7 Erreurs Fatales À Éviter Dans L'Immobilier - Locatif
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- Опубліковано 2 лип 2024
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7 Erreurs Fatales À Éviter Dans L'Immobilier - Locatif
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▬▬▬▬▬▬▬▬▬ THÈME DE LA VIDÉO ▬▬▬▬▬▬▬▬▬
7 Erreurs fatales À éviter dans L'Immobilier - Locatif
Lorsque l'on souhaite se lancer dans l'investissement immobilier locatif comptable, il y a des règles à respecter, et surtout des erreurs à éviter, car celle-ci pourrait tuer dans l'œuf votre projet :
1) Utiliser votre cach utiliser votre capital pour investir dans l’immobilier.
2) Confondre actif et passif - Un actif et quelque chose qui va rapporter plus qu'il ne va vous coûter, un passif c'est l'inverse.
3) Soigner la qualité de votre endettement, si vous achetez en premier votre résidence principale, vous risquez de détériorer très fortement votre capacité d'endettement. Une résidence principale est avant-toit passif.
4) Réfléchir à la place du banquier - Vous n'êtes pas dans sa tête, et vous ne devez pas croire qu'il ne veut pas vous financer, au contraire il va chercher tous les moyens pour accepter votre dossier.
5) Attention aux interlocuteurs à qui vous allez faire confiance. L’immobilier est un monde dans lequel il y a beaucoup de requins. Au début, lorsque vous n'avez pas beaucoup d'expérience, vous êtes une proie facile, faites donc attention à ne déléguer que la main-d'œuvre, mais ne déléguez jamais la compétence.
6) Ne faites pas les travaux vous-même, c'est une perte de temps et d'argent ! Sauf si vous avez une entreprise de bâtiment - je vous préconise de passer votre temps à visiter, et négocier.
7) Ne sous-estimez jamais l'importance de l'attention locative et de la qualité du bien. Si celles-ci sont moyennes lorsque vous achetez, elles ne s'amélioreront pas avec le temps.
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2 Vidéos par semaine avec différents thèmes :
►LUNDI 16h00 : Techniques Immobilières
►JEUDI 16h00 : Étude(s) de cas concrets & Questions d'investisseurs
Cette vidéo a été réalisée et mise en ligne par Monsieur Rodolphe - Les Investisseurs Intelligents.
La chaîne des Investisseurs Intelligents est spécialisée en investissement immobilier locatif rentable et patrimonial. Elle a vocation à faire connaître les techniques et méthodes qui vous permettront de gagner de l'argent avec l'immobilier.
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#7erreursfatalesenimmobilier
Merci pour vos vidéos qui aident les investisseurs. L'argent, argent appelle l'argent et les emmerdes avec. Pour ma part, une cabane en pleine nature entourée d'un petit potager et mes animaux m'irait bien.
Bonjour, oui effectivement cela peut suffire, je vois très bien ce que tu veux dire par ton commentaire. Acheter un petit terrain, dans une région perdue avec un potager, on peut se faire à moindre frais. C'est un mode de vie à part que certain ont choisis.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Merci pour tous ces conseils pertinents
Ça fait du bien de rappeler les erreurs que beaucoup de personnes commettent sans le savoir. L'immobilier locatif est top, il faut juste avoir les bonnes connaissances et connaître toutes les erreurs à ne surtout pas faire !
Tout à fait Je suis bien d'accord avec toi, c'est comme conduire, heureusement qu'il y a un permis pour ça !
J'ai fait tout le contraire, (sommes en 2023) je n'ai pas fait appel à ma banque car j'avais une petite somme investir et c'est allé très vite.
Moi aussi ! 3 mois entre l'offre d'achat et la signature...
Franchement un grand merci pour les conseils.
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe !
Merci pour ces precieux conseils
Hello, merci pour cette vidéo récap. Quelles seraient les banques aujourd'hui qui favorisent les locataires de leurs RP, stp ??
