Інвестиції в нерухомість Карпат та інші альтернативні інвестиції
Вставка
- Опубліковано 13 чер 2024
- Очевидно, останні 2 роки ми маємо стрімке падіння інвестиційної зацікавленості людей у житлову нерухомість
Але на фоні цього, з"явилася велика активність навколо інвестицій в курортну карпатську нерухомість, апарт отелі, колективні інвестиції у комерційну нерухомість
І звісно, інвестиції у сільськогосподарську землю - як окремий вид інвестицій в так сказати також нерухомість
І ось нещодавно вийшла стаття на Укр правді про дуже-дуже, як на мене, суб"єктивний погляд на ситуацію з ринком туризму в Карпатах
Мені здається там занабто згустили фарби, але на фоні того, що з кожної праски кричать про успішний успіх в інвестиціях в Карпати, то все ж варто почитаті подібні статті, щоб трохи вгамувати емоції
На фоні цього всього, я спробую сам для себе сформулювати ті чинники, які мені не подобаються в побідних видах інвестицій і чому до них не лежить душа
Корисні посилання з відео:
Стаття в Українська правда
life.pravda.com.ua/travel/202...
Навігація по випуску:
0:00 Вступ
0:21 Стаття на Українська правда
1:01 Чому нерухомість?
5:43 Однушка чи апарт готель?
7:57 Номер в готелі - це нерухомість?
9:33 Реалії українського бізнесу
11:17 Колективні інвестиції
12:33 Інвестиції в землю
14:32 Пишіть свій погляд
###################
Всім привіт, мене звуть Дмитро і я автор рейтингу забудовників за строками затримок здачі житлових комплексів ➤ ktostroit.com/ua/
Пишіть мені в Телеграм ➤ telegram.me/KtoStroit
Я на Фейсбук ➤ / ktostroit
#карпати #нерухомість
Квітне український UA-cam 🎉🎉🎉
Амінь
Дуже вдале пояснення різниці між інвестицією в нерухомість та операційний бізнес.
Майже щодня сам пояснюю це інвесторам та колегам подібними тезисами
Єдине, добавлю, що нерухомість надає вам можливість впливу, але і потребує постійної уваги, компетенції.
Одна й та ж нерухомість може дуже по різному працювати в управлінні різних людей. Цьому доведеться приділяти час. Або, знову ж, передати її в управління і залежати тут від ефективності управителя, хоч, і значно менше
Це точно, особливо якщо казати про комерційну нерухомість ;)
Проте не треба нічого робити коли ти купуєш долю в американському диверсифікованому фонді нерухомості або багато різних фондів нерухомості для диверсифікації
Дякую, все дуже толково.
Щодо Штатів: там хоч і надійніше, звісно, але варто згадати, приміром, кейс великої депресії та обвалення фондового ринку. Але в Україні ймовірність обвалів значно вища)
Якщо заходити на довгу (створювати пенсійний портфель чи портфель на далеке майбутнє) та купувати ETF - то статистика останніх 100 років просто ні в яке порівняння не йде з бетоном у нас. Кризи є на всіх ринках, але ж це не привід відносити кубишку в готель в Карпатах ;)
Нащастя велику депресію легко передбачити. Якщо кожен несе останні гроші на біржу особливо без досвіду в інвестуванні то чекай кризу найближчим часом.
Перед великою кризою всі несли останні гроші на біржу і ще кредити брали при чому в ті часи ці люди про біржу взагалі вперше в житті почули.
Дякую за відео.
Сам +/- так думаю.
Ще більше насторожує те - що кругом це "проштовхують", як тренд і пушка-граната :)
Той Буковель вже гуде як вулик :) всеодно мало ;)
P.S. чекаємо ролик про львівську нерухомість ;) як там просувається.
