전세계약시 근저당 말소하는법(전세 직거래시 꿀TIP) 이거 알면 전세 직거래도 무섭지 않아요

[@honey-uncle]

전세재계약시 부동산복비 아끼는법(전세재계약서 셀프작성하는법) ua-cam.com/video/fMk9yTUEqL4/v-deo.html

[@geraldshim5471]

좋은 정보 감사합니다.

[@kevinna6403]

영상 잘 봤습니다. 전세계약 진행하고 잔금일 까지 2주 남았는데.... 입주예정 호수 등기부등본 떼보니 아직 근저당권이 남아있더라구요. 잔금날 잔금 보내기직전에 등기부등본 떼서 을구에 근저당이 여전히 남아있으면.. 계약 위반사항일까요?
잔금일 "전"까지 불리한 권리를 말소해야한다는 내용으로 계약 특약사항으로 걸어뒀거든요.
잔금일 전 임차인에게 불리한 권리 (경매개시결정등기, 근저당권 저당권 압류 가압류 등)가 등기된 때에는 임대인은 잔금일 전 그 권리를 말소하기로 한다. 단 임차인에게 불리한 권리가 잔금일까지 말소되지 않을 경우는 본 계약은 임대인의 의사표시에 의한 계약의 해지로 간주하고 임대인은 임차인에게 기지급된 계약금액의 배액을 위약금으로 지급한다

[@kevinna6403]

일반적으로는 잔금날 임대인이 잔금 받고 그돈으로 은행가서 송금해서 근저당권말소 접수증+영수증 전달해서 증빙하는 방식이라고 들었는데, 그게 등기부 상 처리되서 을구가 깨끗하게 지워지는 기간이 약 일주일 정도라고 하던데 이런 경우 그 일주일 사이에 집주인이 새롭게 저당권을 설정한다던지 문제발생소지가 있는지도 궁금하네요..

[@honey-uncle]

@@kevinna6403 보통은 들어오는 전세금으로 대출금을 상환하는 경우가 많습니다.
님이 걱정하는일은 거의 발생하진 않습니다. 은행에서 대출 진행하는 서류에 전입세대열람내역이 들어갑니다. 세입자 있는 경우에
1금융은 대출 잘 해주지 않습니다.
그리고 등기말소기간은 좀 소요되지만
등기접수되면 사건처리중으로 바로 나타납니다.

[@kevinna6403]

@@honey-uncle 친절한 답변 감사합니다. 근저당 부분은 큰걱정 안해도 되겠네요.. 그리고 임대인도 이제 법으로 전세금 반환보증보험 필수가입조건으로 바껴서.. 전세보증보험 미가입 시 전세보증금 전액을 반환한다는 특약도 계약서에 걸어놨는데, 전세자금대출 시 질권설정을 해서 보증보험가입이 허그에서는 안되고 SGI에서만 되는걸로 알고있어요. 보증보험 가입가능여부도 잔금일 전에 확인할수 있을까요? SGI에 상담요청하면 되는건지... 사기도 워낙많고 금액도 너무 크다보니 새집 이사가 설레고 즐거워야 하는데 그런 맘보다 걱정이 너무 앞서네요ㅠㅠ

[@honey-uncle]

@@kevinna6403 임대인이 주택임대사업자일 경우에 보증보험 필수 가입해야되는걸로 알고있습니다. 계약하신 부동산에 확인해 보시거나 서울보증보험에 직접 확인해 보시는게 낫겠네요~

[@kevinna6403]

@@honey-uncle 많은 도움이 되었습니다 감사합니다^^

[@천사졩]

근저당말소조건으로 전세계약을 할 건데 근저당 말소 이후에는 보증보험 가입은 정상적으로 가능한 건가요???
가능하다면 근저당 말소조건일 때 말소 된 이후 보증보험이 나을지. 아니면 그 전에 전세권 설정등기 이후 근저당 말소도 가능한가요??어떤 게 더 안전한 건가요??
그리고 중개인이 근저당 말소 접수증을 보내주기로 했는데 확실히 하려면 제가 잔금일에 직접 은행을 같이가서 근저당 상환하는 걸 확인하고 말소 신청까지 해야하나요…?

