Mieten vs. Kaufen in 2024 (Überraschendes Ergebnis)
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- Опубліковано 18 вер 2024
- Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen in Deinem Leben!
Finde heraus, ob ein Eigenheim das Richtige für Dich ist. Wie sieht die Entscheidung aus, wenn man die Emotionen einmal rauslässt und nur die Zahlen für sich sprechen lässt. Erfahre, wie Du genug Vermögen aufbaust, falls Du Dich fürs Mieten entscheidest
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Die Inhalte in diesem Video gelten ausschließlich der allgemeinen Information.
Sie sind insbesondere keine Empfehlungen zum Erwerb oder der Veräußerung bestimmter Finanzinstrumente.
Es handelt sich nicht um eine Anlageberatung.
Insbesondere kann der Vortragende nicht einschätzen, inwiefern die im Video gemachten Empfehlungen Ihren Anlagezielen, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer Verlusttragfähigkeit entsprechen.
Wer auf Basis von Informationen aus diesem Video etwaige Anlageentscheidungen trifft, trifft diese ausschließlich auf eigene Verantwortung und eigene Gefahr. Das bedeutet, dass der Vortragende nicht für Verluste haftet, die Sie dadurch erleiden, dass Sie Anlageentscheidungen aufgrund von Informationen oder Kommentaren in diesem Video getroffen haben.
Kurz zusammengefasst: Dies ist keine Anlageberatung!
Ich kann nur Jedem von einer Immobilie abraten und rede mittlerweile ganz offen darüber: Ich bereue es. Von dem Geld und dem Arbeitsaufwand, den ich in mein Haus gesteckt habe und wegen den Heizungsgesetzen wahrscheinlich noch reinstecken muss, könnte ich 2,5 Leben lang in einer günstigen Mietwohnung wohnen. Das Haus fühlt sich schön an und ich habe Platz, keine Frage, aber davon habe ich nichts. Ich bin nur noch am Arbeiten und am Ende des Monats bleibt kaum etwas übrig. Das Haus ist ein Geld fressender Käfig, der Monat für Monat an Wert verliert. Ich bin mir mittlerweile sicher, der Hauskauf war einer der schlechtesten Entscheidung meines Lebens. Sobald die Spekulationsfrist vorbei ist, wird das Objekt sofort verkauft.
Super Video, danke! Mir fällt noch ein Punkt auf der Käuferseite aus meiner Erfahrung ein, den man mit der "Spardisziplin" auf Mieterseite gut vergleichen kann: Eigenheimbesitzer neigen zum Kauf teurerer Ausstattung und Möbel, Gartengeräte usw, denn man glaubt für die Ewigkeit zu kaufen. Die Küche kostet dann schnell 5.000 Euro mehr als man in der gleichen Immobilie zur Miete gezahlt hätte. Ich glaube der Immobilienbesitzer gibt für die letzten 2% Mehrwert dann einfach nochmal aus emotionalen Gründen 20% mehr Geld aus.
Danke für Dein Lob! Ein sehr interessanter Aspekt. Und ja, nach 20 Jahren gefällt die Küche dann doch nicht mehr und wieder wird viel Geld fürs Eigenheim ausgeben.
Klar, in einer Wohnung in der ich nicht ewig wohne mache ich kein neues Bad welches ich nicht mitnehmen kann und ärgere mich dauernd über das Loch - Das ist doch kein Vorteil wenn ich jetzt abseits Nahrung mit 500 Euro Fixkosten schuldenfrei fertig bin und in einem Umfeld wohne wo ich mich wirklich wohl fühle - In einem Mietloch hätte ich klarerweise auch keine 16k für hifi und Raumakustik investiert, schön blöd weil die Steigerung an Lebensqualität unbezahlbar ist
Ich habe schon auf dieses Video gewartet.
Sehr schön erklärt und ein spannendes Ergebnis. Gefällt mir wirklich gut. Danke dafür.
Wohnen kostet immer Geld!!
