Dzień dobry . Czy biegły sądowy rzeczoznawca powinien sprawdzić czy nieruchomość lub jej cześć jest samowolą budowlaną ? Czy taka samowola , np. weranda powinna być wyłączona z wyceny , pomniejszyć metraż domu czy też pomniejszyć jego wartość ?
Rzeczoznawca majątkowy bada nieruchomość pod każdym względem, także stanu technicznego orz prawnego. To co zrobić w przypadku samowoli budowalnej zależy od kilku czynników, zatem trudno na tak zadane pytanie odpowiedzieć jednoznacznie, bez znajomości szczegółów.
Dzień dobry Pani Magdo czy jeżeli jeden właściciel posiada kilka różnych nieruchomości to można sporządzić jeden operat ? - czy nie narusza to przepisów, że operat sporządza się dla nieruchomości, a zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece " dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą"?
Dzień dobry, Nie, nie ma przepisu który mówił by, że 1 operat - 1 nieruchomość. Są sytuacje kiedy kilka nieruchomości tworzy zorganizowaną całość i z punktu widzenia rynkowego zbywane byłyby naraz, wówczas wycena odbyłaby się w 1 operacie szacunkowym. W opisanej w komentarzu sytuacji wykonałabym jednak dla każdej nieruchomości (lub zorganizowanych gospodarczo nieruchomości) odpowiednio kilka operatów.
Dzień dobry Pani Magdaleno, czy jako rzeczoznawca majątkowy mogę wykonywać opinię dotyczącą określenia kosztów remontu po zalaniu lokalu dla celów odszkodowawczych? Czy nie przekraczam tutaj swoich kompetencji? W środowisku spotkałem się z rozbieżnymi zdaniami na ten temat, a ostatnio takie zapytania pojawiają się dość często. Z góry dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam serdecznie
Panie Jakubie, moim zdaniem taka opinia nie odpowiada opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Moim zdaniem nie odpowiada też zakresowi wymienionemu w art. 174 ust.3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie innych opracowań i ekspertyz. Mamy tu katalog zamknięty i nie ma tam zakresu, który odpowiadałby takiej opinii. Skoro tak, a dodatkowo, że aby sporządzić opinię o kosztach remontu w związku z odszkodowaniem np. od zalania, nie są wymagane uprawnienia zawodowe, w szczególności rzeczoznawcy majątkowego, to ja bym (jeśli umiałabym to zrobić w ogóle) sporządziła taką opinię jako specjalista od spraw kosztorysowania. Ja nie używałabym nazwy rzeczoznawca majątkowy.
Dzień dobry, dziękuję za ciekawy materiał i gratuluję całej serii/pomysłu na nagrania. Moje dwa komentarze do treści filmu: 1) Mam duże wątpliwości co do tego czy brak pełnej wiedzy o stanie nieruchomości jest wystarczającym argumentem do sporządzenia opracowania/ekspertyzy o wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora. Czy rzeczywiście intencje ustawodawcy były takie, aby zostawić rzeczoznawcy majątkowemu niejako "furtkę" do realizowania wyceny w sytuacji, gdy nie zdobył lub nie mógł zdobyć (z różnych powodów) pełnej wiedzy o stanie nieruchomości? W książce "Szacowanie nieruchomości" pod redakcją J. Dydenki znajduje się taki komentarz: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza sytuacje wyjątkowe, kiedy wycena nieruchomości, która nie może być nazywana operatem szacunkowym, dokonywana jest na indywidualne potrzeby inwestora (art. 174 ust. 3a pkt 6 u.gosp.nier.). Rozwinięciem tej dyspozycji jest zapis § 25 rozp. w sprawie wyceny nieruchomości, który stanowi, że w takim przypadku uwzględnia się wymagania inwestora lub jego zamierzenia dotyczące rozwoju wycenianej nieruchomości. Jak wynika z przytoczonych zapisów, do wycen na indywidualne potrzeby inwestora wykorzystuje się głównie podejście dochodowe. Wycena, o której tu mowa, służyć może wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania nieruchomości lub inwestowania w nią, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w sporządzanej opinii." Ewidentnie zatem autorzy książki dopuszczają możliwość przygotowywania tego typu opracowań/ekspertyz wyłącznie w przypadku, gdy mówimy o rozwoju nieruchomości (stąd mowa o "głównie" podejściu dochodowym). Takie też było zawsze moje rozumienie tej formy wyceny. Ale być może jestem w błędzie. Ostatecznie mówimy tu o autorskiej interpretacji przepisów, które nie są wystarczająco jasne. Przy okazji (tak na marginesie) - warto zaznaczyć, że czasem sporządzamy operaty (!) szacunkowe dla nieruchomości, których pełen stan nie jest nam znany (z obiektywnych przyczyn). Mam tu na myśli m.in. mienie zabużańskie bądź nieruchomości wyceniane wedle stanu na historyczną (odległą) datę. Wtedy przyjmujemy pewne założenia co do jej stanu bądź stwierdzamy, że określonych informacji nie możemy potwierdzić (brak jest materialnych dowodów co do stanu faktycznego). 2) Uważam, że opracowania/ekspertyzy o wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora nie można nazwać "opinią o wartości" (jak to padło kilkukrotnie w filmie) tylko właśnie opracowaniem bądź ekspertyzą. Czytam art. 156 ust. 1 UGN w ten sposób, że operat szacunkowy = opinia o wartości nieruchomości, zatem opinią o wartości nie może być opracowanie/ekspertyza dotycząca wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora). Tu ponownie - moja autorska interpretacja :-) być może błędna. Pozdrawiam serdecznie!
