値上がり時代の住宅会社選びの8つのポイント
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- Опубліковано 21 сер 2024
- 今日お話しするのは、値上がり時代の住宅会社の選び方についてです。
最近、値上がりがすごいですね。あるお客様から「こういう時代って、どういう住宅会社さんに家づくりをお願いしたらいいんでしょうか？」という質問を受けました。そのことについて、僕なりの1つの考え方を解説していきたいと思います。業者の立場で何を言うのかと思う人もいるかもしれません。1つの考え方として利用してもらえたらと思います。
まず、住宅会社さんを選ぶ時に見るのは、どんな工法でどんなデザインの家を作っているかですよね。それももちろん大事ですが、値上がり時代にはそうした枠組みを超えた物の見方が必要だと思います。その1つとして、資金計画をしっかりサポートする力があることは大事です。心苦しいですが、当社の家づくりのコストも、以前と比べたら急激に上がっています。上がり切って踊り場になっているわけではなく、ここからどれだけ上がっていくか読めない事態。簡単に言うと、未来の予測が非常に難しい時代なんです。
日本は長くデフレが続いて低金利政策をやってきましたが、世界全体としてはゼロ金利から脱却して、金利を上げる傾向になっています。そんな時代なので、住宅ローンの金利もこの先どうなっていくかわかりにくいのです。それでも、人生においていかに経済状態が変わろうとも、家族のために家は必要ということも事実ですよね。そこをサポートするために、工務店や住宅会社は、お客さんの資金計画に関しても相談に乗ることが必要だと思います。
資金計画とは、「お客さんの年収・自己資金はいくらですか？」と聞いて、簡単な計算をして「○○ローンだったらこうです」と言うことではありません。単純に「金利が安い住宅ローンはこれです」みたいな話ではなく、家を買った後のお金のマネージメントに関して、一緒に考えてくれる会社が安心だと思います。つまり、家を買うための計画ではなく、お客さんの人生の収支を一緒に考えてくれる力があるかどうかです。大きなお世話かもしれないですが、カギは住宅ローンをどう返すかではありません。住宅ローンを返すのは当たり前で、返しながら不測の事態に備えて貯金をしていくことが大事です。その計画も一緒に考えてくださるようなところがあれば、選択肢としては非常に有力だと思います。これが1つ目です。
2つ目が契約条件です。家って、作り始めるのが契約時よりも先になるんです。分譲住宅は別ですが、注文住宅は打ち合わせ・着工の準備・資材の発注をして、早くて半年。長いと1年になる。今の時代、1年後の状況って誰にもわからないじゃないですか。工務店さんもハウスメーカーさんも、仕入れ値が上がったら、物価上昇事項という契約の話をせざるを得なくなります。その時は、明細に基づいて値上げの妥当性をわかりやすくしてくれた方が、お客さんにとって安心ですよね。例えば、キッチンはLIXILさんの〇〇ですとか、シャッターはYKKさんの〇〇ですみたいな感じです。
値上げの話って、猜疑心を抱くじゃないですか。「そんなに上がるって本当なのかな？」と。でも、家づくりって信頼関係があった上でやらないといけないと思うので、そういうことがないようにしたいんです。そのためには、細目があるとお互いに納得が得やすくなります。「この部分はこういう形で折り合うことは可能ですか？」と、私たち業者もお客様に相談しやすいです。このように、注文住宅を建てるという共同プロジェクトを、目線を合わせて同じ立場で協力し合ってやってくれる会社さんがいいと思います。
ちなみに「価格変動があってもこの値段でやりますよ」と言う会社もいますが、それは最初から余裕を見て価格が上乗せされているか、あまり何も考えずに売っているかのどちらかでしょう。とにかく売っておいて、「あとは工事がやりますから」みたいな感じになると、家づくりもスムーズにいきにくいと思います。
