中古住宅を買うときに注意してほしいこと
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- Опубліковано 21 сер 2024
- 今日は、中古住宅を買う時の注意点について解説します。
まず、中古住宅のメリット・デメリットを整理します。中古住宅の大きなメリットは、価格が比較的安いことです。新築を建てても、その価格がすぐに中古並みに下がってしまうこともあります。だからこそ、中古住宅は比較的安価であると言えます。さらに、中古住宅は分譲住宅と同じように、実物を見てから購入することになります。そのため、イメージと異なるということは少ないと思います。そして、最近私が感じていることですが、中古住宅の流通量が増えてきているように思います。つまり、選びやすさ、選択肢の広がりという面でメリットだと考えています。
次にデメリットを考えてみます。まず、当たり前の話ですが、修繕が必要となる場合が比較的多いです。問題ないと思って購入した後に、突然何かが壊れたりトラブルが発生したりすることがあります。また、意外と気をつけなければならないのが、仲介手数料です。中古住宅は安いと思って購入したら、後で仲介手数料の額を知って驚いた、なんてこともあるかもしれません。
最も大きなデメリットが、場合によっては住宅ローン控除が受けられないという点です。これは非常に大きなポイントです。適用されない例として、築25年を超えた鉄筋コンクリートの建物も対象外になります。築25年以内の建物でないと対象になりません。また、木造住宅の場合は築40年以内でなければなりません。これは結構重要なポイントです。
次に、中古住宅を購入する際の流れをご紹介します。
まずは不動産屋さんに行って、「おお!」「これ良いかも」と思う物件を見つけたら、次にやることは内見です。実際にその家に行って、内部も外部もしっかりと見ます。「これはええやん」と思ったら、次に住宅ローンの事前審査に移ることが多いです。これは住宅ローンを借りることを前提とした場合の話で、現金で購入する人は不要です。事前審査が終わったら、いよいよ物件の申し込みをします。
いきなり物件の申し込みをしてもいいのですが、不動産屋さんからは「ローンの事前審査を受けてください」と言われることが多いです。なぜかと言うと、不動産屋さんにとっては家を購入できない人に物件を勧めてもしょうがないからです。
物件の申し込みをする際には、手付金が必要になります。通常、不動産取引では手付金が物件価格の約10%とされています。例えば2,500万円の物件の場合は、手付金として250万円が必要となります。
そして申し込みが終わった後、いよいよ売買契約になります。売買契約を結んだ時には、大事な特約を確認する必要があります。それが「ローン特約」です。大抵付いていますが、念のため確認するようにしてください。
ローン特約とは、買い主さんの保護のための特約です。売買契約を結んだ後に住宅ローンの本申し込みをするのですが、その際まれに、何かの理由でローンが組めない時があるんです。そういった場合に、契約を白紙にして解約することができるという特約です。
もしこの特約がなければ、物件価格の10%分の手付金が没収されてしまい、返ってきません。そうならないためにも、ローン特約が付いているかどうかを確認してください。自分のことですから、しっかりとチェックしましょう。
これらの流れが終わって、住宅ローンがちゃんと通ったら、いよいよ引き渡しです。残金の9割を払って、やっと家が自分のものになるというのが、中古住宅を購入する際の大体の流れです。この全体の流れの中で、いろいろなことをやらないといけません。やっておかないと、後悔する買い物になってしまう場合があります。特に私は、やはり内覧の前には事前調査が必要だと思います。
事前調査とは、もちろん自分自身で行って目で見て確かめることもそうですが、物件の仲介を行っている不動産屋さんに対して、いわゆる「重要事項」の確認を事前に行うことも含んでいます。内見となると、いよいよ本気の話になってきます。
事前調査の時に私が見るのは、当たり前のことですけど、境界の確認です。古い町では境界がはっきりしていないことあるので、これは必ず確認しておきましょう。後からでは、当事者同士では話し合いにくいので、事前に仲介者が間に入ってくれる時にしっかりと確認をしておくべきです。また、隣地からの越境物も注意が必要です。それから水道・電気・ガスといったライフライン全てについて確認しましょう。
それから、基礎のひび割れなどもないかチェックします。家の周りにぐるりと犬走りのようなコンクリートが打ってあったら、これが不陸(水平でなかったり、凸凹がある状態)でないかチェックします。
