Unser neuster Kauf: Sofort positiver Cashflow mit 8.000€ Eigenkapital.
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- Опубліковано 31 тра 2024
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💡 ÜBER DIESES VIDEO 😉
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Kleine Wohnung, direkt Cashflow? Das das geht, zeigt der neueste Immobilienkauf von Marco & Stefan, Gründer von immocation. Die beiden haben ihr Immobilienportfolio erweitert und eine kleine Wohnung gekauft, die sich sofort rechnet und sogar Cashflow abwirft. Wo haben sie die Wohnung gefunden? Wie ist die Immobilie finanziert? Wie ist der Zustand? Alle Zahlen, Daten und Fakten und wo man jetzt noch solche Immobilien findet, erfahrt ihr in diesem Video.
00:00 Einleitung
01:30 Lage der Wohnung
02:50 Zahlen, Daten, Fakten
04:11 Finanzierung
09:18 Hard facts
12:32 Wie finde ich solche Immos?
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Wir haben innerhalb von zwei Jahren 6 kleine Wohnungen gekauft und sie vermietet. Die Mieteinnahmen reichen aus, um alle Kosten zu decken und die Rate an die Bank zu bezahlen. In 30 Jahren bringen uns diese Wohnungen ca. 4.500 € passives Einkommen, für das wir nicht mehr arbeiten müssen. Deshalb können wir sagen: Unsere Altersvorsorge ist gelöst!
Aber der Anfang war nicht einfach. Wir hatten viele Bedenken, bevor wir unsere erste Wohnung wirklich gekauft haben: Wie wahrscheinlich sind Mietnomaden? Welcher Aufwand kommt auf uns zu? Müssen wir in der Nähe wohnen? Heute sind wir sehr froh, dass wir genauer hingeschaut haben. Wir haben unser Vorgehen gefunden - um eine lohnenswerte Wohnung zu kaufen, zu betreiben und die Risiken zu beherrschen.
Wir sind davon überzeugt, dass jeder lernen sollte, wie man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, um sich selbst finanziell abzusichern. Und nicht mehr von der staatlichen Rente abhängig zu sein.
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(es heißt: Die Do-it-yourself-Rente. Passives Einkommen aus Immobilien zur Altersvorsorge.)
Ich liebe solche Videos, weil man so geil sieht was da für ein Quatsch erzählt wird.
1. Lage: Sehr sehr nahe dran, quasi schon Berlin Mitte. In Wahrheit sind 25-30km mit 35 Min. Fahrzeit bis Mitte ohne Verkehr. Es gibt einen Zug der fährt 20 Min. bis Gesundbrunnen, einmal die Stunde. Die S-Bahn braucht 30 Minuten.
2. In der Rendite Betrachtung fehlen die nicht Umlagefähigen Nebenkosten. Man hat 130€ Mietüberschuss aus der Kaltmiete nach Bank.
Dann summieren sich die "paar kleinen Kosten". Rücklage von 20€ pro QM und Jahr. 40qm: 800€ Rücklagen. Hausverwaltung: 360€. Bleiben genau noch 400€. Ohne die nicht umlagefähigen NK. Wie soll das bitte Cash Flow Positiv sein? Wo kommen denn die 50€ her, rechnet man da die Rücklage mit rein?
3. Steuerliche Betrachtung fehlt. Selbst wenn dort über 2000€ im Jahr hängen bleiben, das musst du versteuern, aber gut, die Abschreibung dürfte den Grossteil auffangen.
4. Risikobetrachtung: Fehlt. Ein Monat Mietausfall und der gesamte Cashflow ist im Eimer. Eine Sanierung und der ganze Deal ist im Eimer. 1997 ist jetzt 27 Jahre her, ein eher günstiger Bau im Berliner Umland. Gerade nach 30 Jahren fangen die ersten Sachen an, Gebäudeeffizientklasse würde mich interessieren. Heizung?
5. "Miete läuft Bankrate davon" - gewagte Aussage bei einer langfristig schrumpfenden Erwerbsbevölkerung und abwandernder Industrie. Ich halte das für eine ganz gewagte Spekulation, das sich die Mieten von der eh schon hohen Basis einfach weiter entwickeln. Gerade in einem Land, das wirtschaftlich nicht wächst und stagniert. Einmal nach Japan geschaut, da sind alte Häuser teilweise für nichts zu haben. Inflation sorgt nicht dafür, das Mieten steigen. Dachte eigentlich du hast einen BWL Abschluss Marco? Höhere Mietnachfrage sorgt für steigende Mieten. Die ist aktuell wohl gegeben, aber ein Selbstläufer ist das nicht von eh schon hohe Basis.
6. Wert der Immobilie nach 10 Jahren: Ich bin gespannt was dieses Ding nach Ablauf der Spekulationsfrist wert ist.
7. Nicht jeder kann so eine Immo kaufen, weil die Bank nicht 100% zu 4% finanziert. Klumpenrisiko wird ausgeblendet, wie jedes andere Risiko auch.
Der Aufwand steht auch in keinem Verhältnis zum Ertrag, und die Annahmen über die Miet- & Wertentwicklung sowie ausbleibende Sanierungen müssen erstmal eintreffen.
Richtig frage mich warum die überhaupt so ein Video machen
sehr guter Kommentar. Die mussten mal was bringen, die Masterclass - ihre Haupteinnahmewuelle läuft nicht mehr so.