そして3つ目のポイントが、新築だけでなくリノベーションも含めて検討してくださることです。うちの会社は一部リノベーションもしますが、積極的にやるわけではありません。でも新築1本でやっている会社は、新築に誘導しようとする気持ちがあると思います。これだけ新築価格が高くなったら、新築の営業マンって新築を売りたいんです。しかし、お客さんにとっては人生の選択なので、ここはニュートラルに考えた方がいいと思います。これらが最初の3つのポイントです。
ここから少し話が変わります。住宅の平均使用年数、いわゆる家の寿命についての話って昔からよく言われますよね。これはある統計ですが、世界の家づくりに比べたら日本の家は寿命が短いです。例えば、イギリスは1軒の家を建てて壊すまでの周期が141年と言われています。長いですよね。アメリカは96年、約100年使うんです。フランスで86年、ドイツは79年です。日本はここ数年で伸びたとはいえ、30年ぐらい。
持論ですが、家の価格が高くなった時の最大の対策は、家を長く使うことだと思うんです。いくら高くなっても、期間が長かったら薄まるじゃないですか。長い期間価値のある家にすれば、それが最大のリスクヘッジになります。
なぜ日本の家の平均使用年数が低くなったのか。それを分析したアナリストの方がいらっしゃいます。その理由は5つあって、1番はライフスタイルの変化に対応できる家でなかったことです。子どもってすぐ大きくなるじゃないですか。子ども部屋が欲しいという時もあるけど、独立してお父さん・お母さんだけになることがよくありますよね。その時になって、帯に短し襷に長しみたいになることがあります。
2番目は、戦争の復興時に質より量を優先したことです。日本は第2次世界大戦で焼け野原になったため、とにかく人の住める所を確保しようというレベルから始まったところがあって、耐震性・耐久性は担保しないでやってきた傾向がありました。
3つ目は、日本特有ですが土地神話というものです。今の若い人は知らないと思いますが、90年代にバブル経済というのがありました。日本の土地が爆上がりして、土地の全価格でアメリカが2個も3個も買えるみたいな時代があったわけです。建物の価値より土地がグーンと上がったから、土地だけ売った方が手離れがいいし儲かるという時代があったんです。そういうこともあって、家の寿命を短くした。これが3つ目です。
4つ目は大きな原因の1つです。日本では、中古住宅を流通させるという市場が全然育っていませんでした。「中古住宅？そんなの売れないでしょう」と。日本だったら築50年と言えばそろそろ解体でしょう。ところが、イギリスは100年ならまだまだという感じです。築50年だったら倍は持つから、買う人がたくさんいます。
5つ目が、住んでいる家が寒すぎた・暑すぎたという問題です。住宅性能が低くて快適性がなかったから、日本の家は寿命を短くせざるを得なかった。「もうこんな家には住んでいられない」ということがあったのです。
最初にご説明した3つのポイントは、家を買うための戦略の3つの視点と思ってもらえるといいです。今度は「個別に建てる家はどうなの？」みたいな話になってきます。設計する上で災害に強いという面で言うと、その会社さんが災害リスクに敏感かどうかはポイントです。
最近は消費者の方のほうがよっぽど真剣で、自分の家がハザードマップのどこにあるかも確認していますよね。むしろ設計する人間の方が気にしていないことがあったりします。例えば、「〇〇さんの求められている土地は、ハザードマップで見たらこういう問題が起こる可能性があるので、これを踏まえた計画をしませんか？」と言ってくれるような会社がいいと思います。
5つ目に、快適な家の基本条件に日照というものがあります。日当たりに関して吟味して、なるべく日当たりをうまく活かすことを考えてくれる会社も選びどころの1つだと思います。
6つ目としては、間取りの提案の軸足です。日本の住宅が短命だった理由の1つに、ライフスタイルの変化が上手くいかないという問題がありました。これは、間取りの提案の軸足問題なんです。つまり、家族は期間限定で移り変わっていくものなので、間仕切りの変化はあって当たり前だという前提で家づくりを考えてくれるかどうかです。
