Hola buenos días me gustaría haceros una pregunta respecto a las subastas os explico mi exmujer y yo somos coopropitarios de un piso y tenemos una sentencia firme de modificscion de medidas con la extinción de condominio y final del uso de la vivienda que lo tiene atribuido ella hasta septiembre de 2022 ¿puede ella negarse a venderlo a un tercero para provocar que salga a subasta publica y así comprarlo ella un 30% más barato ? Haciendo que yo pierda dinero y ella comprar más barato
Buenos días Rafa, Muchas gracias por tu consulta y por ver nuestros vídeos. Una vez finalizado el plazo de atribución de uso en septiembre, tendréis un pro Indiviso sin más consideración. En este caso la ley, siempre que no haya acuerdo, establece que el único medio para disolver esa copropiedad es la subasta. Por tanto, respondiendo a tu primera pregunta no existe el trámite para obligarle a vender. Sin embargo, eso no significa que por obligarte a subastarla tengas que sufrir ese perjuicio. Es muy habitual que ciertas personas mal asesoradas, planteen una estrategia consistente en retrasar la solución ocupando la vivienda, forzándote además a finalizar en una subasta, con la clara intención de adjudicarse la vivienda por un precio inferior. Sin embargo, si llegado el vencimiento la otra persona sigue ocupando la vivienda sin proponer una solución podrías exigirle el pago de una compensación a valor de mercado por el uso, incluso el desahucio. Por otro lado, la subastas de estos bienes en común no se tramitan como la subastas ordinarias de apremio para pago de deudas, sino por los trámites de la jurisdicción voluntaria,. En este caso, son las partes o en su caso el juez quien fija los tipos de subasta, y si dejas constancia de tu buena fe y de que la parte contraria pretende abusar de una situación, jugado podría incluso establecer que no se admitan pujas inferiores al 90 o incluso al 100%, con lo cual esa estrategia no tendrá ningún sentido. Una buena planificación considerando ambas situaciones, forzará con seguridad un acuerdo razonable o una solución satisfactoria. Obviamente lo mejor sería un acuerdo, ciertas personas que lo pones muy difícil. Espero haberte sido de ayuda. A tu disposición por si quieres que te ayudemos. Un saludo!
Buenos días, muy aclaratorio este video. Gracias. Un supuesto: en caso de divorcio de los dos propietarios de un inmueble, y dado que el propietario A no paga una deuda por impago de pensiones alimentarias que tiene con el propietario B (que vive con los hijos en el piso del que se comparte propiedad). Ante el abandono de los hijos y tras ser demandado a causa de sus impagos el propietario A por su cotitular B , se ejecuta sentencia embargándole su parte del inmueble, que se someterá a subasta (viviendo B con sus hijos en él). Pregunto: 1) ¿La única forma de que el propietario B pueda cobrar la deuda que el prop.A tiene con él es ejerciendo su derecho de retracto en una subasta y teniendo que pagar entonces parte de la otra mitad del inmueble subastada…? ¿Como se beneficia entonces el prop.B en esta subasta en la que va a tener que pagar, aún tras el perjuicio de los impagos del prop.A? Se supone que la ley debería amparar los derechos del prop.B y sus hijos… 2- Si el juez decide que pueda haber terceros y el prop.B no tiene medios para pujar…, ¿el prop.B y demandante se expone a perder la mitad del piso en el que vive con sus hijos y a ya no poder cobrar jamás la deuda por la que se embargó el 50% de la propiedad del demandado…? ¿Se habrá podido cobrar la deuda y la justicia habrá amparado al prop.B, perjudicado por la deuda que mantenía el prop.A? Gracias.
Buenos días, La cuestión planteada es compleja y requeriría un buen estudio, pero hay algunas cuestiones que entiendo parten de errores esenciales. El propietario A no ejercita retracto puesto que se subasta solo el 50%, por tanto salvo que alguien pujara tendría que ejercitar, aún en ese caso, la primera debería tener su derecho inscrito (de uso) sobre la totalidad por tanto cualquier tercero que puje su derecho vendrá limitado. En cualquier caso, no se trata de injusticias sino que en el ámbito legal hablamos de cuestiones legales, b) puede dejar de asumir sus obligaciones y pagar las consecuencias, que será perder el 50% de su vivienda, e incluso asumir obligaciones penales en algunos casos. Espero haberle podido ayudar con su consulta. Un saludo,
@@marinymateoabogados Muchas gracias. Comprendo. Y ahora mäs, tras también pedir una consulta con una abogada. Lo que no había pensado era en mas consecuencias también penales del propietario A por abandono a sus hijos, al que se debería añadir la violencia de género con la que sometió a su mujer, la vicaria con la que atemorizó a sus hijos y a ella y la violencia económica, que aunque no esté contemplada en el Códogo Penal ni Civil, sí hay jurisprudencia sobre ello. De nuevo, gracias.