Hier sieht man, dass selbst bei scheinbar "optimalen" Bedingungen (nur 1,75% Tilgung, Miete mit 15 EUR/m2 völlig überzogen) das eine Nullnummer ist. Laufzeit 30 Jahre! Rechne ich die Steuer ein, ist das Projekt CF negativ. Renovierungsaufwendungen die kommenden Jahre ? Liegen die bei 9 TEUR bin ich selbst nach deren Rechnung auf NULL.
Mietausfall ? Renovierungskosten ? Steuerberaterkosten?
@@checker4594verstehe auch nicht wer da 15€ pro qm zahlt ich zahle in Friedrichshain in einer schönen Wohnung 12€ pro qm … Höhe des Hausgeldes wurde auch nicht erwähnt… „das Objekt verwaltet sich von selber“, aber sicher nicht umsonst.
Tolle Kommentare. Schön, dass ihr auch so denkt wie ich. Hier in HH ist das Hausgeld nirgendwo unter 150,-. Ich habe nicht verstanden, wo die 50,- herkommt. Danke.
Super Zusammenfassung.
Genau das, was mir beim Schauen dieser Videos immer wieder auffällt. Viele Dinge werden vergessen oder bewusst ausgeblendet. Gerade die Dinge, die langfristig ein Risiko bedeuten können, wie Renovierungen, Mietausfälle, vielleicht mal ein Lastenausgleich, schwindende Bevölkerung, energetische Auflagen,...
Alles sehr mutig.
In einem der letzten Videos hatte jemand 5 Whg. Gekauft und kommt mit den Einnahmen auf 100 Euro Plus zur Bankrate. Auf 30 Jahre gesehen schon fast übermütig. Bin seit einigen Jahren auch im Vermietgeschäft. Da fällt mir milde ausgedrückt nur das Wort blauäugig ein.
Ist nicht normalerweise das nicht umlagefähige Hausgeld bei diesen Wohnungen deutlich höher als die 30€ Hausverwaltung die ihr berücksichtigt? Ich hab das Gefühl, wenn ich hier im Umfeld Hamburgs suche, ist immer das Hausgeld die Position, durch die kein positiver CF möglich wird
Das wird doch erzählt...nur ohne Summen und ohne Darstellung. Das Video ist jetzt eher nichtssagend und auch nicht so doll. Es wird auch nicht auf die Protokolle eingegangen und auf Fallstricke wird auch nicht eingegangen.
Geht mir ähnlich. Schaue auch immer wieder im Raum HH und das Hausgeld ist meist das Hindernis, weswegen es zu keinem positiven CF kommt.
Also 800€ Warmmiete für ein Zimmer mit Balkon in einem Kaff in Brandenburg kurz vor der polnischen Grenze. Bravo. Ich ziehe mein Hut vor Euch.
Was unerwähnt bleibt:
- Holzständerbauweise
- Feuchte Keller
- Schlechte Lage innerhalb Bernaus
Holzständerbauweise + Feuchte Keller = da kommt Freude auf...
(Nach dem Mann genauer hinschaut)
Zum Glück gibt es dort keine Termiten-....
Ich glaube das ist das schlimmste, was man machen könnte. In einer C-D-Lage die schlechtere Gegend nehmen, weil es billiger ist. Wenn man schon in einer C-D-Stadt investiert, dann die beste Lage der Stadt oder zumindest nicht die schlechteren Lagen aussuchen.
Will ich mal sehen wie ihr in 15 min mit Öffis zum Hauptbahnhof kommt😂 also das ist jawohl glatt gelogen 45 min realistisch. Warum erzählt ihr sowas?
Regionalexpress (RE3) braucht 20min bis zum Berliner Hbf
Hab ich mir auch gedacht
Beim langfristig denken,bei der Ampelregierung und bei. Olaf Scholz, dass klappt nie...
Hab selbst vor ein paar Jahren an den Schäferpfühlen gewohnt. Das ist irgendwo draußen auf dem Feld, nicht fußläufig zum Stadtzentrum Bernau oder Bahnhof. Wenn du in Berlin arbeitet, musst du 20 min mit Auto oder Bus zur reinen Fahrtzeit mit der S2 drauf rechnen (S-Bahn Bernau > Potsdamer Platz Berlin 38 min). Kita, Schule sind auch nicht in der Nähe. Wie schon erwähnt, ist das Holzständerbauweise, sehr einfach gebaut alles und war richtig hellhörig. Der Preis ist gut, keine Frage. Aber 15 Euro qm bezahlst du aktuell in Bernau nur für absoluten Neubau - von dem es einige Mietangebote gibt, z.B. Waldquartier, Karl-Marx-Straße. Außerdem hat die Stadt vor einigen Wochen ein riesiges Wohngebiet in Lindow mit 2000 neuen Wohnungen abgenickt.
Das Einzige was hier sicher ist, sind die Kosten! Und diese wurden mehr als klein gerechnet. Ein Mieter, der nicht zahlt und das Spiel beginnt….😂
Moin, danke für das Video. Ich versuche das Thema gerade zu verstehen. Muss nicht das Hausgeld noch bezahlt werden? Bei der Wohnung meiner Mutter ist das Hausgeld 440€. Wieso kalkuliert ihr das nicht mit ein, dann wäre ja die Wohnung Cashflow Negativ. Oder was verstehe ich hier nicht? Danke.
