Jak zwykle bardzo interesujący podcast. Zagadnienie jest dla mnie bardzo istotne z obu stron - zarówno z punktu widzenia doświadczonego urzędnika, jak i z punktu widzenia świeżo upieczonego RzM. Na temat wydawania zaświadczeń z planów miejscowych, w orzecznictwie ukształtowały się dwie rozbieżne linie orzecznicze, przy czym dominuje ta, w której sądy administracyjne stoją na stanowisku, że nie wydaje się zaświadczeń co do treści aktów prawnych (a mpzp jest przecież aktem prawa miejscowego). Sporo na ten temat napisał @MrKrzysiek49, zatem nie będę dublował argumentacji sądów. Niemniej zgodzę się z Panią Magdaleną, że w praktyce większości urzędów, głównie z uwagi na mniejszą pracochłonność dla urzędników, a także mniejszą kosztochłonność, czasochłonność i przystępność dla zainteresowanych, wydaje się zaświadczenie o przeznaczeniu. Po drugie - chciałbym przedstawić własne przypuszczenia, dlaczego urzędy nie informują same z siebie na temat wydanych decyzji WZ / LCP. Otóż stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, "ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego". I tyle w temacie przeznaczenia. Plan miejscowy jest jedynym aktem prawnym, jedynym dokumentem w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który ustala przeznaczenie. Natomiast zgodnie z ust. 2, "w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (...)". Czyli decyzja, mająca generalnie charakter deklaratoryjny (tutaj w literaturze fachowej także są rozbieżności, natomiast ewentualna dyskutowana konstytutywność decyzji dotyczy innych zagadnień niż przeznaczenie, zatem nie rozwijam), nie ustala przeznaczenia, a jedynie stwierdza, że wnioskowana inwestycja jest (bądź nie jest) zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. W studium natomiast określa się politykę przestrzenną gminy - kierunki zagospodarowania przestrzennego, a nie konkretnie przeznaczenie. Dla planistów zatem przeznaczenie = plan miejscowy i nic więcej. Chciałbym po prostu uczulić, że urzędnik sporządzający zaświadczenia niekoniecznie musi znać treść art. 154 u.g.n., niekoniecznie musi znać przepisy dedykowane głównie RzM i tajniki szacowania, dlatego moja rada jest taka, że jeżeli RzM koniecznie chce mieć zaświadczenie i występuje z wnioskiem o jego wydanie, to powinien dokładnie we wniosku wskazać jaki zakres informacji go interesuje i na jaką datę. Z doświadczenia mogę powiedzieć tyle, że najczęściej RzM pytają wprost także o decyzje, niemniej zdarza się, że nie. Bywało tak, że wychodzą z tego kłopoty, np. przy wycenach sporządzanych na potrzeby odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa. W takim przypadku urzędnik znający problematykę szacowania nieruchomości, sam, niejako "z ostrożności procesowej" uzupełni pismo w tym zakresie, niemniej nie ukrywajmy - większość urzędników tej świadomości nie ma, a trudno nie zgodzić się ze stanowiskiem, że odpowiedzialność za kompletne zbadanie przeznaczenia spoczywa na RzM, a nie na urzędniku czy organie wykonawczym gminy.
Panie Miłoszu, Bardzo dziękuję za takie szczegółowe i merytoryczne wyjaśnienie! Mam nadzieję, że rzeczoznawcy wyciągną wnioski i wdrożą te zalecenia w życie. Pozdrowienia!