Très clair et pertinent. Je ne savais pas pourquoi un crédit pour résidence principale était considéré différemment d'un loyer.
Merci Rodolphe
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Merci. J'ai aimé ce programme. Très pur... Depuis le 229 Bénin pays de Béhanzin.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Merci pour cette vidéo très bien expliquée. Pourrais tu me donner le nom de la musique en fin de vidéo ?
Monsieur Rodolphe pour le conseil numéro 1 on est parfois obliger de mettre de l’argent dans le bien quand on est obliger de l’utiliser.
Bonjour, je ne comprends pas lorsque vous dites : « obligé de mettre de l'argent dans le bien quand on est obligé de l'utiliser » ?
@@monsieurrodolphe1 Lorsque que l’on transforme sa société en SASU après la vente d’un bien qui rapporte des bénéfices on est obliger d’utiliser l’argent du bénéfice dans les années qui vienne par exemple
Le boss 💪💪 merci 👏😁
Avec plaisir 😁
Pas d'accord avec le premier point. Quand on n' a pas droit au crédit, la seule solution c'est l'achat cash.....
Merci d'avoir partagé votre avis !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour Mr Rodolphe.
Que pensez vous des courtiers pour un prêt immobilier ?
Merci Rodolphe pour ces precieux conseils!!!
Avec plaisir
Merci pour cette vidéo mec
Avec plaisir
Merci pour cette vidéo
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour Rodolphe, merci pour vos vidéos, je découvre vos chaînes et contrairement à certains youtubeurs plus "vendeur de carpettes", j'apprécie votre pragmatisme. Concernant le premier point, malheureusement les banques que j'ai pour le moment rencontré ne peuvent suivre car à chaque fois dépassement du taux d'usure... le courtier nous a trouvé un financement mais à un taux de 4,5% en crédit de type pro! avec des conditions de remboursement anticipés très coûteuses. Dans ce cas, pour démarrer, l'achat comptant ne serait-il pas à envisager ?
Merci
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
La différence actif et passif n'est du tout bonne. Ce n'est pas parce qu'un bien locatif génère un cash-flow négatif que c'est un passif, ça n'a rien à voir. On peut avoir un cash-flow négatif sur 20 ans et positif sur 25. Ce n'est pas le passage de 20 à 25 ans de crédit qui va faire de mon bien un actif...Étrange comme vision.
Dans le même genre, levier au maximum/etc pas d'apport etc dépendent des profils et objectifs. Qqun qui gagne 150k par an je ne vais pas lui dire d'acheter 3 immeuble de rapport à xx travaux à gérer soi même dans une ville de 10k habitant juste pour avoir un pseudo cash flow positif, ça n'a pas de sens...
Bonjour, oui effectivement tu as raison il est vrai que même si le bien nécessite un effort d'épargne, il contribue tout de même à l'enrichissement de son propriétaire. Il n'empêche que si il y a un effort d'épargne, cela veut dire qu'il y a une réduction de la capacité d'endettement. Et je rejoins votre raisonnement sur la différence entre actif et passif.
Re bonjour Rodolphe,
Pourrais-tu publier un exemple d'offre d'achat réalisée avec un prix net vendeur et acte en main ainsi qu'un exemple de compromis de vente réalisé acte en main et net vendeur? Ceci afin de voir la formulation exacte.
Merci
OK, merci beaucoup voilà un bon sujet de vidéo !
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Un loyer est considéré comme une charge par la banque, il pésera dc sur la capacité d'emprunt mais pas sur le taux d'endettement. C'est une bonne solution pour qqn qui cumule plusieurs sources de revenus ; ça ne l'est pas pour un salarié "lambda". Et un prêt n'est jamais un boulet dans un secteur dynamique 😁.
Sinon bonne videos merci des infos
De rien et merci 🙏 🤩
t un genie
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Quelqu'un connaît le titre de la musique que l'on entend à chaque fois à la fin des vidéos ?
