/ 05 / Про участок... Выбор места для строительства дома - такой же важный процесс/шаг, как и стройка. В ряде случаев локация важнее (и микролокация). Расскажите в двух словах, как был подобран данный участок? По какой-то системе? Случайным образом? Под потенциального заказчика? Или под регулярные запросы клиентов агентства недвижимости?
Летали к другу на свадьбу в Екатеринбург, на обратном пути задержали самолёт. Сидели в аэропорту и с коллегой обсуждали девелоперские проекты. И тот сказал, что скоро должен выйти на продажу небольшой участок 10 соток в Миллениум Парке в застроенной части. Все участки в этом посёлке достаточно большие, минимум 18-20 соток. А тут вход по земле в 2 раза меньше. А в посёлке очень много общественных территорий, поэтому мы посчитали, что площадь самого участка не так принципиальна. Вот так и запустился этот проект))
/ 03 / Про видовые возможности... Кстати, о видовых возможностях объекта. Предусмотрен ли вариант смотровой площадки на самом-самом верхнем уровне? Т. е. чтобы ступни созерцателя были на уровне крыши третьего яруса.
Нет, там неэксплуаиируемая часть кровли. Дело в том, что нужны ограждения, чтобы можно было эксплуатировать кровлю и лестница, чтобы туда забираться. Эти 2 элемента уже нарушат весь архитектурный замысел)) Но никто не мешает по стремянке туда лазить на свой страх и риск.
Да с удовольствием бы, но нет такой экспертизы, к сожалению. Ну может кто-то из подписчиков встречал подобные тьюториалы или готов рассказать. Буду признателен, если кто-то поделится.
В этом посёлке такие соседи точно есть, но их не много и они не в пределах видимости. Консерватизм тут скорее не у жителей, а у застройщика посёлка. Большая часть домов в Миллениум парке построена по проектам застройщика, компании Villagio Estate, а у них в линейке было всего несколько проектов с плоскими (неэксплуатируемыми) крышами.
В рассрочку можно, практикуем такое. Но это не сравнить с ипотекой. Мы готовы рассматривать рассрочку максимум на 5-7 месяцев. Нам деньги обходятся по самой высокой ставке потреб кредита в банках. Потому что в нашей стране помимо загородной ипотеки нет еще и механизмов нормального финансирования успешного и стабильного бизнеса даже с ликвидными залогами.
Здесь сложно говорить именно про "заложенный" процент, так как мы не знаем, по какой цене нам удастся продать тот или иной объект. Но в итоге по проектам у нас были IRR и в 44,5%, и 25%, и в 8%. Сейчас целевая доходность на денежный поток - 18-20% годовых и нацеленность на продажу в течение 6 месяцев после завершения строительства.
@@allsochi, пока что от 40 млн. р. это за 50% от проекта, чтобы можно было на инвестора зарегистрировать право долевой собственности. Но надо понимать, что не все инвесторы совместимы друг с другом, поэтому лучше заходить на 100% в проект, а это уже 80 млн.р. минимум. Или сейчас есть варианты кредитования под фиксированную ставку от 10 млн.р., но уже без участия в возможной дополнительной прибыли, но и без рисков.
Да не обязательно для элитной. Для элитной он вряд ли поможет, потому что проектов таких нет и в ближайшем будущем не планируется. А вот в сегменте 10-30 млн.р. это помогло бы собирать деньги соинвесторов на более ранних этапах, получать нормальное проектное финансирование и гарантировать будущим собственникам целостность заявленной технической и социальной инфраструктуры в соответствии с проектом. К сожалению, слишком много вольностей есть у загородных застройщиков и никто уже не верит в обещания! И нет механизмов добросовестным застройщикам доказать, что они все выполнят и сделают как планировалось.
Алексей, а какова география вашего точечного девелопмента? На каких направлениях строите и почему именно там? Выгодно ли это с точки зрения инвестиций? Окупается?
Если бы это не окупалось, то мы бы этим не занимались бы, правда? А наши инвесторы не входили бы в последующие проекты. С текущими ставками по депозитам и падающим городским рынком, эта ниша остается крайне привлекательной. География девелопмента - исключительно Рублевка и Новая Рига. Здесь сконцентрирован основной спрос.