Mir geht es genau so. Daher ist es nicht so seriös.
Moin. Das Hausgeld gliedert sich auf „nicht umlagefähige Kosten“ wie Hausverwaltung ( ca. 34-38 brutto), Bankspesen, Instandhaltung ( nicht zu vergessen auch bei BJ 1997!!) , Rauchmelder Miete und Rücklagen auf. Sonstige Kosten nicht zu vergessen ( die nichts mit der Immobilieninstandsetzung ) zu tun haben.
Dann gibt es die umlagefähigen Kosten, wie Müll, Heizung ( meistens ), Wasser, Gartendienst/winterdienst, Versicherungen, Rauchmelder Wartung etc. Die müssen die Eigentümer natürlich auch über das Hausgeld zahlen, legen diese Summe aber in den Nebenkosten der Mieter um. Die bezahlt tatsächlich der Mieter. Bei Selbstnutzern zahlt das der Eigentümer natürlich selber.
VG
Das Problem dabei ist nur, dass die Heizungsart nur dann irrelevant ist, wenn dies eine Wohnung mit Fernwärmeversorgung ist. Alles andere ist ein aktuell noch nicht zu kalkulierendes finanzielles Risiko.
Warum? Heizkosten sind zu 100% umlagefähig. Natürlich ist es irgendwann hinderlich für hohe Kaltmieten. Aber da ist viel Luft. Mieter sind leidensfähig.
@@MatzeMaulwurf Das Problem sind nicht die Mieter, sondern der etwaige gesetzlich erzwungene Umbau zu einer woken Heizung.
Was meinst du das eine Wärmepumpe + nötige Sanierung in so einem Objekt kostet?
@@MatzeMaulwurf C0² Abgabe trägt Mieter und Vermieter, je nach Energieeffizienz mehr der Mieter oder mehr der Vermieter
Was mir nicht gefällt, dass der EIgenkapitalrendite 30% gleichgesetzt wird mit einem 7%-en Rendite auf der Börse. Riesen Unterschied bei 30 Jahren, dass die Eine ZinsenZins Effekt hat und die andere Immer nur der Kapital „verzinst“ wird!
An der Börse kriegst du aber keine 100.000€ für deine Anlage.
Es sind 2 verschiedene Dinge. Wenn du die 8000€ zu 7% anlegst und den Zins reinvestierst, kommst du bei 60.000€ Barwert raus.
Immobilien haben schon ihren Sinn.
Warum redet hier eigentlich niemand über die Steuer? Die reden von Tilgung... Daher gehe ich von einem Annuitätendarlehen aus. Wenn in ein paar Jahren einiges getilgt ist fallen so viel Steuer an, daß das Tilgen, was ja aus dem Netto passieren muss nicht mehr funktioniert und man nicht mehr liqide ist bzw. noch nachschiesen muss. Bei einer kleinen Wohnung vielleicht noch möglich, aber bei vielen kleinen Wohnungen kann und wird das zum Problem werden!
27,5% Eigenkapital Rendite stimmt im ersten Jahr ......über 30 Jahre hinweg bekommen wir eher eine 8% durchschnittliche Rendite bei Immobilien. Bei Aktien haben wir im Gegensatz zu Immobilien einen Zinseszinseffekt, der erst nach einer langen Zeit durch die Decke schießen wird
Nein nicht mal im ersten Jahr, weil das EK weg ist.
Nach dem ersten Tag haben sie -8400€.
Nach einem Jahr -6200.. das ist keine 27% Rendite.
@@predor ach stimmt...sind ja kaufnebenkosten...aber letztendlich ist es ja so, dass sie 8000€ investieren und nach ca. 30 jahren eine vom Mieter 99000€ abbezahlte Immobilie besitzen. Also eine 10× Investition
30€ Hausverwaltung scheinen mir auch sehr niedrig… Und wichtig zu wissen, das rechnet sich nur, wenn man eine Wohnung findet, die aktuell nicht vermietet ist. Und warum der Verkäufer dann eine leerstehende Wohnung zu so einem qm-Preis verkauft, wäre auch noch eine interessante Frage!
Ein Verkäufer könnte eine leere Wohnung zu einem niedrigeren Preis pro Quadratmeter verkaufen, wenn er schnell Geld braucht, die Wohnung renovierungsbedürftig ist oder er einfach eine schnelle Transaktion wünscht. Manchmal spielen auch die aktuellen Marktbedingungen eine Rolle oder der Verkäufer hat strategische Gründe dafür.
LG Anita🚀
Danke für das tolle Video.
Also ich würde das Objekt so kalkulieren:
Miete Standort laut Mietspiegel 11,20€.
Ich rechne mal mit 13€ um euch entgegen zu kommen. Also...
+520€ Kaltmiete
-475€ Bankrate
-50€ Instandhaltungsrücklage
-40€ nicht umlegbaren Nebenkosten
-40€ eigene Instandhaltungsrücklage für Sondereigentum.
-50€ Risikorücklage für Leerstand, Mietausfall, Anwalts, Gerichtskosten etc.
Ergibt -135€ Cashflow also negativ.
Und wennich mit den Werten laut Mietspiegel/Preisatlas rechne und auch eine etwas vernünftigere Tilgung von 2% ansetze:
450€ Kaltmiete
-600€ Bankrate
- 180€ weitere Abzüge siehe oben
Ergibt -330€ negatives Cashflow pro Monat.