Bonjour Nico, moi-même je ne le connais pas, c'est une musique que j'ai téléchargé sur un site de streaming gratuit y'a longtemps...
Bonjour et bonne vidéo éducative comme d’habitude.
Pouvez-vous me donner le nom d’ une entreprise tout corps d’état compétente sur Marseille
Bonjour Mohamed, je mettrai bientôt sur mon site Internet, des références d'entreprise compétente dans plusieurs villes, un peu de patience…
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
La première remarque que je ferais c'est qu'il faut tenir compte de la plus value d'un bien sur une longue période pour savoir si on est passif ou actif quand on achète.
Dans les grandes villes, les loyers sont très chers,est ce si aberrant d'avoir acheter sa résidence principale ?
Il faut sortir des chiffres précis ce que vous ne faites pas.
D'autre part vous n'êtes pas sans savoir que les taux d'intérêt vont remonter.
Enfin les lois sur la location sont souvent à l'avantage des locataires et les impayés sont de plus en plus nombreux et vont exploser avec la crise monetaire et sociale à venir.
Globalement vous auriez raison dans un monde avec des locataires parfaits et toujours bons payeurs, ce qui n'est plus le cas.
Bonjour Franck, j'effectivement parfois il y a des locataires qui pose problème, et ceci font beaucoup plus de bruit que les bons locataires, qui sont immensément plus nombreux (Dieu merci) j'ai eu à gérer dans ma carrière, plus de 40 locataires, et je n'ai eu des problèmes qu'à deux reprises, avec des locaux commerciaux.
A moins que je me trompe mais je ne pense pas que ce soit si simple.
Autrement merci de partager vos vidéos et bonne continuation.
Merci pour ton commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de t'aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour Rodolphe
En ce qui concerne le site le tensiomètre locatif, celui-ci indique un prix d'un bien à la location en nu ou en meublé ? Si seulement en nu, combien en plus peut-on ajouter en % pour un meublé ? Merci d'avance pour ta réponse.
Bonjour, pour ma part je considère que la tension est identique pour du niveau du meuble, car je valide systématiquement par une étude des annonces comparable.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour à delle il n’y a pas d’indication sur le locatif avec le tensiomètre locatif
Est ce que ce dortoir peut quand même avoir un avenir positif malgré la baisse d’habitants ?
Et si on a acheté sa RP avec 50% d'apport+petit crédit et que si on loue le bien il est largement autofinancé, car loyer>cout du crédit. Est ce que c'est toujours autant une erreur ? Si je suis votre logique, dès que je passe ma RP en location, elle ne sera plus un passif, et ma capacité d'endettement ne sera pas impactée pour un nouveau projet.
video très interessante, mais j'aurais deux question sur la tension locative (élément primordial) :
1) Est ce qu'en discutant avec un agent immobilier, on peut avoir des informations fiables sur la tension locative, surtout dans les petite ville qui n'ont pas de stats dans les tensiomètres ?
2) faire une fausse annonce, est ce légal ?
merci d'avance !
Bonjour Cèdric, pour vérifier la tension négative, il faut également se rendre sur place, et comptabiliser via Internet le nombre de biens disponibles à la location, mettez-vous à la place d'un locataire, aurait-il du mal à trouver un logement là où vous cherchez ?
En plus faut compter les intérêts qui sont de 80000 environ pour un investissement de 300000 ça fait 1300 environ par mois et si on a qu’un local commercial a 800 imaginons ben il reste encore de l’argent à sortir mais par contre on a notre propre maison qu’on pourra revendre. Mais il se rembourse pas tout seul et pour être locataire de sa propre résidence et qu’on veut se marier et avoir 50-50% un bien, que dois ton faire ?
Bonjour Rodolphe, merci pour ces conseils toujours aussi pertinents. J'ai une question : je vais signer très bientôt un compromis pour acheter un terrain de loisirs à 7000€. J'ai l'argent pour le payer cash. Vaut-il tout de même mieux que je demande un prêt pour le financer et garder une réserve d'argent, sachant que le (faible) crédit me créerai un passif...?
