Відео

Dziękuję za ten wywiad i czekam na kolejny:) Ja bardzo chętnie wyliczałabym stopę kapitalizacji z rynku, ale mam jeden problem, o ile znalezienie transakcji nieruchomościami podobnymi nie stanowi jakiegoś większego problemu, to głowię się skąd wziąć informacje o dochodach z tych nieruchomości. Przecież nie mamy umów najmu czy innych dokumentów o dochodach z tych nieruchomości. Czy to można by poruszyć w kolejnym firmie?

Czy po uchwaleniu planów ogólnych jeżeli działka jest rolna i znajdzie się w strefie otwartej to czy będzie potrzebna wz na zalesienie działki?

Dziękuję, bardzo potrzebny materiał, merytoryczny i życzliwy dla rzeczoznawców

Jeszcze istotnym tematem jest ustalenia poziomu ryzyka inwestowania w nieruchomości podobne, tutaj też są bardzo różne interpretacje ;) pzdr

Dziękuję, temat dla mnie bardzo interesujący. O ile łatwiej znaleźć czynsze za np. lokale to z cenami dzierżaw gruntów nie jest tak dobrze. Wtedy przydaje się stopa kapitalizacji z rynku kapitałowego. Czekam na 2 odcinek. Pozdrawiam

Czy dobrze zrozumiałem, że w planach ogólnych w strefach uzupełnienia zabudowy gminy będą mogły wydać WZ dla działek z klasą II-III ? I drugie pytanie, czy możliwe jest aktualnie przepisanie WZ po podziale działki (WZ wydane na trzy budynki jednorodzinne, a po podziale powstają trzy działki z klasą III) ? Z góry dziękuję i pozdrawiam serdecznie :-)

Ma Pani silną psychikę

Pani Ludmiła Pietrzak to skarbnica wiedzy. Jak zawsze duża dawka informacji i nieocenionych spostrzeżeń Pani Miłki👌

Bardzo fajna, merytoryczna i przydatna rozmowa.

Dzień dobry. Mam prośbę do Pani o opinię. Czy w Pani ocenie osoba w wieku 50 lat może zacząć starania zdobycia uprawnień rzeczoznawcy majątkowego? Czy to nie jest za późno i rynek taką osobę "odrzuci"? Będę bardzo wdzięczny za odpowiedź. Z góry dziękuję.

Dobry wieczór. Dziękuję za ten odcinek live'a. Podejście dochodowe wyceny też jest dla mnie interesujące, głównie dlatego, że służy do określenia wartości rynkowej. Zgadzam się prawie ze wszystkim co zostało w tym filmie powiedziane. Jeżeli chodzi o dzielenie stabilnego dochodu przez stopę kapitalizacji, która powinna być tym wyższa, im jest wyższe ryzyko rynku, to jest to poprawna matematycznie formuła według oczekiwań inwestorów. Myślę jednak, że nie powinniśmy posługiwać się twierdzeniem, że stopa kapitalizacji, która jest stopą zwrotu, jest tym wyższa, im wyższe jest ryzyko, ponieważ w ogólnej perspektywie na rynku oczekiwane dochody przy wyższym ryzyku mają mniejsze prawdopodobieństwo realizacji i potencjalny inwestor może się ich tym bardziej nie doczekać. Poprawne byłoby tutaj stwierdzenie, że iloraz (!) stabilnego, oczekiwanego dochodu i stopy kapitalizacji jest tym wyższy, im ryzyko inwestycji jest mniejsze, czyli im wyższy dochód i wyższa stopa kapitalizacji tym mniejsze ryzyko i wyższa wartość przedmiotu, lub podmiotu wyceny. Myślę, że takie zapisy są poprawne i dobrze odzwierciedlają rynek. Wszystkiego dobrego.

Wygląda pani jak ta kurwa z lewicy. Wie pani, ta od mężczyzn w ciąży

Dzien dobry ,jak biegły sadowy wycenia działkę .W akcie notarialnym są grunta rolne.Została ta działka zabudowana i mam pytanie.Jak bedzie wyceniana jako grunta czy jako działaka zabudowana.cel wyceny do zachowku .

