Qui in Svizzera nessuno chiede la fidejussione. Però nel 100% dei contratti di affitto viene chiesto al locatario di presentare un estratto del registro esecuzioni. Chi in passato non ha pagato anche solo un mese di affitto, o una bolletta della luce, o una rata della carta di credito, la fattura del dentista, ecc., finisce in questo registro, e quando sta per stipulare il contratto di affitto il locatore può vedere queste mancanze. È una cosa molto utile per valutare un po' il curriculum complessivo del locatario non solo nei riguardi degli affitti ma di qualsiasi altro tipo di pagamento, e secondo me dovrebbe essere applicata anche in Italia. Resta comunque il fatto che se uno non ha i soldi per pagare l'affitto (ad esempio perché aveva un'attività autonoma che ha chiuso, e non ha quindi diritto alla disoccupazione), questi soldi in Svizzera (ma anche in Germania, Olanda, Danimarca, UK, ecc.) li riceve dallo Stato, mentre in Italia lo Stato ti dice che puoi attaccarti al tram.
interessante, però presuppone che tutto sia tracciato: il precedente contratto di affitto registrato all'agenzia delle entrate (mentre molti proprietari affittano in nero), fatture varie pagate con carte, ecc... con tutto il nero che c'è in Italia, la stessa capacità reddituale è meramente un'ipotesi
@@danielageraldini7770 Esatto, si parla ovviamente di contratti o servizi in regola, anche se il sistema è un po' diverso da quello italiano, visto che in Svizzera non esiste un corrispettivo dell'agenzia delle entrate né un codice fiscale come quello italiano da inserire in un contratto qualsiasi. Il pagamento può anche avvenire in contanti o con versamento bancario. Le fatture sono di solito accompagnate da bollettino di versamento con un identificativo. Se uno non paga, è molto facile dimostrare che non ha pagato. Bastano quindi nome, cognome e indirizzo, e si può fare un precetto con inserimento del debitore nel registro summenzionato. Un estratto di questo registro è sempre richiesto dai locatori, ma spessissimo anche dai datori di lavoro, che in tal modo possono farsi un quadro più completo di chi stanno andando ad assumere.
@@danielageraldini7770 be' se affitti in nero il problema non si pone, innanzitutto perché guadagni di più e anche ti capitasse uno sfratto lo paghi con i soldi rimasti in tasca dalle tasse non pagate e inoltre se affitti in nero ti costa meno pagare un albanese (o rumeno o chiunque altro, era solo per esempio) che con le buone maniere ti butta fuori l'inquilino moroso in 1 settimana, piuttosto che pagare un avvocato ed eseguire uno sfratto con ufficiale giudiziario che va da 6 mesi a 3 anni se sei sfigato... In casi limite anche più di 3 anni. Purtroppo in Italia l'unico modo sicuro è affittare in nero e affidarsi a persone "gentili" che in caso di morosità intervengano in tempi brevi. Oppure come ho fatto io, fai affitto breve e ti togli il problemi al 100%.
Ciao Jacopo, andrebbe secondo me aggiunto al tuo ottimo video (complimenti anche per questo contributo) un ragionamento a parte legato alla conoscenza de visu dell'inquilino stesso che per me è fondamentale, alle domande da fargli e i controlli che si possono effettuare, che personalmente fanno parte del mio modo di agire.
Ma se faccio contratti transitori a trasfertisti sono più tutelato del classico 4+4? Cioè lo posso sbattere fuori facilmente se non paga oppure è uguale al classico affitto lungo?
La questione della % di persone non paganti in base al canone andrebbe rapportata in base a quanti affitti vengono stipulati per ogni fascia di canone. Se solo il 6% dei non paganti rientra nella fascia di canone 750+, ma solo il 10% degli affittuari chiede tale cifra, quel 6% non è poi così basso.
Con riferimento ai dati che hai portati, li avevo già visti su qualche pagina, dunque penso siano estrapolati da lì. Al di là di tutto vorrei comunque portare alla vostra attenzione, ed eventualmente all'attenzione del gestore medesimo di questo canale, una modalità di affitto classico ben poco conosciuta/utilizzata, che è la stipula del contratto sotto forma di atto pubblico dal notaio. La stipula eseguita in questa modo, è praticamente una certezza del diritto del locatore. Il titolo così costituito è, infatti, un titolo esecutivo, al pari della sentenza di un giudice. Per non tirarla per le lunghe, questo significa che per il locatore vi sono due vantaggi: se l'inquilino smette improvvisamente di pagarvi la pigione, dopo i 20 canonici giorni non dovrete adire al giudice, ma potrete adire direttamente all'ufficiale giudiziario. Ipotizzando anche i 3 canonici accessi, significa che entro 3 mesi l'inquilino è fuori di casa con le sue valigie. Il secondo vantaggio, è che il titolo così costituito è esecutivo anche per la riscossione delle somme. In astratto, dunque, al ventesimo giorno, insieme allo sfratto possono essere riscosse coattivamente anche le somme, creando una situazione in cui potenzialmente l'ingiunzione di pagamento è tanto veloce, che l'inquilino mentre è ancora in casa vostra in attesa dello sfratto, ha già i conti correnti o lo stipendio pignorati. Ovviamente, è comunque preferibile che in contratto sia inserito anche un garante, in modo da avere due diversi soggetti da cui ipoteticamente andare a riscuotere le vostre somme. Il costo di questo atto è per il locatore irrilevante, infatti il relativo costo può essere addebitato al 100% all'inquilino. Normalmente si dovrebbe fare a metà ma è solamente una consuetudine, casa mia regole mie, o ti sta bene o vai da un'altra parte.
