Immobilie kaufen & vermieten: Lohnt sich das? | Finanzfluss
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- Опубліковано 22 тра 2024
- Wohnung kaufen und vermieten: Lohnt sich das?
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0:00 Immobilien kaufen und vermieten: Erklärung des Konzeptes
1:55 Abgrenzung zu anderen Immobilien-Modellen
2:47 Das Ziel des Cashflow-Modells
3:45 Ausgaben bei der Vermietung
6:55 Einnahmen als Vermieter
8:15 Kaufpreis-Faustformel im Check
10:44 Wie viel darf die Immobilie kosten?
11:58 Wie sieht der Wohnungsmarkt aus?
14:11 Risiken bei Immobilien
15:04 Fazit: Ist das Cashflow-Modell möglich?
16:40 Outro
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Hallo erstmal. Wenn ich 5€ aus dem Geldbeutel nehme und zünde sie an, dann sind sie weg. Eine erneute Investition/Instandhaltung in eine Immobilie, erhöht im gegenzug ihren Wert. Das Geld ist also in diesem Sinne nicht weg, also auch nicht rein als Kosten zu sehen wie hier beschrieben. Meiner Meinung nach. Vermiete selbst eine Wohnung. Diese Betrachtungsweise stört mich auch bei der aktuellen Diskussion rund um das geplante GeG.
Hast du eine Alternative zum Depot eröffnen für ETFS für Leute mit Wohnsitz in Dubai?
Ab 9:00 Minute: ein Zinssatz von 3,6 % bei einer 100% Finanzierung ist nicht nur „zugegebenermaßen sehr gut“, sondern schlicht aktuell nicht darstellbar.
Bei Krediten mit Beträgen im realen Bereich (also innerhalb 60% des geschätzen Wertes der Bank, der gut und gerne 10-30% unter dem Verkehrswert liegen kann) ist man bei einer Laufzeit von 10 Jahren bei rund 3,6-3,7 % und bei 20 Jahren bei etwa 4-4.25% derzeit.
Für 3,6 % und 30 Jahre (m 10 Jahre zinsbindung) würde der Kreditbetrag derzeit 125 bis bestenfalls 150 TEUR betragen.
Gutes Video, nur wäre es schön mit den Beispielen etwas realer zu bleiben, sodass diese auch spannend mitzuverfolgen und zu bewerten sind.
Im Nachgang in der Tabelle werden ja auch realistischere Zinsen dargestellt (zwar beginnend mit mindestens 10 Prozent EK + Nebenkosten?) was zuvor nicht der Fall war, aber dennoch dann konsistenter.
Bitte als konstruktive Kritik für die tollen Beiträge und Videos verstehen!
Wenn ich eins gelernt habe was Immobilienfinanzierung angeht, dann ist es dass man niemals pauschal sagen kann, dass etwas nicht geht. Ich habe schon 100x Leute sagen gehört, dass dieses oder jenes unmöglich sei, nur um kurz darauf wieder ein Gegenbeispiel kennenzulernen, bei dem es dann bei irgendeiner Bank doch ging. In der Tendenz ist es richtig was Du schreibst, aber wenn Du einen guten Deal und einen sehr guten Banker hast, der Dir das Kaufobjekt dann nochmal 10% über Kaufpreis einwertet, dann geht das (und ja, ich weiß dass bei den meisten Banken die Banker den Wert nicht höher als den Kaufpreis ansetzen dürfen - oft kann man da auch nichtmal auf die Aussage eines Beraters vertrauen, habe jetzt schon mehrmals Fälle mitbekommen, dass bei derselben Bank jeder Junior-Berater sagt dass es aufgrund interner Richtlinien nicht möglich sei, und es dennoch einen Senior gibt, der es dann irgendwie doch darf).
Im Übrigen steht eine weitere Möglichkeit ebenfalls zur Verfügung, von der auch sehr viele Gebrauch machen: Wenn man unbeliehene Objekte im Bestand hat, kann man diese natürlich immer zusätzlich zum Kauf beleihen und so den guten Zinssatz realisieren. Die Statistiken zeigen, dass 100%+ Finanzierungen sehr häufig mit zusätzlichen Sicherheiten abgeschlossen werden.
Zudem falsch dargestellt bei Thomas ist die Tatsache, dass bei der Annuiitätlaufzeitt die Nettomietrendite abzüglich(!!!) persönlicher Grenzsteuersatz (oft 42%) berechnet werden muss.
Bin ich ganz Deiner Meinung 👍
Ich habe gerade eine Immofinanzierung für 3,67% nom. bekommen und das war mit Abstand das Günstigste und das auch nur weil ich 40% EK habe und die Darlehenssumme über 150k liegt. Also zu viel EK einsetzen macht auch keinen Sinn, da es bei über 40% EK dann nicht mehr günstiger wird, sonder eher teurer aufgrund der geringeren Darlehenssumme.
@@markusmuller6063Warum wartest du nicht bis der Bauzins wieder fällt? War doch vor paar Jahren noch bei ca 1%.
@@andik6887 Ja die Zinsen fallen wieder leicht, aber bis sie wieder bei 1% sind, wird es noch etwas dauern und der Verkäufer der ETW hätte sich dann einfach für die anderen potenziellen Käufer entschieden, die sogar den vollen Kaufpreis gezahlt hätten.
Bei den aktuellen Immobilienpreisen in Kombinationen mit den Zinsen und den nicht absehbaren Gesetzesanpassungen zu Grundsteuer, Sanierungsvorschriften, Energiepreisen usw. ist das eine Anlagevariante, die bei mir sehr sehr weit unten auf der Liste steht.
Aktuell fallen zwar die Immopreise, aber vermieten würde mir zu viel Stress verursachen.
@@KoIP85wow, die Preise sind in Deutschland bisher max 10-15% gefallen. Die Rate hat sich aber mehr als verdoppelt. Nur die langen Laufzeiten verhindern aktuell einen Einbruch, wenn man mal ins Ausland schaut. Das bedeutet aber nicht dass der Markt funktioniert, von daher erstmal nicht.
@@drei4nein794 absolut. Wollte nur sagen, dass es mir selbst unter profitablen Bedingungen zu viel Stress wäre.
Auch bei Aktien wird die Steuer steigen
Schon allein wegen der Grundsteuer würde ich mir keine Immobilie mehr holen. Jeden 3. Monat wäre ich als Rentner cronig pleite. Und bis zur Rente ist ja noch was. Möchte nicht wissen wieviel dann fällig werden🙈. Das Land macht uns nur noch das Leben schwer, so sollte es eigentlich nicht laufen. Mann arbeitet für seinen Wohlstand und dieser Staat ruiniert dich. Meine Immobilie ist mit 40 abbezahlt, mann sollte sich zwar darüber freuen, aber andere Sorgen die ich nicht hervorrufen werden mir bzw Uns allee aufhebrummt. Sorry aber wer immer noch sagt das ist halt so, der arbeitet dann gern NUR für Vater Staat.
Leider fehlt ein ganz wichtiges Kapitel, vermietete Immobilien machen Arbeit!
im einzelfall: geringer umfang.
Man geht immer vom Idealfall aus, prima es hat funktioniert.
Aber ich sehe es ähnlich, Eigenkapital sollte definitiv vorhanden sein, z.b. was passiert wenn ein Mieter die Wohnung zu müllt bzw. stark beschädigt und nichts zuholen ist. Dann bleibst auf den Kosten sitzen.
Von den Preisen und aktuellen Zinsen ganz zu schweigen.
@@SM-ho7od Das ist das andere Extrem. Bei mir waren es die ständigen Wechsel, kaum ein Mieter blieb mehr als 2 Jahre, neuer Job, Zusammenziehen mit dem Partner, Nachwuchs...
Und nach jedem Auszug gabs "Klenigkeiten" zu reparieren, ne Delle im Fußboden, Dübellöcher in Wand, irgendwann dann doch eine Badsanierzng oder zumindest Maler und Fußböden...
Dann die Auswahl der neuen Mieter, sichten der Bewerbungen, Besichtigungen und Gespräche. Hat man dann zugesagt, kommt, ich hab was Besseres gefunden, also nur die "nächstbeste Wahl"...
Makler oder Gebäudeverwalter kosten Geld, was man nicht rausholt.
Die Miete hat gerade so ausgereicht, um die laufenden Kosten zu decken. Größere Ausgaben wurden quasi per Steuerabschreibung finanziert.
Nach über 15 Jahren hab ich einen Schlußstrich gezogen. Das Geld in ETFs gesteckt. Die Ausschüttungen sind nucht so hoch wie die Mieteinnahmen, aber ohne den ganzen Schlamassel rund um Vermietungen.
@@user-vi3mr9ro8c wie man am besten in Immobilienmarkt einsteigen kann?
Günstige, sprich alte Wohnungen müssen erstmal teuer modernisiert werden. Neubau ist teuer und wirft auf dem Mietmarkt keine guten Renditen ab. Wer vor 12-15 Jahren zugeschlagen hat, für den kann es sich lohnen.
Ich persönlich würde heute nicht kaufen, um zu vermieten. Evtl. erst Eigennutzung und dann später als Vermietung. Ist mir einfach zu unsicher mittlerweile in DE durch die ganzen Regulierungen.
Nachtrag:Die Erwerbskosten müssen zudem ebenfalls durch den Mieter erst erwirtschaftet werden und können bei den heutigen Preisen locker 40k ausmachen.