また、自分の家だけでなく、隣の家に擁壁(ようへき)や石垣があったら、この状況も見てください。特に、コンクリート製の擁壁や石垣では、時代によっては水抜きの機能がない場合があります。高低差によっては不安な時もあるので、チェックするようにしてください。
屋根の綺麗さ具合をドローンで見られるアイテムなども出てきています。これは、不動産屋さんがやってくれることは少ないと思います。しかし、そういうことをチェックしてくれる業者を紹介してもらえることもあります。瓦屋根やコロニアル屋根の家は、見ておいた方がいいと思います。
このような事前調査をして、いよいよ内見に進みます。内見と言うぐらいだから、家の中に入って、家の内側の傷み具合や状況をチェックしていただいたらいいと思います。この時に私が一番注意してほしいのは、入居者がいるケースです。売り主さんがまだ住んでいるけど、何かの事情で売りたいという場合です。これは結構忙しい取引になります。
映画の話みたいなことを言いますが、この時に、住んでいる人は売り主本人かどうかを聞いておいた方がいいです。仲介の不動産屋さんに「何ていう売り主さんなの?」と名前を聞いておいて、内見の時に「失礼ですがお名前何とおっしゃるんですか?」と聞くんです。すると、違う苗字を言われる時があるんです。冗談みたいですが、あるんです。
どういうケースかと言うと、売り主さんが家を貸しているケースです。当然、住んでいる人が家を出る前提の時もありますが、思ったように出てくれない場合もあります。極端なケースでは、競売物件の時もあります。競売物件は「お値段安いやん!」と飛びつく人がいますが、その競売物件に入居者がいるケースがあります。いわゆるアンダーグラウンドの人たちが商売として、不法占拠という言い方が合うのかわかりませんが、そんな感じで使っているケースです。
また、いわゆる心理的瑕疵というものもあります。住んでいた方が何かの事情で亡くなられたというケースなどです。これはご当人に聞くのが一番ですが、なかなか言えないような時は、ぜひ近隣に問いかけてみてください。
ここからは、建築屋的観点で注意点をご紹介します。
最近、中古住宅を買取再販していることが多いですよね。リフォームやリノベーションをしているのですが、これをしているから良いというよりは、どこまで・どんな工事をしているのかを確認してください。
よくあるのは、見てわかる所だけ綺麗になっているケースです。水回りやクロスを綺麗にしたものは、見てわかりますが、例えば防蟻工事や防水工事というような所を聞いてください。言い方は悪いですが、掃除をしてみたら誤魔化されているような点です。そういうことをしっかり聞いてください。それをちゃんと告知する義務が、当然仲介業者の方にあると私は思います。
また、家の丈夫さを確認する際によく言われる1つの目安が、検査済証の発行日の確認です。適法の建物であれば検査済証が下りているはずですから、あったら見せてもらうといいです。
検査済証の発行日付が1981年(昭和56年)6月1日以降であれば、新耐震の基準になっています。それ以前の日付だと、前の基準になります。強度的に新しい基準を満たしていない場合があるので、チェックが必要です。
その延長で、既存不適格というケースがあります。既に建っている建物だから、住んでいる限りは壊せとは言わないが、今の現行の法律の縛りで言うと不適格、というものです。
建築基準法や都市計画法、その地域の条例などによって異なります。特に格安の場合は心配なので、既存不適格でないかどうか、チェックされるといいと思います。
それから、耐震診断を受けているかどうかです。ある程度の築年数のものでは注意が必要です。私の感覚で言うと、木造の建物では2000年頃の竣工を前後して、ベタ基礎やプレカットのしっかりした軸組になった印象があります。
それ以上に古い場合は、耐震診断をされることをおすすめします。市や県で、簡易耐震診断の相談窓口があると思います。何千円ぐらいの価格でチェックできるので、これを受けているかどうか、見ておいてもいいと思います。
古い家を買って、何年か住んで少し先には建て替えも考えている、と言う時は、その家がアスベストチェックを受けているかも確認してください。今はどんな建物でも、アスベストがあったら管理型の解体になります。そうすると、時間もお金も何倍もかかります。購入する前の方が言いやすいので、そういう目論見で格安の古い家の不動産を購入する際は、アスベストチェックをしているかどうかを聞いてみてください。特に、高度経済成長の時代の中途半端な古さの建物は、チェックが必要だと思います。