Проект в Миллениум парке - это наш 6-й проект в девелопменте, и 3-й, который мы построили полностью с нуля. Продолжать будем, однозначно! Сейчас уже завершаем еще 2 проекта - в Павлово и в Княжьем Озере и планируем новый!
А! Не ответил про рентабельность и порог входа. У нас IRR получается от 15 до 45% в зависимости от проекта. А порог входа - 80-100 млн.р. Но мы во многих проектах сами участвуем, или комбинируем 2-3 группы инвесторов. Таким образом, можем снизить порог входа до 20-30 млн.р. Еще думаем о том, как организовать систему краудфандинга, чтобы можно было в одном проекте поучаствовать десяткам инвесторов с чеком от 1 млн.р. Это непросто, но рано или поздно мы к этому придем.
/ 02 / Про этажность... Все же «стильный ультрасовременный двухэтажный особняк» (podryady.ru/projects/dom_s_ekspluatiruemoy_krovley_v_millenium_parke/) или трехэтажный особняк?
Сейчас делаем отедлку внутри этого дома - podryady.ru/projects/lorentso-v-poselke-knyazhe-ozero/. Скоро про него будет выпуск. И мы его уже показывали в спецвыпуске с Архитектором Дмитрием Фимушкиным. И доделываем реконструкцию в доме в Павлово - podryady.ru/projects/proekt-sovremennogo-doma-v-pavlovo/ Его тоже уже показывали в выпуске про Реконструкцию с Натальей Кузнецовой.
О, как интересно. Столько раз приходилось слышать от экспертов рынка объяснений про то, что аренда выгоднее ипотеки. А вы, активный участник рынка с большим стажем на нем, выбираете ипотеку. Идете против мейнстрима практически. ) А почему?
Узнай как мыслит толпа и сделай наоборот. Это правило прекрасно работает в трейдинге. Недвижимость не исключение. Аренда выгодна на падающем рынке, но на растущем ипотечная ставка не выгодная. Мы как раз в пограничной зоне где ставка низкая а рынок в заключительной стадии падения. Потому в долгосрочной перспективе Алексей прав.
У нас было интервью с Данилой Савченко, ua-cam.com/video/6dOKMDGNPNU/v-deo.html. Он как раз топит за аренду. Так вот плюс в собственном жилье - это индивидуальность, комфорт, стабильность. Для меня как для семейного человека эти факторы крайне важны.
Да, диверсификация внутри отрасли - это возможность размазать риски, но при этом сохранить фокус. Сейчас как раз так и происходит. А еще получается очень крутой синергетический эффект от всех направлений. Потому что синергетического эффекта от ликероводочного завода для риэлторского бизнеса не было никакого!))
смотрю на ролики и в глаза бросаетса Ваши руки , они постояно дёргеваетса. Очень много жестов, и ролики становитса неприятными. Что сказано и как сказано. Это про как.
Хорошее интервью. Приятно слушать. Лайк. Про обслуживание и жизнь за городом - ок. Многие это не понимают
Спасибо, Станислав!
Шикарно, проникся уважением
Спасибо!
Здорово ты меня мотивируешь!
Да! Задача мотивировать коллег есть! Хорошо, что есть подтверждения того, что я с ней худо-бедно справляюсь)) Спасибо за комментарий.
Молодцы. Казахстан, город Тараз
/ 05 / Про участок...
Выбор места для строительства дома - такой же важный процесс/шаг, как и стройка. В ряде случаев локация важнее (и микролокация).
Расскажите в двух словах, как был подобран данный участок? По какой-то системе? Случайным образом? Под потенциального заказчика? Или под регулярные запросы клиентов агентства недвижимости?
Летали к другу на свадьбу в Екатеринбург, на обратном пути задержали самолёт. Сидели в аэропорту и с коллегой обсуждали девелоперские проекты. И тот сказал, что скоро должен выйти на продажу небольшой участок 10 соток в Миллениум Парке в застроенной части. Все участки в этом посёлке достаточно большие, минимум 18-20 соток. А тут вход по земле в 2 раза меньше. А в посёлке очень много общественных территорий, поэтому мы посчитали, что площадь самого участка не так принципиальна. Вот так и запустился этот проект))
@@VDT Как в кино : )!
Хорошо всё сказал!
Да, Стас вообще молодец)) Шучу, спасибо!
/ 03 / Про видовые возможности...
