spannender Inhalt. Kurze Frage: Müsste das nicht einen Schenkungssteuertatbestand auslösen? Zu versteuernden Vorteil nach § 162 AO. Greifen dort dann nicht die 5,5% oder welchen Zinssatz setzt das Finanzamt an?
Vielen Dank für das interessante Thema "Verkäuferdarlehen". Man liest immer davon, daß ein Verkäuferdarlehen immer fremdüblich sein muß, also von Beginn an zu den jeweils aktuellen Bankzinsen verzinst werden muß, diese Bedingung wäre damit aber nicht erfüllt, wenn man vorerst nur tilgt oder übersehe ich etwas dabei?
Hallo Frau Kaluschke, sehen Sie, diese Voraussetzung der Fremdüblichkeit wird von verschiedensten Medien immer etwas inflationär und unpräzise benutzt. Im Grunde muss gar nichts fremdüblich sein. Man kann vereinbaren was man will. Ausnahme davon: Sie haben mit Personen zu tun, bei denen naheliegt, das sie gemeinsam die Besteuerung beeinflussen wollen. Also immer dann wenn persönliche Beziehungen mit dem Vertragspartner so eng sind, dass man gemeinsame Interesse annehmen kann. Bestes Beispiel sind Familienangehörige oder Firmen, die man selbst kontrolliert. Nur in diesen Fällen verlangt die Rechtsprechung und damit auch das Finanzamt, dass die Verträge "fremdüblich" - also so wie man es auch mit fremden Dritten vereinbaren würde - ausgestaltet sind. Wenn es daran fehlt, dann ergeben sich je nach Einzelkonstellation steuerliche Folgen wie Schenkungen, verdeckte Gewinnausschüttungen, oder die Streichung von Ausgaben bei der Einkommensteuer. Man muss also leider von Fall zu Fall unterscheiden und die rechtlichen Schattierungen prüfen. Aber aufs Video bezogen bin ich ja davon ausgegangen, dass man mit einem fremden einen Vertrag schließt und dann ist es recht unproblematisch. Da gilt dann das Gesetz. Wenn man sich bei Verträgen in der Familie zum Beispiel wünscht, dann kann man das auch gestalten über den passenden Vertragstext. Das muss aber natürlich Sinn machen und braucht etwas Einzelabstimmung. Hoffe das hilft Ihnen weiter. :) Beste Grüße Eric Preusche
Ich habe Vertrauen zum Käufer, deshalb lasse ich mich auf einen Vertrag ein. Der besagt, dass mein Käufer erst nach 10 Jahren tilgt und dafür etwas höhere Zinsen zahlt. Was müßte ich dann außerdem beachten? Wie rechne ich dann?
Also aus Sicht des Verkäufers mit Zinsen gibt es sehr viele Dinge zu beachten und es kommt hochgradig auf den Einzelfall an. Deswegen kann ich Ihre Frage hier gar nicht beantworten. Die Ausführungen im Video sind dabei auch gar nicht einschlägig, da diese Art der Aufschiebung der Zahlung + erhöhte Zinsen ein ganz anderer steuerliche Fall ist. Beste Grüße Eric Preusche
Zur steuerlichen Geltendmachung der Zinsen bei der Einkommenssteuer: Bei einer herkömmlichen Bankfinanzierung kann man die Zinsen ja nur geltend machen, wenn die Immobilie zum Zweck der Einnahmenerzielung erworben wird. Also Eigenbedarf ist raus. Ich vermute das selbe gilt auch beim Verkäuferdarlehen nach Bewertungsgesetz und es wird dann der nicht um die (fiktiven) 5% p.a. geminderte Wert der Immobilie zugrunde gelegt?
Ja genau, eine Steuernachlass der Einkommensteuer gibt es immer nur bei der Vermietung mit Überschusserzielungsabsicht. Zumindest im Privatbereich. Für die Grunderwerbsteuer gilt das aber nicht. Da mindert sich die Bemessungsgrundlage auch ohne Vermietung. Das meinten Sie wahrscheinlich oder? Beste Grüße Eric Preusche
@@StBEricPreusche Genau, vielen Dank für Ihre schnelle Antwort! Das mit der Grunderwerbsteuer ist klar. Bezüglich der ESt wäre es aber auch zu schön gewesen, wenn man über den Trick des Verkäuferdarlehens doch noch die eigenzunutzende Immobilie zumindest soweit hätte abschreiben können...