Bonjour, j'imagine que vous avez réalisé un business plan ? Pour ma part, dès que je peux emprunter pour acheter un actif immobilier, je le fais.
Bonjour
Ton terrain devient un passif s'il ne te rapporte pas d'argent , crédit ou non.
Bonjour, neuf ou ancien ? un projet à 357 k contre une simulation a 298 K sur le simulateur. 298 + frais de notaire à 8 contre 357 k - 9K de rabais par Bouygues immobilier et frais de notaire offert sans parler du PTZ. on arrive donc à environs 27 -30 K d'écart pour du neuf. Que faire ? Ton avis ? bon dimanche
Comment est ce que vous gérez vos locations en collocation? Comment trouver des agences qui s´occupe de tout à un prix raisonnable?
J´ai également remarqué que trouver un immobilier où la rentabilité est bonne (auto-financement) est extremement dur! Comment faites vous pour trouver des investissement tellement rentable?
Bonjour Alexandre, il faudrait méthode Claire il faut surtout apprendre à chercher, cela passe par de nombreuses choses qui sont tout à fait contraint intuitive. Je ne peux pas vous répondre en quelques lignes ce que je mets plusieurs heures de formation à expliquer... !
Je ne suis pas entièrement d'accord sur le fait que, acheter sa résidence principale en premier est une erreur.
Je suppose qu'en louant sa première résidence principale cela peut présenter un investissement actif, certes pas énorme, mais dans le cas ou on le loue meublé cela peut présenter une bonne rentabilité ? Non ?
bonjour Cédric, effectivement cela peut être intéressant, encore faut-il que le bien s'y prete et que la rentabilité soit là.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
J'arrive pas à trouver d'affaire rentable en îls de France, je sais pas d'où sorte de prix si bas.
Je trouve en Picardie, mais les risques des vacances locatives explosé, donc pas si simple que ça
Je dirais que Paris c'est la ville ou éviter d'investir ou d'acheter sa RP tellement les prix sont élevés, il est très très rare d'y trouvé une bonne affaire. En ile de france par contre c'est possible sur d'aitres communes
Effectivement Paris et la petite couronne sont des secteurs où il est compliqué d'investir. À moins de mettre une part d'un portrait importante, en revanche en Île-de-France il existe bel et bien des secteurs où il est intéressant d'investir.
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Les entreprises tout corps d’état ne sont pas forcément très bien spécialisé dans le domaine et parfois manque de professionnalisme.
J’imagine qu’il doit être également difficile de trouver une entreprise tout corps d’état pour gérer les travaux d’un chantier dans son intégralité.
Bonjour, en réalité tout dépend de l'étendue des travaux, je vous assure que certaines entreprises savent très bien gérer la totalité des lots.
@@monsieurrodolphe1 Rodolphe, peut-être que mon jugement est biaisé (je viens d'une famille du Bâtiment, gérant bcp de biens) mais passer du temps sur le chantier est essentiel au début car il permet de juger la compétence et le degré d'implication de l'entreprise intervenante (ou des entreprises) ainsi que la compétence de l'architecte si on en prend un. Une fois qu'une relation de confiance est établie, là on peut lâcher du lest.
6000 habitants ça suffit? Si à 10 minutes d’une ville de 20000.
Je vous en supplie, ne vous focalisez pas sur ce vieux dogme de ne pas mettre de cash dans l'achat d'immobilier, ça peut tout à fait s'acrementer dans une stratégie de gestion de patrimoine au sens large du terme, il n'y a pas que l'immobilier dans la vie 😉
Merci d'avoir donné ton avis, l'idée principal à retenir c'est qu'il faut utiliser l'effet de levier au maximum, au bout d'un certain temps injecter du cash fera partie de la stratégie.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 je comprends bien le sens de la démarche mais je trouve dommage que les YT n'approfindissent pas ce sujet de gestion de cash dans son ensemble 😉
Si j avais mis de côté je ne n investisserai pas tout dans un bien..