- Als Mieter zahlst halt Kaltmiete
- Als Kreditnehmer Zinsen
- und als schuldenfreier Eigentümer durch entgangene Gewinne aus anderen Anlagen
Wenn du diese drei Grössen kennst, kannst dir an fünf Fingern abzählen, was günstiger für deine spezielle Situation ist.
Ich selbst zahle 7500 Kaltmiete im Jahr,
könnte eine vergleichbare Wohnung für 300k kaufen,
erziele mit diesem Einsatz aber runde 30 k netto am Kapitalmarkt (Dividenden, Stillhaltergeschäfte, bissl Daytrading). Warum also sollte ich kaufen???
Für jemanden, der handwerklich begabt ist und sich eine billige Bruchbude selber herrichten kann, dafür aber Mühe mit ein bissl Mathematik hat, könnte die Rechnung schon wieder anders aussehen.
als schuldenfreier Eigentümer zahlt man auch noch einiges: Instandhaltung, laufende Kosten, bei Wohnungen noch Verwaltung etc.
Es gibt zu viele Menschen, die etwas Besitzen müssen, um sich gut zu fühlen. Menschen, die sich mit materiellen Dingen definieren. Solche Menschen sind derzeit leichte Beute für Makler, Verkäufer und Staat. Das selbst bewohnte Einfamilienhaus ist keine Altersvorsorge, sondern eine Kostenfalle. Wer dem materiellen Neid widersteht und gegen den Strom schwimmt, ist im Vorteil. Mit einem gut gepflegten ETF-Depot kann man nicht angeben, ist aber in der Heutigen Zeit deutlich vernünftiger.
Super erklärt. Vielen Dank - das erleichtert die Entscheidung...
Tolles Video. Klasse, dass auch die nichtfinanziellen Aspekte beleuchtet werden!
Danke für das Lob!
Mich würde mal die Rechnung interssieren wie sich das Verhältnis Kaufen oder Mieten ab dem 20 Jahr bis zum 40 Jahr entwickelt. Also dann wenn die Rate für die Bank weg fällt.
Der Einkaufspreis ist entscheidend und das Timing. Bei Aktien und Immobilien. Ich hatte bei der Eigentumswohnung in Berlin einen guten Zeitpunkt erwischt. 2007. Noch mehr Glück war, dass ich dafür Aktienfonds verkauft hatte (vor der Krise...).
Kann man leider nicht gut beeinflussen, aber in die Berechnung mit einbeziehen.
Durch die abbezahlte Wohnung kann ich seit vielen Jahren verstärkt im Kapitalmarkt anlegen.
Du solltest bei deiner Berechnung nicht die Steuer auf die Kapitalerträge vergessen. Bei Aktien ETFs sind dies ca. 18,6%, angenommen und möchtest dein Depot veräußern ist die Differenz deutlich geringer.
Ich bin 34 und habe meine Wohnung schon abgezahlt habe mit 23 eine gekauft für 102.000 Euro 110 Quadratmeter und jetz kostet die 300.000 Euro Miete ist geschmissenes Geld und habe bis jetz nix investiert außer am Anfang Renovierung zahle nur Nebenkosten Grundsteuer und Strom der Rest ist in die Tasche Miete ist lebenslang auch in Rente und wird immer teuer meine Meinung ist Eigentum des beste nur momentan ist es schlecht weil es alles teuer ist und Inflation ist zu hoch Zinsen sind hoch deswegen ist die Zeit vorbei für Eigentum !!!
Vor 11 Jahren gekauft für unter 1000 Eur/m2 ?? Falls das stimmt, hast du halt als Glückspilz ein Superschnäppchen gemacht... aber das lässt sich nicht verallgemeinern!
Also du hast jetzt 300.000€? Oder nicht?
Was bringt es wenn du nie die Wohnung verkaufen würdest?
@@tomasmiklik6024er spart sich die Miete und könnte diese anlegen.
Zudem hat er natürlich eine gute Grundlage, wenn er einen Kredit braucht, weil er die Wohnung als Sicherheit nehmen könnte.
In GB gibt es das Prinzip der propety ladder. Er könnte die Wohnung z.B. verkaufen, wenn er mit einer Partnerin/Partner eine größere Wohnung kaufen möchte.
