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도쿄 오사카 홋카이도 에서 대규모로 주로 원룸형 맨션을 위주로 투자하고 있습니다. 누군가에게 1프로라도 도움이 되길 바라는 심정으로 씁니다. 리마와리의 숫자에 연연할 필요가 없는게 천만원짜리 집 리마와리 10프로 수익은 일억원짜리 리마와리 1프로 입니다. 이런집을 안사는데는 이유가 있어요. 수명 다한 싼집은 리스크가 너무 큰게 내집을 아무리 리폼을 잘해도 옆집이 비기 시작하면 순식간에 사람들 다빠집니다. 현재 관리비 만엔이고 수선적립금을 얼마씩 내는지 모르지만 만약 여지껏 내고 있지 않았거나 충분히 내고 있지 않은 건믈이라면 자그마한 문제에도 수선을 할자본이 없어서 목돈이 들게되고 건물을 포기한다해도 철거비용도 없어서 세금만 나가게 되는 애물단지로 변합니다. 세입자 빠져나가는건 덤이죠. 아주 순식간입니다. 만약에 수선적립금을 내고 있다면 이또한 리마와리 계산에 포함시켜야 하며 이정도 크기의 집이고 이렇게 낡은 집이면 한달에 만엔으로는 택도 없습니다. 그래서 보통 이런집을 출구전략이 없는 집이라고 얘기합니다. 지금 리폼비스무리 해서 깨끗해보이지만 세입자가 느끼기에는 그냥 도배 새로한 다른집과 큰차이가 없게 느껴집니다. 쿠션플로어는 가구를 놓으면 자국이 그대로 남고 바닥을 갈기 갈기 찢어놓아도 시공후 10년이 지나면 아무 청구를 할수 없습니다. 또 10년간 열심히 리마와리 뽑으면 괜찮다 라고 생각하며 리스크 감안하면서 목돈을 들였지만 10년후에 집값은 아무것도 안한 옆집과 차이가 없게됩니다. 게중에는 오시이레가 없어진걸 꺼리는 사람도 있을것입니다. 계산된 리마와리가 실질 리마와리라 하더라도 실제 건물의 감가상각비용과 공실율과 소득세를 반영하지 않은 시뮬레이션은 실패로 돌아갈 확률이 아주 큽니다. 또 월세도 집값이 떨어짐과 함께 일정주기마다 낮춰잡아야 하며 낡은집이기에 일정 시기마다 큰 수리비용이 들것을 반영해야 합니다. 그런요소를 다 배재하고 실질 리마와리라 칭하는건 정말 의미 없습니다. 바로 이집이 그렇습니다. 이 낡은 집에 감가상각될 요소가 있나 라고 생각한다면 적어도 리모델링 공사비가 그대로 0엔으로 변하는 마법을 보게됩니다. 당장 23구내 역에서 5분떨어진 우리집에서도 몇분거리 안에 항상 모든창에 불이꺼져 있고 베란다에 빨래 하나 없는 낡은 맨션과 아파트 ( 한집정도 살고 있을까 말까한 건물)가 몇채 있습니다. 아다치구는 23구에는 속하지만 평가가 바닥인곳중에 하나니 다른곳들보다 형편이 좋을수도 없습니다. 맨션들은 기하급수적으로 불어나고 있고 빈집은 계속 늘고 있으며 인구는 감소하고 있습니다. 역에서 멀고 낡은집은 결국 선택을 받지 못합니다. 일본에서 극도로 꺼리는 집 일본말로 카시라고 하는데 예컨데 집에 퇴치불능한 개미나 벌레등이 자리 잡았다던가 사고가 있었던가 이런요소의 리스크는 굳이 여기서 얘기하지 않겠습니다. 바람직한 투자는 은행돈을 적당히 빌려서 레버리지를 얻고 더 좋고 비싼 맨션을 합리적인 가격에 취득하는것입니다. (물론 신축맨션을 말하는건 아닙니다. ) 좋은 맨션은 가격이 쉽게 떨어지지 않으나 확정신고때 집값의 감가상각부분을 적용하고 은행이자 지출과 경비비출 등을 활용하면 세금을 0엔화 하거나 오히려 원래내던것보다 적게 낼수도 있습니다. 투자 이득 3요소중 하나인 절세 게인 입니다. 감가상각은 토지가 아닌 건물의 지분으로서 계산되는것이기에 이런 건물가치가 0엔에 땅값만 남은 집으로서는 그런혜택은 꿈을꿀수 없지요. 또 좋은 건물은 집값이 오르는 추세에 있으니 캐피탈 게인이생길수 있으며 월세로 받는 인컴게인은 덤입니다. 은행에 이자를 내겠지만 대개 2프로 안쪽이고 빌린 은행돈으로 얻는 수익은 그 2프로를 훨씬 넘어섭니다. 남의돈을 빌림으로써 그 만큼 수익을 더 내게 되는것입니다 또 암에 걸리거나 신변이상시에 갚지 않아도 되는 특약이 붙기에 아주 싼값에 생명보험 효과도 생기지요. 깨끗하고 좋은집을 구매하였다하더라도 항상 10년 혹은 20년후 처럼 일정기간후 이익이 최대화 되는 시점에서 손절치고 빠져나가서 갈아탈 준비를 해야합니다. 집으로써의 효용가치가 떨어지기 전에 해결해야 하며 이를 데구찌 전략 (출구전략) 이라 합니다. 투자는 얇팍한 지식으로 남에게 함부로 권해서는 안됩니다. 권하는 사람을 맹신해서도 안됩니다. 저또한 누구에게도 투자를 권해본적이 없으며 혹시나 이글 보는 분들도 투자할 맘이 있다면 백번 천번 생각해보고 계산해보고 보수적으로 시뮬레이션 여러차레 돌려보고 많이 공부하고 간접경험이라도 쌓은뒤에 그래도 문제 없다 생각된다면 시작해도 될거라 생각합니다. 모든 책임은 본인에게 돌아가니까요.

