Mieten oder Kaufen? Oder doch besser Aktien? mit Christof Schürmann
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- Опубліковано 13 жов 2024
- Der massive Preisrückgang bei Immobilien könnte zum Stillstand kommen. Wie sich Wohnungen für Mieter, Käufer und Vermieter jetzt rechnen.
Christof Schürmann mit Marius Kleinheyer im Interview.
Die vollständige Studie zu dem Interview finden Sie unter:
www.flossbachv...
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Vielen Dank, dass Sie so hochwertigen Content gratis zur Verfügung stellen. Ich hoffe der Channel wächst weiter, er ist für viele interessant.
Vielen Dank, wir geben unser Bestes.
Vielen Dank für den tollen Input! Ist denn bei dem Chart - Reale Immopreise vs. Aktienmarkt - bei der Immo ein Barkauf unterstellt oder wurde mit einem Kreditanteil gerechnet?
Es wurde ein Barkauf angenommen. In unserer Studie finden sich aber auch Berechnungen mit Kreditanteil:
www.flossbachvonstorch-researchinstitute.com/de/studien/ist-wohnen-wieder-bezahlbar/
Dankeschön für die wahren Worte. 10 Punkte
Das freut uns zu hören, danke.
Ist es gut wenn die Mieten steigen?
Ja.
Gibt es nicht zZt viele Aktien Insider Verkäufe großer US Privatinvestoren? JPM, Amazon, etc und wo investieren diese C-Level Executives und Gründer dann stattdessen ihr Kapital?
Nö! Es herrscht vielmehr Konsensus, dass der Markt noch einige Monate bis nach der Wahl brummt....
@@grosseweine4968 in andere Aktien und sicher auch in Immobilien. Nennt sich Diversifikation.
Aber - ein Investment in Immobilien in der USA ist für mich ein ganz anderer Schuh als Immobilien in Deutschland. Die USA werden weiterhin ein freiheitliches Land mit guter Wirtschaft sein. Ganz im Gegenteil zu Deutschland.
Der Hebel ist wohl nicht berücksichtigt in der Vergleichsgrafik Aktien vs. Immobilien. Immer das Gleiche. Die Mieter zahlen einen großen Teil der Immobilie ab, wissen sie das nicht? Die Aktien zahlt man komplett selbst. Ich habe beides.
„Die Mieter zahlen einen großen Teil der Immobilie ab“ -> das wäre der Idealfall, ist aber derzeit in den meisten Fällen eher Wunschdenken, auch trotz gefallener Preise. Bei den meisten Objekten dürfte man in den ersten Jahren eher ordentlich was zuschießen und währenddessen hoffen dass nichts größeres kaputtgeht.
@@AlexG-h2e Ja klar muss man etwas zuschießen. Ich schreibe ja "einen großen Teil zahlen die Mieter". Und man muss auch nichts "hoffen". Man legt Rücklagen zurück und rechnet mit regelmäßigen Instandhaltungen. Das ist normal und einkalkuliert.
Vorteile Immobilie:
- Mieten steigen, Darlehensrate bleibt gleich.
- Inflation frisst Schulden auf
- Mieter zahlen anfangs Teil der Rate, später oft sogar 100%
- Grundstückspreise und Mieten steigen immer, Immobilienpreise fast immer
@@1979Weasel Der Hebel ist negativ, wenn die Mietrendite tiefer ist als der Kreditzins. Wenn Du den tatsächlichen bezahlten Preis + alle Investitionen + Leerstände (auf die Verrechnung des Zeitaufwands verzichte ich) addierst und durch die Mieteinnahmen teilst, bin ich mir nicht so sicher, dass die Mietrendite höher als der Kreditzins ist. Eher muss man aufpassen, dass man nicht dem Mieter seine Miete mitfinanziert.
@@f.b.9143 Leerstände? Ich kenne keinen einzigen Fall. Zero. Den Rest kann ich nicht nachvollziehen. Mit den Mieten tilgt man Zinsen und einen Teil der Rate. Zu Anfang. Später, nach 6 oder 9 Jahren ( 2-3 Mieterhöhungen) zahlt man auch die Rate komplett mit den Mieten.
Ich denke Ihr habt beide Recht und unrecht. Es kommt wie so oft im Leben auf den Zeitpunkt an. Ich habe vor 15 Jahren bei 5,5 % Zinsen in München sehr gut eingekauft. Diese Investitionen schlägt sehr wahrscheinlich die durchschnittliche Aktie. Vor zwei Jahren habe ich bei 1,5 % Zinsen sehr teurer eingekauft.
Sollten die Zinsen in 8 Jahren deutlich über 1,5 % Zinsen liegen , wäre ich sehr wahrscheinlich mit einer schlechten Aktie immer noch rentabler als mit der Immobilie.
Unabhängig von einem guten oder schlechten Investment , würde ich heute bei 40-50% Eigenkapital eine Immobilie zu Selbstnutzung kaufen.
Es ist doch schön , wenn ich nicht mit einer Kündigung rechnen muss , wenn ich in mein eigenes investiere , und steuern muss ich auch nicht bezahlen. Natürlich könnte die Aktienrendite meine Miete decken , aber im Eigenheim hätte ich weniger unerwartetes für die Zukunft.
Dies beruht alles auf meiner persönlich Erfahrung und kann natürlich bei jedem anders sein.
Beim letzten Chart vergleicht ihr die Aktienpreise mit den Mieteinahmen ignoriert aber die Wertsteigerung der Immobilien in Laufe der Jahre. Vermietete Immobilien können ja nach 10 (mit Tricksereien schon früher) steuerfrei verkauft werden.
Immobilienpreise sind seit 2012 deutlich gestiegen. Wer damals gekauft hat und jetzt verkauft (oder besser schon um 2022) hat der hat m.E. mehr verdient als mit Aktien.
Es steht oben ganz klar „immobilienpreise + Mieteinnahmen“
@@LevestaEssah Tatsächlich. Das habe ich zwar übersehen aber ich meine - aus Eigenen Erfahrungen - dass die untere Kurve viel steiler hätte nach oben gehen sollen.
@@DG1965 es geht in der Studie um statistische Werte, diese können von deiner persönlichen Erfahrung stark abweichen wenn du in einer guten Lage günstig eingekauft hast. Ich habe auch 2016 gekauft und Q1 2022 verkauft was jeden Aktienindex outperformt hat. Langfristig jedoch ist produktivkapital allen anderen Assets überlegen. Würden Unternehmen nicht so gut laufen wie sie es tuen, könnten Immobilien auch nicht im Wert steigen was nur logisch ist.
@@LevestaEssah 100%
Dann investieren sie mal schön brav weiter in Immobilien, in einem Land das wirtschaftlich in 10 Jahren im Rang von Brasilien spielen wird.
Dann sehen wir das beim Endkapital der Mieter in der Regel deutlich über dem Käufer liegt...
Wo bleibt die Rechnung ? Dummes Zeugs erzählen kann jeder .
Im oben verlinkten Paper. Was sagst Du zum Inhalt?