Hola muy buenas,soy inquilino en un piso que esta en subasta hipotecaria,el piso seguro que se lo quedara el banco,porque la cant reclamada es muy por encima del valor de subasta.si se lo adjudica el banco luego saldra otra vez en subasta¿,tengo preferencia en comprar?muchas gracias
Buenos días, Deberá revisar el contrato de alquiler para ver si tiene derecho de adquisición preferente. Si no es así, cosa probable, podrá comparecer en la subasta como cualquier otra persona, es decir, pujar como tercero. Obviamente sería recomendable comunicar a la subasta la existencia del contrato de arrendamiento. Espero haberle podido resolver su duda. Un saludo,
¿Y cómo puede un inversor sacar provecho de la compra de un proindiviso? Se compra la mitad de la vivienda a un bajo precio, pero luego debe hacerse cargo durante años de pagar ibi y comunidad sin disfrutar de la vivienda, es como tener okupas. Si no hay forma de forzar al propietario del otro 50% a que nos venda su parte, o que nos compre la nuestra, no veo forma de rentabilizarlo y podrían pasar décadas hasta que así sea. Es muy probable que el otro propietario esté viviendo en el piso, si por falta de recursos económicos no pudo comprar la mitad tras un divorcio por ejemplo, y por eso terminó medio piso en una subasta jurídica. Siendo su morada y vivienda habitual, nosotros a pesar de ser también propietarios no podemos acceder a la vivienda, sería allanamiento (como si entraramos sin permiso a un piso de nuestra propiedad pero lo tenemos en alquiler). ¿Como consigue un inversor sacar provecho si pueden pasar décadas hasta que el otro propietario se decida a comprarnos nuestra parte o vendernos la suya.
Buenos días, Negociando por un precio inferior de mercado por el porcentaje adquirido, forzando la venta mediante procedimiento judicial al efecto, forzando el acuerdo o la venta judicial en subasta, en la cual puedo adquirir el restante porcentaje por un valor inferior de mercado, con lo cual la rentabilidad aumenta significativamente. Espero haberle podido ayudar con su consulta. Un saludo,
Buenos días. Una pregunta. En caso de una subasta de 2/3 de una propiedad, que está alquilada a un inquilino. ¿Quien tendría más prioridad en un derecho de retracto? ¿El inquilino o el propietario del a 1/3 restante?
Buenos días Edu, Según la normativa vigente el derecho de tanteo o retracto del arrendatario, tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento, es decir, tendría preferencia el del comunero. Espero haberle ayudado con su consulta. Un saludo,
cuanto es el % del valor de la subasta que hay que pagar para garantizar que te lleves el inmueble en una subasta JUDICIAL VOLUNTARIA? en este caso son unos hermanos que tienen una casa heredada y no se ponen de acuerdo. vale la pena pujar?
Buenos días Abdul, En las subastas voluntarias puede ocurrir que las partes o el juzgado determine un PLIEGO DE CONDICIONES donde se establecen las condiciones (por ejemplo un mínimo del 70% o el 80%). Algunos jueces, sin embargo, aplican la normativa de subastas de apremio y por tanto los tipos serían del 70% si es para vivienda habitual o 50% en su defecto, pero insisto que esta opción no sería correcta puesto que la ley establece claramente que debe haber acuerdo del tipo de subasta y mínimo % de adjudicación o el juez debe decidirlo. Esperamos haberte resulto la duda. Un saludo,
Hola buenas tardes. Yo vivo en un piso de alquiler social del banco ,si el banco decide vender el piso y mi contrato vence y no quiere renovarme el contrato Tengo derecho a otra vivienda ,tengo derecho a algo y no verme en una calle con una pensión de 420€. Muchas gracias
Buenos días Samara, En ese caso el banco o propietario instará un desahucio por impago o finalización de contrato, tras lo cual podrá Usted alegar que está en situación de vulnerabilidad. Si cumple los requisitos le suspenderán el lanzamiento hasta septiembre de 2022, desconociendo si el gobierno volverá a aplazar el plazo como ha venido haciendo hasta la fecha. Esperamos haberle podido ayudar. Un saludo,