근데.이런아파트는일반매매해서사는겁니까?아니면경매?

1280은비싸네요..

방마다에어컨잇는게맘에드네요 거실만에어컨잇어서 넘 덥고추움

외국인이 일본에서 집을 구매 후 월세를 받으면 세금이 많이 나가나요? 너무 대략적인 질문이라 죄송합니다ㅠㅠ

에휴 리폼공사 잘됐다고 말해주고 힘내게 해주고 싶은데 솔직히 얼마가 들었는지는 모르겠지만 업자끼고 했음 죽빵을 돌려 버리고싶어지네

대충리폼하고 역까지 버스타는거리인데도 도쿄도내라는 이유로 월세는 나가네요 ㅋㅋ 자산세빼도 확실히 남는장사

샷시 너무 추울것 같아요.

리모델링 잘되었네요ㅋㅋ

신삥영상~!

아다치구 처음봐요~ 되게 조용한 동네같네요ㅎ

참고하겠습니다

참고하겠습니다

제목이 맞는말이긴 한데 너무 웃겨요 ㅋㅋㅋㅋㅋ

잘몰라서 여쭙니다. 한국사람이 일본에 살지 않아도 부동산을 매입할수 있는가요? 그리고 투자 후 월세 수입 발생시 세금은 어떻게 처리 하는지 궁금합니다.

일본은 관리비를 세입자가 아닌 집주인이 내나요?

겉보기에 좋게 만들어도 지진 나면 이런 집 살면 죽어요.

이런 거 일본 사람들은 절대 안 삽니다!!! 380만엔도 비싸요!!!

아무도 안살것 같은데 오키나와 수리비용 개비쌈

오키나와에 주차가능한 아파트 하나 있음 너무 좋겠네요

작년에 하코다테 여행 갔고 너무 마음에 드는 동네여서 집 값이 갑자기 궁금해 찾아보다 왔습니다. 이런 형태는 저렴하군요. 아름다운 하코다테 ㅎㅎ

오야상 론으로 구입시 본인거주목적이 기본으로 아는데 저렇게 수익형 목적이면 주택론 안되죠?

늦은밤2시에 ㅋㅋ 정신머리가있는건지없는건지😂

네, 그렇군요 문자로 보내줘서 감사합니다

구매한 경매 결제는 어떻게 해야 합니까?

안녕하세요 일본에서도 경매집을 살 수 있습니까?

옛날에 박성원표준일본어 교과서에 나오던 도코로자와 ㅎㅎ옛날피서지로 유명한곳으로 압니다. 부동산은 입지가 중요한거로 압니다. 잘보았습니다 영상감사합니다

와 사이타마!!! ㅜㅜㅜ 좋은 정보 감사합니다!!

집 사고 싶네요

오야상님 정말 오래간만에 영상에서 뵙습니다~ 기회가 되면 오야상님 직접 만나 일본 부동산 상담을 받고 싶어지네요 ~

영상 감사합니다~잘 봤습니다

❤🎉2빠😂

우와 기다렸습니다~ ㅎㅎ 도코로자와시 오랜만이네요 ㅎㅎ

일본 샷시보면 진짜 우풍 쎌거 같음 ㄷㄷ 이중창도 아니고 단일창인데 넘 얇아 보인다

오키나와는 다 쓰러져가는 집도 1억대임 미친

평소 일본 부동산에 관심이 많아 자주 보고있는데 일본은 한국 처럼 부동산 담보 대출 종류중에 만기 일시 상환 방식은 없는건가요? 아무리 구글링 해봐도 프로퍼론, 원금균등상환 과 같은 대출 종류밖에 안보여서요

한국돈으로는 얼마??? 이거까지 말해줘야

전액 일시불로 구입후 이후 담보대출을 받을수도 있나요? 그럴경우 금리는 처음 대출해서 집 구매하는것과 얼마정도 차이가 날까요?

해외에 거주하며 일본에 주택을 가지고 있으면 매달 내야하는 관리비며 전기세며 세금이며 돈 내야하는거 킵업 하는게 복잡할까요? 잘못해서 돈낼거 못 냈다가 집 뺏기거나;;;