あとは私は、床下・小屋裏(屋根裏)もチェックしたいと思います。私が床下に潜る時には、まずベタ基礎かどうかを見ます。ベタ基礎の家の方が、湿気も上がりにくいし虫も来にくく、丈夫でもあります。また、当たり前ですが、蟻道というシロアリの道が付いていないか、変な腐りがないかという所も見てください。
小屋裏は、まず断熱材がちゃんと引いてあるかをチェックします。引いていない場合は、それを理由に価格交渉するか、割り切って買ったとしても、断熱の補強はした方がいいと思います。そんなにたくさんのお金を掛けなくても断熱する方法はあります。また、野地板という屋根の下地の板に、変な染みや腐りがないかもチェックします。それによって、早期に修繕が要るかどうかもある程度判断できると思います。
それから、できれば窓もペアガラスになっているといいですよね。
あとは、これはわがままですが、気密試験をさせてくれるか、なんてことも考えます。高気密・高断熱的の中古だと思って購入するなら、できるものならより精度が良い方が嬉しいですよね。
最後の3つはややこしいですし、素人ができるかという問題もあります。こういう時には、ホームインスペクションを受けることがおすすめです。1点注意ですが、ホームインスペクターにはいろんなパターンの人がいます。不動産系の仕事をやっていて、勉強してなった人。現場の施工からなった人。設計事務所さんがやっているケースなど、いろいろなパターンがあります。
私は、現場もある程度わかるホームインスペクターに見ていただくのがいいと思います。というのは、人によって結構バラつきがあるからです。「すごい、ここまで見るか」と思うホームインスペクターもいれば、「今ので見たの!?」と思う人も正直います。
どういうホームインスペクターがインスペクションしたのかを聞けば、ホームインスペクターの登録番号や所属会社もわかります。そういう所もチェックするといいと思います。
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森下アットホームさんの人柄の誠実さに惹かれて、毎回動画を拝見させて頂いています。とても分かりやすく説明して頂きありがとうございました。
過分なお言葉ありがとうございます。励みになります!
中古住宅を契約しましたが、違法建築物であることがわかり悩んでいるものです。大変為になる内容でした。
そうなんですね。何かお役にたったなら幸いです。
築40年、築50年を超えるような「旧耐震」の建物でも、建築士による「耐震基準適合証明書」が取得できれば「住宅ローン減税」の対象になりうるのです
耐震補強の上、適合していると証明されれば、建物の価値は上がりますよね。www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
大変わかりやすく参考になりました
お役にたったならよかったです!
こういう動画って本当ありがたいです。
私も中古住宅を購入する際、全てチェックしました。
近隣に話を聞く、昼夜の環境、隣人情報はもちろん建物についても耐震、老朽具合、控除要件に満たしているか等。
建物は築年数は経ってますが大手ハウスメーカー施工物件の買取再販でフルリフォーム物件でした。
外壁、屋根の塗り替え、外構工事(駐車場、庭、玄関周り)、全ての水回りが新調、フローリング張り替え、壁紙張り替え、給湯器新調、建具新調などありとあらゆる箇所がリフォームされており、まるで新築物件でした。
築年数を感じるのは窓と階段くらいでした。
ちなみにリフォームにいくら掛かってるか色々調べたら1,000万以上掛かってましたね。特に外構工事に400万は掛かってる感じでした。
また、知り合いの工務店社長に同行してもらい、構造部分のチェック(家の傾き、床下、配管回り、屋根裏など)をしてもらいました。
同業がチェックする姿を売主はあまりいい顔してませんでしたねー。
軽量鉄骨なのでそれなりに維持管理されてましたし、新耐震ではありましたが耐震基準適合証明も受けました。
売主が業者だったので住宅ローン控除は特例措置で10年では無く13年、契約不適合責任が2年義務付けられているのも安心でした。
一番良かったのはこれだけのリフォームをしていながらほぼ土地価格で購入出来たのは嬉しかったですね。
また、大手ハウスメーカー物件なのでセカンドオーナーとして登録していただき、新築時の詳細な図面等も取寄せる事が出来、将来的なリフォームにも備える事が出来ました。
デメリットはやはり最近の建物に比べ断熱性能が劣る事、最近流行りのお洒落な軒なし物件とまではいかない外観な事ですかね。
クールな判断とすばらしい行動力ですね!プロ施主と感じます。
全然プロでも何でもありませんが、中古住宅と言えど一生に一度の買い物なので後悔したくないって気持ちが強かったので徹底的に調べる性格ですかね?