@@magdalenamaleckamrics Naszła mnie jeszcze taka myśl, nie wiem czy słuszna, czy nie, że być może dla uporządkowania pojęć w różnych aktach prawnych, a przecież będących elementem jednego systemu prawnego, należałoby nieco zmienić brzmienie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i wprowadzić do ustawy pojęcie np. „stanu planistycznego”, który obejmowałby oprócz „przeznaczenia” w planie miejscowym (art. 154 ust. 1) - tożsamym z pojęciem przeznaczenia w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -, także pozostałe sytuacje wskazane w art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n.(a więc kierunek zagospodarowania wskazany w studium, sposób zagospodarowania i warunki zabudowy wynikające z decyzji WZ / LCP albo faktyczny sposób użytkowania). Tak jak widzimy, dziś pojęcie przeznaczenia może być różnie rozumiane, a pewien nieporządek wprowadził sam ustawodawca. Takie uporządkowanie i ujednolicenie pojęciowe umożliwiłoby także modyfikację definicji stanu nieruchomości (art. 4 pkt 17 u.g.n.) poprzez jej uzupełnienie właśnie o „stan planistyczny”. W moim odczuciu aktualne rozróżnienie stanu nieruchomości od przeznaczenia na gruncie u.g.n. wydaje się trochę sztuczne, takie wymuszone, natomiast zaproponowane uporządkowanie mogłoby to wszystko uprościć i ułatwić wzajemną komunikację między reprezentantami różnych fachów okołonieruchomościowych.
Panie Miłoszu, to bardzo ważny wątek w dyskusji! Co do zdefiniowania szerszego przeznaczenia i wprowadzenia "stanu planistycznego" mogłoby faktycznie pomóc w interpretacji. Należy pamiętać, że art. 154 UoGN należy "czytać" łącznie z definicją wartości rynkowej. Mówię m.in. na ten temat w tym filmie >> #3 Jak rzeczoznawca majątkowy powinien badać przeznaczenie nieruchomości? ua-cam.com/video/pF25I-NQtvQ/v-deo.html Co do włączenia "stanu planistycznego" w "stan nieruchomości" - niekoniecznie. Dlaczego? Bo są takie cele wyceny kiedy stan nieruchomości pochodzi z innej daty i z innej daty przeznaczenie. Z tego powodu przeznaczenie nie jest elementem stanu nieruchomości. O tym mówię też trochę w tym filmie >> #49 3 kluczowe parametry kształtujące wartość nieruchomości - data stanu, cen i jej przeznaczenia - ua-cam.com/video/CqltBJGmYGQ/v-deo.html Co do ponownej analizy i "przeredagowania" art. 154 UoGN to mogłoby zdecydowanie pomóc, szczególnie, że są tu jeszcze inne wątki, o których więcej poniżej (komentarz 2021, wyd.7, Jaworski): 6. Przeznaczenie nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 2 GospNierU, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powyższe rozwiązanie wydaje się chybione, ponieważ studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego. Tylko bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie terenu (art. 4 ust. 1 ZagospPrzestrzU), a w przypadku jego braku - decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - określa sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. Mimo że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jako akt polityki przestrzennej wiąże w późniejszym etapie organ uchwalający plan, to nie można zaakceptować rozwiązania, które pozwala na ustalenie przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ZagospPrzestU w przypadku braku planu decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określają sposób zagospodarowania i warunki zabudowy. De facto jednak przez umieszczone w nich informacje i potwierdzenia istniejących na danym obszarze uwarunkowań stanowią one także o przeznaczeniu. Istotą ich nie jest zmiana przeznaczenia, a jedynie co najwyżej potwierdzenie istniejącego przeznaczenia. Potwierdzenie