Location Meublée : Mauvaise idée ! Voici les inconvénients
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- Опубліковано 26 сер 2024
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Location Meublée : Mauvaise Idée !
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Location Meublée : bonne ou mauvaise idée !?
Tout le monde prône les avantages de la location meublée, mais très peu parlent des inconvénients.
La location meublée non professionnelle est connue pour ses avantages en termes de fiscalité, mais plusieurs inconvénients peuvent venir faire fondre votre rentabilité sur vos locations : les obligations du bailleur, le turn-over, l'entretien du bien, etc.
Dans cette vidéo, Monsieur Rodolphe revient sur les fausses croyances du régime meublé et vous donne ses astuces pour booster sa rentabilité.
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Cette vidéo a été réalisée et mise en ligne par Monsieur Rodolphe - Les Investisseurs Intelligents.
La chaîne des Investisseurs Intelligents est spécialisée en investissement immobilier locatif rentable et patrimonial. Elle a vocation à faire connaître les techniques et méthodes qui vous permettront de gagner de l'argent avec l'immobilier.
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Moi en tant que locataire j ai horreur de loué un appartement meublé, j ai déjà ce qui faut, et puis je n aime pas utiliser des meubles déjà utilisé par des gens. Surtout que on ne sais pas si les gens avant était propre et ont bien fait attention aux meubles.
Salut Rodolphe.
Attention que la règle des 23K€ sans dépasser les revenu d activité ne vaut que pour des investsseurs travaillant en France.
Je suis travailleur frontalier et seul la close de ne pas dépasser 23K€ s'applique. L'administration ne prend pas en compte les revenus salariales pour définir le passage en LMP dans ce cas particulier.
Merci beaucoup pour ce commentaire qui apporte beaucoup de valeur à cette vidéo !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Très utile merci
Je vous suis depuis 2 à 3 semaines et vos conseils sont très affûtés, plus que les concurrents... merci infiniment et bonne année à toutes et à tous.
Bonjour
Je suis LMP depuis 20 ans et j'applique ces astuces depuis le début pour mes appartements et villas sauf évidemment sur les chambres d'ephad... Votre vidéo est très bien faite et claire bravo.
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe !
@@ouafabechani991 vous faites du LMP?
Merci pour les infos ! C'est bon à savoir pour un investisseur débutant ! Par contre meublé petites surfaces, ça coûte pas si cher...Les meubles d'occasion sont vendus partout sur internet et avec un peu de bon goût , on peut donner l'impression d'un meublé de standing ...et ajusté le prix en fonction !
Bonjour Rodolphe.
Donc si je comprends bien la fin de ta vidéo, Tu préconises de louer en meublé et quand le locataire est ok pour louer Tu vires tes meubles Et le locataire met les siens. Mais alors ce n'est pas une cave qu'il faut avoir mais au moins un box ou un grand garage pour mettre tout tes meubles. Donc Il faudrait louer un box ou un garage sans compter l'investissement de tes meubles qui ne servent à rien. Je ne sais pas si c'est une opération bien rentable.
Bonjour Philippe, pour information tu peux mettre le minimum de meubles strictement nécessaire. Pour ce qui est de la cave, je te rejoins sur ce point il faut une taille minimum. Ce qu'il est important de retenir, C'est que plus votre locataire amènera des meubles, plus il sera stable dans le logement.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 bonjour Rodolphe,
Mais quelles sont les mobiliers minimum nécessaires?
Merci pour votre réponse 🙂
Et la marmotte elle met le chocolat dans le papier d'alu 😂
@@monsieurrodolphe1 Votre astuce est vraiment fictive. A vous écouter, in dirait que c'est le meilleur moyen de louer en meublé. J'ai eu presque une trentaine de locataires et jamais un seul ne s'est plaint qu'un meublé soit.... meublé!!!
La petite magouille du bail en meublé avec le locataire qui ramène ses meubles me fait rire. Cela explique pourquoi dans cap2022 on veut détruire cette niche fiscale faite en premier lieu pour des maisons de services pour les vieux et les jeunes.
Bonjour, il n'a jamais été question de détruire quoi ce soit avec CAP 2022. Modifier la niche ne veut pas dire la détruire. De plus, on ne sait strictement rien de CAP 2022 ça ressemble plus à un projet abandonné qu'à quelque chose de concret...
@@monsieurrodolphe1 En effet cap2022 est une projection et il y a la volonté de la cours des comptes de remettre en cause certaines niches pour les années avenir. Également il n y a pas de rétroactivité. Les lois organiques ont déjà modifiée se statut ses dernières années. Cependant, rien est fait mais ils savent aux finances que les faux meublés posent problèmes. Néanmoins les locataires peuvent remettre en cause les faux meublés et gagner s il en apportent la preuve, ce qui peut pénaliser fiscalement fortement le propriétaire. Certains locataires peuvent ne pas payer le loyer et faire du chantage sur le propriétaire auprès du SIE sous prétexte que c est un meublé à la carte. Si le propriétaire met a disposition tous les éléments du meublé, il n y aura pas de problèmes par contre pour des propriétaires novices face à des locataires qui connaissent les règles ça peut se retourner contre eux. C est dangereux.