Sehr spannend! Vielleicht könnte man sowas nochmal für Ferienwohnungen machen, die für Urlauber vermietet werden sollen (und zwar von einer externen Firma). Quasi ob bzw. unter welchen Bedingungen sich das lohnen würde. :)
Ferienimmobilien lohnen sich in der Regel nur für die beteiligten Vermittler aber nicht für den der investiert. Mit Ausnahme man kümmert sich selbst und schafft eine Hohe Vermietquote oder man investiert in Regionen die sich erst zu Ferienregionen entwickeln.
Ich glaube das Thema interessiert zu wenige der Zuschauerschaft. :)
Aus eigener Erfahrung: Verglichen mit Mietwohnungen lohnt es sich nicht als Cashflow Model. Als Anlage, um auf steigende Preise zu setzen und dies teilweise über Mieten zu refinanzieren aber sehr wohl...und damit kann man dann wieder einfacher an Kredite für andere Projekte kommen. Es ist unterm Strich ein Für und Wider. Als Einstiegsmodel (so wie es bei mir der Fall war) würde ich es nicht empfehlen. Wenn man aber ausreichend gespart hat und im besten Fall auch gerne öfter mal in der eigenen FeWo Urlaub macht kann man es empfehlen.
Ferienimmobilien sind Konsum, nicht Investition. Wenn dann noch Servicegesellschaften eingeschaltet werden und die Eigentumsrechte unklar sind wirds kompliziert. Das ist meine Meinung zu Ferienimmobilien. Jeder darf eine andere Meinung haben. Es grüsst The Dude aus der Ferienimmobilien in Apulien!
Ich glaube da gibt es zu viele Einfllussfaktoren, sodass eine generelle Aussage schwer zu treffen ist.
Ich denke nicht das es sich als CashFlow Investition lohnt.
Am Besten ist es vermutlich wenn du in der Gegend wohnst und den Overhead so gering wie möglich halten kannst.
Oder wenn du die Immobilie viel selber nutzen möchtest. Dann kannst du "gesparte Urlaube" gegen die Kosten rechnen.
9:25 Apropos Annuitätendarlehen. Wie wär's mit einem Video zu verschiedenen Darlehensformen? Vor allem auch im Hinblick auf die Gesamtzinsbelastung
Wozu? Welche Banken in Deutschland bieten denn Darlehensformen, die für die Darlehensnehmer attraktiver sind als Annuitätendarlehen?
Ich staune immer wie ihr das durchrechnet. Wirklich gut! Danke.
Kaum kauft sich Thomas Wohneigentum kommen die Immo-Videos. =D
Noch mit ziemlich vielen Einschränkungen ("gute Ergänzung" 😂), aber es wird langsam...
Moin! Super Video! Ist natürlich schwierig, so ein breites Thema umfassend zu behandeln, in so einem kurzen Filmchen. Ich habe selbst mein Vermögen mit Immobilien gemacht, habe im Moment etwa 50 Wohnungen. Teilweise in ETWs aber hauptsächlich in keinen Mehrfamilienhäusern. Ich habe als Student mit ETWs angefangen und würde das auch heute noch so machen. Man muss verstehen, dass die Lernkurve hier sehr steil sein kann, da macht es Sinn, klein anzufangen. Diversifikation ist wichtig, aber am Anfang - die ersten 2/3 Jahre braucht man das eigentlich nicht. Man muss dann nur sicher sein, dass man ausreichend Einkommen hat, die kosten der Wohnung zahlen zu können auch wenn längere Zeit keine Miete kommt. Die erste Wohnung sollte man auch nicht zwingend als gutes finanzielles Invest betrachten. Eher als Lehrgeld. Man macht am Anfang vieles falsch. Man kennt die Preise nicht gut genug. Es fehlt die Menschenkenntnis bei der Mieterauswahl. Handwerker zu finden ist auch nicht immer einfach. Später wird das aber alles leichter. Der Hockeystickeffekt. Wenn man 10 Jahre oder so dran bleibt und nicht gerade übles Pech hat ist man imho auf jeden Fall Millionär. Meine Meinung.
Und was man auf jeden Fall nicht unterschätzen darf ist der Arbeitsaufwand. Besichtigungen hab ich so viele gemacht, manchmal waren es 20 im Monat. Wenn man über Immoscout sucht, sind von 100 angebotenen Wohnungen 5 dabei, die man sich anschauen kann und am Ende ist dann eine davon interessant. Ich habe mir ziemlich bald meine Arbeit so eingerichtet, dass ich einen kompletten Tag (zusätzlich zum Wochenende) Zeit hatte für Immobilien. Anfangs für Besichtigungen, später für Renovierungsarbeiten, Mietersuche,Papierkram, Banktermine. Apropos Bank. Gerade am Anfang ist es hier schwierig. Es ist wichtig zu verstehen, dass man für ein gutes Projekt IMMER eine Bank finden wird, die einem das finanziert. Nur vielleicht nicht die ersten 5, bei denen man vorstellig wird. Es kann sich lohnen, zu einem unabhängigen Finanzierungsvermittler zu gehen, bis man ein/zwei Banken hat, bei denen ein guter Kundenbetreuer in der Finanzierungsabteilung arbeitet. Ich hatte das am Anfang auch überhaupt nicht gewusst. Ich dachte, Volksbank ist Volksbank, Sparkasse ist Sparkasse. Und wenn mich eine ablehnt, dann wars dass, ich bin es nicht wert, einen Kredit zu kriegen. Aber in Wirklichkeit ist es ganz anders. Es kommt zu grossen Teilen auf den Mitarbeiter an, der vor einem sitzt. Wenn der keinen Bock hat, oder sich mit Immobilien nicht so gut auskennt, dann wird die Finanzierung nix. Klingt komisch, ist aber so. Am Anfang muss man also zu vielen Bankgesprächen gehen. Man lernt, wie die Banken und deren Mitarbeiter ticken. Später ist es dann einfacher. Vor allem, wenn man bei einer Filiale mehrere Objekte schon hat und sie wissen, dass es läuft. Dann kann es auch mal passieren, dass der Banker anruft und fragt, ob man nicht mal wieder was kaufen will... 😅
Unterschätzt also nicht den Aufwand, den man in eine Immobilienkarriere stecken muss. Es ist ein Job. Aber einer, der einen extrem viel höheren Stundenlohn bezahlt, als ein "normaler Job". Am Anfang verdient man eigentlich nix. Nach ein paar Jahren braucht man den normalen Job eigentlich nicht mehr, behält ihn aber, weil man mit Job das nächste Haus zu günstigeren Konditionen finanziert bekommt 😂 Naja und weil die eigenen Ansprüche und Ausgaben gestiegen sind.
Zum Abschluss noch ein Wort zur Rendite. Wenn man auf lange Sicht, also 5 Jahre +, nicht über 30% auf das eingesetzte Eigenkapital kommt, macht man was falsch.
Erklär gerne mal wie du aktuell, bei über 4% Kreditzinsen loslegen würdest. Du sagst ja du würdest es aktuell wieder so machen.
@@Spontanika Naja, als ich angefangen habe, waren die Zinsen bei 4-5%.
Man geht erst mal auf Immoscout, schaut sich ein paar Monate lang jedes Angebot an, das in der richtigen Gegend liegt. Man schaut sich viele, viele Wohnungen an um ein Gefühl dafür zu bekommen, was man für wie viel Geld bekommen kann. Man rechnet sich den Faktor aus, ab dem es Sinn mach zu kaufen (also sehr sehr grob gesagt 7% Kreditkosten müssen weniger sein als die Jahreskaltmiete). Hängt sehr vom Standort ab! Und wenn man ein passend günstige Wohnung findet, zuschlagen. So hab ich das immer gemacht. So mache ich es aktuell auch. Zur Zeit ist die Lage sogar besser als noch vor einem Jahr, weil manche Leute Panik haben und zu günstig verkaufen, bzw. sie lassen sich zu weit runterhandeln. Anders ausgedrückt, manchmal ist der Kaufpreis mehr gefallen, als die Zinsen gestiegen sind.
@@wewillmakeit3615und was ist die richtige Gegend und wie finde ich diese?
@@Fabian9006 Das ist eine schwierige Frage, die du dir leider selbst per "Marktforschung" beantworten musst. Da steckt am Anfang die Arbeit drin. Manche machen "Ferninvest", weil sie der Meinung sind, dass da, wo sie selbst wohnen, nicht die richtige Gegend ist. Manche sagen, dass man nicht weiter als eine Stunde fahrt vom eigenen Wohnort investieren sollte. Beides hat Vor und Nachteile. Ich tendiere dazu zu sagen, dass man lieber erst mal im eigenen Umkreis suchen sollte. Weil wenn man dann was kauft und es zu ungeplanten Situationen kommt, man vieles durch eigenes Handanlegen kompensieren kann. Wenn man in Stuttgart wohnt und in Leibzig gekauft hat, kann das schwierig sein. Was aber immer gleich ist: Man muss anfangen, Objekte bei Immoscout und ähnlichen anzuschauen und durchzurechnen. Wenn bei 200 Anzeigen keine einzige dabei ist, die auch nur in die Nähe von "sinnvoll" kommt, dann weisst du, dass du in der falschen Gegend suchst, zumindest für buy and hold. Und man muss auf möglichst viele Besichtigungen gehen, mit Maklern ins Gespräch kommen und so ein Gefühl entwickeln. Ausserdem sollte man auch zu mehreren (10 für den Anfang) Banken und Finanzierungsvermittlern gehen und sich dort beraten lassen. Damit man weiss, wie viel Kredit man bekommen kann. Auch hier gilt es, gute, engagierte Banker zu finden. Das kann hilfreich sein, wenn man dann tatsächlich ein gutes Objekt findet. Dann ist man schon mal kein komplett Unbekannter.