[@honey-uncle]

1) 근저당말소이후에 보증보험 가입가능합니다. 보증보험만 가입되도 안전합니다.
2) 중개인이 말소접수증을 보내준다했다면굳이 같이 가실필요 없다고 생각하지만 많이 불안하시면 동행하셔도 됩니다~^^

[@천사졩]

너무 감사합니다..ㅠㅠ 이번에 전세계약이 처음이라 며칠동안 잠도 안자고 공부했늠데도 어렵네요.. 답변 정말 감사드려요 ! ㅠㅠ💗

[@honey-uncle]

@@천사졩 저도 처음엔 잠 못자고 그랬습니다. 이번기회에 부동산 공부도 취미삼아 래보세요~ 많은 도움이 되실겁니다~

[@우리조아]

@@천사졩 천사님 잘 해결 되셨어요??

[@jinahsim3103]

근저당있는 아파트 계약하려는데요
잔금일(입주일)에 같이 은행을간다는건 근저당채권 은행의 다른 지점을 가도 되는건가요? 예시: 서울역지점에서 근저당 설정 / 구로지점에서 상환.
그리고 임대인이 상환을 하는지 지켜본다는건, 일단 같이 가서 임차인인 제가, 계약서상 임대인계좌로 계좌이체로 돈을 보내고, 그 자리에서 은행 대출 상환하는지 보면 되는거죠 ?
같이 갔는데 임대인 계좌로 먼저 보내는게 맞는지, 제가 현금 인출이나 수표 등을 준비해서 가야하는지 궁금합니다
그리고 임대인이 부부로 지분 2분의 1, 공동명의인데 대출실행자는 남편으로 되어있거든요. 잔금날 부인분이 혼자와서 은행에서 대출 상환해도 문제없는건가요? 전세계약시에는 둘다 와서 사인하고 도장찍었습니다.

[@honey-uncle]

같이 은행을 가시는건 직거래시에 추천드립니다.
1) 다른 지점에서 상환해도 됩니다.
2) 은행에서 임대인 계좌로 먼저 이체 하시고 그돈으로 임대인은 대출상환 하면됩니다.
3) 차주가 상환해야되지만 공동명의자고 배우자니 대출 상환 업무에 지장없어 보입니다.
혹시 모르니 해당 은행에 한번 미리 문의 해보세요. 차주 당사자가 아닐때 구비서류 가져오라 할수도 있습니다. ex) 통장,신분증등

[@jinahsim3103]

@@honey-uncle 감사합니다!!!

[@yolee1005]

현재 월세집의 보증금을 합쳐서 이삿날 전세금을 줘야 하는 상황인데요ㅠㅠ 2.28일이 현월세집의 마지막 계약날이고 3.1이사 간다면 잔금일이 은행 휴무라 애매하네요ㅠㅠ 전세집은 근저당 말소 조건으로 들어가는 거라서요. 이럴땐 어떻게 하나요? 잔금일에 은행이 쉬면 그 다음날 임대인에게 근저당말소처리를 해달라고 해도 안전한가요?

[@honey-uncle]

잔금날이 휴일이면 은행도 등기소도 휴무라 아쩔 도리가 없죠; 보통 그래서 잔금일을 평일에 잡으려고 하죠.
님이 전날 먼저
미리 잔금을 치룰수 있지 않으면
다음날 처리하는 수밖에 방법이 없습니다;

[@큭큭갱]

잔금날 임대인은 해외나가있어 부동산에서 자금치를 예정인데 계약조건은 잔금시 은행근저당말소조건입니다. 은행에 대출받은 임대인이 해외나가기전 은행에 대출상환부탁해놨다고 하는데요 대출상환증이야 부동산에서 확인시켜준다했는데
근저당말소는 어찌하죠? 임대인이 없는경우라 은행가면 입주세입자로서 확인할수 있을까요?

[@honey-uncle]

은행애서 대출 상환할때 보통 근저당말소도 같이 진행합니디.
대출상환영수증과 근저당 말소접수증도 같이 요청하시면 됩니다.

[@호새벽]