Grazie per la specifica! Effettivamente fa risparmiare tempo essendo già titolo esecutivo, ma non lo usa nessuno nelle locazioni di valori “normali” (probabilmente per il costo). Comunque informazione di grande valore 😊
@ginoluchi9012 Decisamente, se è un proprietario immobiliare, valuti seriamente tale possibilità. Magari, invece di domandare al conduttore 3 mesi di caparra, ne domanda 2 + oneri notarili, sarà comunque decisamente più tutelato e potrà sbattere fuori il furbetto con rapidità.
Si questa è la teoria...ma in pratica qualcuno ha mai visto una cosa del genere? Esempi reali di una stipula di contratto di affitto dal notaio non ne ho mai visti e tanto meno non si trovano dati in giro in caso di morosità dell'inquilino. Potrebbe essere una di quelle cose che si fanno per affitti di grosse strutture a costi elevati, ma non credo abbia reale riscontro in quello di affitti da 500-750 euro/mese. Se qualcuno mi può mostrare esempi reali cambio parere volentieri :D
@@Ph3NiX80 Come Le dicevo, è una modalità di affitto poco utilizzata, in quanto 1) Non è conosciuta (come si evince anche da questo post medesimo) e 2) I proprietari, spesso e volentieri, non trattano l'affitto del loro immobile in modo professionale, non conosco le leggi nè come stipulare in contratto (penso di non aver mai visto dei contratti che prevedano penali per ritardati pagamenti e/o indennità di occupazione, se non miei contratti stessi) e si fidano di ogni panzana che gli dicono gli inquilini, conosco personalmente proprietari che chiedono una e dico una sola mensilità di caparra. Inoltre, ugualmente, che Lei "cambi parere" è per noi del tutto indifferente, può fare ciò che vuole della Sua vita e dei Suoi immobili, resta il fatto che il titolo costituito dal notaio è esecutivo, pertanto l'ufficiale giudiziario non può rifiutarsi di renderlo in esecuzione. Se vuole, parli Lei stesso coi notai, come ho fatto io.
Personalmente ho in affito la mia casa da 10 anni senza mai aver saltato 1 mese. Ho affittato solo e sempre con fidejussione a prima richiesta di 2500 euro. Se non hai 2500 sul conto da congelare allora molto probabilmente non pagherai in caso di difficolta. Brutto da dire ma la legge tutela gli inquilini e non i proprietari.
È la prima volta che vedo un tuo video. Complimenti! Comunque da quel che si dice, le spese di mantenimento di un single sono più pesanti rispetto a una coppia che il pagamento della bolletta la divide in 2 😊. Detto ciò, Vorrei affittare un appartamento con affitto breve. Ho il terrore un finto turista possa entrarci dentro e non volendo uscirne più. ("Grazie" al supporto delle leggi italiane"). È vero che esistono dei moduli da poter fare compilare al cliente per tutelarsi da questa sciagura e poterlo cacciare via? Grazie
Ciao, ti seguo sempre perche' sei competente e chiaro, sono un proprietario, e mi permetto di aggiungere una precisazione sulla assicurazione, e cioe', che si garantisce un tot. di mensilita', ma nel caso l'inquilino perda il lavoro, ma se questo decide di non pagare (pur lavorando con regolarmente stipendiato), l'assicurazione non copre, perche' viene meno la clausula della disoccupazione.
Le assicurazioni hanno diverse criticità, le sconsiglio altamente, è sempre preferibile la fidejussione bancaria, oppure un garante privato (come un genitore ad esempio titolare di un appartamento di proprietà). La invito anche al leggere il mio commento in questo post medesimo circa i vantaggi di stipulare il contratto di locazione dal notaio.
Gentile Jacopo ma in caso di versamento della cauzione a titolo di risarcimento dei danni sofferti o per inadempimento nel pagamento del canone di locazione, il proprietario non può trattenere l'importo a sue mani senza attivarsi giudizialmente?
@@simonagennaro6326 Rispondo io, la risposta è no. Ovviamente, è bene chiarire al conduttore che se non intende lasciare una parte della cauzione per coprire i danni, dovrà in sede di giudizio rimborsare oltre i danni anche le spese legali. A me successe qualcosa di simile e il conduttore dovette rimborsarmi tra le altre cose anche circa 500€ di oneri legali.