@@wewillmakeit3615 danke für die Antwort, aber wo ist jetzt die passende Gegend?
Gutes Video! Wird schwieriger für viele. Diese schnellen Deals wird’s für den Laien nicht mehr geben.
Ich handle mit Immobilien, aber für den Eigennutzer OHNE Eigenkaptial-Einbringung wird’s die nächsten Jahre sehr schwierig! 😮
Mal wieder ein Top Video. Danke Thomas, für deine wertvolle Arbeit. Übrigens, das Buch "Das einzige Buch, das du über Finanzen lesen solltest" ist sehr empfehlenswert.
ja, aber mit sicherheit nicht das einzige, was man über finanzen lesen sollte.
Sehr informativ und sehr hilfreich...Super Video..Das muss man sich 2 mal überlegen. Im Netz wird alles schön geredet aber das ganze drum herum erzählt keiner..😊
Ich freue mich, dass dieses spannende Thema so aufbereitet wurde. Aber es sind doch einige fehlende Fakten dabei. Vieles ist hier schon beschrieben, aber ein vernünftiger Vermieter würde z.B. auch eine Inflation berücksichtigen. Beim Inflationsziel von 2 % ändern sich auch die Mieteinnahmen nach oben, das heißt ohne den Zinseszins zu berücksichtigen wären das hier mal eben zum Ende mindesten 60%. Auch die Knappheit an Wohnungen und damit steigender Mietpreis gleicht Einiges auf der Kostenseite aus.
Dennoch sind das tolle Denkanstöße, und wenn man die Kommentare mitliest hilft es bestimmt vielen bei einer Entscheidung. Weiter so.
Vielen Dank für das Video. Sehr gut und verständlich erklärt.
Danke! Tolles Video und die Kaufpreisformel war mir nicht so bekannt und ist sehr hilfreich!
Vielen Dank für dieses sehr nüchterne, informative Video, das Komplexität auf ein gutes Maß reduziert. Es wird deutlich: unter den aktuellen Bedingungen lohnt sich das Modell "Kaufen und Vermieten" absolut nicht. Selbst wenn man den Kaufpreis zu 100% aus eigener Tasche aufbringen könnte gilt: die fast risikolose alternative Anlage in Staatsanleihen bringt schon ca. 4,5% (in den USA bei zehn Jahren aktuell 5%). Also muss die Bruttomietrendite schon bei mindestens der gleichen Höhe liegen. Eine Immobilie dürfte unter diesen Annahmen maximal 20 Jahresnettokaltmieten (1/20= 5%) kosten. Und das wäre ja nur die "Bruttomietrendite", weil Risiken wie Instandhaltung und Mietausfallwagnis dabei noch gar nicht berücksichtigt sind. Wenn der Immobilienmarkt so effizient und liquide wäre wie der Markt für US-Staatsanleihen, müsste er noch einen Risikoaufschlag für die Vermietung fordern, der eher in Richtung 7-8% geht. Dann wären wir bei Kaufpreisen von 15-16 Jahresnettokaltmieten. Wer also unter den aktuellen Bedingungen kauft, setzt zu 100% auf künftige Wertsteigerungen. Und wer meiner laienhaften Überschlagsrechnung folgt und nicht an massive Wertsteigerungen glaubt, der kann auf weiter sinkende Kaufpreise hoffen.
Noch mal, ein top Video von Tomas und das Finanzfluss team.
Danke für dieses Aufklärende Video
Ein gutes und informatives Video - wie immer Thomas!
Das Thema "Mietausfallrisiko" und eine mögliche Versicherung (Kosten habt ihr mit 2,5% kalkuliert) habt ihr zwar angesprochen.... Allerdings ist es doch so, dass ein Mietnomade nahezu immer einen Totalverlust bedeutet.
Nicht nur, dass er nicht zahlt - er zerstört auch den Wert der Wohnung (teils bis zur notwendigen Kernsanierung)!
Und selbst wenn es kein Nomade ist, kann das Problem bei Mietern, denen der Job gekündigt wurde - und die nicht mehr zahlen (oder nur einen geringen Teil der Miete, um "zumindest Zahlungswillen zu zeigen" und damit nicht rausgeklagt werden können!) - so groß werden, dass sich das "Projekt" nicht mehr rentiert.
Thema Eigenleistung (handwerkliches Geschick): Selbst wenn man keine zwei linken Hände hat und die Wohnung in Eigenleistung renovieren kann, ist der Faktor Zeit ein wichtiger, der oft nicht bedacht wird.
Ich kenne persönlich aus meinem Umfeld zwei Fälle, bei denen die Ehe darüber in die Brüche gegangen ist, weil beide berufstätig waren, kaum bis keine Zeit also - nach der Arbeit - die Wohnung bzw. Haus zu renovieren... und auch keine Urlaube mehr gemacht wurden, weil man a) kaum noch Geld dafür hatte und b) in der Zeit weiter in der Wohnung/Haus arbeiten musste. Sch**ß Situation, sage ich dir!
Und wie unten schon erwähnt: Ihr habt das Hausgeld in der Kalkulation offenbar nicht berücksichtigt.
Alles in Allem: Kein Konzept, das sich (mal so) umsetzen lässt - es sei denn ein halbmarodes Objekt am "Rande der Republik" (wo eh kaum einer hinziehen will - eher wegzieht) zu billigen Kosten, das in Eigenleistung renoviert werden kann. Die "normalen Kaufpreise" - nicht nur in A-Lagen, auch in B- und sogar C-Lagen - sind finanziell nicht zu stemmen!
Zu deinen Aussagen :
Das Mietausfallrisiko ist ja ein Wert den du im Schnitt über die Zeit hast. Bei 2,5% würdest du also davon ausgehen das dir 9 Monatsmieten über die geplante Dauer von 30 Jahren komplett ausfallen.
Gegen den Mietnomaden kannst du dir in dem Sinne nur eine Versicherung holen :/
Das Hausgeld beinhaltet meine ich zum Teil die Rücklagen für die Instandhaltung. Denn diese beinhaltet in der Regel Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie.
@@blablup1214 Ja eben, bissl wenig
@@ddog99 Musst halt auf die Lage und deine Immobilie schauen.
War ja nur ein Richtwert, ich denke das wichtigere ist das du daran denkst, das es Ausfälle geben kann und dies bei deinen Überlegungen beachtest.
Gibt ja auch noch andere Faktoren, wenn du jährlich die Miete erhöhst mit Staffelmiete oder ähnlichem hast du ja auch andere Fluktuation als wenn du die Miete nie erhöhst.
Habe auch Bekannte die seit über 20 Jahren in der selben Mietswohnung leben.
Da hättest du als Investor 0 Ausfälle gehabt.
@@blablup1214 Faktor Mensch ist für mich wie eine Lotterie. darauf setzte ich nicht.
Mietausfallrisiko kann man abschwächen indem man mehrere Immos kauft, sodass der positive Cashflow einen Mietausfall abfangen kann. Die Wahrscheinlichkeit das man 5 Mietnomaden gleichzeitig hat ist eben sehr gering. Lieber 5 kleine 1 ZKB Wohnungen kaufen als eine 5ZKB...ist einfach Risikostreuung
für 364.000€ bekommt man in den meisten deutschen Städten nur ein begehbares Dixi-Klo mit Kühlschrank, ohne Balkon!
Ahahahahaha 🤣 genau das!!!
Richtig 😂
nö. Musst halt die Top 10 Städte weglassen, gibt immer noch genug interessante und schöne Orte.
@@ernestberlot8289dort will aber kaum wer hin
@@Sudor82Die Mehrheit der Bevölkerung Deutschlands lebt außerhalb der 7 (oder auch 10) größten Städte.
Außerdem, bezogen auf deinen ursprünglichen Post: Verwechsle aktuell nicht die Angebotspreise auf den Portalen mit den gezahlten Marktpreisen. Da ist gerade viel Luft zum Verhandeln.
P.S. Ich würde dennoch nicht in Immobilien als Anlage investieren. Aber das ist nur meine persönliche Vorliebe. Jeder wie er mag.
Super Video! Danke
Wieder top Qualität von euch!! Danke Finanzfluss Team.
Ich habe neulich von diesem Greix gehört, könntet ihr ein Video dazu machen und vielleicht zeigen wie man die App richtig nützt?
Danke
Du hast es auf dem Punkt gebracht. Eine super Erklärung. Ich besitze einige Immobilien und muss sagen, dass ich es nicht besser erklärt hätte :D Wenn ich deine Videos anschaue bin ich sogar noch mehr motiviert um weiterzumachen.
Habe meine zum Glück verkauft seit Freitag. Der Faktor lag bei 6 (mein Kaufpreis). Also positiv und hätte Geld gebracht. Allerdings auch Arbeit. Verkauft hab ich die Wohnung nun mit Faktor 14. Nun lege ich es in andere Vermögen an. Immobilien machen Arbeit und die 7% von der Börse zu schlagen grenzt an einem Wunder trotz 10 Jahre hervorragenden Immo-Jahren.
Gekauft hatte ich 2012 zu 44k, verkauft 2023 zu 100k. Mietfrei 8jahre gewohnt und 1,5 Jahre Vermietet.