Panie Robercie, w pierwszej kolejności bardzo dziękuję za komentarz. liczyłam po cichu na to, że rozpocznie się pewna dyskusja, szczególnie, gdy pewne tematy w środowisku są rozumiane inaczej, a jest takich tematów sporo. Po drugie - moim zdaniem w sprawie "furtki" wszystko będzie wynikało z tego czy rzeczoznawca majątkowy nie zdobył pełnych informacji bo a) zrobił wszystko co można ale ich nie było lub nie było możliwości by do nich dotrzeć, czy b) nie chciało mu się lub zlecający chciał by wycenę dokonać przy pewnych modyfikacjach i pominięciu pewnych czynności (np. wejścia do środka budynku. Gdyby było to przypadek a) to ja wykonałabym operat, ale w przypadku b) już nie. Po trzecie - nie wiem dlaczego autorzy przytoczonej publikacji sprowadzają możliwość określenia wartości dla indywidualnego inwestora wyłącznie przy zastosowaniu podejścia dochodowego. Do wyceny tych jego wymagań można zastosować w zależności od okoliczności sprawy i podejście dochodowe i podejście mieszane, nie ma tu żadnych przeciwskazań - wynikających z przepisów czy norm zawodowych. Po czwarte - potwierdzam, zdążają się sytuacje kiedy wyceniamy nieruchomość na datę wsteczną, czy to sprawy sądowe, czy mienie zabużańskie, czy np. adiacenty. Ale to są sytuacje szczególne, których ustawodawca nie wyłączył z formy operatu szacunkowego. Tu jest oczywiste, że wykonywane będzie operat szacunkowy. Chyba, że właściciel powie: a nich mi Pan wyceni dla potrzeb adiacentów podziałowych tę nieruchomość, ale zmieniając jej przeznaczenie z mieszkaniówki (faktyczne) na przemysłowe (wymyślone) - hipotetycznie może mieć taka fanaberię choć do niczego mu ta informacja nie będzie przydatna. Po piąte - czy opracowanie dotyczące określenia wartości dla potrzeb indywidualnego inwestora można nazwać opinią o wartości? To jest ciekawy wątek - dziękuję za spostrzeżenie tego! Ale zobaczmy, że w art. 174 3a w ppkt. 5 do 8 mamy wskazane określenie wartości i jednocześnie mamy wskazane, że nie ma to być wykonane w operacie szacunkowym, mimo, że będzie to jednak opinia o wartości. W tym kontekście, gdyby tak było to rozumiane, że operat szacunkowy = opinia o wartości nieruchomości to ten dokument mógłby mieć używane te nazwy zamiennie, a przecież nie może. Jeśli dokument ma nazwę "opinia o wartości nieruchomości" a nie wymagany "operat szacunkowy" to wszyscy byśmy się zastanawiali dlaczego, a poszczególne instytucje czy zamawiający by takiego dokumentu nie przyjęli. Dlaczego? Bo nie jest operatem szacunkowym (z nazwy). Tu pojawia się drugie pytanie czy zapis w art. 174.3a, że "może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego" oznacza, że te dokumenty muszę mieć nazwę albo "opracowanie" albo "ekspertyza" i nic poza tym. Wydaje mi się, że nie - ale to moja autorska interpretacja. Jeżeli w zakresie pewnych opracowań narzucona jest nazwa dokumentu - innymi przepisami szczególnymi - to oczywiście będziemy ją stosować (np. ekspertyza BHWN). W praktyce spotkałam się z opracowaniami o różnych nazwach: analiza, badanie, opracowanie, ocena, opinia. Pozdrowienia!