Sie dürfen das nicht so negativ sehen. Die beiden Jungs haben dieses Sahneteil ja gemeinsam mit Bodo und Martin gekauft. Das Risiko wurde als auf vier Schultern verteilt. Ferner wurden Dank der Excel Rundungsfunktion aus 27,70% Eigenkapitalrendite mal eben ca. 30,00%.
Und mal ganz ehrlich, wem interessiert schon Mietausfallwagnis, Instandhaltungsstau beim Sonder- und Gemeinschaftseigentum und das Thema Heizung?
Schließlich können Sie mit einem solchen System etwas für Ihren langfristigen Vermögensaufbau tun.
Jeder Investor kann sich immerhin monatlich ca. €12,50 aus dem gemeinsamen Pott nehmen; Dank eines positiven Zahlungsüberschusses lt. Excel.
Genau mein Humor...😊
Ihr zwei habt das Hausgeld und die nicht Umlegbare Nebenkosten kosten nicht zusammen gefasst 😅 den Überschuss ist somit negativ.
The winner is... Die Bank.
Bei 300 Objekten ist es natürlich einfach im 1 Rang zu sichern.
Würde mir wünschen, wenn darauf auch mehr eingegangen wird. Wie soll ich Zinsgünstig im 1 Rang bleiben, wenn ich weder Haus, EK oder LVs habe?
Da die Hausverwaltung und die Instandhaltungsrücklage (0.8%, normal 1,5-2,5%) ÄUSSERST knapp bemessen sind stimmt das in dem Fall mit "cashflow-positiv". Sobald pro Jahr eine Miete ausfällt läuft sie auf 0. Aber Miete trägt die Bankrate, schöner Kauf!
Wenn ich die Daten im eurer Kalkulationstool eingebe, komme ich nach Steuern auf einen negativen Cashflow je Monat. Wie kommt der Unterschied zu eurer Kalkulation zustande?
Mega interessant 💪
"Wer ko, der ko."
Bayrische Weisheit
Starkes Video!! Genau auf den Punkt gebracht.
Da kommt echt Nix bei rum ! Fast keine Tilgung….eine Menge Arbeit. Steuererklärung alleine kostet auch 500€? Null auf Null Geschäft mit Ärger und Arbeit. Lieber Reit kaufen z.B. Realty Income
Es kommt bei rum, dass man nach 20-30 Jahren eine Vermögenswert von mehr als 100.000€ besitzt, ohne dafür monatlich "Sparen" zu müssen.
@@HighStone1992dann hat man das ganze Leben geschuftet und stress wegen Sonderzahlungen, Mietnomaden, Leerstand etc gehabt damit man etwas Geld hat wenn man schon ein alter Knacker ist. Kein gutes Geschäft. Rede aus Erfahrung.
Ich würde das Geld eher in persönliche Entwicklung stecken. U. a. Experte in meinen Fach werden, da wo ich arbeite. Bringt am Ende mehr Rendite.
Sehr spannend das Video als Bernauer zu sehen😂
Auf der anmelde Seite geht es nicht weiter oder wird nicht angezeigt? Geht Anmeldung auch per email? Könnt ihr hier verlinken was benötigt wird?
Und, letzte Frage, bietet ihr den Kurs auch für Österreich und die Schweiz an?
Melde dich gerne bei unseren support unter support@immocation.de
LG Anita🚀
Es ist sehr gut erklärt und nachvollziehbar. Doch dazu hätte ich eine Frage: Würden man hier noch die Rücklagenbildung und die Steuern auf die Tilgung anrechnen wäre das ganze Cashflow negativ oder irre ich mich?
Mehrere solcher Immobilien könnte man sich also nicht leisten, weil ich aus meiner Tasche den negativen Cashflow ausgleichen müsste? Oder übersehe ich etwas?
Ein Feedback wäre nice
Top Job weiter so :)
7,2% Mietrendite findet leider nicht jeder im Umland von Berlin...
Immer die gleichen Verdächtigen. Oah Alta, eek hab jetzt ne Wohnung gekooft, hab nur die Hälfte des üblichen Marktpreises bezahlt und bekomme aber die doppelte Miete.
Hier wurde die Rechnung aber ohne den Wirt gemacht😂😂
Wie sollte man vorgehen wenn man in Immobilien als Kapitalanlage investieren will aber in den nächsten Jahren zudem auch ein Eigenheim bauen/kaufen will?
Also beides wird wohl schwer gehen. Am eigenen Haus hat man auch viele laufende Kosten, die einem nicht sofort einfallen(alleine für den Garten, Werkzeug, kleinere Umbauten brauchen wir vielleicht 1.000-2.000€ pro Jahr) . Und da hat man auch keinerlei steuerliche Vorteile 😅
Ja vielleicht macht das ja jemand und kann berichten. Wir haben auch dasselbe vor. Nämlich ein Eigenheim, das es einem finanziell nicht dermaßen die Bonität absägt dass man auf Dauer handlungsunfähig wird.
War hierzu auch schon bei Dr. Klein. Die quintessenz war, wie auch schon mein vorschreiber sagt, dass man etliche Steuerersparnisse nicht mitnehmen kann wie die Geltendmachung der Zinsen o.ä. - dazu kommt dass ein Eigenheim immer bzw. Gerne am finanziellen Limit entsteht, wodurch man sich eben in die Schwierigkeit bringt nichts mehr machen zu können.
