Alors les amis, est ce que vous êtes étonnés par ces chiffres ? (Désolé pour ceux à qui j'ai cassé le rêve de devenir millionnaire l'année prochaine 😅)
Vous parlez de rentabilité par rapport a la durée du prêt mais c'est pas ça qui rentre en compte c'est plus le montant du loyer sur votre montant totale (qui est plus important si vous faite un prêt plus long , c'est pareil pour le différer ça vous coûte plus d argent au totale ) oui ça te fait sortir plus d argent et y a pas de cash-flow positif mais c'est ce qu'il va plus d enrichir sur le long terme
@@lame-i-bourbonnais oui c'est exactement ce que j'ai expliqué dans la vidéo. Pendant 20 ans, tu perds de l'argent, même si tout se passe au mieux (pas de travaux, pas d'impayés) ce qui est très rare. Et ça même avec un apport de 10k€. Pour la durée, j'ai déjà fait le tour, impossible d'emprunter sur + de 20 ans pour faire du locatif, hé oui, ça serait trop beau. Le message que j'ai voulu faire passer dans cette vidéo c'est que c'est pas si simple que certains veulent faire croire et qu'il faut garder le moral sur un projet comme ça. Car non seulement tu vas investir une somme de départ non négligeable avec laquelle tu pourrais faire autre chose (voiture, voyage....), en + tu prends des risques, et pendant 20 ans faut que tu continues à banquer. Donc effectivement il faut être patient et penser long terme.
@@alexmaking L'apect émotionnel n'est jamais évoqué. TU mets tout sur une numéro dans la rue au Xème étage, tu tournes la roue et tu serres les fesses ...
@@alexmaking bon tu perds jamais. Tu peux trouver des biens avec du cash et sur se loger… après ceux sont souvent des cas particuliers plus ou moins dures à gérer. Tout mes biens sont à l’équilibre ou génèrent du cash
Je viens de decouvrir ta chaine, j'aime beaucoup (abonné). En fait pour s'acheter une ferrari avec l'immobilier il faut vendre des formations investissement immobilier à 5000€ sur internet en faisant croire que grace à la formation tu pourras t'acheter une ferrari, c'est ça le secret. En tout cas merci pour ton partage (et la video sur la maison aussi) ça permet de rester les pieds sur terre et d'apprendre
Salut, merci pour l'abonnement. Oui c'est un peu ce que j'essaie de dire ici. Beaucoup s'imaginent que c'est simple, mais le réel secret pour rouler en Ferrari est d'abord d'avoir des grosses rentrées d'argent à la base donc un gros salaire. Pour moi, impossible en restant ouvrier et en partant de zéro (comme certains osent faire croire) À bientôt 😉
@@alexmaking en plein dans le mille "mais le réel secret pour rouler en Ferrari est d'abord d'avoir des grosses rentrées d'argent à la base donc un gros salaire. "
Décidément tu m'apprends bien des choses, surtout que quand j'ai demandé à des personnes de mon entourage des conseils la dessus j'ai eu l'impression qu'il y avait comme une omerta sur ce sujet, a croire que les bonnes occasions doivent revenir à ceux qui font que ça, merci de l'explication c'est vraiment clair, bon je ne te cache pas que sa refroidit un peu mais c'est un projet que je laisse dans un coin de ma tête merci Alex pour toutes ces explications 😉
Salut Charlie, c'est pas juste une croyance, effectivement les très bonnes affaires sont réservées aux marchands de biens, c'est un cercle assez fermé et les biens sont vendus sans passer par les sites d'annonces. Du coup il reste très peu de bonnes affaires sur le marché des gens "lambdas" comme toi et moi. Alors qd l'occasion se présente, il faut pas parler chinois et y aller direct. Merci pour ton com 😉
C'est clair net et précis... Le seul investissement immobilier, véritablement rentable est celui réalisé sans recours au crédit, où l'on mobilise uniquement son épargne. Dans le cas contraire, c'est avant tout la banque qui s'enrichit.
@@alexmaking Salut alex jai une mauvaise nouvelle :( "😡😡 le CFA de Roanne Brulé 😡😡😡 comment aidé Rémi prof maçonnerie et tout les apprentis de @passionmaconremifusaro9523 ?"
Merci pour ton conseil, je ne connaissais pas cette compagnie d'assurance. Je suis à la MATMUT pour toutes mes assurances, auto, maison etc ... Donc pour l'instant je vais rester chez eux mais c'est bon à savoir au cas où.
Honnêtement, cela a fait longtemps que je cherchais quelqu'un capable de fournir des explications claires. Grâce à vous, nous avons enfin pu éclaircir de nombreux points essentiels pour notre projet. Un grand merci !
Bonjour, C’est très intéressant ce que tu dis là. Je pensais aussi qu’on pouvait gagner de l’argent avec l’immobilier. Les locataires n’ont que rarement le point de vue ni les soucis des propriétaires et s’imaginent que les proprios sont riches. La preuve est que ce n’est pas souvent le cas. Je me souviens vers la fin des années 80, le père d’un copain qui faisait de l’immobilier hésitait quand il a voulu acheter une nouvelle voiture entre une BMW 735 et une Jaguar. Il a pris finalement la BM parce qu’elle donne moins l’impression d’être fortuné. Dernièrement ma femme m’a dit qu’elle se demandait où il y’avait une crise quand on vois tout ce qui est construit chez nous.
Bonjour, merci pour ton retour. Oui effectivement, c'est pas toujours le cas, pour moi ce qui est sûr c'est que j'ai pas à me poser la question si je prends un 735 ou une jaguar 😅. Plus sérieusement, bien sûr qu'il y a de l'argent à faire sur l'immobilier, mais plus c'est gros plus tu gagnes, sur un T1 ou studio tu gagnes rien à part si tu fais de la courte durée mais là ça devient un travail... L'idéal pour que l'investissement soit rentable rapidement est d'acheter du gros : une maison et faire une division, ou un terrain et bâtir un petit immeuble mais là il faut bcp de cash, impossible pour moi à l'heure actuelle. Sinon, ta femme a raison de se poser la question par rapport à la crise car à première vue ça paraît pas très cohérent, mais la majorité des programmes en construction actuellement sont des programmes qui ont étés signés il y a 2 ans ou plus... Là ça commence à freiner un peu.
@@alexmaking salut, bravo pour ta chaîne et ta sincérité rare ! Il y a sûrement des affaires avec les promoteurs qui ont actuellement des appartements sur les bras : sûrement possible de faire brader certaines constructions qu’ils ont sur les bras. Perso je réfléchis à acheter une petite maison bois comme GREENKUB sur l’un de mes terrains constructibles
@@loanlamb418 je connais pas le concept mais pourquoi pas.... De toutes façons, après c'est toi et ta chance, sur ma première maison que j'ai gardé 13 ans, j'ai perdu 40k€ en bossant dedans la plupart de mes weekends, (j'ai fait une vidéo dédiée) et à côté de ça j'ai des amis qui ont acheté un appartement neuf et qui ont fait une plus value de 70k€ en faisant quasiment rien dedans en le revendant 5 ou 6 ans plus tard... Va comprendre.... L'immobilier c'est pas toujours comme on croit. En tt cas merci du compliment, mais je fais ce genre de vidéos pour montrer aux gens qu'il suffit pas d'acheter de l'immobilier pour être riche comme font croire certains fils à papa sur youtube qui roulent en Porsche a 25 ans lol
@@alexmaking ouais mais peut être louent ils la Porsche pour faire la vidéo ! Ce sont de gros menteurs que ce soit pour l’immobilier ou d’autres secteurs … en attendant ils se font un fric fou et peut-être sont-ils à Dubai aussi …
Merci Alex. Très précis et sincère. C'est beaucoup de tracasseries pour rien. J'espère que tout se passera bien et pas de divorce ni de squatters. Merci
Pour le divorce, ça risque pas , je suis pas marié 😂 les squatteurs par contre, on est pas à l'abri mais je préfère même pas y penser car c'est le genre de truc qui me fout tellement la haine... Comme les cas sociaux qui paient pas leur loyer.... Mais oui, comme tu dis, c'est bcp de tracasseries pour pas grand chose au final. Il faut viser long terme. Merci pour le commentaire, bonne journée
C'est clair, net et précis... Le seul investissement immobilier, véritablement rentable, est celui réalisé sans recours au crédit, où l'on mobilise uniquement son épargne. Dans le cas contraire, c'est avant tout la banque qui s'enrichit.
Bonjour Alex Ayant deux apparts je te suggère de regarder du côté du statut du LMNP au régime réél (meublé). Tu pourras amortir le coût de ton logement et effacer l'imposition durant plusieurs année. Il s'agit d'une niche fiscale qui reste intéressante sur le long terme mais nécessite un peu de gestion. Deuxième conseil, fais la gestion toi-même, ta renta te remerciera. L'état parle d'ailleurs de le raboter (voir le rapport de la député Lemeur) mais vu le bordel politique actuel, tout est à l'arrêt et risque d'être annulé.
@@yannupx bonjour, merci pour les conseils. Pour la gestion oui je m'en occupe déjà moi même, par contre au niveau du LMNP je me suis pas trop penché sur le sujet, je voulais même faire du Airbnb au départ mais il fallait que l'argent rentre vite donc j'ai loué rapide. Au prochain changement de locataire je vais étudier la question 😉
Les biens en vente avec un DPE classé F, G ou G+ doivent obligatoirement faire faire un audit énergétique depuis le 1er avril 2023. Apparrement ça coûterait pas moins de 1500€ ! à la charge du proprio. Peut-être que les appartements en copropriété n'y sont pas assujettis ? Pour connaître ce qui est prévu pour le DPE jusqu'en 2034, il y a des sites qui en parlent et presentent des tableaux. Il y a également dans les grandes villes les agence ADIL (agence départementale d'informations sur le logement), qui disposent et met à disposition des particuliers toutes les infos.
Oui je suis au courant pour l'audit thermique, mes parents sont en train de vendre et ils sont passés entre les gouttes. C'est d'ailleurs une aberration, dans le sens où les gens qui ont des maisons de campagne qui ne valent pas grand chose ne pourront plus vendre. Je suis passé par là quand l'audit thermique n'existait pas encore et pourtant j'ai déjà galéré.... Avec l'audit, j'y serais encore.... Mais comme tu dis, je ne sais pas si ça fonctionne aussi pour les apparts en copropriété. Il faudrait que je me renseigne. Merci pour toutes les infos.
Super ta vidéo merci, j'ai bien compris tout ce qu'il y avait à prendre en compte et tout c'est vrai que ça donne plus trop envie de se lancer et encore plus avec les taux de prêt actuels ... Après, ton bien va surement prendre de la valeur mais bon moi j'ai pas confiance en l'avenir pour parier un truc tendu comme ça sur 20 ans Et l'hypothèque de ta maison c'est en gros si tu peux plus payer tes créances on te saisit ton bien ou y'a des subtilités ?