Je t apprécis beaucoup. Tu fais du bon boulot. Il faut faire beaucoup de vidéos sans rentrer parfois dans les détails en faisant parfois des généralités. Je trouvais borderline cette approche qui peut être à double tranchant.
Et si le locataire dénonce le propriétaire ???
Peut tu m'expliquer celà en détail stp ?
Cordialement
Bonjour,
J’ai rencontré le problème d’un meublé loué avec tous les meubles et une autorisation de ma part d’entreposer les meubles du contrat dans la cave avec une porte sécurisée.
La cave a été cambriolée et vidée, malgré l’assurance prise par le locataire, la compagnie a refusé la prise en charge du prix des meubles, le locataire n’a fait aucun effort pour expliquer que c’était son choix mais son assureur est parti du fait que ces biens auraient dû être dans l’appartement et non dans un local dont la valeur déclarée n’était pas la même.
J’ai demandé l’aide de ma compagnie.. depuis le 1er confinement c’est toujours en court.
Donc quid de la bonne idée de proposer à un locataire de démonter et de stocker dans un endroit moins fréquenté, une valeur qui est assurée et déclarée dans un autre endroit même si le contrat regroupe l’appartement, le box et la cave.
Merci pour vos conseils.
Bonjour Rodolphe, (très beau prénom au passage)
Ce qui vous êtes arrivés d'un événement malheureux, je pense que votre compagnie d'assurance doit être remplacée, de plus évidemment une porte de cave doit être sécurisée. Ceci est valable pour une remise, un grenier, un cagibi, bref une pièce annexe à l'appartement.
Merci beaucoup pour ce commentaire qui apporte beaucoup de valeur à cette vidéo !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Très bonne vidéo, mais le titre est faux: je cite "Location Meublée : mauvaise idée ! ", c'est une mauvaise idée dans certains cas, vous même à la fin de la vidéo vous admettez le faire en meublé en recherchant un bien avec cave, la liste des meubles à fournir n'est pas énorme par rapport à la fiscalité gagné même si elle est à prendre en compte dans les calculs et si jamais on habite à coter pas besoin de faire appel a une agence qui d'ailleurs prend souvent les frais (un loyer) au locataire et non au bailleur, ceci étant dit c'est très bien détaillé merci pour votre vidéo, + un j'aime
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
En plus, il peut arriver que quand on achète un bien pour le louer en meublé, il y ait déjà des biens. Et il n'y a pas que la fiscalité. Dans le monde idéal des bisounours, les locataires payent tous leur loyer. Or, dans notre société, ce n'est pas rare qu'ils squattent et deviennent indélogeables. Que le bail soit d'un an en meublé est un énorme avantage sur le bail de trois ans en non meublé.
C'est la location tout court qui pose problème aujourd'hui
Effectivement, il existe d'autres manières de louer. Cependant, la location classique offre un bon ratio rentabilité/tranquillité
C’est quoi l’avantage pour un locataire de louer un appartement meublé s’il a déjà ses meubles ?
Au niveau du locataire, il n'y a aucune différence, la seule différence concerne la fiscalité du propriétaire.
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Aucun il rend service au bailleur lol mais bon se faire chier à démonter déménager les meubles dans une mini cave de 5 m2 lol autant faire signer un papier pour des meubles factices qui auraient été déplacés, s'il signe il sera complice et pourra difficilement se contredire par la suite.
En fait, il faut acheter un appartement avec cheminée. Meubler avec des meubles en carton DIY et, une fois le locataire trouvé, brûler les meubles en carton. 😉
C’est intéressant pour les locations étudiantes ou saisonnières
il faut aussi penser aux travailleurs en célibat géographique qui ne veulent pas avoir tout leur mobilier en double.
Malheureusement .. les nouveaux logements n'ont quasiment plus de caves, donc plus facile en théorie..
Plus de cave, plus de cellier, plus de placards, plus de cuisine non plus. Mais 30 ans de crédit !
Achetez du neuf, mes petits !
Mais le locataire, quel intérêt a-t-il à remplir une cave dont il pourrait se servir ?
Quel intérêt a-t-il à louer sous le statut de location meublée, sachant que c'est même en général plus cher ?
Bonjour. Peux tu basculer de location meublée à nue? Quelles en sont les conséquences?
Quand tu passes à la retraite quels sont tes revenus pris en compte?
Merci
J’ai loué un appartement à Paris. Il n’y avait absolument rien de dans, même pas un mini frigo ou plaque de cuisson, rien, mais l’agence l’a loué meublé.
Merci à vous.
Bonjour, alors dans ce cas c'est complètement illégal !
Oui c’est totalement illégal et l’agence doit être dénoncée (mais je comprends la difficulté de trouver un logement à Paris) la loi précise le nombre de meubles et d’ustensiles dans un meublé dans ce cas signé le bail et retournez vous contre l’agence vous aurez gain de cause c’est une escroquerie
C'est un an reconductible pour quoi faire un bail de 3 ans si le bail meuble est reconductible?
Aucun intérêt effectivement
Et ben "sacrée astuce" lol rien que pour un T3, il faudrait de la cave maouse costaud pour y mettre le minimum attendu d'un meublé...