Die Schwierigkeit zu meistern ist eben, das Eigenheim zu bauen oder zu kaufen, die Rate zu zahlen UND gleichzeitig weiterzusparen damit man die Kaufnebenkosten zusammenbekommt und die Bank einem ne Finanzierung ermöglicht.
Plan ist bei uns jetzt mal loszuziehen (weil am liebsten bauen) und dann - ist auch wieder ein Kompromiss, aber ein für mich glaub akzeptabler - bei einem Hausbauer (Hansehaus oder Danwood) nen Termin zu machen und bei denen wirklich den Minimum-Case rechnen zu lassen. Weil ich wäre bereit im Eigenheim zu wohnen und aber da dann nicht fancy Marmor im Flur liegen zu haben oder hier und da Annehmlichkeiten - aber halt eigene 4 Wände, mit Garten. Und dann ein "billiges" Grundstück und dann die Rate rechnen lassen und die fällt dann hoffentlich so aus dass noch genug Luft zum sparen bleibt. Oder dasselbe auch für den Fall Eigentumswohnung oder Bestandshaus kaufen. Da die Rate so bemessen, dass die quasi 1:1 so Ausfällt wie die aktuelle Miete - da kann ich auch nichts steuerlich geltend machen aber ich Zahl eben die "Miete" (Rate) in das Eigenheim und nicht einem Vermieter.
Der Plan ist, das dann 5 Jahre zu machen, zu hoffen, dass die eigengenutzte Immobilie im Wert gestiegen ist und dann die Möglichkeit nutzen und die Immo nachzubeleihen - vielleicht genau um den Wert der dann anfallenden Kaufnebenkosten. Oder wenn einem der Standort des Eigenheims nicht mehr passt, dann dieses für Cashflow zu vermieten und eben woanders sich neu zu positionieren.
Soweit mein Versuch eines Ansatzes.
Ich freu mich da wirklich sehr über eine Diskussion weil ich ja auch nur die Gedanken in meinem Kopp hab, die vielleicht auch nicht der Königsweg sind. Viele Grüße aus Berlin
Lustig wird es bei Mietnomaden die man nicht immer auf den ersten Blick erkennt.
Meine Mutter hatte dieses Problem 2x und danach nicht mehr vermietet sie benötigte die Einnahmen um alles instand halten zu können zum Schluss hat sie jedoch drauf gezahlt
Das kannst du natürlich vorher nicht wissen, aber so gut wie möglich vorbeugen, indem du die Mieter sorgfältig prüfst. Deswegen haben wir dazu Videos auf unserem UA-cam Kanal erstellt.
ua-cam.com/video/zw4yfqf05zE/v-deo.htmlfeature=shared
LG Anita🚀
Habe erst ketzte woche freitag genau so ein Objekt in mein Portfolio mit aufgenommen. Hatte hierbei jedoch etwas glück. Mieterzuschuss und nun hat mieter gekündigt. Also EK für nächste Immo + positiver cashflow ab 1.8 😎 3. Immo wird auch noch dieses Jahr gekauft
Herzlichen Glückwunsch und wo hast du dieses Objekt gekauft?
LG Anita🚀
@@immocation danke, aktuell sind beide immos in Hof. Die 3. Wird vermutlich berlin 🙂
Ein sehr schönes Investment für recht niedrige Zinsen. Ich kriege meist entweder teurere Wohnungen oder solche mit lächerlicher Miete angeboten.
Wenn du dir ein Netzwerk aufbaust, dann bekommst du eventuell bessere Angebote. Schau gerne bei unseren immocation Stammtischen vorbei.immocation.de/stammtische/
LG Anita🚀
Klinge nach einem guten Drehbuch für Eigenwerbung
Es ist wirklich viel Arbeit, und das muss einem Spaß machen. Man sollte gern Dinge berechnen, Verwaltungsarbeit nicht scheuen und gut organisieren können. Wenn nicht, würde ich lieber einen privaten Coach für Hilfe bei wenigen Wohnungen bezahlen als den ganzen Kurs zu machen.
Der ETF macht keine Arbeit und ermöglicht einem viel Lebensqualität nebenbei. Muss jeder für sich entscheiden. Ich investiere in beides.
Mit so einer ähnlichen Wohnung habe ich auch im Jahr 2020 gestartet. Allerdings ist das Hausgeld in meinem Fall sehr hoch, wie schaut es bei dieser Wohnung aus ?
Wahrs ähnlich.
Für diese Rechnung muss die Immobilie jedoch sofor vermietet sein u permanent bleiben. Zusätzlich müssen die Einnahmen aus Vermietung versteuert werden. Das schmälert die Kapitalrendite. Trotzdem gutes Investment, die Risiken u Zahlen könnte man ggü der Positives ggf. noch klarer herausstellen.
in Plauen stehen ähnliche Wohnungen schon seit 2-3 Jahren im Portalen drin mit 30k 2-Simmer, 80k 3-Simmer alles TOP nur will Käiner Käiufen ! Täuschung mehr nicht !
Kann ich die Wohnung auch für 50Euro Eigenkapital kaufen , mehr kann ich leider nicht mit meiner kleinen Rente 🤪😁🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣🥱🥱🥱
Hier hat vermutlich jemand verkauft, der die Marktsituation nicht kannte. Nur so kommt doch der niedrige Kaufpreis zustande.
Jepp und der Makler hat ihn auch nicht beraten.
