Immobilienkauf: 7 Tipps für die Verhandlung
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- Опубліковано 22 лип 2024
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💡 ÜBER DIESES VIDEO 😉
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Du schaust auf das Immobilienportal, doch die Preise rechnen sich nicht? Wieso du verhandeln solltest und wie du dabei am besten vorgehst, das erklärt dir Marco, immocation Gründer in dieser Folge. Was sind Faktoren, die einen niedrigeren Preis rechtfertigen? Welcher Preis ist denn der richtige für dich als Immobilieninvestor? Wie relevant ist die aktuelle Miete? Warum der Makler dein Freund im Immogame ist, das erfährst du in dieser Folge.
00:00 Einleitung
00:22 Schnell, zuverlässig, vertrauenswürdig
02:30 Herleitung über gestiegene Zinsen
06:05 Kapitalanleger kaufen auf Basis der IST-Miete
10:03 Wertmindernde Faktoren
15:21 Nicht verlieben
20:40 Ändere das Spielfeld
25:26 Makler zum Buddy
27:30 Zusammenfassung
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Aber der Anfang war nicht einfach. Wir hatten viele Bedenken, bevor wir unsere erste Wohnung wirklich gekauft haben: Wie wahrscheinlich sind Mietnomaden? Welcher Aufwand kommt auf uns zu? Müssen wir in der Nähe wohnen? Heute sind wir sehr froh, dass wir genauer hingeschaut haben. Wir haben unser Vorgehen gefunden - um eine lohnenswerte Wohnung zu kaufen, zu betreiben und die Risiken zu beherrschen.
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(es heißt: Die Do-it-yourself-Rente. Passives Einkommen aus Immobilien zur Altersvorsorge.)
Das ist eines der besten Videos zu Immobilienverhandlungen die ich je gesehen habe - Respekt!
😂😂😂😂😂😂
Was ist bei dir los? :)
@@exmachina6364
Bei Tipp Nr 5 muss man leider sagen dass man in Österreich nicht ganz viele Angebote auf einmal abgeben kann oder sollte da man sich dann damit verpflichtet und wenn man mehrere Zusagen hat dann hat man den Salat. In Österreich ist sogar eine mündliche Vereinbarung bindend wohingegen man in Deutschland sogar noch beim Notar zurücktreten kann vom Kauf. Ich weiß dass diese Videos für den deutschen Markt gemacht sind aber wollte diesen Kommentar für Leute schreiben die auch aus Österreich sind und das evt noch nicht wissen. Top Video 👋🏻
Endlich ein Video mit Real Talk weiter so
Danke Dir!🥳🚀
In Koblenz von 199.000 auf 163.000 in Innenstadtlage runter verhandelt. Knapp 18% in Februar 2024.
Schnapper. Wenn du Diese dann auch noch zum Großteil aus Selbst-Erspartem finanziert hast, dann war es eine Win -Win Situation :)
Viel Spaß beim irren Sanieren. Wird übel danke EU😂
doll das der preis für einen schuppen sein?
@@semperfidelis7318 nein 65 qm Wohnung
Moin, wann macht ihr euren Makler/Verkäufer ein Angebot? Persönlich bei der Besichtigung, hinterher schriftlich, oder doch ganz anders ?
Soll der Faktor (Beispiel x20) dann den Preis ergeben inkl. notwendiger Sanierung? Oder ist das dann das, was ich investiere, um einen möglicherweise höheren Mietpreis zu erzielen?
In der Phase musste ich zuschlagen bei -45% Preisreduzierung nach verhandeln, ohne wirkliche Mängeln. Grund Verkäufer wollte einfach in dem Augenblick die Immobilie loswerden. Danke an den Makler 😉
So geht’s. Congrats!
Ich glaube das beste ist realistische "wertmindernde Faktoren" zu finden und diese teilweise zu berücksichtigen. - Das wird ein jeder verstehen, gerade weil andere Interessenten da noch viel empfindlicher sein könnten.
was meint du mit noch empfindlicher? Dass andere Interessenten versuchen jede Schramme abzuziehen?