Eine abbezahlte Immobilie mit Anhang 30 ist doch ne super Grundlage.
@@nicolerosenkohlchen2876 das ist tatsächlich nicht so außergewöhnliche. Meine Tante hat 2012 eine Wohnung (60qm) in einem guten Bremer Stadtteil für 70k gekauft . Die Wohnung ist nun mindestens 200k wert.
Sie hat die Wohnung ohne Kredit gekauft. Aktien/etfs wären für sie keine Option gewesen.
Der Markt steht still, kaum Jemand möchte kaufen und die Verkaufspreise sinken von Tag zu Tag. Eigentümer und Verkäufer sind frustriert, denn den Absprung haben 2022 viele verpasst. Ein Verkäufer von Bestandsobjekten hat jetzt 3 Optionen: 1. Vermieten und die nicht umlegbaren CO2-Steuer selbst bezahlen. 2. Vermieten und teuer sanieren. 3. Das Objekt verscherbeln und hoffen, dass ein Ahnungsloser kauft. In solch angespannten Phasen wird gelogen, dass sich die Balken biegen. Augen auf beim Immobilienkauf.
Option 1 stimmt nicht ganz. Je nach energetischem Zustand kann man von der CO2-Umlage mehr oder eben weniger umlegen.
Ich merke, dass der Markt anzieht. Habe gerade erst 2 gute Möglichkeiten verpasst, weil ich mir zu viel Zeit gelassen habe. Auch Verkäufer, die verkaufen müssen, erzielen wieder vernünftige Preise.
Ist eine gute Phase um zu kaufen. Ich kaufe was das Zeug hält.
Klasse Vortrag.
Noch deutlicher wird es, wenn man -2% Wertsteigerung p.a. annimmt.
Warum: Wenn vermietet wird, erlaubt der Staat 2% Abschreibung aufgrund Historie und Logik. Konsumgegenstände wie Immobilien werden ja innen abgewohnt und aussen alleine durch Witterung abgenutzt. Hinzu kommt, dass sich Trends ändern.
20 Jahre alte Häuser sind oftmals nicht mehr trendy..
So ist das. Bei einer Mietwohnung steigt natürlich die miete, aber es steigt auch die Wohnqualität durch neue Fenster, Fußbodenheizung etc
Bei der eigenen Immobilie muss man regelmäßig mehrere tausend Euro reininvestieren, um den gleichen Standart zu haben
Das ist doch schon als Instandhaltung eingerechnet. Aber dass 25% Abgeltungssteuer für Einkommen aus Aktien nicht erwähnt wurde, ist krass - wenn es berücksichtigt würde, wären beide Szenarien ungefähr gleichwertig.
Ein sehr gutes Video. Die Frage wäre auch wieviel Geld die Immobilenkäufer dann in liquiden Anlagen hätten. Bei einem Aktien ETF Portfolio kann ich ja dann 10k 20k 50k entnehmen. Bei der Immobilie geht das nicht man müsste sie beleihen was Zinsen kostet usw. Positiv bei der Immobilie ist halt das „zwangssparen“ was aber auch belastend sein kann.
Sehr gut recherchiertes & interessantes Video. Vielen Dank dafür.
Eine frohe Weihnachtszeit wünsche ich Ihnen🎄
Vielen Dank, das wünsche ich Ihnen auch!
6% sind wirklich wenig. Mein Durschnitt liegt bei 11,6% p.a. für die vergangenen 13 Jahre. Konservativ sehe ich mindestens 7,5% als Anfänger easy möglich.
Womit ich gut fahre ist: Mit einem ETF Kapital aufbauen und die Immobilie vom Depotwert bezahlen. Niemals würde ich Zinsen zahlen wollen.
In jüngeren Jahren will man meistens sowieso flexible bleiben. Zur Miete wohnen hat immense Vorteile. Im späteren Alter, wenn man sesshaft wird, braucht man keinen Kredit, ist schuldenfrei und kann die Immobilie auf einen Schlag kaufen.