Dzień dobry . Czy biegły sądowy rzeczoznawca powinien sprawdzić czy nieruchomość lub jej cześć jest samowolą budowlaną ? Czy taka samowola , np. weranda powinna być wyłączona z wyceny , pomniejszyć metraż domu czy też pomniejszyć jego wartość ?

Bardzo dziękuję za ciekawe nagranie. Zastanawiam się co w sytuacji i jak podejść do tematu jeśli na 1 nieruchomości są dwa budynki usługowo- handlowe wynajęte w 100% przez 2 różne firmy, z czego na 1 budynku jest jmowa na czas określony, dokładny zapis brzmi "najemca nie rozwiąże ani nie wypowie umowy najmu przez okres 5 lat od dnia podpisania umowy", przy czy w dniu wyceny ta umowa będzie obowiązywać jeszcze przez okres 10 miesięcy.... I co wtedy czy mając na uwadze średni czas ekspozycji ok.6 miesięcy na badanym rynku uwzględniać tę umowę przez cały okres czy tylko przez 3 miesiące jako umowę która obciąża nieruchomość... jak najlepiej byłoby zrobić? Proszę o komentarz.

Pustostany są zawsze.....no chyba, że mamy umowę najmu na czas określony z określonymi warunkami.

QGIS to świetne narzędzie, zwłaszcza kiedy poruszamy się w kwestiach analiz przestrzennych. To co zostało zaprezentowane to tylko zajawka możliwości tego narzędzia. Pod maską siedzi tam znacznie więcej przydatnych warsztatowo dla RzM narzędzi. Osobiście korzystam z WFSów z działkami i budynkami, georeferencera do podczytywania rastrów, numerycznego modelu terenu do profilowania. Dzięki WFS łatwiej określa się kształt działek i terenów (np. za pomocą wsp. kształtu). Można podczytać dane transakcyjne i złączyć z danymi przestrzennymi, można podczytać wszystkie te warstwy które widzimy na Geoportalu. Można podczytać plany (tiff) lub PDFy z wbudowaną georefencją. Można jednym zapytaniem zebrać informacje odnośnie rodzaju i powierzchni budynków znajdujących się na wielu analizowanych przez nas działkach, ... itd. Często wyceniam skomplikowane nieruchomości. Podziały funkcjonalne nieruchomości i analiza HABU w QGIS to bajka. P.S. Fajny materiał ;)

Dzień dobry, Pani porady (filmy, instrukcje itp) bardzo pomogły w wyszukiwaniu wszelkich informacji, aktów prawnych i w samym podejściu do egzaminu. Dziękuję bardzo, jest Pani Super pedagogiem. Zdałem egzamin:). Proponuję nowy film, co po pierwszym szoku, ze sobą zrobić 😂

Tzn. Dobrze rozumiem, że każdy lokal użytkowy powinno się wyceniać podejściem dochodowym ? Ponieważ teoretycznie, każdy lokal użytkowy ma możliwość generowania dochodu w przyszłości. Spotkałam się z wyceną lokalu użytkowego w podejściu porównawczym, czy taka wycena została sporządzona prawidłowo ?

Pani Magdo, bardzo dziękuję za cenny materiał! Zastanawiam się, czy w przypadku wykonania operatu dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału (w wyniku, którego wydzielono również drogę publiczną) prawidłowym przedmiotem wyceny będzie: nieruchomość gruntowa niezabudowana, która przed podziałem oznaczona była numerem działki np. 1, natomiast po podziale numerami działek: 1/2-6 (z wyłączeniem działki 1/1, która stanowiła drogę publiczną). Natomiast zakres obejmowałby prawo własności ww. nieruchomości, tj.: nieruchomość gruntową niezabudowaną, która przed podziałem oznaczona była numerem działki 1, natomiast po podziale numerami działek: 1/2-6 (z wyłączeniem działki 1/1, która stanowiła drogę publiczną)?