2:09 è possibile dedurre che la maggior parte dei contratti di affitto sia stipulato dagli uomini non per uno storico maschilista italiano (ma che dice??) ma il contrario...Dato il numero sempre crescente di divorzi e separazioni dove la casa al 98% rimane alla donna, l'uomo si vede costretto ad andare in affitto e, spesso, con finanziamenti aperti e mantenimento per i figli a carico. Questo potrebbe spiegare la fascia di età di cui parla e le morosità dei debiti.
Ciao Jacopo, una domanda. Se io acquisto la mia prima casa e la finanzio con un mutuo al 100% posso metterla a rendita oppure ho dei vincoli come avere la residenza in essa?
Il problema di base è che gli affitti non sono proporzionati agli stipendi base. Se lo stipendio medio è 1200/1400 euro al mese non puoi chiedere 700/800 € per un bilocale (nelle grandi città)
Si è un problema dovuto però alle leggi di mercato. Secondo me se aumentasse l’offerta di appartamenti per affitti a medio lungo termine i canoni potrebbero abbassarsi
@@marcoadriano1466 non è così facile. Basta consultare un qualsiasi portale immobiliare per verificare di persona che gli affitti a lungo termine rivolti a privati sono praticamente scomparsi su quasi tutto il territorio nazionale, anche nelle periferie e fuori città. I pochissimi disponibili (una manciata nel raggio di molti km2) sono presi d'assalto da decine di persone bisognose di un alloggio, e affittati comunque a cifre sproporzionate rispetto al reddito medio.
Ciao Jacopo, molto interessante e proprio al momento giusto! Devo decidere se affittare o meno la casa che fino ad ora ho affittato con un contratto breve da 18 mesi, ma ora siamo al termine e devo per forza cambiarlo con un contratto 4+4 o simili... L'inquilino ha spesso pagato con molto ritardo, ma fino ad ora le utenze sono rimaste a nome mio facendomi sentire in potere di far chiudere le utenze nel peggiore dei casi per rendere difficile la permanenza nell'immobile.. ma ora? Oltre alle fidejusioni non c'è altro modo? E su un contratto da 450 euro al mese quanto costerebbe in media un'assicurazione a mia tutela?
Sei sicuro di volerlo affittare per 8 anni allo stesso inquilino? So che ci sono fattori psicologici che ci condizionano, quasi avessimo fatto una promessa. Però volevo farti riflettere che, da un punto di vista giuridico, non hai nessun obbligo verso questa persona.
Io ho sempre chiesto ed ottenuto fideiussione bancaria a prima richiesta, per affitto commerciale. Ultimamente pero è sempre piu difficile averla. Ho letto pero che c'è la possibilta di chiedere una "garanzia affitto", che sarebbe diversa dalla cauzione, e che puo essere di mensilita pari a quelle del fid. Quindi anche sei/dodici mesi. È corretto? Grazie e complimenti per i video
Oltre ad occuparti del mercato immobilare dovresti fare un bel corso di matematica perché non ne azzecchi una, ad inizio video ad esempio hai detto che la metà ovvero il 50% non paga e il 62,5% paga in ritardo peccato che la somma fa 112,5%... che percentuale sarebbe... ma proprio cose base base
Ciao Lorenzo, intendeva dire il 62,5% del restante 50%. Ipotizziamo che il totale è 2.000, il 50% fa 1000, ecco il 62,5% di questo 1000 va calcolato nell'esempio, quindi 625 persone. Buona domenica 👋
Non comprendo come non si possa fare un registro di persone che hanno affittato o sono in affitto (moglie e marito in vaso di coppia)con il loro storico che certifichi come la CRIF per le banche o per le assicurazioni auto il bonus malus. Sarebbe perfetto in quanto chi e affidabile a una storia che vuole mantenere pulita. Io servizio verrebbe pagato sia dagli inquilini per la certificazione che dai proprietari. Veramente una nicchia di business.Abbasserrbbe il rischio ed anche i canoni.
ok ma se i dati non sono normalizzati per demografia (vecchi/giovani, uomini/donne) sono normalizzati per qualche altro criterio ? Quando dici "il 69% degli inquilini morosi è concentrato nella fascia più bassa del canone" stai tenendo conto che la maggior parte degli affitti sono in quella fascia ? in altre parole hai normalizzato per il numero di affitti di ogni fascia ?
sono tutti ottimi consigli, e già li applico, ma quando vai davanti al giudice ,purtroppo, quest'ultimo gli fa fare un piano di rientro che non viene mai onorato e ci vogliono in media 2 anni per buttarli fuori(sempre considerando che lui, non versi nessuna rata e rimanga sempre moroso,altrimenti si riparte da zero)
E' per questo che bisogna evitare di andare davanti al giudice, stipulando l'atto direttamente dal notaio. Ho scritto un commento in proposito proprio sotto questo video, poc'anzi.
No, in media non ci vogliono due anni. Secondo Idealista e altri noti portali immobiliari (trovi l'info googlando) la media per uno sfratto esecutivo in Italia è tra 6 e 12 mesi. Solo in casi rarissimi si va oltre 1 anno dall'apertura del fascicolo. In effetti io conosco persone finite fuori casa in meno di 6 mesi.