Ich würde mich auch auf die max 3 größten Punkte beziehen und bei z.B. notwendigen Malerarbeiten gönnerisch abwinken im Sinne der Verhandlung.
Meistens kommt das Gegenargument, dass der Kaufpreis nur wegen dieser Mängel bereits so niedrig kalkuliert wurde - und dann?
@@maxflinter6896 dann fragt man ob man dies vorgerechnet bekommen könnte .
Gibt es Besonderheiten für Neubauwohnungen?
Thank you very much. I am constantly translating and learning. Valuable information. Could you also suggest if the guidelines apply to new apartments? Anything specific to think and prepare with. I experienced almost no room for negotiation from the builders. Thank you in advance. 😊
Zu "Schnell, zuverlässig, vertrauenswürdig": Sollen das Tips für Makler sein? In letzter Zeit wieder vermehrt: Makler antwortet erst nach 1-2 Wochen, Makler reagiert erst nach mehrfachem Nachfragen (z.B. Unterlagen für die Bank), Makler erscheint nicht zur Besichtigung oder sagt beim Beginn der Besichtigung: Ich muss in 20 Min weg. 😳 Wo sind denn die vernünftigen Makler im Raum Köln Bonn??? Wo seid Ihr??? Bitte meldet euch!
Ist in Berlin auch nicht anders, Der Markt ist derzeit echt undurchsichtig.Und der Tip hier, dass wir Käufer "100% zuverlässig" sein sollen und sofort antworten, ist ja albern. Hier will der Makler möglichst willige Kunden.
Gleiche Gedanken hatte ich auch sofort! :D
Bei uns läuft es aktuell leider noch anders...jetzt schon mehrfach gehabt...man gibt in Nachgang ein Angebot ab, welches man schon auf den gewünschten Preis legt...dann kommt irgendwann die Antwort das jemand mehr geboten hat, ob man mitgehen würde...da bin ich dann aber grundsätzlich raus..
Danke für das Video 😌
Gerne!🚀
Real Talk!
Moin aus Bremen. Danke für die vielen Informationen. Ist sehr angenehm Dir zuzuhören. Ein weiteres Argument ist die Grundsteueranpaßung. Meines Wissens nach sollte es doch teurer werden, oder täusche ich mich ? LG Thomas
Ob es Teurer wird oder nicht, dass wird man 2025 sehen. So lange die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden kann ist alles gut.
Viele verkaufen aber im Raum Hessen hab ich gemerkt die Zeit haben und Geld. Die wenigsten lassen viel Spielräume zu. Die meisten wissen, dass die zinsen dieses jahr nochmal abwärts gehen werden.
Ja dann sind es die falschen Verkäufer würde ich sagen 😉
@@immocation ja na klar. Hast absolut recht. Deine Tipps und deine Denkweise ist rational und sehr professionell. Hat leider nicht jeder Käufer. In meinem Fall suche ich noch eine Immo für mich privat und dann reden wir schon von "luxus" da ein Eigenheim ist guter Lage wirklich Luxus geworden ist und mit Familie am Nacken umso schwieriger bei wenig Angebot auf dem Markt cool zu bleiben.
Grundsätzlich finde ich aber deine/eure Tipps mehr als gut wenn man daraus geschäftlich agieren möchte. Hab diese Woche eine Immo für 68k gekauft EFH alt und entsprechend nicht schön aber mit wenig Aufwand zu vermieten.
Die Leute sind nicht blöd😂 gerade als Hausbesitzer hat braucht man gute Nerven, die stehen Krisen durch. Die Realität sieht zum Glück anders aus als diese ganzen Videos es darstellen😂 Schnäppchenjäger mag keiner, lauft auch nicht mit abwertender Miene durch ein Zuhause wenn ihr es haben wollt, und in das jemand sein ganzes Herzblut reingesteckt hat. Ich fliegt raus. Mit Recht. 😂
MFH in B-Lage im Ruhrpott von 340k auf 270k runter verhandelt.
Auch zum Teil euer Verdienst.👍
Wie sollte man bei Neubau verhandeln?
Sehr gute Frage, da ändern sich ja einige Parameter. Könnte ein eigenes Video wert sein. Immocation ???
