“LA RÉSIDENCE PRINCIPALE” : LES FAUSSES CROYANCES 2
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- Опубліковано 29 сер 2024
- Une vidéo essentielle et nécessaire sur une fausse croyance absurde ( Ne pas acheter sa "Résidence Principale") répandue et véhiculée par beaucoup de coachs immobiliers et beaucoup d'adeptes de Robert Kiyosaki et de son ouvrage "Pere Riche Père Pauvre"
Nous évoquerons les raisons de ce discours vendue comme une vérité absolue puis procéderons à une étude de cas précise de 2 investisseurs immobiliers, l'un étant locataire de sa RP, l'autre étant propriétaire...
Nous prendrons évidement en compte les dépenses qu'occasionnent la vie de propriétaire de sa RP et la capacité d'emprunt supérieure du "locataire"...
Pourtant les résultats et les chiffres ne laisseront aucun doute sur le crédit qu'un investisseur doit donner à ce discours...
Les nombreux avantages d'être propriétaire seront étayées.
Bonne Vidéo
A bientôt
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VDV
Le savoir pour tous
#residenceprincipale
#faussecroyance
#kiyosakiatort
Je confirme tout ce qui a été dit !
J’ai acheté un appartement en RP en 2016, je suis sorti au bout de 4 ans avec une grosse plus value. Je suis en train de réinvestir cette PV dans un nouveau projet de RP (surélévation avec dépôt de permis), et je sortirai avec une très belle PV dans 3-4 sans payer d’impôt ...
Je connais beaucoup de personnes qui font ça depuis des années en changeant de RP tous les 3/4 ans
Alors oui, on n’a pas cette fameuse liberté financière mais en trois fois on a construit un patrimoine bien plus important que par de la location en évitant la gestion des locataires et autres problèmes lié à ce type d’investissement
Tout est dit ...
C'est bien en effet mais attention toutefois à l'administration fiscale...
@@michaelpantaleo3281 oui attention au risque de requalif il faut que le tout soit cohérent ...tous les 3/4 ans ça peut être cohérent surtout si l’évolution de notre vie privée légitime des changements de logements👍
@@michaelpantaleo3281 A chaque fois, pour toute chose c'est une question de dosage ...
J'ai 20 ans pour faire cette stratégie tout en faisant attention a l'administration fiscale
Enfin un informateur qui n’est pas formatéCe que tu dis est très pertinent
Un grand merci, cette question me taraudait l'esprit depuis plusieurs semaines !
Tous les coachs - influenceurs racontent n’importe quoi à ce sujet ..
Je pense qu'il faut plutôt comprendre R. Kiyosaki de la manière où acheter une résidence principale "luxueuse" ou qui plombe la capacité d'emprunt ne doit pas être l'objectif. C'est à dire qu'il ne faut pas tout miser sur sa résidence principale (ce que font certaines personnes sur Paris) sinon après on ne peut plus acheter de bien car on a un crédit sur 25 ans à rembourser (je connais plein de personnes qui veulent acheter un appart qui est "le projet de leur vie"). Il faut donc acheter sa résidence principale, avec un prix raisonnable, et en // ou quelques années plus tard investir dans un bien locatif. Après je ne suis pas un expert non plus :D
Je partage cette vision 👍👌
C exactement ca robert n interdit pas la rp mais ajoute la precision que tu reprends
Franchement je te félicite et remercie pour toutes les connaissances que tu transmets avec bienveillance et passion.
Je suis en école d’ingénieur du bâtiment (alternant dans une major du BTP en tant que conducteur de travaux) et je pense que des connaissances comme les tiennes sont une mine d’or pour les jeunes FUTUR investisseur.
Je pense même que tu devrais enseigner puisque tu es d’une très grande pédagogie (ça manque de nos jours en école d’ingénieur…).
Grâce à toi je peux me former sur l’immobilier (ce que malheureusement mon école ne fait pas mais préfère nous former sur des sujets totalement futiles et inintéressants bref…)
Grâce à toi je peux voir l’avenir autrement que part les visions classiques de la société (achat de son logement principal puis attendre puis acheter un appart à mettre en location…).
J’ai d’ailleurs une question concernant l’achat revente de sa RP.
Si j’achète ma RP 150 000€ et fait 25 000€ de travaux et que je revend disons 1 ans plus tard (a cause de mon métier je suis emmené à changer de ville 1 fois par ans en moyenne) je fais une PV de 20 000€. Cette PV est exonérée d’impôt.
Les 20 000€ vont directement sur mon compte mais est-ce que je suis taxé sur autre chose sachant que je suis en déficit financière (mensualité + travaux….).
Si je comprends bien il a quand même la taxe foncière a payer ?
J’espère que ma question est pertinente.
Salut merci pour ton message très touchant. En RP ta PV est exonérée totalement de taxation quelque soit les travaux ou autre que tu as réalisé pas d’impact. En revanche la taxe foncière pendant que le bien est à toi est à ta charge quelque soit tes dépenses en travaux aussi.
Excellente vidéo, Robert kyosaki que je respecte beaucoup évidemment mais ( époque pays fiscalité différente) font que je suis en total désaccord avec lui sur ce point.. Ce qui me dérange c'est un coach ( qui souvent pratique pas ou peu) répète bêtement et sagement ce qu'il a entendu ou lu de son mentor.. Tout ceux qui pratiquent savent que c'est souvent la grosse plus value réalisé en rp exonérée totale qui nous a lancer. Donc acheter une RP ( lorsque elle est bien achetée ne pas céder aux caprices du sauna intégré pour 40k de plus 😂) est encore et on ne sait pour combien de temps l'une des meilleures niches ( ne pas vendre en marché baissier et je déconseille le prêt relais trop oppressant en cas de turbulences)
Ce qui me frappe chez ces coach c'est que dans leurs discours, en restant locataire c'est la possibilité de se faire financer à vie en illimité !! Comme si la banque ne prenait pas en charges le loyer payé pour cette location 🤦♂️ bref les communautés de ces coach de lifestyle commencent à se rendre compte une fois sur le terrain et après avoir loué leur propre t3 que finalement la banque se demande pourquoi n'ont ils pas de RP ah ba merde 😅 ( n'achetez pas votre rp si vous bénéficier d'un logement gratuit pompiers armée etc) bien évidemment dans ce cas là banque comprendra.. Mes salutations à tous et bravo VDV 😉
Salut mehdi, et merci pour l’attention que tu as donné à cette analyse 🙏
Je suis d’accord en tout point avec ton retour et ça fait plaisir que certains coachs aient ce discours de bon sens💪
À très bientôt biz à Marrakech 😉
Enfin! Courtier de métier, j'accompagne au quotidien des investisseurs qui ne comprennent pas que c'est absurde de ne pas acheter leur RP.
Merci pour le support que j'enverrai à mes clients et amis!
Merci beaucoup 🙏
Les taux sont ceux de l’époque de la video mais les conclusions de la demonstration n’en seraient pas changées avec les taux actuels
À bientôt
Ah enfin quelqu'un qui résume parfaitement ce que je pense... Je suis propriétaire de ma RP et je l'assume et le revendique... Ma maison est payée depuis 5 ans et plus de crédit... Et pour investir ça aide !
Merci 🙏
Bravo pour ta réussite 💪
Merci VDV pour tes vidéos toujours extrêmement bien construites et pertinentes !
Je me permets une remarque car il me semble que la démonstration oublie un point très important : Le propriétaire a du payer des frais de notaire et probablement d'agence que le locataire n'a pas payé.
Il me semble que ça modère quand même pas mal les conclusions : avec un bien à 200k, il y aurait 15k de frais de notaire et 10k de frais d'agence donc pas d'enrichissement supplémentaire du propriétaire dans le scénario vente au bout de 10ans . En revanche je te suis sur le gain du propriétaire sur les scénarios plus LT.
N'hésite pas à me dire si c'est moi qui manque qqchose dans mon raisonnement. Je suis en région parisienne et je trouve difficile d'amortir les frais de notaires + d'agence + charges de copro avec un scénario sans PV...
Merci encore pour ton contenu, je suis très fan de ton travail !!
Bonjour et merci pour ton commentaire.
Dans ces comparaisons j’ai pris l’hypothèse d’une dépense globale de tel montant et en effet les frais de notaire sont à prendre en compte. Et plus on vend tôt moins on a amorti le capital réel du bien. Par contre, je n’ai pris aucune PV et c’est clairement pas la tendance globale de l’immobilier, surtout j’ai commis une légère erreur très favorable dans les calculs pour le locataire. En effet j’ai pris la totalité de sa capacité supplémentaire à emprunter alors que j’aurai dû pendre seulement 35% de ce Delta (reco HCSF) ce qui accentue les écarts constatés…
Ravie d'être tombée sur votre vidéo, qui m'a un peu remis les pendules à l'heure (j'avais été plutôt convaincue par le discours "investissement locatif d'abord, RP ensuite") ! Cependant, j'ai quelques remarques / questions (bienveillantes, pour bien comprendre) :
- Vous dites que Christophe devra payer un loyer à vie, mais pourquoi ? Il n'est pas évoqué la possibilité (tout de même très probable) que le salaire de Christophe augmente (peut être même considérablement) et qu'il puisse après 1 ou plusieurs achats locatifs, acheter sa résidence principale. Même en ne considérant que 70% des loyers, s'il touche de bons revenus, pourquoi serait-il bloqués ?