@@Lox97295 Le variabili sono molteplici, non ultima come spesso accade è che il conduttore disonesto porti delle "ragioni" assurde inventate per non pagare il canone e il Giudice muta il rito in ordinario. Se poi ci sono figli minori a carico, anziani o disabili, le tempistiche si dilatano notevolmente sia in fase giudiziale sia in fase esecutiva.
@@giangra92 questo è chiaro. Ma io stavo rispondendo a qualcuno che ha scritto che ci vogliono in media 2 anni per buttare fuori di casa qualcuno. I dati di fonti ufficiali e attendibili raccontano altro, e cioè che la media è 6-12 mesi e che solo nei casi più rari e complessi si va oltre questa tempistica. La media è una cosa diversa dal massimo possibile.
Il problema è il recesso nel contratto 4+4. Il contratto dell' inquilino scade, primo rinnovo il1febbraio 2025,mandato la raccomandata a/r con motivazione. Adesso si è data alla macchia😂
Buon giorno jacopo, una clausola da inserire nel contratto di locazione che ti vorrei proporre è "il termine essenziale" art. 1457 codice civile. In questo modo il conduttore ovvero l'inquilino sarebbe gia nello stato di inandepienza, evitando in questo modo l'iter della lettera che lo intima ad adempiere entro un congruo termine di 15 gg e gli ulterioriori 2 mesi (vado a memoria) che devono trascorrere per essere inadempiente. Una clasusola che pochi conoscono ma che fa la differenza. Tu che ne pensi?
Lo stato di morosità e la richiesta di sfratto possono essere inderogabilmente richiesti dopo 20 giorni, ogni patto contrario è nullo. La invito piuttosto a visionare il mio commento proprio in questo post circa i vantaggi di stipulare dal notaio.
@giangra92 mi scusi, lei parla dello stato di morosità, io invece parlavo della costituzione di inadempimento fase premorosità come elemento essenziale per la messa in mora.
@@andreaandry9870 L'inquilino non può essere messo in mora prima di venti giorni, nemmeno salvo diversi accordi, e può essere messo in mora dopo venti giorni, anche se non è esplicitato in contratto. Con riferimento alla lettera di messa in mora inoltre è facoltativa, serve solamente come tentativo bonario se proprio si vuole fare (di solito non serve a nulla), ma dopo 20 giorni Lei può già partire con lo sfratto.
@@giangra92 concordo con cio che dice, forse non ci siamo capiti. Io mi riferivo solo all'efficacia di per se del art. 1454 che produce l'immediata risoluzione del contratto.
@@andreaandry9870 Si, io avevo capito ma mi sono spiegato male, cerco di spiegarmi meglio. Lei può anche inserire una clausola risolutiva espressa, il "problema" è che per farla effettivamente valere, deve avviare un giudizio ordinario, che ha una durata decisamente superiore a quella di uno sfratto per morosità, che è un giudizio sommario (senza contare che se nel frattempo l'inadempienza viene sanata, sebbene tardivamente, il giudice dopo due anni di causa potrebbe dare ragione all'inquilino e tenerlo dentro). In buona sostanza a conti fatti, non serve a granché. Piuttosto è più utile inserire una penale di questo genere: il ritardato pagamento oltre i 10 giorni, comporta una penale di 350€ in favore del locatore. Questa si che può essere pretesa in tempi "rapidi" con un decreto ingiuntivo ed essere usata come "arma".
Quindi un povero padre con 2 figli e una moglie necessita di 3000 euro di stipendio per trovare un misero affitto? Stabilità economica? Affitto 1/3 dello stipendio? Ormai tutto questo non esiste più. Di grazia arriviamo alla metà . Non è una critica. Quel che dici è tutto corretto, ma tristemente la realtà per chi è dall'altra parte è più complessa.
Condivido al 100%, soprattutto per la bancaria. Per quanto sia difficile trovare persone disposte ad accettare tale requisito, vale la pena attendere...
@@biagioroggia6439 Al giorno d'oggi non è particolarmente difficile, di inquilini ce ne sono a migliaia e di appartamenti pochi, qualsiasi condizione mettiate, prima o poi qualcuno la accetterà. Non scendete a compromessi.
Qui in Svizzera nessuno chiede la fidejussione. Però nel 100% dei contratti di affitto viene chiesto al locatario di presentare un estratto del registro esecuzioni. Chi in passato non ha pagato anche solo un mese di affitto, o una bolletta della luce, o una rata della carta di credito, la fattura del dentista, ecc., finisce in questo registro, e quando sta per stipulare il contratto di affitto il locatore può vedere queste mancanze. È una cosa molto utile per valutare un po' il curriculum complessivo del locatario non solo nei riguardi degli affitti ma di qualsiasi altro tipo di pagamento, e secondo me dovrebbe essere applicata anche in Italia. Resta comunque il fatto che se uno non ha i soldi per pagare l'affitto (ad esempio perché aveva un'attività autonoma che ha chiuso, e non ha quindi diritto alla disoccupazione), questi soldi in Svizzera (ma anche in Germania, Olanda, Danimarca, UK, ecc.) li riceve dallo Stato, mentre in Italia lo Stato ti dice che puoi attaccarti al tram.