możliwości zabudowy należy jednak odczytywać zarazem jako potwierdzenie, że dana nieruchomość może być pod taką zabudowę przeznaczona. Studium natomiast nie jest wiążące przy sporządzaniu decyzji o warunkach zabudowy, a ponadto - zgodnie z art. 9 ust. 5 ZagospPrzestU - nie jest aktem prawa miejscowego. Decyzja o warunkach zabudowy, mimo że jedynie potwierdza, że w związku z zaistniałym tzw. dobrym sąsiedztwem i istniejącą infrastrukturą dana nieruchomość może zostać zabudowana pod określonymi warunkami (np. do maksymalnej wysokości, pozostawienia powierzchni biologicznie czynnej itd.), to zawiera w sobie element prawnokształtujący. Bez decyzji o warunkach zabudowy nie można zatem powoływać się na ww. okoliczności, mimo że wynikają one z cech terenów (stanu faktycznego). A zatem niezbędne jest potwierdzenie zaistnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ZagospPrzestrzU w drodze, która tym samym stanowi potwierdzenie możliwości zabudowy zgodnie z ustalonym przeznaczeniem wynikającym z dobrego sąsiedztwa (por. J. Jaworski, w: P. Sosnowski, K. Buczyński, J. Dziedzic-Bukowska, J. Jaworski, Ustawa, 2014, komentarz do art. 61, s. 372). Wydaje się zatem, że na gruncie GospNierU nie zauważa się, iż polskie prawo zagospodarowania przestrzeni przewiduje dwa reżimy ustalania warunków zagospodarowania terenu. Pierwszy i podstawowy, wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, drugi zaś związany jest z dotychczasowym sposobem korzystania oraz potencjalnym sposobem korzystania wynikającym z zabudowy istniejącej w sąsiedztwie, określanej w doktrynie także jako tzw. państwowy uniwersalny porządek planistyczny (art. 4 ust. 2 ZagospPrzestrzU). Wynika on z faktycznych możliwości zagospodarowania terenu w związku z zaistniałym zagospodarowaniem na danym obszarze. Oba reżimy nie są w stosunku do siebie konkurencyjne [por. Z. Niewiadomski, Uwagi w sprawie charakteru prawnego, s. 578; por. także post. NSA(7) z 18.7.2005 r., II OPS 3/05, Legalis]. 8. Brak studium lub decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy należałoby postulować de lege ferenda, aby rzeczoznawca uwzględnił nie jedynie faktycznie, ale także - w szczególności przy terenach niezabudowanych lub nadających się do rozbudowy - potencjalnie możliwe alternatywne sposoby użytkowania nieruchomości. Jeśli bowiem na terenie zurbanizowanym pomiędzy działkami o wysokiej i ścisłej zabudowie mieszkaniowej znajduje się nieruchomość nieobjęta planem miejscowym, bez decyzji o warunkach zabudowy, która wykorzystywana jest jako sad, ogród, czy nawet parking, to oszacowanie nieruchomości przy uwzględnieniu jedynie faktycznego sposobu użytkowania sprowadziłoby się do wydania opinii nieodpowiadającej prawdziwej wartości. Komentowany art. 154 ust. 3 GospNierU zdaje się ignorować zasadę, iż o wartości nieruchomości bardziej niż faktyczny sposób użytkowania decyduje tzw. potencjał inwestycyjny określany zgodnie z wielkością współczynnik PU (powierzchni użytkowej), możliwy do uzyskania po zabudowaniu nieruchomości (lub rozbudowie istniejących obiektów). Oczywiście analiza tzw. dobrego sąsiedztwa i wyliczenie owej chłonności nieruchomości wiąże się z umiejętnościami i jest czasochłonne, jednak jej pominięcie doprowadza do wadliwości wyceny, opartej tylko na aktualnym sposobie użytkowania. Zasadne wydaje się zatem, aby rzeczoznawca majątkowy w takim zakresie oparł się na opinii urbanistycznej dokonującej analizy możliwego sposobu korzystania poprzez dokonanie zabudowy realizowanej w ramach kontynuacji funkcji i parametrów ustalonych na podstawie danych z nieruchomości sąsiednich.