当然人間は歳を取っていくわけだから、若い時は元気でも歳を取ったら力が衰えるじゃないですか。衰えても生活がしやすい家とは、家事がしやすい・収納がちゃんとあって片付けやすいということが提案の軸足になります。「部屋数はいくつ欲しいですか？」「リビングはどれくらいの広さがいいですか？」という底の浅いヒアリングじゃなくて、「お客さんの生き方としてこんなことが必要ですよね」という、提案の軸足があるかどうかも大事だと思います。
7つ目はこの延長になりますが、省エネ性能が高いこと。省エネ性能が高いということは光熱費も安くなるし、冬は暖かいし夏は涼しい。そして家を売買することがあった時には、省エネ性能が高いことが担保できる家だったら、買ってくれる可能性が高くなります。この家は間違いなく冬は暖かいということが、スペックやデータで証明できていれば、買う時に買う人が決断しやすいですよね。売る時も売り込みがしやすいじゃないですか。なので、「大体こんなものです」みたいな性能の家を販売時の値段優先で勧めてくるとしたら、本当の意味でお客さんのことを守ることにならないと思います。
そして8つ目が、耐震性・耐久性の見える化です。耐震等級が3になっているとか、許容応力度計算のような構造計算がしっかりしてあるとか。また、台風被害に対する耐風等級も2にしてあるみたいなことを、当たり前に踏まえた上で家づくりの計画を提案してくれるかがポイントです。
ここまで話してきた4〜8番は、家を長寿にするためにも大事なことです。家を長持ちさせるバックボーンになります。値上がり時代で高い家は買わざるを得ないけど、これらを守ることによって、長期的にリスクが軽減できるはずです。こういうところを踏まえてもらえれば、家づくりは乗り越えていけるんじゃないかと思っています。家族のために頑張って家を建てたい人を応援したいので、つい力説してしまいました。ぜひ参考にしてください。
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![АЛАУДИНОВ у Скабеевой: эти их ВСУ нас НЕ ДОГОНЯТ 😁 [Пародия]](http://i.ytimg.com/vi/an0anqU4WGQ/mqdefault.jpg)
動画の趣旨と全く関係ないですが、手の絵上手いですね。
設計士の方は、だいたい、絵（専門用語では、マンガ、という筈）が上手ですね。特に、昔、ドラフターで図面を書かれていた方々は。
はい！ドラフター世代です。
現在築40年超の実家の建替えを考えてますが、この価格上昇に頭を悩ませているところなのでタイムリーな動画参考になります。
私自身は現在欧州在住で築約50年の家に住んでますが（内部一度リフォーム済み）躯体の状態が実家と比べて雲泥の差があります。こちらの家は木造ではないので単純には比べられないとは思いますが、リフォームだけで長く住んでいける住宅を建てるということはとても大切だなと感じます。
そうですね、水回りのリノベショーンを定期的に行えば、いくらでも住める、そんな錯覚に陥ってしまそうな。。
わたくしもドイツに６年住んでいましたが、そんな事、実感しておりました。
日本の住宅もぜひそういう時代になってほしいです。
コロナ前に本宅の近くに別宅を新築した。義母の為の30坪木造二階建です。その家の設計図を自分で作成した。室内建具はすべて引き戸の大工泣かせな間取りです。玄関と勝手はドアだが、引き戸は12個もある。耐震性も自分で計算して3級を確保した。土地を保有し、建物は自己資金である。岡山市南部の市街地で暖かく、滅多に霜も降りないので普通の断熱で良い。この図面で各社の標準仕様での見積を依頼した。結果は驚く程の価格差であった。タマＨが圧倒的安さで、積算方法を聞いて設計を見直すと更に見積額が下がる。タマの営業マンが言っていた。土地と設計図面を持つ客は最強。タマは土地確保と設計部門が弱点だが、他社図面を持って来てくれれば、良い家が一番安く建ててあげられると言っていた。