О, Львівська нерухомість... Нажаль, вона хоч в Києві, хоч у Львові будується не за місяці :(
Хоча хотілося б, купити у листопаді, а вже у лютому продати готове 🤣
@@KtoStroit_com тю, то що? ми не почекаєм чи що? :)
Я чекаю аж з листопада... Пройшло 4 місяці, вже пора продавати )))
Мене насторожує що УкрІнвестКлуб дуже сильно проштовхує ідею інвестицій у Карпатах, але уже 4 відео під ряд вони намагаються спихнути свій котедж у селищі «малахіт» який купили за 100к а зараз він їм дав 125к прирості і вони хочуть в інший зайти. Дуже цікаве формулювання враховуючи що ніхто його за 125к ще не купив, але прибуток порахували і говорять так ніби уже зафіксувалист. Боюсь у цих інвестиціях може заробити тільки той хто будує і той хто має величезну аудиторію хомʼяків яким можна буде перепродати з націнкою те що получили по знижці в обмін на рекламу. Але як бачу, навіть другий варіант не на 100% надійний в плані отримання прибутку🤷♂️
Насправді є кейси, коли лди купили і вже вигідно перепродали. Адже навіть в МММ були тисячі тих, хто встиг добре заробити. А заплатили за цей заробіток мільйони тих, хто не встиг :)
Є знайомі власники преміум котеджу біля Буковелю, там відомий комплекс, вони інвестували на початках, через керуючу компанію отримують трохи менше 50%, але в них дуже ліквідний будинок, він дійсно подорожчав з моменту будівництва (можна продати х2). Но з того моменту нерухомості поруч стало більше...
Це гра в тих, хто встигне вчасно вискочити
Добрий день, подобаються ваші огляди.
Можете порадити - що особисто ви використовуєте для прийняття рішення про інвестиції в ті чи інші акції? Можливо, декілька корисних лінків/книжок для початківців.
Я дивлюся Ютуб канали, типу Больше золота, Мільйонер за 7 років, Інвестиції і рокн рол, Гонзо інвест, Тарас гук і ще штук 5 інших. Дивлюсь НЕ регулярно, в самі акції інвестую не багато в лише по-фану. Головні активи у ETF (voo, xar, schd). Тому я не дуже спеціаліст в окремих акціях і не вважаю стратегію купівлі окремих акцій доцільною для більшості інвесторів
@@KtoStroit_com дякую за розгорнуту відповідь! Юзали якогось брокера ще, крім IB? Якщо так, то які +/-?
Ні, лише ІБ. А з альтернатив фактично ж лише ФФ - але через їх рос зв'язки я ще до війни не розглядав їх як варіант
@@KtoStroit_comтреба читати/слухати книги щоб отримати базу знань щоб не попастися на неправильні поради.
Проблема в цих ютуб каналах що більшість із низ розважальні. Я намагався спілкування з авторами і врешті вони зізнавалися що їхні поради то просто для розваги а вони не дуже розбираються в інвестиціях бо книг теж не читали.
Якщо є можливість взяти однушку через є Оселю під фіксовані 7 або 3% в гривні, то це вже дешевше ніж інфляція. Якщо купляти за свої - така собі історія.
Ну Є-оселя це не зовсім інструмент для інвесторів, але якщо для себе перше житло - то точно варто брати
Тут треба врахувати що вам продають нерухомість набагато дорожче бо багато в кого є можливість отримати кредит Єоселю.
Якщо їх відмінять то вартість різко впаде.
Тому важко сказати наскільки це добре
Ви інвестуєте в акції? якого брокира використовуєте?
Interactive brokers
Доброго дня а якщо продавати акції то який податок потрібно заплатити ?
В теорії 19,5% від заробленого, на практиці є нюанси 🤷
Дякую за відео, тема дуже актуальна. Якраз розглядав варіанти інвестиції в готельний номер в Буковелі або в апарат готель у Вінниці. В Карпатах - Kardamon Resort and SPA, там ціна за квадратний метр 3000 дол, ціна входу 70000 дол. А у Вінниці комплекс WOL , ціна 2400 м, ціна входу 53000 дол. Цікава ваша думка, що цікавіше чи краще однушку в новобудові, від надійного забудовника, в центрі Вінниці за 1000 дол за м.?
І ще один важливий момент - чекати здачі потрібно приблизно 2 роки у всіх трьох варіантах.