Witam Pani Madziu, od razu kieruję pytanie ponieważ gminy usilnie chcą sporządzać "wypisy i wyrysy z mpzp" co z jednej strony jest droższe a z drugiej strony mając uchwałę nie jest potrzebna do wyceny cała uchwała podbita przez urząd. Przedstawiam uzasadnienie Urzędu bo na prośbę o zaświadczenie zgodnie z KPA art 217 otrzymałem taką informację: "Jednocześnie informuję, że treść miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nie podlega udostępnieniu w formie zaświadczeń wydawanych przez organy administracji publicznej, według zasad i trybu określonego w przepisach Działu VII kodeksu postępowania administracyjnego. Udostępnianiu w formie zaświadczenia nie podlegają przepisy powszechnie obowiązującego prawa, w tym akty prawa miejscowego, a tym jest właśnie plan miejscowy. Wydawanie zaświadczeń jest formą potwierdzania przez organy administracyjne faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez te organy ewidencji, rejestrów i innych danych. Ustawodawca w przepisach określających rodzaj dokumentów zawierających informacje o przeznaczeniu działki, wyraźnie wskazał na formę wypisów i wyrysów, a nie zaświadczeń. Zostało to unormowane w art. 30 ustawy o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który wskazuje, że każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 7 grudnia 2012r. W wyroku tym sąd wskazał, że treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiącego przepis prawa powszechnie obowiązującego na obszarze gminy - podobnie jak treść innych przepisów prawa powszechnie obowiązujących - nie podlega udostępnieniu w formie zaświadczenia, gdyż przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidują udostępnienie treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez publikację w wojewódzkim dzienniku urzędowym oraz w formie wyrysów lub wypisów z planu, co ma szczególne znaczenie dla ustalenia treści planu dla konkretnej działki. (…) W orzecznictwie sądowoadministracyjnym prezentowany jest pogląd, iż tryb uzyskania informacji o treści planu miejscowego wskazany w art. 30 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na zasadzie regulacji szczególnej w stosunku do przepisów k.p.a. wyłącza - w zakresie w jakim istnieje możliwość wydawania wypisów i wyrysów planów miejscowych - możność wydawania w tym zakresie zaświadczeń w trybie art. 217 i art. 218 k.p.a. (por. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku w wyroku z dnia 1 lutego 2007r. II SA/Gd 494/06). Tym samym należy przyjąć, że skoro ustawodawca przewidział - jako formę udostępniania treści miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego - wypisy i wyrysy, to bezzasadnym jest żądanie wydania zaświadczenia.
Dzień dobry Panie Krzysztofie, nie dalej jak w zeszłym tygodniu otrzymałam pismo pt. "zaświadczenie" dotyczące przeznaczenia nieruchomości i otrzymuję je w większości przypadków. Mam wrażenie, że organy w różny sposób interpretują sposób wydawania odpowiedzi, a także pobieranie / bądź nie opłat za nie. I tak otrzymuję zaświadczenia, raz muszę za to zapłacić raz nie. Otrzymuję także czasem wypisy i wyrysy z mpzp. Dla mnie istotne jest potwierdzenie jakie jest przeznaczenie i niezależnie w jakiej formie je otrzymam i tak za każdym razem je sprawdzam.
Jak zwykle bardzo interesujący podcast. Zagadnienie jest dla mnie bardzo istotne z obu stron - zarówno z punktu widzenia doświadczonego urzędnika, jak i z punktu widzenia świeżo upieczonego RzM. Na temat wydawania zaświadczeń z planów miejscowych, w orzecznictwie ukształtowały się dwie rozbieżne linie orzecznicze, przy czym dominuje ta, w której sądy administracyjne stoją na stanowisku, że nie wydaje się zaświadczeń co do treści aktów prawnych (a mpzp jest przecież aktem prawa miejscowego). Sporo na ten temat napisał @MrKrzysiek49, zatem nie będę dublował argumentacji sądów. Niemniej zgodzę się z Panią Magdaleną, że w praktyce większości urzędów, głównie z uwagi na mniejszą pracochłonność dla urzędników, a także mniejszą kosztochłonność, czasochłonność i przystępność dla zainteresowanych, wydaje się zaświadczenie o przeznaczeniu.
Po drugie - chciałbym przedstawić własne przypuszczenia, dlaczego urzędy nie informują same z siebie na temat wydanych decyzji WZ / LCP. Otóż stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, "ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego". I tyle w temacie przeznaczenia. Plan miejscowy jest jedynym aktem prawnym, jedynym dokumentem w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który ustala przeznaczenie. Natomiast zgodnie z ust. 2, "w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (...)". Czyli decyzja, mająca generalnie charakter deklaratoryjny (tutaj w literaturze fachowej także są rozbieżności, natomiast ewentualna dyskutowana konstytutywność decyzji dotyczy innych zagadnień niż przeznaczenie, zatem nie rozwijam), nie ustala przeznaczenia, a jedynie stwierdza, że wnioskowana inwestycja jest (bądź nie jest) zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. W studium natomiast określa się politykę przestrzenną gminy - kierunki zagospodarowania przestrzennego, a nie konkretnie przeznaczenie. Dla planistów zatem przeznaczenie = plan miejscowy i nic więcej. Chciałbym po prostu uczulić, że urzędnik sporządzający zaświadczenia niekoniecznie musi znać treść art. 154 u.g.n., niekoniecznie musi znać przepisy dedykowane głównie RzM i tajniki szacowania, dlatego moja rada jest taka, że jeżeli RzM koniecznie chce mieć zaświadczenie i występuje z wnioskiem o jego wydanie, to powinien dokładnie we wniosku wskazać jaki zakres informacji go interesuje i na jaką datę. Z doświadczenia mogę powiedzieć tyle, że najczęściej RzM pytają wprost także o decyzje, niemniej zdarza się, że nie. Bywało tak, że wychodzą z tego kłopoty, np. przy wycenach sporządzanych na potrzeby odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa. W takim przypadku urzędnik znający problematykę szacowania nieruchomości, sam, niejako "z ostrożności procesowej" uzupełni pismo w tym zakresie, niemniej nie ukrywajmy - większość urzędników tej świadomości nie ma, a trudno nie zgodzić się ze stanowiskiem, że odpowiedzialność za kompletne zbadanie przeznaczenia spoczywa na RzM, a nie na urzędniku czy organie wykonawczym gminy.