Toll 😂 jetzt hast du fast alle tips weitergegeben 😅 jetzt haben wir mehr Konkurrenten 😢😊
Leider guckt noch nicht jeder alle immocation Videos 😉
Das ist doch von Fülle und Wertschätzung ausgehend. Finde ich zielführender.
Ich muss zu dem Punkt BATNA sagen, dass mich einige Makler nicht einmal zurückrufen, weil mein Name sich orientalisch anhört. Lebe in Frankfurt seit 40 Jahren und spreche prefekt deutsch. Willkommen in Deutschland 2024
Wieviel % kann man versuchen vom Kaufpreis runterzugehen?
Kommt auf viele verschiedene Faktoren an. Habe schon 50% geschafft und auch schon überhaupt nicht verhandelt.
Ich habe vor einem Monat in Leipzig eine Kapitalanlage runtergehandelt. Anfangs war es 270k (91m2) dann runter aud 250k. Am Anfang ware der Preis nicht verhandelbar. Der qm preis fuer 2’800 an der Nonnenstrasse. Dazu gehoert ein Stellplatz. Verleichspreise im gleichen Objekt um 3’900. Zz hohe Instandsruecklagen daher zz Netto Minus Einnahmen aber dies ist nur temporaer bis Ende 2024. Habe alles durchgerechnet und hohe Zinsen und Nebenkosten transparent offengelegt. Habe lange gesucht und verglichen und va war der Kaeufer auch unter Druck. Das Angebot habe ich klar und verbindlich gemacht. Mieten kann auch angepasst werden in einem Jahr. Habe noch ein Gutacbter zugezogen der Wertmindernde Argumente eingebracht.
Deine Transparenz bei Zinsen und Nebenkosten sowie die zukünftige Mietanpassung und die Einbeziehung eines Gutachters zeigen, dass du eine fundierte und durchdachte Entscheidung getroffen hast.
Glückwunsch zum erfolgreichen Deal!🥳🚀
in den letzten 12 monaten 20 angebote abgegeben , preise waren alle bei ca 5-6% mietrendite , habe bei allen angebot auf 8,5% mietrendite abgegeben , sind 3 käufe zustande gekommen im raum dortmund
Es gibt eine konstante Nachfrage nach Wohnimmobilien, was zu stabilen Mietrenditen führt. Deine Strategie, auf eine höhere Mietrendite zu bieten, hat sich offensichtlich ausgezahlt und zeigt, dass es immer wieder Gelegenheiten gibt, attraktive Investitionen zu tätigen.
Herzlichen Glückwunsch und viel Erfolg dir weiterhin!🥳
LG Anita🚀
16,7% .... für die erste Immo ganz nett. Aber 1/3 wäre auch nicht schlecht gewesen.
Dem Verkäufer es leicht zu machen,das ist auch mein Vorhaben gerade.
Selber den Schutt ums Haus entsorgen,ist einfach und der in der Schweiz lebende Erbe,hat keine Arbeit aber das Geld.
Ich sehe das die Makler schon die neue Zinslage eingepreist haben. -10% ist dennoch realistisch, habe aktuelle bei -12,5% den Zuschlag bekommen.
Ja so langsam kommts an. Wo war der Deal?
Ich finde die Makler haben die Zinslage nicht zu 100% eingekreist. Gerade Kapitalanlagen sind aktuell kaum attraktiv. Verhandeln geht aber bei den hohen Preisvorstellungen bin ich bisher nicht auf einen gemeinsamen Nenner gekommen.
in Mannheim von 189k auf 154k verhandelt Bank hat die Immobilie für 178k eingepreist. Ergo 110 Prozent mit 3,79 Prozent und 1,51 Prozent Tilgung. Erwarteter Cashflow nach Steuer 25€ im ersten Monat. Ohne einen Euro in Anführungszeichen Investition.
Das war in der Hansestadt Lübeck, gute Lage aber renovierungsbedürftig@@immocation
@@sven26781 wie hast du dich mit der Bank auf eine 110 % Finanzierung einigen können? Hast du schon mehrere Immos bei der einen Bank finanziert?