Salut, merci pour ton retour. C'est vrai qu'avec les taux actuels, c'est vraiment compliqué, surtout que le marché n'a pas encore eu le temps de s'adapter aux taux actuels, c'est pas la bonne période pour acheter, il va falloir s'armer de patience... Pour l'hypothèque c'est exactement ça, la banque peut saisir l'appartement en cas d'incapacité de l'emprunteur à rembourser la dette.
@@loanlamb418 oui mais il faut récupérer frais de notaire+travaux+ l'apport financier que je mets tous les mois pour compenser la légère perte pour arriver à zéro, soit environ 12000€ euros. Pas gagné avec la hausse des taux
@alexmaking c'est pour ça que ce type de vidéo sont très bien pour leurs dire "il y a que des vendeurs de rêves sur les réseaux sociaux et que la vraie réalité est tout autre". Bonne journée 💯
@@limpidez3640 Les rentiers en 12 mois, sans emploi, sans patrimoine, sans rien sont des vendeurs de formations....leurs revenus sont 95% des formations et 5% de l'immobilier. Certains revendent même des biens pourri aux gens qui payent leur formation.... C'est pas possible d'acheter un bien 100/150k€ et dégager 1000€ de cashflow par mois
Ton achat a l'air d'être une bonne affaire mais je vois plusieurs erreurs que tu aurais pu éviter et gagner vraiment du cachflow dessus : - Demander à la banque un différé pour les travaux, tu aurais pu avoir 6 mois ou 1 an à payer juste les intérêts et l'assurance et mettre les premiers loyers de côté pour les imprévus - Demander un crédit sur 25 ans et peut-être réduire l'apport : en allant voir d'autres banques et chercher les meilleurs conditions pour réduire la mensualité et garder ton épargne - Le régime fiscal : en faisant du LMNP au réel, tu n'aurais pas eu d'impôts les premières années. En louant meublé tu l'aurais aussi loué un peu plus cher (15% en moyenne) Néanmoins tu amortis ton capital d'année en année et ton bien va suivre l'inflation naturellement, c'est mieux que celui qui ne fera jamais rien, continue !
Merci pour tes conseils 🙏 Au niveau du différé, je n'y avais pas pensé, c'est bon à savoir pour la prochaine opération. Pour le crédit de 25 ans, j'ai testé et comme j'ai dit dans la vidéo, dans ma banque c'est 20 ans max en locatif et le problème c'est qu'il fallait un accord de financement assez rapidement. J'ai déjà essayé d'aller voir d'autres établissements auparavant, des grandes enseignes pour un autre projet et ils m'ont fait perdre un temps phénoménal pour au final me dire qu'il fallait que je domicilie mes salaires chez eux pour qu'ils me suivent dans mon projet (pour une opération à moins de 15 000€), donc j'ai abandonné..... Pour le LMNP, c'est ce qu'on voulait faire, même de la courte durée mais il faut meubler l'appart et donc rajouter encore au moins 2000-3000€ , j'avais plus le budget, mais au prochain changement de locataire on se penchera peut être sur la question. En tout cas merci pour ton commentaire. Les petits conseils comme ça, ça peut aider 😉
@@alexmaking Bonjour , j'aimerai compléter ce commentaire , effectivement tu aurais pu demander un différé de 6 mois à 2 ans sans problème . Pour la durée , difficile de faire mieux que 20 ans en locatif .Pour le LMNP , outre les meubles et leurs renouvellement , il ne faut pas oublier qu'il te faut faire faire une comptabilité par un centre de gestion , pour ma part je paie presque 800 euros par an pour 1 bien . Vu que tu es en location nue et que tu n'as pas fait de travaux , tu peux opter pour l'imposition en micro-foncier , tu as un abattement de 30 % sur tes loyers perçus . Dans ton cas , difficile de faire un excédant de trésorerie , mais considère plutôt cet investissement comme de placement à long terme où au lieu de verser sur un livret , tu verseras de l'argent aux impôts . La seule chose que tu peux faire et d'acheter un autre bien avec énormément de travaux pour gommer tes revenus du premier et tu revendras ce bien ( avec une plus value imposable ) quand tu auras "manger " ton déficit foncier en imposition au réel bien sur et tu en rachèteras un autre pour faire pareil , etc ... Effectivement , tu ne seras pas rentier avec ce bien !!!!
@@lizotchristophe3448 Salut, merci pour ton retour 🙏 L'histoire du centre de gestion, c'est la première fois que j'entends parler de ça (à vrai dire je ne me suis jamais trop penché sur le sujet) tu es sûr de ça ? Pour le micro foncier, oui justement, j'en ai parlé dans la vidéo. Et effectivement, rentier ça sera pas pour aujourd'hui 😅
@@alexmaking Oui , je suis sûr ! Car tu es en BIC ( bénéfice Industriel et Commerciaux ) et tu as un calcul des amortissements du bien ( toiture, travaux , huisseries , meubles , etc ...) , comme je t'ai dit je paie environ 800 euros pour un immeuble de 3 appartements non loués , pas encore rénovés , mais tu dois le déclarer dès l'achat pour inclure tous les frais dans le calcul des déficits . Pour ma SCI IS , 3 maisons , le centre de gestion me coûte 1 500 euros .
Tu peux également opter pour le micro BIC en LMNP et tu as un abattement assez important sur tes loyers . Là tu n'as pas besoin de comptable . C'est un calcule à faire .
Elle est bien ton opération t'inquiètes pas. Ca s'équilibre à peu près, c'est ce qu'il faut. Il faut attendre 4/5 ans avec du locatif pour que ça crache un peu, avec les loyers qui montent. Tu as songé à le passer en meublé ? Tu le louerais 100€ de plus et tu as un abattement de 50% sur ta déclaration de revenus, et c'est pas très cher à meubler.
Oui c'est pas dégueu, comme tu dis, ça s'équilibre à peu près c'est déjà pas mal. Après le but de la vidéo c'était surtout de montrer le vrai... On devient pas riche avec l'immobilier en claquant des doigts ou rentier à 25 ans comme nous racontent les petits bobos fils à papa. Pour la location meublée, c'est ce que je voulais faire au début, même du Airbnb mais avec les 11k€ que j'ai dû poser sur la table avec les travaux, l'apport+frais de notaire + les échéances du pret j'étais vraiment rik rak, j'avais plus de budget pour les meubles et il fallait que ça rentre donc j'ai lancé le truc. On verra au changement de locataire 😉
je partage mon experience en étant un particulier comme toi c'est vrai qu'il faut s'avoir acheter et flairer la bonne affaire assez rares dans les supports publicitaires puisque quand elles arrivent directement chez les pros c'est eux qui achétent ou font profiter leurs connaissances sans faire de publicité mais quand cà arrive il faut etre rapide sur mon dernier investissement j'ai fais l'offre écrite aprés la visite au prix annoncé et je ne regrette rien aujourd'hui aprés travaux je suis a 15%de rentabilité en région parisienne c'est assez rare mais je reconnais que si tu ne mets pas la main à la patte tu galere et ça peut devenir beaucoup moins rentable vu que c'est de plus en plus dificil de trouver des pros sérieux et qui s'imagine que tout investisseur est riche Je vous laisse reflechir
Ça fait parti des cas très rares, surtout sur un bien unique, et pas un achat de plusieurs biens en mm temps. 15% mais en net il te reste qqchose? Pour mon cas, le pire c'est que c'était une bonne affaire, l'immeuble complet s'est vendu dans la semaine et honnêtement j'ai beau chercher, j'ai jamais trouvé le moyen de faire un investissement rentable à crédit sans un gros apport
Tu peux optimiser un peu je pense ;) calcul si c’est mieux en réel ou micro foncier, mets l’assurance à concurrence avec Cardiff… de toute façon, tu gagnes déjà. C’est bien d’en parler
@ c’est ce que je pensais il y a 1 an et puis je me suis à tout re-vérifier en me faisant violence, j’ai eu des bonnes surprises ;) (électricité, internet, payement mensuel des charges de copropriété, assurance et dans mon cas bientôt rediscuter le taux de mon dernier prêt ;). Tu peux réfléchir à réduire et voir quand tu payes (le plus tard possible même les impôts).
L'immobilier c'est pas si simple, faut une bonne connaissance en fiscalité. Avant de rouler en Ferra, il va falloir patienter. Faut bien connaître sont secteur, mais c'est un business sur du long terme. Pour la loi sur l'isolation, c'est la mise à bail qui vas être interdite. Si tu a un locataire dedans, les hausses de loyer seront gelées. Tu n'a pas le choix, faut isoler. Faut se renseigner y'a pleins d'aides aujourd'hui. Attention aux mecs sur yt , ils sont là pour vendre des formations bidons pour la plupart. Le truc c'est de trouver son modèle économique avant d'acheter. La location loi de 89 n'est pas super rentable au vu de l'inflation, mais c'est un placement stable. ⚠️Ce n'est pas un placement "sans rien faire"
Salut, effectivement c'est un placement sur le long terme, c'est pas destiné à celui qui veut tout tout de suite, c'est pour ça que bcp ne se lancent pas parce-que quand on voit les chiffres, je comprends que ça puisse être décourageant pour certains. Au niveau de l'isolation, on verra oui, mais comme me disait ma notaire, si ils appliquent réellement ça, plus de la moitié du parc immobilier sera inlouable, (elle pense que c'est impossible) imagine les appartements parisiens de 15m2 dans les immeubles haussmanniens.... Il va falloir réduire la surface à 12m2? Ou mettre du polystyrène sur les magnifiques façades ? Il faut penser aussi aux gens qui ont des maisons de campagne qui ne valent rien, comme celle que j'ai vendu 25k€, j'en vois même certaines à moins de 15k€.... Faire 30k€ de travaux dans une maison à 15k€... Ou alors la vendre, mais maintenant c'est audit thermique à 1500€ (en plus du DPE à 400€) si maison classée en F ou G.... Ils ne se rendent pas compte.... Du moins ils s'en foutent. Après oui il y a des aides, mais il va qd même falloir cracher au bassinet dans tous les cas. Courage à toi si tu as tenté l'expérience 😉
@@alexmaking pour le haussmanien il y a une dérogations possible, quand c'est impossible sans nuire au carrectaire historique. J'imagine le château de Versailles avec une façade en polystyrène...🤣🤣 Beaucoup disent que le diagnostic énergétique est une opportunité dans l'ancien. C'est clairement vrai. Si tu es bricoleur sérieux c'est un vrai moyen de business. J'ai été gestionnaire immobilier et fait du locatif pour moi et les autres, je connais bien le sujet. J'ai abandonné le locatif nu d'habitation principale. Je me suis orienté sur la résidence principale, aucune imposition, taxe. Attention c'est un sujet très suivi par les impôts, ils ont un algorithmes la-dessus. Donc faut respecter la loi scrupuleusement et étudier la jurisprudence. En cas de requalification , tu te fais démonter XXXXL💣😱🔥☄️⚰️💸
@@astucebrico oui effectivement, j'avais lu que si tu fais trop d'achat- revente tu peux être classé marchand de biens, je connais pas trop le sujet mais je pense que la douille doit être sévère 😳 Selon toi ça peut devenir un vrai moyen de business, mais par rapport à quoi? Au prix que tu peux négocier plus facilement si un logement est mal classé ? Ou alors tu parles pour un entrepreneur qui monte un business là dedans ? Pour le château de Versailles, je pense que le roi soleil aurait kiffé la devanture en polystyrène 😂😅
@@alexmaking tu achète un truc intéressant, rénovation, agrandissement, etc ... . Là c'est du feeling et chaque projet est unique. Un truc sympa, les maisons de ville où le terrain derrière n'est pas valorisé et souvent constructible. Toute la marge réalisée, est non taxée. Faut que ce soit ta résidence principale pendant 1 an mini (plus compliqué que cela mais long à expliqué). Moi je fais 1.5 , 2 ans puis je vend. Aucun risque ! La marge n'est même pas un revenu, c'est rien du tout au sens fiscale. Problème, si tu vis de ça, pour obtenir un crédit tu a 0e de revenu. Très rentable, mais ⚠️ faut connaître et maîtriser ses budget et savoir tenir 2 ans voir plus sans revenu ou presque. Pour ta retraite, 0 cotisation ! Faut pas se louper.... Moi je choisi des secteurs convoité, plus de marge et moins de risque... . Faut beaucoup étudier le plu de la ville du moins de ton secteur, moi je le connais par cœur au moment du dépôt de pc, mieux que l'architecte ! C'est sur le PLU que tu fera ton beurre, les travaux c'est rien. Tu verra le montage de dossier Faut beaucoup cogiter et chercher les ruses administratives. Les ruses sont basé sur le vocabulaire principalement. Personnellement j'arrive à +30% voir plus parfois de gains sur la surface habitable tout en étant parfaitement légal. Donc l'administratif avant les travaux pour un bon business !