Panie Miłoszu,
Bardzo dziękuję za takie szczegółowe i merytoryczne wyjaśnienie!
Mam nadzieję, że rzeczoznawcy wyciągną wnioski i wdrożą te zalecenia w życie.
Pozdrowienia!
@@magdalenamaleckamrics Naszła mnie jeszcze taka myśl, nie wiem czy słuszna, czy nie, że być może dla uporządkowania pojęć w różnych aktach prawnych, a przecież będących elementem jednego systemu prawnego, należałoby nieco zmienić brzmienie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i wprowadzić do ustawy pojęcie np. „stanu planistycznego”, który obejmowałby oprócz „przeznaczenia” w planie miejscowym (art. 154 ust. 1) - tożsamym z pojęciem przeznaczenia w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -, także pozostałe sytuacje wskazane w art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n.(a więc kierunek zagospodarowania wskazany w studium, sposób zagospodarowania i warunki zabudowy wynikające z decyzji WZ / LCP albo faktyczny sposób użytkowania). Tak jak widzimy, dziś pojęcie przeznaczenia może być różnie rozumiane, a pewien nieporządek wprowadził sam ustawodawca. Takie uporządkowanie i ujednolicenie pojęciowe umożliwiłoby także modyfikację definicji stanu nieruchomości (art. 4 pkt 17 u.g.n.) poprzez jej uzupełnienie właśnie o „stan planistyczny”. W moim odczuciu aktualne rozróżnienie stanu nieruchomości od przeznaczenia na gruncie u.g.n. wydaje się trochę sztuczne, takie wymuszone, natomiast zaproponowane uporządkowanie mogłoby to wszystko uprościć i ułatwić wzajemną komunikację między reprezentantami różnych fachów okołonieruchomościowych.
Panie Miłoszu,
to bardzo ważny wątek w dyskusji!