Hab ein MFH in Stuttgart von ursprünglich 1,5mio für 860.000€ geschossen 😀✌🏼🫶
Dafür kostet die Sanierung das doppelte von 2020😂
@@canadianpoweredcamp2781 erst in 3-4 Jahren…. vorher mach ich nichts…
Geil!🥳 Wie hast du das argumentiert ?
Viel Erfolg weiterhin!🚀
Die Frage ist halt wo die immo ist. In A Lagen geht es eher darum schnell zu sein bei Deals, die gut aussehen und sich rechnen. Diese sind sonst schnell weg. Wenn die Rechnung aufgeht, dann nehme ich es so wie es ist, wissend, dass es weg ist wenn ich es nicht nehme. Aber ich bin bei der ganzen Geschichte noch relativ am Anfang.
Ja voll. Die Lage macht ein Unterschied wie gut man verhandeln kann 👍
Unvorstellbar das in DE so viele Makler engagiert werden 😅
Also hier Frankfurt raum keine chance die zinsen sind den Verkäufern auch wurst
Frankfurt, München, Hamburg, Berlin sind auch harte Pflaster.
Meine Schwestern wollen mir mein Elternhaus nur mit Makler verkaufen und haben davor schon alle meine Sachen und Möbel rausgeschmissen und sich schon gut an dem Erbe meiner noch lebenden Mutter bedient.
Der Kaufpreis des Hauses ist zu hoch, da es komplett saniert werden muss.
Na dann warte doch die Verkaufsverhandlungen einfach ab! Als Erbe hast Du gesetzlich ein Vorkaufsrecht, natürlich ohne Maklerkosten!
Danke
☺️
Tiipps für verkäufer: einfach sagen man habe das alles schon eingepreist. :D
Was meinen Sie damit genau?
Niemand stellt seine Immobilie unter solchen Berechnungen online. Jeder will mehr Geld haben als es logisch Wert ist. Deshalb findet man im Internet momentan gar nix.
Man findet sogar viel. Deutlich mehr angeboten als 2022 vor der Zinserhöhung. Verhandeln lohnt sich!
@@immocationso ist es. Wer aktuell nichts findet, wird niemals etwas finden.
der meistbietende darf den notar bestellen und bezahlen, so läuft das. eigemheim war schon immer nur etwas für leute die sich es leisten können
Als Verkäufer würde ich auf dem gewünschten Verkaufspreis bestehen weil auf die gestiegenen Darlehenszinsen für den Käufer die Geldentwertung durch die Inflation gegenübersteht. Ich würde ja auch keinen 100 Gramm Goldbarren heute für 5200 Euro verkaufen wenn die Inflation einen Preis von 7100 Euro erwarten lässt.
Das kann man durchaus versuchen, wenn man auf das Geld nicht angewiesen ist. Viele Verkäufer müssen aber früher oder später verkaufen und sich dann auf Verhandlungen einlassen. Diese Verkäufer gilt es durch Geduld zu finden. Dazu kommt, dass eine Immobilie die lange am Markt ist im Preis immer sinken wird, da potentielle Käufer diesen Umstand ja auch verfolgen. Hier muss der Verkäufer so gut aufgestellt sein, dass er auf den einen warten kann, der die Immobilie dann zu dem Preis kauft
@@floriang.8535 absolut korrekt, das wird sicher immer häufiger so sein. Die Baukosten steigen immer weiter, das Zinsniveau ist hoch und durch die Migration entsteht immer mehr Wohnraummangel und das ist wieder positiv für Verkäufer.
Ein Verkäufer sagt,
Es ist mir egal, entweder möchtest du oder nicht
Wenn das jeder Verkäufer sagen würde, warum gibt es dann Kaufpreisverhandlungen? 😉
Dann sagt man "ok, schönen Tag noch und viel Erfolg".
Zum glück investiere ich nur in Aktien
Deine Zinsrate ist mir völlig egal. Frag mal im Baumarkt, ob das dort jemanden interessiert.😂😂😂
😂 dort eher nicht
Im Baumarkt muss auch niemand Dübel mit der Bank finanzieren :)
@@Akifsahin81 hast du ne Ahnung 😂😂😂
Wenn mir jemand weinerlich die "hohen" Raten vorrechnen würde, käme von mir als Verkäufer nur der Kommentar:" Dann schaff mehr Eigenkapital ran- ich habe früher auch mit 7 und 8% Zins finanzieren müßen".