Ich würde es kein zweites Mal machen.
Und nein 100-44 sind keine 66k Rendite, bei weitem nicht. Mit allen Kosten brachte mir die Immobilie 4,3% (Jahr). Wen ich die Gesparte Miete nehme komme ich immerhin auf 6,7%(Jahr). Also ein World ETF bringt mehr bei weniger Arbeit!
Es tut mir leid, dass ich ohne Ihre Erlaubnis auf Ihre Kommentare geantwortet habe aber ich möchte dich gerne besser kennenlernen
🤦🏿♂️
Sehr schönes Video.
Das gleiche Format mit der Thematik "Garagen" würde ich auch noch ganz spannend finden
Dünnes Eis, vorsicht wegen Finanzamt. Garagen welche ohne Wohnraum vermietet werden zählen als gewerbliche Vermietung...
Extrem gute Zusammenfassung!
Wer schon einmal mit Mietnomaden und ähnlichem zu tun hatte....der rechnet nicht mehr und ist froh keine Vermietung mehr machen zu müssen.
Extrem gutes Video, danke!
Ein ausnahmslos gelungenes video !
TOP Beitrag danke :)
Super spannendes Thema und ein wirklich informatives und inhaltlich gut gelungenes Video!:) Es wäre auch sehr Interessant zu erfahren wie ein solches Konzept für eine Wohnung im Ausland (z.B. Spanien) aussehen könnte.
Das möchtest Du Dir nicht gefallen lassen? Dann empfehle ich dir mein aktuelles Buch auf Kindle: die Abrechnung der aggressive weg zur persönlichen Abrechnung.
Von Dr. SAGUTA IMMENORU
Das Konzept funktioniert genauso... Problem ist nur, dass deutsche Banken dir kein Darlehen für Auslandsimmobilien geben ausser du hast andere Sicherheiten wie zum Beispiel eine schuldenfreie Immo in Deutschland.
Als Spanierin Tipp von mir: In Spanien gibt es immer mehr Hausbesetzer (OKUPAS), die du gar nicht raus kriegst, wenn sie erstmal drinnen sind. Dann hast du weiterhin alle Kosten zu tragen, hast von der Wohnung nix. Meiner Schwester ist das passiert.
Tolles, sehr interessantes Video. Danke!
Sehr gutes Video, danke! Ein Kumpel von mir ist in der Immobilienbranche und wollte mir auch schon mal eine Mietwohnung als Kapitalanlage schmackhaft machen. Ich bin dann aber auch zu dem Ergebnis gekommen, dass sich das für mich nicht rechnet. Ganz abgesehen von dem Ärger, den man sich damit einkaufen kann.
Ein Bekannter erzählte mir vor langer Zeit mal, dass er eine Wohnung gekauft habe, die sich durch die Vermietung ganz doll selbst abbezahle.
Ich hatte das selbst ein paar Monate vorher mal mit anderen Objekten durchgerechnet und für mich abgewunken - also war ich neugierig, was er dann anders machte.
Die Zinsbindung war mit fünf Jahren extrem kurz gewählt, die Zinsen extrem niedrig, so dass tatsächlich eine Darlehensrate mit einem Prozent jährlicher Tilgung gut reinpasste.
Joo, und dann entdeckte ich auch, warum die laufenden Zinsen so niedrig waren: der Vermittler, der ihm das alles zusammengestrickt hatte, hatte einen Darlehensvertrag mit knapp 10 % Disagio rausgesucht.
Also sagte ich meinem Bekannten: "Dir ist aber schon klar, dass Du der Bank mehr schuldest, als sie Dir ausbezahlt hat - und dass Du in den fünf Jahren Laufzeit gerade mal das halbe Disagio getilgt hast??"
Er zeigte innerhalb von zwei Minuten alle Phasen der Trauer von Leugnen über Wut (blöderweise gegen mich) bis hin zum "irgendwie damit abfinden".
Mit der Geschichte will ich nicht behaupten, dass "buy to rent" nicht ginge - aber man muss eben schon wissen, was man tut, und selbst dann ist das nicht ohne Risiken.
Wenn man nicht 1+1 rechnen kann sehr schade. Das würde ich aber auch direkt den Vermittler absägen.
@@techways_io Das hätte ich auch - aber zu dem Zeitpunkt hatte der ja schon den maximalen Schaden angerichtet.
Das hier war ja nur ein plakativer Fall eines bösen Anfängerfehlers - aber selbst Fortgeschrittene können sich in ihrer Einschätzung der Markt- und Zinsentwicklung irren, von einer unvorhergesehenen größeren Reparatur überrascht werden oder einem Mietnomaden aufsitzen.
Man liest in solchen threads ja immer nur die Siegesberichte von Leuten, bei denen alles gut gegangen ist... wer reingefallen ist, kriegt ja nur Schadenfreude ab.
@@techways_iodem Vermieter ist das i.d.r herzlich egal. Hauptsache er hat seine Provision
@@theoneandonly8567 Bei schlechten Vermittlern ist das so.
@@techways_io...und einer, der so etwas macht, ist ein schlechter..
Als mein Vater vor vielen, vielen Jahren baute, konnte man das Disagio aus einer Baufinanzierung voll steuerlich absetzen - da war das für den Bauherren sinnvoll und ein guter Berater erklärte dem Kunden sowohl die Wirkungsweise als auch die steuerliche Motivation.
Wer dem Kunden ein Dusagio unterjubelt, nur um kosmetisch niedrige laufende Zinsen zu erzeugen und den Kunden praktisch eine Rolltreppe in falscher Richtung laufen lässt, ist eher einer von der kriminellen Sorte.
Inzwischen sind die Vorschriften zu Preisangaben und der Dokumentation von Beratungsgesprächen strenger als damals...war weiß, ob das viel hilft....
Sehr starkes Video!
Ausführlich und konkret erklärt, gerne wieder 💯☑️👍
Es tut mir leid, dass ich ohne Ihre Erlaubnis auf Ihre Kommentare geantwortet habe aber ich möchte dich gerne besser kennenlernen
Super Video. Top
Beim Immobilienkauf ist die Komponente Mensch das größte Problem; weshalb ich auch nie vermieten würde. Ich nenne viele welche mit ehemaligen Mietern massive Probleme hatten. Seien es Anrufe um 23:00 Uhr, dass eine Lampe durchgebrannt ist und diese sofort ersetzt werden soll weil man gerade Besuch hat, oder Mieter die wollen, dass man einen Ölfleck beseitigt da es nicht ihre Aufgabe ist die Immobilie "in Schuss" zu halten. Ganz zu Schweigen von einer Familie welche nach Monaten unbezahlter Miete sich ins Ausland abgesetzt haben. Zuvor wurden aber noch sorgfältig die Kupferkabel aus den Wänden gerissen. Das Ergebnis war, dass die meisten wieder mit Verlust verkauft haben. Ich bleibe bei meinen Aktien und ETF's
Immobilien würde ich erst vermieten, wenn man nicht mehr weiß, was man mit der Immobilie macht. Nur fürs mieten zu kaufen ist der Risiko zu hoch
@@Jan-ie5tz ganz deiner Meinung.
Oder man beauftragt einfach eine Verwaltung
@@DanInformation
Die Verwaltung übernimmt den Kontakt zum Mieter - den Schaden durch einen Mietnomaden nimmt sie einem nicht ab.
Hausverwaltungen können auch selbst problematisch werden - der Beruf ist nicht geschützt und man kann da an ziemliche Deppen geraten.
@@DanInformationdie Verwaltung ist bei Wohnungen sowieso die Regel und nicht die Ausnahme. Diese ist aber eben nur für die Verwaltung zuständig, also Abrechnung und sowas. Rausgerissene Kupferkabel oder Mietrückstände sind nicht deren Problem.
Mega Video!
Tolles video wie immer!
Es tut mir leid, dass ich ohne Ihre Erlaubnis auf Ihre Kommentare geantwortet habe aber ich möchte dich gerne besser kennenlernen
Danke für das Video und den kritischen Blick auf dieses Thema. Im Netz wird man ja quasi geradezu genötigt derartige Projekte zu starten um finanziell voranzukommen.
Ohne die nötige Expertise und den finanziellen Background Finger weg lassen.
Das interessante am Immobilienmarkt ist die niedrige liquidität und damit einhergehende Ineffizienzen. Es kann sich lohnen falls man sich auskennt, aber nichts für den Normalo.
Sehr interessantes Video! Ich arbeite selbst zwar im Immobiliensektor, allerdings bevorzuge ich dennoch Investments in Aktien!👌
9:10
Eine über 100% Finanzierung über den Beleihungswert (nicht KP) funktioniert nur bei einer sehr guten Bonität und vorallem mit einem so hohen Netto-EK, um einen eventuellen langfristigen Mietausfall (Fam. mit Kind zahlt nicht) zu kompensieren.
Ich war selbst früher nur in Aktien und Fonds investiert und konnte mir durch mein sehr gutes Einkommen ein kleines Vermögen aufbauen. Dann kam der Punkt an dem ich auch in andere Assets investieren und somit diversifizieren wollte/mußte um nicht ein zu hohes Klumpenrisiko zu haben.
Fazit zum Video:
Die Aspekte die Immobilien interessant machen, wurden in der Betrachtung aussen vor gelassen. Dies ist insbesondere der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren und auch der steuerliche Aspekt der AfA. Natürlich ist es deutlich aufwändiger sich um Immobilien zu kümmern und auch sehr hilfreich und Rendite fördernd wenn man handwerklich (neben guten kaufmännischem Hintergrund, ich selbst bin BWLer) geschickt ist um viel selbst machen zu können.