Die Altersversorgung ist gesichert, wenn man Lust hat, geht man Teilzeit arbeiten und deckt seine Fixkosten und lässt seinen ETF weiter laufen.
Rechnerisch bin ich genau da, wo ich sein wollte in den nächsten Jahren.
Schuldenfrei ein Haus gekauft, 3x die Woche arbeiten um die Fixkosten zu decken und um nicht zuhause zu vegetieren. Aus dem ETF könnte ich zusätzlich Jährlich ~37k Netto entnehmen und mein Depotwert würde sich konstant halten. DAS ist für mich passives Einkommen.
Heißt kann von 3k Netto im Monat nur für die Freizeit leben, bei einer 3 Tage/Woche. Fixkosten sind bereits gedeckt.
Das ist doch interessant, es gibt so viele Möglichkeiten und eine Kombi in dieser Art ist doch absolut spannend. Danke, dass Du uns das mitgeteilt hast.
Die vergangenen 13 Jahre waren allerdings auch vergleichsweise gute Börsenjahre und nach Steuern etwas konservativ von 6% auszugehen finde ich gar nicht so falsch. Man kann über jede der genannten Variablen diskutieren, aber in Summe sind sie schon gut ausgewählt in diesem Video, finde ich.
Zur Miete wohnen hat überhaupt keine Vorteile! Ich bin 46, seit 20 Jahren sesshaft, schuldenfrei und dadurch dass ich keine Miete bezahle 500 Fixkosten im Monat all inklusive außer Nahrung - Meine Wohnung würde jetzt 3,5 mal soviel kosten wie vor 20 Jahren
Man darf seinen eigenen Traum gerne mal als Tatsache darstellen und auf UA-cam als Kommentar posten. Dann fühlt es sich so richtig echt an.
Familie und Kinder beinhaltet diese Konstellation auch?
Wer kennt Sie nicht, die Durchschnittsmieter mit mehr als 1M nach 20 Jahren im Depot 😅. Die meisten die ich zumindest kenne, wünschen sich ein eigenes EFH und die, die es nicht wünschen klagen über hohe Mieten und verprassen das Geld für Urlaub und Autos.
Ich zahle für meine Immo gerade mal so viel, wie für eine 3-Zimmer Wohnung in der Gegend. Der Preis hat sich nur innerhalb von 5 Jahren verdoppelt (Neubau). Dazu kommt das die Inflation zumindest theoretisch den Kredit entwertet. Auch kommt der erheblich größere Wohnkomfort hinzu. Statt 100m2 Wohnung, habe ich 200m2 EFH mit Terrasse, Parkplätzen vor der Tür, Grillküche, Sauna mit Gartenhaus, Smart-Home (KNX), KWL, Kamin, Fußbodenheizung und bald auch Klima.
Aber jedem das Seine…
PS: ein Depot habe ich auch und zahle da monatlich eine vierstellige Summe ein.
Sind da die Abgeltungssteuer drinnen?^^
Interessant quasi Kommer mal in der Praxis durchgerechnet. Vielen Dank!
Vielen Dank für Dein Feedback. Gerd Kommer schätze ich sehr und seine Theorie hier mal in der Praxis darzustellen war auf jeden Fall spannend.
Hat Herr Kommer in seinem Buch allerdings auch gemacht. Ist aber dennoch sinnvoll, das mal mit aktuellen Zahlen zu vergleichen.
Super Video, gefällt mir sehr gut, zumal es von den Zahlen nahe an unserer Situation ist (wir haben allerdings gekauft...😅). Aus meiner Wahrnehmung ist in der Praxis das größte Problem, dass Mieter selten die Differenz auf die Seite legen und investieren (auch die die es könnten). Damit steht und fällt alles. Ist bei der Berechnung irgendwo berücksichtigt, dass bei den aufgelaufenen Guthabenzinsen/Wertsteigerung noch eine Steuerbelastung zu berücksichtigen ist? Die 649.792 € sind ja vor Abgeltungsteuer oder ist das schon versteuert?