Hola buenos días me gustaría haceros una pregunta respecto a las subastas os explico mi exmujer y yo somos coopropitarios de un piso y tenemos una sentencia firme de modificscion de medidas con la extinción de condominio y final del uso de la vivienda que lo tiene atribuido ella hasta septiembre de 2022 ¿puede ella negarse a venderlo a un tercero para provocar que salga a subasta publica y así comprarlo ella un 30% más barato ? Haciendo que yo pierda dinero y ella comprar más barato
Buenos días Rafa,
Muchas gracias por tu consulta y por ver nuestros vídeos. Una vez finalizado el plazo de atribución de uso en septiembre, tendréis un pro Indiviso sin más consideración. En este caso la ley, siempre que no haya acuerdo, establece que el único medio para disolver esa copropiedad es la subasta. Por tanto, respondiendo a tu primera pregunta no existe el trámite para obligarle a vender. Sin embargo, eso no significa que por obligarte a subastarla tengas que sufrir ese perjuicio. Es muy habitual que ciertas personas mal asesoradas, planteen una estrategia consistente en retrasar la solución ocupando la vivienda, forzándote además a finalizar en una subasta, con la clara intención de adjudicarse la vivienda por un precio inferior. Sin embargo, si llegado el vencimiento la otra persona sigue ocupando la vivienda sin proponer una solución podrías exigirle el pago de una compensación a valor de mercado por el uso, incluso el desahucio. Por otro lado, la subastas de estos bienes en común no se tramitan como la subastas ordinarias de apremio para pago de deudas, sino por los trámites de la jurisdicción voluntaria,. En este caso, son las partes o en su caso el juez quien fija los tipos de subasta, y si dejas constancia de tu buena fe y de que la parte contraria pretende abusar de una situación, jugado podría incluso establecer que no se admitan pujas inferiores al 90 o incluso al 100%, con lo cual esa estrategia no tendrá ningún sentido. Una buena planificación considerando ambas situaciones, forzará con seguridad un acuerdo razonable o una solución satisfactoria. Obviamente lo mejor sería un acuerdo, ciertas personas que lo pones muy difícil.
Espero haberte sido de ayuda. A tu disposición por si quieres que te ayudemos.
Un saludo!
Buenos días, muy aclaratorio este video. Gracias.
Un supuesto: en caso de divorcio de los dos propietarios de un inmueble, y dado que el propietario A no paga una deuda por impago de pensiones alimentarias que tiene con el propietario B (que vive con los hijos en el piso del que se comparte propiedad).
Ante el abandono de los hijos y tras ser demandado a causa de sus impagos el propietario A por su cotitular B , se ejecuta sentencia embargándole su parte del inmueble, que se someterá a subasta (viviendo B con sus hijos en él).
Pregunto:
1) ¿La única forma de que el propietario B pueda cobrar la deuda que el prop.A tiene con él es ejerciendo su derecho de retracto en una subasta y teniendo que pagar entonces parte de la otra mitad del inmueble subastada…? ¿Como se beneficia entonces el prop.B en esta subasta en la que va a tener que pagar, aún tras el perjuicio de los impagos del prop.A? Se supone que la ley debería amparar los derechos del prop.B y sus hijos…
2- Si el juez decide que pueda haber terceros y el prop.B no tiene medios para pujar…, ¿el prop.B y demandante se expone a perder la mitad del piso en el que vive con sus hijos y a ya no poder cobrar jamás la deuda por la que se embargó el 50% de la propiedad del demandado…? ¿Se habrá podido cobrar la deuda y la justicia habrá amparado al prop.B, perjudicado por la deuda que mantenía el prop.A?
Gracias.
Buenos días,
La cuestión planteada es compleja y requeriría un buen estudio, pero hay algunas cuestiones que entiendo parten de errores esenciales.
El propietario A no ejercita retracto puesto que se subasta solo el 50%, por tanto salvo que alguien pujara tendría que ejercitar, aún en ese caso, la primera debería tener su derecho inscrito (de uso) sobre la totalidad por tanto cualquier tercero que puje su derecho vendrá limitado.
En cualquier caso, no se trata de injusticias sino que en el ámbito legal hablamos de cuestiones legales, b) puede dejar de asumir sus obligaciones y pagar las consecuencias, que será perder el 50% de su vivienda, e incluso asumir obligaciones penales en algunos casos.
Espero haberle podido ayudar con su consulta.