- Le facteur de l'âge : pas du tout évoqué non plus, mais à mon sens commencer par du locatif à 45 ans quand on a déjà des enfants et atteint un salaire relativement élevé vs son métier/ secteur si on est pas propriétaire de sa RP, ça n'a rien à voir avec un jeune de 25 ans qui investit en locatif intelligemment puis achète sa RP après, par exemple en étant en couple disons à la trentaine, avant d'accueillir des enfants (parcours très cliché mais vous m'avez compris). Dans ce cas là, ne sort-il pas finalement gagnant ? ou aurait-il quand même mieux fallu qu'il achète une (petite) RP en attendant la plus value et la mettre en loc s'il veut en acheter une autre en couple ?
Merci d'avance pour vos réponse et pour ce contenu de qualité !
Ca parait tellement évident, d'une part un crédit fixe sur 25ans, d'autre part un loyer qui subit l'inflation (ou la dévaluation de notre monnaie fiduciaire), merci de l'avoir dit haut et fort ! C'est d'ailleurs une des 1eres choses qu'on apprend à nos enfants. (quand on rembourse un crédit immo)
🙏🙏
Enfin un discours qui change... Robert K Oui c'est bien, mais au vu des chiffres exposés, je ne regrette pas l'achat de ma RP.
👍👍
Bravo! Tellement pertinent! Certains coachs doivent transpirer... rien ne résiste à cette belle démonstration et au bon sens. Bonne continuation
Merci Julien 👌🙏👍
Merci SALVA MARTIN pour ta vidéo que je vais partager avec mes détracteurs qui sont toujours locataire pour certains car ça me confirme que j'avais pris la bonne décision il y a plus 20 ans mais ça ne m'a pas empêché d'investir dans d'autres projets à côté et ça m'a même boosté car je n'avais pratiquement plus rien à payer pour me loger.👍
Salut, oui c’est mathématique et je nai même pas pris en compte la Plus value.
Parfois on a pas le choix d’être locataire mais il faut simplement prendre en compte que c’est une situation à éviter sur le long terme ;)
Bonjour vdv
Merci pour le partage du message. Je suis un investisseur modeste mais quand je vois tous les vendeurs de rêves je suis enfin content de trouver du contenue avec du sens. Et comme tu dis très bien à chacun sa stratégie.
Concernant le support: en axe d’amélioration je noterai les écritures rouges ni sont pas très visible selon l’écran 😀.
Bonne continuation
Oui le rendu est différent des slides que j’utilise lorsque ça passe en vidéo. Je serai vigilant :(
Juste bravo ! Je ne comprends pas les personnes qui ont mis un "dislike". Enfin si je comprends, cela doit être un professionnel de la formation immo qui est passé par là ...
Merci Mickael ;)
Je ne peux pas plaire à tout le monde mais j apprécie quand les personnes en désaccord viennent s’exprimer.
Globalement je pense que la plupart comprennent mon message 👌
Les dislike ce sont les vendeurs de rêves 🤗 :D
Et comme ils sont assez nombreux ;)
C'est tellement vrai que la RP est un facteur enrichissant, et encore davantage si vous avez des compétences (qui s'apprend au fur et à mesure) dans les travaux de rénovation. J'ai un ami d'enfance qui, malgré être en couple et deux enfants en bas âge, ont acheté une maison habitable mais vétuste au prix de 85 000€, petit à petit ils l'ont amélioré, ça lui a coûté quelques chose comme 10 000€ de matériaux, ils l'ont revendu net 125 000€. Avec la plus value dégagé et l'emprunt en partie remboursé, ils y était resté 5 ans il devait resté entre 60 et 70 000€ à rembourser, ils ont acheté un pavillon avec grand terrain, toujours dans le même principe, vétuste et de grands combles aménageables tout frais compris au prix de 134 000€, nous voilà 4 ans plus tard, il a entièrement rénové cette habitation, créé trois chambres et une salle de bain dans les combles, dépensé un peu moins de 20 000€ de matériaux, aujourd'hui son bien est estimé très facilement 250 000€ s'il serait pressé de vendre. Je vous laisse faire les calculs. Et tout ceci ne se passe pas dans une grande ville mais dans un village de 1500 habitants environ. Après il n'a pas peur de se salir les mains et ses week-end il les passent à améliorer son bien et pas des barbecues entre potes.
Tout à fait Jimmy, c’est un levier très intéressant et exonéré de Taxation qui si bien utilisé peut changer radicalement la vie d’un investisseur 👍
@@VDVSALVA c'est aussi une façon sur le long terme de pouvoir acheter le type de propriété de ses rêves grâce au plus values grandissantes de projets en projets, à l'époque mon ami ne pouvais pas se permettre un emprunt de 300k € mais maintenant s'il le souhaite, il pourrait récupérer de la vente 130k € minimum plus value + une partie du prêt remboursé, il lui aura fallu un peu moins de 10ans pour avoir un capital latent de ce montant, et s'il souhaite s'acheter une maison de 300k, il sera moins bloqué par les banques. Et quand bien même si c'est limite, alors qu'il attend encore 2 ou 3 ans que le capital s'amorti encore pour devoir emprunter moins finalement à la banque. La RP c'est vraiment un outil formidable de richesse, surtout à ce niveau, par contre, je suis entouré de jeunes collègues de travail qui tout juste en CDI cherchent tout de suite à faire bâtir, acheter du neuf, alors que l'on sait que la plupart vont se faire financer à 110% faute de moyens d'apporter, le neuf subit une petite décote et les frais d'acquisitions prennent quelques années à s'amortir. C'est un risque à mon sens qu'ils prennent car entre temps ils peuvent ne plus s'entendre et se séparer ou pour toute autre raison devoir revendre. Il serait difficile pour eux de vendre au moins au prix pour ne pas perdre d'argent. Dans l'ancien, pas ce problème, les négociations d'achat son plus simple puisqu'il y a matière à argumenter, et parfois c'est pas grand chose, un bon coup de blanc partout, ça illumine la maison et ça prend de la valeur et ça se vend plus vite, bon c'est vrai que c'est aussi un peu plus que ça, mais c'est loin d'être des travaux insurmontable pour tout un chacun avec un minimum de notions de rénovations que l'on trouve aisément sur Internet.
Bonsoir on peut toutefois admettre que l’achat d’une RP est un levier d’enrichissement pertinent et contredire la pensée unique de la majorité des coachs.
L’actualité bancaire donne encore plus raison à cette vidéo tant la RP est devenue un élément prépondérant du scoring bancaire aujourd’hui.
Encore une superbe vidéo ! ça fait un moment que j’attendais une analyse sur cette histoire de résidence principale… un grand merci d’avoir pris le temps de construire un argumentaire clair et chiffré pour ouvrir les yeux aux gens !
Merci pour ton retour :-)
Merci infiniment toute ma gratitude que de bons sens ça fait plaisir de pouvoir trancher et confirmer son choix d'RP pour commencer étant encore chez mes parents et en apprentissage :)
Merci Rémi :-)
J'adore la phrase "quel intérêt d'être rentier immo si on vit chez papa/maman?". Le fond du sujet c'est que les gourous de l'immo ciblent un public jeune, plutôt sous diplômé, et réceptif aux promesses d'une vie facile. S'ils préconisent de d'abord acheter la RP, ils vont perdre une majorité de leur clients ...
Je plussoie 👌
Bonjour,
Toujours cet argument du cas particulier de Paris. Je l’ai évoqué justement dans la vidéo. Pour autant pensez vous que tous ceux qui travaillent à Paris y vivent ? La réponse est non.
La réalité est tout autre justement parce que l’accès au logement à Paris que ce soit en propriété MAIS aussi en location est très élevé.
- Autre élément qui semble vous échapper: comment quelqu un qui paie 1000€/mois pourrait il se libérer financièrement avec des cash flow quand déjà 1000€ sont pris en charges par la banque 👀🤷♂️?
Pourquoi ne pas s’éloigner un peu et mettre 1000€ dans un crédit et profiter comme beaucoup de franciliens d’une belle PV ou à minima d’un remboursement de capital que n’a pas le locataire.
J’attends votre démonstration chiffrée et réaliste sur un locataire qui verse 1000€ de loyer et qui parvient à emprunter suffisamment pour devenir libre financièrement avec du cash flow. ( indice il va falloir qu il ait un énorme salaire rien que pour se postionner sur UN investissement locatif)
- Dans mon exemple le propriétaire paie 767€/mois pour un bien d’une valeur avec frais de notaire de 200k soit 184k hors FN.
Celui qui paie 650€ pour être locataire si il vit dans un bien identique cela signifie que la rentabilité de son proprietaire est de 650x12/200 = 3,9% brute alors imaginez si la valeur de la renta si comme vous le dites le bien est de plus grande valeur ? Quel propriétaire accepte d’aller en dessous de 3% brute avant impôt ?
Soyons sérieux...
De plus quel est l’intérêt detre libre financièrement si vous devez habiter dans la creuse car votre CF ne vous permet pas de vous loger dans la région de votre choix ? Est ce cela liberté ? Croyez moi celui qui est propriétaire de sa RP , investi dans du locatif ( ce qui est possible et plus facile d’ailleurs auprès de banques) et occupe un poste bien rémunéré aura plus de liberté à terme que celui qui est endetté sur 30 ans a quitté son emploi ce qui le bloque pour des invests et qui ne pourra guère compter sur une forte PV à l’arbitrage puisqu il aura effectuer de l’immobilier de rendement dans des zones à forte renta c’est à dire pas les plus attractives...Contrairement à l’autre profil .