@@astucebrico merci de partager ça parce que franchement c'est un sujet qui m'intéresse beaucoup. Je me suis déjà penché plein de fois sur la question : achat - rénovation - revente de résidence principale et comme tu dis il faut vraiment bien, bien connaître son sujet. Pas se retrouver avec un prix de l'immobilier qui chute, arriver à acheter à un bon prix, savoir valoriser son bien, et surtout avoir assez d'oseille pour pouvoir arrêter de bosser le temps des travaux (pas pour moi pour l'instant) . J'ai pensé aussi à acheter un terrain pour construire, mais alors le prix des terrains, tu pleures 😱.... rentabilité zéro par chez moi, le prix des terrains est presque au prix des maisons avec terrain, incroyable. Le seul moyen d'obtenir un terrain pas cher est de passer par un pavillonneur qui achète en lot mais du coup obligé de passer par lui pour la construction.... bénéfice zéro. Bref compliqué, en tout cas je te tire mon chapeau 👏👌
Merci pour ta franchise. Ca fait du bien quand les gens disent la vérité. Je ne suis pas surpris par ce que tu dis. Pourtant tu as fait les choses dans les règles. A moins de loger 10 migrants à 300 euros par tête , impossible de dégager des bénéfices sur le court terme , surtout en France avec tous ces putains d'impôts et de taxes. Bref, sur le long terme tu auras un capital important par l'effet de levier en louant. Pas si mal mais rien dans l'immédiat à part les soucis. D'ailleurs ceux qui gagnent , à tous les coups , sont toujours les mêmes : banques, Etat et Syndics.
Merci pour ton commentaire. Oui c'est exactement ça, c'est pour ça que j'aime bien de temps en temps rétablir la vérité, parce que parfois avec ce que j'entends sur les réseaux ou ailleurs, je saigne des oreilles. En France l'état a beaucoup faim , c'est une réalité, il faut se le dire et ne pas donner de faux espoirs à ceux qui n'y connaissent rien. J'ai fait une autre vidéo dans le même style, toujours en toute transparence, sur un achat -revente que j'ai fai si le sujet t'intéresse . Bonne journée
Oui j'ai vu cette fameuse vidéo. Triste pour toi. Etais-tu pris à la gorge pour brader à ce point cette belle affaire ? Dommage avec plus de temps je pense que quelqu'un aurait payé le prix. Pour revendre un bien il faut penser a toutes les options ( pas que le bon coin et agences immo ,..) et surtout y passer du temps .Le marché local est un frein ou accélérateur mais il y a toujours quelqu'un qui se fout du marché et qui doit se loger à tout prix , surtout à ce prix bas. Dans l'immo, il ne faut jamais être pressé et toujours avoir du fric de côté pour passer ces moments. Le problème est que la plupart des jeunes en France sont "limite" en terme de moyens. Quant aux vendeurs de rêves sur UA-cam , c'est juste criminel et devrait être severement puni.Tu trouves toujours les mêmes baratineurs pour la bourse et les cryptos, etc...@@alexmaking
@@philippedecamp7558 il me semble que dans la vidéo j'avais expliqué le pourquoi du comment. En fait j'ai essayé de vendre par moi même, puis je suis passé par une agence, puis une autre. Ensuite il y avait les factures que je payais en double, EDF, eau, poubelles, taxes foncières .. . Sans parler du chauffage, de l'entretien, des allers-retours les weekends.... Même à ce prix, ça a été une délivrance pour moi de m'en séparer . L'affaire a duré plus de 2 ans et au début, jamais je t'aurais cru si tu m'avais dit que je la vendrais à ce prix là, mais là situation a fait que.... Oui ça c'est sûr, beaucoup de vendeurs de rêve sur les réseaux, je te le fais pas dire lol. Bonne journée
Salut poto, C'est une triste réalité, que j'essaie d'expliquer en vain régulièrement... Dans le neuf y a encore de quoi faire mais le ticket d'entrée n'est pas le même... Sinon il faut être pote avec des agents immobiliers. J'entends régulièrement parler d'achat au enchères, par de gros investisseurs, ( j'ai des potes agents immobiliers), et il semblerait que ça soit jouable, mais pareil, il faut le ticket d'entrée... L'immobilier c'est jouable quand tas la tune de dispo, car si tu regardes, 475 * 12* 20= 114000, hors frais annexes, et sur 20 ans, ca peut piquer mais grave, comme tu dis, 15 k d'isolation, toiture ect. Donc si a ca tu rajoutes l'inflation, souvent oubliée, ben tu t'aperçois que tu arrives à un prix de revente théorique, sans rentabilité, qui est déjà limite pas possible. C'est des maths... Pour être rentable, il faut la caillasse, et disponible, car sinon c'est rongeage 😂 Seul le neuf en personnel ou sccv est jouable, et encore, pour combien de temps, entre prix des matériaux en hausse, foncier en hausse, crédit en berne, ben si tu ne l'as revend pas en temps et heure ca devient vite compliqué. Après quand tu es dans le cercle VIP, et que tu pèse, oui c'est rentable
Exactement copain 👍 C'est le fameux "cercle VIP" sans lequel tu ne peux pas trouver des biens au rabais ou avoir les biens avant qu'ils n'arrivent sur le marché... Et pareil que toi, j'en parle souvent dans le privé. Pas plus tard que ce weekend, j'en parlais avec qqn qui m'a dit : "mais toi qui est maçon, pourquoi tu construis pas des maisons, tu habites dedans 2 ans et tu les revends?".... "Ben parce que chez moi, un terrain c'est mini 150k€, ensuite une petite construction c'est mini 80k€, ensuite il me faut 1 an sans travail pour pouvoir la construire donc environ 20k€" - allô la banque, j'ai besoin de 250k€ pour une autoconstruction pendant laquelle je vais arrêter de bosser, ça fait quoi comme mensualité sur 20 piges à 3,5% ? 😂😂😂 Pareil qd j'entends parler de cash flow positif sur un bien immo... Montrez moi comment vous faites svp? C'est pour ça que j'aime bien faire ce genre de vidéo, comme pour celle de ma maison, pour montrer qu'il faut arrêter de rêver dans la vie. Comme tu l'as dit, sans argent, c'est compliqué, c'est un fait . Le neuf, c'est encore un autre délire, pour moi c'est uniquement pour de la défiscalisation en Pinel. Quand je vois le prix des programmes que je construis en ce moment 😱 4500€/M2 pour des trucs qui sont même pas en centre ville.... Défiscalisation ok, mais rentabilité impossible. Je te laisse faire le calcul 😄 Sachant qu'un 50m2 peut se louer au grand maximum 800€/mois... 225000€ à l'achat, 3,5 % sur 20 ans...hummm...🤔...😄 Bonne journée Franck
J'ai parlé du régime réel pour simplifier le calcul mais comme on vient d'acquérir le bien, il n'a pas encore été enregistré à mon nom par l'administration fiscale donc je n'ai pas encore fait le calcul pour savoir quel régime choisir. Mais dans tous les cas, je ne pourrais pas déduire les charges car c'est le locataire qui les paye. Et au niveau des intérêts, le taux d'emprunt étant pas énorme, ça fait pas un gros montant à déduire et les travaux pareil... On fera le calcul et on choisira la meilleure solution mais je ne pense pas que ce soit une très grosse différence.
@@alexmaking Crois moi il y auras une différence, car tu va aussi amortir ton mobilier, mais SURTOUT 85% de ton bien sur 30 ans. Sachant que le terrain représente les 15% restants et n’est pas amortissable. Généralement cela fait que en LMNP meublé tu ne paies aucun impôts les 10 première année. Je te laisse voir cela avec ton comptable ✌️
@@ValentinLancelot oui voilà, par contre il faudrait que je fasse du LMNP. Je verrais ça le jour où je change de locataire. Par contre, j'ai pas trop compris l'histoire des 85% sur 30ans...
@@dmnbeginnerdmnbeginner non pas de formation. En général les formations sur le sujet c'est bcp de baratin, c'est justement ce que j'essaie de montrer dans cette vidéo, il faut pas croire tout ce qu'on raconte, la meilleure formation c'est celle du terrain
Je ne connais pas votre situation professionnelle mais si vous êtes indépendant et que vous avez votre propre entreprise il ne fallait pas l' acheter en direct car vous investissez avec de l'argent qui a déjà été divisé par 2 a cause des cotisations sociales. Le mieux c'est de garder l'argent dans sa boîte et ne payer que 15% d'impôt sur les sociétés puis d'utiliser ce cash pour investir grâce à une sci. De plus vous pourrez déduire beaucoup plus de choses en société qu'en direct ce qui fait que vous n'avez pendant 10 ans presque aucun impôt à payer.
Ce que je ne comprends pas c’est pourquoi l’appartement vous avez paru etre une bonne affaire ? Vous etiez en recherche depuis longtemps vous dites. Mais vous n’aviez pas fait ces calculs avant d’évaluer le marché à quel loyer vous le louerai ni combien ca vous couterait par mois justement avec charges assurances etc. J’avais vu un appartement pas cher que je pouvais acheter cash. Sauf que pas cher car emplacement le justifiant donc loyer bas, en calculant avec taxe fonciere charge locative je me retrouverait perdante. Il serait avantageux uniquement en résidence principale et après 8 ans. Donc oui faut pas se faire avoir avec le barratin youtube cest facile de faire du locatif vous achetez vous louer. Non, faut tout calculer sinon ca sera un mauvais placement. Toutes les vidéos critiques les banques, mais ca reste parfois le placement le plus sûre.