ちなみにこの物件を購入するにあたり、FPにも相談しましたが、逆にFPになれますよと推薦されました。
話半分で冗談で受け止めましたが、自分でも素人ながら住宅関連にかなり強くなったように思います。
工務店目線でのチェックリストがあるといいかもですね。
noteというサイトを使うと収益化もできるかと。
北島さんマニュアル化するのも素敵ですね!
なるほど、性能的にはよく理解できましたが土地はともかく建物の価格が妥当なのかお買い得なのか目安ってないんでしょうかね。築5年でいくら下がるとか10年で半額とか。
築5年で半減するって本当はおかしいですね。ここはこれから変わって行かねばなりません。
質問です。
中古住宅を購入し、引き渡し前という段階です。
淀川の堤防から100mも離れていなく、雨の次の日に行ったとき、1階の湿気が気になりました。
現に水回りのクロスカビがありました。
ゲタ基礎です。
見える範囲の床下根太には異常は無く、腐食やシロアリは見当たりませんでした。
そこで、湿気対策に、洗面室にも吸い込み口を付け、浴換の二室換気で対策はします。
他にもした方が良い床下対策など有りますか?
また、有効性が高いのはどれですか?
1. 床下調湿材の設置(炭など)
2. 洗面所のの床板をめくるのですが、そこだけでも土間コンは打った方が良いですか?
3. 床下換気扇の善し悪し(付けない方が良いという意見や、付けた方が良いという意見が錯綜し、混乱しています。)
お返事遅くなりすいません!①床下調湿材は、湿気を吸いきるとそれ以上は吸えませんので完全にはむずかしいですね。どちらかというと、防湿シートを敷いてピンとめて固定しておく方が効果は高いと思います。②そういう観点で土間コンはシート敷き込むとあわせてやると効果が高いです。③床下換気扇はつけるなら、その空間にリターン開口部が必要です。ただ換気扇つけても空気はながれませんので。
事前調査と内見の順番ですが・・・
普通は、内見して、しっかり検分して、いいなと思えたら、書類や事前調査に入るのが普通かな・・・と思ってました。
事前調査を沢山やっても、内見時に「がっかり」したら、事前調査は丸々無駄になりませんかね?
そういう面ありかもですね。補足ありがとうございます。同時に進めてゆく感じですかね。
中古物件、個人間取引なら消費税かからないはずですが…業者から買う前提のお話?
言葉足らずですいません。消費税課税は、業者から買う場合ですね。
森下社長様
内容が深すぎて掘り下げ過ぎた内容で重説ともかぶりますが素人レベルでは理解が少し不可能でしょうか?
中古住宅や中古物件では
全国地価マップから路線価を観て売買の標準価格を出して査定します。
建物がいくらの価値や価格なのか判断して購入の可否を決めるようにしております。
不動産売買は恋愛と一緒でアバタもエクボみたいに惚れ込んでしまいますので冷静に最終判断しております。
結婚する前は両目を開いてしっかり見て、結婚したら片目をつぶって見よ。
うまい!座布団1枚。
康さま 不動産選択は冷静に、購入は一目ぼれ感ですね。