Les chiffres ne mentent jamais sauf ceux des réussîtes participantes issues de tableau excel des coachs pour mieux séduire le chaland ;)
@u u vous semblez à priori trop passionné pour comprendre et préférez me traiter de malhonnête.
Reprenons.
Si celui qui a sa RP revend et que le locataire revend son invest locatif ==>
Pourquoi celui qui a sa RP et le locatif plus faible que le locataire ne vendrait t il pas aussi 🤷♂️
D’autres part si le locataire vend son bien locatif il n’y a donc plus le CF supérieur que le proprio a prendre en compte puisqu il ne possède plus le bien.
Le locataire ne transmettra pas sa RP contrairement au propriétaire. Il transmettra ses invest locatif si il les garde ce qui rarement le cas des pratiquants de CF mais il ne transmettra pas sa RP. Le proprio de RP transmettra les 2 ( sa RP et le locatif)
Je veux bien tenter de répondre à vos arguments mais il faut faire preuve de bonne foi.
Concernant la durée, je persiste, depuis les reco HCSF la durée pour du LOCATIF max est généralement de 20 ans. Il existe des exceptions? Parfait alors vous êtes l’exception et obtenez du 25 ans donc le proprio qui investi en locatif investi aussi sur 25 ans.
Vous n’avez tjr pas saisi que les constantes de part et d’autres sont les mêmes et que seul la différence en le profil locataire et propriétaire est étudiée...c’est comme cela qu on procède pour effectuer une comparaison;)
@u u j’ajoute qu à aucun moment je n’affirme que ses loyers baissent 🤷♂️
Ses revenus baisseront à sa retraite puisque c’est en principe le cas, la retraite pour laquelle on a cotisé est plus faible que ses salaires d’activité c’est Simplement mathématique, renseignez vous ;)
Ah oui et le rentier en CF n’aura pas cotisé pour sa retraite il vivra de ses CF mais paiera toujours un loyer ...
Encore une belle vidéo !
Apres on peut mixer; je viens d'acheter une belle maison à côté de Lyon avec deux studios indépendants attenant. Du coup belle résidence principale avec piscine et qualité de vie ++ pour moi et 1200 euros de loyers en lmnp. L'ancien propriétaire est un génie de l'avoir conçu comme ça.
A ajouter à mes 3 apparts en locatif ça commence à faire :-)
Bonjour Clément, effectivement ce type de projet est excellent 👌 bravo à toi 👍👍👍
je suis d'accord !
👌🙏👍
Merci infiniment pour cette vidéo et la démonstration de vos propos.
Avec plaisir 🙏
Excellente vidéo comme d'habitude j'écris rarement des commentaires mais quand c'est qualitatif cela fait plaisir.
Personnellement j'ai commencé par du locatif via une SCI à l'is pour pour garder l'endettement en nom propre vierge pour mon future logement comme je pourrais jouer avec les deux leviers de l'investissement rp et locatif sans que les deux n'entre en compétition pour la capacité d'endettement.
Merci pour ton retour🙏
Oui la stratégie que tu utilises est très judicieuse 👍
Ce sera en replay pour moi, merci d avance
Avec plaisir 🙏
Merci de remettre l’église au centre du village! Contenu excellent et les petites interventions de notre Dieu...donné, rend cette vidéo incontournable 😉 PS: je ne suis pas le seul à pensé que ce bon vieux Robert ne vaut pas plus que notre CW
Salut Eddy, merci pour ton message ;)
De plus en plus de personnes ouvrent les yeux sur beaucoup de choses et c’est pas plus mal👍
Un grand merci pour cette analyse judicieuse, qui plus est étayée par des chiffres.
Pourquoi ne pas s’offrir le luxe de cumuler sur un même bien une stratégie de rentabilité et une stratégie « patrimoniale » : cash-flow pendant x année (6 par exemple, 1ère année d’un abattement fiscal sur la plus value) + enrichissement par capitalisation + plus value éventuelle.
Ça me semble être un combo judicieux : Complément de revenus (si petits soient-ils), une somme relativement conséquente tous les 6 ans (avec l’hypothèse de l’achat d’un bien par an) pour la trésorerie 🤷♂️
Bonjour, j’évoque ce ces précis et pertinent dans la vidéo “le cash flow est une illusion”;)
Merci pour cette vidéo !
Je m'étais effectivement fait la réflexion de comment se loge un investisseur en dehors du fait d'être proprio de sa RP. S'il est locataire, l'argent du loyer est "perdu". Dans le but de gagner de l'argent c'est plutôt moyen comme stratégie...
Après avoir financé une formation que j'ai arrêté de payer, je cherche désormais ma résidence principale
J'ai acheté jeune ma RP et je ne l'ai pas habitée ( travail= changement de villes) quand je suis revenu dans ma ville, je l'ai occupé un temps. J'ai acheté plus grand et puis j'ai loué les 2 pour acheter l'usufruit de mon actuel logement. Je vais maintenant prendre ma plus value sur le premier achat, le temps ayant passé je n'aurait pas de taxation.( et en vieillissant les investissements boursiers sont plus faciles à gérer que l'immobilier)
Mon avis, ce qui me convenait à 20 ans, était trop petit à 40ans (famille) et n'était pas adéquat pour un senior.
Que je paye un crédit ou que j'investisse mes sous, je m'enrichis.
Ce qui est important ( pour moi) c'est de diversifier et de tenir compte de là où l'on est de sa vie : solo, famille, transmission à faire.
Parcours très intéressant, bravo à toi👍
Effectivement les besoins évoluent avec le temps ;)
Je suis entièrement d’accord avec ce que tu dis , grâce à mes achats reventes de RP aujourd’hui j’ai ma RP est entièrement payée à 35 ans , estimée 800K. En parallèle j’ai des autres biens en investissement locatif, mais leur valeur net après crédit déduits est bien moindre… pourtant je n’ai pas chômé ! Donc la RP est bien plus intéressant pour faire de l’argent en ratio temps de travail/argent , je pense que tout dépend également de l’emplacement géographique, les stratégies peuvent être différentes. Merci pour ton analyse car j’ai toujours pensé comme cela
Merci pour ton témoignage Dorian 🙏 et bravo pour ta réussite surtout 👍👍
en effet, impressionnant. ca fait beaucoup t'a fait beaucoup d'achats reventes?
Cette chaine c'est une mine d'or 🤯 encore merci pour le taf ! 👏👍👍
Avec plaisir sam merci beaucoup 👍🙏
Merci de l'avoir mis en démonstration.
La RP n'est pas un problème surtout si c'est bien acheté. Il faut le dire et le répéter 👍🏾
Concernant les exceptions, j'admets que c'est grâce au fait que j'étais logé à titre gratuit chez ma mère que j'ai pu accélérer.
Mais si je n'avais pas eu le choix, j'aurais acheté ma RP sans me mettre en location.
Merci pour ce retour. Tu as parfaitement compris ce qu est mon raisonnement..
Merci pour ce travail, en revanche je suis un peu nuancé sur les moyens utilisés pour votre démonstration. Quelques éléments, en vrac (pas facile de structurer une pensée dans des commentaires YT) :
1) L'écart mensualité d'emprunt et loyer est bien trop faible. En gros, vous accordez 15% d'écarts, alors que dans la vraie vie, on est plutôt à 50%. Evidemment que votre calcul marche avec des montants quasi équivalents.😁
2) Vous n'aimez pas le terme de Cash-flow, mais il est pourtant bien utile : dans vos scenarii 1 et 2, la richesse constatée ne devient supérieure qu'une fois la vente réalisée. Pendant 10 ou 15 ans votre propriétaire de RP a moins de cash que votre investisseur, qui lui peut l'investir. Donc votre écart de richesse fond. Et que dire du 3ème scenario où il ne vend pas : là il a toujours 0 cas, et un beau patrimoine sur le papier. Et il continue à payer des dépenses.
3) Balayer d'un revers de main KIYOSAKI me paraît un peu léger. Personne ne dit qu'il ne faut JAMAIS acheter sa RP, mais plutôt qu'il ne faut pas commencer par cela.
Tout le monde connaît la propension des jeunes couples aux revenus moyens à se jeter sur la RP, sans réfléchir, et à s'endetter au maximum de leurs possibilités pour obtenir le meilleur confort. Viennent ensuite de longues années à trimer pour rembourser, sans aucune marge financière.
C'est pour ces gens-ci que ces théories ont été mises en œuvre : les personnes ne sont jamais raisonnables lorsqu'il s'agit de RP. Et ils en paient longtemps les conséquences.
Bonjour,
L’écart pris me paraît cohérent, et il correspond pour le loyer à 650€ à une renta très basse pour le bailleur du locataire d’ailleurs, donc le choix est plutôt honnête surtout aux taux actuels d’emprunt.
J’ignore d’où vient vos chiffres de 50%, si on se loge à 300€ en locatif l’équivalent en RP ne vaut pas 600€/ mois sur 20 ou 25 soyons sérieux sinon encore une fois le bailleur du locataire a 300€ a un rendement négatif 😅.
Le proprio de RP emprunte lui aussi pour du locatif à côté mais moins tout simplement 28k de mois et l’écart de cash flow générée est pris en compte dans les calculs.