Буду дуже вдячний за розгорнуту відповідь. З мене лайк, репост і повага.
Про свій погляд в інвестиції в готелі я детально розказав у відео. А новобудова в ЦЕНТРІ Вінниці від надійного забудовника та ще й лише по 1000 доларів - виглядає дуже привабливою історією. Хоча ж, звісно, я взагалі не уявляю, яка ситуація з ринком нерухомості саме Вінниці 🤷
@@KtoStroit_com і ще питання з приводу інвестиції в IB, як поповнити зараз рахунок? Я заповнив заявку на відкриття, але далі, щоб відкрили рахунок потрібно внести кошти.
ua-cam.com/video/jprpaNl94BE/v-deo.htmlsi=fvCqdiBhyOZo76--
У Вінниці, та ще й в центрі таких цін точно немає, вони наближаються до 1800$. Уважно вивчіть забудовника
відео можна закінчити тільки на тому, що інвестиції в країні, де війна не співставні з іншими інвестиціями поза країною)) бо сама основа інветсиції це безпека вкладень..
а взагалі ці інвестиції в карпатські готелі виглядає як новий схематоз, який заміняє довгобуди
Нажаль так і є 😭
Нерухомість в Україні така популярна тільки тому що державні діячі не вміють у щось інше інвестувати
Є не дуже вдалий досвід купівлі апарта в Києві. Контракт із фіксованою оплатою за номер в грн, і меньше ніж обіцяли. Ціна фіксована на 3 рок, 3 роки, Карл, в Україні 😂 якщо хочеш вийти і сам здавати, то тобі вхерячать 5000грн в місяц комуналку, теж по договору
Уххх. А є назва у цих "феодалів" готельного ринку ?
Поділіться, цікаво не попасти в таке
часом не жк "Be the one"?
@@dohidnaneruhomist чув про них, що вони працювали в Войцеховським і відповідно принципово хочуть нагріти тебе, там 3% річних в рекламі
Ще є момент, що хто не встиг зареєструвати wise, то напряму з банку не можна вивести кошти на брокера
Можна. Пошукайте на Ютубі - там зараз є декілька варіантів виводу, в тому числі через Вайз як шлюз
Звичайно ж ніт!))
А може так ?
@@KtoStroit_com маленькі студії в нових будинках в Києві в крутій локації, поки що цікавішого варіанту не бачу.
Уххх, Київ наразі в доволі песимістичному настрої гравців ринку... Може весна прийде і сонечко допоможе, бо наразі все лежить/стоїть
У Інвестиції в нерухомість все ж є + в тому що на відміну від американських компаній вона не може збанкрутувати, в долларовому еквіваленті нерухомість падає, але по суті падає ціна на всю нерухомість в країні, тому якщо не стоїть завдання купити -перепродати квартиру, то по суті падає дохідність. А купувати що акції що нерухомість потрібно в кризу, А у США зараз навпаки бють історичні рекорди по зростанню і якщо середня за дисятиліття дохідність 10% а останні роки ростуть по 20-30, то явно має бути серйозна корекція. Коротше кажучи не треба купувати на хаях будь шо і буде все добре!
Абсолютно згоден, бо таксисти що мене возять вже купили акції Тесла, а це насправді просто хайп і компанія збиткова...
Так готель може стояти посеред ліса і без управляючого це буде варто нулю, якщо ним ніхто не займається. Навіть квартиру у сусідньому районному центрі можна завжди здати, а ось номер посеред пустого готелю вже ніяк. Тому нуль далеко НЕ неможливий
@@KtoStroit_com не треба далеко ходити, в Трускавці в Шале Грааль у людей є місяці коли заповнюваність 0%, все через керуючу компанію, яка втратила інтерес до об'єкту після того як отримала основний прибуток від продажу. І це нерухомість в курортному містечку...
@@KtoStroit_com👍👍👍👍👍(Ви сьогодні «розжували» так як ніколи!Теж якось були роздуми про такі інвестиції ,але це що Ви розповіли -я теж вважаю що там більше головняка чим «понтів» в інвестуванні/по суті воно не твоє (маю наувазі кірпічі),то краще прикупити в тій же умовно Східниці будинок і то повинен нагляд за ним а це ж знову морока а не заробіток!