Un saludo,
@@marinymateoabogados Muchas gracias. Comprendo. Y ahora mäs, tras también pedir una consulta con una abogada. Lo que no había pensado era en mas consecuencias también penales del propietario A por abandono a sus hijos, al que se debería añadir la violencia de género con la que sometió a su mujer, la vicaria con la que atemorizó a sus hijos y a ella y la violencia económica, que aunque no esté contemplada en el Códogo Penal ni Civil, sí hay jurisprudencia sobre ello. De nuevo, gracias.
Hola muy buenas,soy inquilino en un piso que esta en subasta hipotecaria,el piso seguro que se lo quedara el banco,porque la cant reclamada es muy por encima del valor de subasta.si se lo adjudica el banco luego saldra otra vez en subasta¿,tengo preferencia en comprar?muchas gracias
Buenos días,
Deberá revisar el contrato de alquiler para ver si tiene derecho de adquisición preferente. Si no es así, cosa probable, podrá comparecer en la subasta como cualquier otra persona, es decir, pujar como tercero.
Obviamente sería recomendable comunicar a la subasta la existencia del contrato de arrendamiento.
Espero haberle podido resolver su duda.
Un saludo,
¿Y cómo puede un inversor sacar provecho de la compra de un proindiviso? Se compra la mitad de la vivienda a un bajo precio, pero luego debe hacerse cargo durante años de pagar ibi y comunidad sin disfrutar de la vivienda, es como tener okupas. Si no hay forma de forzar al propietario del otro 50% a que nos venda su parte, o que nos compre la nuestra, no veo forma de rentabilizarlo y podrían pasar décadas hasta que así sea. Es muy probable que el otro propietario esté viviendo en el piso, si por falta de recursos económicos no pudo comprar la mitad tras un divorcio por ejemplo, y por eso terminó medio piso en una subasta jurídica. Siendo su morada y vivienda habitual, nosotros a pesar de ser también propietarios no podemos acceder a la vivienda, sería allanamiento (como si entraramos sin permiso a un piso de nuestra propiedad pero lo tenemos en alquiler). ¿Como consigue un inversor sacar provecho si pueden pasar décadas hasta que el otro propietario se decida a comprarnos nuestra parte o vendernos la suya.
Buenos días,
Negociando por un precio inferior de mercado por el porcentaje adquirido, forzando la venta mediante procedimiento judicial al efecto, forzando el acuerdo o la venta judicial en subasta, en la cual puedo adquirir el restante porcentaje por un valor inferior de mercado, con lo cual la rentabilidad aumenta significativamente.
Espero haberle podido ayudar con su consulta.
Un saludo,
Buenos días. Una pregunta. En caso de una subasta de 2/3 de una propiedad, que está alquilada a un inquilino. ¿Quien tendría más prioridad en un derecho de retracto? ¿El inquilino o el propietario del a 1/3 restante?
Buenos días Edu,
Según la normativa vigente el derecho de tanteo o retracto del arrendatario, tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento, es decir, tendría preferencia el del comunero.
Espero haberle ayudado con su consulta.
Un saludo,
cuanto es el % del valor de la subasta que hay que pagar para garantizar que te lleves el inmueble en una subasta JUDICIAL VOLUNTARIA? en este caso son unos hermanos que tienen una casa heredada y no se ponen de acuerdo. vale la pena pujar?
Buenos días Abdul,
En las subastas voluntarias puede ocurrir que las partes o el juzgado determine un PLIEGO DE CONDICIONES donde se establecen las condiciones (por ejemplo un mínimo del 70% o el 80%).
Algunos jueces, sin embargo, aplican la normativa de subastas de apremio y por tanto los tipos serían del 70% si es para vivienda habitual o 50% en su defecto, pero insisto que esta opción no sería correcta puesto que la ley establece claramente que debe haber acuerdo del tipo de subasta y mínimo % de adjudicación o el juez debe decidirlo.
Esperamos haberte resulto la duda.
Un saludo,
Hola buenas tardes. Yo vivo en un piso de alquiler social del banco ,si el banco decide vender el piso y mi contrato vence y no quiere renovarme el contrato
Tengo derecho a otra vivienda ,tengo derecho a algo y no verme en una calle con una pensión de 420€. Muchas gracias
Buenos días Samara,
En ese caso el banco o propietario instará un desahucio por impago o finalización de contrato, tras lo cual podrá Usted alegar que está en situación de vulnerabilidad.
Si cumple los requisitos le suspenderán el lanzamiento hasta septiembre de 2022, desconociendo si el gobierno volverá a aplazar el plazo como ha venido haciendo hasta la fecha.
Esperamos haberle podido ayudar.
Un saludo,