Кстати, о видовых возможностях объекта. Предусмотрен ли вариант смотровой площадки на самом-самом верхнем уровне? Т. е. чтобы ступни созерцателя были на уровне крыши третьего яруса.
Нет, там неэксплуаиируемая часть кровли. Дело в том, что нужны ограждения, чтобы можно было эксплуатировать кровлю и лестница, чтобы туда забираться. Эти 2 элемента уже нарушат весь архитектурный замысел)) Но никто не мешает по стремянке туда лазить на свой страх и риск.
Снимите пожл о переуступке ? Как все правильно оформить, подводные камни?
Да с удовольствием бы, но нет такой экспертизы, к сожалению. Ну может кто-то из подписчиков встречал подобные тьюториалы или готов рассказать. Буду признателен, если кто-то поделится.
/ 01 / Про название (⏱️ 4:41)...
Алексей, у 🏢 объекта/проекта, который показан в ролике, есть собственное имя/название?
Этот проект называется Vesconti. Подробнее можно посмотреть на сайте архитектурно-строительной компании Vesco Construction - podryady.ru.
@@VDT Отлично! Идем смотреть : ).
/ 04 / Про окружение...
А есть ли еще современные коттеджи с плоскими крышами в пределах видимости? Или все соседи Vesconti более 🎩 консервативны?
В этом посёлке такие соседи точно есть, но их не много и они не в пределах видимости. Консерватизм тут скорее не у жителей, а у застройщика посёлка. Большая часть домов в Миллениум парке построена по проектам застройщика, компании Villagio Estate, а у них в линейке было всего несколько проектов с плоскими (неэксплуатируемыми) крышами.
@@VDT Значит, все еще только начинается : )...
У меня предложение к вам как на счёт облицовки ваших домов дербентским природным камнем
Так облицовываем, но редко
Интересно..
Из чего вы строите..?
Мы адепты каменных технологий - монолитный железобетон, кирпич.
Алексей, раз, уж нет ипотеки на загородку, можно ли у вас купить дом на этапе строительства и в рассрочку?
В рассрочку можно, практикуем такое. Но это не сравнить с ипотекой. Мы готовы рассматривать рассрочку максимум на 5-7 месяцев. Нам деньги обходятся по самой высокой ставке потреб кредита в банках. Потому что в нашей стране помимо загородной ипотеки нет еще и механизмов нормального финансирования успешного и стабильного бизнеса даже с ликвидными залогами.
Какой процент прибыли заложен в подобном строительстве?
Здесь сложно говорить именно про "заложенный" процент, так как мы не знаем, по какой цене нам удастся продать тот или иной объект. Но в итоге по проектам у нас были IRR и в 44,5%, и 25%, и в 8%. Сейчас целевая доходность на денежный поток - 18-20% годовых и нацеленность на продажу в течение 6 месяцев после завершения строительства.
@@VDT от каких сумм принимаете инвесторов?
@@allsochi, пока что от 40 млн. р. это за 50% от проекта, чтобы можно было на инвестора зарегистрировать право долевой собственности. Но надо понимать, что не все инвесторы совместимы друг с другом, поэтому лучше заходить на 100% в проект, а это уже 80 млн.р. минимум. Или сейчас есть варианты кредитования под фиксированную ставку от 10 млн.р., но уже без участия в возможной дополнительной прибыли, но и без рисков.
А чем конкретно ФЗ-214 может быть полезен для загородки, да еще элитной? Разве это закон не для муравейников эконом-класса?
Да не обязательно для элитной. Для элитной он вряд ли поможет, потому что проектов таких нет и в ближайшем будущем не планируется. А вот в сегменте 10-30 млн.р. это помогло бы собирать деньги соинвесторов на более ранних этапах, получать нормальное проектное финансирование и гарантировать будущим собственникам целостность заявленной технической и социальной инфраструктуры в соответствии с проектом. К сожалению, слишком много вольностей есть у загородных застройщиков и никто уже не верит в обещания! И нет механизмов добросовестным застройщикам доказать, что они все выполнят и сделают как планировалось.
Алексей, а какова география вашего точечного девелопмента? На каких направлениях строите и почему именно там? Выгодно ли это с точки
зрения инвестиций? Окупается?
Если бы это не окупалось, то мы бы этим не занимались бы, правда? А наши инвесторы не входили бы в последующие проекты. С текущими ставками по депозитам и падающим городским рынком, эта ниша остается крайне привлекательной. География девелопмента - исключительно Рублевка и Новая Рига. Здесь сконцентрирован основной спрос.