@@KtoStroit_com Так інвестиції у бізнес в Україні це ще та лоторея, тим більше на заході де мабудь ледь не кожна друга сімя займається орендою будиночків.
Вітаю, Я насправді в шоці, скільки зараз інвестують "колективно" в Буковель (до Яремче включно). Де взяти стільки там туристів? Так, для мене як споживача пропозиція чудова, але їх заповнення (прибутковість) 2020-2023 були виключно "адміністративні"! В ковід тільки вони серед сусідніх країн працювали, а під час повномаштабної кордони закриті і тільки там є інфраструктура і відсутність прильотів (безпека).
Зараз моніторю під поїздку житло в Буковелі, повно місць в готелях, майже скрізь є місця, я не пам'ятаю такого останні 7 років, це при тому, що погода хороша для лиж. Це говорить про насичення балансу попиту і пропозиції... Інвестувати вже пізно, досить! 😂
Я думаю всі забудовники спираються на цифри 2022 року, коли там був пік. Але наразі дійсно складно уявити звідки візьметься такий попит
@@KtoStroit_com ми були в літку ще, не планували, перший раз літом, доречі дуже сподобалось, так відповідно до якісної пропозиції (Одеса небезпечно, Закарпаття вже були), Буковельщина знову виграє, бо якісний достойний готель з басейном на вулиці з підігрівом по адекватній ціні є тільки там 😂. Бо вся Київська обл подорожчала в 3 рази і все забито, Черкащина так само 😅.
Ні, це говорить про то що по дорозі в Буковель в Тернопільській області роздають повістки
@@KtoStroit_comнаприклад добудовують Аквапарк, це дійсно покращить сезонність. Але це не для всіх типів готелів. Дійсно виграє той у кого поруч схили, є СПА з басейном відкритим і закритим, це збільшить заповнуванність. Але те що будується навіть далі 1 км то вже дуууже ризиковано
На фондовому ринку США теж можна втратити і багато, люди втрачали дуже великі гроші в 1929, 2000 і в 2008
Якщо хоч трішечки розібратися в основах безпеки (інвестувати в ETF), а також приділити хоч 10 хвилин на вивчення графіку ринку за минулі десятиріччя - то стане зрозумілим де ризики і що з цим робити
Ну а раз про минуле: якщо порівняти графіки фондового ринку з 2008 року та будь якого (взагалі будь якого) інвестиційного інструменту в Україні (в тому числі нерухомості, звісно) - то буде на рівні логіки (а не страшилок з телевізору) зрозуміло же дійсно криються ризики втрати. Ну в стане зрозуміло, чому все більше інвесторів з України дивляться в сторону фондового ринку.
Ну, а якщо я був не переконливим, то х таке слово, як "диверсифікація" в вкладати все у щось одне (хоч акції, хоч бетон) - це найбільш нелогічне рішення, яке має найбільші ризики
@@KtoStroit_comТак, звичайно диверсифікувати інвестиції завжди правильно, немає 100% гарантії ні в чому, але якщо навіть щось впаде то не все :)
Якщо прослухати пару аудіокниг по інвестуванню то все буде норм.
Как по мне вариантов очень мало. Допустим есть портфель в ИБ. те самые 1-к.кв. возле метро. а дальше что? Недвига в европе по 2% годовых в лучшем случае (её еще попробуй кипить, нужно 150к сразу). земля с див доходностью в 5% в грн. вот и все. с вариантами сейчас очень грустно
Погоджуюсь, дуже дуже складна доля інвестора, якому вже немає куди пристроїти свої кубишки :)
Якщо серйозно - згоден з Вами на 100%. Прямо це реально проблема. І якщо до війни бетон в Україні - це був відмінний варіант, то наразі щось надійне і хоч трохи дохідне - прямо немає нічого
Дивно що у вас склалось таке враження,на теперішній час "живі" гроші "найдорожчі" за останні 10 років.Самий звичайний зберігальний рахунок в Monzo(не реклама,таких віртуальних банків зараз як зірок на небі) дає 4.83% річних на залишок по рахунку(це в £,тобто в валюті).
