Immobilien-OHG & Holding-GmbH: Langfristiges Gesamtkonzept (10 Jahre)
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- Опубліковано 29 чер 2024
- Wenn Sie eine Holding mit einer operativen Tochtergesellschaft besitzen und in Immobilien investieren möchten, sollten sie hierfür eine separate OHG gründen. Denn nach Ablauf von zehn Jahren können Sie bis zu 89 % der Anteile an der OHG zusammen mit den Immobilien an Ihre Holding steuerfrei verkaufen. So erhalten sie den zwischenzeitlich angesparten Gewinnvortrag der Holding steuerfrei als Kaufpreisforderung. Ein Formwechsel macht dann aus der OHG eine GmbH.
0:00 Einleitung & Intro
1:10 Immobilien steueroptimiert hinzukaufen
4:07 Kaufpreisforderungen nutzen
7:17 Alle 5 Vorteile auf einen Blick
8:32 Fazit & Kontakt
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Steuerberater Prof. Dr. jur. Christoph Juhn LL.M.
Christoph Juhn ist Professor für Steuerrecht und Steuerberater. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Prof. Dr. Juhn studierte Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management, wo er im Jahr 2020 zum Professor berufen wurde. Zusätzlich ist Christoph Juhn seit 2014 ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln (Fortbildung für Steuerberater) und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.
Die Kanzlei JUHN Partner hat sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Christoph Juhn und sein Team mit Standorten in Bonn und Köln erstellen für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.
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#Immobilien #OHG #Holding
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Dieses Video ist ganz großes Kino! Top Content und man Spürt Ihnen die Freude an, die Sie dabei haben diesen Hack zu erklären. Ich hätte nie gedacht dass Ich einen Steuerkanal jedem Netflix Film vorziehe.
Wunderbar! 😍
Der Nachteil dabei ist, dass die Immobilie Betriebsvermögen der Holding wird und ein späterer Verkauf zu steuerpflichtigen Gewinnen führt, die ich eventuell sogar mit 30 % versteuern muss. Auch die schöne 3% AfA ist dann nachzuversteuern. Da spare ich mir doch gleich die OHG (Und erhebliche Bilanzierungskosten) kaufe in einer GbR, verkaufe nach 10 Jahren 98 % GbR Anteil ohne Grunderwerbsteuer an meine Frau die sich den Kaufpreis von meiner Holding leiht und dafür auch noch schöne Zinsen bezahlt die nur mit 30% versteuert werden während wir uns zusammen 50 % sparen. Nach 10 weiteren Jahren kaufe ich den Gbr Anteil wieder zurück, so der Finanzminister uns die 10 Jahresfrist bis dahin noch erhält.
Brilliant. Vielen Dank.
Herr juhn bitte etwas langsamer sprechen dann kann man besser folgen. Ansonsten einfach nur geil
Danke
10/10
D.H. für Mitgewinne wird nur Gewerbesteuer fällig? und sie dürfen nur zur Tilgung und neue Immokäufe verwendet werden oder auch sonstige Geldanlagen? Braucht diese Struktur zuerst eine VW GmbH oder geht gleich die OHG?
Funktioniert der Formwechsel auch mit einer GmbH und Co.KG???
Wäre der Formwechsel auch bei einer KG anstelle einer OHG möglich?
Kann bei einer Einheits-GmbH & Co. KG, die Komplementärgesellschaft als Holding verwendet werden?
Klappt das wirklich mit der steuerfreien Wertsteigerung in den ersten 10 Jahren? Denn es gilt doch: übt eine OHG regelmäßig ein Handelsgewerbe aus, womit deren Gewinn oder Verlust als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu werten ist. Und damit keine private Vermögensverwaltung!?
Einfach mega Typ..inhalte sind immer toll! Echt mal was anderes als der überwiegende sonstige UA-cam content
Und wie bekomme die 89% Anteile Steuerfrei aus der Gesellschaft? Scheint mir als habe ich den Zeitpunkt an dem die KapErst anfällt nur in die Zukunft verlegt oder übersehe ich etwas ?
Hallo Herr Juhn
Ich habe eine Frage zu dem Modell.
Droht bei Vermietung an Schwester-GmbH die Gefahr der Betriebsaufspaltung und somit ein Ausschluss für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?