Der Vermögensaufbau ist durch Immobilien und der Tatsache, daß das Geschäft komplett mit Fremdkapital gestemmt werden kann um ein vielfaches schneller als am Kapitalmarkt.
Allerdings ist dies bei dem Zinsniveau und den immer noch hohen Verkaufspreisen in vernünftigen Lagen so nicht mehr möglich. Die momentane Marktsituation ist eher für erfahrene Investoren, die auch in der Lage sind selbst zu sanieren.
Perfekt zusammengefasst, toller Post!
Kann ich nur zustimmen
Beim steuerfreien Verkauf sowie mit dem Kredithebel haben Sie Recht.
2 Punkte wollte ich aber denoch anmerken:
1) Klumpenrisiko ist bei Immobilien deutlich höher, bei breit gestreuten Aktienanlagen praktisch null.
2) Der steuerliche Aspekt der AfA reduziert die Steuer auf die Mietennahmen. In den Beispielrechnungen wurde die Steuer auf Mieteinnahmen aber nicht berücksichtigt, somit gäbe es auch keinen Vorteil durch die AfA.
Stimmen Sie mir da zu oder habe ich Ihren Post missverstanden?
@@ohjeohje3462 ja das stimmt natürlich. Das war in Bezug auf Aktien gemeint, bei denen es keine AfA gibt. Klumpenrisiko in Bezug aufvdie Marktentwicklung der Aktienmärkte gibt es auch. Wenn es richtig Knecht gehen alle Märkte runter und bei den Immobilien kann es trotzdem stabil sein oder sogar weiter steigen.
Wenn Immobilien zu vernünftigen Preisen in gescheiten Lagen gekauft werden (was ja im Grunde über die Faktor Betrachtung erste Anhaltspunkte liefert) läßt sich eine signifikante Wertsteigerung zusätzlich gar nicht vermeiden.Dies wird auch bei den derzeitigen Parametern der Fall sein. Über dieses Thema kann man stundenlang diskutieren, aber Fakt ist, wenn man den Mit hat entsprechende Schulden zu machen und sich einen soliden finanziellen Backround aufgebaut hat, wird man mit entsprechenden Immobilieninvestments und harter Arbeit viel schneller vermögend. In meinem Fall hätte ich, wenn ich früher mit Immos angefangen hätte trotz Studium etc. mit 43 aufhören können zu arbeiten, statt 53…
Aber es ist nicht jedermanns Sache sich mit Mietern rumzuärgern, hohe 6 stellige Schulden zu machen, trotzdem ruhig zu schlafen und viel Eigenleistung zu erbringen etc.
Viel bequemer ist es definitiv mit Aktien und Co.
Übrigens investiere ich alle Überschüsse immer noch aktiv an der Börse.
Ich habe selbst Immobilieneigentum und es ist wirklich sehr viel Stress und Arbeit, gerade wenn man noch selber arbeiten geht. Im Prinzip ist die Vermietung einer Immobilie als Zweitjob anzusehen. Unabhängig von den hier vorgerechneten Kosten und Einnahmen, ist der Faktor menschengemachter Stress, durch die Mieter, nicht zu unterschätzen und kann einen auch sehr viel Lebenszeit kosten.
Ich kann nur jeden raten sich das gut überlegen, eine eigene Immobilie rein um des vermietens Willens, anzuschaffen.
Hm als Vermieter würde ich mir die Mieter rauszusuchen die unkompliziert sind 😅 ein erstes Kennenlernengespräch schadet nicht und wenn die potentielle Bewerber schon da abblocken - next please
@@Terami90 klingt leichter gesagt als getan. Meine Familie vermietet seit knapp 30 Jahren. Wenn es so einfach wäre, würde keine Made mehr eine Wohnung bekommen und alle unter der Brücke leben...
Man lernt jeden potenziellen Mieter in einem kurzen Gespräch kennen, das gehört zum Standard dazu
Gutes Video wie immer. Was beim Thema Immobilien allerdings oft unerwähnt bleibt, weil man es nicht in Geld ausdrücken kann, möchte ich aber gerne ergänzen. Immobilien kosten viel Zeit und verursachen Stress. Und zwar auch dann, wenn alles normal und gut läuft. Mit der Steuer, den Mietern, den Miteigentümern, dem Gesetzgeber usw. usw. Ich habe nie eine Immobilie zum Vermögensaufbau gekauft, aber der Grund warum ich alle Immobilien der Familie bzw. die ich mal selbst bewohnt habe verkaufen würde, ist einfach, mir ist meine Lebenszeit zu schade, mich darum zu kümmern. Es gibt soviel einfachere und bequemere Methoden sein Geld anzulegen. Einziger Vorteil der Immobilie auf lange Sicht ist imo, das Verkaufen ist ein großer und mühsamer Schritt, wodurch man quasi zum Buy & Hold genötigt wird. Das erhält natürlich das Vermögen für die Erben, weil man schlicht nicht so einfach verkaufen kann, bzw. es sich nicht lohnt solange die Mieter nicht ausziehen.
Ist halt eine persönliche Sicht von vielen. Die kann man durchaus so haben.
Eine andere Sicht ist, dass es extrem Spaß macht, etwas zu erschaffen. Sprich ein Haus mit einiger Eigenleistung zu bauen. Je nach sozialem Umfeld ist Immobilieneigentum auch Prestige.
Hat also neben den finanziellen Gründen auch positive emotionale Aspekte.
An sich ist das eine vollkommen nachvollziehbare Einstellung, es fehlen mir da aber einige Aspekte.
Immobilien sind nach 10 Jahren steuerfrei, welches andere Asset ist das?
Es gibt weitere steuerliche Vorteile im Schenkungs und Erbfall, aber die treffen selten zu.
Du kannst häufig Abschreibungen tätigen, Renovierungen von der Steuer absetzen und somit vom Staat Wertsteigerung in deiner Wohnung mitfinanzieren lassen.
Was Rendite angeht sind Immobilien viel zu individuell, als dass man diese per se vergleichen kann, aber hier bist du der Eigentümer, was ich mal bezweifle dass man bei Aktien erreichen kann. Also triffst du selbst Entscheidungen
Aber meiner Meinung nach gibt es noch 2 entscheidende Punkte.
Wenn du Vermieter bist, kannst du ein guter Vermieter sein und damit einer Familie/ Person das Leben vereinfachen wenn du es dir eh leisten kannst.
Und es ist ein Luxus sie selbst nutzen zu können. Du weißt, dass dich niemand aus deiner Nachbarschaft schmeißen kann, kennst dein soziales Netz, die Kinder müssen nicht schule wechseln,…
Aus rein finanzieller Sicht kommt es sehr auf die individuelle Immobilie an aber auch hier kann es sich extrem lohnen.
Beim Eigenheim ist das auch etwas komplett anderes. Hier macht Immobilienbesitz durchaus Sinn, da es zwar auch Zeit und Stress verursacht, aber auch Stress vermeidet, zum Beispiel mit dem Vermieter. Mein Einwand bezog sich nur auf Immobilien als Vermögensanlage. Kann mir auch vorstellen, dass es einem Spaß machen kann, wenn man selber aktiv was entwickelt usw. Das geht aber schon in Richtung Arbeit. Für mich ist das definitiv nichts.
@@daveausmunchen7787 es kann sich definitiv lohnen und das hat es sich auch in meinem Fall. Trotzdem werde ich sehr froh sein, wenn ich meine letzte nicht selbst genutzte Immobilie los bin. Und in noch einem Punkt gebe ich dir Recht. Die privaten Kleinvermieter sind meistens ein Glück für die Mieter. Das kann man schön an Ländern sehen, wo der private Vermietermarkt dysfunktional ist. Das Problem ist nur, weder die Politik, noch die Gesellschaft oder auch die eigenen Mieter erkennen das an. Ich bin vielleicht empfindlich, aber ich empfinde es als extrem belastend, wenn sich ständig jemand bei einem über irgendwas beschwert.
Guter Punkt den man gerne vergisst.
Sehr klar und verständlich dargestellt
Super Video und vom Tenor sicher auch richtig. Die Annahme, dass die Miete zumindest mit der Inflation steigt über die Jahre ist aber schon realistisch. Die Annuität bleibt ja nominell gleich.
Mit den jetzigen Zinsen geht das ganze einfach nicht mehr auf.
Vor 2 Jahren als der Zins noch bei 1 % lag ging das ganze noch auf.
Die Kaufkosten müssten um 50% sinken damit das mit dem jetzigen Zins wieder funktioniert.
Sehe ich genauso aber irgendwie Sinken die Preise nicht, zumindest in Hessen
Nein, nur um ca. 30%. Viele Menschen vergessen, das Zinsen für vermietete Objekte steuerlich absetzbar sind - der Zinsanstieg trifft Eigennutzer daher härter.
Gut erklärt. Die Zinsen sind derzeit eher bei 4,2-4,5% mit EK der Nebenkosten
Sehr cooles Video, vielleicht kennst du dich damit aus, wie das im Ausland wäre. Ich habe mal gehört, dass sowas in Spanien viel einfacher sei. Auch die Steuerlage ist ja überall anders besser als hier. Wäre mal ne coole Videoidee
Sehr gute Zusammenfassung 👍🏻
Es tut mir leid, dass ich ohne Ihre Erlaubnis auf Ihre Kommentare geantwortet habe aber ich möchte dich gerne besser kennenlernen
Ein Wohnungseigentümer hat zwei glückliche Momente: Wenn er die Wohnung kauft und sie wieder verkauft. Dazwischen hat er Probleme mit seinem Mieter, der sein natürlicher "Feind" ist.