Scénario 1&2 oui l’enrichissement est latent mais une RP se revend et s’arbitre avec une absence de taxe sur la PV, j’ai pris soin de ne prendre aucune PV or si on regarde les 15 dernières années l’immobilier a évolué significativement en 15 ans donc les écarts devraient être encore plus important.
Si toutefois la RP est gardée, il faut bien prendre conscience que pendant toute cette durée la mensualité du crédit est restée fixe la ou le loyer du locataire a pris au moins l’inflation, et qu a près 20 ou 25 le loyer du locataire est probablement plus cher que le crédit du proprio, rajoutons que le bien payé intégralement peut être nanti pour obtenir un prêt hypothécaire et débloquer un endettement contrairement au locataire. Bref il est difficile d infirmer ces chiffres qui ont pris un maximum de précaution.
Commencer par une RP est au contraire un levier d enrichissement puissant à condition évidement de l’acheter intelligemment…
Merci pour ta chaîne. Tu fais un travail très important.
Merci beaucoup Rod 🙏👍
tellement évident . comment les gens peuvent se faire avoir ?
video très explicite , bravo a vous
Merci beaucoup pour votre retour 🙏
Les gens ne se font pas nécessaires avoir. Il s'agit d'un exemple particulier et chacun investit selon sa situation et leur réalité ne correspond pas forcément au exemple. La France ce n'est pas Paris ou la région parisienne mais beaucoup de gens vivent en région parisienne, et vivent longtemps chez leur parent ou en louant de petites surfaces ou en couple ou colocation car les loyers sont importants. Le passage de locataire a propriétaire en idf est souvent très couteux. Raison pour laquelle beaucoup n'achètent pas leur rp en idf et préfèrent allaient faire du locatif hors IDF.
@@Imsennsha c’est mon propos. Paris ou les villes chères nécessitent d’adapter sa stratégie.
Salutations ! Je viens de prendre connaissance de votre chaîne, j'aime beaucoup votre vision !
Je suis pro Robert K et pourtant je n'ai jamais été d'accord sur le fait que la RP est un passif... Le seul moment où elle peut être un passif c'est si on la vend avant d'avoir "amorti" les frais de notaires !
Bonne continuation 👍
Bonjour et merci 👌
Oui je partage votre vision sur la RP 👍
À bientôt
J’aime bien apporter de la contradiction mais c’est impossible avec VDV... Une fois de plus je valide tout ce qui est dit ... J’ai acheté la RP avant le locatif ... Une maison familiale pour les souvenirs ça n’a pas de prix ☺️
Bonjour Davy merci pour ton retour et bravo pour tes invests 👍
À bientôt
merci pour cette vidéo instructive. maintenant que l'on sait qu'il faut acheter sa RP, reste à savoir comment la financer la plus intelligemment possible.
Une autre croyance traîne sur les forums et celle-ce semble justifiée : même si on a le capital nécessaire, mieux vaut emprunter à 1 ou 2% le montant de la RP et investir son capital ainsi libéré, ailleurs. Par exemple sur les marchés financiers à long terme avec un rendement à 6, 7 ou 8% après impôt. ça tombe sous le sens mais tu as peut-être un avis inverse, sait-on jamais...
merci pour ton travail.
Bonjour, merci pour ton retour. En effet l’argent ne vaut pas cher donc il n’est pas inintéressant d’emprunter et de garder son épargne pour lever plus d’argent a coté. En revanche il faut aussi comprendre qu acheter cash si on peut se le permettre pour quelqu’un qui ne veut ou ne peut plus emprunter n’est pas toujours une mauvaise idée. L’argent placé sur un appartement avec un bon rendement 7/8% est parfois aussi bien que de l’investir sur d’autres supports. Tout dépend de ses objectifs.
Excellente vidéo 👌🏻 ! Concernant les personnes logées à titre gratuit - nous retrouvons par exemples les forces de l’ordre et notamment les gendarmes. L’achat d’une résidence principale ne serait donc pas une priorité pour ces profils ...
Bonjour Tony,
Oui j’évoque justement ce cas des gendarmes ( c’est écrit sur les slides mais je ne le dis pas à haute voix ;))
Pour ces exceptions en effet pas forcément une priorité mais si il leur est possible de se positionner sur un bien en RP ( si double résidence possible par exemple ) il reste intéressant d utiliser le levier de la RP. C’est à étudier au cas par cas ...
Super ta vidéo et les incrustations sonores sont excellentes 😆
Merci 🙏
Bonjour super vidéo si tu perd ton emploi tu a les Assedic pour pouvoir payé son loyer et surtout avoir de l épargne de précaution
Tout à fait 👍
Très bonne vidéo.
J'aurais aimé voir le cas où une personne investi dans un bien à 200k ( fait passer à la banque en RP mais décide finalement de louer) vs celui qui achète la RP.
Je ne pense pas qu'il soit mal d'acheter sa RP surtout si elle achète comme un investisseur puisque le gain se fait à l'achat et en RP pas d'impôts sur la plus value.
Bonjour,
Oui certains pratiquent cela de manière volontaire depuis le départ de leur projet et d’autres involontairement puisque devant déménager, plutôt que de revendre leur RP ils décident de la louer pour en faire un investissement locatif.
Il faut simplement faire attention si c’est volontaire à la relation de confiance qui peut se dégrader avec la banque si elle se rend compte que le projet était initialement voué à être exécuté de cette façon et prendre en compte aussi la rentabilité du projet et le fait qu à la revente, fiscalement le bien ne sera plus une RP donc se verra appliqué une Taxation de sa PV👌
Erwann 😉😂 Ça me rappelle une certaine affaire !!! Toujours aussi bien les vidéos. Encore merci pour tout.
Avec plaisir ;)))
Quel plaisir d’avoir trouver cette chaîne!
Je vais me désabonner des vendeurs de rêve!
Merci 🙏🙂
@@VDVSALVA De rien, est il possible de vous transmettre des noms de chaînes afin d’avoir votre avis sur sa crédibilité?
@@jeje76240 oui 👍
@@VDVSALVA directement sur UA-cam ou vous avez un mail pour cela?
@@jeje76240 vendeurdeverite@gmail.com
Bonjour Salva Martin,
Preuve de mon objectivité et de ma cohérence :
Excellente vidéo! Totalement pertinente.
J’ai analysé cette problématique sous l’angle économique et sociologique.
Les raisons de cette ineptie monumentale relayée par les influenceurs sont les suivantes :
• biais de conformité édifiant.
En effet, leur Dieu , kiyosaki, a enseigné ce dogme erroné à tous ses disciples. Cet auteur américain ne connaît absolument rien à la culture bancaire française et son scoring. Nous ne sommes pas au USA ici (Dieu Merci 😅)
J’affirme que la RP est une des pierres angulaires de la stratégie de l’investisseur immobilier « intelligent » dont l’objectif est l’indépendance financière.
• ignorance de l’importance du poids culturel bancaire de la RP. C’est un paramètre essentiel du scoring.
• incapacité de penser par soi même, la majorité des investisseurs sont dans le conformisme total. Cette absence d’état d’esprit critique est d’ailleurs problématique et à mon sens incompatible avec l’encours bancaire.
J’en parle dans mon livre qui sortira en septembre 2021.
Bien à toi.
Fouad
Salut Fouad,
Merci pour ton retour argumentée et structurée.
Même si nous serons probablement en désaccord sur d’autres thèmes je suis ravi de constater que sur ce point nous nous rejoignons 👌👍
A Bientôt 🙏
Merci encore Martin pour ce contenu et surtout ce sujet que je défends becs et ongles (pourtant très mitigé sur la vidéo précédente).
Encore une fois, les chiffres parlent au lieu de la fabuleuse histoire de M. Michu.
La morale en fin de vidéo (et celles de toutes les vidéos je pense) reste importante: garder l'esprit critique !
Mais la question qui peut se poser est: peut on avoir l esprit critique si l'on a pas la (bonne) connaissance sur le sujet ?
Tu as bien résumé la problématique en fin de message;)
L’influence rend parfois aveugle et ne permet pas de prise de recul. D’où l’importance de ne pas toujours faire confiance à ses émotions pour effectuer une analyse ;)
Merci pour cette vidéo très pertinente. Juste un petit point pour ce qui concerne Mr Kiyosaki, en aucun cas il ne préconise concrètement de ne PAS acheté sa résidence principale comme beaucoup de charlatans. Il décrit la RP effectivement comme un passif, dans le sens où la majorité de la classe moyenne à tendance à investir toutes ses finances dans une RP qui ne rapportera rien si ce n'est d'éviter de perdre de l'argent avec un loyer (et une éventuelle plus-value), au lieu d'acheter une maison de moindre valeur et d'investir le reste à vivre dans des actifs. Du moins c'est la manière dont je l'ai perçu en écoutant ses audiobooks !
Oui c’est la compréhension que j’en ai et les vendeurs de formation répètent collectivement cette ineptie comptable à savoir que la RP est un passif. Ce qui est faux. C’est ce reproche que je fais à RK tellement il a influencé de personnes avec ce discours.
J adore votre narratif… clair.. documenté et emprunt d humour..👍
Merci beaucoup 🙏
@@VDVSALVA de rien .. c est normal.. les « bons contenus » sur UA-cam se font rares..donc il faut les signaler..
Je vis au Canada depuis 8 ans..
Avant j ai vécu 29 ans à mougins.. mouans sartoux .. a côté de Cannes
J ai été 15 ans.. entrepreneur général en construction… je faisais des chantiers de grosses villas clés en main… de la conception à la réalisation…
J ai fais quelques opérations de marchands de biens.. achat.. reno.. revente..