Dzień dobry. Mam wątpliwości dotyczące podejścia do dostępu do drogi publicznej. Mam taką sytuację Wyceniam nieruchomosc w celu aktualizacji opłaty za wieczyste użytkowanie. Nieruchomosc sklada się z dwóch działek ewidencyjnych dla których założone są dwie odrebne KW. Jedna z tych działek ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej , druga ma dostęp przez te pierwszą. Użytkownikiem wieczystym jest ta sama osoba ale wycenic muszę tylko jedną działkę która nie ma bezpośredniego dostępu. Mam takie wątpliwości jak tę działkę potraktować. Fizycznie jest to jedna nieruchomosc i gdybym miała to tak wycenic nie miałabym wątpliwości. Jednak w tej sytuacji nie jestem pewna.

Dzień Dobry. Przypadek nr 3. Pewnym rozwiązaniem może być złożenie, przez właściciela nieruchomości wycenianej, wniosku do Gminy o wykup działki którą dzierżawi. Argumentem może być długoletnia dzierżawa, ponad 3 lata, a także to, że Gmina nie wykorzysta tej działki w inny sposób niż właśnie dzierżawa, o ile ktoś nadal będzie chciał z tego korzystać.

Brawo za materiał!! Podejmę próbę: Przypadek 2 - kłotnia rodzinna...założenie płot stoi, nier. komercyjna nie spelnia swojej funkcji, nie przynosi dochodu, pozostaje sąd..... Czy określenie wartosci utraconych dochodów na czas trwania procesu to dobry kierunek? Tylko ile proces, przyjąć średnią z czasu trwania...... Przypadek 3 - nie ma szansy na slużebność, tylko sąd lub umowa na czas nieokreślony, nieruchomość komercyjna funkcjonuje, ale ryzyko osiągania dochodu większe czyli wieksza stopa, dodatkowo zbadać stawki czynszu czy nie ma podstaw do zmniejszenia stawek. Przypadek 1 - kupujący wie o problemie, proces uregulowania trwa, okrelić koszt pozyskania prawa dla wspólnoty i zgodnie z udziałami określić wartość opr.

Dzień dobry, może nie bezpośrednio w kwestii wpływu na wartość, tym niemniej w kwestii dostępu do drogi publicznej chciałbym zwrócić uwagę na fakt, że: Sąd Najwyższy w uchwale z 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09, stanął na stanowisku, że umowa przeniesienia własności wydzielonej nieruchomości (działki) zawarta bez spełnienia warunku zapewnienia dostępu do drogi publicznej, (…) jest nieważna. Jako podstawę prawną SN przytoczył art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego, który zastrzega, że czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Ponieważ brak spełnienia warunku zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla wydzielanych nieruchomości gruntowych jest sprzeczny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 99 i art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r., o gospodarce nieruchomościami), czynność taka jest nieważna z mocy prawa. Podobnie uznał SN w postanowieniu z 24 kwietnia 2013 r., IV CSK 571/121. Za przyjęciem stanowiska, wyrażonego w uchwale SN z 4 czerwca 2009r., przemawia przede wszystkim wykładnia językowa art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Sąd uznał, że reguła wynikająca z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter bezwzględnie obowiązujący i dotyczy każdego typu podziału nieruchomości. Zgodnie z art. 145 KC roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W takiej sytuacji, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogi koniecznej. Czynność prawna zbycia wydzielonej nieruchomości (działki gruntu) bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej narusza więc art. 93 ust. 3 ustawy i z tego powodu jest dotknięta sankcją nieważności jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami).

Czy Pani zadaniem poniższe przypadki spełniają kryteria skargi na rzeczoznawcę majątkowego; 1. Wybór metody i techniki wyceny według instrukcji zleceniodawcy wyceny, a nie rzeczoznawcy? 2. Przy zastosowaniu podejścia dochodowego do wykazania wartości rynkowej, wykazanie ponoszonych kosztów z wycenianej nieruchomości, ale przy wyliczeniu powiększenie ich w pierwszym roku prognozy o ponad 100%, bez jakiegokolwiek uzasadnienia? 3. Nie uwzględnienie wszystkich możliwych do uzyskania przychodów z wycenianej nieruchomości podejściem dochodowym? 4. Dla uzasadnienia wyniku przedstawienie w porównaniu nieruchomości jako sprzedanej, podczas gdy do chwili obecnej nie jest sprzedana?