Bonjour Sophia, tu as raison, on ne met jamais ses deux dents même panier, bien sûr qu'il sera toujours intéressant d'investir en immobilier, mais ce n'est pas le seul pied sur lequel vous devez danser.
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Quel est l'intérêt de faire un crédit, si nous avons les fonds, j ai téléchargé votre tableau, clairement je ne m'y retrouve pas si je fais un crédit puisque je ne veux pas faire de sci ou lnmp. Mon but est dégager un peu de bénéfice, et en faisant un credit cela a forcément un coût.
Merci pour votre conseil.
Bonjour, en général on fait un crédit pour utiliser l'effet de levier des banques. Mais vous avez tout à fait le choix, si vous êtes plus tranquille à injecter 100 % de vos capitaux dans votre investissement, c'est parfait, l'important est de faire quelque chose que l'on comprend.
@@monsieurrodolphe1 merci et vos vidéos sont très instructives
Pas d'accord. Je suis propriétaire et je me sens plus légitime et crédible pour être investisseur. Je sais déjà ce que c'est que d'être propriétaire. La banque est aussi rassurée , elle pourrait avoir mon bien en gage en cas de soucis. J'ai négocier 535 euros de mensualité, sur 12 ans de crédit avec un salaire de 2200 euros net. Je pense que chaque cas est unique et que les généralités parfois ne sont pas toutes applicables.
Bonjour, oui effectivement chaque est différent. Sachez que votre capacité d'emprunt est plus grande car lorsque vous êtes locataire, votre loyer n'est pas considéré par la banque comme une dette (sauf dans certaines banques).
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Très bonne vidéo, comme d'habitude. Avec dans celle-ci un éclairage très travaillé ! Mais presque trop, en fait : le fond paraît 'distant' de vous. Cela donne un aspect un peu irréel à la video. Enfin, c'est vraiment du détail !...
Merci beaucoup pour cette remarque, sachant qu'on est sur une chaîne d'Immobilier et pas sur une chaîne où je donne des cours de montage vidéo... je fais ça à la lueur de la petite expérience qui est la mienne.
Cependant merci beaucoup pour cette remarque à laquelle je prêterai attention lors de mon prochain tournage !
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
bonsoir et merci pour votre outil de rentabilité fabriqué sous Excel vraiment très précieux que j'ai commencé à utiliser. Juste une remarque sur l'onglet "Fiscalité" et le nombre de parts en cellule C9. En fait lorsque vous êtes un adulte seul avec 3 enfants à charge le résultat devrait être 3,5 et non 3.
Bonjour, pour connaître précisément votre quotient familial, je ne peux que vous recommander d'aller sur le site du gouvernement.
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour Rodolphe, voici la question que j'aurais à te poser: lorsqu'on fait une offre d'achat, faut-il mentionner que l'on fait l'offre acte en main et que le prix est net vendeur ou bien cela se fait-il seulement sur le compromis? Dans les deux cas, comment calcules tu le prix de l'offre? Par exemple j'ai un bien que je vais acheter à 133000 € frais d'agence inclus. Les charges sont de 200€ par mois et le TF de 1000€. Est-ce que sur l'offre d'achat je mentionne seulement les 133000 € ou bien est-ce que j'y inclus les 11000 € de frais de notaire plus les proratas de taxe foncière et de charges? Merci.
Bonjour Thierry, lorsque tu veux acheter de cette manière, tu dois indiquer sur la lettre d'achat le montant total, ensuite indique que ce montant total comprend les frais de notaire, ainsi que les frais d'agence.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 Merci Rodolphe
Pourrais-tu publier un exemple d'offre d'achat réalisée avec un prix net vendeur et acte en main ainsi qu'un exemple de compromis de vente réalisé acte en main et net vendeur? Ceci afin de voir la formulation exacte.