@@magdalenamaleckamrics Dziękuję za przesłaną odpowiedź. Kilka słów mojego komentarza: 1) W swoim komentarzu polemizowałem z przedstawionym podejściem w zakresie określania wartości nieruchomości w przypadku braku pełnej wiedzy o stanie nieruchomości. W filmie padła sugestia, że wtedy można (powinno?) sporządzać wycenę na potrzeby indywidualnego inwestora. W Pani punkcie drugim komentarza powyżej jest z kolei mowa o operacie szacunkowym, a to już zupełnie inna historia/rozwiązanie. Jak pisałem wcześniej - uważam (podobnie jak autorzy wskazanej przeze mnie książki), że opracowania/ekspertyzy dotyczące określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora NIE mogą być sporządzane dla nieruchomości, co do których tylko nie jesteśmy w stanie wskazać i opisać ich pełnego stanu. Mogą być sporządzane dla nieruchomości, co do których inwestor planuje określone przyszłe (!) zamierzenia, rozwój czy zmiany. Wg mnie w określonych (odpowiednio uzasadnionych) przypadkach wycenę nieruchomości o nie do końca zdefiniowanym stanie można udokumentować w operacie szacunkowym, w innych (nieuzasadnionych odpowiednio) po prostu odstąpić od wyceny. 2) We wskazanej książce autorzy nie wykluczają możliwości zastosowania innych podejść. Wskazują podejście dochodowe jako "główne", a nie "jedyne" lub "wyłączne". 3) "Opinia o wartości" - wskazane fragmenty ustawy (art. 174 3a w pkt. 5 do 8) nic nie mówią o opinii o wartości. Wymieniają tylko w jakich sytuacjach rzeczoznawca majątkowy może sporządzać ekspertyzy i opracowania niestanowiące operatu szacunkowego (który, zgodnie z art. 156 ust. 1 jest opinią o wartości nieruchomości). Dodam też, że widziałem liczne orzeczenia KOZ, w których było mocno podkreślane, że opinia o wartości nieruchomości powinna mieć formę operatu szacunkowego. Dlatego jestem w tej materii szczególnie ostrożny. Co do dowolności stosowania innych nazw - sławetne BIONy są dobrym przykładem na to jak manipulowanie nazwą dokumentu przez różne osoby/instytucje może być wykorzystanie do prób "obchodzenia" wymogów ustawowych. Konkludując, pozostaje nam różnić się pięknie (choć niekoniecznie mocno, jak pisał Norwid) :-) Miłego dnia!
Panie Robercie, dlatego w filmie wyraźnie wskazałam, chyba dwukrotnie, że są tu różne podejścia i rzeczoznawcy to różnie interpretują. Ja znam z kolei stanowisko jednej z komisji opiniujących, że to właśnie powinna być wartość dla indywidualnego inwestora i nie należy tego zapisu interpretować dosłownie. Niestety nie ma publikacji ani KOZ ani KA, choćby skrótów czy wniosków z badanych operatów. Gdyby były moglibyśmy wszyscy się dużo nauczyć i wiele nieścisłości wyjaśnić. W swoich wyjaśnieniach w porównaniu z filmem nie dostrzegam nieścisłości ale to pewnie wynika z tego, że słowo pisane nie wszystko wyjaśnia. Zapraszam do dyskusji! Może zabrania głosu w filmie? Wspólnie?
@@magdalenamaleckamrics Bardzo dziękuję za propozycję zabrania głosu w filmie. Być może w przyszłości chętnie skorzystam (jeśli zaproszenie będzie aktualne), jednak na obecnym etapie nie czuję się wystarczająco doświadczony. Długa droga przede mną :-) Pozdrawiam!
