【解説】市街化調整区域で土地を買って良いか？

[@smilek1706]

奈良市に住んでおります。奈良市の場合でお願いします。　市街化調整区域の線引きあとに、許可を得て建てられた住宅があるのですが、古いので、もし、今後、地震で倒壊した場合、建て替えはできますか？　返信お願い致します。

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

コメントありがとうございます^ ^
お近くですね☺️
ご相談の件、判断するには情報不足なので何とも言えないというお答えになってしまいますm(_ _)m
少なくとも、倒壊などによって建物が現存しない状態になった場合は、再建築の選択肢が狭まる可能性があるということは言えます。
線引き後であれば
許可がどんな条件で降りたのか？
現在も同じ状況（適法な状態）にあるのか？
既存宅地の認定を受けているのか？
など詳しく調べる必要があります。
※調査する事項が、条件により多岐に渡るので書ききれません💦
建替えを依頼する建築会社や設計事務所がお決まりの場合は、そちらに調査を依頼されると良いと思います^ ^
まだ漠然としたお話でしたら、お近くなので私が調査・ご報告することも可能です。
ご依頼の際はTwitterのDM等でご連絡下さい^ ^

[@smilek1706]

@@不動産相続の学校ふなこしみ 様へ　　ご丁寧、ご親切な返信、ありがとうございます。　　なるほど、地震の倒壊の場合、「地震じゃしょうがないから、再建築はできるだろう」と甘い想像をしておりましたが、逆に、再建築の選択肢が狭まる可能性がある、のですね・・。　　あ、返信にのっておりました、ふなこし様の、ツイッターのアカウントを教えていただくことはできますか？

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

@@smilek1706 お返事ありがとうございます^ ^
はい、最終的には交渉ごとになりますが
更地になった経緯によって救済があるというルールが無いので、厳しめに考えておいた方が良いと思います😂
Twitter、こちらで探してみてください^ ^
@michinori_fnt

[@ウナギ犬-o1q]

自分の家なら建て替えできる。新宅で、１０年ルール可能であれば建替できる１４条

[@しもつけのくに]

市街化調整区域内の農地で、
その農地に家を新築する計画が、
あったら
事前に
ローンが組めるか
調べたいのですが、
誰に依頼すれば良いですか？

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

ご質問ありがとうございます^ ^
建築を依頼する会社が決まっていれば、その担当者さんへお願いするのがオススメです。
会社未定なら、ご自身で銀行を当たるか
見学を兼ねてどこかの住宅会社に依頼されてはいかがでしょうか？

[@ともきょうタワー]

調整区域でも住宅ローンは可能でしょうか？

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

コメントありがとうございます＾＾
可能な場合があります。
【再建築が可能か】が最大のポイントです。
クリアすべき要件はたくさんありますのでここでは語り尽くせませんが、一言でいえばこういうことになります。
ただし再建築が可能でも、金融機関によっては担保評価の問題で希望の融資額が出ないケースもありますのでご注意ください。
地銀や信金を当たるのがおススメで、都市銀行だとUFJなどは積極的だったかと思います。

[@ウナギ犬-o1q]

もちろん可能　うちがそう

[@正樹村上]

私が購入した建売は
市街化調整区域ですが開発許可をとっており
近くに何棟も建っているのですが
一度開発許可を取得した場合は建替は可能でしょうか？

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

コメントありがとうございます^ ^
結論的には可能というケースが多いです。
『原則NGだけど、あとは自治体の取り決めや知事が認めてくれればOK』みたいなルールになっています。
※以前のコメント返信にもある様に、用途や区画形質などの変更が無い前提です。
購入された建物のある自治体の開発許可を管轄している窓口やHPなどでご確認頂くと確かです。
購入された不動産業者さんに調査確認を依頼するのもアリですが、仮に間違ってても責任は問えません😅

[@SA-mj3tp]