@@ulymrc bien évidemment que j'ai fait le calcul avant et que je savais, avant même de l'acheter combien j'allais perdre au début. Je vois ça comme un placement sur le long terme mais en attendant il faut patienter.... C'est clair que ça fait pas rêver, mais pour un achat unique (sans faire de division etc. ..) c'est réellement une bonne affaire vu l'emplacement et la surface, mais voilà, il faut se faire à l'idée, le locatif si tu veux du cash-flow dans l'immédiat (comme disent les petits bobos fils à papa avec la chemise sous le sans-manche molletonné) il faut acheter une grande surface et diviser ou faire du air bnb, difficile qd tu travailles 40h/semaine... Donc on en revient toujours au même, dans 90% des cas, c'est héritage ou fils à papa. Moi je fais simplement une vidéo sur la vraie vie des gens qui travaillent sans l'aide de personne
L'immobilier peut être très rentable. Mais selon moi il faut faire des grosses opérations. Ex : acheter une maison, la diviser en 4 logements et faire du Airbnb. Mais c'est des gros travaux et il faut un gros budget en cash au départ
J'ai l'impression que la pluparts des gens prennent le problème à l'envers, que l'argent tombe sans compétences, outils et moyen de stockage et de transport. Sur une rénovation, sur certaine bonne affaire il y a possibilité de se faire de la plus value et donc pourquoi ne pas réinjecter cette plus value dans un bien locatif? La richesse par la location, surtout par les temps qui court, avec les taux d'intérêt qui sont inapprochable, je n'y croit pas. Par contre construire un capitale avec des compétences qui te permettrons par la suite de louer et d'entretenir tes biens te permettra de lutter contre l'inflation, imaginer si on avait le pouvoir d'achat d'y il y a 50 ans...
Dans la vidéo, j'ai juste parlé de l'investissement locatif, j'aurais pu, c'est vrai, faire une petite parenthèse et parler de l'achat - revente dans le but de faire une plus value mais j'ai pas d'exemple concret avec des vrais chiffres puisque c'est pas une situation que j'ai vécue . Moi j'étais plus dans la "moins-value" 😅 En attendant, je peux en parler qd même en prenant l'exemple de mon appartement. De 55k€ on passe à 62500€ avec les frais annexes puis 64000€ avec les travaux de rafraîchissement, +250€ pour la crémone de fenêtre on arrive à 64250€. Si aujourd'hui je vends, il va falloir que je fasse un DPE, on arrive à 64500€. Sachant que j'ai acheté pas cher à 55k€, et que j'ai embellit l'appart, il y a peut être moyen de vendre 65000€ mais pas plus. Quand tu vends et que tu réalises une plus value, tu dois payer à l'administration l'impôt sur la plus value. Elle est calculée en prenant le prix auquel tu vends - le prix auquel tu as acheté + frais d'acquisition (les travaux faits sans passer par une entreprise ne sont pas pris en compte) donc 65000€-62500€ = 2500€. Là dessus tu payes 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de CSG. Donc environ 1000€ ce qui nous fait arriver à 65500€, ce qui veut dire qu'avec toutes les démarches que j'ai faites (visites, banque, notaire, travaux, mise en location....) J'en serais qd même de ma poche, même si je revendais. Le seul moyen de faire de la plus value, c'est comme je disais : faire des gros travaux et trouver une très bonne affaire... Aussi, il vaut mieux attendre et louer le bien pendant un moment histoire d'amortir un peu le prix et de faire baisser l'impôt sur la plus value, l'abattement appliqué pour le calcul des impôts est progressif au cours des années d'acquisition et au bout de 22 ans de possession du bien, tu es exonéré à 100%. Donc pareil, l'achat-revente n'est pas si simple que ça non plus
@@alexmaking Votre opération quoi qu'il en soit reste intéressante, pour un effort d'épargne de 20-25000 euros sur 20 ans votre gain sera de x3, faire une plus value est compliqué mais reste faisable avec du travail, compétences et moyen adéquat. Quand je vois certain marchand de tapis faire miroité l'Independence financière juste en jouant avec des artisans et les banques, je ne peux que félicité votre démarche. Une chaine youtube Vendeur de vérité, parle très bien de ce phénomène. Et pour la stratégie dont je parlais cela aurais été d'acheter une ruine ou bien de construire, faire soi même la totalité des travaux, puis revendre en habitation principale pour ne pas payer l'impôt sur la plus value, et ensuite investir dans un bien locatif afin de conservé cette plus value de l'inflation.
@@yohanpoulain9315 exactement, il faut voir ça comme un placement à long terme. En attendant il faut s'armer de patience et aussi avoir le courage de lâcher toutes ses économies dans un bien qui rapporte rien "sur le moment" . Et oui, en habitation principale c'est mieux en terme de rentabilité (j'ai parlé de la fiscalité sur les plus values dans un autre commentaire) Bonne journée à toi
Le problème aujourd'hui pour s'enrichir dans l'immobilier, c'est que les banques ne peuvent plus faire un calcul différentiel pour emprunter. On est donc limité au taux d'endettement (35%), ce qui ne permet plus tout simplement d'accumuler un grand nombre de biens si on n'a pas un gros capital. Donc pour le commun des gens, l'investissement immobilier aujourd'hui c'est limité à 1 ou 2 biens si vous n'avez pas déjà un emprunt en cours pour votre résidence principale et effectivement c'est un investissement qui est plutôt compensatoire pour la retraite, ce qui est déjà bien. Mais l'immobilier va se tendre très rapidement, il faut attendre la baisse des prix en raison des taux d'intérêts qui réduisent la capacité de financement et attendre que les biens "interdits à la location" pour raison de mauvais DPE soit bradés à la vente et qui finiront par devenir les achats privilégiés des moins fortunés qui verront l'occasion d'une acquisition. Un comble quand on sait que ce sont ces logements qui nécessitent le plus de ressources pour être chauffé ou qu'ils ont un besoin de travaux que les investisseurs qui jadis avaient l'argent, ne vont plus privilégier (car là aussi les travaux sont de plus en plus onéreux). Mon conseil, évitez soigneusement d'acheter un bien immobilier dans les 3-4 ans à venir, cherchez vous une location en attendant ou ne quittez pas celle que vous avez.
@@xavier-nr3ug , pourquoi éviter d'acheté si vous calculé votre revente sur la capacité d'emprunt de potentiel d'acheteur, il y a un site du gouvernement qui fait très bien cela (calculateur de crédit immobilier) , prenons un exemple d'un couple qui gagne 1600 euros pour un total mensuel de 3200 par mois, 33% de cette somme est 1056 sur 300 mois donc 25 ans à un taux de 4%, ils pourront, sans apport avoir 200k pilepoil. L'apport serais pour les frais de notaire. Donc si votre objectif est de revendre avec plus value il vous faut visée cette tranche d'emprunt, le marché est en baisse car moins de d'acheteur ou juste moins de capacité d'emprunt mais avant que le marché se rectifie cela prendra du temps car ce qui ont acheter à crédit au point le plus haut de la spéculation ne chercherons pas à revendre à perte... il est difficile de prévoir l'avenir, surtout aussi loin que 3 ou 4 ans par contre ce qui est faisable, c'est de s'adapter au capacité d'emprunt aujourd'hui. Rare sont les gens qui achète et revende un ou deux ans après... surtout quand cela implique un déménagement, un tour chez le notaire puis la banque, laposte ect...
D’accord mais faut pas se tromper de campagne. Si pas d’infrastructures à dispo pas loin, c’est pas la peine ! Le prix d’achat et le prix de reviens du bien : il ne faut pas se tromper si non avec les travaux tu bois le bouillon
@@Habiboubib non, je ne dis pas ça. Dans la vidéo, je précise bien que c'est très difficile dans le cas d'un achat unique avec rénovation ou rafraîchissement puis location, je ne parle pas de ceux qui créent, qui mettent des gros sous en jeu et qui entreprennent. J'ai vu quelques vidéos de Quentin Doulcier, il me semble que lui fait surtout des divisions, des achats d'immeubles, laveries automatiques etc.... Il crée des choses, transforme des locaux en appartement etc .... C'est différent.... pour moi, si on veut gagner qqchose tout de suite, il faut, comme lui, voir les choses en grand, pas avoir peur de se lancer dans des grosses rénos ou d'avoir trop de choses à gérer (paperasse, permis de construire, mise en place des compteurs EDF et eau, trouver des entrepreneurs....) . Et encore, c'est pas garanti que l'opération soit rentable à coup sûr, il y a bcp de paramètres qui peuvent venir bouleverser la rentabilité : bien acheté trop cher, travaux sous évalués, loyers impayés, impôts mal évalués..... Pour ce qui est de l'achat d'un appartement à rafraîchir comme le mien, il faut vraiment être très fort pour dégager du cash flow, d'ailleurs vu les taux actuels c'est pour moi impossible. Après je ne le connais pas personnellement pour te dire si ce qu'il raconte est vrai ou pas, mais c'est carrément possible. Par contre, ne pas croire que c'est de tout repos, sans stress etc ... Comme certains pseudos investisseurs de UA-cam vendeurs de formation veulent nous faire croire.
Alors les amis, est ce que vous êtes étonnés par ces chiffres ?
(Désolé pour ceux à qui j'ai cassé le rêve de devenir millionnaire l'année prochaine 😅)
Vous parlez de rentabilité par rapport a la durée du prêt mais c'est pas ça qui rentre en compte c'est plus le montant du loyer sur votre montant totale (qui est plus important si vous faite un prêt plus long , c'est pareil pour le différer ça vous coûte plus d argent au totale ) oui ça te fait sortir plus d argent et y a pas de cash-flow positif mais c'est ce qu'il va plus d enrichir sur le long terme
@@lame-i-bourbonnais oui c'est exactement ce que j'ai expliqué dans la vidéo. Pendant 20 ans, tu perds de l'argent, même si tout se passe au mieux (pas de travaux, pas d'impayés) ce qui est très rare. Et ça même avec un apport de 10k€. Pour la durée, j'ai déjà fait le tour, impossible d'emprunter sur + de 20 ans pour faire du locatif, hé oui, ça serait trop beau.
Le message que j'ai voulu faire passer dans cette vidéo c'est que c'est pas si simple que certains veulent faire croire et qu'il faut garder le moral sur un projet comme ça. Car non seulement tu vas investir une somme de départ non négligeable avec laquelle tu pourrais faire autre chose (voiture, voyage....), en + tu prends des risques, et pendant 20 ans faut que tu continues à banquer. Donc effectivement il faut être patient et penser long terme.
@@alexmaking L'apect émotionnel n'est jamais évoqué. TU mets tout sur une numéro dans la rue au Xème étage, tu tournes la roue et tu serres les fesses ...