Dzień dobry, Pani Magdo ja mam nurtujące mnie od niedawna pytanie: Czy zrobienie opracowania o rynkowych stawkach czynszu jest operatem szacunkowym czy tylko opracowaniem? Koleżanka dostała zlecenie na operat szacunkowy, przy czym zleceniobiorca chce tylko dowiedzieć się jakie są rynkowe stawki czynszu najmu a nie jaka jest wartość nieruchomości. Zapytałam czy to na pewno powinno nazywać się operat szacunkowy, moim zdaniem to raczej jakieś opracowanie. Inny RzM powiedział, że tak to operat szacunkowy będzie. Z ustawy wynika, że wycena jest to postępowanie w wyniku, którego dochodzi do określenia wartości nieruchomości a z rozporządzenia, że określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Fakt mam tu prawo do pobierania korzyści z nieruchomości w postaci czynszu najmu, ale czy taka wycena rynkowych stawek czynszu dla danej nieruchomości faktycznie może się nazywać operat szacunkowy? Jak wygląda taki operat (rodzaj określanej wartości)? Bardzo dziękuję za odpowiedź.
Dzień dobry, moim zdaniem, skoro przepis ustawy o gospodarce nieruchomości, wskazuje, że przez "określanie wartości nieruchomości" należy rozumieć: "określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości" oraz dalej, że rzeczoznawca majątkowy: "sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego", i jeszcze bym dodała art. 174: 3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące: 1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku (...) to jeśli zlecenie dotyczyłoby określenia wartości rynkowej stawki czynszu dla nieruchomości X - będzie to operat szacunkowy, natomiast jeśli zlecenie dotyczyłoby analizy rynku w zakresie aktualnych stawek czynszu dla nieruchomości np. o funkcji magazynowej z rynku lokalnego to wówczas byłoby to opracowanie niestanowiące operatu szacunkowego - bo wpisywałoby się "opracowanie dotyczące rynku nieruchomości". Ale jak widać z treści pytania interpretacja przepisów jest różna.
Dobra relacja pozdrawiam z auta ;)
dziękuję za komentarz, również pozdrawiam!
Dzień dobry . Czy biegły sądowy rzeczoznawca powinien sprawdzić czy nieruchomość lub jej cześć jest samowolą budowlaną ? Czy taka samowola , np. weranda powinna być wyłączona z wyceny , pomniejszyć metraż domu czy też pomniejszyć jego wartość ?
Rzeczoznawca majątkowy bada nieruchomość pod każdym względem, także stanu technicznego orz prawnego.
To co zrobić w przypadku samowoli budowalnej zależy od kilku czynników, zatem trudno na tak zadane pytanie odpowiedzieć jednoznacznie, bez znajomości szczegółów.
A może definicja inwestora z prawa budowlanego?
Nie łączyłabym tego, nie ma takiego odesłania, ani połączenia.
Dzień dobry
Pani Magdo czy jeżeli jeden właściciel posiada kilka różnych nieruchomości to można sporządzić jeden operat ? - czy nie narusza to przepisów, że operat sporządza się dla nieruchomości, a zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece " dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą"?
Dzień dobry,
Nie, nie ma przepisu który mówił by, że 1 operat - 1 nieruchomość.
Są sytuacje kiedy kilka nieruchomości tworzy zorganizowaną całość i z punktu widzenia rynkowego zbywane byłyby naraz, wówczas wycena odbyłaby się w 1 operacie szacunkowym.
W opisanej w komentarzu sytuacji wykonałabym jednak dla każdej nieruchomości (lub zorganizowanych gospodarczo nieruchomości) odpowiednio kilka operatów.
Pani Magdo, czy przy wycenie ROD sporządzamy operat szacunkowy czy opinię?
Panie Jarosławie, a jaki jest cel wyceny?
Dla potrzeb sprzedaży@@magdalenamaleckamrics
Dzień dobry Pani Magdaleno,
czy jako rzeczoznawca majątkowy mogę wykonywać opinię dotyczącą określenia kosztów remontu po zalaniu lokalu dla celów odszkodowawczych? Czy nie przekraczam tutaj swoich kompetencji? W środowisku spotkałem się z rozbieżnymi zdaniami na ten temat, a ostatnio takie zapytania pojawiają się dość często. Z góry dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam serdecznie
Panie Jakubie,
moim zdaniem taka opinia nie odpowiada opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Moim zdaniem nie odpowiada też zakresowi wymienionemu w art. 174 ust.3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie innych opracowań i ekspertyz. Mamy tu katalog zamknięty i nie ma tam zakresu, który odpowiadałby takiej opinii.