interessante, però presuppone che tutto sia tracciato: il precedente contratto di affitto registrato all'agenzia delle entrate (mentre molti proprietari affittano in nero), fatture varie pagate con carte, ecc... con tutto il nero che c'è in Italia, la stessa capacità reddituale è meramente un'ipotesi
@@danielageraldini7770 Esatto, si parla ovviamente di contratti o servizi in regola, anche se il sistema è un po' diverso da quello italiano, visto che in Svizzera non esiste un corrispettivo dell'agenzia delle entrate né un codice fiscale come quello italiano da inserire in un contratto qualsiasi. Il pagamento può anche avvenire in contanti o con versamento bancario. Le fatture sono di solito accompagnate da bollettino di versamento con un identificativo.
Se uno non paga, è molto facile dimostrare che non ha pagato. Bastano quindi nome, cognome e indirizzo, e si può fare un precetto con inserimento del debitore nel registro summenzionato. Un estratto di questo registro è sempre richiesto dai locatori, ma spessissimo anche dai datori di lavoro, che in tal modo possono farsi un quadro più completo di chi stanno andando ad assumere.
@@danielageraldini7770 be' se affitti in nero il problema non si pone, innanzitutto perché guadagni di più e anche ti capitasse uno sfratto lo paghi con i soldi rimasti in tasca dalle tasse non pagate e inoltre se affitti in nero ti costa meno pagare un albanese (o rumeno o chiunque altro, era solo per esempio) che con le buone maniere ti butta fuori l'inquilino moroso in 1 settimana, piuttosto che pagare un avvocato ed eseguire uno sfratto con ufficiale giudiziario che va da 6 mesi a 3 anni se sei sfigato... In casi limite anche più di 3 anni. Purtroppo in Italia l'unico modo sicuro è affittare in nero e affidarsi a persone "gentili" che in caso di morosità intervengano in tempi brevi. Oppure come ho fatto io, fai affitto breve e ti togli il problemi al 100%.
Ciao Jacopo, andrebbe secondo me aggiunto al tuo ottimo video (complimenti anche per questo contributo) un ragionamento a parte legato alla conoscenza de visu dell'inquilino stesso che per me è fondamentale, alle domande da fargli e i controlli che si possono effettuare, che personalmente fanno parte del mio modo di agire.
Ma se faccio contratti transitori a trasfertisti sono più tutelato del classico 4+4?
Cioè lo posso sbattere fuori facilmente se non paga oppure è uguale al classico affitto lungo?
La questione della % di persone non paganti in base al canone andrebbe rapportata in base a quanti affitti vengono stipulati per ogni fascia di canone.
Se solo il 6% dei non paganti rientra nella fascia di canone 750+, ma solo il 10% degli affittuari chiede tale cifra, quel 6% non è poi così basso.
Con riferimento ai dati che hai portati, li avevo già visti su qualche pagina, dunque penso siano estrapolati da lì. Al di là di tutto vorrei comunque portare alla vostra attenzione, ed eventualmente all'attenzione del gestore medesimo di questo canale, una modalità di affitto classico ben poco conosciuta/utilizzata, che è la stipula del contratto sotto forma di atto pubblico dal notaio. La stipula eseguita in questa modo, è praticamente una certezza del diritto del locatore. Il titolo così costituito è, infatti, un titolo esecutivo, al pari della sentenza di un giudice. Per non tirarla per le lunghe, questo significa che per il locatore vi sono due vantaggi: se l'inquilino smette improvvisamente di pagarvi la pigione, dopo i 20 canonici giorni non dovrete adire al giudice, ma potrete adire direttamente all'ufficiale giudiziario. Ipotizzando anche i 3 canonici accessi, significa che entro 3 mesi l'inquilino è fuori di casa con le sue valigie. Il secondo vantaggio, è che il titolo così costituito è esecutivo anche per la riscossione delle somme. In astratto, dunque, al ventesimo giorno, insieme allo sfratto possono essere riscosse coattivamente anche le somme, creando una situazione in cui potenzialmente l'ingiunzione di pagamento è tanto veloce, che l'inquilino mentre è ancora in casa vostra in attesa dello sfratto, ha già i conti correnti o lo stipendio pignorati. Ovviamente, è comunque preferibile che in contratto sia inserito anche un garante, in modo da avere due diversi soggetti da cui ipoteticamente andare a riscuotere le vostre somme. Il costo di questo atto è per il locatore irrilevante, infatti il relativo costo può essere addebitato al 100% all'inquilino. Normalmente si dovrebbe fare a metà ma è solamente una consuetudine, casa mia regole mie, o ti sta bene o vai da un'altra parte.
Grazie per la specifica! Effettivamente fa risparmiare tempo essendo già titolo esecutivo, ma non lo usa nessuno nelle locazioni di valori “normali” (probabilmente per il costo).
Comunque informazione di grande valore 😊
Questo discorso dal notaio è interessante.