@@alexmaking bon tu perds jamais. Tu peux trouver des biens avec du cash et sur se loger… après ceux sont souvent des cas particuliers plus ou moins dures à gérer. Tout mes biens sont à l’équilibre ou génèrent du cash
@zbouddha c'est top 👍
Je viens de decouvrir ta chaine, j'aime beaucoup (abonné). En fait pour s'acheter une ferrari avec l'immobilier il faut vendre des formations investissement immobilier à 5000€ sur internet en faisant croire que grace à la formation tu pourras t'acheter une ferrari, c'est ça le secret. En tout cas merci pour ton partage (et la video sur la maison aussi) ça permet de rester les pieds sur terre et d'apprendre
Salut, merci pour l'abonnement. Oui c'est un peu ce que j'essaie de dire ici. Beaucoup s'imaginent que c'est simple, mais le réel secret pour rouler en Ferrari est d'abord d'avoir des grosses rentrées d'argent à la base donc un gros salaire. Pour moi, impossible en restant ouvrier et en partant de zéro (comme certains osent faire croire)
À bientôt 😉
@@alexmaking en plein dans le mille
"mais le réel secret pour rouler en Ferrari est d'abord d'avoir des grosses rentrées d'argent à la base donc un gros salaire.
"
Décidément tu m'apprends bien des choses, surtout que quand j'ai demandé à des personnes de mon entourage des conseils la dessus j'ai eu l'impression qu'il y avait comme une omerta sur ce sujet, a croire que les bonnes occasions doivent revenir à ceux qui font que ça, merci de l'explication c'est vraiment clair, bon je ne te cache pas que sa refroidit un peu mais c'est un projet que je laisse dans un coin de ma tête merci Alex pour toutes ces explications 😉
Salut Charlie, c'est pas juste une croyance, effectivement les très bonnes affaires sont réservées aux marchands de biens, c'est un cercle assez fermé et les biens sont vendus sans passer par les sites d'annonces. Du coup il reste très peu de bonnes affaires sur le marché des gens "lambdas" comme toi et moi. Alors qd l'occasion se présente, il faut pas parler chinois et y aller direct.
Merci pour ton com 😉
C'est clair net et précis... Le seul investissement immobilier, véritablement rentable est celui réalisé sans recours au crédit, où l'on mobilise uniquement son épargne. Dans le cas contraire, c'est avant tout la banque qui s'enrichit.
salut alex bon dimanche 🙂 je partage la video 🙂
Salut Alex, merci beaucoup pour le partage.
Bon weekend à toi 😉
@@alexmaking Salut alex jai une mauvaise nouvelle :( "😡😡 le CFA de Roanne Brulé 😡😡😡 comment aidé Rémi prof maçonnerie et tout les apprentis de @passionmaconremifusaro9523 ?"
Bonjour Alex,
Merci pour toutes ces infos, pour l'assurance de ton studio je te conseil Luko, moi je suis à5€ par mois.
Merci pour ton conseil, je ne connaissais pas cette compagnie d'assurance. Je suis à la MATMUT pour toutes mes assurances, auto, maison etc ... Donc pour l'instant je vais rester chez eux mais c'est bon à savoir au cas où.
Sauf que Luko a fait faillite... C'est ballot 😁
Honnêtement, cela a fait longtemps que je cherchais quelqu'un capable de fournir des explications claires. Grâce à vous, nous avons enfin pu éclaircir de nombreux points essentiels pour notre projet. Un grand merci !
@@loulouee_thebest3444 au plaisir 😉 j'ai essayé de faire le plus précis possible, même si ça fait pas rêver lol
Merci beaucoup pour ta transparence ! 😉
Bonjour,
C’est très intéressant ce que tu dis là. Je pensais aussi qu’on pouvait gagner de l’argent avec l’immobilier. Les locataires n’ont que rarement le point de vue ni les soucis des propriétaires et s’imaginent que les proprios sont riches. La preuve est que ce n’est pas souvent le cas.
Je me souviens vers la fin des années 80, le père d’un copain qui faisait de l’immobilier hésitait quand il a voulu acheter une nouvelle voiture entre une BMW 735 et une Jaguar. Il a pris finalement la BM parce qu’elle donne moins l’impression d’être fortuné.
Dernièrement ma femme m’a dit qu’elle se demandait où il y’avait une crise quand on vois tout ce qui est construit chez nous.
Bonjour, merci pour ton retour. Oui effectivement, c'est pas toujours le cas, pour moi ce qui est sûr c'est que j'ai pas à me poser la question si je prends un 735 ou une jaguar 😅.
Plus sérieusement, bien sûr qu'il y a de l'argent à faire sur l'immobilier, mais plus c'est gros plus tu gagnes, sur un T1 ou studio tu gagnes rien à part si tu fais de la courte durée mais là ça devient un travail... L'idéal pour que l'investissement soit rentable rapidement est d'acheter du gros : une maison et faire une division, ou un terrain et bâtir un petit immeuble mais là il faut bcp de cash, impossible pour moi à l'heure actuelle.
Sinon, ta femme a raison de se poser la question par rapport à la crise car à première vue ça paraît pas très cohérent, mais la majorité des programmes en construction actuellement sont des programmes qui ont étés signés il y a 2 ans ou plus... Là ça commence à freiner un peu.
@@alexmaking salut, bravo pour ta chaîne et ta sincérité rare ! Il y a sûrement des affaires avec les promoteurs qui ont actuellement des appartements sur les bras : sûrement possible de faire brader certaines constructions qu’ils ont sur les bras. Perso je réfléchis à acheter une petite maison bois comme GREENKUB sur l’un de mes terrains constructibles
@@loanlamb418 je connais pas le concept mais pourquoi pas.... De toutes façons, après c'est toi et ta chance, sur ma première maison que j'ai gardé 13 ans, j'ai perdu 40k€ en bossant dedans la plupart de mes weekends, (j'ai fait une vidéo dédiée) et à côté de ça j'ai des amis qui ont acheté un appartement neuf et qui ont fait une plus value de 70k€ en faisant quasiment rien dedans en le revendant 5 ou 6 ans plus tard... Va comprendre.... L'immobilier c'est pas toujours comme on croit.
En tt cas merci du compliment, mais je fais ce genre de vidéos pour montrer aux gens qu'il suffit pas d'acheter de l'immobilier pour être riche comme font croire certains fils à papa sur youtube qui roulent en Porsche a 25 ans lol
@@alexmaking ouais mais peut être louent ils la Porsche pour faire la vidéo ! Ce sont de gros menteurs que ce soit pour l’immobilier ou d’autres secteurs … en attendant ils se font un fric fou et peut-être sont-ils à Dubai aussi …
@@loanlamb418 non mais je vois certains qui ont du patrimoine pour de vrai et qui admettent pas d'où ça vient et malheureusement y'a pas de secret
Merci Alex. Très précis et sincère.
C'est beaucoup de tracasseries pour rien.
J'espère que tout se passera bien et pas de divorce ni de squatters.
Merci
L'immobilier est trop cher.
Il y trop d'amateurs prêts à tout faire tout seul.
C'est faussement rentable.
Pour le divorce, ça risque pas , je suis pas marié 😂 les squatteurs par contre, on est pas à l'abri mais je préfère même pas y penser car c'est le genre de truc qui me fout tellement la haine... Comme les cas sociaux qui paient pas leur loyer....
Mais oui, comme tu dis, c'est bcp de tracasseries pour pas grand chose au final. Il faut viser long terme.
Merci pour le commentaire, bonne journée
C'est clair, net et précis... Le seul investissement immobilier, véritablement rentable, est celui réalisé sans recours au crédit, où l'on mobilise uniquement son épargne. Dans le cas contraire, c'est avant tout la banque qui s'enrichit.
C'est une catastrophe votre commentaire...
Bonjour Alex
Ayant deux apparts je te suggère de regarder du côté du statut du LMNP au régime réél (meublé). Tu pourras amortir le coût de ton logement et effacer l'imposition durant plusieurs année. Il s'agit d'une niche fiscale qui reste intéressante sur le long terme mais nécessite un peu de gestion. Deuxième conseil, fais la gestion toi-même, ta renta te remerciera. L'état parle d'ailleurs de le raboter (voir le rapport de la député Lemeur) mais vu le bordel politique actuel, tout est à l'arrêt et risque d'être annulé.
@@yannupx bonjour, merci pour les conseils. Pour la gestion oui je m'en occupe déjà moi même, par contre au niveau du LMNP je me suis pas trop penché sur le sujet, je voulais même faire du Airbnb au départ mais il fallait que l'argent rentre vite donc j'ai loué rapide. Au prochain changement de locataire je vais étudier la question 😉
Super intéressant merci !
Les biens en vente avec un DPE classé F, G ou G+ doivent obligatoirement faire faire un audit énergétique depuis le 1er avril 2023. Apparrement ça coûterait pas moins de 1500€ ! à la charge du proprio.
Peut-être que les appartements en copropriété n'y sont pas assujettis ?
Pour connaître ce qui est prévu pour le DPE jusqu'en 2034, il y a des sites qui en parlent et presentent des tableaux. Il y a également dans les grandes villes les agence ADIL (agence départementale d'informations sur le logement), qui disposent et met à disposition des particuliers toutes les infos.
Oui je suis au courant pour l'audit thermique, mes parents sont en train de vendre et ils sont passés entre les gouttes. C'est d'ailleurs une aberration, dans le sens où les gens qui ont des maisons de campagne qui ne valent pas grand chose ne pourront plus vendre. Je suis passé par là quand l'audit thermique n'existait pas encore et pourtant j'ai déjà galéré.... Avec l'audit, j'y serais encore....
Mais comme tu dis, je ne sais pas si ça fonctionne aussi pour les apparts en copropriété. Il faudrait que je me renseigne.
Merci pour toutes les infos.
Merci pour vos excellents conseils ✌️
Au plaisir 😉
25:38 merci beaucoup
Super ta vidéo merci, j'ai bien compris tout ce qu'il y avait à prendre en compte et tout c'est vrai que ça donne plus trop envie de se lancer et encore plus avec les taux de prêt actuels ... Après, ton bien va surement prendre de la valeur mais bon moi j'ai pas confiance en l'avenir pour parier un truc tendu comme ça sur 20 ans
Et l'hypothèque de ta maison c'est en gros si tu peux plus payer tes créances on te saisit ton bien ou y'a des subtilités ?
Salut, merci pour ton retour. C'est vrai qu'avec les taux actuels, c'est vraiment compliqué, surtout que le marché n'a pas encore eu le temps de s'adapter aux taux actuels, c'est pas la bonne période pour acheter, il va falloir s'armer de patience...
Pour l'hypothèque c'est exactement ça, la banque peut saisir l'appartement en cas d'incapacité de l'emprunteur à rembourser la dette.