Skoro tak, a dodatkowo, że aby sporządzić opinię o kosztach remontu w związku z odszkodowaniem np. od zalania, nie są wymagane uprawnienia zawodowe, w szczególności rzeczoznawcy majątkowego, to ja bym (jeśli umiałabym to zrobić w ogóle) sporządziła taką opinię jako specjalista od spraw kosztorysowania. Ja nie używałabym nazwy rzeczoznawca majątkowy.
@@magdalenamaleckamrics bardzo dziękuję za odpowiedź :)
dla potrzeb sprzedaży
Trochę mało precyzyjnie.... Bo nie wiem jeszcze co ma być przedmiotem sprzedaży.
Ale na marginesie skąd pomysł by nie sporządzać operatu szacunkowego?
@@magdalenamaleckamrics chodzi o sporządzenie opinii o wartości działki ROD dla celu sprzedaży?
Dzień dobry, dziękuję za ciekawy materiał i gratuluję całej serii/pomysłu na nagrania. Moje dwa komentarze do treści filmu:
1) Mam duże wątpliwości co do tego czy brak pełnej wiedzy o stanie nieruchomości jest wystarczającym argumentem do sporządzenia opracowania/ekspertyzy o wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora. Czy rzeczywiście intencje ustawodawcy były takie, aby zostawić rzeczoznawcy majątkowemu niejako "furtkę" do realizowania wyceny w sytuacji, gdy nie zdobył lub nie mógł zdobyć (z różnych powodów) pełnej wiedzy o stanie nieruchomości? W książce "Szacowanie nieruchomości" pod redakcją J. Dydenki znajduje się taki komentarz: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza sytuacje wyjątkowe, kiedy wycena nieruchomości, która nie może być nazywana operatem szacunkowym, dokonywana jest na indywidualne potrzeby inwestora (art. 174 ust. 3a pkt 6 u.gosp.nier.). Rozwinięciem tej dyspozycji jest zapis § 25 rozp. w sprawie wyceny nieruchomości, który stanowi, że w takim przypadku uwzględnia się wymagania inwestora lub jego zamierzenia dotyczące rozwoju wycenianej nieruchomości. Jak wynika z przytoczonych zapisów, do wycen na indywidualne potrzeby inwestora wykorzystuje się głównie podejście dochodowe. Wycena, o której tu mowa, służyć może wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania nieruchomości lub inwestowania w nią, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w sporządzanej opinii." Ewidentnie zatem autorzy książki dopuszczają możliwość przygotowywania tego typu opracowań/ekspertyz wyłącznie w przypadku, gdy mówimy o rozwoju nieruchomości (stąd mowa o "głównie" podejściu dochodowym). Takie też było zawsze moje rozumienie tej formy wyceny. Ale być może jestem w błędzie. Ostatecznie mówimy tu o autorskiej interpretacji przepisów, które nie są wystarczająco jasne.
Przy okazji (tak na marginesie) - warto zaznaczyć, że czasem sporządzamy operaty (!) szacunkowe dla nieruchomości, których pełen stan nie jest nam znany (z obiektywnych przyczyn). Mam tu na myśli m.in. mienie zabużańskie bądź nieruchomości wyceniane wedle stanu na historyczną (odległą) datę. Wtedy przyjmujemy pewne założenia co do jej stanu bądź stwierdzamy, że określonych informacji nie możemy potwierdzić (brak jest materialnych dowodów co do stanu faktycznego).
2) Uważam, że opracowania/ekspertyzy o wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora nie można nazwać "opinią o wartości" (jak to padło kilkukrotnie w filmie) tylko właśnie opracowaniem bądź ekspertyzą. Czytam art. 156 ust. 1 UGN w ten sposób, że operat szacunkowy = opinia o wartości nieruchomości, zatem opinią o wartości nie może być opracowanie/ekspertyza dotycząca wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora). Tu ponownie - moja autorska interpretacja :-) być może błędna.
Pozdrawiam serdecznie!
Panie Robercie, w pierwszej kolejności bardzo dziękuję za komentarz. liczyłam po cichu na to, że rozpocznie się pewna dyskusja, szczególnie, gdy pewne tematy w środowisku są rozumiane inaczej, a jest takich tematów sporo.