Au Canada.. j ai la même activité.. sauf qu ici les maisons en bois .. c est 90% du marché…moi je construit uniquement en béton armé… et « moderne »… et ça marche bien…j ai fait l année dernière une maison de 1000m2 pour un client…sur un terrain en bord de lac..
Je m intéresse à la fiscalité internationale.. et le juridique .. car j ai fait 2 investissements (2 lofts ds une résidence grande luxe) à tulum.. au Mexique.. location airbnb.. qui sont très rentables ..(payes cash… pas de crédit)
Je m intéresse depuis 1 an… à orlando en Floride.. où je fais mon analyse de marché.. pour une villa neuve de 189 m2 ( beton armé normes antiouragan)ds un domaine grand luxe …destination location longue durée…
L inflation immo annuelle est ok… la valeur sur la capitalisation du bien ok..,le loyer ok (rendement brut et net ok)
Mais ce qu il me manque.. c est de la formation sur la fiscalité et le montage juridique que je dois choisir pour obtenir une « bonne » imposition..😉
Car multiplier les investissements cash ok.. mais je dois connaître les conventions internationales en vigueur entre le Mexique et les us.. et le Canada ..
Et analyser la fiscalité ds chacun de ces pays sur ce type de revenus..?
Avez vous une idée où je peux trouver ces infos?
J ai pris rendez vous avec un avocat canadien spécialisé ds la fiscalité internationale.. est ce la bonne solution..?
Bravo pour votre parcours. Je connais très bien Mougins et la région.
Je connais également Tulum mais je n’y ais pas investi. Des amis l’ont fait.En effet vos investissements implique de bien maîtriser la fiscalité adéquate.
J’ai peut être 1 contact à vous transmettre ou qui du moins saura vous orienter.
Contactez moi par mail ou messenger
vendeurdeverite@gmail.com
Je vous transmettrai son contact
Bien à vous
@@VDVSALVA ok j
E vous envois mes coordonnées personnelles.. merci beaucoup😉
Tres bien 👍
Merci VDV, tu est super objectif, et tes analyses sont d’une précision chirurgicale, je suis inscrit dans la formation ´nés pour réussir’ de Mehdi Cherak et j’en suis très très satisfait, j’apprécie beaucoup nos coach Mehdi et Manu qui eu même nous conseil souvent de regarder tes vidéos et tes analyses, je comprend pourquoi et je confirme à mon tour la valeur ajouter de tes œuvres, merci à toi, force et courage !!!!!!
Salut merci pour ton retour.
Medhi et Manu font parti des exceptions et sont aussi honnêtes que compétents 👍👍
Bonjour, Merci pour la vidéo et votre travail ! C'est vraiment top. Juste un bémol sur le faite que les formateurs parlent d'enrichissement par cash flow et pas par capital, les formateurs parlent surtout de l'indépendance financière pour partir dans les îles ou rouler en porche, ils parlent pas trop d'enrichissement... En tout cas je suis totalement d'accord avec vous. ça rassure d'avoir des vidéos qui ressemblent à la vrai vie :)
Merci pour votre retour 👍🙏
Superbe vidéo de qualité avec les chiffres qui ne mentent pas
Merci ☺️
Merci, c'est clair, net et très instructif
Avec plaisir :)
Merci. J'ai le même discours
🙏👍👍
Juste envie de rajouter une chose :
Etre propriétaire de sa RP, c'est comme si on était son propre locataire mais qu'on était pas taxé sur les loyers (pas besoin de faire du LMNP et autres amortissements comptables, pour venir effacer l'assiette d'imposition). Avec l'avantage de ne pas avoir d'impayés, et d'avoir un locataire qui prend soin du bien.
Et pour ceux qui cherchent la bêbête comme "blabla, et si on déménageait dans les 2 ans, et qu'on a pas amorti les frais de notaire blabla"....Je sais pas/plus quoi vous dire si ce n'est de réfléchir (10 sec) avant de vous jeter sur votre clavier.
Si vous deviez déménager dans les 2ans, forcément, il ne serait pas judicieux d'acheter.
Mais arrêtons de nous prendre pour des américains : en France, seul 1% des français, et encore, bougent de région. Dans les faits, on est très sédentaire.
Allez bisous.
NB : Et si vraiment la chaine VDV ne vous plaît pas, ne perdez pas de temps à critiquer : allez suivre les personnes que vous aimez.
Merci pouya🙏
Et puis si on bouge rien n’empêche de louer sa RP;) pour en faire un fameux « actif »;)
Salut,
Je suis sur l'idf et j'ai (comme une majorité de personnes que je connais sur la region), déménagé 3 fois en 7 ans en fonction du boulot... parce qu'avoir une opportunité dans l'est francilien quand on habite dans l'ouest est rapidement ingérable avec le temps de trajet par exemple (merci les embouteillages).
Je ne connais personne ici de mon âge (début de petite 30 aines) resté 10 ans dans le même logement. Pour le reste de la France je suis d'accord, si le "Français métropolitain" ne veut pas bouger, tant mieux. Il existe neanmoins des particularités selon les régions. D'origine antillaise, je suis à un moment de ma vie où je pense à rentrer chez moi donc je ne me projete pas 10 ans dans un logement du coup : j'ai une colocation en IDF et suis locataire de ma RP. Et vu les prix ici, je pense être dans un habitat plus confortable en location que si j'en etais propriétaire.
Le calcul se fait donc au cas par cas
A+
Bonjour,
Inutile de se projeter 10 ans dans une RP à vraie dire. Avec les taux actuels au bout de 27 mois (pour un crédit de 25 ans ) les frais de notaires sont amortis même en cas de revente au même prix. Rien ne empêche non plus de mettre en location votre RP en cas de mobilité.
C’est dommage de se passer du levier de RP pendant 10 ans mais il existe toujours des cas particuliers qui amènent à ne pas se positionner sur un achat de RP
@@axel1498 Salut Axel,
Il y aura toujours des cas particuliers.
"J'ai la tante du cousin de la voisine qui n'a pas intérêt d'acheter sa RP car elle a un logement de fonction blabla..."
VDV nous explique un fait, indiscutable (sauf dans de rares cas...). C'est comme dire : "prendre la voiture, c'est plus rapide que faire ce même trajet à pied !".
Bien sûr, y'en aura toujours qui diront : "le 17 juillet 2005, je n'aurai pas dû prendre ma voiture pour faire 10km car il y a eu un accident et ça m'a prit plus de temps que de faire le trajet à pied...blabla".
Après, si vous êtes bien en location, que vous préférez la location, tant mieux pour vous. Avec cette vidéo, VDV remet les pendules à l'heure en expliquant avec des exemples simples que ce que dit le Dieu vivant R Kiyosaki et la majorité des "coachs immo", ce n'est pas vrai.
C'est tout.
A+ Et bon courage si vous déménagez bientôt. (J'espère que vous trouverez une belle opportunité aux Antilles car c'est magnifique, du moins, perso je préfère la vie là-bas qu'en idf. Mais chacun ses goûts. :-) )
Salut @shirazi ,
La réponse de VDV semble en tout cas bien plus intelligente que la vôtre.
Ce que je dis, c'est qu'il y a des particularités, dans lesquels se trouvent beaucoup de monde en IDF. Quand nous sommes si nombreux pouvons nous parler de cas particuliers où de spécificité à une région ? La majorité des personnes ayant acheté jeunes ici sont, à ma connaissance, originaire de la région IDF. Cette région etant connue pour être une zone de "transition", ce n'est donc pas une généralité d'en être originaire. La France est un environnement extrêmement hétérogène...
Ici, à titre d'information, vous serez en location dans un 40 m2 proche gare quand vous n aurez les moyens de ne vous acheter qu'un 25 m2 mal desservi. C'est comme ca en zone tendue à rendement locatif quasi nul.
Je respecte le travail de VDV (vraiment beaucoup), mais je n'ai pas eu besoin de lui pour analyser les courbes de Friggit et savoir que la région IDF n'a rien à voir avec le reste de la France en terme d'analyse. Après, j'imagine (et je suis sûr) qu'il ne pouvait tout aborder dans une courte video pédagogique.
Si vous critiquez les gourous et leur sujets, essayez de ne pas vous comporter tout comme...
Je vous confirme que la vie est plus douce chez mes parents. Néanmoins il n'y a que très peu de travail pour mon niveau d'études et de rémunération...
A+
Bravo! Et merci
Merci pour ton com 🙏👍
Je découvre ta chaîne. J'aime bien ton côté factuel.
Je confirme que la résidence principale est un vecteur important de croissance en capital. Faut toutefois trouver un bien avec du "potentiel " et là c'est le jackpot, à condition d'être dans une ville en croissance. Pour le savoir il y a la carte des prix de vente des notaire. Sur le site des notaires.
Le site des impôts est intéressant aussi pour comprendre le marché.
Bien dit , il n y a pas qu'une façon de faire de l'immobilier.
Le marché locatif, c'était bien y'a 20ans, aujourd'hui il y a trop de contraintes (à mon sens).