@@alexmaking tu peux toujours revendre l’appartement surtout s’il est bien situé
@@loanlamb418 oui mais il faut récupérer frais de notaire+travaux+ l'apport financier que je mets tous les mois pour compenser la légère perte pour arriver à zéro, soit environ 12000€ euros. Pas gagné avec la hausse des taux
Enfin une personne réaliste sur UA-cam. Bravo d'enlever ce voile des yeux des gens 👍
@@limpidez3640 merci, même si y'en a bcp qui ont encore du mal à comprendre
@alexmaking c'est pour ça que ce type de vidéo sont très bien pour leurs dire "il y a que des vendeurs de rêves sur les réseaux sociaux et que la vraie réalité est tout autre". Bonne journée 💯
@limpidez3640 c'est clair. Merci toi aussi 😉
@@limpidez3640 Les rentiers en 12 mois, sans emploi, sans patrimoine, sans rien sont des vendeurs de formations....leurs revenus sont 95% des formations et 5% de l'immobilier. Certains revendent même des biens pourri aux gens qui payent leur formation.... C'est pas possible d'acheter un bien 100/150k€ et dégager 1000€ de cashflow par mois
Ton achat a l'air d'être une bonne affaire mais je vois plusieurs erreurs que tu aurais pu éviter et gagner vraiment du cachflow dessus :
- Demander à la banque un différé pour les travaux, tu aurais pu avoir 6 mois ou 1 an à payer juste les intérêts et l'assurance et mettre les premiers loyers de côté pour les imprévus
- Demander un crédit sur 25 ans et peut-être réduire l'apport : en allant voir d'autres banques et chercher les meilleurs conditions pour réduire la mensualité et garder ton épargne
- Le régime fiscal : en faisant du LMNP au réel, tu n'aurais pas eu d'impôts les premières années. En louant meublé tu l'aurais aussi loué un peu plus cher (15% en moyenne)
Néanmoins tu amortis ton capital d'année en année et ton bien va suivre l'inflation naturellement, c'est mieux que celui qui ne fera jamais rien, continue !
Merci pour tes conseils 🙏
Au niveau du différé, je n'y avais pas pensé, c'est bon à savoir pour la prochaine opération.
Pour le crédit de 25 ans, j'ai testé et comme j'ai dit dans la vidéo, dans ma banque c'est 20 ans max en locatif et le problème c'est qu'il fallait un accord de financement assez rapidement. J'ai déjà essayé d'aller voir d'autres établissements auparavant, des grandes enseignes pour un autre projet et ils m'ont fait perdre un temps phénoménal pour au final me dire qu'il fallait que je domicilie mes salaires chez eux pour qu'ils me suivent dans mon projet (pour une opération à moins de 15 000€), donc j'ai abandonné.....
Pour le LMNP, c'est ce qu'on voulait faire, même de la courte durée mais il faut meubler l'appart et donc rajouter encore au moins 2000-3000€ , j'avais plus le budget, mais au prochain changement de locataire on se penchera peut être sur la question. En tout cas merci pour ton commentaire. Les petits conseils comme ça, ça peut aider 😉
@@alexmaking Bonjour , j'aimerai compléter ce commentaire , effectivement tu aurais pu demander un différé de 6 mois à 2 ans sans problème . Pour la durée , difficile de faire mieux que 20 ans en locatif .Pour le LMNP , outre les meubles et leurs renouvellement , il ne faut pas oublier qu'il te faut faire faire une comptabilité par un centre de gestion , pour ma part je paie presque 800 euros par an pour 1 bien . Vu que tu es en location nue et que tu n'as pas fait de travaux , tu peux opter pour l'imposition en micro-foncier , tu as un abattement de 30 % sur tes loyers perçus . Dans ton cas , difficile de faire un excédant de trésorerie , mais considère plutôt cet investissement comme de placement à long terme où au lieu de verser sur un livret , tu verseras de l'argent aux impôts . La seule chose que tu peux faire et d'acheter un autre bien avec énormément de travaux pour gommer tes revenus du premier et tu revendras ce bien ( avec une plus value imposable ) quand tu auras "manger " ton déficit foncier en imposition au réel bien sur et tu en rachèteras un autre pour faire pareil , etc ...
Effectivement , tu ne seras pas rentier avec ce bien !!!!
@@lizotchristophe3448 Salut, merci pour ton retour 🙏
L'histoire du centre de gestion, c'est la première fois que j'entends parler de ça (à vrai dire je ne me suis jamais trop penché sur le sujet) tu es sûr de ça ?
Pour le micro foncier, oui justement, j'en ai parlé dans la vidéo. Et effectivement, rentier ça sera pas pour aujourd'hui 😅
@@alexmaking Oui , je suis sûr ! Car tu es en BIC ( bénéfice Industriel et Commerciaux ) et tu as un calcul des amortissements du bien ( toiture, travaux , huisseries , meubles , etc ...) , comme je t'ai dit je paie environ 800 euros pour un immeuble de 3 appartements non loués , pas encore rénovés , mais tu dois le déclarer dès l'achat pour inclure tous les frais dans le calcul des déficits .
Pour ma SCI IS , 3 maisons , le centre de gestion me coûte 1 500 euros .
Tu peux également opter pour le micro BIC en LMNP et tu as un abattement assez important sur tes loyers . Là tu n'as pas besoin de comptable . C'est un calcule à faire .
Elle est bien ton opération t'inquiètes pas. Ca s'équilibre à peu près, c'est ce qu'il faut. Il faut attendre 4/5 ans avec du locatif pour que ça crache un peu, avec les loyers qui montent. Tu as songé à le passer en meublé ? Tu le louerais 100€ de plus et tu as un abattement de 50% sur ta déclaration de revenus, et c'est pas très cher à meubler.
Oui c'est pas dégueu, comme tu dis, ça s'équilibre à peu près c'est déjà pas mal. Après le but de la vidéo c'était surtout de montrer le vrai... On devient pas riche avec l'immobilier en claquant des doigts ou rentier à 25 ans comme nous racontent les petits bobos fils à papa.
Pour la location meublée, c'est ce que je voulais faire au début, même du Airbnb mais avec les 11k€ que j'ai dû poser sur la table avec les travaux, l'apport+frais de notaire + les échéances du pret j'étais vraiment rik rak, j'avais plus de budget pour les meubles et il fallait que ça rentre donc j'ai lancé le truc. On verra au changement de locataire 😉
je partage mon experience en étant un particulier comme toi c'est vrai qu'il faut s'avoir acheter et flairer la bonne affaire assez rares dans les supports publicitaires puisque quand elles arrivent directement chez les pros c'est eux qui achétent ou font profiter leurs connaissances sans faire de publicité mais quand cà arrive il faut etre rapide sur mon dernier investissement j'ai fais l'offre écrite aprés la visite au prix annoncé et je ne regrette rien aujourd'hui aprés travaux je suis a 15%de rentabilité en région parisienne c'est assez rare mais je reconnais que si tu ne mets pas la main à la patte tu galere et ça peut devenir beaucoup moins rentable vu que c'est de plus en plus dificil de trouver des pros sérieux et qui s'imagine que tout investisseur est riche Je vous laisse reflechir
Ça fait parti des cas très rares, surtout sur un bien unique, et pas un achat de plusieurs biens en mm temps. 15% mais en net il te reste qqchose?
Pour mon cas, le pire c'est que c'était une bonne affaire, l'immeuble complet s'est vendu dans la semaine et honnêtement j'ai beau chercher, j'ai jamais trouvé le moyen de faire un investissement rentable à crédit sans un gros apport
Très transparent 👍
@@ionmelnic8562 il faut 😉
Tu peux optimiser un peu je pense ;) calcul si c’est mieux en réel ou micro foncier, mets l’assurance à concurrence avec Cardiff… de toute façon, tu gagnes déjà. C’est bien d’en parler
@@zbouddha j'ai fait les calculs, j'y gagne en réel mais dans les deux cas il y a qd mm bcp de frais incompressibles, crédit, TF, charges ...etc
@ c’est ce que je pensais il y a 1 an et puis je me suis à tout re-vérifier en me faisant violence, j’ai eu des bonnes surprises ;) (électricité, internet, payement mensuel des charges de copropriété, assurance et dans mon cas bientôt rediscuter le taux de mon dernier prêt ;). Tu peux réfléchir à réduire et voir quand tu payes (le plus tard possible même les impôts).
@zbouddha tkt j'optimise tout au max 😉
L'immobilier c'est pas si simple, faut une bonne connaissance en fiscalité.
Avant de rouler en Ferra, il va falloir patienter.
Faut bien connaître sont secteur, mais c'est un business sur du long terme.
Pour la loi sur l'isolation, c'est la mise à bail qui vas être interdite. Si tu a un locataire dedans, les hausses de loyer seront gelées.
Tu n'a pas le choix, faut isoler. Faut se renseigner y'a pleins d'aides aujourd'hui.
Attention aux mecs sur yt , ils sont là pour vendre des formations bidons pour la plupart.
Le truc c'est de trouver son modèle économique avant d'acheter.
La location loi de 89 n'est pas super rentable au vu de l'inflation, mais c'est un placement stable.
⚠️Ce n'est pas un placement "sans rien faire"
Salut, effectivement c'est un placement sur le long terme, c'est pas destiné à celui qui veut tout tout de suite, c'est pour ça que bcp ne se lancent pas parce-que quand on voit les chiffres, je comprends que ça puisse être décourageant pour certains.
Au niveau de l'isolation, on verra oui, mais comme me disait ma notaire, si ils appliquent réellement ça, plus de la moitié du parc immobilier sera inlouable, (elle pense que c'est impossible) imagine les appartements parisiens de 15m2 dans les immeubles haussmanniens.... Il va falloir réduire la surface à 12m2? Ou mettre du polystyrène sur les magnifiques façades ?
Il faut penser aussi aux gens qui ont des maisons de campagne qui ne valent rien, comme celle que j'ai vendu 25k€, j'en vois même certaines à moins de 15k€....
Faire 30k€ de travaux dans une maison à 15k€... Ou alors la vendre, mais maintenant c'est audit thermique à 1500€ (en plus du DPE à 400€) si maison classée en F ou G.... Ils ne se rendent pas compte.... Du moins ils s'en foutent.
Après oui il y a des aides, mais il va qd même falloir cracher au bassinet dans tous les cas. Courage à toi si tu as tenté l'expérience 😉
@@alexmaking pour le haussmanien il y a une dérogations possible, quand c'est impossible sans nuire au carrectaire historique.
J'imagine le château de Versailles avec une façade en polystyrène...🤣🤣
Beaucoup disent que le diagnostic énergétique est une opportunité dans l'ancien. C'est clairement vrai. Si tu es bricoleur sérieux c'est un vrai moyen de business.
J'ai été gestionnaire immobilier et fait du locatif pour moi et les autres, je connais bien le sujet. J'ai abandonné le locatif nu d'habitation principale. Je me suis orienté sur la résidence principale, aucune imposition, taxe. Attention c'est un sujet très suivi par les impôts, ils ont un algorithmes la-dessus. Donc faut respecter la loi scrupuleusement et étudier la jurisprudence. En cas de requalification , tu te fais démonter XXXXL💣😱🔥☄️⚰️💸
@@astucebrico oui effectivement, j'avais lu que si tu fais trop d'achat- revente tu peux être classé marchand de biens, je connais pas trop le sujet mais je pense que la douille doit être sévère 😳
Selon toi ça peut devenir un vrai moyen de business, mais par rapport à quoi? Au prix que tu peux négocier plus facilement si un logement est mal classé ? Ou alors tu parles pour un entrepreneur qui monte un business là dedans ?