Auch zur Hälfte des Preises von heute ;)
Zu kombinieren was sehr wichtig ist um als Käufer tatsächlich gut zu verhandeln ist:
o)Der Verkäufer muss gerade schnell verkaufen wollen zB. einen Notverkauf machen müssen, dann hat man den Jackpot geknackt.
o)Am besten aber wenn eine Privatperson die ohne Makler verkauft, je weniger Fachwissen der Verkäufer umso besser, sollte man über einen Makler verhandeln müssen, kann mans gleich vergessen, die kennen alle Tricks um den Käufer zu linken. Am besten wäre ein altes Ehepaar oder einer der schnell verkaufen muss weil er zu hohe Schulden hat oder ein verwöhnter junger Mensch der die Wohnung einfach geerbt hat und mit dem Geld dann auf Selbstfindungstrip gehen will um sein Geld so zu verjuxen.
o)Wenn man ein attraktiver Mann ist sollte es zumindest kein Makler sein sondern wenigstens eine Frau Maklerin, das kann viel ausmachen, so lächerlich es klingt, aber so sind die Menschen nun mal.
o)Ein weiterer Vorteil kann sein, wenn man sich das leisten kann, sich keinen Immobilienkredit nimmt sondern einen Sofortkredit und diesen mit einen ersparten kombiniert. Der Sofortkredit ist zwar um einiges teurer, aber was glaubst du was das für den Verkäufer bzw. Makler für einen Eindruck macht, wenn du gleich nach der Besichtigung, ihm in Bar deine Geldscheine vorlegst und meinst: jetzt holen wir den Notar. Natürlich in Bar nicht der komplette Kaufpreis sondern das was du dir vorstellst.
o)Recherchieren wie lange die Immobilie schon am Markt ist, wenn sie schon länger am Markt ist, besteht besserer Verhandlungsspielraum.
Das mit dem Bargeld wird nicht klappen, heutzutage wollen viele Autohäuser nichtmal das du dein Auto bar bezahlst.
Aasgeier
Finde das schon traurig das da mit k gerechnet wird und nicht tausend
Hä? Also k steht für Kilo, was wiederum für tausend steht. Du sagst ja auch nicht hundert Tausendmeter sondern 100 Kilometer
Eeehhh!
Warum soll der Vk das günstiger anbieten wenn die Bank die Zinsen ändert?
Die Zinsrate hängt vom verhältniss des Käufers/Kreditnehmers zur Bank ab.
Der VK hat damit nix zu tun.
Es gibt ja auch Käufer die keinen Kredit brauchen.
Der Wert der Immo hängt vom Markt ab. Die Bank bewertet die Immo vor Kredit gabe. Zinsen haben nix mit dem Preis zu tun.
Der Wert der Immo hängt vom Markt ab. Und der Markt sind mögliche Käufer. Für diese rechnet sich bei gleichem Kaufpreis eine Immobilie bei 0,5% Zins viel eher als bei 4% Zins. Ebenso für Selbstnutzer - Bei 600.000€ Finanzierung zahlst Du bei 4% Zins anfangs 2000€/Monat nur an Zinsen. Da lässt sich auch einiges für mieten …
@@byeventura4858 Wenn man sich nur 250 Euro p.M. an Zins leisten kann (0,5% bei 600.000 Finanzierung), dann kann man bei 4% eben nur noch 75.000 Euro finanzieren. Wer vor 5 Jahren eine solche Finanzierung gemacht hat, steht bei Ablauf der Zinsbindung möglicherweise auch ohne Hemd und Hose da. Es kommt immer darauf an, wieviel Prozent die 600.000 Euro als Fremdkapital sind. Wenn es für ein vermietetes MFH ist, das 4 Millionen kostet (15% Fremdkapital), sieht die Sache ganz anders aus, als bei einem EFH mit 100% Finanzierung und einem Allein-Verdiener.