Donc moi locataire, je vais te louer meublé, en payant plus chère, pour après me faire chier à démonter des meuble pas miens, avec le risque de casser et devoir payer, pour le mettre dans une cave pour la quelle que je paye un loyer mais je peut pas profiter... Tous ça parce que mon patron paye moins d'impôt ?
Merci Rodolphe, pour le meublé je vois plus pour de la location pour étudiant et RBNB via SCI
Bonjour Jonathan, effectivement tout ce qui concerne les logements dans lesquelles les gens vont rester une petite période, sont principalement des logements meublé
J’habite dans un non meublé plein de malfaçons dans une ville où il est difficile des trouver des 3 ou 4 chambres donc effectivement avec trois mois de préavis je reste mais mes loyers servent à faire des travaux em permanece. Du coup je ne suis jamais tranquille et Mr le propriétaire non plus! Sachez qu’un bien malfaçoné revient cher!
Oui Tatiana, je suis bien d'accord avec vous !
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Moi ont m as loué un meublé sans meubles juste un frigo j ai dû acheter un four une plaque induction un bureau un meuble télé un bzz un meuble à vaisselle des étagères de rangement et 420 euros par mois un 12 m2 insalubre
Malheureusement oui, il y a des bailleurs sans scrupule...
Concernant le tuyau donné à la fin... Bien compris l'intérêt du proprio, mais pourquoi un locataire s'embêterait il à signer bail meublé dans ce cas ?
Je vend plus cher et plus vite en meublé. Je fais en sorte de faire des meublé de qualité / bien décoré et les apparts partent 20% plus cher au m2 et je n'ai pas de vacance locative. A chaque visite c'est "wow c'est magnifique" --> les émotions font passer les visiteurs en locataires --> ils s'y sentent bien --> il reste en moyenne 4 ans.
En nu on se projette moins, on ne joue pas sur les émotions et on a plus de mal à louer. faites de la qualité, de la déco (pinterest) et je vous assure que vous aurez peu de turnover (sauf étudiant....)
Ah oui ma copine est architecte d'intérieur, ça aide :)
Bravo, voilà une bonne manière de procéder !
Les caves c est dans les vieux bâtiments, peu d immeubles récents ont des caves ; les caves ont été remplacés par des parkings sous terrains
La vaisselle cassée soit le locataire la remplace soit c est retenue sur la caution ; caution qui est plus importante que pour un logement vide
; certes les frais de gestion et mise en bail viennent en déduction des revenus locatifs mais aussi des revenus imposables
Salut Rodolphe un point que je ne saisi pas dans la vidéo. 1 on dit que le LMNP est limité à 23000 de loyer charges comprises et 2 tu dis que si monsieur et madame Dupont on un salaire de 60 000 € au total et que les loyer ne dépassent pas leur revenu principal ils peuvent rester en LMNP ?!
pour être éligible il faut réunir une seule condition ou les 2 ?
Merci .
Cordialement
Denis
Bonjour,
Oui, ils peuvent rester en LMNP dans ce cas. Il faut réunir au moins l'une des deux conditions : www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
Merci beaucoup d'avoir répondu clairement à la question !!
Merci pour votre commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Ça m'embêterait de mettre 3000 euros de meubles neuf pour les voir moisir à la cave. Pour moi le différentiel restant qui consiste à être dépensé dans des meubles n'est pas tout à fait exact vu que l'on peut les amortir en lmnp. Sinon merci pour tes vidéos c'est toujours motivant pour continuer et j'aime bien la personne que tu es qui me semble sincère et honnête.
Bonjour, il y a aussi la solution de meubler avec le stricte minimum pour que le locataire ne se sentent pas obligé de vivre avec vos meubles. La liste du mobilier nécessaire est mince, il faut juste la respecter
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Mais c'est du vent son astuce, ça n'arrive pas dans la vraie vie. Les gens qui cherchent un meublé veulent des meubles, c'est tout. plus il y en a et de meilleur qualité ils seront, plus facilement il sera loué.
Bonjour et merci pour vos vidéos, aujourd'hui il existe plus de taxe d'habitation et pour ce qui concerne la redevence télé dans une colocation qui va le payer ? Est-ce le colocateurs ou le propriétaire ? Merci d'avance
Bonjour, c'est à l'utilisateur de la télé de la payer, donc c'est ton locataire ou colocataire de s'en charger
@@monsieurrodolphe1 et
Bonjour Rodolphe
Une question stp
Tu ne parle pas de l’avantage de l’amortissement du biens qui n’est pas considéré comme de la plus valu à la revente lors du LMNP au régime réel ?
La magie du régime réel en LMNP réside dans le mode calcul de la plus-value qui est celle des particuliers, c’est à dire un calcul sans prise en compte de l’amortissement (ou dépréciation) de l’actif.
Pour info, sauf erreur de ma part, la vente passe en revenus exceptionnels au bilan...
@@gaelalgrain5953 hello Gaël que veux tu dire par revenus exceptionnel?
Bonjour, je dis simplement que on peut faire du LMN P, sans en subir les inconvénients. Attention de ne pas dépasser les limites lesquelles sont parfois rapidement atteintes !