Merci
T es pas dans la bonne banque ..
merci pour ces rappels
mais je ne vois pas d'où vient ce probleme de la RP... faut savoir qu'à un moment, j'ai meme envisagé de mettre ma RP en location (hors de question de la vendre car) et d'etre locataire chez un voisin... juste à cause de youtube !
j'ai cru que je ne pourrai pas investir vu le discours catégorique
sauf que dans les faits, c'était un atout : les banquiers comprennent très bien que l'on détient du patrimoine (le faible capital restant du joue clairement en ma faveur à chaque IL), alors que le locataire jette de l'argent par les fenetres !
et c'est justement parce que ma RP sera payée dans moins de 6 ans que je sais que je peux etre rentière très prochainement : j'aurai une dépense en moins, ce qui est bien mieux qu'un revenu en plus, irrégulier et imposé
donc ce n'est absolument pas une erreur, encore moins fatale : je ne comprends pas ce discours si manichéen (et qui me fait sourire... parce que je ne me suis pas faite avoir par l'erreur ... 4 justement ! je suis allée voir les banques et là ils ont carrément valorisé mon dossier, RP incluse
Bonjour Claire, merci beaucoup pour ton commentaire qui apporte une fois de plus de la valeur à mon contenu. > Lorsqu'on achète sa résidence principale, il faut vraiment veiller à ne pas entamer la totalité de sa capacité d'endettement (Autrement on tombe dans « l'aliénation de la résidence principale ») . Je dis simplement que si vous commencez à investir et que vous êtes actuellement locataire alors vous êtes dans une meilleures dispositions pour pour investir dans le locatif, car le loyer que vous payez, ne sera pas considéré de la même façon (pas dans toutes les banques malheureusement) que si vous étiez endetté auprès d'un établissement bancaire.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Je suis aussi pour la RP mais jamais en totalité de sa capacité d’emprunt.. c’est la grosse erreur à ne jamais commettre
@@monsieurrodolphe1 Justement : j'étais à 35% (j'avais même augmenté les mensualités quand j'ai été augmentée ! Car mon but est de liquider cette dépense au plus vite pour gagner en reste à vivre, même avant investissement)...
Donc là encore, jamais dire jamais : ils comptent 70 voire 80% du loyer donc avec le premier IL on n'est plus à toute sa capacité d'endettement (puisque notre revenu augmente avec ce projet), il suffit de trouver une banque qui pratique le différentiel, etc
Et toutes ont conscience que cette dette est un actif, du patrimoine : un crédit immo n'est pas négatif comme un crédit conso...
Bref, ce n'est pas conseillé en général, mais dans mon cas (île de France) j'ai un bien meilleur profil que locataire : déjà avant d'investir sérieusement, j'ai su investir dans ma RP et pour moins cher qu'un loyer je me construisais du patrimoine !
Même si dans mon cas, c'était avant de penser à L'ÎL, donc effectivement c'est différent
Mais encore une fois, un banquier peut très bien considéré que celui qui paye un loyer perd de l'argent... C'est bien pour cela que souvent ils rejettent le dossier d'il en disant "achetez votre rp d'abord"... Qui peut devenir un bloquant ensuite si c'est un autre banquier qui considère le crédit immo plus comme une dette qu'un loyer 🙃
Bref comme un banquier est paradoxal (comme tout humain mais en pire car il doit prédire des risques donc peur = irrationnel), je pense vraiment qu'il ne faut pas diaboliser la rp : je sais que youtube = vidéo courte, mais ce discours manque de nuances sur l'atout possible de la rp avant l'il !
Et comme cela a failli me décourager, je préfère le souligner
(C'est aussi parce que je sais que tu veux proposer des contenus de qualité : il y en a certains où je sais bien que mes remarques sont vaines 😜)
Bref, à bientôt !