なるほどー。交渉人ですね。
確かに!!って納得しっぱなしでした。暖かい、涼しい。長く住める家を作ってほしい!!そんなの当たり前だけど、なかなか思い通りの家を探すのは難しいです。やっぱり注文住宅なんでしょうか。はぁ悩む。
注文住宅VS規格住宅なら、そんなことはないと思いますが、注文住宅VS建売住宅なら会社の技術レベルや基準仕様による幅があります。なのがポイントか？家づくりのポイントを学んでいただくことが大切と思います。
@@morishitaathome 規格住宅!!初めて聞いたのでググりました!!丁寧なお返事いつもありがとうございます。モリシタさんのような親切な工務店が近くにあったらお願いしたいですが遠いので、猶予があるのでじっくり探してみたいと思います。
建材の高騰がずっと続くと、住宅性能が良ければ新築時から不動産価値は下がらない、むしろ上がる時代が来るかもしれないわね。これから建てたいと考える私には建材の高騰は辛すぎるのだけれど。
新しい価値観ができると思います。
ほんと日本の住宅って何で30年なんだろ！解説して頂いて納得しました。イギリスやフランス、イタリア100年なんてざらですよね。私は湿度が多いせいかなと思っていました。建物の価値が上がるなら日本人もまめにDIYするかも！
不動産屋が儲けたいばかりだから、品質は二の次なんです。売れればいいのです。
この商習慣や流通習慣を皆で変えないといけないですね。
ライフプランについては、保険屋さんに聞くと保険商品を進めるためのシミュレーションになりそうです。しかし、同じ猜疑心で見れば、住宅会社は高い家を売るためのシミュレーションをしそうです（そのように言う人もいます）。
疑い始めれば、保険会社も住宅会社も同じ。
結局は自分で頑張って計算するのが一番な気がします。または、FP資格を持つ知人にお願いするか。
また、ライフプランシミュレーションの計算の根拠となる学費や、生活費が過去の実績をもとにしても、物価上場の予測がつかない状況ですから・・。
そこのマージンをどうみるかは、結局、個人がえいや！と決めるしかないのではないでしょうか。
1つは、人生における優先順位は幅があるということ。もう一つが家にもとめる付加価値も幅があるということ。なので、外部を利用して自分で計算してみることだと思います。私たち業者は消費者の方の道具（外部資源）だと思っています。
最近このチャンネルを知りずっと見てます。檜風呂、あと3Dプリンターと発泡スチロール住宅について聞いてみたいです。動画ネタとしてご検討ください。
ヒノキ風呂懐かしいです。３Dプリンターによる家づくりですか？私にとっては哲学的なテーマになりそうです。
お疲れ様です。 日本の住宅使用年数が約３０年余りと短か過ぎる、その最大の原因は、『土地価格が高すぎて、その上に建てる家に予算を思い切って回せない』のだと、個人的には思っています。当家の例を取れば、土地価格：家（新築）の価格 ≒ １：１でした。これが、せめて３：７位ならば、耐用年数１００年を見据えた『性能のいい家』を建て易くなるでしょう。土地価格が高過ぎるから、その上に建てる家は『安かろう良かろ、短寿命でも良かろう』、そんな文化が、住む側にも建てる側にも、長年にわたり、浸透してしまったのでは。。。
貴重な視点ありがとうございます．
日本の土地価格が高いというのは，単純に，利用可能な宅地面積に比べて人口が多すぎる，というのもあるかもしれません．結局需要と供給で価格が決まるので．
幸か不幸か，日本は人口減少時代に入っています．人口が6000万人くらいになれば，土地価格も安くなるのでは？
chako様に知見のように、国がシュリンクして、ヨーロッパ型の成熟市場になることを模索していかないといけないでしょうね。10年で転換できるといいんですが。