안녕하세요. 선생님 질문하나만 드리겠습니다.
원룸 전세로 계약을하려고 하는데요. 기본적으로 전입신고, 확정일자는 당연한 내용입니다.
다가구주택 원룸같은경우에는 거의 근저당이 설정되어있는집이 대부분이라고 알고있습니다.
(어떤 유투브분들 내용보면 집시세의 70% 금액보다 전세가 낮아야된다고 하시던데 70% 아래면 근저당 말소요구는 할필요가 없는건가요? 아니면 근저당 말소요구를 무조건적으로 해야 나중에 문제생길확률이 0%로 인가요?)
근저당 말소 요구가 정답이라면 전세계약시 특약에 선순위근저당은 잔금을 치루기 전에 말소한다 라는 특약을 일단 걸어놓고
임대사업자는 보증보험 가입이 의무이기때문에 저는 개인적으로 보증보험에 가입할 필요는 없는것이고
선순위 임차인 내역을 요구한다 라고 계획을 세웠는데요
여기서 궁금한게. 위 내용처럼 선순위근저당은 말소가 된걸 확인했다고 가정하면, 조금 걸리는게 원룸은 다가구주택이라 저보다 전세계약을 먼저한 사람들(선순위 임차인들)이 존재핱텐데 .
혹시나 건물이 잘못돼서 경매가 넘어가면 저는 후순위 임차인이기때문에 전세보증금을 날리거나 다 못받을 가능성이 있을까요?

[@honey-uncle]

1. 선순위 근저당이 없는게 가장 좋습니다.
하지만 집을 구하다 보면 다른선택지가 없어서 융자있는 집을 들어가는 경우도 있습니다.
그럴 경우 70%이내로 가는게 좋다는겁니다.
2. 융자없는 다가구 집경우 나보다 빠른 선순위세입자 금액이 많으면 내 보증금을 배당 못받을수 있지만, 내가 선순위 세입자일경우 낙찰자가 배당 못받은 내 보증금을 인수 하기 때문에 괜찮습니다.

[@호새벽]

@@honey-uncle 답변 감사드립니다. 그 혹시 오늘 알아본 전세 원룸 등기를 떼어서 봐보니 융자도 없고 1인소유 건물인고 이상은 없는데. 조금 걸리는게 임대사업자를 안내서 보증보험은 개인이 가입하라고 하였고, 임대인이 47년생이신데.. 임대사업자가 아닌 건물에 임차인으로 들어가면 문제 될건 없는지와
(보증보험는 개인적으로라도 가입할려고합니다)
임대인이 47년생이시면 바지임대인 그런게 있어서 문제될껀 없는지가 궁금합니다 ㅜ
공인중개사는 전혀 문제 없다고하는게 믿음이 안가서요 ..
시간되실때 답변 해주시면 감사드리겠습니다.

[@honey-uncle]

1. 문제 될건 없습니다.
2. 얘기하신 내용으로는 문제 없어 보입니다.
단독 다가구에 융자없는 집이 많진 않습니다.
대출 없는 집에 보증보험 가입한다면 안전해 보입니다.

[@PDJKING]

안녕하세요
근저당권 말소 조건으로 오피스텔 전세집을 계약하려고 합니다.
전세금은 1.88억이고 등기 떼보니 압류,가압류는 따로 없고 매매가는 2020년에 2.11억에 구매하셨더라구요.
이상한 점은 근저당권이 1.2억이 잡혀있었는데 저당권자가 은행이 아니라 대부업체입니다. 이 경우엔 근저당말소를 어떻게 해야하나요??

[@honey-uncle]

대부업체여도 은행이랑 똑같이 하시면 됩니다. 대부업체에 전화해서 채권금액 확인하고 잔금때 상환 얘기 해두시고,대부업체 지정 법무사가 있는건지 아니면 따로 직접 법무사를 구해서 근저당말소 해야되는지 체크하셔서 진행하시면 됩니다.

[@PDJKING]

감사합니다!
방금 등기떼서 은행다녀왔는데 그냥 대출이 안나온다네요ㅋㅋㅋㅜ

[@우각-i7n]

근저당 상환 했으면 자연히 말소 되는거 아닌가요?
말소 신청까지 따로 해야 한다니
이해가 안가네요

[@honey-uncle]

자동 말소아닙니다~
대출은 은행에 갚는거구요~
근저당 말소는 등기사항전부증명서상에서 삭제하는겁니다.
대출상환하면 근저당말소신청까지 하셔야 등기에서도 삭제가 되는겁니다

[@maniado4092]

근저당있는 아파트 계약하려는데요
잔금일(입주일)에 같이 은행을간다는건 근저당채권 은행을 간다는거죠? 거기서 임대인대출갚는거 확인하고 근저당해제까지 다 보라는거겠죠? 요즘 깡통전세가 너무 마나 불안한마음에 중복질문 남겨봅니다

[@honey-uncle]

1. 맞습니다. 채권은행에 같이 가셔서 상환 확인하고 은행 담당자에게 근저당말소접수까지 얘기해야됩니다.