Nein, der BFH hat entschieden, dass zwischen Kapitalgesellschaften nur im Mutter-Tochter-Verhältnis eine Betriebsaufspaltung vorliegen kann.
unfassbar
Hallo Herr Juhn! Wäre es alternativ möglich, dass die Holding mit 11%, man selbst zu 88% und die dritte Person zu 1% die OHG gründet? Dann würde die Holding nach Ablauf von 10 Jahren die 88% + 1% an der OHG kaufen (also keine GrESt, Holding hält dann 100% und kann wenn gewünscht ebenfalls ohne GrESt eine Umwandlung in eine GmbH durchführen).
Privat verkauft man fast genauso viele Anteile (88% gegen 89%), man behält aber dafür keine Anteile mehr. Das hätte den Vorteil, dass man in den ersten 10 Jahren mit 88% (anstatt 99%) Beteiligung den hohen ESt-Satz auf die Mieteinnahmen zahlt. Nach den 10 Jahren hat man die Beteiligung nicht mehr (anstatt im Weiteren mit 10% Beteiligung den hohen Steuersatz zu zahlen).
Die Holding hält dann 100% an der OHG (oder GmbH, wenn bereits umgewandelt wurde) und kann somit zu 100% die erweiterte Grundstückskürzung anwenden.
Das funktioniert so leider nicht. Wenn die Holding sämtliche OHG Anteile erwirbt, dann würde keine OHG mehr vorliegen. Entsprechend würde das Vermögen (Grundstück) der OHG bei der Holding anwachsen, was Grunderwerbsteuer auslöst. Sofern die Holding nur die 88% erwerben sollte und die dritte Person weiterhin 1% hält, würde die OHG zwar fortbestehen, allerdings wäre auch nun ein Grunderwerbsteuertatbestand erfüllt (Anteilsvereinigung in einer Hand, § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG).
@@sosiehtsaus9984 Danke für die Antwort, das macht Sinn!
Wenn die Immo einen Wert von 1.5 Mio hat, und ich die in die GmbH zu 89% verkaufe für 150 Mio, wird das dann nicht als verdeckte Gewinnausschüttung gesehen vom Finanzamt?
Denke ich auch, der Wert der Immobilie(n) muss angemessen zum Kaufpreis sein sonst kommen wir in die vGA §8(3)S.2KStG
Ja.
BG, CJ
Interessantes Modell, aber macht m.E. nur Sinn bei Immobilien mit wenig Mieteinnahmen und hoher Wertsteigerung. Immerhin muss ich 10 Jahre lange meine Mieteinnahmen mit 50% versteuern, also 35% mehr als in der VvGmbH. Zudem sollte die Veräußerung nach 10 Jahren dann auch vollzogen werden, ansonsten versteuer ich die Mieteinnahmen weiterhin mit meinem persönlichen Steuersatz. Keine Modell für den Vermögensaufbau, oder habe ich irgendwas nicht bedacht?
Also Bruchbude in bester Lage kaufen und kernsanieren. Nach 10 Jahren mit extremer Wertsteigerung an GmbH verkaufen. Das wär wohl so das Optimum ;D
Stimme dir grundsätzlich zu. Oftmals ist es aber in A-Lagen so, dass man sein Geld zu 90% im Verkauf macht. Von 2-3% Mietrendite wird man nicht reich, und nach Abschreibungen und Werbungskosten versteuere ich das Geld dann gerne auch mit Einkommenssteuer
Wenn ich das richtig verstehe, vermietest Du an Deine GmbH. Die Miete ist Ergenismindernt und da sparst Du 30% steuern in der GmbH. Mit der privaten Steuerlast holst Du das Geld aber auch auf private Ebene.
Also ein weiterer Nachteil ist doch auch, dass ich die Immobilie als Immo-GmbH aus dem Vermögen der Holding (also dem nur zu 30% versteuertem Vermögen) hätte kaufen können.
Wenn ich die Immobilie aber mit der OHG kaufe dann muss ich den EK doch mit Vermögen auf privater Ebene (50% versteuertem Vermögen) aufbringen.
Ich will ja aber gerade das in der Holding angesparte Vermögen investieren.
Dann geht das doch eigentlich nur per Immo-GmbH.
Sehe ich das richtig?
Liebe Grüße
Die 3% Abschreibung gelten nur bei Gewerbeobjekten. Ich habe mich übrigens trotzdem für die GbR entschieden, weil ich davon ausgehe, das es spätestens in 10 Jahren möglich sein wird, die GbR in eine GmbH zu wandeln.
Wenn die Gesellschafter der OHG Eheleute sind, besteht dann nicht trotzdem die Gefahr einer Betriebsaufspaltung ? Der BFH hatte doch mal die Auffassung, dass Eheleute einen gemeinsamen Willen ausprägen (Personengruppe) und es dadurch zu einer personellen Verpflechtung kommt oder ist diese Auffassung überholt ?