Ist die Mieteinnahme nicht auch steuerpflichtig, von 600€ Miete gehen doch erstmal mind. 200€ an den Staat als Steuer. Den Kredit muss ich aus dem Netto bedienen. Also von meinen 400€ nach Steuern, heißt doch, ich zahle jeden Monat 70€ drauf. Dabei sind Rücklagen für Sanierungen, Grundsteuern, usw. noch nicht berücksichtigt.
Bei positiven CF bitte auch immer daran denken, dass dann Steuern anfallen.
die Nebenkosten sind in den EK Rendite nicht mit drin oder?
Die Nebenkosten sind das Eigenkapital ^^
1,75% Tilgung
Wie lange dauert es (gerne auch in Jahrzehnen)
bis das "Investment" Ihnen gehört?
Ich schätze Mal 35 Jahre.
Wo findet man so eine vertrauenswürdige Partner ?🤔
Wo findet man Immobilien/Wohnungen?
Schau mal bei immometrica🚀
start.immocation.de/objekte-finden
ich frag mich, was mit dem Mensch los ist, der eine solche Bude für den Preis v e r kauft? Wenn das Objekt in Ordnung ist, findet man mit einer Anzeige schnell einen Käufer, der 1000 mehr je qm bezahlen wird. Oder schwimmt der alte Eigentümer in Geld und will den Klotz am Bein sofort loswerden, koste es, was es wolle?
Gute Frage. Frage ich mich in meiner Heimatstadt auch immer wenn mein Kumpel wieder ein Objekt für die Hälfte des Marktpreises gekauft hat. Wahrscheinlich will ich es gar nicht genau wissen. Schwa r zgeld, korrupte Makler, krumme Geschäfte.
Ein gut erklärtes kurzes Video. Aber kein normaler Mensch bekommt eine 100% Finanzierung mit 3.95%. 15-20% Eigenkapital ist da schon von nöten. Trotzdem sollte man in Immobilien investieren da habt ihr vollkommen recht, wenn akles passt.
Ich geh mal davon aus, dass ich ein normaler Mensch bin. Ich bekomme dauernd 100% Finanzierungen. Auch 7 stellige.
Ich habe auch eine 100% Finanzierung. Es kommt darauf an ob sich das selbst tragen kann und wenn die Bank das auch so sieht, dann hast du kein Problem.
Glaube nicht das die obere Mittelschicht eine 7 stellige Summe zu 100% von der Bank erhält. Habe vor kurzem eine Wohnung gekauft und die Bank wollte mindestens 10% Eigenkapital. Wahrscheinlich hast du ein sehr hohes Einkommen das nicht jeder hat.
@@steffiliste543 ich habe exakt 3.000€ brutto. Allerdings jahrelang Erfahrung mit Immobilien und auch Gewinne damit und somit Eigenkapital, welches ich aber nicht einsetze.
@@steffiliste543sei froh, dass deine Bank 10% vorausgesetzt hat.
Ich denke ich kenne Eure WEG-Anlage in Bernau; die Anlage ist auf Erbaupachtbasis errichtet. Der Grund gehört einem also nicht. Welche Auswirkungen hat dies auf Wertermittlung, Investmentperspektive und Steuer?
Das würde den günstigen Kaufpreis erklären.
Rein steuerlich dürfte es eigentlich sogar gut sein. Denn wenn einem der Grund und Boden nicht gehört, kann man ja den ganzen Kaufpreis auf das Gebäude mit 2 % abschreiben? Und der Pachtzins dürfte dann auch eine voll abzugsfähige Kosten Position sein? Aber der Wert der Immobilie dürfte eben geringer sein, was wiederum für die Bank gegebenenfalls ein Problem ist.
@@user-zm3bv2wz7u
Hahhaha verstehe ich es richtig?Du freust dich Erbpachtzins zu zahlen damit du Steuern sparst 😆😆😆
Ich freu mich über gar nichts; ich hab die Wohnung nicht gekauft, sondern ne Frage gestellt, die aber nicht beantwortet wird.
@@Whats-Up80könnte sich lohnen. Die Objekte mit Erbpacht schrecken viele Käufer ab und so kann man diese manchmal unter dem Wert kaufen. Dann zahlt man halt z.B. 500€ Erbpacht im Jahr, hat aber 800€ Zinszahlung an Bank gespart, da der Einkaufspreis günstiger war.
Man ihr seid der Hammer 🤩
Wo gibt es denn noch 1 Zimmer Wohnungen für 2500€/m2? Geschenkt!
In Bernau
Ich habe mich für Ihren Masterclass-Kurs angemeldet. An dem Tag, an dem das Vorstellungsgespräch stattfinden sollte, erhielt ich eine E-Mail von der Leitung mit dem Hinweis, dass das Vorstellungsgespräch aus persönlichen Gründen verschoben werden sollte und ich einen neuen Termin vorschlagen sollte. Ich habe einen neuen Termin vorgeschlagen, aber weder Zusage noch Absage erhalten, mein Termin ist einfach gescheitert.
Das tut uns sehr leid, dass du diese Erfahrungen gemacht hast.
Magst du dich einmal bei unseren support Team melden. Da helfen wir dir weiter, und unser Team gibt dir so schnell wie möglich einen neuen Termin. ♥️
support@immocation.de
Liebe Grüße, Anita🚀
Ich habe Eigenkapital und suche co Investoren, wie kann ich Bodo und Martin erreichen? Wohne und suche Wohnungen in Berlin. Lg
Gibt die bank auch kredit wenn mann geringverdiener ist aber ?