[@maniado4092]

@@honey-uncle 감사함니다

[@당당구리-q3u]

안녕하세요 부동산에서 안만나고 집주인과 안만나고 근저당말소 금액 은행계좌로 넣고 나머지 잔금 계약서 계좌로 넣으라는데
이렇게 진행해도되나요?
이렇게 하면 전세 보증보험은 상관없나요?
또 저렇게 진행할시 집주인한테 무엇을 달라고 ??

[@honey-uncle]

근저당말소접수증 받으시면 됩니다~

[@norm7293]

안녕하세요.. 근저당 말소조건으로 계약하고 잔금일에 부동산에서 다같이 만나서 잔금 진행하기로 했는데 온라인으로는 대출금 상환 및 근저당 말소 근저당말소 접수증 팩스 발급이 안 되는건가요?

[@honey-uncle]

차이는 있겠지만
대출 은행에 미리 문의하셔서 유선으로도 처리 가능합니다. 당일날 계좌 받아서 상환하고 말소비용 납부하고 문자로 부탁하시면 될듯합니다.

[@shkim4413]

안녕하세요 보증금이 높은 월세 집에 전세권설정을 말소한다고 해서 집을 내놓았고, 빠르게 이사 날짜가 잡혀 계약을 하게 되었습니다. 하지만 잔금일까지 1주일도 안남았는데 전세권설정 해지가 안되었고, 잔금일 삼일전에 해지하여 접수증 보내준다했습니다. 접수를 한다고 해도 등기상에서 말소 되기까지 시간이 걸리는걸로 알고있고, 결국 잔금일에는 처리중으로 등기에 써있을것 같은데 이런 경우는 접수증 받으면 계약을 원래대로 해도 되는건가요…? 애초에 등기에 말소를 확인하고 계약하려고 했는데 임대인이 계속 미루는 바람에 불안하네요.. 혹시 접수증이 있어도 전세권설정 해지가 안되는 경우도 있나요? 아직 해지가 안됐는데 잔금을 보내는게 불안하네요

[@honey-uncle]

전세권 말소 접수증을 받으셨다면 걱정 안하셔도될듯합니다. 등기 열람하면 신청사건처리중으로 나오면 맞는겁니다.

[@5000-b1d]

안녕하세요~ 지금 거주지 및 전세 계약 앞두고 있는 지역은 대전인데 근저당잡힌 은행이 부산은행입니다...
같이 은행 방문하여 잔금 상환하고 근저당 말소하고 싶은데 이런경우어떻게할까요?ㅜㅜ

[@honey-uncle]

네. 같이 방문해서 상환하고 근저당말소까지 얘기해서 처리하시면 됩니다~

[@junheelee7497]

전세권설정이 있는 집에 전세로 들어가는데요 제가 먼저 집주인에게 돈을 주고 집주인이 현 임차인에게 돈을 주면 법무사랑 가서 전세권설정 해지를 한다는데
그게 그날 하면 바로 바로 확인이 가능한가요? 등기부에 전세권설정 해지간 돼었다는???
제가 전세권 설정이 해지가 된지 어떻게 확인할수있을까요????

[@honey-uncle]

전세권설정해지 등기 접수가 되면
등기부등본에 신청 사건 처리중이라는 내용(접수번호:0000번) 이런내용이 바로 보이게 됩니다.
법무사분에게 전세권말소 접수증 문자로 보내달라 하시는것도 한 방법이구요~

[@junheelee7497]

@@honey-uncle 감사합니다 대충 실제로 말소 되는데는 대충 어느정도 시간이 걸릴까요? 보증보험을 바로 들껀데 영향이 없을까요?

[@황동하-y5y]

지금저는 2년살고 3년째인데
계약할때 집주인친동생분이하셧는데 대리인이라고애기도안햇고 특약사항에 근저당말소조건으로 계약을진행한다라고 사항에넣엇습니다 그래서 말소햇다고해서안심하고 계약을하엿는데 그동생이 죽어버렷습니다 다행히 집주인분은살아있습니다 그래서등기부등본때보니 근저당이 1억200이물려있습니다 이거어떻게해야하나요 부동산에서도 확인안한 잘못이있나요 답좀꼭해주세요 답답해미칠거같아요

[@honey-uncle]