Po drugie - moim zdaniem w sprawie "furtki" wszystko będzie wynikało z tego czy rzeczoznawca majątkowy nie zdobył pełnych informacji bo a) zrobił wszystko co można ale ich nie było lub nie było możliwości by do nich dotrzeć, czy b) nie chciało mu się lub zlecający chciał by wycenę dokonać przy pewnych modyfikacjach i pominięciu pewnych czynności (np. wejścia do środka budynku. Gdyby było to przypadek a) to ja wykonałabym operat, ale w przypadku b) już nie.
Po trzecie - nie wiem dlaczego autorzy przytoczonej publikacji sprowadzają możliwość określenia wartości dla indywidualnego inwestora wyłącznie przy zastosowaniu podejścia dochodowego. Do wyceny tych jego wymagań można zastosować w zależności od okoliczności sprawy i podejście dochodowe i podejście mieszane, nie ma tu żadnych przeciwskazań - wynikających z przepisów czy norm zawodowych.
Po czwarte - potwierdzam, zdążają się sytuacje kiedy wyceniamy nieruchomość na datę wsteczną, czy to sprawy sądowe, czy mienie zabużańskie, czy np. adiacenty. Ale to są sytuacje szczególne, których ustawodawca nie wyłączył z formy operatu szacunkowego. Tu jest oczywiste, że wykonywane będzie operat szacunkowy. Chyba, że właściciel powie: a nich mi Pan wyceni dla potrzeb adiacentów podziałowych tę nieruchomość, ale zmieniając jej przeznaczenie z mieszkaniówki (faktyczne) na przemysłowe (wymyślone) - hipotetycznie może mieć taka fanaberię choć do niczego mu ta informacja nie będzie przydatna.
Po piąte - czy opracowanie dotyczące określenia wartości dla potrzeb indywidualnego inwestora można nazwać opinią o wartości? To jest ciekawy wątek - dziękuję za spostrzeżenie tego! Ale zobaczmy, że w art. 174 3a w ppkt. 5 do 8 mamy wskazane określenie wartości i jednocześnie mamy wskazane, że nie ma to być wykonane w operacie szacunkowym, mimo, że będzie to jednak opinia o wartości. W tym kontekście, gdyby tak było to rozumiane, że operat szacunkowy = opinia o wartości nieruchomości to ten dokument mógłby mieć używane te nazwy zamiennie, a przecież nie może. Jeśli dokument ma nazwę "opinia o wartości nieruchomości" a nie wymagany "operat szacunkowy" to wszyscy byśmy się zastanawiali dlaczego, a poszczególne instytucje czy zamawiający by takiego dokumentu nie przyjęli. Dlaczego? Bo nie jest operatem szacunkowym (z nazwy). Tu pojawia się drugie pytanie czy zapis w art. 174.3a, że "może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego" oznacza, że te dokumenty muszę mieć nazwę albo "opracowanie" albo "ekspertyza" i nic poza tym. Wydaje mi się, że nie - ale to moja autorska interpretacja. Jeżeli w zakresie pewnych opracowań narzucona jest nazwa dokumentu - innymi przepisami szczególnymi - to oczywiście będziemy ją stosować (np. ekspertyza BHWN). W praktyce spotkałam się z opracowaniami o różnych nazwach: analiza, badanie, opracowanie, ocena, opinia.
Pozdrowienia!
@@magdalenamaleckamrics Dziękuję za przesłaną odpowiedź. Kilka słów mojego komentarza:
1) W swoim komentarzu polemizowałem z przedstawionym podejściem w zakresie określania wartości nieruchomości w przypadku braku pełnej wiedzy o stanie nieruchomości. W filmie padła sugestia, że wtedy można (powinno?) sporządzać wycenę na potrzeby indywidualnego inwestora. W Pani punkcie drugim komentarza powyżej jest z kolei mowa o operacie szacunkowym, a to już zupełnie inna historia/rozwiązanie. Jak pisałem wcześniej - uważam (podobnie jak autorzy wskazanej przeze mnie książki), że opracowania/ekspertyzy dotyczące określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora NIE mogą być sporządzane dla nieruchomości, co do których tylko nie jesteśmy w stanie wskazać i opisać ich pełnego stanu. Mogą być sporządzane dla nieruchomości, co do których inwestor planuje określone przyszłe (!) zamierzenia, rozwój czy zmiany. Wg mnie w określonych (odpowiednio uzasadnionych) przypadkach wycenę nieruchomości o nie do końca zdefiniowanym stanie można udokumentować w operacie szacunkowym, w innych (nieuzasadnionych odpowiednio) po prostu odstąpić od wyceny.