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
La vente passe en revenu exceptionnel ?'' Cela me semple bizarre. Peux tu me renseigner sur ce sujet ?
merci Rodolphe et bravoooooo pour la pirouette de fin de vidéo, très astucieuse...
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
,
Quid du régime de la fiscalité d'une SCI ayant pour activité de location de meublés ?
Le meuble c est bien pour un studio ou petit apart ca s arrete la c est pour les étudiants ou militaires ou autre personnes de passage un certain temp de plus si j ai une cave c est pas pour la remplir de meuble qui sont pas à moi faut être fatiguée en plein
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour je fais du lmnp, j’ai bientot pour l’année prochaine mes revenus locatifs qui seront superieur à mes revenus pro. En debut de video vous parliez que quand c’etait le cas vous fesiez du lmnp et sci mais je n’ai pas compris ce passage. Merci
Intéressant! On entend assez rarement ce point de vue.
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 ' l' npl
Personne ne fait plus de CA en location que son salaire.... C est debile ce resonnement
Excuse-moi d'avoir un raisonnement débile, mais je ne comprends pas la première partie de ton commentaire ?
Merci pour ces astuces, du coup est-ce qu'il faudrait faire 2 annonces pour la location, une en meublé et une en nue, afin d'attirer les locataires qui cherchent une location nue ?
Bonjour Anna, oui c'est une possibilité et même une bonne astuce !
Merci pour votre commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 N'importe quoi!! Ce n'est absolument pas une astuce. Je vous rappel que le plus énorme avantage du meublé est sa fiscalité due notemment à la possibilité de réaliser du déficit foncier. Pour changer de destination, il ne faut pas avoir imputer de déficit foncier pendant 3 ans sur ce bien, le cas échéant, il faudra le rembourser au Trésor Public, autant dire que c'est une totale idiotie!!!!
@Nelson Agryos GS, vous avez l'air très calé sur le sujet. Est-il possible d'échanger en privé, s'il vous plaît ? Merci.
@@nelsonagryosgs5497 le déficit foncier c'est en nu, en meublé on déclare des revenus commerciaux, pas fonciers. Quand on amortit le bien pas de déficit possible, juste annuler la fiscalité sur les revenus des loyers, mais pas sur son revenu pro.
Signez un bail de 3 ans n’a aucun intérêt pour le propriétaire. Vous vous engagez pendant 3 ans avec un locataire qui peut partir quand il le désire. Vous vous êtes auto-persuadé qu’en faisant cela vous aviez le meilleur des mondes entre location nue et location meublée. 😂 Sinon bonne vidéo, je découvre votre chaîne avec celle-ci.
Bonjour Stephane, le but est de faire en sorte de trouver un moyen qui arrange votre locataire afin qu'il reste dans votre logement avec une fiscalité avantageuse pour vous.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Un autre inconvénient du statut de LMNP c'est qu'au bout d'un moment il faudra payer la CFE.
Effectivement Jérémie voilà un excellent sujet des vidéos !
J'ai eu 3 locataires (à la suite), des jeunes, (visale), incapables de planter un clou, alors démonter des meubles proprement je ne m'y fierais absolument pas (sans compter les moisissures)
Bonjour Rodolphe, merci pour ce contenu, quid du palier des 23000 quand on achète justement via une SCI ? Est-ce que vous conseilleriez de n'investît que via une SCI ? :)
Également, est-ce que louer en colocation avec la fameuse caution solidaire peut permettre d'éviter une trop grosse vacance locative ?
D'avance merci bonne journée !
Bonjour Anthony, la caution solidaire ne permettra pas de réduire la vacance locative, pour ce qui est du plafond des 23 000 €, je conseille de passer en SCI (attention cela dépend des cas) avant de franchir ce palier
Suivant les régions il y a moins de 2mois de préavis, voir 15jrs.dans Beaucoup de régions à flux tendu.
Les banques refusent plusieurs appartements pour apport , car le % endettement passe 33% et est ce que les revenue location bénéficie ne compte plus comme un salaire zero maintenant ce qu'il ma dit ma banque cest vrai ??
Bonjour. Un petit commentaire sur ma question précédente concernant les zones tendues? Cdlt.
Bonjour Rodolphe, merci pour cette vidéo. Mais pourquoi ne pas parler de l'investissement sous emprunt bancaire? En effet cela assure au propriétaire de passer déficitaire fiscalement et de pouvoir activer le report des déficit. Donc ne pas payer d'impôts pendant 20 a 30 ans. Je pense que des lors qu'il y a un emprunt, la location meublé est le plus judicieux. Cependant il faut différencier le type de bien. Un studio,en ville, se loue plus facilement meublé qu'un t4 par exemple.
Merci beaucoup pour ce commentaire qui apporte beaucoup de valeur à cette vidéo !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
En meublé on peut aussi proposer des baux de 3 ans : 1 an est le minimum.
Toujours des bonnes informations
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour, tu parles au début de devoir passer du statut LMNP à LMP dès que tu dépasses 23k euros de CA. Après, tu prends l’exemple des Duponts lorsque leurs revenus liés aux locations meublées dépassent leurs revenus principaux (salaires). Mais ce que je ne comprends pas, c’est qu’ils sont pourtant à 60k de revenus donc pourquoi dis tu que « tant que les revenus liés aux locations meublées ne dépassent pas ceux liés aux salaires (principal) il n’y a pas à passer en LMP » alors qu’on est pourtant bien au dessus des 23k ?
bonjour,
Avez vous fait une vidéo sur les beaux étudiants en collocation ?