@@yamadachou その通り、ですね。土地神話、土地への執着、土地の需要と供給、すべて複雑に絡んでいます。一方、欧州のように、『賃貸でいいよ』、『賃貸の集合住宅も住宅性能抜群よ』となれば、また、変わってくるでしょう。でも、人口が6,000万くらいが、ちょうど良いとすれば、問題は、その半数が高齢者？？。そんな社会が、立ち行くのか？？ 難しいです。
いつも分かりやすい動画ありがとうございます。勉強になります。
お尋ねしたい事があります。高気密高断熱の家において、お風呂の浴室乾燥機や換気扇って要らない気がするのですが、森下さんはどう考えられますか？
乾燥機はいらない場合が多いです。換気扇はないとだめだと思います。窓だけでは限界がありますし、窓がないなら必ず必要です。
動画と関係ないのですが相談させてください。お盆に実家に帰ったら40年前にリフォームした家の風呂場キッチンリビングがリフォームされていました。家の外枠は70年以上経っているはずです。壁をとってリビングが広くなり床一面がクッションフロアになっていました。部屋の中心近くに取れない柱があったようで、その下もクッションフロアを敷くために柱が切れてました。(床に乗っている)その時は綺麗で喜んだのですが、ごろ寝が出来ていいと思ったクッションフロアは十年しか持たずカビが心配と聞きました。屋根裏はてをつけていないのでゴミが毎日落ちてくるし傷も付きます。両親は70近いのですが、今回来客に合わせてリフォームしたようです。他の風呂場キッチン内壁の塗装や傾いているリビングの壁に合わせた障子の発注などには満足しています。風呂桶を替えてタイル貼り、キッチン入れ替え(今までと同じ古い型)、十二畳プラスアルファのリビング(クッションフロア)、縁側のローカのクッションフロアで200万いかなかったと聞いてます。私が調べるとか言うと両親が怒るのでこちらに相談させてください。以前こちらのチャンネルずっと見てました。世の中が落ち着くまでリフォームはやめようと思っていた矢先ですお願いします。
ご両親のリフォームされた家の安全性が心配ですか？もしそうなら、この文章からだけではなんともコメントができません。すいません。
欧米の家の耐久性も丸のみはできないと思います。たしかに100年以上の家は当たり前なんですがそうなったのは意外と新しく、パリやロンドンがナポレオン三世あたりからの都市計画の流行以降飛躍的に街全体の性能が上がって以来で産業革命による経済的発展とセットでしょう。
それ以前の家は欧米も博物館で昔の暮らしなどを見るとひどいものでした。日本も明治後期以降急速に発展しつつあったのですが太平洋戦争の敗戦によりご和算になってしまっただけじゃないのでしょうか。
高度成長期後の日本の住宅はなかなか住みやすいものだと思います。今海外に行って目を見張るということはなくなりました、4、50年前はたしかに驚かされたものでしたが。
ご指摘のとうりで、壊すしかない家は少なくなっていますね。なので、ミソもクソもいっしょに、古い木造住宅＝価値なしと言い切る不動産流通業者や一般人の方の思いこみの改善も重要だと思います。
森下さんはシュミレーション派
そうかもしれません。
イギリスは幽霊の住む家の方が人気と聞いたことあります(笑)
おお！それはすごい！
職人の単価も上げないと、品質はドンドン落ちます。仕方ないことです。
おっしゃるとうりですね。
経済評論家の森永さんによると、来年物価が下落するそうなので、家づくりを検討されている方は来年以降に延期したほうがよいと思います。
金利についても日銀が低金利政策を続けると言っているので上がることはないでしょう。
そんな予想があるんですね！金利は変動に関してはまたしばらく低金利と思います。長期は確実にあがりと思います。それでも数年のうちには変動も上がる時がくると思いますので、その時にどう対処するかが重要でしょうね。
@@morishitaathome はい。朝日新聞で森永氏が断定口調で発言していました。金利が上昇しているので世界が不景気になる、それで物価が下落するそうです。
日本の金利については日銀がどこまで異次元緩和をし続けるかです。すくなくとも２，３年はつづけると黒田総裁は発言していました。