Guten Abend, absolut richtig. Ich habe lange überlegt, ob ich die Bankfinanzierung zum Vergleich mit einbaue. Ich habe mich dann aber dagegen entschieden, weil es die Vergleichsberechnung nochmals deutlich verkompliziert hätte. Außerdem hätte man auch noch eine Cashflow-Vergleichsrechnung machen müssen, weil die Zinsen ja oben auf das Darlehen drauf kämen. Schwierig. Deswegen habe ich mich dafür entschieden bei Minute 15:50 einen Praxis-Hinweis zur Bankfinanzierung einzubauen. Aber Sie haben Recht, Im Endeffekt wird man nicht darum herumkommen, das für sich nachzukalkulieren und mit eigenen Daten zu vergleichen. Ich hoffe Sie verzeihen mir die (gewollte) Ungenauigkeit. Beste Grüße Eric Preusche
Wenigstens eine Schätzung ist nötig. Denn sonst wird die eigentliche Frage nicht beantwortet: wie schneidet das Modell steuerlich ab im Vergleich zur klassischen Finanzierung? Der Unterschied ist ggf. nicht sehr groß in Anbetracht der geringeren AfA. @@StBEricPreusche
hm, dann habe ich die Auswirkungen noch nicht deutlich genug herausgearbeitet. Die Gesamt-Afa mit dem Verkäuferdarlehen ist deutlich höher (und nicht niedriger). Eine klassische Finanzierung führt dazu, dass die gesamten Anschaffungskosten auf Grund und Gebäude aufgeteilt werden. Wenn das 50%/50% ist, dann wirken sich 50 % der Kaufkosten nicht aus, da das Grundstück nicht abgeschrieben werden kann. Arbeitet man mit einem Verkauferdarlehen, dann werden aus der 100% Kaufkosten zuerst fiktive Zinsen berechnet. Nehmen wir an 30%. Die wirken sich steuerlich über die Ratenzahlung aus. Die verbleibenden 70% werden halb halb auf Gebäude und Grundstück verteilt, womit 35% über die Afa sich auswirken. Unterm Strich können also statt nur 50% der Kosten ganze 65% der Kaufkosten abgesetzt werden. Das Verkäuferdarlehen ist steuerlich zwingend besser als eine klassische Finanzierung, weil man dem Grundstücksanteil senkt. Verstehen Sie wie ich meine?
Dazu kommt, das die Zinsen in der klassischen Finanzierung oben drauf gerechnet werden. Nehmen wir an die 360.000 in der Alternative werden zu 100% von der Bank geholt. Nebenkosten zahlt man selbst. 4% Zinsen p.a. und dieselbe Rate wie beim Verkäuferdarlehen von 1.666 €/pM führen zu 31,88 Jahren bis zur Volltilgung. Also schon deutlich länger als 20 Jahre. Aber viel gravierender: die Zinsen betragen in Summe 277.546 Euro. Selbst nach einem Steuernachlass von 42% bezahlt man also mindestens knappe 161.000 mehr als in der Variante des Verkäuferdarlehens, denn die vollen 360.000 plus die Zinsen müssen ja an die Bank bezahlt werden. Wenn ich das eingebaut hätte, dann wäre gar keine Vergleichbarkeit mehr da gewesen. Die Erstattung wäre vielleicht höher, aber wenn unterm Strich nach Steuern man um mehr als 160.000 Euro schlechter fährt, dann hat das auch keine Aussagekraft.
Ich halte das Modell für völlig unrealistisch. Warum sollte der Verkäufer sich auf eine 20 jährige Finanzierung einlassen? Der Verkäufer hat dann das Inflationsrisiko, ihm entgehen Gewinne die er mit dem Kapital machen könnte und er trägt das Risiko, dass der Verkäufer das Darlehn nicht bedient. Als Käufer ist man Sie dem Vorschlag bei 99% der Käufer raus. Ich kann mir nicht vorstellen, dass das in Deutschland funktioniert. Evtl. bei Verkauf innerhalb der Familie/an Kinder.