안타까운 상황이네요;;
지금 제일 중요한건
근저당날짜가 전입날짜보다 같거나 빠르다는건지 일거 같습니다. 님이 대항력이 있으면 그나마 다행이구요~
집주인 동생분이 집주인 행세를 했다는건데요~그래도 보증금은 동생이 아닌 집주인에게 들어갔겠죠?
본인 확인안한 부동산도 잘못이 있어보입니다~
지금이라도 임대인에게 내용증명보내고 근저당말소 이행요구 하셔야 될듯 합니다.
원만한 마무리 되시길 바랍니다~

[@황동하-y5y]

@@honey-uncle 근저당날짜가 19년5월로되어잇고저는 19년10월에계약을햇기땜에 은행이 1순위로되어있습니다
그리고 계약할때 대리인이라고설명해줫다는데 그건그렇고 집주인이 변제할능력이없다고하면 공증이나 같은빌라 다른호수로 근저당설정권자로 제가 잡을려고하는데 그게되나요?변호사만나서자문을구햇더니 딴집에근저당이없으면집주인에게 연락을해서 만나서애기를하라고하더라구요 딴집에대한 근저당설정권자로 제이름을넣어라구요

[@honey-uncle]

@@황동하-y5y 근저당을 잡으려면 집주인이 인감,초본등을 발급해줘야 합니다~
변호사분 말대로 집주인과 협의해서 다른호실에 근저당을 잡는것도 한 방법이구요~
공증을 받으셔도 되구요~

[@호구형님-n3g]

궁금한게 있는데 말소하면서 당일날 다른은행에 가서 주택담보대출 받으면 어떻게 되나요 ?

[@honey-uncle]

그러면 세입자가 선순위가 아니라 근저당 다음 후순위기 되죠~
하지만
정상적인 금융기관은 담보대출 신청을 한다고 당일 심사 ,승인 실행되지 않습니다.
그리고 전입세대열람내역서가 신청서류에 들어갑니다. 고로 세입자분 전입이 들어가있으면 당연히 대출 심사 거절됩니다.

[@호구형님-n3g]

@@honey-uncle 넵 감사합니다 ~~

[@우리조아]

쌤 정말 궁금한게 있습니다.
제가 신혼 전세집을 알아보는 중에 정말 괜찮은 집을 찾았는데요.
전세 2억짜리 집인데
청년버팀목대출1.6(전세금의 80%)+
현금4천으로 계획에 있습니다.
빌라연립다세대주택 건물시세가 2.5~2.7, 전세가 2.0 정도인데요.
여기서 멘붕인게 근저당 1.8이 잡혀있는데 이러면 위험한가요??
특약으로 근저당말소를 조건으로 걸어놓고 불이행시에 계약해지를 요구 할 수 있고 임대인은 임차인에게 계약금액의 배액을 지불한다. 이런식으로 하는 거는 어떻게 생각하시는지 ㅜㅜ
어떻게 해야할지 막막하네용 ㅜㅜ

[@honey-uncle]

전세계약은 근저당말소 조건으로 하셔야 합니다. 말씀 하신걸로는 크게 문제 없어보입니다.
보증보험 가입하시길 추천드립니다.

[@우리조아]

@@honey-uncle 근저당이 잡히면 보증보험 가입이 안된다고 들었는데요. 만약 근저당말소를 하게되면 선순위로 바뀌고 보증보험에ㅡ가입이ㅡ될까요??

[@honey-uncle]

@@우리조아 잔금시 님의 보증금으로 근저당을 말소하는겁니다. 근저당이 말소되야만 보증보험 신청이 가능합니다. 등기 말소 확인후 신청하면 됩니다.

[@ujoey_s]

안녕하세요! 근저당 말소조건으로 집계약을 진행하려고 합니다. 전세대출을 받고, 그 돈으로 상환에 보태시려는 것 같아요.
은행에서 등기접수를 꼭 당일까지 완료하여야 한다는데 그러면
전세자금대출실행(잔금일) - 근저당 대출상환(은행에 미리 위임장과 인감증명서 제출) - 은행에 말소 등기요청하여 은행 법무사 접수
로 순서가 진행되는 걸까요??

[@honey-uncle]

네. 잔금날 전세대출실행 -> 임대인(집주인) 은행방문해서 대출 상환과 근저당말소 접수 요청 -> 은행 법무사 근저당 말소 접수
잔금날 이렇게 진행됩니다.
집주인에게 은행에 상환하면서 근저당말소접수증도 문자로 받아달라 요청 하시면 됩니다.
은행 법무사가 말소 접수 처리하면 늦은 오후 접수되는 경우가 많으니 참고하세요~