Super filmik, jak zawsze. Dziękuję:)

Mam pytanie dotyczące studiów podyplomowych z wyceny. Czy w innych krajach, szczególnie w Anglii musiałabym robić inny certyfikat, aby być tam rzeczoznawcą bądź po prostu móc wyceniać nieruchomości? Ciężko jest mi znależć w internecie informacje na te tematy

Dzień dobry Pani Magdaleno. Mam pytanie poniekąd związane z obecną sytuacją w Polsce: Czy będzie możliwość utworzenia odcinka na temat Wyceny nieruchomości po uszkodzeniach związanych z klęską żywiołową typu powódź czy trąba powietrzna? Pozdrawiam serdecznie

Czy można zastosować w jednym operacie zasadę ekstrapolacji np. co do jednej cechy oraz współczynnik korekcyjny co do wartości za 1m2?

Dzień dobry, pracuję jako asystent rzeczoznawcy 2 lata. Czy może Pani napisać jak udokumentować 2 letnie doświadczenie związane z wyceną aby ubiegać się o uprawnienia? No i czy trzeba zrobić te 6 operatów, pozdrawiam serdecznie

Cześć. Czy ziemia z wykopu, leżąca na działce obok domu w budowie zaniża wartosc nieruchomości? Pytam bo mam ssz i wstępnie kwalifikuje się do tego nowego programy kredyt0%, jeżeli wartosc aktualnego stanu inwestycji nie przekroczy 50% całości inwesyycji. Chce uporządkowaći wyrównać działkę. Ale jak ma to zawyżyc wartosc to zrezygnuje :) dziekuje za pomoc

Pani Magdo, mam pytanie o hipotetyczne obliczenie ceny transakcyjnej nieruchomości powównawczej która w zbioże nie miała wszystkich najgorszych lub najlepszych cen. Czy po prostu zmieniamy tę cenę jednostkową w tabeli z nieruchomościami porównawczymi? Czy piszemy wyjaśnienie pod tabelą i przyjmujemy ją do obliczeń wartości? Czy to dotyczy się zarówno metody korygowania ceny średniej i porównywania parami? Oraz czy np jeżei wyceniany lokal ma powierzchnię 32 m2, a w zbiorze nieruchomości podobnych najmniejsza powierzchnia to np 35 m2 to czy już powinno się zastosować metodę ekstrapolacji? Dziękuję

Czyli trzymając się przykładu przy czterech cechach rynkowych np dla położenia poprawki będą wyglądały następująco? 1 0.313 2 0.417 3 0.521 4 0.625 Skok każdej z nich 0.104?

Dziękuję za odpowiedź dotyczącą nieruchomości w trakcie realizacji. Szukałam i znalazłam to co mnie interesowało i utwierdziło w mojej interpretacji . Mam jeszcze pytanie dotyczące nieruchomości na której jest budynek w stanie nawet nie surowym bo nie ma okien, drzwi, otwory są otwarte. Brak zupełnie informacji o pozwoleniu na budowę, owszem chyba spróbuję znależć w archiwum w Nadzorze Budowlanym, ale budynek już kilka lat jest w takim stanie i zużywa się. Wycena dla celów licytacji komorniczej. Czy sam budynek wycenić jako wartość odtworzeniowa oczywiście działka w podejściu porównawczym jako wartość rynkowa, czy też w metodzie pozostałościowej z oceną zaawansowania i uwzględnieniem wszelkich decyzji i inwentaryzacji budynku celem ustalenia kosztów dla potencjalnego nabywcy do wydania pozwolenia na budowę i odliczenie od wartości oszacowanej nieruchomości. Potencjalny nabywca w licytacji komorniczej zapewne będzie realizował dom bo stan i lokalizacja go do tego zmuszą, gdyz budynek jest w zabudowie szeregowej. Nie są znane żadne dane techniczne budynku ani projekt na podstawie którego jest realizowany dom.