Co do zdefiniowania szerszego przeznaczenia i wprowadzenia "stanu planistycznego" mogłoby faktycznie pomóc w interpretacji. Należy pamiętać, że art. 154 UoGN należy "czytać" łącznie z definicją wartości rynkowej. Mówię m.in. na ten temat w tym filmie >> #3 Jak rzeczoznawca majątkowy powinien badać przeznaczenie nieruchomości? ua-cam.com/video/pF25I-NQtvQ/v-deo.html
Co do włączenia "stanu planistycznego" w "stan nieruchomości" - niekoniecznie. Dlaczego? Bo są takie cele wyceny kiedy stan nieruchomości pochodzi z innej daty i z innej daty przeznaczenie. Z tego powodu przeznaczenie nie jest elementem stanu nieruchomości. O tym mówię też trochę w tym filmie >> #49 3 kluczowe parametry kształtujące wartość nieruchomości - data stanu, cen i jej przeznaczenia - ua-cam.com/video/CqltBJGmYGQ/v-deo.html
Co do ponownej analizy i "przeredagowania" art. 154 UoGN to mogłoby zdecydowanie pomóc, szczególnie, że są tu jeszcze inne wątki, o których więcej poniżej (komentarz 2021, wyd.7, Jaworski):
6. Przeznaczenie nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 2 GospNierU, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powyższe rozwiązanie wydaje się chybione, ponieważ studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego. Tylko bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie terenu (art. 4 ust. 1 ZagospPrzestrzU), a w przypadku jego braku - decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - określa sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. Mimo że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jako akt polityki przestrzennej wiąże w późniejszym etapie organ uchwalający plan, to nie można zaakceptować rozwiązania, które pozwala na ustalenie przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ZagospPrzestU w przypadku braku planu decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określają sposób zagospodarowania i warunki zabudowy. De facto jednak przez umieszczone w nich informacje i potwierdzenia istniejących na danym obszarze uwarunkowań stanowią one także o przeznaczeniu. Istotą ich nie jest zmiana przeznaczenia, a jedynie co najwyżej potwierdzenie istniejącego przeznaczenia. Potwierdzenie możliwości zabudowy należy jednak odczytywać zarazem jako potwierdzenie, że dana nieruchomość może być pod taką zabudowę przeznaczona. Studium natomiast nie jest wiążące przy sporządzaniu decyzji o warunkach zabudowy, a ponadto - zgodnie z art. 9 ust. 5 ZagospPrzestU - nie jest aktem prawa miejscowego. Decyzja o warunkach zabudowy, mimo że jedynie potwierdza, że w związku z zaistniałym tzw. dobrym sąsiedztwem i istniejącą infrastrukturą dana nieruchomość może zostać zabudowana pod określonymi warunkami (np. do maksymalnej wysokości, pozostawienia powierzchni biologicznie czynnej itd.), to zawiera w sobie element prawnokształtujący. Bez decyzji o warunkach zabudowy nie można zatem powoływać się na ww. okoliczności, mimo że wynikają one z cech terenów (stanu faktycznego). A zatem niezbędne jest potwierdzenie zaistnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ZagospPrzestrzU w drodze, która tym samym stanowi potwierdzenie możliwości zabudowy zgodnie z ustalonym przeznaczeniem wynikającym z dobrego sąsiedztwa (por. J. Jaworski, w: P. Sosnowski, K. Buczyński, J. Dziedzic-Bukowska, J. Jaworski, Ustawa, 2014, komentarz do art. 61, s. 372).
Wydaje się zatem, że na gruncie GospNierU nie zauważa się, iż polskie prawo zagospodarowania przestrzeni przewiduje dwa reżimy ustalania warunków zagospodarowania terenu. Pierwszy i podstawowy, wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, drugi zaś związany jest z dotychczasowym sposobem korzystania oraz potencjalnym sposobem korzystania wynikającym z zabudowy istniejącej w sąsiedztwie, określanej w doktrynie także jako tzw. państwowy uniwersalny porządek planistyczny (art. 4 ust. 2 ZagospPrzestrzU). Wynika on z faktycznych możliwości zagospodarowania terenu w związku z zaistniałym zagospodarowaniem na danym obszarze. Oba reżimy nie są w stosunku do siebie konkurencyjne [por. Z. Niewiadomski, Uwagi w sprawie charakteru prawnego, s. 578; por. także post. NSA(7) z 18.7.2005 r., II OPS 3/05, Legalis].
8. Brak studium lub decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy należałoby postulować de lege ferenda, aby rzeczoznawca uwzględnił nie jedynie faktycznie, ale także - w szczególności przy terenach niezabudowanych lub nadających się do rozbudowy - potencjalnie możliwe alternatywne sposoby użytkowania nieruchomości. Jeśli bowiem na terenie zurbanizowanym pomiędzy działkami o wysokiej i ścisłej zabudowie mieszkaniowej znajduje się nieruchomość nieobjęta planem miejscowym, bez decyzji o warunkach zabudowy, która wykorzystywana jest jako sad, ogród, czy nawet parking, to oszacowanie nieruchomości przy uwzględnieniu jedynie faktycznego sposobu użytkowania sprowadziłoby się do wydania opinii nieodpowiadającej prawdziwej wartości. Komentowany art. 154 ust. 3 GospNierU zdaje się ignorować zasadę, iż o wartości nieruchomości bardziej niż faktyczny sposób użytkowania decyduje tzw. potencjał inwestycyjny określany zgodnie z wielkością współczynnik PU (powierzchni użytkowej), możliwy do uzyskania po zabudowaniu nieruchomości (lub rozbudowie istniejących obiektów). Oczywiście analiza tzw. dobrego sąsiedztwa i wyliczenie owej chłonności nieruchomości wiąże się z umiejętnościami i jest czasochłonne, jednak jej pominięcie doprowadza do wadliwości wyceny, opartej tylko na aktualnym sposobie użytkowania. Zasadne wydaje się zatem, aby rzeczoznawca majątkowy w takim zakresie oparł się na opinii urbanistycznej dokonującej analizy możliwego sposobu korzystania poprzez dokonanie zabudowy realizowanej w ramach kontynuacji funkcji i parametrów ustalonych na podstawie danych z nieruchomości sąsiednich.
