Pourriez vous m'expliquer comment augmenter sans fin ses revenus locatifs, sachant qu'on achète a crédit et que les sommes des loyers sont comptabilisées dans notre impôt sur le revenu ? Au bout de quelques biens loués les impôts deviennent totalement délirants alors qu'on continue de payer les crédits !
Je me permets de faire un retour d'expérience sur la loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation est de la m... Je suis en plein là dedans. Maintenant que ma situation a changé, je paie moins d'impôts qu'au début de l'investissement, je voudrais me séparer mais impossible à moins de perdre une grosse somme : on est presque obligé de revendre déjà loué puisque derrière vous devez rembourser votre crédit, et dans ce cas attendez-vous à une forte décote, d'autant plus que le bien est surpayé par rapport au semi-récent. Les simulations ne prennent en compte l'économie d'impôts (qui peut varier si votre situation change) et jamais la décote potentielle, ni même ce qui se passe après 9 ou 12 ans, ni les frais d'agence à la revente (si vous ne revendez pas par vous même) ce qui fausse la rentabilité réelle, . Ne comptez pas revendre au bout de 6 ans, vous êtes forcément perdant en étudiant de près les flux de trésorerie : vous n'aurez pas encaissé assez de loyer pour combler les frais d'hypothèque, de courtier, de dossier bancaire et les intérêts du prêt. Il n'y a qu'au bout de 12 ans que vous pouvez espérer être à l'équilibre en incluant une décote et des frais d'agence de revente. Ce dispositif de défiscalisation est pire que le PER, qui lui-même est inintéressant mais a le mérite de pouvoir être interrompu quand on le souhaite.
Le pinel est intéressant si l'on a un bon salaire. 1/ on construit 2 maisons. On habite la 1ere le temps de la défiscalisation et on loue la deuxième en pinel. Au terme de l avantage fiscal on vend la RP en empochant la plus value et on va vivre ds la deuxième. 😉
Je trouve que vous faites énormément de raccourcis. Vous dites que les loyers Pinel sont plafonnés et qu'ils sont de facto en-dessous du marché : c'est faux! Il est en plus malhonnête de ne pas expliquer qu'il est possible de désolidariser le prix de la place de parking du dispositif Pinel afin de palier à une éventuelle baisse de loyer si toutefois le plafonnement de loyer était impacté. Vous dites "une rentabilité négative", j'imagine que vous avez du mal vous expliquer, mais une rentabilité locative amènerait à dire que vous payez un locataire pour qu'il puisse occuper votre logement. Un investissement dans le neuf est la garantie de générer des loyers à la hauteur du plafonnement autorisé sans avoir à se soucier de tous les aléas que l'on pourrait avoir dans l'ancien notamment liés aux copropriétés. Vous parlez beaucoup de prix d'achat à l'instant T mais qu'en est-il des dépenses faites après l'achat d'un appartement dans l'ancien ainsi que sur la durée totale de détention du bien? Bien que vous proposez visiblement à vos clients du LMNP au régime réel et que l'on va pouvoir neutraliser l'impôt sur les revenus BIC générés grâce notamment à toutes ses dépenses éventuelles, elles sont tout de même payés par l'investisseur, non? Un conseil, avant de vouloir faire des vidéos sur UA-cam, allez voir un orthophoniste. A bon entendeur
C’est abusé le manque de connaissance de cette loi qui est l’arme absolue pour développer son patrimoine tout en économisant des impôts Il nous faut surtout pas vendre son appartement en des fisc au bout de ses 12 ans parce que ça reste un bien immobilier avant tout et qu’après les 12 ans on peut le mettre en LMNP Donc quand on fait les comptes on achète 30 % plus cher effectivement par rapport à l’ancien mais 21 % sur 12 ans d’économie d’impôt puis on passe de 2,5 % des frais de notaire par rapport à 8 % en général Donc on est bien à à peine 23 % de plus qu’un appartement dans l’ancien à la seule différence c’est que au bout de votre crédit de 20 ans l’appartement dans le neuf n’aura que 20 ans et l’ancien aura beaucoup plus que ça ce qui vous garantit un prêt travaux et votre rendement directement baissé par la réparation d’un ascenseur le ravalement de façade la toiture et j’en passe Et même à la revente si on fait une moins values un peu ou que on le revend au même prix grâce a l’économie d’impôt on a quoi qu’il arrive gagner sur tous les fronts quand on a des gens qui paye 30 000 € d’impôts parents j’aimerais bien savoir quel est le placement ou quel est l’investissement immobilier que vous me préconisez pour effacer au mieux que la loi Pinel pour eux je suis curieux de votre réponse
Il est même préférable de passer le bien en LMNP à la fin de la neuvième année étant donnée que la réduction passe de 2% à 1% pour le 10, 11 et 12ème année, l'effort d'épargne est trop important...