Sie haben recht, diese Disziplin muss dann aufgebracht werden. Der genannte Betrag von Ihnen ist rein finanzmathematisch zu sehen. Zustande kommt er über thesaurierende ETFs in Form eines Weltportfolios und man würde den Betrag ja auch nicht auf einmal verwenden, sondern die Geldanlage ginge dann ja auch weiter. Die Besteuerung lässt sich in solchen allgemeinen Beispielen nur bedingt darstellen, da jede / jeder eine andere Steuersituation hat.
Super Video. Wie würde sich das ganze nun aber verhalten wenn man bereits eine Immobilie in ca 10 jahren abbezahlt hat? Nach verkauf der jetzigen würde ich mal von 300k zur Anlage ausgehen. Und bevor heizung, dach und co. kommt, kann man schon mal überlegen die Immo abzustoßen und einfach zu mieten und das geld aus dem Erlöß arbeiten zu lassen
Was hier aber nicht berücksichtigt wurde ist, das die Beispiel Miete von 1400€ nicht über 20 Jahre konstant bleiben wird. Die Mieten steigen immer weiter und das wird sich die nächsten 20 Jahre auch noch rapide nach oben entwickeln. Sprich Kaltmiete wird und muss sogar spätestens alle paar Jahre angehoben werden. Sowie steigende Nebenkosten und Versicherungen die auf den Mieter umgelegt werden.
Heißt sprechen wir von einer Kaltmiete von sagen wir 1000€ dann kann sich diese innerhalb von 20 Jahren mehr als verdoppelt haben. Angesichts steigender Mieten aufgrund von Wohnungsmangel, Zuwanderung und Bevölkerungswachstum.
Ja, kann passieren. Mein Depot ist innerhalb eines Jahres im 30% gewachsen. Damit kann 4% Mietsteigerung locker bezahlen.
Du glaubst wirklich, dass Zuwanderung das Problem ist? Eher sind die deutschen das Problem, die immer mehr Platz wollen. Früher, also in den 90ern, lebte man im Schnitt auf 35qm2 pro Person. Heute sind es schon 50qm2.
Ich glaub nicht, dass die Zuwanderer schuld sind, dass die deutschen Omas alleine ein Einfamilienhaus bewohnen, wo theoretisch 5 Menschen wohnen könnten.
Aber Hauptsache die Ausländer sind schuld.
Das wurde doch berücksichtigt mit der Mietsteigerung von 1,5% p.a.
Die Kaufpreise sind allerdings in den letzten 10 Jahren wesentlich stärker gestiegen als die Mieten.
Hallo danke für die Interessante Rechnung.
Ist die Zinssteuer von 25% pro Jahr beim Kapitalaufbau eingerechnet?
Ja, in meiner Annahme handelt es sich um thesaurierende ETFs in Form eines Weltportfolios.
@@honorarberater-klausrombac4154
Für den muss man ja inzwischen leider Vorabsteuer zahlen bzw beim Verkauf (unter Berücksichtigung der Vorabsteuer) 25 % auf die erzielten Gewinne
@@hanssossau5907 wegen der Teilfreistellung von Aktien-ETFs bezahlt man "nur" ca. 18% Steuern auf die Gewinne.
Erstmal ein Like, für die Liebe für Details. Aber... Wenn wir schon bei Details sind - Abgeltungssteuer für das Mieten-Szenario scheint vergessen zu sein. Der Mieter erzielt durch seine Aktien-Investments Einkommen , und muss 25% Quellensteuer abgeben. Der Eigennutzer spart einfach Miete. Der Mieter kann nun mal seine Miete leider nicht von Steuern absetzen...
Keine Inflation, der Guthabenzins ist nur auf dem Aktienmarkt zu erreichen (Volatilität ) ? Dann dreht sich die Rechnung -) ...wirkt unseriös, was hier zusammengerechnet wird
Schöne Grüße aus Gundelfingen/Breisgau. 😉
Liebe Grüße zurück :-)
Schön zusammengefasst.
Ich glaube die 4%ewige Verzinsung kommt nicht mehr hin, würd eher mit 3.3% rechnen.
Und es wäre interessant zu sehen, wie es vor der Zinssteigerung aussah.