Tolles Video wie immer, danke dafür.
Interessant beim Thema Immobilien finde ich noch das Risiko der Enteignung, bzw kalter Enteignung, wodurch die Immobilie durch öffentliche Entscheidungen an Wert verliert. Aktuelles Beispiel: die GEG Reform von Robert Habeck, oder aber auch der Bau von Wind/Solarparks vor der Haustür.
sehr gut gemacht
Aktuell sind die Immopreise eine Katastrophe. Wir müssen erstmal abwarten, bis viele Eigenheimbesitzer realisieren, dass sie quasi Insolvent sind und dann gibt es Immos zum halben Preis.
Im Moment hat man nicht nur die hohen Immobilienkosten, sondern auch noch die hohen Zinsen.
Also jetzt zu investieren ist Blödsinn, außer man findet wirklich ein Schnäppchen
Zum halben Preis kann es die Häuser schon aufgrund der massiv fortschreitenden Inflation nicht geben, daher würde ich darauf nicht spekulieren.
Deswegen habe ich meine vor einer Woche verkauft. 2012 gekauft und die Boom Jahre mitgenommen. Nur ein zweites Mal zu ich mir die Arbeit nicht an😅
@@elknipso4841Welche Kausalität besteht zwischen Inflation und den Immopreisen? Keine, das haben die letzten Jahre gezeigt.
Warten bis die Kryptos gekickt haben und dann die Immobilien zum Discount holen.
Selbst wenn es sich lohnt: der ständige Ärger mit Mietern ist nicht zu unterschätzen
noch mehr Ärger kann es mit den anderen Eigentümern des Wohnkomplexes geben, da werden bei der Eigentümerversammlung Sachen beschlossen, die extrem teuer sind...
Oder Ärger mit den Nachbarn, die so schlimm sind, dass deine Mieter immer so schnell wie möglich wieder ausziehen wollen.
@@mattesrocketder grund warum ich immer nur westliche paare nehme. Kein ostblock, kein arabien oder suedamerika.
Bekannte hatten das so versucht. 20 Jahre lang lief es sehr gut, bis ein Mietnomade monatelang nicht herauszubekommen war (Gerichte arbeiten sehr sehr langsam) und die dann die Wohnung komplett zerlegten. Z.B. die Heizung heraus rissen. Vermutlich um zum Schrotthändler zu bringen. Wohnung musste kernsaniert werden, mit immensen Kosten.
Auch hier wäre Diversifikation sinnvoll, also ein Haus mit mehreren Wohnungen.
Ich hatte von Anfang an die Finger von so etwas gelassen. Könnte keine Nacht mehr ruhig schlafen.
Richtig, 2 leer wohnungen in mein Stasse zeit für 3 oder 4 monaten
sehr gut, ich habe zuletzt auch nur noch mit dem Kopf geschüttelt, über diverse Werbungen auf youtube für dieses "Investment-Modell", da eben die ganzen Risiken und der Arbeitsaufwand in den Erfolgsstories unterschlagen werden.
Auch der zeitliche Aufwand, bis man die Immobilie überhaupt mal besitzt und dann auch vermietet hat.
Und erst mal ein Objekt ohne versteckte Mängel oder Lageprobleme zu finden, auch das ist ja sehr aufwendig, außer(!) diese guten Objekte sitzen gerade einem direkt vor der Nase, wo man ohnehin wohnt, und man somit keine Reisekosten hat. Man will sich ja nicht gerade eine Schrottimmobilie rein ziehen, bloß weil man versucht, ein entferntes Objekt mit möglichst wenig Aufwand zu bewerten.
Als Hobby oder wer sowieso aus der Baubranche kommt, okay, da geht das dann leichter.
Es tut mir leid, dass ich ohne Ihre Erlaubnis auf Ihre Kommentare geantwortet habe aber ich möchte dich gerne besser kennenlernen
Gutes Video! Eine lohnenswerte Immobilie zu finden ist aus vielen Gründen gar nicht so einfach. Im Gegensatz zu Aktien und ETFs kann man nicht einfach einen beliebig kleinen Betrag investieren und nicht alle Wohnungen sind gleich (wie z.B. alle Aktien einer Firma). Die Preise variieren auch stark, selbst bei ähnlichen Wohnungen. Aus diesem Grund finde ich, dass es auch ein bisschen Glückssache ist und man mit offenen Augen rumlaufen sollte, bis man das richtige Objekt findet, anstatt auf Teufel komm raus etwas zu kaufen.
Und eine Zeitmaschine um 30 Jahre in die Vergangenheit zu reisen wäre auch nicht verkehrt😂
Es tut mir leid, dass ich ohne Ihre Erlaubnis auf Ihre Kommentare geantwortet habe aber ich möchte dich gerne besser kennenlernen
Mein Hauptinvest ist meine Immobilie und das ist auch gut so. Hier geht es um ein selbst bewohntes Haus für die Hälfte der Zinsen von heute. Mein Vater hat ein paar Immobilien in C Lagen und auch die rechnen sind auf Grund geringem Leerstand (mittlerweile größtenteils abbezahlt). Nach meiner Rechnung lohnt aber selbst dort eher die Wohnungen zu verkaufen und in einen ETF zu stecken.
Nur selbst bewohnen konnte ich bisher positiver rechnen als einen ETF. Vieles hängt dann an den Steuern, die auf einen Kursgewinn des ETF anfallen und an der gesparten Miete. Mit heutigen Zinsen wird dort allerdings nur wenig gespart oder im Extremfall sogar nichts.
Immobilien heute kaufen ist für mich nur dann sinnvoll wenn die Kreditlaufzeit kurz ist und der Zins in wenigen Jahren wieder fällt. Dann steigt auch der Wert und der eigentliche Gewinn kommt aus der Wertsteigerung. Das ist allerdings schon sehr spekulativ.
Also ich bin großer Fan von deinem Kanal, aber 2 Anmerkungen zu diesem Video:
1. Das Thema Immobilien Kaufen und einen positiven Cashflow erzielen ist mit absoluten Glücksfällen schon seit Jahren gestorben. Spätestens seit der Zinswende sowieso. Die Herangehensweise, wie die Beispielkalkulationen hier aufgebaut sind, sind auch ein ganzes Stück weit weg von der Realität bzw. wie man das so in Realität rechnet.
Ich selbst bin Architekt in der Projektentwicklung mit verschiedenen Firmen. Von der Eigentumswohnung bis zum Wohn- und Bürohochhaus ist alles dabei.
2. Bitte rasier dich oder trimm den Bart 😅
Konstruktive Kritik: Es hätte mich gefreut, wenn in dem Video auch kurz erwähnt worden wäre, dass Immobilien kaufen und (falls möglich mit Rendite) Vermieten ein Treiber der steigenden Mietpreise und von Gentrifizierung ist. Ich finde das Konzept bedenklich, dass Dritte (beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung, wird man Dritter) an der Grundversorgung Wohnen mitverdienen. Ähnliche Bereiche in denen die Grundversorgung durch das Gewinnstreben eingeschränkt und, insbesondere für nicht wohlhabende Menschen, gefährdet ist, sind aus meiner Sicht der Gesundheitssektor (Extrembeispíel USA, aber auch in Ansätzen in Deutschland, siehe Altenpflege), die Wasserversorgung (Nestlé und Co) und die Bahn (Privatisierung mit der Folge stark steigender Preise bei gleichbleibender oder sogar abnehmender Performance). Es gibt bestimmt auch noch andere Beispiele.
Ich Schätze diesen Kanal sehr für die hochwertigen und informativen Inhalte aus der Finanzwelt, aber hier und dort ein bisschen mehr volkswirtschaftliche Reflektion würde ich sehr begrüßen. Seht das Bitte nicht als Bashing sondern als gutgemeinten Vorschlag.
Naja, dafür muss der Käufer eben das gesamte Risiko des Kaufes tragen und der Mieter nicht. Ich denke unser Immobilienmarkt kann froh sein, dass es noch private Vermieter gibt. Den Grundsatz deiner Kritik kann ich natürlich nachvollziehen aber ohne sozialen Wohnungsbau wird es nicht gehen.
Gentrifizierung ist auch, wenn ich mir die „pflegeleichtesten“ Mieter leisten kann, weil der Mietpreis gedeckelt ist. So hält man Familien auch aus Innenstädten. Diese Denke führt nunmal, konsequent weitergedacht, in sozialistische Gefilde und das ist noch nie gut geendet.
Wir können froh sein, dass unsere Wasserversorgung nicht so dilettantisch geplant ist wie der BER😅
Ich bin der Meinung, der treibende Faktor für steigende Preise sind Menschen, die in die Großstädte ziehen wollen.
Nachfrage steigt rasant an, Angebot kommt nicht hinterher. Also steigt auch der Preis rasant an.
Aber natürlich muss man auch bedenken, es ist gerade diese erhöhte Nachfrage, die den Wohnungsbau vorantreibt.
Gut erklärt. Für Neuanfänger ist der Einstieg in den Immobilienmarkt im Moment sehr schwer - man muss sich hier extrem gut informieren und sehr viele Angebote einholen bzw. besichtigen, bis man (hoffentlich) auf ein Objekt stößt, bei dem die Rahmenbedingungen stimmen und die Investitionsrechnung aufgeht.