@ginoluchi9012 Decisamente, se è un proprietario immobiliare, valuti seriamente tale possibilità. Magari, invece di domandare al conduttore 3 mesi di caparra, ne domanda 2 + oneri notarili, sarà comunque decisamente più tutelato e potrà sbattere fuori il furbetto con rapidità.
Si questa è la teoria...ma in pratica qualcuno ha mai visto una cosa del genere? Esempi reali di una stipula di contratto di affitto dal notaio non ne ho mai visti e tanto meno non si trovano dati in giro in caso di morosità dell'inquilino. Potrebbe essere una di quelle cose che si fanno per affitti di grosse strutture a costi elevati, ma non credo abbia reale riscontro in quello di affitti da 500-750 euro/mese. Se qualcuno mi può mostrare esempi reali cambio parere volentieri :D
@@Ph3NiX80 Come Le dicevo, è una modalità di affitto poco utilizzata, in quanto 1) Non è conosciuta (come si evince anche da questo post medesimo) e 2) I proprietari, spesso e volentieri, non trattano l'affitto del loro immobile in modo professionale, non conosco le leggi nè come stipulare in contratto (penso di non aver mai visto dei contratti che prevedano penali per ritardati pagamenti e/o indennità di occupazione, se non miei contratti stessi) e si fidano di ogni panzana che gli dicono gli inquilini, conosco personalmente proprietari che chiedono una e dico una sola mensilità di caparra. Inoltre, ugualmente, che Lei "cambi parere" è per noi del tutto indifferente, può fare ciò che vuole della Sua vita e dei Suoi immobili, resta il fatto che il titolo costituito dal notaio è esecutivo, pertanto l'ufficiale giudiziario non può rifiutarsi di renderlo in esecuzione. Se vuole, parli Lei stesso coi notai, come ho fatto io.
Personalmente ho in affito la mia casa da 10 anni senza mai aver saltato 1 mese. Ho affittato solo e sempre con fidejussione a prima richiesta di 2500 euro. Se non hai 2500 sul conto da congelare allora molto probabilmente non pagherai in caso di difficolta. Brutto da dire ma la legge tutela gli inquilini e non i proprietari.
È la prima volta che vedo un tuo video. Complimenti! Comunque da quel che si dice, le spese di mantenimento di un single sono più pesanti rispetto a una coppia che il pagamento della bolletta la divide in 2 😊. Detto ciò, Vorrei affittare un appartamento con affitto breve. Ho il terrore un finto turista possa entrarci dentro e non volendo uscirne più. ("Grazie" al supporto delle leggi italiane"). È vero che esistono dei moduli da poter fare compilare al cliente per tutelarsi da questa sciagura e poterlo cacciare via? Grazie
Ciao, ti seguo sempre perche' sei competente e chiaro, sono un proprietario, e mi permetto di aggiungere una precisazione sulla assicurazione, e cioe', che si garantisce un tot. di mensilita', ma nel caso l'inquilino perda il lavoro, ma se questo decide di non pagare (pur lavorando con regolarmente stipendiato), l'assicurazione non copre, perche' viene meno la clausula della disoccupazione.
Le assicurazioni hanno diverse criticità, le sconsiglio altamente, è sempre preferibile la fidejussione bancaria, oppure un garante privato (come un genitore ad esempio titolare di un appartamento di proprietà). La invito anche al leggere il mio commento in questo post medesimo circa i vantaggi di stipulare il contratto di locazione dal notaio.
Gentile Jacopo ma in caso di versamento della cauzione a titolo di risarcimento dei danni sofferti o per inadempimento nel pagamento del canone di locazione, il proprietario non può trattenere l'importo a sue mani senza attivarsi giudizialmente?
@@simonagennaro6326 Rispondo io, la risposta è no. Ovviamente, è bene chiarire al conduttore che se non intende lasciare una parte della cauzione per coprire i danni, dovrà in sede di giudizio rimborsare oltre i danni anche le spese legali. A me successe qualcosa di simile e il conduttore dovette rimborsarmi tra le altre cose anche circa 500€ di oneri legali.
2:09 è possibile dedurre che la maggior parte dei contratti di affitto sia stipulato dagli uomini non per uno storico maschilista italiano (ma che dice??) ma il contrario...Dato il numero sempre crescente di divorzi e separazioni dove la casa al 98% rimane alla donna, l'uomo si vede costretto ad andare in affitto e, spesso, con finanziamenti aperti e mantenimento per i figli a carico. Questo potrebbe spiegare la fascia di età di cui parla e le morosità dei debiti.
Ciao Jacopo, una domanda. Se io acquisto la mia prima casa e la finanzio con un mutuo al 100% posso metterla a rendita oppure ho dei vincoli come avere la residenza in essa?
Il problema di base è che gli affitti non sono proporzionati agli stipendi base.
Se lo stipendio medio è 1200/1400 euro al mese non puoi chiedere 700/800 € per un bilocale (nelle grandi città)
Si è un problema dovuto però alle leggi di mercato. Secondo me se aumentasse l’offerta di appartamenti per affitti a medio lungo termine i canoni potrebbero abbassarsi
Se non hai i soldi vai in periferia o fuori città, spendi la metà.