@@brissou5979 encore faut-il que le locataire soit parti. Si c'est un bien qui était dans votre ville et qui correspond.à vos besoin vous pouvez même aller y habiter. Je suis en plein dans la problématique. Je me suis trop endetté pour du Pinel et mon imposition depuis le début de l'investissement. Mon reste à vivre est suffisant. En me renseignant, je perds de l'argent si je revends maintenant. J'espère pouvoir garder les biens. L'ennui, en le passant en LMNP, vous devrez encore faire un effort d'investissement. Est-ce que ça en vaut le coup ? Je ne crois pas, le turn over de locataire risque d'être plus fréquent. Pourquoi pas le louer nu à loyer déplafonné ?
Le pire c'est qu'ils (les promoteurs) ne parlent absolument jamais de la TMI et de la csg crds appliqué sur les revenus fonciers à la fin de l'année fiscale de votre location "nu" *(je rappelle que en neuf, on amortit mm pas le bien ou les travaux car c'est une création... ) Quand on est à 30 ou 41 % et la csg crds 17,2 ça pique sur 10k de revenus locatifs.. alors qu'on a des charges à payer en face en tant que propriétaire-bailleur. Une vraie passoire financièrement par rapport au bien mais bon chacun à ses raisons d'investir hein 😅
Je suis d'accord avec vous. Beaucoup de confrères n'expliquent pas aux clients que les revenus fonciers générés se greffent sur leur TMI la plus haute et viendra s'ajouter la CSG de 17.2%. Néanmoins, ça n'en fait pas un mauvais investissement, on peut très bien avoir des investissement Pinel avec un effort d'épargne de 150 à 250€ par mois tout en prenant en compte toutes les charges afférentes (gestion locative, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, GLI, mensualité...)
@@brissou5979 C'est possible dans quelques rares cas. Mais bon j'estime qu'un investissement locatif qui vous fait sortir de la trésorerie personnelle pour faire face aux dépenses afférentes à un bien ou un ensemble de biens (SAUF si vous êtes dans un emplacement qui prend en valeur donc axée sur du patrimoniale) n'en est pas un mais plutôt une dette... Je trouve ça un peu particulier de faire un effort pour faire loger quelqu'un ou une famille dans son propre bien. C'est comme si on détenait une société commerciale et que l'entrepreneur paye de sa poche pour que ces clients utilisent ses biens et services qu'il propose. Ça n'a selon moi pas de sens dans un business plan, après on sait que les banquiers et les promoteurs sont aussi là pour leurs intérêts à eux, quitte à sacrifier celui des clients acheteurs...
@@jonathanmulumba77 admettons que vous achetez un bien dans l'ancien disons 100 000 avec les frais de notaire dans une passoire énergétique, que vous retapez vous allez faire des travaux de 40 0000. Espérez-vous trouver un pigeon qui vous le rachète 200 000 sachant que du neuf se construit à côté ? Réponse non : vous le braderez à 120 000, vous aurez perdu de l'argent.
@@nicolasgmarseille3631 Bonsoir, Franchement cela dépend de la stratégie envisagée lors du projets. Il existe des biens où il suffit de faire une extension (avec un étage ou une diminution de la taille du jardin pour ajouter de la surface habitable) , ou créer des pièces en transformant un F3 en F4 ou faire de la division d'un lot en plusieurs que l'on peut exploiter un certain temps (courte durée ou colocation ou location meublée) puis revendre par la suite à des acheteurs. Et du coup en tirer à minima, le montant de 200 000 euros avec de l'immobilier ancien.
@@jonathanmulumba77 évidemment vos exemples ne sont pas à la portée du premier venu. Par exemple, pour les extensions encore faut-il obtenir un permis de construire, les financements etc. C'est un métier. Quant à la collocation après l'avoir expérimenté ça ne marche pas. Généralement quand un des colocataires s'en va, les autres suivent, car aucun ne veut être solidaire du loyer.
Est-ce un bon plan d'investir a l'étranger ? Tous mes conseils dans cette vidéo => ua-cam.com/video/Vrjq6T4LeFc/v-deo.html
Merci à la fonctionnalité vitesse X2 :'D
Pourriez vous m'expliquer comment augmenter sans fin ses revenus locatifs, sachant qu'on achète a crédit et que les sommes des loyers sont comptabilisées dans notre impôt sur le revenu ? Au bout de quelques biens loués les impôts deviennent totalement délirants alors qu'on continue de payer les crédits !
il te faut bien une stratégie fiscale.Souvent les personnes qui achète de l’ancien font de travaux histoire de réduire leur impôt.