Witam Pani Madziu, od razu kieruję pytanie ponieważ gminy usilnie chcą sporządzać "wypisy i wyrysy z mpzp" co z jednej strony jest droższe a z drugiej strony mając uchwałę nie jest potrzebna do wyceny cała uchwała podbita przez urząd.
Przedstawiam uzasadnienie Urzędu bo na prośbę o zaświadczenie zgodnie z KPA art 217 otrzymałem taką informację:
"Jednocześnie informuję, że treść miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nie podlega udostępnieniu w formie zaświadczeń wydawanych przez organy administracji publicznej, według zasad i trybu określonego w przepisach Działu VII kodeksu postępowania administracyjnego. Udostępnianiu w formie zaświadczenia nie podlegają przepisy powszechnie obowiązującego prawa, w tym akty prawa miejscowego, a tym jest właśnie plan miejscowy. Wydawanie zaświadczeń jest formą potwierdzania przez organy administracyjne faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez te organy ewidencji, rejestrów i innych danych. Ustawodawca w przepisach określających rodzaj dokumentów zawierających informacje o przeznaczeniu działki, wyraźnie wskazał na formę wypisów i wyrysów, a nie zaświadczeń. Zostało to unormowane w art. 30 ustawy o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który wskazuje, że każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 7 grudnia 2012r. W wyroku tym sąd wskazał, że treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiącego przepis prawa powszechnie obowiązującego na obszarze gminy - podobnie jak treść innych przepisów prawa powszechnie obowiązujących - nie podlega udostępnieniu w formie zaświadczenia, gdyż przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidują udostępnienie treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez publikację w wojewódzkim dzienniku urzędowym oraz w formie wyrysów lub wypisów z planu, co ma szczególne znaczenie dla ustalenia treści planu dla konkretnej działki. (…) W orzecznictwie sądowoadministracyjnym prezentowany jest pogląd, iż tryb uzyskania informacji o treści planu miejscowego wskazany w art. 30 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na zasadzie regulacji szczególnej w stosunku do przepisów k.p.a. wyłącza - w zakresie w jakim istnieje możliwość wydawania wypisów i wyrysów planów miejscowych - możność wydawania w tym zakresie zaświadczeń w trybie art. 217 i art. 218 k.p.a. (por. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku w wyroku z dnia 1 lutego 2007r. II SA/Gd 494/06).
Tym samym należy przyjąć, że skoro ustawodawca przewidział - jako formę udostępniania treści miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego - wypisy i wyrysy, to bezzasadnym jest żądanie wydania zaświadczenia.
Dzień dobry Panie Krzysztofie,
nie dalej jak w zeszłym tygodniu otrzymałam pismo pt. "zaświadczenie" dotyczące przeznaczenia nieruchomości i otrzymuję je w większości przypadków.
Mam wrażenie, że organy w różny sposób interpretują sposób wydawania odpowiedzi, a także pobieranie / bądź nie opłat za nie.
I tak otrzymuję zaświadczenia, raz muszę za to zapłacić raz nie. Otrzymuję także czasem wypisy i wyrysy z mpzp.
Dla mnie istotne jest potwierdzenie jakie jest przeznaczenie i niezależnie w jakiej formie je otrzymam i tak za każdym razem je sprawdzam.