@@marcoadriano1466 non è così facile. Basta consultare un qualsiasi portale immobiliare per verificare di persona che gli affitti a lungo termine rivolti a privati sono praticamente scomparsi su quasi tutto il territorio nazionale, anche nelle periferie e fuori città. I pochissimi disponibili (una manciata nel raggio di molti km2) sono presi d'assalto da decine di persone bisognose di un alloggio, e affittati comunque a cifre sproporzionate rispetto al reddito medio.
Ciao Jacopo, molto interessante e proprio al momento giusto!
Devo decidere se affittare o meno la casa che fino ad ora ho affittato con un contratto breve da 18 mesi, ma ora siamo al termine e devo per forza cambiarlo con un contratto 4+4 o simili... L'inquilino ha spesso pagato con molto ritardo, ma fino ad ora le utenze sono rimaste a nome mio facendomi sentire in potere di far chiudere le utenze nel peggiore dei casi per rendere difficile la permanenza nell'immobile.. ma ora? Oltre alle fidejusioni non c'è altro modo? E su un contratto da 450 euro al mese quanto costerebbe in media un'assicurazione a mia tutela?
Sei sicuro di volerlo affittare per 8 anni allo stesso inquilino?
So che ci sono fattori psicologici che ci condizionano, quasi avessimo fatto una promessa. Però volevo farti riflettere che, da un punto di vista giuridico, non hai nessun obbligo verso questa persona.
ciao nel video non consideri l'affitto a stanze per studenti .. potresti fare sull'argomento un video dedicato? grazie :)
Quando interviene l'assicurazione per pagare le mensilità dell'inquilino assicurato e divenuto moroso, la procedura di sfratto si interrompe?
Io ho sempre chiesto ed ottenuto fideiussione bancaria a prima richiesta, per affitto commerciale. Ultimamente pero è sempre piu difficile averla. Ho letto pero che c'è la possibilta di chiedere una "garanzia affitto", che sarebbe diversa dalla cauzione, e che puo essere di mensilita pari a quelle del fid. Quindi anche sei/dodici mesi. È corretto?
Grazie e complimenti per i video
Bravo!!! Ottimo canale... Vale la pena seguire i tuoi video, ho scperto il tuo canale da poco...
Grazie dei consigli, ma rimane comunque un problema locare un immobile soprattutto se da tale locazione si dovesse ricavare reddito da sussistenza!
Sarebbe molto interessante un video sugli affitti di singole camere, ad esempio a studenti.
Grazie delle info super importanti
Oltre ad occuparti del mercato immobilare dovresti fare un bel corso di matematica perché non ne azzecchi una, ad inizio video ad esempio hai detto che la metà ovvero il 50% non paga e il 62,5% paga in ritardo peccato che la somma fa 112,5%... che percentuale sarebbe... ma proprio cose base base
Ciao Lorenzo, intendeva dire il 62,5% del restante 50%.
Ipotizziamo che il totale è 2.000, il 50% fa 1000, ecco il 62,5% di questo 1000 va calcolato nell'esempio, quindi 625 persone.
Buona domenica 👋
Ottima spiegazione
Non comprendo come non si possa fare un registro di persone che hanno affittato o sono in affitto (moglie e marito in vaso di coppia)con il loro storico che certifichi come la CRIF per le banche o per le assicurazioni auto il bonus malus. Sarebbe perfetto in quanto chi e affidabile a una storia che vuole mantenere pulita. Io servizio verrebbe pagato sia dagli inquilini per la certificazione che dai proprietari. Veramente una nicchia di business.Abbasserrbbe il rischio ed anche i canoni.
Tanti spunti ottimi
ok ma se i dati non sono normalizzati per demografia (vecchi/giovani, uomini/donne) sono normalizzati per qualche altro criterio ? Quando dici "il 69% degli inquilini morosi è concentrato nella fascia più bassa del canone" stai tenendo conto che la maggior parte degli affitti sono in quella fascia ? in altre parole hai normalizzato per il numero di affitti di ogni fascia ?
Certo si dovrebbe vedere quanto contratti di affitto vengono stipulati per i vari importi per fare una analisi ancora più precisa
@@JacopoTartaglia Senza relativizzare i dati, le percentuali non servono a nulla, anzi portano a conclusioni fuorvianti.
sono tutti ottimi consigli, e già li applico, ma quando vai davanti al giudice ,purtroppo, quest'ultimo gli fa fare un piano di rientro che non viene mai onorato e ci vogliono in media 2 anni per buttarli fuori(sempre considerando che lui, non versi nessuna rata e rimanga sempre moroso,altrimenti si riparte da zero)
Concordo
E' per questo che bisogna evitare di andare davanti al giudice, stipulando l'atto direttamente dal notaio. Ho scritto un commento in proposito proprio sotto questo video, poc'anzi.
No, in media non ci vogliono due anni. Secondo Idealista e altri noti portali immobiliari (trovi l'info googlando) la media per uno sfratto esecutivo in Italia è tra 6 e 12 mesi. Solo in casi rarissimi si va oltre 1 anno dall'apertura del fascicolo. In effetti io conosco persone finite fuori casa in meno di 6 mesi.