C’est un bail location en meublé, mais de courte durée (10 mois) ?
Merci
Merci pour cette vidéo. Est-ce que le préavis n'est pas le même, que le bail soit de 1 ou 3 ans, ou plus ?
Cela peut changer, également en fonction du mode de détention.
Pouvez vous préciser votre réponse svp ? Détention ?
Bonsoir Rodolphe,
Dans le meublé, qui paye la note lorsque l'électroménager tombe en panne ou même est définitivement défectueux ? Idem pour les meubles abîmés ? Pour la vaisselle cassée, il faut demander a ce que le locataire la remplace ?
Bonjour Emmanuel, si le locataire ne restitue pas le logement dans le même état que celui dans lequel il a trouvé, alors son dépôt de garantie sert à la réparation des dégâts causés. Vous pouvez également lui réclamer le montant des réparations si celui-ci dépasse le montant de sa caution.
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Ben le proprio ça va de soi !
Tu es très sous côté sur youtube à l'inverse de certains qui sont archi mainstream et qui sentent le chorizo
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Encore super les infos ...
Et si on veux toute même faire de la location meublé ...on déclare quand et comment le statut LMNP ?? 🤔
Personnellement, je te conseille de sous-traiter la totalité de la partie déclarative de ton activité de loueur meublé non professionnelle. Il y a plein d'experts comptables en ligne qui propose des prix très intéressant, et offre un bon suivi de leurs clients. N'hésite pas à les contacter à fin de sélectionner celui qui te paraît le plus sérieux.
@@monsieurrodolphe1 merci pour ta réponse , en effet sous-traiter est prévu à plus long terme...
Mais la toute suite je ne loue qu'une chambre de ma RP 170,- euros ...
Bonjour,
C est assez simple si vous n avez qu un bien en meublé à déclarer, il faut juste remplir un autre formulaire au moment de votre déclaration de revenus (vous tapez la requête sur internet et vous aurez le numero ainsi que la case a remplir). Néanmoins n oubliez pas de déclarer aux impôts que vous faites du meublé car vous avez à payer une taxe supplémentaire "CFE" en fin d année, qui dépendra du montant de vos revenus déclarés de la location meublée.
L avantage en meublé, est essentiellement l abattement de 50 % de vos revenus LMNP.
Bonjour Rodolphe. Merci pour cette vidéo. Pour l'annonce du bien en ligne et les visites, vaut-il mieux avoir déjà mis le mobilier (lits, canapé) ou plutôt le laisser vide, de peur que le mobilier ne plaise pas aux personnes qui visitent l'appartement (ils se projetteront donc moins dedans..)? Merci d'avance!
c'est quoi les changements en 2022 (???) sur la LMNP
Il n'y a rien de concret pour l'instant...
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonsoir Mr Rodolphe merci pour tes videos qui nous rappel les bases et comment les appliquer,accepte tu de repondre en MP pour faire ton evaluation sur la viabilité d'un projet,cordialement Romain
Quid : Loncation longue durée quand on a un mauvais payeur...
Dans ce cas là, je vous conseille de ne pas lésiner sur les procédures légales pour recouvrer vos loyers impayer. Car plus vous attendrez, plus vous mettrez du temps à récupérer votre logement.
Bonjour est ce que les banques financent toujours selon la capacité d'épargne ? J'ai entendu dire que c'était fini !
Sinon ça a l'air compliqué pour construire un patrimoine immo, non?
Tres approximatif et des erreurs, seuil LMNP, TVA...
Pas trop convaincu sur cette vidéo.
Le gros inconvénient du bail long aussi c'est que le proprio peut ne pas avoir de visibilité sur son bien pendant des années.
Des proprios qui retrouvent leurs biens complètement délabrés après quelques années, ça arrive.
Salut, à vérifier, mais il me semble que tu peux stipuler dans le bail une visite 1 fois par an.
@@aurelienrenaudin1752 Oui tu peux mais dans les faits, si tu tombes sur un locataire chiant, tu peux ne pas le voir ton bien.
Sauf si tu optes pour d'autres méthodes plus musclées mais on s'éloigne du légal
@@A.GHouse d'où l'importance de la sélection du locataire et d'essayer de garder une communication cordiale , car vouloir forcer les choses pourrait être encore pire.
Il s'agit là de cas assez rares, mais si c'est noté dans le bail, c'est notre droit, et la dégradation du bien est une clause légale et notée dans le CONTRAT de bail qui permet l'annulation du contrat.
Je suis bien d'accord avec toi, c'est toujours angoissant de ne pas avoir de visibilité sur son bien pendant des années. Mais bon, cela dépend surtout de la "qualité" du locataire.
Bonjour, un mauvais locataire peut arriver dans tous les types de logement, et quelque soit le type de bail, ce n'est pas plus facile de le sortir d'un bail nu, que d'un bail meublé en cas de problème. Quoi qu'il arrive, il faudra toujours prendre une garantie loyer un payer, gratuite ou payante afin que vous puissiez pérenniser vos investissement sur le long terme, trop d'investisseurs se lance, en ne voulant pas dépenser 2à 3% du loyer en plus en assurance, mais cette assurance et votre ceinture de sécurité....