Merci pour ton intervention, je partage ton avis, il faut voir la RP comme un investissement aussi 👌
Excellente vidéo 👏👏👏👏👏👏👏
Merci pour votre retour 🙏
excellente vidéo, excellente analyse comme d'habitude. Merci de rétablir encore une fois la vérité 👍
Merci pour votre retour. Ravi de vous voir partager cette vision et analyse …
Merci pour votre retour. Ravi de vous voir partager cette vision et analyse …
Bonjour j'ai découvert votre chaîne il y a une quinzaine de jours ..au moment ou j etait pas loin de craquer et d'utiliser mon dif pour une formation...et la révélation avec votre chaîne .bravo a vous pour le partage je crois que je vais enchaîné quelques visionnage...pour ce qui concerne les coachs a part Medhi et
Et Manu quels sont les autres qui seraient éventuellement écoutable par curiosité.. merci pour le partage
Bonjour Jérôme m,
Merci pour votre retour.
Ravi que cette chaîne vous aide. Très sincèrement vous ne trouvez guère mieux sur des formations payantes que nos formations vérifiées et validées par des professionnels.
D’autres vidéos et formations interviendront bientôt.
Bonnes formations et bons investissements à vous
Le savoir pour tous 🙏
Bonjour VDV depuis que j’ai connu votre chaîne je n’arrive plus à écouter quelqu’un d’autre en ce qui concerne l’immobilier (hormis Mehdi cherrac). Étant plus que novice pourriez vous parler de la thématique acheter dans le neuf ou l’ancien ainsi que la location accession svp. Auriez-vous d’autres noms de « coach » plutôt fiables. Merci beaucoup et bonne continuation
Bonjour Marie et merci cela fait vraiment plaisir…
Je ferai un sujet sur la location accession prochainement👌
Je termine l’écriture d’un livre et après je serai plus productif en terme de vidéo..
J évoquerai le neuf également 👌
À bientôt
Excellente vidéo et thème ô combien intéressant. J'ai aussi cru trop naÏvement au concept "absolument pas de RP" en lisant père riche père pauvre, même si j'avais déjà acheté ma RP :)
Cela prouve à quel point il faut toujours faire l'effort de faire sa propre analyse et de ne pas s'en tenir à des phrases parfois toutes faites. Cet effort d'analyse vaut pour tous les domaines de la vie afin d'en être un véritable acteur.
Enorme pouce en l'air pour ta vidéo
PS: J'ai sorti une vidéo aujourd'hui exactement sur le même thème. Promis je n'ai pas triché monsieur :)
Merci beaucoup anthony🙏
Comme à chaque fois des commentaires structurés et pertinent ;)
Je regarderais ta vidéo des que j’ai une minute 👍
À bientôt
@Mike Bumurone 🙏🙏👍👍
@Mike Bumurone Merci Mike, je suis touché
Salut VDV c’est un réel plaisir de regarder tes vidéos parce que tu démontes des mythes bien ancrés.
Aujourd’hui , si tu devais recommencer à investir en étant jeune disons que tu touches un salaire moyen: 1400e chaque mois pour une loc de 600e .
Que ferais tu ? tu commencerai pas faire une première opération en RP pour toucher une PV sur court-moyen terme pour repartir sur d’autres opération ou au contraire commencer pas de petites surfaces afin de créer du patrimoine ( ici pas de course après le cash flow juste des affaire auto financable avec de beaux potentiels ) ?
De plus ne pense tu pas que commencer direct par une RP risquerait de griller notre capacité d’emprunt jusqu’à à la vente de celle ci . Cela entraînerait donc de pas faire de locatif en parallèle ?
Merci de ta réponse :)
Bonjour, c’est un équilibre à trouver.
Aujourd’hui payer 600€ de loyer avec un salaire de 1400€ ça empute déjà beaucoup la Capacité d’endettement donc pourquoi ne pas se positionner sur une RP avec une mensualité acceptable par la banque à la place d’un loyer.
Lui donner de la valeur revendre et rechercher une PV et pendant ce temps se positionner si possible sur un bien locatif avec une rentabilité permettant que le taux d’endettement ne soit pas plus impacté ( obligatoire si on est à bloc ) ou attendre de voir son salaire ou ses revenus augmenter pour pouvoir débloquer sa situation auprès des banques. Il ne faut pas oublier que c’est surtout grâce à ses revenus et son activité que l’on va pouvoir continuer à emprunter et investir 👌
@@VDVSALVA Merci de ta réponse 👌🏻!
C'est très clair, merci.
👌👌👌👍👍👍
Vendeur de vérité, il porte bien son nom...👌🏽👌🏽👌🏽
👀🙏
Tjrs au top Mister Salva, je te rejoins ! Mais un bémol et un point ceci dit qui n est pas abordé ici dans ton calcul . Les frais de notaires que tu payes dans le vent et qui ne sont pas dans les 200k. Sachant que les donnés des notaires indiquent que les gens restent en moyenne 5 ans avant de revendre. Donc tu perds 16/17k (8%)
Bonjour Sebastien, l’achat de RP, c’est indiqué est réalisé à 110% autrement dit les 16k de FN sont intégrés et seront amortis après 27 mois ( voire Tableau d’amortissement dans la vidéo). Il convient donc effectivement de ne pas revendre avant 27 mois sauf PV exceptionnelle afin de ne pas perdre d’argent 👌
@@VDVSALVA Et l'inflation ? à taux fixe le remboursement est "aidé" par l'inflation ( et m^me si les chiffres actuels, taux et inflation sont modestes, l'inflation sur les couts de l'immobilier ( construction, rénovation) me parait (c'est subjectif) plus élevée que celle sur le cours de la vie...
@@mic-120 oui probablement il faut en tenir compte.
Si inflation il y a, celui qui est locataire de sa RP verra son loyer fortement augmenter aussi. Et le proprio sa RP prendre de la valeur et donc une PV plus importante. J’ai préféré ne pas prendre en compte ce paramètre parce que je considère qu’elle ne sera pas plus favorable au propriétaire de RP loin de la et ça me permet de prévoir une marge dans ma démonstration...
J'ai bien aimé que tu utilises le mot sacrifice dans ta vidéo sur la durée de l'investissement.
En effet quand on investit sur 15 ans au lieu de 25 ans, des sacrifices il va falloir en faire, car les loyers percus même en location meublées couvriront plus difficilement 100% de la mensualités
Du coup il va falloir piocher dans sa trésorerie personnelle pour couvrir le reste des charges qui sont constituées au minimum de l'assurance, descharges copro (ou entretiensi IDR) et taxes foncière et parfois utilier sa trésorerie perso pour compléter la mensualité.
Ce qui signifie que oui il va falloir se sacrifier, sacrifier son pouvoir d'achat notamment pour être libre plus tôt. Car oui en empruntant sur 15 ans la possibilité de faire une opération blanche et beaucoup plus compliquée. J'ai vu des gens qui n'y arrivent même pas sur sur 25 ans alors sur 15ans je n'ose même pas imaginer comment elles font au quotidien pour gérer leur trésorerie ????
Pour limiter l'impact de cet investissement sur sa trésorerie personnelle, il faut faire de la courte durée ce qui est signifie un sacrifice de notre temps ou de devoir payer une tiers personnes pour pouvoir rentrer dans ces frais et peut-être dégager du cash. Bien évidemment je ne parle que de l'investissement locatif pas d'autre moyen dd s'enrichir avec l'immobilier
Cette durée d'emprunt élimine beaucoup d'investisseur potentiel.
Petite question du coup :
Est ce que tu trouves qu'il faut que moins de personnes aient accès à l'investissement immobilier ???
Sur 15 ans avec les taux actuels il est possible d être à l’auto financement.
Un crédit auto finance c’est comme de l’épargne forcée et les chiffes de cette démo démontre simplement qu on s enrichie plus avec une durée plus courte.
Je pense que l’arrivée de beaucoup de formation immo a permis pour beaucoup de vulgariser l’investissement immo et a amené beaucoup de personnes dans le game. Est ce que c’est bien ? Je l’ignore mais je pense qu il y a la place pour tout le monde. Et si ça devient concurrentiel ça augmentera le degré d’exigence…
Merci pour la vidéo et les explications --> Au top
Merci Ayoub 🙏
Avoir acheté mes résidences principales m'a permis par effet d'escalier d'avoir 110k euros d'apport pour acheter ma maison où je peux maintenant loger mes 3 filles. Maison qui a doublé de valeur maintenant. Jamais je n'aurais pu réaliser un tel achat avec leurs méthodes amha ?
Bravo pour votre parcours. C’est très clairement un levier puissant d’enrichissement
Très bonne vidéo. Moi je suis des pigeons qui ont cru a ce mythe.
Cependant il y a un point important dans le raisonnement de la rp, qui est exclu de tes calculs volontairement, mais qui est le point central de mon raisonnement:
- l’investissement locatif permet d’investir la ou on habite pas, et dans des grandes villes notamment. N’habitant pas dans une grande ville, ma rp m’aurait oblige a investir dans une petite ville. Rien de certain, mais les prix des grandes villes ont plus tendances a monter en fleche (ex Bordeaux, Angers, Nantes, Paris...), et sont des marchés plus liquides. Les biens partent en une heure alors qu’en province cela peut etre plus delicat
Bonjour, merci pour ton message. Le propriétaire de sa RP peut également investir en locatif où il le souhaite👌 certes sa capacité d’emprunt max sera moindre de 28k mais rien ne l’empêche d’investir en locatif et ailleurs ;)
Merci tres instructif 👌👌
Avec plaisir 🙏
Hello VDV ! Je voulais savoir de quels coachs tu parles en tout début de vidéo (je fait que tu en suivait certains en immo).