Я подивився Дмитра з "нерухомість в Києві",двохкімнатна квартира за його розрахунками 7,5% річних в даний момент Так з квартирою,якщо гривня впаде,то і дохідність впаде,впаде дохідність -ліквідності -0,так за цими 7,5% річних ще і орендатори, поточний ремонт.....и в загальному весь цей гемор з неясними перспективами.
Зараз, всі хто при "баблі" виводить їх за кордон.Якщо ж не хочете бути "пацюком який тікає з корабля" то вибір теж простий - інвестуєте в ОВГЗ,частину донатите на ЗСУ.
IB топ - це доступ до інвестицій у найкращі компанії по всьому світу в тому числі і нерухомість. Мало?
як ваша інвестиція під Львовом?
Вважаю що відмінно: бур'яни впали, їх присипало снігом і тепер на їх місці мабуть буде легше рити яму. Але то не точно, бо ще не починали її рити ;)
@@KtoStroit_com )))) а якщо не секрет у який будинок та з якою датою закінчення будівництва Ви вклалися? Надихнули з цим комплексом, і я теж подумую про нього
4-й будинок, здача кінець 2025.
Але є але: вони з листопада місяця вже підняли ціни мабуть доларів на 60-70 на метрі і це вже не настільки аж солодко. Адже в песимістичному сценарії (якщо ніякого міста парк там не вийде) метр буде коштувати доларів по 900 в готовому. Тому брати за 750-800 із здачею через 2 роки, щоб продати з податками за 900 - вже математика не така аж солодка...
@@KtoStroit_com Оце новина. Я бачу на сайті ще по 630 і це виглядало цікавіше... напевно ще не оновили
Там в них же є розкладка по кожному будинку і кожній квартирі. Ціни піднялися :(
З землею такоє не все так просто і радужно. Купуючи землю ви її ніколи не бачите, вона десь там уявно є, тож повністю залежите від сумлінності продавця і, потім, орендаря. І ви попадаєте в ситуацію коли у вас, умовно, тільки один клієнт, який буде вам диктувати умови а не ви йому. Політичні ризики також не зовсім зникли, не вилючено що ще будуть спроби різних партій під вибори обмежити, в тій чи іншій формі, вільний оборот землі. Ну і війна...
Все так, але іба Ви десь бачили потенціал зростання інвестиції у 2-3 рази в без нюансів та ризиків
А а готелях нема навіть потенціалу зрости в рази 🤷
@@KtoStroit_com Загалом згоден. Також сильно насторожує реклама вкладець в ці готелі, вона прям з кожного "утюга", як МММ
Поганого рекламувати не будуть (с)
Відос ТОП! Тема дуже актуальна, останнім часом маркетинг "купи номер в Буковелі" просто супер агресивний. Наступного разу коли мені хтось таке запропонує, скину ваш відос. Чітко розкриті всі ризики з цим пов'язані! Цікаво, що коли ти починаєш їх озвучувати пропонуючому відповідь завжди "в мене знайомі давно так інвестують, ніяких проблем, все круто"... Відверто слабенький інвест тезіс))) Якщо вже був згаданий фондовий ринок штатів, мені от цікаво до кого першого в Україні дійде зробити REIT? Під цю ж тематику, наприклад?
Так вже ж є той самий Інжур (REIT по-українськи). Я казав за це, коли розказував колективні інвестиції у цьому відео... Рейт логічний коли є правова та судова система, а в нашому випадку це непрацююча схема через ризики країни , нажаль
@@KtoStroit_com О цікаво, я певно пропустив про Інжур, зараз гляну! Так, абсолютно згоден про ризики країни, нажаль( Укр хедж типу "інвестняня", ще одне підтвердження тому, всі все прекрасно розуміють(((
@@KtoStroit_com повністю погоджуюсь, що тема з Reit добре заходить в Штатах, Британії, бо там працюєє правова система
Отож. Без правової системи бути маленьким інвестором у приземлені активи доволі ризиково. А робити це під 10-15 % річних - взагалі неадекватно
Апартаменти це утопія насправді. 18% + 1.5% при продажі завжди. Управління не ваше, як ремонтувати, и дійсно будуть здавати по тих грошах і який % візьмуть?)