Merci pour votre commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Ça tient pas la route, pk qq'un qui a des meubles s orienterait vers une annonce meublé plus cher. 95℅ du temps ça arrivera jamais. Tout ça pour pas user les meuble ? Mais lol c'est vrai que ça va pas les user de les démonter plusieurs fois et de les stocker dans une cave plus ou moins clean. La vidéo était intéressante, mais sur UA-cam faut tjs qu'a ça termine par l'astuce du siècle. Au final c'est tiré par les cheveux et ridicule. Le meublé c'est bien comme dis dans les commentaires pour du studio étudiant point
Merci d'avoir donné votre point de vue !
Mais du coup si vous louez un bien en meublé et qu’effectivement le locataire souhaite amener certains de ses meubles, est-ce que cela fonctionne si le propriétaire s’occupe lui-même de stocker les meubles non utilisés ? Autrement dit si ces meubles ne sont plus sur place ? Faut-il inclure des photos de tous les meubles prévus dans le bail ?
Dernière question : conseilleriez-vous d’ajouter du matériel type machine à laver et/ou lave-vaisselle, qui pourrait attirer + de locataires au moment de la visite, mais qui ne sont pas obligatoires dans les éléments listés par le décret ? S’ils sont fournis et qu’ils tombent en panne avons-nous dans ce cas l’obligation de les réparer/remplacer ?
Merci pour le temps que vous prendrez à répondre à toutes ces questions 🙂
Bonjour, pas la peine de mettre des photos, le fait de les lister suffit.
Après, aux yeux de l'administration et s'agira d'un choix du locataire d'avoir ses meubles plutôt que les meubles du propriétaire.
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour,
Concernant les meubles en plus, tout depend du "standing" que vous voulez. Un logement bas de gamme avec le strict minimum et en etat moyen n'attirera que les locataires qui galerent a trouver allieurs..... Mettre plus de meubles permets d'avoir plus de choix sur les dossiers.
Je suis pas une pro mais il me parait logique que les equipement notés sur le bail doivent etre remplaces si inutilisables.
C’est de l’abus de droit tout simplement.
@@jordank.9483 Pourriez-vous développer SVP ? À quelle question vos réponse fait-elle référence ? Merci
Plus tu mets d'appareils ménagers, plus tu devras les remplacer en cas de panne : pas de machine à laver donc car fragile, mais une prise d'eau et évacuation oui car le locataire peut alors brancher la sienne.
Mais est ce que le louer sera toujours élevé comme quand tu laisses tes meubles dans l'appartement
Il est bien il déconseille la location meublée mais il ne fait que ça . Cherchez l’erreur
Et si le propriétaire demande à déposer ses meubles dans la cave au cas ou il ne conviendraient pas aux locataires, et qu'il y a vol de ceux-ci, qui est responsable ? Quelle assurance va couvrir ? Surtout que l'on sait que les caves sont très souvent vandalisées.... Telle est la question ?
Bonjour, je m'intéresse aux revenus micro-foncier en nu, comment ça se passe lorsqu'on dépasse les 15000 euros en micro-foncier ?
Non, au-dessus d'un certain seuil, vous êtes obligé de déclarer en foncier réel.
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On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour,pour les revenus de 23000.00 euros... s agit il de net ou brut ?merci
Bonjour, je comprend las différence entre un bail de 1 an et de 3 ans puisque dans les 2 cas le locataire peut partir avec un préavis de 1 mois. Merci de m'éclairer. 🙂
Je te rassure Anthony il n'y a vraiment rien de plus à comprendre ! Les baux sont ainsi fait, c'est comme ça !
@@monsieurrodolphe1 Ok merci!
Merci pour cette vidéo instructive! Néanmoins vous n'avez pas mentionné les zones tendues, ce qui est le cas par exemple dans les Alpes Maritimes. Y'a-t-il donc un avantage majeur à louer en vide?
Le moment
Mlpml
@@bigmi_ Qu'est-ce que tu racontes??
Et se retrouver avec des locataires qui ne payent plus ? Squatté 6 ans avant d'attaquer la Pref (l'état en fait) au tribunal administratif, plus jamais !
Mais la cave doit être énorme pour mettre sommier, matelas, chaise, table, etcc+?
Oui, effectivement cela demande un certain volume, mais parfois les cartes ne sont pas toutes petites.
Avec l’arrêt de tourisme il y a une sur-offre de meublés
Oui effectivement c'est un phénomène que l'on observe.
Bonjour Rodolphe . Très astucieux la location meublée avec cave. Pourrais-tu nous parler de la cfe pour lés loueurs en meubles non professionnels?
OK je me note pour faire une prochaine vidéo !
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Rodolphe
Pas de cfe si inferieur à 5000 eur
L avantage c est 50% d abattement fiscal et en cas d impayés ça s arrête au bout d un au lieu de trois.
salut rodolphe quand on fait signer un bail en lmnp on dit que la duree est de un an mais si le locatire decide de partir avant que se passe t il ?