Ehegatten stellen keine Personengruppe da. Andernfalls wäre es eine steuerliche Benachteiligung der Ehe und wäre damit verfassungswidrig.
BG, CJ
Hallo Herr Juhn, warum warum geht die GbR nicht ? den die GbR ist die Grundform der OHG. Die OHG ist eine Handelsgesellschaft. Daher liegt eine OHG vor, wenn die Gesellschaft ein Handelsgewerbe betreibt. Betreibt die Gesellschaft nur ein Gewerbe, liegt eine GbR vor. ?
Ist das nach der Gesetzesänderung Asset/Share Deals noch aktuell? FG H.H.
Sehr geerhter Herr Juhn,
war mal wieder ein sehr gutes Video. Vielen Dank dafür.
Eine generelle Frage zur Vermietung von der Immo Gesellschaft zur OpCo Gesellschaft stellt sich gerade bei uns im Bezug auf § 9 Nr. 1 S. 5 GewStG. Was ist das Argument dagegen, so das die erweiterte Kürzung auch Anwendung finden kann, obwohl die Vermietung an einen Gewerbebetrieb des Gesellschafters ausgeübt wird?
Vielen Dank im Voraus!
Vermietung an Schwestergesellschaft ist von Satz 5 ja nicht betroffen. Wir wandeln die OHG in der Praxis in eine GmbH.
BG, CJ
Super erklärt 👍
Nun stelle ich mir jedoch folgende Frage:
Kann man diese Gestaltungsmöglichkeit auch wählen, wenn bereits eine Betriebsaufspaltung vorliegt?
Also das Besitzunternehmen in Form eines Einzelunternehmens in eine Immobilien GmbH einbringen?
Leider geht das dann nicht mehr.
BG, CJ
Danke für das Video. Eine Frage aber noch: Sie hatten vor einigen Monaten ein Video gebracht, dass es einen Gesetzesentwurf gäbe, dass in Zukunft auch nur 15% bei immobilienverwaltenden Personengesellschaften anfallen würden. Wissen Sie, ob es diesbezüglich etwas neues gibt oder wo ich hierzu etwas finde im Netz? Ich muss nur wissen, ob ich Ende 2023 eine VVGmbH oder nur eine VVPersonengesellschaft gründe ....
Wenn Sie sich im Netz informieren möchten finden Sie Informationen unter dem Stichwort Kömog oder Optionsmodell. Ansonsten die Kurzfassung es spielt fast keine Rolle ob sie eine verw. GmbH oder eine optierte verw. OHG mit 15% Steuern Gründen. Ob eine nicht optierte OHG eine Variante ist kann Ihnen Ihr Steuerberater sagen. Hier ist eine Einzelfallprüfung erforderlich
Das Gesetz ist umgesetzt und sie können eine PersG gründen mit nur 15% KSt.
Der 1a KStG ist jedoch offenkundig eine Totgeburt der Finanzverwaltung und lohnt sich nur in ganz wenigen Einzelfällen..
@@luibaas8566 Sehe ich auch so. Es gibt dazu noch viele Dinge, die nicht geklärt sind. Es stellt sich in der Praxis die Frage: "Was soll das Ganze ?"
Noch eine Anmerkung sie müssten eine Vermögenswaltende og zunächst gründen und im Anschluss daran für das nächste folgende Wj optieten. Bei vermögensverwaltenden Persg welche hier vorliegt wird in der fachliteratur über das Vorhandensein eines Betriebes gestritten. Heißt entweder Vermögensverwaltung oder Betrieb. Ich brauche aber nen betrieb für Paragraph 20 umwstg
Hall Herr Juhn, hat es nicht den gleichen Effekt, wenn die Ehefrau die Immobilie privat zu 100%kauft und diese anschließend in die GmbH verkauft?
Die Verwaltungskosten sind bei diesem Modell deutlich niedriger und die Vorteile sind die gleichen
Oder?
Das hatte ich mich auch gefragt.
Direktverkauf an die eigene GmbH geht ja glaube ich nicht, oder?
Dann würde aber Grunderwerbsteuer anfallen für den Verkauf der EF an die GmbH
@@BaldOldGermanDude Es würde die Ehefrau verkaufen und auch ein Verkauf an eine eigene GmbH ist möglich. Man hätte nur vorher ne betriebsaufspaltung
@@sheesh694 ja stimmt hate ich nicht bedacht. Ich habe nur das Gefühl die Grunderwerbsteuer könnte sogar das kleinere Übel im Vergleich zu den Verwaltungskosten einer OHG sein
Spannende Frage …. wenn die Ehefrau nach 5 Jahren stirbt und nur der Ehemann erbe ist, dann bringt die Struktur auch die Betriebsabspaltung m. E.