Guten Morgen, Ich kann Ihre Meinung absolut verstehen. Deswegen war mir wichtig, dass ich darauf hinweise, dass das ein Beispiel zur Anschaulichkeit ist. Schauen Sie mal hier 04:26 . Für die Praxis können Sie natürlich auch 5 Jahre, 10 Jahre oder 15 Jahre Laufzeit vereinbaren. Sie sind da völlig frei. Das in Kombination von nur einem Teil des Kaufpreises als Verkäuferdarlehen und den Rest über eine Bankfinanzierung z.B. Sie können ihm auch eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen als Sicherheit oder die Möglichkeit im Kaufvertrag einräumen bei Nicht-Zahlung direkt in Ihr Vermögen vollstrecken zu können. Ich denke solche Bausteine erhöhen die Anwendbarkeit in der Praxis enorm. Auch wenn wahrscheinlich für 80 % der Fälle trotzdem diese Art der Finanzierung keine Alternative sein wird. Beste Grüße Eric Preusche PS: Ein Mandant von mir setzt das gerade übrigens bei einer Immo-Investition in ein MFH um. 200.000 Euro vom Kaufpreis laufen da über Seller-Finance.
Der Kreditvertrag wird ja Kündigungsmöglichkeiten enthalten. Wie soll der Käufer sicherstellen, dass bei einer Kündigung (egal von welcher Seite) sein entgangener Zinsvorteil entgolten wird? Der Aufschlag auf den Kaufpreis ist im Gegenzug ja schon vollständig geflossen auf der Gegenseite. @@StBEricPreusche
Haben Sie Erfahrungen mit Verkäuferdarlehen und kreativer Finanzierung gemacht? Was ist ihr Eindruck von der Praxis?
spannender Inhalt.
Kurze Frage: Müsste das nicht einen Schenkungssteuertatbestand auslösen?
Zu versteuernden Vorteil nach § 162 AO.
Greifen dort dann nicht die 5,5% oder welchen Zinssatz setzt das Finanzamt an?
Sehr gut und klar erklärt! Bitte weiter so!
Freut mich sehr zu hören!
Sehr interessantes Video. Können Sie noch eine Analyse aus Sicht des Verkäufers ergänzen?
Hallo Herr Rathman, das ist eine sehr gute Idee. Ich nehme es mal mit auf meine UA-cam-To-Do-liste.
Vielen Dank.
Beste Grüße
Eric Preusche
🤪Super toller Kanal. Spitze. Ich habe ihn sofort abonniert. Verständlich und Tiefgang an den richtigen Stellen
Vielen Dank für das interessante Thema "Verkäuferdarlehen". Man liest immer davon, daß ein Verkäuferdarlehen immer fremdüblich sein muß, also von Beginn an zu den jeweils aktuellen Bankzinsen verzinst werden muß, diese Bedingung wäre damit aber nicht erfüllt, wenn man vorerst nur tilgt oder übersehe ich etwas dabei?
Hallo Frau Kaluschke,
sehen Sie, diese Voraussetzung der Fremdüblichkeit wird von verschiedensten Medien immer etwas inflationär und unpräzise benutzt. Im Grunde muss gar nichts fremdüblich sein. Man kann vereinbaren was man will.
Ausnahme davon: Sie haben mit Personen zu tun, bei denen naheliegt, das sie gemeinsam die Besteuerung beeinflussen wollen. Also immer dann wenn persönliche Beziehungen mit dem Vertragspartner so eng sind, dass man gemeinsame Interesse annehmen kann. Bestes Beispiel sind Familienangehörige oder Firmen, die man selbst kontrolliert.
Nur in diesen Fällen verlangt die Rechtsprechung und damit auch das Finanzamt, dass die Verträge "fremdüblich" - also so wie man es auch mit fremden Dritten vereinbaren würde - ausgestaltet sind. Wenn es daran fehlt, dann ergeben sich je nach Einzelkonstellation steuerliche Folgen wie Schenkungen, verdeckte Gewinnausschüttungen, oder die Streichung von Ausgaben bei der Einkommensteuer.
Man muss also leider von Fall zu Fall unterscheiden und die rechtlichen Schattierungen prüfen.
Aber aufs Video bezogen bin ich ja davon ausgegangen, dass man mit einem fremden einen Vertrag schließt und dann ist es recht unproblematisch. Da gilt dann das Gesetz. Wenn man sich bei Verträgen in der Familie zum Beispiel wünscht, dann kann man das auch gestalten über den passenden Vertragstext. Das muss aber natürlich Sinn machen und braucht etwas Einzelabstimmung.
Hoffe das hilft Ihnen weiter. :)
Beste Grüße
Eric Preusche
Ich habe Vertrauen zum Käufer, deshalb lasse ich mich auf einen Vertrag ein. Der besagt, dass mein Käufer erst nach 10 Jahren tilgt und dafür etwas höhere Zinsen zahlt. Was müßte ich dann außerdem beachten? Wie rechne ich dann?
Aus der Sicht des Verkäufers meinen Sie?