Сколько домов вы уже построили таким образом и будете ли продолжать? Какая рентабельность и порог входа?
Проект в Миллениум парке - это наш 6-й проект в девелопменте, и 3-й, который мы построили полностью с нуля. Продолжать будем, однозначно! Сейчас уже завершаем еще 2 проекта - в Павлово и в Княжьем Озере и планируем новый!
А! Не ответил про рентабельность и порог входа. У нас IRR получается от 15 до 45% в зависимости от проекта. А порог входа - 80-100 млн.р. Но мы во многих проектах сами участвуем, или комбинируем 2-3 группы инвесторов. Таким образом, можем снизить порог входа до 20-30 млн.р. Еще думаем о том, как организовать систему краудфандинга, чтобы можно было в одном проекте поучаствовать десяткам инвесторов с чеком от 1 млн.р. Это непросто, но рано или поздно мы к этому придем.
/ 02 / Про этажность...
Все же «стильный ультрасовременный двухэтажный особняк» (podryady.ru/projects/dom_s_ekspluatiruemoy_krovley_v_millenium_parke/) или трехэтажный особняк?
Правильно все-таки трехэтажный, но сейчас так клиенты не любят лишние этажи)) Да и третий этаж в виде одной хобби-комнаты можно не считать.
@@VDT Понятно. Значит, смотря с какой стороны смотреть : ).
Есть какие-то проекты в работе сейчас - где, какой метраж, какой проект? Можно ли посмотреть? Когда планируете закончить?
Сейчас делаем отедлку внутри этого дома - podryady.ru/projects/lorentso-v-poselke-knyazhe-ozero/. Скоро про него будет выпуск. И мы его уже показывали в спецвыпуске с Архитектором Дмитрием Фимушкиным. И доделываем реконструкцию в доме в Павлово - podryady.ru/projects/proekt-sovremennogo-doma-v-pavlovo/ Его тоже уже показывали в выпуске про Реконструкцию с Натальей Кузнецовой.
Хорошее интервью, но дом в Сокольниках - не комильфо) за такие деньги можно и в «Долине Сетунь» взять)
Если б Долина Сетунь находилась бы в Сокольниках, то можно было бы и взять))
@@VDT Лучше уж Сокольники перенести туда, где Долина Сетунь )
О, как интересно. Столько раз приходилось слышать от экспертов рынка объяснений про то, что аренда выгоднее ипотеки. А вы, активный участник рынка с большим стажем на нем, выбираете ипотеку. Идете против мейнстрима практически. ) А почему?
Узнай как мыслит толпа и сделай наоборот. Это правило прекрасно работает в трейдинге. Недвижимость не исключение. Аренда выгодна на падающем рынке, но на растущем ипотечная ставка не выгодная. Мы как раз в пограничной зоне где ставка низкая а рынок в заключительной стадии падения. Потому в долгосрочной перспективе Алексей прав.
У нас было интервью с Данилой Савченко, ua-cam.com/video/6dOKMDGNPNU/v-deo.html. Он как раз топит за аренду. Так вот плюс в собственном жилье - это индивидуальность, комфорт, стабильность. Для меня как для семейного человека эти факторы крайне важны.
То есть, еще одна диверсификация произошла, но теперь в рамках одной отрасли? Может, в этом и есть секрет успешной диверсификации как
раз?
У меня в профессиях диверсификация. И внутри отрасли крипто активов - диверсифицировал портфель.
Да, диверсификация внутри отрасли - это возможность размазать риски, но при этом сохранить фокус. Сейчас как раз так и происходит. А еще получается очень крутой синергетический эффект от всех направлений. Потому что синергетического эффекта от ликероводочного завода для риэлторского бизнеса не было никакого!))
Алла Пугачева и Максим Галкин облицовали свой дом или дворец как правильно назвать в деревне Грязи
хорошо, когда денег, как фантиков... можно лямы вкладывать. Если что родители подкинут.
смотрю на ролики и в глаза бросаетса Ваши руки , они постояно дёргеваетса. Очень много жестов, и ролики становитса неприятными. Что сказано и как сказано. Это про как.
Да, согласен. Есть такой грешок. Постепенно усмиряю их, но нелегко даётся))
Не приятный коментарий нормальное движение рук