Si le locataire souhaite rompre le bail en avance, il peut le faire avec un mois de préavis. L'engagement est donc surtout du côté du propriétaire.
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Excellent...
Tant qu'on a pas passé le seuil qui fait basculer en LMP ça peut rester intéressant non ?
Oui, c'est exact, mais attention selon les situations le LMP peut être une très bonne chose.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Cette vidéo me perplexe... Il faut avoir une grosse cave... Après dire qu'il ne faut plus faire de Lnmp c'est quand même rapide comme analyse.
Bonjour Sam, je ne dis pas qu'il faut l'arrêter je dis simplement qu'il faut en faire en connaissant les avantages et les inconvénients.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour Rodolphe
Je pense qu'il y a effectivement trop d'offres en meublé et que la compétition va devenir féroce.
A bientôt
Oui effectivement c'est quelque chose qu'on observe de plus en plus !
Peut-on m'expliquer lmnp et lmp ?
Une vidéo comparative sortir à très bientôt !
Et si la cave est braquée ou innondéé ?
Pour les Sci et les lmnp n'y a t-il pas le seuil de 10% des revenus de la sci à respecter ?
Le statu LMP permet d'avoir l'assurance maladie, pour un indépendant c'est bien... !
Bonjour, effectivement dans le cas d'un indépendant qui fait de la location meublée le LMP peut-être judicieux.
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On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 bonjour je ne comprends pas, car un indépendant a aussi son assurance maladie, il paie de l'URSSAF. avec son LMP, il paierait des cotisations qui ne lui apportent pas plus
non ?
Bonjour j'ai une question
J'ai un bien en nu régime réel depuis 4ans . Est ce que je peux exploit. Mn 2 ème appart en meuble réel sans problème ? C'est deux déclaration à chaque fois
Merci encore pour tes vidéos
Bonjour, bien sûr ce sont deux régimes fiscaux complètement différents, et les résultats de ceux-ci ne s'inscrivent pas au même endroit sur votre déclaration fiscale. Il n'y a donc aucune contrainte à procéder ainsi.
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Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 merci Rodolphe encore bravo pour ta chaîne et allez l'OM...
Exelente vidéo je passe en sci is marre du turnover même en région parisienne sa tourne tout les 6 mois
👍
J'ai choisi la location meublé pour avoir deux mois de cautions
Je veux investir dans l. Immobilier nu que dois je faire
Super un grand merci
Bonjour Rodolphe tout d'abord merci pour ces contenus de qualité qualité mais j'aimerai savoir si demain je loue un appart avec un bail meublé et que mon locataire souhaite installer ses propre meubles son préavis de départ sera t-il de 1 ou 3 mois ? merci pour ce retour
Bonjour Régis, si vous louer avec un bail meublé, le préavis sera toujours de un mois, que le locataire amène ses meubles ou pas, c'est ce qui est écrit au bail qui compte.
Merci pour votre commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Ca manque d’inspiration ! Le titre ne reflète pas le contenu. A choisir pour un primo investisseur le lmnp reste une évidence. Le turnover des locataires n’est pas uniquement lié au bail meublé mais également à la taille du logement. Le meublé est typé pour des petits logements principalement. Quand à l’inconvénient des frais d’agence, il ne tient pas. Un bon investisseur les s prévu dans sa rentabilité. Faire du nu ne lui rapportera pas plus.
Enfin, stocker des meubles dans un garage ?! Lol
Bien que nos avis divergent, je vous remercie d'avoir donné le vôtre ici !
Du coup pas de LCD qui est de loin l approche la plus rentable…?
hello si par exemple je gagne 30 000€ net d'impôt et que je veux louer un meublé étudiant par exemple 600€/ si je comprends bien il y aura 0 impôt à payer?
Oui c'est bien cela !
Bonjour Rodolphe, super video bien expliquée. Je cherche un expert comptables pour passer en declaration Au "réel" .as tu des coordonnées car je ne trouve pas ( après de nombreux appels)merci d avance . Annie
Une autre question, dans le bail en meublé est il prévu que le loyer augmente chaque année selon un indice de l'insee ? Et lors dun changement de locataire dans le logement, peut-on augmenter le loyer ? Merci d'avance pour tes réponses
Bonjour, oui il est possible d'augmenter le loyer à condition de respecter l'indice de révision annuelle des loyers.
en zone tendue, le préavis est bien de 1 mois, meme pour la location classique
Lmp lmnp????
Infernal dans le Sud de ces logements meublés, les goûts sont parfois horrible !!!
Pas mal du tout !
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
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Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 8
Top
Merci pour votre vidéo ! J'avoue que je suis perdu avec la déclaration des loyers ... je vis en Suisse et j'ai un petit appartement que je loue en France, mes revenus en france sont que ceux de l'appartement, quel regime vous me conseillez ? Merci
Bonjour, malheureusement je peux pas répondre simplement à votre question car pour vous répondre au plus juste il faudrait que je connaisse tous de votre situation personnelle, matrimoniale et fiscale. La fiscalité est adapté à chaque personne, il ne serait pas prudent de la part de faire des généralités...