Czy wg Pani wiedzy i doswiadczenia rzeczoznawca majątkowy musi prowadzic dzialalnosc gospodarczą, miec nadany nip i regon by uzyskac dostep do rejestru cen ? Dodam, że jako podstawe prawna od Dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomosciami uzyskalam art 174 uogn i jest to jedyne starostwo w okolicy ktore wymaga takiego warunku. Pozostale starostwa i urzedy miast dzialajace wg tej samej ustawy i nie wymagaly ode mnie nip i regon.

Pani Magdo, mam pytanie o Kodeks Cywilny w podstawach prawnych, w zakupionej u Pani procedurze wyceny widnieje on w punkcie nr 3, a w tutaj, jest informacja, że do nieruchomości lokalowej nie należy go wpisywać. Przez myśl przeszło mi, że jeżeli na nieruchomości lokalowej byłaby ujawniona służebność osobista mieszkania to powinien być ten KC, a jak nie to nie? Za tydzień egzamin ustny stąd moje pytanie 😅

Dzień dobry mam pytanie, czy rzeczoznawca wyznaczony przez sąd w sprawie wyceny ruchomości musi się zapowiedzieć przed przyjściem ?

Po drugie nie ma w prawie definicja nieruchomości zbudowanej

Kryterium trwałości z przyczyn fizycznych jest tylko jednym czynnikiem decydującym o trwałości powiązania z gruntem. Standard VI.1. Czynniki należy łączyć koniunkcją.

Dziękuję bardzo za pomoc w zrozumieniu tematów. Dzięki Pani podniosłem wartość obiektu z 600tys na 1500tys. Dzięki. Wielki szacunek. Dzięki pozdrawiam serdecznie Adam

Super wyjaśnienia. Jednak mam pytanie: jak to by było w przypadku położenia na piętrze / parterze, jeśli wyceniana jest na 1 piętrze, a wszystkie podobne są na parterze?

Dzięki za materiał

Dzień dobry. Dziękuję za ten odcinek. Swoimi słowami, jak rozumiem ekstrapolację, to opisałbym ją jako analogiczne przeniesienie wpływu czynnika danej cechy mających wpływ na wartość nieruchomości (funkcji wartości nieruchomości zależnej od zmiennej objaśniającej) poza przedział zmienności tej cechy. Dobrego weekendu.

Dobrze, że nagrałyście taki film, poszerza świadomość specyfiki wycen bankowych. Z ciekawości - czy tym "czepialskim" bankiem (sytuacja z domem z dwoma wejściami) nie jest może Millenium?Mi też by do głowy nie przyszło, że to może być problem, a ich analitycy już kilkukrotnie pokazywali, że jeśli ktoś może znaleźć "dziurę w całym" to muszą to być oni :) Pozdrawiam!

Podczas praktyk stan prawny ustalaliśmy również na podstawie wypisu z rejestru gruntów czy kartoteki budynków? Czy jest to prawidłowe postępowanie? Jeśli tak lub nie to dlaczego ? Pozdrawiam

Super, że o tym napisałaś! To bardzo ciekawe, że w UK jest zupełnie inne podejście do takiego tematu.

Bardzo interesujący temat. Ja jestem w trakcie starania się o członkostwo RICS w Anglii. U nas takie przypadki wchodzą w zakres prawa które nazywa się „własność latająca”. Takie nieruchomości są normalnie sprzedawane i chociażby dostanie kredytu może być bardziej skomplikowane jest to nadal możliwe.

W mojej opinii: Urządzenie budowlane jest obiektem budowlanym ponieważ zgodnie z definicją w prawie budowlanym: obiekt budowlany to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Ogrodzenie to urządzenie budowlane.

Dzień dobry, jestem po studiach prawniczych. Obecnie od 8 lat pracuję w HR w korporacji. Chciałabym się przebranżowić - czy warto pójść w kierunku zostania rzeczoznawcą nieruchomości?

Pani Magdo, a w jakim celu opieramy się na podstawach prawnych?