Was prinzipiell beim Immobilieninvestment hilft, ist, dass die Mieten tendenziell über die Jahre steigen, während der noch ausstehende Kreditbetrag durch die inflation"errodiert" wird.
Es tut mir leid, dass ich ohne Ihre Erlaubnis auf Ihre Kommentare geantwortet habe aber ich möchte dich gerne besser kennenlernen
Ich finde gerade für Anfänger ist es gerade recht gut. Man kann die Preise gut verhandeln. Zusätzlich würde ich die Zinsen aktuell nicht lange festschreiben, was in ein paar Jahren wieder einen Vorteil bringen kann. Evtl. etwas kaufen was substanziell gut ist, aber noch etwas schön gemacht werden muss. Da ist die Nachfrage meist sehr gering.
@@audioenergy Wenn man gut verhandeln kann und sich auskennt ist die Zeit immer gut. Die meisten Anfänger trauen sich nur in der Regel nicht in einen Markt, über den derzeit jeder Journalist schreibt, dass er "total tot" ist.
Letztendlich muss man sich mit den Basics auskennen, einen Taschenrechner bedienen können und ausreichend Bonität mitbringen.
00:17-00:25 klingt an dieser Stelle so, als ginge es darum durch die Vermietung einer Immobilie nur den Kredit zurückzuzahlen, welcher extra für den Kauf der Immobilie aufgenommen wurde
Super Video! Wie ich diese "Kaufe eine Wohnung und in drei Jahren kannst du davon leben und Bentley fahren" Typen auf Facebook hasse.
Schöner kann man Chancen und Risiken eigentlich nicht aufzeigen.
Ein Detail hat mir gefehlt, wenn du schon so in die Tiefe gehst: Mieten steigen mit der Inflation, während dein Kredit von der Inflation geschmälert wird. Den Effekt darf man nicht vernachlässigen, finde ich. Auf 10 Jahre (oder besser 30 Jahre, weil so lange finanziert man eine Immobilie in der Regel) macht das erstaunlich viel aus.
bei den aktuellen immobilienpreisen, zinsen für kredite und den hohen nebenkosten rechnet es sich absolut nicht. von monatlich 1200€ bruttomiteinnahmen blieben bei mir nur knapp 600 nach betriebskosten, instandhaltung, rücklage und steuern übrig....bin dann einfach selber in die wohnung eingezogen, damit ich wenigstens keinen stress mit wechselnden/unverlässlichen mietern oder leerstand habe.
Eine energetische Sanierung ist das eine, neue Leitungen für Heizung, Kalt- und Warmwasser sowie Strom eine ganz andere Nummer.
Und nicht vergessen, Mieter hätten gerne so alle 30 Jahre mal ein neues Bad. Sind schnell mal 30.000,- € weg. Also jährlich 1.000,- € hier nicht berücksichtigte Kosten. Mehr als eine Monatsmiete im Jahr. Nur machen, wenn man ein echtes Schnäppchen erwerben kann und dich 20.000,- € oder 30.000,- € für die Instandsetzung einer zertrümmerten Wohnung (alles schon erlebt) finanziell nicht umhauen. Andernfalls stehen Risiko und möglicher Gewinn in keinem gesunden Verhältnis.
Ich kann aus Erfahrung sagen dass es sehr schwierig ist Objekte zu finden welche deutlich über 5% Rendite abwerfen. Alles darunter ist nutzlos. Beziehungsweise der Aufwand zu hoch.
Da gibt es so einige "UA-camr" die doch tatsächlich meinen, JEDER sollte zu Rentenbeginn über so etwa 10-15 Immobilien zur Vermietung verfügen.
Das geht aber schon rein rechnerisch nicht......
Danke, das gibt einen guten ersten Eindruck. Wer tatsächlich in Immobilien einsteigen möchte, sollte sich noch stärker mit den Chancen und Risiken auseinandersetzen. Chancen sehe ich im Vergleich zur Investition in Aktien und ETFs, im Hebel den man auf das eingesetzte Eigenkapital erreichen kann. Dem gegenüber steht neben dem zeitlichen Aufwand, auch das Risiko, einer hohen finanziellen Belastung, im Falle von Mietausfällen, Zinserhöhungen, Reparaturen und Renovierungen… das kann auch mal schnell in Richtung Privatinsolvenz gehen, vor allem, da kaum jemand eine 100% Finanzierung ohne Zusatzsicherheit bekommt.
Es tut mir leid, dass ich ohne Ihre Erlaubnis auf Ihre Kommentare geantwortet habe aber ich möchte dich gerne besser kennenlernen
mich erstaunt das krasse leverage. Die Beitschaft, mit Fremdkapital zu arbeiten, unterscheidet sich krass je nach den verschiedenen Assetklassen.
Eine Studie von Credit Suisse über verschiedene Anlageklassen über 100 Jahre hinweg hat ergeben, dass Immobilien die schlechteste Wahl sind und häufig sogar negative Renditen bringen. Am besten haben, wenig überraschend, Aktien abgeschnitten.
Könntest du die bitte verlinken, wäre sehr dankbar!
Genau 😸 das sagte Credit suisse Weil Sie eben von der Aussage profitieren. Frag Sie mal, wie sie pleite gehen konnten? Drei Mal darfst Du raten,die spekulieren zu viel
@@cervantesbaptist614 Schlicht falsch, die Abflüsse und Bussen waren das Problem.
@@cervantesbaptist614 Zudem lassen sich Studien ja zum Glück nachvollziehen ;)
Das 100 Jahr Szenario ist halt für 30 Jährige eher semi-relevant^^
Könntet ihr mal ein video speziell über Fix and Flip machen? Fände ich super interessant
Hey super Video, aber ihr hättet die AfA wirklich berücksichtigen sollen, denn so machen Immobilien am meisten Sinn.
Die 30 Jahre Faustformel geht davon aus, dass man die Immobilie abschreibt. Seit 2023 kann man eine Immobilie nämlich mit 3 % abschreiben, diese wäre also nach 33 Jahren bezahlt, man kann auch die Zinsen abschreiben (und auch sonstige Verwaltungskosten).
Die Faustformel funktioniert also (wahrscheinlich auch beim alten Model, in dem man die Immobilie zu nur 2 % abschreiben durfte), vorausgesetzt, man verdient genug, um genug Steuern zu bezahlen, um sich das Geld dort wiederzuholen. Außerdem müsste man natürlich für das erste Jahr in Vorkasse gehen, da man Steuern erst am Ende des Jahres zurückbekommt.
Schlussendlich würde ich sagen, man sollte sich eine Immobilie besorgen, die sich mit der abgeführten Steuer (minus Werbungskosten) die Waage hält und die ersten Jahre (vielleicht bis man den restlichen Kredit abbezahlen könnte (aber nicht unbedingt sollte (wegen den Steuern)) die Mieteinnahmen zur Seite legen (oder noch besser anlegen), außerdem sollte man sich auf jeden Fall versichern. So kann man mit Immobilien indirekt Steuern „sparen“ und hat für die Rente einen kleinen Nebenverdienst.
In A und B-Lagen funktioniert das vor allem, weil der Wert der Immobilien stetig steigen und praktisch nie sinken,
Wer sich auf r/Finanzen mit dem Thema beschäftigt wird schnell feststellen dass die meisten Vermieter sogar auf ihre Rendite verzichten nur damit sie ihre Ruhe haben. Vermieten kam schnell zum teilzeit Job werden.
Thomas hat endlich die erste Immobilie gekauft 🎉 Gerd Kommer Etf hat den Chat verlassen 😂😂😂
Kann es sein, dass ihr das Hausgeld beider Kostenaufstellung vergessen habt? Klar, ein Teil des Gausgeldes lässt sich auf den Mieter umlegen, allerdings nur etwa 60%... Der Rest muss vom Eigentümer getrageb werden, was die Cashflow-Analyse nochmal deutlich verschlechtert.
Woher hast du die 60%? Nicht umlagefähig ist doch vor allem die Instandhaltungsumlage, oder?
Relevantes Hausgeld ist aus Sicht des Vermieters hauptsächlich nur die Instandhaltungsrücklage.
Die wurde berücksichtigt. Der Rest wird umgelegt.
Oft gibt es einen Hausverwalter, deshalb: Instandhaltungsrücklage + Kosten für Hausverwaltung.
Ob es eine Hausverwaltung im Haus gibt, kann man ja oft nicht allein bestimmen. Gerade bei kleineren/günstigeren Objekten mit weniger Mieteinnahmen, fallen die Kosten für die Verwaltung dann schon auch ins Gewicht.
@@KarlMaier-lc2jqdas Hausgeld teilt sich auf in umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten und die Erhaltungsrücklage. Je nachdem wie gut das Haus in Schuss ist und was so alles anfallen kann können die nicht umlagefähigen Kosten schon gerne mal 100-150€ betragen, teilweise sogar mehr
Ich hab mich, seit ich mich mit dem Thema investieren beschäftige, letztlich gegen das Vermieten entschieden. Mal ganz abgesehen vom Apsekt, dass das auch viel Arbeit sein kann (wobei man da sicherlich auch einiges einer Hauswervaltung überlassen kann), ich gerne lieber flexibler, liquider und diversifizierter mit meinen Investitionen sein möchte, spielt für mich da auch eine soziale Komponente eine Rolle.