Pour le château de Versailles, je pense que le roi soleil aurait kiffé la devanture en polystyrène 😂😅
@@alexmaking tu achète un truc intéressant, rénovation, agrandissement, etc ... . Là c'est du feeling et chaque projet est unique.
Un truc sympa, les maisons de ville où le terrain derrière n'est pas valorisé et souvent constructible.
Toute la marge réalisée, est non taxée. Faut que ce soit ta résidence principale pendant 1 an mini (plus compliqué que cela mais long à expliqué). Moi je fais 1.5 , 2 ans puis je vend. Aucun risque !
La marge n'est même pas un revenu, c'est rien du tout au sens fiscale. Problème, si tu vis de ça, pour obtenir un crédit tu a 0e de revenu.
Très rentable, mais ⚠️ faut connaître et maîtriser ses budget et savoir tenir 2 ans voir plus sans revenu ou presque.
Pour ta retraite, 0 cotisation ! Faut pas se louper....
Moi je choisi des secteurs convoité, plus de marge et moins de risque... .
Faut beaucoup étudier le plu de la ville du moins de ton secteur, moi je le connais par cœur au moment du dépôt de pc, mieux que l'architecte !
C'est sur le PLU que tu fera ton beurre, les travaux c'est rien.
Tu verra le montage de dossier Faut beaucoup cogiter et chercher les ruses administratives. Les ruses sont basé sur le vocabulaire principalement.
Personnellement j'arrive à +30% voir plus parfois de gains sur la surface habitable tout en étant parfaitement légal.
Donc l'administratif avant les travaux pour un bon business !
@@astucebrico merci de partager ça parce que franchement c'est un sujet qui m'intéresse beaucoup. Je me suis déjà penché plein de fois sur la question : achat - rénovation - revente de résidence principale et comme tu dis il faut vraiment bien, bien connaître son sujet. Pas se retrouver avec un prix de l'immobilier qui chute, arriver à acheter à un bon prix, savoir valoriser son bien, et surtout avoir assez d'oseille pour pouvoir arrêter de bosser le temps des travaux (pas pour moi pour l'instant) . J'ai pensé aussi à acheter un terrain pour construire, mais alors le prix des terrains, tu pleures 😱.... rentabilité zéro par chez moi, le prix des terrains est presque au prix des maisons avec terrain, incroyable. Le seul moyen d'obtenir un terrain pas cher est de passer par un pavillonneur qui achète en lot mais du coup obligé de passer par lui pour la construction.... bénéfice zéro. Bref compliqué, en tout cas je te tire mon chapeau 👏👌
Merci pour ta franchise. Ca fait du bien quand les gens disent la vérité. Je ne suis pas surpris par ce que tu dis. Pourtant tu as fait les choses dans les règles. A moins de loger 10 migrants à 300 euros par tête , impossible de dégager des bénéfices sur le court terme , surtout en France avec tous ces putains d'impôts et de taxes. Bref, sur le long terme tu auras un capital important par l'effet de levier en louant. Pas si mal mais rien dans l'immédiat à part les soucis. D'ailleurs ceux qui gagnent , à tous les coups , sont toujours les mêmes : banques, Etat et Syndics.
Merci pour ton commentaire. Oui c'est exactement ça, c'est pour ça que j'aime bien de temps en temps rétablir la vérité, parce que parfois avec ce que j'entends sur les réseaux ou ailleurs, je saigne des oreilles. En France l'état a beaucoup faim , c'est une réalité, il faut se le dire et ne pas donner de faux espoirs à ceux qui n'y connaissent rien. J'ai fait une autre vidéo dans le même style, toujours en toute transparence, sur un achat -revente que j'ai fai si le sujet t'intéresse .
Bonne journée
Oui j'ai vu cette fameuse vidéo. Triste pour toi. Etais-tu pris à la gorge pour brader à ce point cette belle affaire ? Dommage avec plus de temps je pense que quelqu'un aurait payé le prix. Pour revendre un bien il faut penser a toutes les options ( pas que le bon coin et agences immo ,..) et surtout y passer du temps .Le marché local est un frein ou accélérateur mais il y a toujours quelqu'un qui se fout du marché et qui doit se loger à tout prix , surtout à ce prix bas. Dans l'immo, il ne faut jamais être pressé et toujours avoir du fric de côté pour passer ces moments. Le problème est que la plupart des jeunes en France sont "limite" en terme de moyens. Quant aux vendeurs de rêves sur UA-cam , c'est juste criminel et devrait être severement puni.Tu trouves toujours les mêmes baratineurs pour la bourse et les cryptos, etc...@@alexmaking
@@philippedecamp7558 il me semble que dans la vidéo j'avais expliqué le pourquoi du comment. En fait j'ai essayé de vendre par moi même, puis je suis passé par une agence, puis une autre. Ensuite il y avait les factures que je payais en double, EDF, eau, poubelles, taxes foncières .. . Sans parler du chauffage, de l'entretien, des allers-retours les weekends.... Même à ce prix, ça a été une délivrance pour moi de m'en séparer . L'affaire a duré plus de 2 ans et au début, jamais je t'aurais cru si tu m'avais dit que je la vendrais à ce prix là, mais là situation a fait que....
Oui ça c'est sûr, beaucoup de vendeurs de rêve sur les réseaux, je te le fais pas dire lol.
Bonne journée
Bjr, grosso modo la taxe fonciere augmente de 2 a 3% par an.
Merci pour la précision
Salut poto,
C'est une triste réalité, que j'essaie d'expliquer en vain régulièrement...
Dans le neuf y a encore de quoi faire mais le ticket d'entrée n'est pas le même...
Sinon il faut être pote avec des agents immobiliers.
J'entends régulièrement parler d'achat au enchères, par de gros investisseurs, ( j'ai des potes agents immobiliers), et il semblerait que ça soit jouable, mais pareil, il faut le ticket d'entrée...
L'immobilier c'est jouable quand tas la tune de dispo, car si tu regardes, 475 * 12* 20= 114000, hors frais annexes, et sur 20 ans, ca peut piquer mais grave, comme tu dis, 15 k d'isolation, toiture ect.
Donc si a ca tu rajoutes l'inflation, souvent oubliée, ben tu t'aperçois que tu arrives à un prix de revente théorique, sans rentabilité, qui est déjà limite pas possible.
C'est des maths...
Pour être rentable, il faut la caillasse, et disponible, car sinon c'est rongeage 😂
Seul le neuf en personnel ou sccv est jouable, et encore, pour combien de temps, entre prix des matériaux en hausse, foncier en hausse, crédit en berne, ben si tu ne l'as revend pas en temps et heure ca devient vite compliqué.
Après quand tu es dans le cercle VIP, et que tu pèse, oui c'est rentable
Exactement copain 👍
C'est le fameux "cercle VIP" sans lequel tu ne peux pas trouver des biens au rabais ou avoir les biens avant qu'ils n'arrivent sur le marché...
Et pareil que toi, j'en parle souvent dans le privé. Pas plus tard que ce weekend, j'en parlais avec qqn qui m'a dit : "mais toi qui est maçon, pourquoi tu construis pas des maisons, tu habites dedans 2 ans et tu les revends?"....
"Ben parce que chez moi, un terrain c'est mini 150k€, ensuite une petite construction c'est mini 80k€, ensuite il me faut 1 an sans travail pour pouvoir la construire donc environ 20k€"
- allô la banque, j'ai besoin de 250k€ pour une autoconstruction pendant laquelle je vais arrêter de bosser, ça fait quoi comme mensualité sur 20 piges à 3,5% ? 😂😂😂
Pareil qd j'entends parler de cash flow positif sur un bien immo... Montrez moi comment vous faites svp?
C'est pour ça que j'aime bien faire ce genre de vidéo, comme pour celle de ma maison, pour montrer qu'il faut arrêter de rêver dans la vie. Comme tu l'as dit, sans argent, c'est compliqué, c'est un fait .
Le neuf, c'est encore un autre délire, pour moi c'est uniquement pour de la défiscalisation en Pinel. Quand je vois le prix des programmes que je construis en ce moment 😱 4500€/M2 pour des trucs qui sont même pas en centre ville.... Défiscalisation ok, mais rentabilité impossible. Je te laisse faire le calcul 😄
Sachant qu'un 50m2 peut se louer au grand maximum 800€/mois... 225000€ à l'achat, 3,5 % sur 20 ans...hummm...🤔...😄
Bonne journée Franck
T a tout compris
Franchement, tu devrais être en régime reel tu payerais clairement moins..
J'ai parlé du régime réel pour simplifier le calcul mais comme on vient d'acquérir le bien, il n'a pas encore été enregistré à mon nom par l'administration fiscale donc je n'ai pas encore fait le calcul pour savoir quel régime choisir. Mais dans tous les cas, je ne pourrais pas déduire les charges car c'est le locataire qui les paye. Et au niveau des intérêts, le taux d'emprunt étant pas énorme, ça fait pas un gros montant à déduire et les travaux pareil... On fera le calcul et on choisira la meilleure solution mais je ne pense pas que ce soit une très grosse différence.
@@alexmaking Crois moi il y auras une différence, car tu va aussi amortir ton mobilier, mais SURTOUT 85% de ton bien sur 30 ans. Sachant que le terrain représente les 15% restants et n’est pas amortissable. Généralement cela fait que en LMNP meublé tu ne paies aucun impôts les 10 première année. Je te laisse voir cela avec ton comptable ✌️
@@ValentinLancelot oui voilà, par contre il faudrait que je fasse du LMNP. Je verrais ça le jour où je change de locataire. Par contre, j'ai pas trop compris l'histoire des 85% sur 30ans...
Avais tu effectué une formation avant de te lancer ?
@@dmnbeginnerdmnbeginner non pas de formation. En général les formations sur le sujet c'est bcp de baratin, c'est justement ce que j'essaie de montrer dans cette vidéo, il faut pas croire tout ce qu'on raconte, la meilleure formation c'est celle du terrain
@@alexmaking merci pour votre franchise !
@@dmnbeginnerdmnbeginner merci
Je ne connais pas votre situation professionnelle mais si vous êtes indépendant et que vous avez votre propre entreprise il ne fallait pas l' acheter en direct car vous investissez avec de l'argent qui a déjà été divisé par 2 a cause des cotisations sociales.
Le mieux c'est de garder l'argent dans sa boîte et ne payer que 15% d'impôt sur les sociétés puis d'utiliser ce cash pour investir grâce à une sci. De plus vous pourrez déduire beaucoup plus de choses en société qu'en direct ce qui fait que vous n'avez pendant 10 ans presque aucun impôt à payer.
@@MmmrrrggglllMedia bonjour, non je suis pas en société, j'ai acheté en nom propre, sinon oui j'aurais sûrement fait différemment 😉
Ce que je ne comprends pas c’est pourquoi l’appartement vous avez paru etre une bonne affaire ? Vous etiez en recherche depuis longtemps vous dites. Mais vous n’aviez pas fait ces calculs avant d’évaluer le marché à quel loyer vous le louerai ni combien ca vous couterait par mois justement avec charges assurances etc.