Sinon je viens faire de lire le livre de Yann Darwin, je connais certaines personnes qui ont acheté sa formation à plus de 3000€.
Que penses-tu de Yann Darwin (lui même marchand de biens du moins d'après TF1 haha) et sa formation ?
J'ai l'impression que l'on peut débuter avec ton livre (LIVRE MARCHAND DE BIENS : GUIDE D'UNE PROFESSION DISCRÈTE) pour seulement 25 euros.
Tes vidéos sont top, il faudrait plus de personnes comme toi pour évangéliser la bonne parole de l'immobilier.
Salut,
Merci beaucoup pour ton message
Mon livre ( et c’est pas moi qui le dit ) vaut toutes les formations MDB voire plus.
Inutile de payer des milliers d’euros.
YD est quelqu’un de brillant, pédagogue ,bon communiquant, et je crois très bosseur, je lui reproches son marketing et ses taris mais je le mets bien à part des autres quand même.
Haaaaa, quand je pense qu'il m'a suffit de la formation à seulement 1299 € (que j'ai exceptionnellement payée 999 €) "booster immo 3000" pour me rendre compte que mes fausses croyances limitantes m'empêchaient de devenir millionnaire en seulement 9 mois 🤑🤑🤑🤑🤑
En 6 mois même ;)
Super vidéo salva comme toujours.
Merci Yann :)
Le biais de cette démonstration, c'est qu'on accorde un second achat immobilier à Erwan mais pas à Christophe. Il s'agit plutôt d'une démonstration qu'on s'enrichit davantage avec deux acquisitions immo qu'avec une seule...
Bonjour, cette démonstration sert surtout à démontrer que bien que le statut de locataire de Christophe lui confère une capacité d’emprunt légèrement supérieure à celle d’Erwan ce dernier propriétaire de son logement, s’enrichie davantage.
Christophe peut acheter plusieurs biens moins chers avec sa capacité d’emprunt légèrement supérieure. Le nombre de bien est anecdotique. Il s’enrichira moins. Le point principal reste que payer un loyer est vecteur de blocage bancaire car pris en compte au même titre qu’un crédit…
Merci a toi !
Ce qui m'épate le plus c'est que tu as reçu un don sur "teepie" de M.Cherrak. je commence a croire qu'il est presque aussi généreux que toi ... 👍🙏
Oui j’en avais été très touché. Sa générosité est incontestable 👍
@@VDVSALVA effectivement j'imagine...
Excellente tes videos bravo
Merci Saïd 🙏
Merci VDV
Bravo ✅
Une idée 💡 du thème de la prochaine ?
Suspense;)
Chirurgical .. superbe démonstration
Merci 🙏
Merci 👌🏾👍🏾👏🏾
🙏🙏
Excellent le rajout des meme
🙏
Beaucoup de vrai, mais quelques biais, tu ne parles pas des frais d'achats qui peuvent rendre un achat peu valable face à la location si on ne reste pas assez longtemps dans sa résidence principale et qu'on est contraint de revendre.
Il aurait été intéressant de prendre des simulations avec des durées plus courtes, 3 ans par exemple, 5 ans. Les résultats auraient été radicalement différents.
D'autre part, ne pas oublier qu'une RP, c'est aussi de l'entretien, et sur 25 ans il peut y en avoir des travaux, encore plus avec les nouvelles contraintes énergétique !
Une alerte comme quoi il faut acheter sa résidence principale si on est sur de ne pas devoir la revendre à court terme pour X ou Y raisons.
Mais merci quand même pour ton contenus
Bonjour Romain, merci pour ton message .
Les frais de notaire sont remboursés et amorti dès 18 mois. Donc à partir de 18 mois on ne vend plus à perte même avec un prix égal. C’est dû aux faibles taux.
Si revente avant 10 ans , moins de capital amorti mais en comparaison moins se CF supérieur génèré par le locataire de RP. ==> résultat indentques.
Les charges et dépenses du propriétaire ont été prises en compte et apparaissent sur les schémas 👌 et les résultats finaux en prennent évidemment compte. Le seul élément non pris en compte c’est la PV pourtant fort probable ;)
Bonjour VDV,
Merci pour cette vidéo très enrichissante.
Je suis, par exemple, dans le cas où ma location me coûte moins cher que si je devais acheter le bien dans lequel je vis (500€ en plus).
Quelle sont les pistes pour investir dans ces cas particuliers ?
- une RP en faisant de grosses concessions ? éloignement du lieu de travail, perte de surfaces et/ou d'extérieur, augmentation des frais de garde des enfants car éloignement géographique, etc.)
- rester en location ? et avoir beaucoup plus de difficultés pour l'investissement
Je pose cette question de façon ouverte car je sais bien que chaque parcours a ses particularités.
Bonjour Émilie et merci pour votre message.
Il existe des cas qui compliquent l’accession à la propriété, toutefois n’existe il pas dans un rayon de 20/30km une zone où les prix sont moins élevés sans lésiner sur la qualité de l’emplacement ? Souvent d’une rue ou d un quartier à un autre les prix varient , attention toutefois à être vigilant à l’emplacement et pensez à la revente. Autant certains font des concessions pour être logés gratuitement ou dans des logements à petits loyers pour pouvoir ℹ nvestir autant je crois qu on peut lorsqu on investit dans une RP effectuer des concessions en terme de taille ou d’état du bien à l’achat ( ce qui permet d’apporter de la valeur à un bien ) ou d’accéder à la propriété avec les avantages que cela génère...
Bonjour VDV,
Merci pour ta vidéo qui sort de ce qu'on peut entendre habituellement sur YT.
Je voudrais juste faire une remarque. Dans les 2 cas Christophe et Erwan, leur capacité d'emprunt est très faible pour investir. Mais Christophe peut faire croire à la banque qu'il souhaite acheter sa RP et sa capacité d'emprunt sera alors nettement supérieure à celle d'Erwan.
Bonjour Renaud, merci pour ton message.
oui Christophe peut utiliser ce levier, et la banque effacera les loyers des charges prises en compte. En gagnant 2500€ par mois il pourra aller jusqu à 875€ de mensualité. Après une fois la RP acquise et reloué s’il est allé au max de sa capacité d’endettement il se retrouvera locataire possédant un bien locatif soumis à de plus grandes échéances mensuelles et risque d’être bloqué. Il n’aura par conséquent pas spécialement plus de capacité d’emprunt que Erwan au contraire sauf à s’être positionné sur un bien extrêmement rentable mais les banques ne prendront toujours que 70% des loyers. En redevenant locataire il perdra le montant d’un loyer mensuel.
La stratégie n’est pas mauvaise en soi ( au delà du petit mensonge à la banque) mais je ne suis pas convaincu qu’elle soit beaucoup plus porteuse.
Merci pour la vidéo, toujours au top! J'ai une question, comment optimiser avec la vision d'un investisseur l'achat de sa RP ?
Il est important de penser à la revente et donc de s’assurer de son potentiel. Il est judicieux de pouvoir y apporter de la valeur ( rénovation, division, combles,...)
Merci pour les conseils ;)
Quelle agréable surprise de bon matin ☺ Vidéo qui tombe à pic pour moi. À croire que tu l'as pensé pour moi 😅 Je suis pleinement propriétaire de ma RP (crédit totalement amorti). Le hic c'est que je n'ai pas d'enfants et que ça risque donc de piquer pour la transmission. Et dans le même temps j'envisage de déménager et la mise en location me fera inexorablement exploser mes revenus et donc mon assiette fiscale. J'ai pensé à la SARL de famille avec mes frères après ta vidéo. Potentiellement une bonne idée pour la transmission et un refinancement. Le hic c'est que je demande comment la banque appréhendera mon dossier car mes frères n'ont pas une situation pro des plus reluisantes par les temps qui courent. Pourrais-tu me dire ce que tu en penses stp? Merci encore pour ton intégrité et la qualité de ton analyse ☺ Take care!
Salut.
Merci pour ton message, la SARL de Famille impactera aussi ton assiette fiscale à hauteur du nombre de parts que tu possèdes. Tu peux opter pour une structure type SCI IS qui n’est pas une société transparente mais qui il est vrai est plutôt destinée à transmettre un patrimoine...
@@VDVSALVA T'es le meilleur 🏋🏾♀️ Gratuit qui plus est! MERCIIIIIII ☺
@@hereadomfreedom8145 c’est adorable merci 🙏
Est ce que on peut louer une chambre dans sa nouvelle résidence principale, afin d'alléger les mensualités du crédit et faire augmenter sa capacité d'emprunt ???
Oui avec exonération des recettes sous un certain plafond 👌
Tous les héros ne portent pas de cape
🙏
Très bonne explication bravo !
Une question peut on acheter et revendre une maison principale tout les ans ?
Nous sommes limités à combien de ventes à quelle fréquence ?
Si ma question peut servir à d’autres
Merci !
Bonjour et merci.
L’administration fiscale ne précise pas de nombre d’Achat revente en RP. Elle indique simplement 2 conditions pour une éventuelle requalification MDB qui sont l intention spéculative et la récurrence.
Il faut du bon sens, si vous pouvez justifier vos achat et revente ( motif familial, mutation pro, enfant, divorce, etc.) ça passera mieux. Il faut également vivre réellement dans vos biens avec des factures et des consommations réelles…
@@VDVSALVA d’accord merci beaucoup pour vos lumières ! Ça me donne déjà un aperçu
Super vidéo, c'est vrai que c'est une connerie de considérer sa RP comme un passif.