Ich habe für mich entschieden, dass ich beim Thema Finanzen und Investieren die soziale und emotionale Komponente weitgehend raushalten möchte. Wenn ich mich in meinem Umfeld so umschaue, haben viele Leute, mich selbst eingeschlossen, Mieten die seit etlichen Jahren nicht angepasst worden sind, trotz hoher Inflation. Und zu meinen Mietern hinzugehen und denen zu sagen, dass ich die Miete erhöhen möchte ist eine Sache, die ich einfach nicht könnte, vor allem wenn ich mir vorstelle eine Mieterin im Rentenalter zu haben, die vielleicht gerade so über die Runden kommt. Daher halte ich bei meinen Investitionen den Faktor Mensch lieber raus.
In Aktien etc. kann ich da analytischer vorgehen, abgesehen davon, dass ich da natürlich auch nicht in Sachen investieren würde, die ich moralisch nicht vertreten kann.
Exakt das.
Hallo Thomas, Ich bin zum Großteil am Aktienmarkt investiert und habe vor ca. 2 Jahren eine Immoblie - fremdfinanziert - erworben um diese zu vermieten. - Die Kalkulation habe ich damals ähnlich - wie in deinem Video beschrieben - durchgefüht. Ich hatte noch das Glüück, dass ich in den Genuß von günstigen Zinsen gekommen bin. (2% fix) Selbst dabei decken die Mieteinnahmen die Kreditrate nicht komplett ab. Allerdings sollte man man meiner Meinung nach ebenfalls die Wertsteigerung der Immobilie berücksichtigen. Ein weiterer Vorteil der Immobilie gegenüber Aktieninvestitionen ist, dass man am Ende der Laufzeit ein regelmäßiges Einkommen als Altersvorsorge generiert oder selbst darin wohnen kann.
Außerdem ist wohnen ein Grundbedürfnis was es immer braucht. Auch mit KI 🙂
Richtig gut!
Die Immobilie darf für mich nur zwischen dem 11 und 14 fachem der Jahresmieteinahmen liegen. Also bei 12.000 Einnahmen 168.000.
Dann ist es sehr lohnenswert. Für viele andere lohnt sich auch mehr Geld zu investieren, dann aber nur in einer Stadt mit Wertsteigerungen.
Aufm Land bleibe ich bei der Rechnung.
Da kann ich nur zustimmen. bin selbst bei unter Faktor 14 unterwegs
Rechnen Sie mit der Brutto- o. Nettokaltmiete - vor o nach Abzug der Instandhaltungsrücklage?
In München sind wir derzeit eher bei 40 bis 50 Jahresmieten, in der Au (Asamstraße) munkelt man etwas von 80 Jahren.
Bei der Berechnung wurde nicht auf die Tilgung eingegangen. Die spielt bei der Rednite und Cash-Flow auch eine wichtige Rolle.
Ich verstehe die Nettojahresmietenrechnung nicht (ab 10:44). Wenn ich mehr Eigenkapital reingebe, zahle ich weniger Zins. Daher müsste der Kredit schneller abgetragen sein und folglich fallen weiniger erforderliche Nettojahresmieten, um den Kredit abzutragen. Was denke ich falsch?
Hallo Thomas,
super Video. Könntest du auch mal ein Video zu auslandsimmobilien und deren Vermietung machen ? Innerhalb und außerhalb der EU und ihre vor und Nachteile nennen?
Danke
Schwierig dafür eine Finanzierung zu finden.
Es tut mir leid, dass ich ohne Ihre Erlaubnis auf Ihre Kommentare geantwortet habe aber ich möchte dich gerne besser kennenlernen
Ein Fehler!
Die von der WEG verwaltete Instandhaltungsrücklage betrifft nur das "Gemeinschaftseigentum". Für das "Sondereigentum" muß der Besitzer selbst die Rücklage bilden. (Beispiele für Sondereigentum: Küche, Bad, Fenster innen, Fußböden)
Zwischen Thumbnail und Videostart so ein Bartwuchs, wow!
Ich kann euch sagen was alles passieren kann, bzw. Was mir passiert ist.
Hauswand musste gedämmt werden
Stromleitungen mussten erneuert werden
Steigleitung musste erneuert werden
Dann wurde die Straße noch saniert
Dach musste gedämmt werden
Kleine Reparaturen wie Laminat oder Boiler.
Ich habe dann verkauft nach 10 Jahren mit leichten Gewinn, weil zum Glück alles gestiegen ist
Ich schreibe diesen Kommentar vor Beginn des Videos. Ich spiele schon seit 2 Jahren mit dem Gedanken mir mit 10-15.000€ EK ein Apartment zu kaufen und zu vermieten, um einen schnelleren Vermögensaufbau zu erreichen.
Bin gespannt, ob mir das Video in meiner Entscheidungsfindung weiterhilft.
Hohe Zinsen und Robert Habeck lassen mich zweifeln. Aber der Eigenkapitalhebel ist einfach zu verlockend im Vergleich zu einem internationalen Aktiensparplan. Nichts desto trotz würde ich weiter meine ETFs besparen. Nur dann eben mit einer geringen Rate.
Denkfehler hier ist, dass Tilgungen (Kreditrate abzgl. Zinsen) keine Kosten sind. Mit der Annahme dass Immobilienwert gleich bleibt ist die Tilgung lediglich eine Ersetzung von Fremdkapital durch das EK über Laufzeit des Kredites. Opportunitätskosten kann man auch schwer rechnen da die Werte von Immobilien (bzw. Wert deines EKs) auch mit Zeit meistens steigen (zumindest für A und B lagen)
Zinsen sind hoch, Preise sind hoch, Stillstand. Bewegen sich die Zinsen oder die Preise abwärts, sieht es wieder anders aus. In Immo Investor content hört man ja im Moment viel, dass man mit Verkäufern verhandeln muss.
Die eigentliche "Krux" ist aber die Eigenkapitalrendite. Man bekommt von der Bank eben nicht einen Kredit von 300.000€ einfach so cash, um am Aktienmarkt anzulegen. Bei Immobilien wird das aber gemacht. Natürlich müssten in beiden Fällen die Zinsen niedriger sein, dass es sich rechnet.
Bei Aktien müsste man dann wohl mit Hebelprodukten oder Optionen anfangen.. und da steigt das Risiko auch erheblich.
Hebeleffekt und damit hohe Eigenkapitalrendite ist für Normalsterbliche somit wohl nur mit Immobilien erreichbar.
Naja die Eigenkapitalrendite bei Aktien ohne Hebel ist grösser als die von Immoblilien mit einem 5 zu 1 Hebel. Die Rechnung geht nicht auf...
Ich möchte gerade eine Immobilie erwerben. Ich plan3 dies mit einem guten Freund gemeinsam zu tun. Da ich aktuell noch wenige Ausgaben habe (fahre ein relativ neues Auto, habe keine eigene Wohnung (bin kaserniert)), recht gut verdiene und perspektivisch jetzt erstmal eine Beförderungen, Gehaltserhöhungen usw anstehen, sowie aktuell schon ca 60% meines Gehaltes beiseite legen kann, scheint mir das neben ETFs und einem Investmentplan meiner Bank eine gute Möglichkeit zu sein,mein Geld breiter diversifiziert anzulegen.
mega!
Was mal interessant wäre:
Inwieweit das sinnvoll und finanzierbar ist wenn man als Familie ein Haus kauft in der eine größere Wohnung und eine kleinere DG Wohnung oder Ähnliches mit drin ist. In dem Haus soll dann die größere EG Wohnung selbst genutzt und das DG vermietet werden… Würde mich mal interessieren ob das eine Variante wäre den Traum eines Eigenheimes doch verwirklichen zu können 🫰
Die 30 Jahresmieten beziehen sich vermutlich auf den Zinssatz der die letzten Jahre gegolten hat, rechne mit 1% Zins (wie er vor 2 Jahren war) und 2% Tilgung (was üblich ist) dann kommst du auf Positiven Cashflow. Ist aber natürlich seit 2022 nicht mehr so zu sehen ;-) und die Zinsen für 20-30 Jahre Fest sind natürlich auch höher als 1% gewesen, aber vermutlich hat es sich eben darauf bezogen 1% 10 Jahre fest. grüße
Danke das Ihr mal so gnadenlos ehrlich an das Thema rangegangen seid um mal mit Mythen aufzuräumen
Gnadenlos ehrlich? Welche Mythen? Es wurde doch nur erklärt, was man überall sonst auch hört und nachlesen kann. Man kann auch übertreiben.
Es tut mir leid, dass ich ohne Ihre Erlaubnis auf Ihre Kommentare geantwortet habe aber ich möchte dich gerne besser kennenlernen
Feier dein Bart 👌
Immobilien sollte man nur dann machen wenn man sich mit der Materie auskennt und man auch das ein oder andere selbst machen kann.
Gerade bei den ersten muss man in der Lage sein auch ohne Miete die Rate zahlen zu können. Sonst ist das Cashflow Objekt ganz schnell ein Zwangsversteigerungs Objekt. Die Bank wird sicher nicht Monate lang warten bis die Miete wieder fliest. Ob die Versicherungen wirklich Zeitnah zahlen bei Mietausfall steht auch wieder auf einem anderen Blatt Papier.
Immobilie kaufen & vermieten: Für Kapitalisten und Großinvestoren lohnt sich das. Immobilie kaufen lohnt sich für eine Selbstnutzung. Mich erschreckt zutiefst die völlig antiquierte Darstellung von notariellen Verträgen. Von wegen ganzheitlicher Bearbeitungsweise.