Je me permets de faire un retour d'expérience sur la loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation est de la m... Je suis en plein là dedans. Maintenant que ma situation a changé, je paie moins d'impôts qu'au début de l'investissement, je voudrais me séparer mais impossible à moins de perdre une grosse somme : on est presque obligé de revendre déjà loué puisque derrière vous devez rembourser votre crédit, et dans ce cas attendez-vous à une forte décote, d'autant plus que le bien est surpayé par rapport au semi-récent. Les simulations ne prennent en compte l'économie d'impôts (qui peut varier si votre situation change) et jamais la décote potentielle, ni même ce qui se passe après 9 ou 12 ans, ni les frais d'agence à la revente (si vous ne revendez pas par vous même) ce qui fausse la rentabilité réelle, . Ne comptez pas revendre au bout de 6 ans, vous êtes forcément perdant en étudiant de près les flux de trésorerie : vous n'aurez pas encaissé assez de loyer pour combler les frais d'hypothèque, de courtier, de dossier bancaire et les intérêts du prêt. Il n'y a qu'au bout de 12 ans que vous pouvez espérer être à l'équilibre en incluant une décote et des frais d'agence de revente. Ce dispositif de défiscalisation est pire que le PER, qui lui-même est inintéressant mais a le mérite de pouvoir être interrompu quand on le souhaite.
Bonne video effectivement il vaut mieux acheter dans l'ancien que dans le neuf c'est évident...
Pas pour tout le monde malheureusement :)
Et merci pour le retour.
Mickael
moins d’impôts, moins de frais de notaire ça peut être avantageux.
Le pinel est intéressant si l'on a un bon salaire. 1/ on construit 2 maisons. On habite la 1ere le temps de la défiscalisation et on loue la deuxième en pinel. Au terme de l avantage fiscal on vend la RP en empochant la plus value et on va vivre ds la deuxième. 😉
Yannick T. Oula ça fait beaucoup de “si” et de “condition” 😂 c’est assez représentatif !
@@Investissementlocatif c'est une stratégie parmis tant d'autres que j'ai vu bien fonctionner ...😊
Merci pour ces vidéos Mickael ! Bonne présentation et les messages sont clairs. Je m'abonne 🙂
Merci beaucoup !
ça confirme ce que je pensais.
Tant mieux ! ;)
Merci pour cet éclaircissement
Merci pour cette vidéo, cela me permet d'y voir plus clair 👍
Je trouve que vous faites énormément de raccourcis.
Vous dites que les loyers Pinel sont plafonnés et qu'ils sont de facto en-dessous du marché : c'est faux! Il est en plus malhonnête de ne pas expliquer qu'il est possible de désolidariser le prix de la place de parking du dispositif Pinel afin de palier à une éventuelle baisse de loyer si toutefois le plafonnement de loyer était impacté.
Vous dites "une rentabilité négative", j'imagine que vous avez du mal vous expliquer, mais une rentabilité locative amènerait à dire que vous payez un locataire pour qu'il puisse occuper votre logement.
Un investissement dans le neuf est la garantie de générer des loyers à la hauteur du plafonnement autorisé sans avoir à se soucier de tous les aléas que l'on pourrait avoir dans l'ancien notamment liés aux copropriétés.
Vous parlez beaucoup de prix d'achat à l'instant T mais qu'en est-il des dépenses faites après l'achat d'un appartement dans l'ancien ainsi que sur la durée totale de détention du bien? Bien que vous proposez visiblement à vos clients du LMNP au régime réel et que l'on va pouvoir neutraliser l'impôt sur les revenus BIC générés grâce notamment à toutes ses dépenses éventuelles, elles sont tout de même payés par l'investisseur, non?
Un conseil, avant de vouloir faire des vidéos sur UA-cam, allez voir un orthophoniste.
A bon entendeur
C’est abusé le manque de connaissance de cette loi qui est l’arme absolue pour développer son patrimoine tout en économisant des impôts
Il nous faut surtout pas vendre son appartement en des fisc au bout de ses 12 ans parce que ça reste un bien immobilier avant tout et qu’après les 12 ans on peut le mettre en LMNP
Donc quand on fait les comptes on achète 30 % plus cher effectivement par rapport à l’ancien mais 21 % sur 12 ans d’économie d’impôt puis on passe de 2,5 % des frais de notaire par rapport à 8 % en général
Donc on est bien à à peine 23 % de plus qu’un appartement dans l’ancien à la seule différence c’est que au bout de votre crédit de 20 ans l’appartement dans le neuf n’aura que 20 ans et l’ancien aura beaucoup plus que ça ce qui vous garantit un prêt travaux et votre rendement directement baissé par la réparation d’un ascenseur le ravalement de façade la toiture et j’en passe
Et même à la revente si on fait une moins values un peu ou que on le revend au même prix grâce a l’économie d’impôt on a quoi qu’il arrive gagner sur tous les fronts quand on a des gens qui paye 30 000 € d’impôts parents j’aimerais bien savoir quel est le placement ou quel est l’investissement immobilier que vous me préconisez pour effacer au mieux que la loi Pinel pour eux je suis curieux de votre réponse
Il est même préférable de passer le bien en LMNP à la fin de la neuvième année étant donnée que la réduction passe de 2% à 1% pour le 10, 11 et 12ème année, l'effort d'épargne est trop important...