2) We wskazanej książce autorzy nie wykluczają możliwości zastosowania innych podejść. Wskazują podejście dochodowe jako "główne", a nie "jedyne" lub "wyłączne".
3) "Opinia o wartości" - wskazane fragmenty ustawy (art. 174 3a w pkt. 5 do 8) nic nie mówią o opinii o wartości. Wymieniają tylko w jakich sytuacjach rzeczoznawca majątkowy może sporządzać ekspertyzy i opracowania niestanowiące operatu szacunkowego (który, zgodnie z art. 156 ust. 1 jest opinią o wartości nieruchomości). Dodam też, że widziałem liczne orzeczenia KOZ, w których było mocno podkreślane, że opinia o wartości nieruchomości powinna mieć formę operatu szacunkowego. Dlatego jestem w tej materii szczególnie ostrożny. Co do dowolności stosowania innych nazw - sławetne BIONy są dobrym przykładem na to jak manipulowanie nazwą dokumentu przez różne osoby/instytucje może być wykorzystanie do prób "obchodzenia" wymogów ustawowych.
Konkludując, pozostaje nam różnić się pięknie (choć niekoniecznie mocno, jak pisał Norwid) :-) Miłego dnia!
Panie Robercie, dlatego w filmie wyraźnie wskazałam, chyba dwukrotnie, że są tu różne podejścia i rzeczoznawcy to różnie interpretują. Ja znam z kolei stanowisko jednej z komisji opiniujących, że to właśnie powinna być wartość dla indywidualnego inwestora i nie należy tego zapisu interpretować dosłownie. Niestety nie ma publikacji ani KOZ ani KA, choćby skrótów czy wniosków z badanych operatów. Gdyby były moglibyśmy wszyscy się dużo nauczyć i wiele nieścisłości wyjaśnić.
W swoich wyjaśnieniach w porównaniu z filmem nie dostrzegam nieścisłości ale to pewnie wynika z tego, że słowo pisane nie wszystko wyjaśnia.
Zapraszam do dyskusji! Może zabrania głosu w filmie? Wspólnie?
@@magdalenamaleckamrics Bardzo dziękuję za propozycję zabrania głosu w filmie. Być może w przyszłości chętnie skorzystam (jeśli zaproszenie będzie aktualne), jednak na obecnym etapie nie czuję się wystarczająco doświadczony. Długa droga przede mną :-) Pozdrawiam!
Dzień dobry, Pani Magdo ja mam nurtujące mnie od niedawna pytanie: Czy zrobienie opracowania o rynkowych stawkach czynszu jest operatem szacunkowym czy tylko opracowaniem? Koleżanka dostała zlecenie na operat szacunkowy, przy czym zleceniobiorca chce tylko dowiedzieć się jakie są rynkowe stawki czynszu najmu a nie jaka jest wartość nieruchomości. Zapytałam czy to na pewno powinno nazywać się operat szacunkowy, moim zdaniem to raczej jakieś opracowanie. Inny RzM powiedział, że tak to operat szacunkowy będzie. Z ustawy wynika, że wycena jest to postępowanie w wyniku, którego dochodzi do określenia wartości nieruchomości a z rozporządzenia, że określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Fakt mam tu prawo do pobierania korzyści z nieruchomości w postaci czynszu najmu, ale czy taka wycena rynkowych stawek czynszu dla danej nieruchomości faktycznie może się nazywać operat szacunkowy? Jak wygląda taki operat (rodzaj określanej wartości)? Bardzo dziękuję za odpowiedź.
Dzień dobry,
moim zdaniem, skoro przepis ustawy o gospodarce nieruchomości, wskazuje, że przez "określanie wartości nieruchomości" należy rozumieć:
"określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości"
oraz dalej, że rzeczoznawca majątkowy:
"sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego",
i jeszcze bym dodała art. 174:
3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy,
niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku (...)
to jeśli zlecenie dotyczyłoby określenia wartości rynkowej stawki czynszu dla nieruchomości X - będzie to operat szacunkowy, natomiast jeśli zlecenie dotyczyłoby analizy rynku w zakresie aktualnych stawek czynszu dla nieruchomości np. o funkcji magazynowej z rynku lokalnego to wówczas byłoby to opracowanie niestanowiące operatu szacunkowego - bo wpisywałoby się "opracowanie dotyczące rynku nieruchomości".
Ale jak widać z treści pytania interpretacja przepisów jest różna.