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On fait la route ensemble,
Rodolphe
Le mieux serait de me le revendre ;-)
T3 de 45 m2 ??? mdr c'est plutôt T2, un T3 c'est mini 60 m2
Si ça existe en IDF. J'ai visité un il y a 2 ans. Les chambre et le salon étaient touts petits.
@@minhator69 On est d accord un truc pourri ersatz de T3
Fiscalité, bail court , préavis réduit , très peu d impayé
Oui et quand tu veux mettre ton locataire dehors il t'explique qu'il loue un appartement vide (ses meubles) et que pour le mettre dehors tu dois respecter les conditions de la location nue, à savoir 6 mois de préavis, pour vendre ou pour y habiter toi ou quelqu'un de ta famille.
Bonjour, lorsque l'on souhaite qu'un locataire quitte le logement, qu'elle conçoit le motif il faut respecter les conditions du bail, bail meublé, ou bail nu, les règles sont les mêmes, seuls les délais sont différents.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Si non ont peut louer ses meubles sur une plateforme
Le plus gros des inconvénients du statut loueur meublé, c est surtout dans le cadre de la transmission du patrimoine que c est la grosse merde. On amorti sur plusieurs années mais si le propriétaire décède, il faut rembourser ce qui a été mis en déficit et déjà amorti. Les enfants récupèrent des dettes fiscalement. Et doivent en général revendre vu le caractère de l urgence les biens à perte. Dommage de l omettre
Il faut penser au pacte Dutreil
Bonjour
Je ne comprends pas pourquoi rembourser le déficit foncier ?
@@hoho9916 le statut loueur meublé non professionnel forme une des dernière niche fiscale à condition d opter pour l option du réel simplifié. Il s agit comptablement de faire du déficit pour les biens inférieurs à 500€ HT pour une durée de moins de 10 ans et de l amortissement de nombreuses charges plus importantes sans qu il y ait de délai particulier. En général on peut ne pas payer d impôts du tout voir être en dessous des 50% d abattements avec l option du micro (donc à arbitrer) pendant parfois 8 ans voir environ 30 années selon la rentabilité du bien et le rachat d autre bien qui se cumule pour permettre un déficit comptable
C est à dire plus de dépenses que de rentrée d argent. Sauf que si le propriétaire décède l état lui réclamera tous les amortissements et déficits réalisés. Croit moi sur 15 ans ou 20 ans voir 35 ans sans payer d impôts grâce aux amortissements ça fait mal. J avais un ami qui avait 10 biens en lmnp. Il est mort dans un accident. L état a réclamé 500000 euros pour 17 ou 18 ans d amortissements sans payer énormément d impôt. Et ses filles ainsi que sa femme se sont dépêchées de vendre donc en dessous du prix du marché les biens pour payer l état. Le patrimoine à fondu comme neige et au final, il ont plus perdu que gagné. Le régime des sci à l impôt sur les sociétés par exemple n a pas se problème lors de la transmission patrimoniale qui est très sécurisé par rapport au lmnp .
@@vincentbrochet7596 merci beaucoup pour toute ces explications
Ce que je ne comprends pas c'est pourquoi l état revient sur 20 ou 30 ans d amortissement
1) il y a prescription au bout de 3 ans non ?
2) si le type au lieu de mourir avait cessé son activité de lmnp au bout 10 ans, il n aurait tout de même pas remboursé les 10 ans d amortissement qu il a fait, non ?
Alors pourquoi le décès est différent de la cessation d activité en lmnp ?
En plus sa femme aurait pu poursuivre l amortissement du bien non et continuer de percevoir les loyers non ?
Bonjour, voici une explication du problème soulevé par @Vincent Brochet :
Le code général des impôts dispose que la succession suite au décès de l’investisseur entraîne la taxation de la plus-value latente enregistrée. Même s’il n’y a pas de vente, c’est par la différence entre la valeur nette comptable et la valeur réelle estimée dans l’actif successoral que la plus-value latente se calcule. Par conséquent, la succession ou la donation ne purge pas la plus-value latente enregistrée sur l’immeuble et rend même l’imposition exigible. De ce point de vue, sans tempo décès, la lmnp en cas de deces ne serait pas favorable pour un acquéreur ayant emprunté et ayant opté pour le régime du réel. La plus-value latente entrerait dans le régime des BIC au niveau de l’impôt sur le revenu.
Toutefois, le ministère de l’action et des Comptes publics a clarifié les choses en 2015 sur la question de la donation à travers la réponse ministérielle FRASSA du 28/05/2015 qui confirme que « la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu ». Une plus-value générée lors de la donation à titre gratuit d’un bien qui est loué en tant que Lmnp n’est donc pas imposable à l’impôt sur le revenu. L’administration fiscale taxerait cette plus-value uniquement si elle provient d’une cession à titre onéreux. Bref, les stratégies pour éviter l’imposition de la lmnp en cas de deces sont complexes et requièrent une expertise extrêmement précise de la fiscalité qui s’apprécie au regard des paramètres patrimoniaux de chaque propriétaire. N’hésitez pas à vous tourner vers votre conseil en gestion de patrimoine pour élaborer une stratégie adaptée à votre situation et à vos objectifs.
www.silveris.fr/lmnp-en-cas-de-deces-quels-sont-les-risques-encourus-et-les-parades/