Danke für Dein Feedback. Ich werde die Zinsentwicklung in 2024 beobachten und dann ggf. nochmals ein Update mit niedrigeren Zinsen abdrehen.
Der Meister hat bei diesem Vergleich leider vergessen, die Kosten für die Anlage in einen ETF zu erwähnen. 1. Kosten für den Honorarberater 2. Kosten der Bank welche den ETF hält 3. Steuern
6% Rendite nach Kosten für die ETFs (z.B. 0,5%), ist am Kapitalmarkt sicherlich erzielbar. Dann ist das Thema auch erledigt. Sozusagen für einen Selbstentscheider. Und selbst mit Betreuungsfee lässt sich die Rendite von 6% über 15 Jahre in der Vergangenheit gut erzielen. Bzw. @DasAlienYota beschreibt es ja sehr gut im nächsten Kommentar. Danke für das Kompliment Meister. Jeder, der seinen Meister in einem Beruf gemacht hat, verdient für mich gesehen den größten Respekt. Ich bin von Hause aus zwar kein Meister, dafür Bankkaufmann und Diplom-Betriebswirt, aber das nur nebenbei. Aber nochmals im Ernst, es gibt sicherlich nochmals 10 Punkte mehr, die man ggf. berücksichtigen sollte und das Ganze ist immer individuell für jeden Einzelnen zu betrachten. Es geht hier nicht um Blaupausen, sondern um Denkanstöße.
Bei Trade Republic zahlst du nichts
Eine gute Zusammenfassung. Ein Aspekt der allerdings nicht erwähnt wird, ist das wenn die Entnahmephase des Mieters nach 20 Jahren beginnt, so wird selbst mit ewiger entnahme das Portfolio stagnieren, während die Immobilie weiter im wert steigt.
So bleibt das Portfolio bei 1,1 Million etwa stehen. Schaut man nun nochmal 20 Jahre in die Zukunft so wäre die Immobilie in der Theorie bei 1,5 millionen angelangt während die Miete mit ca. 2550€ nun die Entnahme bei endloser Anlage übersteigt.
Natürlich müssen hier auch wieder 132.000€ für Instandhaltung angesetzt werden über die 20 Jahre die ich hier einfach vom Immobilienwert abziehen würde.
Bei diesem Szenario würden wir also am Ende von 40 Jahren mit 20 Jahren ansparen und 20 Jahren entnehmen auf einen Vorteil der Immobilie von 200.000€ kommen.
Hierbei sei gesagt, dass man natürlich für Instandhaltung eigentlich zumindest die Inflation ausgleichen muss, was bei 40 Jahren bedeutet man sollte minimum 400,000€ insgesamt für Instandhaltung vorhalten.
In dieser Berechnung sind also nach 40 Jahren Immobilie und mieten gleichauf. Betrachten wir es noch länger würde irgendwann die Immobilie besser stehen.
Fazit also: Es kommt mehr auf die eigenen Umstände und das Lebensgefühl an, als auf die Finanzielle Frage.
Theoretisch könnte sich der Mieter nach 20 Jahren auch einfach eine Immobilie kaufen und wäre damit dem Käufer im Vorteil, da er bis dahin ein größeres Vermögen aufgebaut hat und auf die Immobilie keine Stuern zahlen muss.
Miethaushalte sind also reicher als Eigentumshaushalte, stimmt das statistisch?
Sie könnten es sein, statistisch gesehen bauen Eigentumshaushalte mehr Vermögen auf, weil die die Motivation zum Sparen höher ist. Sie tun etwas für sich selbst, für ihr Eigentum. Bei Mietern ist der Konsumanteil in der Regel deutlich höher. Insofern braucht es Disziplin, zumindest in diesem Modell, was ich gerechnet habe.
Kann sein. Weil oft wohnen auch gutverdiener zur Miete. Warum? Weil man dadurch flexibler ist.
Tolles Video. Klasse, dass auch die nichtfinanziellen Aspekte beleuchtet werden!
Ja gerne und alleine darüber könnte man ein ganzes Video abdrehen.