農家でない人間が農家の方の土地を個人的に直接買うことは不可能ですか？

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

コメントありがとうございます！
一概にはお答え出来ませんが、かなりハードルが高いのでオススメはしにくいと言えます。
当チャンネルをご覧頂いていますので、
住宅の建築を前提とされていると思います。
その土地が
【農地】かどうか？
【市街化調整区域】かどうか？
【農業振興地域】や【生産緑地】に指定されているか？
そもそも接道など【建築可能な要件】を満たしているか？
全部クリアになったとして、農業委員会や知事の許可が必要となったりします😂
個人間売買の場合は住宅ローンが借りられるかという問題もあります😂
参考にどうぞ！
suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/tochi/tochi_knowhow/nouchi_yotohenkou/

[@shintatakayama9488]

既存建替えの場合、既存の建物より大きい建物は建てられますでしょうか。

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

コメントありがとうございます＾＾
既存建て替えについては
用途・敷地・規模　がいずれも従前と同一であることが要件となります。
ご質問頂いた「面積＝規模」については
①既存の1.5倍以下
②280㎡以下
のどちらか、ということになっています。
ただし、こうしたルールについては地域によって違いがある場合があるので、建築地を管轄する役所のHPでご確認くださいm(__)m
参考までに、私の住む奈良県の基準です。
www.pref.nara.jp/secure/5263/9.pdf

[@飯田春雄-u4t]

既存権（昭和４２年以前から家が建っていた場合）はその権利を持っていた方（旧所有者）の権利なので、新しく調整区域を買った人は旧所有者が持っていた建て替えする権利を引き継げないので、所有者が変わると消滅する権利ではないですか？

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

ご質問ありがとうございます^ ^
建物の用途、規模、区間形質（敷地）に変更が無ければOKとなっていますので、
例えば、相続をされた場合や売買などで取得された場合など、元々建築された時の所有者でなくても建替えは可能とされています🙆‍♂️

[@にく-e8v]

香川県の場合はどうなるんでしょうか、　調整区域廃止になり　　現在所有している土地が特定用途制限地域となっていますが宅地へのうち転用できるのでしょうか？？

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

ご質問ありがとうございます^ ^
市街化調整区域廃止→特定用途制限地域になった
との事ですね。
その中でもどんな区域に指定されているか、で扱いが変わります。一般論だと、建築基準法上、家が建てられる土地なら農地転用も出来そうです。
ルールに関しては地域によって全く違うので、地元の土木事務所などにご相談ください^ ^
参考までに、同じく市街化調整区域が撤廃された三重県伊賀市では、農業用集落に隣接しているなど、農地転用が出来る条件が何点かありました。

[@lis3154]

中古で購入した私の家も調整区域ですが、宅地の中の建築許可がおりている場所のみ再建可能と市から言われて今した。
しかし、家の基礎の周囲1mくらいと駐車場の半分が建築許可の範囲になっているんですが、新たにフェンス等を建てる場合、建築許可の範囲とそれ以外をコンクリート塀で乗りこえ出来ないよう囲んで境界を示せと言われました。
それをすると駐車場は愚か家に入るのにコンクリート塀を乗りこえないと生活出来ない状態になります。
購入前に市から書面はいただいていましたが建築許可範囲の図面や測量図面などはいただけませんでした。
私自身も購入前でしたので書面を入手できませんでした。
そこで、市にフェンスを建てるので許可をと市役所に行ったら、今現在でも一体利用をやめとほしいと言われ塀等を作ってほしいと言われました。

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

コメントありがとうございます^ ^
このケースも稀にありますね。
ただし建築を許可されているエリアの接道は確保されているはずなので、塀を建てたら家に入れないのは謎です🤔
購入された（仲介業者が居る？）のであれば、重要事項説明書や添付書類にその説明はありませんでしたか？

[@lis3154]

@@不動産相続の学校ふなこしみ
お返事ありがとうございます。
接道に対して約1mほど基礎から建て替える際は接道より内側にブラッシュアップしてほしいと買う前に仲介の方からは伺っていました。
その為なのか接道と宅地の境界線から約1mほど内側に建築許可範囲がある状態です。
駐車場から出る道は2本ありますが、1本がその接道と接している道(駐車場の1面が接道と接しています)で、もう１つが縦道を経て別の道に出るものですが、この縦道は建築許可範囲外の宅地になります。
このため縦道と駐車場が塀を造るとなると道に出るための2本ともの道が分断されます。

[@afoolsuchasi]