Dans le cas de quelqu'un qui déménage régulièrement, ça reste intéressant ? Si je sais que je vais rester moins de 2-3 ans quelque part, le montant des frais de notaire sur un achat/revente aussi rapide ne compense t-il pas ce qu'on perd si on reste locataire ?
Salut avec le tableau d’amortissement de l’exemple pris, les frais de notaire sont amortis en mois de 2 ans.
En cas de mobilité la RP peut être soit revendue pour empocher une éventuelle PV ou soit louée pour en faire un invest locatif et racheter une autre RP ensuite 👌
J'adore vos vidéos! Seulement ici je ne suis pas totalement d'accord avec vous, il faut voir au cas par cas. Je me sens concernée car actuellement locataire de ma RP. J'ai acheté en couple ma RP que nous avons revendu au bout de 5 ans cause séparation. Nous sommes repartis chacun avec un apport, mais il a fallu entre temps que je trouve un logement en location avec ma fille. Les prix ici aux alentours de Marseille comme dit dans la vidéo sont très élevés et j'ai eu la chance d'avoir un logement avec un loyer correct. Grosso modo, si j'achète ce logement je ne pourrai plus investir puis honnêtement je me vois vivre dans celui ci en temps que locataire qui peut partir quand elle veut mais ce n'est pas la RP de mes rêves. Je ne souhaite pas acheter un appartement pour plusieurs raisons et c'est le seul truc qui serait abordable ici. Je viens de trouver une bonne occasion pour faire du locatif mais c'est un 40m2 et je ne peux pas vivre dedans. Je pense qu'il faut simplement arrêter de réfléchir et prendre ce que la vie nous offre 🤷 de plus, quand nous achetons notre RP nous sommes tjrs tentés de vouloir + et + gros ce qui ne nous permet souvent pas d'investir à coté, qui nous pompe notre énergie et tout notre argent plus de resto plus de vacances plus rien alors oui à 60 ans on est rentiers mais est ce que je serai encore là pour le vivre?
Puis sur la vision à long terme il ne faut pas oublier l'héritage que nous laisseront nos parents c'est important d'y penser même si bien sûr il ne faut pas compter dessus pour investir correctement (et le plus tard sera le mieux 🙏).
Personnellement pour conclure en ayant déjà été en location 3 fois et proprio une fois d'une maison, je ne me suis jamais sentie aussi "riche" et libre qu'en étant en location de ma RP.
Pensons aussi liberté d'esprit avant liberté financière 🙌
Il faut acheter sa RP avec un esprit d’investisseur, et se garder une possibilité d’investir en locatif. Il arrive des périodes dans la vie ou notre parcours nous amène à être locataire. Ce n’est pas mauvais. La vidéo vise simplement à revenir sur une fausse croyance vendu comme une vérité absolue. L achat de RP ne doit pas non plus être vue comme un enfermement ou un engagement. Une RP bien achetée se revend et génère de l’argent c’est tout mon propos.
C’est sympa les pubs de formateurs immos pdt la vidéo tu vois bien le contraste 😂
Ah ça me rassure 😅
Et oui les pubs sont liés aux intérêts des spectateurs 😉
J'ai quand même l'impression que c'est plus compliqué que ça :/ Habitant dans une grande agglo où les prix d'achat sont élevés et les revalorisations de loyer plafonnées, je suis locataire et j'ai beau retourner les chiffres dans tous les sens, si je souhaitais être proprio d'un bien équivalent à celui dans lequel je vis, ça me coûterait la peau des fesses. Après avoir fait plusieurs simulations réalistes, rester locataire me permettrait dans 20 ans d'avoir 150k€ de plus que si je devenais propriétaire...
Il existe des exceptions et j’en parle, pour autant l’achat de RP reste un levier très puissant; je serai curieux de voir les chiffres pour justifier ces 150k car bénéficier de l’amortissement de capital iso perdre un loyer mensuel enrichi le propriétaire c’est mathématique.
Dans une ville patrimoniale, un actif se valorise, celui qui est locataire depuis 25 ans doit s’arracher les cheveux de ne pas avoir acheté sa RP. Il convient parfois d’acheter plus petit ou un peu plus loin, si l on reste dans un état d’esprit d’investisseur évidement. Même plafonné un loyer à Paris, Lyon ou bordeaux est élevé et rentre dans le calcul de l’endettement donc ne permet pas non plus d’emprunter beaucoup plus que le proprio. Surtout ce loyer augmente chaque année ( selon l ´IRL) contrairement à un crédit. Toujours voir à long terme …
Belle démonstration. Que pense tu du remboursement anticipé sur une RP en cette période où tous les actifs coûtent relativement chers ?
L'idée derrière est "d'investir" un capital qui nous fera économiser plus rapidement une mensualité
Exemple : il reste 100k€ à rembourser et 10 ans d'emprunt, et 900€ de mensualité
Si on a un capital de 100k€ qui dort et qu'on l'alloue au remboursement anticipé, cela nous donne une rentabilité de ce capital de (900x12=10800€)/100000=10,8%.
Que pense tu de cette démonstration ?
Au plaisir mon jeune ami
@Vendeur De Vérité Formations Gratuites
Oui ta démo n’est pas inintéressante 👍
Je pense que tu devrais mettre en fin ou début de vidéo une image du site ou de faire une rapide vidéo de démonstration du site tippee pour qu'on puisse d'aider.
Il est vrai que je communique pas spécialement bien sûr cette plateforme de soutien ;)
Tres bonne video..remarque robert ne dit pas qu il faut acheter sa rp il dit si le bien le plus important que vous avez est votre rp vous etes en danger..c pas la meme chose.
Oui la subtilité est à noter👍
Pour autant je ne partage pas la totalité du raisonnement
J'y ai cru par le passé au mythe '' Pas de RP" ... Quand je vois mes parents aujourd'hui toujours locataires ... Ils n'ont pas grand chose en comparaison de personne dans la même situation qu'eux mais étant passé par la case Achat de RP. Ils arrivent à la retraite avec un loyer sachant qu"ils subissent une diminution de leurs revenus.
Bref, faut arrêter d'être con et suivre aveuglément les gens. Réfléchissez ...
Merci VdV :)
Merci pour ce témoignage. La vraie vie est souvent plus riche et le bon sens aussi ...
Bonjour Salva, bravo pour ton travail. Peux tu nous donner qqes noms de coachs ou formateurs ou bien investisseurs dont tu apprécies le travail (sans discréditer les autres)...
En te remerciant par avance de ta réponse qui pourrait faire avancer la communauté d'investisseurs.
Salut hésite pas à m’écrire en MP sur messenger👍 pour plus de détails.
J’apprécie medhi cherrak et je reconnais que kevin Marie propose un discours souvent pertinent. De manière générale on peut avoir des divergences mais j’apprécie la cohérence la sincérité et l expertise de certains.
En Fisca j’apprécie laurent de Moras, Christelle Félix et le groupe d ´Odile « la fiscalité de l’investisseur immo »
Il existe d’autres personnes pertinentes dans d’autres domaines (MDB , gestion de patrimoine....) mais pas toujours les plus connues..
@@VDVSALVA Ça m'intéresse de connaître les noms des MdB ? stp
J’ai entendu que Yoni faisait le job et Seb Marcus semble également passionné.
Pour le reste co administrant un groupe de MDB quand je vois la puissance de certains investisseurs j’ai du mal à donner du crédit aux coachs. Sauf à ceux qui démontreraient une réelle expertise et la à part ceux cités personne selon moi ne possède une réelle expertise si ce n’est celle de se valoriser eux même..
J'irai poser la question à Robert, car quand j'ai lu le livre je n'ai pas compris. Un bien (immeuble, maison) est un actif pour une société. Du moins le bati, pas le terrain. Il s'amorti donc. Il y aura différentes stratégies en fonction des objectifs à atteindre. Maintenant pour une RP, le plus important est de comparer. La limite au raisonnement est que d'une part il faudrait prendre en compte les couts d'acquisition (frais de notaires), et d'autre part l'amortissement du prêt (plus d'intérets / moins de capital au départ). A bien équivalent, sur la durée, il y a des plus en plus de d'intérêt à acheter. Par contre, en cas d'incertitude (par exemple je risque de changer d'emploi et de me relocaliser ailleurs), ou ma famille va s'agrandir, et je n'ai pas de garantie sur combien de temps je resterai, alors la location fait plus de sens. Il me semble avoir lu qu'en moyenne le seuil de rentabilité était autour de 7 ans.
Je rajouterai que si je paye 600 euros de loyer ou 600 euros de crédit, à salaires équivalentes, la capacité d'endettement reste la même. Qu'une banquier me contredise.
Aujourd’hui avec les taux actuels les frais de notaires sont amortis en 18mois, ce qui signifie que revente a prix égal après 18mois ne constitue pas une perte d argent.
En cas de mutation il est possible de mettre en location sa RP et d’en faire un bien locatif👌
Credit et loyers sont pris en compte de la même façon mais la RP en crédit est un plus dans le scoring bancaire 👍
Bonjour, et si le locataire investisseur revend son bien également, ne passe-t-il pas au dessus avec le cash récupéré et les CF au fil des ans?
Merci pour vos vidéos en tout cas
Bonjour, pas spécialement car sa PV a sera taxée et il n’aura plus aucun cash flow tout en ayant des loyers pour se loger👌