@@Lox97295 Le variabili sono molteplici, non ultima come spesso accade è che il conduttore disonesto porti delle "ragioni" assurde inventate per non pagare il canone e il Giudice muta il rito in ordinario. Se poi ci sono figli minori a carico, anziani o disabili, le tempistiche si dilatano notevolmente sia in fase giudiziale sia in fase esecutiva.
@@giangra92 questo è chiaro. Ma io stavo rispondendo a qualcuno che ha scritto che ci vogliono in media 2 anni per buttare fuori di casa qualcuno. I dati di fonti ufficiali e attendibili raccontano altro, e cioè che la media è 6-12 mesi e che solo nei casi più rari e complessi si va oltre questa tempistica. La media è una cosa diversa dal massimo possibile.
Il problema è il recesso nel contratto 4+4.
Il contratto dell' inquilino scade, primo rinnovo il1febbraio 2025,mandato la raccomandata a/r con motivazione.
Adesso si è data alla macchia😂
Buon giorno jacopo, una clausola da inserire nel contratto di locazione che ti vorrei proporre è "il termine essenziale" art. 1457 codice civile. In questo modo il conduttore ovvero l'inquilino sarebbe gia nello stato di inandepienza, evitando in questo modo l'iter della lettera che lo intima ad adempiere entro un congruo termine di 15 gg e gli ulterioriori 2 mesi (vado a memoria) che devono trascorrere per essere inadempiente.
Una clasusola che pochi conoscono ma che fa la differenza.
Tu che ne pensi?
Lo stato di morosità e la richiesta di sfratto possono essere inderogabilmente richiesti dopo 20 giorni, ogni patto contrario è nullo. La invito piuttosto a visionare il mio commento proprio in questo post circa i vantaggi di stipulare dal notaio.
@giangra92 mi scusi, lei parla dello stato di morosità, io invece parlavo della costituzione di inadempimento fase premorosità come elemento essenziale per la messa in mora.
@@andreaandry9870 L'inquilino non può essere messo in mora prima di venti giorni, nemmeno salvo diversi accordi, e può essere messo in mora dopo venti giorni, anche se non è esplicitato in contratto. Con riferimento alla lettera di messa in mora inoltre è facoltativa, serve solamente come tentativo bonario se proprio si vuole fare (di solito non serve a nulla), ma dopo 20 giorni Lei può già partire con lo sfratto.
@@giangra92 concordo con cio che dice, forse non ci siamo capiti.
Io mi riferivo solo all'efficacia di per se del art. 1454 che produce l'immediata risoluzione del contratto.
@@andreaandry9870 Si, io avevo capito ma mi sono spiegato male, cerco di spiegarmi meglio. Lei può anche inserire una clausola risolutiva espressa, il "problema" è che per farla effettivamente valere, deve avviare un giudizio ordinario, che ha una durata decisamente superiore a quella di uno sfratto per morosità, che è un giudizio sommario (senza contare che se nel frattempo l'inadempienza viene sanata, sebbene tardivamente, il giudice dopo due anni di causa potrebbe dare ragione all'inquilino e tenerlo dentro). In buona sostanza a conti fatti, non serve a granché. Piuttosto è più utile inserire una penale di questo genere: il ritardato pagamento oltre i 10 giorni, comporta una penale di 350€ in favore del locatore. Questa si che può essere pretesa in tempi "rapidi" con un decreto ingiuntivo ed essere usata come "arma".
Ma gli interessi sulla cauzione vanno corrisposti sempre? Oppure inserendo che la cauzione nel contratto è infruttifera si può evitare?
Quindi un povero padre con 2 figli e una moglie necessita di 3000 euro di stipendio per trovare un misero affitto? Stabilità economica? Affitto 1/3 dello stipendio? Ormai tutto questo non esiste più. Di grazia arriviamo alla metà . Non è una critica. Quel che dici è tutto corretto, ma tristemente la realtà per chi è dall'altra parte è più complessa.
Societa maschilista quando ci sono i doveri o il materialismo, quindi il portafogli.. societa femminista per TUTTO il resto..
sopratutto in italia...
La medicina giusta anti scrocconi si chiama fidejussione bancaria o assicurativa.
Condivido al 100%, soprattutto per la bancaria. Per quanto sia difficile trovare persone disposte ad accettare tale requisito, vale la pena attendere...
@@biagioroggia6439 Al giorno d'oggi non è particolarmente difficile, di inquilini ce ne sono a migliaia e di appartamenti pochi, qualsiasi condizione mettiate, prima o poi qualcuno la accetterà. Non scendete a compromessi.
@@biagioroggia6439io in 10 anni e 2 inquilini ho subito avuto le 2 fidejussioni e mai person un mese.
❤
Ma per lol a per che paga fai il custurra tu averti grats
Alla parola maschilismo messo dislike e cambiato video.
Ciao.
Preferisce rimanere ignorante. Fatti suoi.