J’avais vu un appartement pas cher que je pouvais acheter cash. Sauf que pas cher car emplacement le justifiant donc loyer bas, en calculant avec taxe fonciere charge locative je me retrouverait perdante. Il serait avantageux uniquement en résidence principale et après 8 ans. Donc oui faut pas se faire avoir avec le barratin youtube cest facile de faire du locatif vous achetez vous louer. Non, faut tout calculer sinon ca sera un mauvais placement. Toutes les vidéos critiques les banques, mais ca reste parfois le placement le plus sûre.
@@ulymrc bien évidemment que j'ai fait le calcul avant et que je savais, avant même de l'acheter combien j'allais perdre au début. Je vois ça comme un placement sur le long terme mais en attendant il faut patienter.... C'est clair que ça fait pas rêver, mais pour un achat unique (sans faire de division etc. ..) c'est réellement une bonne affaire vu l'emplacement et la surface, mais voilà, il faut se faire à l'idée, le locatif si tu veux du cash-flow dans l'immédiat (comme disent les petits bobos fils à papa avec la chemise sous le sans-manche molletonné) il faut acheter une grande surface et diviser ou faire du air bnb, difficile qd tu travailles 40h/semaine... Donc on en revient toujours au même, dans 90% des cas, c'est héritage ou fils à papa.
Moi je fais simplement une vidéo sur la vraie vie des gens qui travaillent sans l'aide de personne
pas cher c'est pas forcement une bonne affaire
Là, ça l'est, par rapport au reste du marché. (700€ - cher au m2 que la tranche basse pour un bien dans le secteur)
Ya quoi de vraiment rentable en 2024 svp
L'immobilier peut être très rentable. Mais selon moi il faut faire des grosses opérations. Ex : acheter une maison, la diviser en 4 logements et faire du Airbnb. Mais c'est des gros travaux et il faut un gros budget en cash au départ
Salut Alexis. Merci pour ton retour d'expérience dans la maçonnerie et l'immobilier. Peux tu me contacter ? J'ai un projet à te soumettre.
Salut, merci pour ton retour. Tu peux me contacter sur Instagram : Alex__making
bonjour ou puis je te contacter ?
Sur Instagram
J'ai l'impression que la pluparts des gens prennent le problème à l'envers, que l'argent tombe sans compétences, outils et moyen de stockage et de transport. Sur une rénovation, sur certaine bonne affaire il y a possibilité de se faire de la plus value et donc pourquoi ne pas réinjecter cette plus value dans un bien locatif? La richesse par la location, surtout par les temps qui court, avec les taux d'intérêt qui sont inapprochable, je n'y croit pas. Par contre construire un capitale avec des compétences qui te permettrons par la suite de louer et d'entretenir tes biens te permettra de lutter contre l'inflation, imaginer si on avait le pouvoir d'achat d'y il y a 50 ans...
Dans la vidéo, j'ai juste parlé de l'investissement locatif, j'aurais pu, c'est vrai, faire une petite parenthèse et parler de l'achat - revente dans le but de faire une plus value mais j'ai pas d'exemple concret avec des vrais chiffres puisque c'est pas une situation que j'ai vécue .
Moi j'étais plus dans la "moins-value" 😅
En attendant, je peux en parler qd même en prenant l'exemple de mon appartement. De 55k€ on passe à 62500€ avec les frais annexes puis 64000€ avec les travaux de rafraîchissement, +250€ pour la crémone de fenêtre on arrive à 64250€. Si aujourd'hui je vends, il va falloir que je fasse un DPE, on arrive à 64500€. Sachant que j'ai acheté pas cher à 55k€, et que j'ai embellit l'appart, il y a peut être moyen de vendre 65000€ mais pas plus.
Quand tu vends et que tu réalises une plus value, tu dois payer à l'administration l'impôt sur la plus value. Elle est calculée en prenant le prix auquel tu vends - le prix auquel tu as acheté + frais d'acquisition (les travaux faits sans passer par une entreprise ne sont pas pris en compte) donc 65000€-62500€ = 2500€. Là dessus tu payes 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de CSG.
Donc environ 1000€ ce qui nous fait arriver à 65500€, ce qui veut dire qu'avec toutes les démarches que j'ai faites (visites, banque, notaire, travaux, mise en location....) J'en serais qd même de ma poche, même si je revendais.
Le seul moyen de faire de la plus value, c'est comme je disais : faire des gros travaux et trouver une très bonne affaire...
Aussi, il vaut mieux attendre et louer le bien pendant un moment histoire d'amortir un peu le prix et de faire baisser l'impôt sur la plus value, l'abattement appliqué pour le calcul des impôts est progressif au cours des années d'acquisition et au bout de 22 ans de possession du bien, tu es exonéré à 100%. Donc pareil, l'achat-revente n'est pas si simple que ça non plus
@@alexmaking Votre opération quoi qu'il en soit reste intéressante, pour un effort d'épargne de 20-25000 euros sur 20 ans votre gain sera de x3, faire une plus value est compliqué mais reste faisable avec du travail, compétences et moyen adéquat. Quand je vois certain marchand de tapis faire miroité l'Independence financière juste en jouant avec des artisans et les banques, je ne peux que félicité votre démarche. Une chaine youtube Vendeur de vérité, parle très bien de ce phénomène. Et pour la stratégie dont je parlais cela aurais été d'acheter une ruine ou bien de construire, faire soi même la totalité des travaux, puis revendre en habitation principale pour ne pas payer l'impôt sur la plus value, et ensuite investir dans un bien locatif afin de conservé cette plus value de l'inflation.
@@yohanpoulain9315 exactement, il faut voir ça comme un placement à long terme. En attendant il faut s'armer de patience et aussi avoir le courage de lâcher toutes ses économies dans un bien qui rapporte rien "sur le moment" .
Et oui, en habitation principale c'est mieux en terme de rentabilité (j'ai parlé de la fiscalité sur les plus values dans un autre commentaire)
Bonne journée à toi
Le problème aujourd'hui pour s'enrichir dans l'immobilier, c'est que les banques ne peuvent plus faire un calcul différentiel pour emprunter.
On est donc limité au taux d'endettement (35%), ce qui ne permet plus tout simplement d'accumuler un grand nombre de biens si on n'a pas un gros capital.
Donc pour le commun des gens, l'investissement immobilier aujourd'hui c'est limité à 1 ou 2 biens si vous n'avez pas déjà un emprunt en cours pour votre résidence principale et effectivement c'est un investissement qui est plutôt compensatoire pour la retraite, ce qui est déjà bien.
Mais l'immobilier va se tendre très rapidement, il faut attendre la baisse des prix en raison des taux d'intérêts qui réduisent la capacité de financement et attendre que les biens "interdits à la location" pour raison de mauvais DPE soit bradés à la vente et qui finiront par devenir les achats privilégiés des moins fortunés qui verront l'occasion d'une acquisition. Un comble quand on sait que ce sont ces logements qui nécessitent le plus de ressources pour être chauffé ou qu'ils ont un besoin de travaux que les investisseurs qui jadis avaient l'argent, ne vont plus privilégier (car là aussi les travaux sont de plus en plus onéreux).
Mon conseil, évitez soigneusement d'acheter un bien immobilier dans les 3-4 ans à venir, cherchez vous une location en attendant ou ne quittez pas celle que vous avez.
@@xavier-nr3ug , pourquoi éviter d'acheté si vous calculé votre revente sur la capacité d'emprunt de potentiel d'acheteur, il y a un site du gouvernement qui fait très bien cela (calculateur de crédit immobilier) , prenons un exemple d'un couple qui gagne 1600 euros pour un total mensuel de 3200 par mois, 33% de cette somme est 1056 sur 300 mois donc 25 ans à un taux de 4%, ils pourront, sans apport avoir 200k pilepoil. L'apport serais pour les frais de notaire. Donc si votre objectif est de revendre avec plus value il vous faut visée cette tranche d'emprunt, le marché est en baisse car moins de d'acheteur ou juste moins de capacité d'emprunt mais avant que le marché se rectifie cela prendra du temps car ce qui ont acheter à crédit au point le plus haut de la spéculation ne chercherons pas à revendre à perte... il est difficile de prévoir l'avenir, surtout aussi loin que 3 ou 4 ans par contre ce qui est faisable, c'est de s'adapter au capacité d'emprunt aujourd'hui. Rare sont les gens qui achète et revende un ou deux ans après... surtout quand cela implique un déménagement, un tour chez le notaire puis la banque, laposte ect...
Allez + en campagne et achetez des immeubles a rénové
Oui, à condition de bien choisir sa campagne (j'ai fait une vidéo sur le sujet)
D’accord mais faut pas se tromper de campagne. Si pas d’infrastructures à dispo pas loin, c’est pas la peine ! Le prix d’achat et le prix de reviens du bien : il ne faut pas se tromper si non avec les travaux tu bois le bouillon
Si un placement rapporte bien moins que le livret A
C'est un pari sur l'avenir.
J'espère que Alec a fait le bon choix.
Bye
L'avenir nous le dira 😁
Selon vous Quentin doulcier dit n'importe quoi ou pas ?
Bonjour, par rapport à quoi?
@@alexmaking sur les investissements ultra rentable qu'il fait.
@@Habiboubib non, je ne dis pas ça. Dans la vidéo, je précise bien que c'est très difficile dans le cas d'un achat unique avec rénovation ou rafraîchissement puis location, je ne parle pas de ceux qui créent, qui mettent des gros sous en jeu et qui entreprennent.
J'ai vu quelques vidéos de Quentin Doulcier, il me semble que lui fait surtout des divisions, des achats d'immeubles, laveries automatiques etc.... Il crée des choses, transforme des locaux en appartement etc ....
C'est différent.... pour moi, si on veut gagner qqchose tout de suite, il faut, comme lui, voir les choses en grand, pas avoir peur de se lancer dans des grosses rénos ou d'avoir trop de choses à gérer (paperasse, permis de construire, mise en place des compteurs EDF et eau, trouver des entrepreneurs....) . Et encore, c'est pas garanti que l'opération soit rentable à coup sûr, il y a bcp de paramètres qui peuvent venir bouleverser la rentabilité : bien acheté trop cher, travaux sous évalués, loyers impayés, impôts mal évalués.....
Pour ce qui est de l'achat d'un appartement à rafraîchir comme le mien, il faut vraiment être très fort pour dégager du cash flow, d'ailleurs vu les taux actuels c'est pour moi impossible.
Après je ne le connais pas personnellement pour te dire si ce qu'il raconte est vrai ou pas, mais c'est carrément possible. Par contre, ne pas croire que c'est de tout repos, sans stress etc ... Comme certains pseudos investisseurs de UA-cam vendeurs de formation veulent nous faire croire.
@@alexmaking d'accord merci pour la réponse construite 👍 bonne soirée.
@@Habiboubib merci, bonne soirée également