Ну тобто воно розпіарено, але ціни як в Швейцарії
Такий діамант ніхто ніколи продавати вже не буде, тому й податків 19,5 % не буде 🤣
На порозі світова криза, про це не прийнято говорить публічно, вона тільки відтерміновується у часі. Цікаво, з Єоселею і квартирами в кредит де наша держава кине позичальників!
Я думаю не кине. У нас соціалістична держава і буде як у 2008 - мораторій на виселення неплатників по кредитам із житла
Стосовно землі є питання. Я просто не бачу резону чому вона за 4-6 років зросте в вартості кратно. На 20-30 відсотків може, але точно не в рази.
Ну це питання також суб'єктивне, але спираючись на ціни в Європі - це цілком ймовірно. Але так, для цього того потрібно щоб склалися зорі
@@KtoStroit_com У тому то і річ що ми дивимось на те як було в когось. А зорі вони такі… я думаю за 5 років буде десь + 30 відсотків а це вже просто рівень інфляції…
Але якщо земля дорожчатиме, то пропорційно і нерухомість теж? Як вважаєте, фактори росту ціни на землю і нерухомість тотожні чи відрізняються?@@KtoStroit_com
З'їздіть в Донецьку область, інвестувати бажання відпаде одразу. Київ, паралельна реальнсть, Закарпаття аналогічно
Якось і не було ніколи бажання інвестувати у Донецьку область... Співчуваю тим, у кого воно було
@@KtoStroit_comя і не кажу вам інвестувати туди... Якщо що
ЗРОСТЕ В РАЗИ!!! або нє......
В рази від 3000-5000$ за цеглу серед ліса??? Це типу по 15 тис буде?
Тільки доки ви не громадянин США або хоча б ЄС, вас с фондового ринку можуть кікнути за 1 сповіщенням на смартфон. І будете потім збирати мільон бумажек щоб доказати що ви не слон. Проблеми якщо спробуєте вивести в банк не з якого заводили. Ви завязані цілком на одну компанію (інтерактів брокерс) і не маєте доступу до різних брокерів щоб диверсифікувати. Помоєму зараз найліпше це однушка в Варшаві, бо якщо кордон відкриється то ціни там ще один виток росту зроблять.
Ви рахували математику однушки у Варшаві? Мені математика не сподобалася, якась благодійність, а не інвестиції. Конкурувати в дохідності з тими, хто купив в іпотеку під 2% і здає - взагалі немає сенсу
Відкрийте рахунок у Фрідом Фінанс)
Я тримався строною від ФФ через їх російське коріння. І як показала історія (з санкціями та блокуванням ФФ Україна) - не даремно я так думав
Які можуть бути проблеми якщо спробувати вивести з IBKR на банк не з якого заводив?
Я заводив через приват, а виводив через литовський Genome - проблем не було. Проблеми типу треба надати банку кучу виписок про походження коштів щоб провести платіж не вважаю проблемою бо всі банки цим набридають.
Якщо брокер тебе забанить, хоча я не чув про такі випадки, то гроші поверне тому це не проблема.
IBKR банить громадян недружніх країн або якщо живеш на окупованих територіях. Нам немає чого боятися.
Якщо є чим заперечити то з радістю послухаю
Що там робить? Інфраструктури нема, сільпошечки нема, ресторани оверпрайс. Їхати при відкритих кордонах туди ніхто не буде.
Згоден. Поїду в Альпи, там сільпочешка є недорога ;)
А взагалі цілком зрозуміло, що відкриття кордонів дуже вдарить по цій ніші
@@KtoStroit_comне знаю, як у Альпах, але в Закопане було прям дешевше до війни, зараз не знаю.