@@brissou5979 encore faut-il que le locataire soit parti. Si c'est un bien qui était dans votre ville et qui correspond.à vos besoin vous pouvez même aller y habiter. Je suis en plein dans la problématique. Je me suis trop endetté pour du Pinel et mon imposition depuis le début de l'investissement. Mon reste à vivre est suffisant. En me renseignant, je perds de l'argent si je revends maintenant. J'espère pouvoir garder les biens. L'ennui, en le passant en LMNP, vous devrez encore faire un effort d'investissement. Est-ce que ça en vaut le coup ? Je ne crois pas, le turn over de locataire risque d'être plus fréquent. Pourquoi pas le louer nu à loyer déplafonné ?
Le pire c'est qu'ils (les promoteurs) ne parlent absolument jamais de la TMI et de la csg crds appliqué sur les revenus fonciers à la fin de l'année fiscale de votre location "nu" *(je rappelle que en neuf, on amortit mm pas le bien ou les travaux car c'est une création... )
Quand on est à 30 ou 41 % et la csg crds 17,2 ça pique sur 10k de revenus locatifs.. alors qu'on a des charges à payer en face en tant que propriétaire-bailleur. Une vraie passoire financièrement par rapport au bien mais bon chacun à ses raisons d'investir hein 😅
Je suis d'accord avec vous. Beaucoup de confrères n'expliquent pas aux clients que les revenus fonciers générés se greffent sur leur TMI la plus haute et viendra s'ajouter la CSG de 17.2%.
Néanmoins, ça n'en fait pas un mauvais investissement, on peut très bien avoir des investissement Pinel avec un effort d'épargne de 150 à 250€ par mois tout en prenant en compte toutes les charges afférentes (gestion locative, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, GLI, mensualité...)
@@brissou5979 C'est possible dans quelques rares cas. Mais bon j'estime qu'un investissement locatif qui vous fait sortir de la trésorerie personnelle pour faire face aux dépenses afférentes à un bien ou un ensemble de biens (SAUF si vous êtes dans un emplacement qui prend en valeur donc axée sur du patrimoniale) n'en est pas un mais plutôt une dette... Je trouve ça un peu particulier de faire un effort pour faire loger quelqu'un ou une famille dans son propre bien.
C'est comme si on détenait une société commerciale et que l'entrepreneur paye de sa poche pour que ces clients utilisent ses biens et services qu'il propose. Ça n'a selon moi pas de sens dans un business plan, après on sait que les banquiers et les promoteurs sont aussi là pour leurs intérêts à eux, quitte à sacrifier celui des clients acheteurs...
@@jonathanmulumba77 admettons que vous achetez un bien dans l'ancien disons 100 000 avec les frais de notaire dans une passoire énergétique, que vous retapez vous allez faire des travaux de 40 0000. Espérez-vous trouver un pigeon qui vous le rachète 200 000 sachant que du neuf se construit à côté ? Réponse non : vous le braderez à 120 000, vous aurez perdu de l'argent.
@@nicolasgmarseille3631 Bonsoir,
Franchement cela dépend de la stratégie envisagée lors du projets.
Il existe des biens où il suffit de faire une extension (avec un étage ou une diminution de la taille du jardin pour ajouter de la surface habitable) , ou créer des pièces en transformant un F3 en F4 ou faire de la division d'un lot en plusieurs que l'on peut exploiter un certain temps (courte durée ou colocation ou location meublée) puis revendre par la suite à des acheteurs.
Et du coup en tirer à minima, le montant de 200 000 euros avec de l'immobilier ancien.
@@jonathanmulumba77 évidemment vos exemples ne sont pas à la portée du premier venu. Par exemple, pour les extensions encore faut-il obtenir un permis de construire, les financements etc. C'est un métier. Quant à la collocation après l'avoir expérimenté ça ne marche pas. Généralement quand un des colocataires s'en va, les autres suivent, car aucun ne veut être solidaire du loyer.
C est une blague ou le mec veut nous faire peter un cable
non mais c'est vrai que le débit était lent en 2018 ! Depuis j'ai progressé ;)
Superb merci pour l explication loi pinel arnaque