Probier's aus.. dann weißt du es 😉
55.000 für 30qm bei Coburg. 60 finanziert, 0€ Eigenkapital.
Bankrate 250, hausGeld 130, warmmiete 530, bleiben 150€ Cashflow. Dafür brauche ich keine Masterclass 😅
Die Immocation Masterclass ist eine umfassende Ausbildung, die speziell darauf abzielt, Wissen und Fähigkeiten im Bereich Immobilieninvestitionen zu vermitteln. Sie bietet fundiertes Wissen über verschiedene Aspekte des Immobilieninvestments, von der Marktanalyse über die Finanzierung bis hin zur Verwaltung von Immobilien. Die Inhalte sind praxisnah und auf die tatsächlichen Bedürfnisse von Immobilieninvestoren zugeschnitten, sodass du lernst, wie du profitable Immobilien findest, bewertest und finanzierst.
Die Masterclass wird von erfahrenen Experten und erfolgreichen Investoren geleitet, die ihr Wissen und ihre Erfahrungen weitergeben. Ein weiterer Vorteil ist das Netzwerk, das du durch die Teilnahme aufbauen kannst. Du triffst auf Gleichgesinnte und Fachleute, was für den Austausch von Ideen und Möglichkeiten zur Zusammenarbeit sehr wertvoll sein kann.
Darüber hinaus informiert die Masterclass über aktuelle Trends und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, sodass du gut informierte Investitionsentscheidungen treffen kannst. Es gibt Masterminds für individuelle Beratungen und Unterstützung durch die Coaches, was besonders hilfreich ist, wenn du spezifische Fragen oder Herausforderungen hast.
Die strukturierte Lernmethode der Masterclass sorgt dafür, dass alle wichtigen Themen systematisch behandelt werden und du ein umfassendes Verständnis des Immobilieninvestments entwickelst. Zusammengefasst bietet die Immocation Masterclass eine wertvolle Ausbildung für alle, die erfolgreich in Immobilien investieren möchten, indem sie fundiertes Wissen, praxisorientierte Inhalte und die Möglichkeit zur Vernetzung und individuellen Beratung bereitstellt.
LG Anita🚀
@@immocation copy&paste
Nach diesem Video sollte man keine Wohnung kaufen da hier nur sehr oberflächlich drauf eingegangen wird.
weil eine ordentliche Berechnung eine Verlustrechnung sein wird, deswegen oberflächlich. Besser für 10.000 EUR kauft ihr irgendwas was euch im Leben erfreut, nicht einen Bären aufdrehen lassen, immobilie ist immer mit PROBLEMS verbunden. wenn die dann noch verlust einfahren, dann macht es KEIN SPAß
@@den-gs8xq Stimmt wohl. Aber ich habe sechs Immobilien und bin sehr zufrieden. Nur dieses Video hätte man sich sparen können…das war Zeitverschwendung.
Die Bank hat lecherliche 990 Euro EK und ihr 8000 Euro EK und ihr seid Eigentümmer ??? :-)))
Mal ne ehrliche Rechnung: Wir haben im Raum Leipzig 2021 angefangen und inzwischen 9 Wohnungen. Beleihungen liegen bei durchschnittlich 90%. Nach Abzug aller Kosten und auch der Steuer liegt EK-Rendite bei 18%. Wir sind zufrieden. 😊
90 soviel ?? Das Hausgeld ist übel. Wohnungen nein grad. Hallen Grundstücke etc. geht in L und drum rum. Den Ärger willauch keiner mehr mit den Buden. Hausverwaltungen auch viel zuviel. Machen alles selber...Aber Wohnungen ne ne ....
Ein positiver cashflow? und kein Wort zur Steuer? Macht doch bitte komplett Betrachtungen.
Ich hatte letztes Jahr negativen Cashflow von 20k. Musste aber trotzdem 5k Steuern zahlen? Warum? Die Tilgung ist letztendlich Kosten, wird aber vom Finanzamt als dein Gewinn betrachtet. Wenn Du günstige Objekte gekauft hast, kann die Abschreibung die Tilgung bei weitem nicht kompensieren.
Und wo zahlt ihr die Steuern?
Wenn man 25-30% Einkommenssteuer auf die Kalt Miete abzieht, dann sieht man das man keinen positiven Cashflow hat.
Naja Einkommenssteuer Zahlt man auf das gesamte Einkommen, nicht auf die einzelne Wohnung.
Daher darfst Du nicht nur die einzelne Wohnung betrachten.
Da die Jungs in mehreren Sachen investiert sind und wissen wie man Steuern richtig gestaltet, werden Sie nicht so eine hohe Einkommenssteuer zahlen.
Wenn man als VVGmbH kauft, sind es nur 15%. Dann ist es aber auch Geld in der GmbH und keins, was man selbst zum Verbraten hat. Und das können auch schnell 42% Steuern werden, wenn man über 55000€/Jahr brutto kommt...