@@lis3154 ブラッシュアップ？　セットバックではないですか？

[@tachyon4970]

(誤)地籍更生⇒(正)地積更生

[@日本の未来-p6t]

地積更正　ですね。

[@エメちゃんねる-k4k]

有益な情報ありがとうございます。市街化調整区域で建築は可と言われましたが建築基準法の道路に接道してないため建築不可と言われました。
将来的には観光農園をやりたいのでが、そこで必要な受付小屋やトイレを建てることもできないのでしょうか。

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

コメントありがとうございます^ ^
接道がないと、建築確認を受けての新築は出来ません😭
観光農園、良いですね！
住宅以外は専門分野ではないので想像の範囲ですが、
仮設の事務所やトイレ（いつでも移動や撤去が可能、その他要件あり）などで対応する事になるかと思います🤔

[@たか-r7z]

とてもわかりやすかったです！ありがとうございます。
先日、大阪府北摂エリアで、400坪の竹やぶ（市街化調整区域）を2400万円で買いました。
周囲には猛反対されましたが、竹やぶの両隣が1中高の住宅街なので、長い目で見たら地価が化けるかもと期待ながら20年ぐらい維持してみます。
率直に教えてください。ふなこしさんみたいな詳しい方からすると、ありえない馬鹿な買い物だと思いますか？

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

コメントありがとうございます！
私は実需（住宅建築）としての不動産売買を取り扱っていますので、投資（投機？）としての不動産購入にはコメント出来兼ねる所です😅
ただ、生活に影響無く、使う予定も無いお金なら、自己判断・自己責任で何を買っても良いのかなとは思います^ ^上がると良いですね〜！

[@ai-hr4cc]

市街化調整区域の建売物件を購入検討しているのですが、現在何棟もたっています。
その場合でも将来的にリフォームや建て替えは難しいのでしょうか？
どこで聞いたらわかりますか？

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

コメントありがとうございます^ ^
調整区域でも開発許可や特区認定など、適法に分譲住宅を建築できる方法はいくつかあります。
ご質問頂いた状況であれば建替も問題無さそうですが🤔この情報だけでは判断出来かねます。
売主の不動産業者から、『なぜ建てられているのか？』の理由や根拠となる許認可の内容をヒアリングした上で
役所の開発指導課などで“将来的に建替も出来るの？”という最終確認をオススメします！

[@aiueokakikukeko288]

資産価値考えるなら俺は購入しない
他にも建売あるでしょ？

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

@@aiueokakikukeko288
コメントありがとうございます^ ^
それも一つの選択肢ですね！
市街化区域と、市街化調整区域では、実売価格・銀行の担保評価、いずれも大きく差があります。
購入するのに銀行が限られるという事は、売却する時の買主さんも難儀するという事ですから、流動性の観点からも資産性が高くない事は間違いありません。
その事実も含めて、納得の上での選択をして頂きたいです😌

[@tkato8500]

自分の所も調整区域で移住したいという人が多いのですが家が建てられないので、過疎化が進みもう自分の集落は終わりです。

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

都市部への人口集中と地方の過疎化の流れは、今後も続きそうですね＞＜
コロナ禍で地方移住の機運が高まりつつあるのでうまく誘致出来ると良いのですが(;^_^A
香川県や伊賀市など、市街化調整区域の線引きを撤廃している自治体もありますが、人口減には歯止めがかからず、根本的な解決にはなっていない様に思われます。

[@kazuyukitomita891]

@@不動産相続の学校ふなこしみ 市街化調整区域の線引き～、の所は
つまり地主の身内じゃなくても建てられる、住める、
農地転用が白地なら誰でもできるという事？？
商売＝店もＯＫという事？？

[@不動産相続の学校ふなこしみ]

@@kazuyukitomita891 さん
コメントありがとうございます^ ^
線引き前からの既存建替については、以前の土地所有者と親族関係になくても問題ありません。
土地自体が建築の権利を有する事になります。ただし、【同一敷地・同一用途】が原則です。
住宅が建っていたのであれば、商店などは不可です。敷地を分割して区割りする事も出来ません。
地域ごとにルールの違いがあるため
詳しくは、お住まいのエリアを管轄されている土木事務所等へご確認ください^_^