Mir fehlen die Nachteile
Guter Hinweis.
Das ist nämlich (leider) richtig.
BG, CJ
@@juhnsteuerberater Wenn man es weiter spinnt und auf Nummer Sicher gehen will könnte die Person ja auch ein Testament aufsetzen und darin für das/die eine Prozent/Promille einen anderen Erben einsetzen (Kind, Bruder, Osterhase).
Noch schlimmer mit der Frau: wenn Sie durchbrennt….
Wow danke!! Ich frag mich nur ab wann (in Gewinn ausgedrückt) diese Strukturen sinnvoll, denn jede Struktur (Firma) kostet ja auch Geld. Gibt es ungefähre Werte woran man sich orientieren kann, ab wann solche Strukturen sinnvoll sind?
Verdammt! Das funktioniert wirklich😳 Respekt !
Kann das auch funktionieren mit anderen Assets? Z. B. Schiffe. Ich denke da nicht an Containerschiffe sondern an Arbeitsschiffe wie Schlepper, mit deutscher Flagge
Sehr interessantes Gestaltungsmodell und ihren Enthusiasmus im Video finde ich auch überaus ansteckend. Die Frage, die sich mir stellt, ist, wie ich dieses Konstrukt aufsetze bzw. beginne, wenn ich bereits eine Immobilie im Privatvermögen habe und meine Holding als auch operative GmbH bereits bestehen. Jede Art der Einlage oder Veräußerung meiner Immobilie an die neue OHG wird doch Grunderwerbssteuer auslösen… Gilt dies also nur für den Neuerwerb von Immobilien oder gibt es hier auch Gestaltungsmöglichkeiten?
Die Grundsteuer fällt nicht an, wenn die OHG zu 100% Ihnen gehört und sie danach 10 Jahre beteiligt bleiben an der OHG.
BG, CJ
@@juhnsteuerberater Danke für Ihre tolle Arbeit. Ein Wechsel aus dem Portfoliomanagement in die Gestaltungsberatung reizt mich dank Ihnen sehr.
*Grunderwerbsteuer ;)
@@juhnsteuerberater Hallo Herr Juhn, man braucht doch für die OHG 2 Gesellschafter. Geht es dann mit 100% und 0%? Vielen Dank!
Diese Kompetenz ist beeindruckend 👏
Zum letzten Satz (funktioniert nur mit OHG, nicht mit GbR): aber doch auch mit KG? Und das auch dann wenn p.h.G. mit 0% am Kapital beteiligt ist?
Bräuchte ich für die OHG nicht eine kaufmännische Organisation, die sich aus einem bestimmten Umsatz bzw. Mitarbeiteranzahl ergibt? Dann wäre es für eine Vermögensverwaltung von Immobilien eher schwierig oder nicht?
Nein, im § 105 Abs. 2 HGB steht, dass es ausreichend ist, wenn nur Vermögen verwaltet wird und eine Eintragung im Handelsregister erfolgt.
können Sie bitte ein Video dazu machen, wie eine türkische Firma in Deutschland ihre Produkte verkaufen kann und die wichtigsten Stellen wo man aufpassen muss.
Vielen Dank im voraus
instagram.com/reel/CnhBFQ0It4Z/?
Kann es sein, dass sich dieses Konstrukt erst lohnt wenn die Immobilie weniger Wert ist als die 25% AGS die er bei einer Ausschüttung des Holdingvermögens ins Privatvermögen zahlen würde?
Wenn die Immo mehr wert ist, würde er sich gegenüber eines Verkaufs an einen Dritten schöechterstellen, oder wo ist mein Denkfehler
Macht aber doch nur Sinn, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren auch bestehen bliebt. Geht man als Investor davon aus, dass diese Spekulationsfrist verlängert oder gar gekippt wird, kann man doch besser direkt eine weitere Immobilien-GmbH wählen oder habe ich dort einen Denkfehler?
Macht das ganze genauso viel Sinn, wenn ich nur Immobilien habe und keine operative GmbH, an die ich vermiete?
Kann ich wenn ich Immobilien alleine besitze, diese in eine OHG kostenneutral umwandeln?
Wozu denn wenn die Immo OHG nicht in eine Struktur verkauft wird um Gewinne Steuerfrei auszuschütten?