Als Zuschauer muss man sich immer fragen, wer sich da die Mühe macht, ein Video zu erstellen, wer diese Person ist und warum diese Person Werbung für Immobilien macht, in Zeiten, in denen die Aussichten für Immobilien so schlecht sind wie nie zuvor. Manche haben den Absprung 2022 einfach nicht geschafft, zu lange spekuliert und müssen jetzt zusehen, wie die Immobilien Monat für Monat an Wert verlieren und auch noch teuer saniert werden müssen, um auf ein energetisches Level zu kommen. Die Talfahrt geht weiter. Mal davon abgesehen, hat ein professioneller Investor gar keine Zeit, täglich Videos zu machen.
Sehe ich genauso, leider wird hier sehr vielen unwissenden durch dieses Hochglanz, alles ist so easy Marketing Gesabbel Geld abgeknöpft...
Neidisch?
@@Bachfreund Auf was?
Eigenkapitalrendite bei fremdfinanzierten Immobilien ist, mit Verlaub, völliger Blödsinn. Bei einer 110%-Finanzierung habe ich unendlich Eigenkapitalrendite - merkste selber oder?
Warum 110% Finanzierung? Sie haben die Nebenkosten selber bezahlt und nur 100% vom Kaufpreis finanziert.
Eine Immobilie mit nur Eigenkapital zu kaufen ist totaler Blödsinn weil man da die Hebelwirkung vom Fremdkapital nicht mitnimmt.
Eben drum, solang die Miete die Kosten+Bankrate trägt. Wenn es hier in Spanien 110% Finanzierungen noch gäbe würde ich auch direkt Wohnungen kaufen, bis das Kreditlimit glüht.... Leider ab der 2ten WOhnung 30% Eigenkapital+10% Kaufnebenkosten... Dafür Hausgeld vernachlässigbar...
100% Immobilie +10% Kauf-Nebenkosten (Notar, Makrler, etc.) Rendite auf einen NEBEN-POSTEN zu Rechnen ist schlicht NAiV ! und Unfug !
Rendite rechten man auf GESAMT-KOTEN
Früher Alt-Schule war so ! 100k Dahrlehen + 10k Nebenkosten = 110k Gesamtaufwand .....Bankrate 470 EUR ?? Zu billig wie kommt ihr drauf? Mindestens 700 EUR aber egal !)
Dann Miete 600 EUR Miete KALT auf 38 QM ? Wo zahlt man soviel? Wer zahlt das überhaupt ? Scheint etwas zu hoch, aber OK. Findet ihr ein Mieter der den Preis zahlt !
Dann GUT, euere Rechnung 110k Gesamtkosten vs 130 EUR Monatlich Cashflow = Rendite auf's Jahr gerechnet 1500 EUR ! Somit 7% Rendite !
7% Rendite vs 8% Inflation = ist ein Guter Werterhalt ihrer Kaufkraft über die Jahre bzw. -1% Verlust der Kaufkraft auf die Jahre ! was nicht so schlimm ist.
Inflationsbereinigte INVESTITION mit eueren "ANGABEN" die ich jetzt nicht überprüfen kann ist das eine -1% Jahres-Rendite auf 100k INVESTMENT ))) soviel dazu....
Und der TYP sagt noch, WERTZUWACHS über die JAHRE ))) wie lustig, er glaubt er kann das in die RECHNUNG mit aufnehmen, dann bitte auch nocht LUFT und SONNE und Gute Wetter auch berechnen ))))
Von einer GUTEN Investition ist hier KAUM die REDE ! wollt ihr uns einen Bären aufdrehen.
-Minus Aufwandkosten immobilie, verwalungskosten, Instandshaltungskoten.
-Minus Mieteinahmen müssen versteuert werden
Wertzuwach der immobilie nach MEGA-Ralley der letzten Jahre ist so vorsichtig auszudrücken NAiV !!! Wer glaubt den das i Immobilie die jetzt noch mal +20% +50% steigen wird, hat einfach einen VOGEL und kann nicht RECHNEN !!!!
@@prefer7782 Und man die Zinsen steuerlich absetzen kann.
Google mal nach dem leverage effekt. Die sichtweise hier ist ein opportunitätsvergleich, was du mit zb. 10k euro machen kannst.
Also zu 3-4% Anlegen, in aktien investieren oder eine wohneinheit kaufen. Natürlich hast du hier auch zinsen und nichtumlagefähige nebenkosten, aber der überschuss (dein return) zum jahresende wird auf basis deines eingesetzen kapitals als rendite betrachtet.
Das gleiche kannst du auch mit aktien machen (also ein darlehen aufnehmen) und solange die aktien mehr gewinn machen als du zahlst „hebelst du deine ek-rendite“ aber natürlich ist hier ein gewisses risiko emthalten (was natürlich durch mietausfall und co auch bei Immobilien sein kann). Vg
Leerstand zu normalen Preisen und günstigen Hausgeld zu kaufen ist jetzt eine glückssache. Ich habe 2023 zwei solche Wohnungen gefunden und im nov und dez gekauft. Jetzt finde ich in der Umgebung gar keine interessante Wohnung mehr.
Cool.. machst du auch einen ähnlichen Cashflow wie sie im Video?
ach, 100k reicht rum Stuttgart gerade die Kaufnebenkosten und 20% Eigenkapitalanteil.... 🙃 Kommt Marco nicht aus Stuttgart? Er kennt es.
Hochmut vor dem FALL, kennen wir bereits. Korrektur ist steckt in allen Löchern, immofusies versuchen kaufwillige Käufer dazu bewegen um zu kaufen, weil sonst ihr BESTAND -Minus macht, dann nix mehr PARTY stimmung :)))