Hallo Herr Juhn,
Mal wieder ein tolles Video von Ihnen! Mich würde jedoch gern interessieren, wie derartige Gestaltungen preislich abgerechnet werden, wenn sie diese für einen Mandanten übernehmen? Mit was für einem Aufwand müsste man rechnen, Bzw. von welchen Summen reden wir, damit sich derartige Gestaltungsmöglichkeiten finanziell lohnen?
MfG
Sehr schön Herr Professor.
Immer wieder erstaunlich wie Sie das Wissen auf den Punkt bringen 👍
Könnte man auch eine GbR kurz vor DEM Share Deal in eine OHG umwandeln oder muss es von vorn herein eine OHG sein?
Herr Juhn können Sie kurz darauf eingehen: Warum Sie OHG der GbR bevorzugen? - Ginge es auch mit einer GbR? ..(nur eben Umwandlung ganz am Schluss in V&V GmbH ginge dann nicht, oder) Danke
Kann auch die Holding die erweiterte GewSt-Kürzung 9 Nr. 1 S. 2 ff. in Anspruch nehmen oder liegt hier dann nicht eine Betriebsaufspaltung durch die Holding vor, sodass die Kürzung nicht greift, da die Holding Gesellschafter der operativen GmbH ist?
Wenn die Holding selbst Alleineigentümer eines Grundstücks wäre, das sie an die operative GmbH vermietet, dann würde eine Betriebsaufspaltung vorliegen und die Kürzung damit nicht mehr möglich sein. Sofern die Holding, wie in dem Beispiel im Video, neben jemand weiterem an der OHG beteiligt ist und diese das Grundstück an die operative Gesellschaft vermietet, würde keine Betriebsaufspaltung vorliegen und folglich die Kürzung für die Holding anteilig (89%) zur Anwendung kommen.
Da konnte ich leider nicht mehr folgen 🙈
Sie sollten ihren Dr.-Titel zurückgeben! Die Steuergesetze, sowie ZPO, StPO oder OWiG sind seit 2006,2007 und 2010 in den Bonner-Bereinigungsgesetze aufgehoben! Alle Gesetze haben nämlich keinen Geltungsbereich mehr! Dürfen seitdem auch nicht mehr angewendet werden!
Rechtsbereinigungsgesetze setzen älteres Recht, das keinen praktischen Anwendungsbereich mehr hat, außer Kraft. Die Bundesregierung verfolgt mit den Rechtsbereinigungsgesetzen ausschließlich das Ziel, den Bestand der geltenden Gesetze und Rechtsverordnungen übersichtlich zu halten, damit klar erkennbar ist, welche Rechtsnormen heute und in Zukunft Anwendung finden.
Durch die Artikel 14, 49 und 67 des Ersten Gesetzes über die Bereinigung von Bundesrecht im Zuständigkeitsbereich des Bundesministeriums der Justiz sind diejenigen Paragrafen der Einführungsgesetze zum GVG, zur ZPO und zur StPO aufgehoben worden, die Inkrafttretensvorschriften enthielten. Mit dem Inkrafttreten der entsprechenden Gesetze haben sich die Inkrafttretensregelungen in den Einführungsgesetzen - wie jede andere Inkrafttretensvorschrift auch - vollzogen. Sie konnten deshalb aufgehoben werden.
Die Aufhebung der Inkrafttretensvorschriften für das GVG, die ZPO und die StPO hat keinen Einfluss darauf, dass diese Gesetze weiterhin in der Bundesrepublik Deutschland geltendes Recht sind. Zusammengefasst ist ein einmal in Kraft getretenes Gesetz solange gültig, bis es durch ein späteres Gesetz ausdrücklich aufgehoben wird.
Worauf spielst du an?
"Geiles" Konzept?
Das muss ich mal teilen.
Hallo Herr Juhn, wieder ein tolles Video, das nur so von ihrer ansteckenden Begeisterung strotzt! Ich nehme Ihnen ab, dass dies ein super Konstrukt ist. Könnte was für mich sein...
Starkes Konstrukt. Allerdings ändert es nichts am Gesamtvermögen des Altgesellschafters, da kein „frisches“ Geld in das System kommt. Zur Nutzung der 10-Jahresfrist allerdings sehr gut geeignet, wenn ein Verkauf des Objektes nicht geplant ist.
Hi. Naja du kannst ja auch als Holding zur Bank gehen und dir einen Kredit aufnehmen. Dann fließen 89 Prozent von 150 Geldeinheiten zum Gesellschafter.
Herr juhn hat hier halt nur das steuerlich beleuchtet