Also aus Sicht des Verkäufers mit Zinsen gibt es sehr viele Dinge zu beachten und es kommt hochgradig auf den Einzelfall an. Deswegen kann ich Ihre Frage hier gar nicht beantworten. Die Ausführungen im Video sind dabei auch gar nicht einschlägig, da diese Art der Aufschiebung der Zahlung + erhöhte Zinsen ein ganz anderer steuerliche Fall ist.
Beste Grüße
Eric Preusche
Zur steuerlichen Geltendmachung der Zinsen bei der Einkommenssteuer:
Bei einer herkömmlichen Bankfinanzierung kann man die Zinsen ja nur geltend machen, wenn die Immobilie zum Zweck der Einnahmenerzielung erworben wird.
Also Eigenbedarf ist raus. Ich vermute das selbe gilt auch beim Verkäuferdarlehen nach Bewertungsgesetz und es wird dann der nicht um die (fiktiven) 5% p.a. geminderte Wert der Immobilie zugrunde gelegt?
Ja genau, eine Steuernachlass der Einkommensteuer gibt es immer nur bei der Vermietung mit Überschusserzielungsabsicht. Zumindest im Privatbereich. Für die Grunderwerbsteuer gilt das aber nicht. Da mindert sich die Bemessungsgrundlage auch ohne Vermietung. Das meinten Sie wahrscheinlich oder?
Beste Grüße
Eric Preusche
@@StBEricPreusche
Genau, vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!
Das mit der Grunderwerbsteuer ist klar.
Bezüglich der ESt wäre es aber auch zu schön gewesen, wenn man über den Trick des Verkäuferdarlehens doch noch die eigenzunutzende Immobilie zumindest soweit hätte abschreiben können...
Ja, das stimmt 😄
10:00 hier fehlt bei der Bankfinanzierung der Steuereffekt der Zinsen.
Guten Abend, absolut richtig.
Ich habe lange überlegt, ob ich die Bankfinanzierung zum Vergleich mit einbaue. Ich habe mich dann aber dagegen entschieden, weil es die Vergleichsberechnung nochmals deutlich verkompliziert hätte. Außerdem hätte man auch noch eine Cashflow-Vergleichsrechnung machen müssen, weil die Zinsen ja oben auf das Darlehen drauf kämen. Schwierig. Deswegen habe ich mich dafür entschieden bei Minute 15:50 einen Praxis-Hinweis zur Bankfinanzierung einzubauen.
Aber Sie haben Recht, Im Endeffekt wird man nicht darum herumkommen, das für sich nachzukalkulieren und mit eigenen Daten zu vergleichen. Ich hoffe Sie verzeihen mir die (gewollte) Ungenauigkeit.
Beste Grüße
Eric Preusche
Wenigstens eine Schätzung ist nötig. Denn sonst wird die eigentliche Frage nicht beantwortet: wie schneidet das Modell steuerlich ab im Vergleich zur klassischen Finanzierung? Der Unterschied ist ggf. nicht sehr groß in Anbetracht der geringeren AfA. @@StBEricPreusche
hm, dann habe ich die Auswirkungen noch nicht deutlich genug herausgearbeitet. Die Gesamt-Afa mit dem Verkäuferdarlehen ist deutlich höher (und nicht niedriger). Eine klassische Finanzierung führt dazu, dass die gesamten Anschaffungskosten auf Grund und Gebäude aufgeteilt werden. Wenn das 50%/50% ist, dann wirken sich 50 % der Kaufkosten nicht aus, da das Grundstück nicht abgeschrieben werden kann. Arbeitet man mit einem Verkauferdarlehen, dann werden aus der 100% Kaufkosten zuerst fiktive Zinsen berechnet. Nehmen wir an 30%. Die wirken sich steuerlich über die Ratenzahlung aus. Die verbleibenden 70% werden halb halb auf Gebäude und Grundstück verteilt, womit 35% über die Afa sich auswirken. Unterm Strich können also statt nur 50% der Kosten ganze 65% der Kaufkosten abgesetzt werden. Das Verkäuferdarlehen ist steuerlich zwingend besser als eine klassische Finanzierung, weil man dem Grundstücksanteil senkt.
Verstehen Sie wie ich meine?
Dazu kommt, das die Zinsen in der klassischen Finanzierung oben drauf gerechnet werden. Nehmen wir an die 360.000 in der Alternative werden zu 100% von der Bank geholt. Nebenkosten zahlt man selbst. 4% Zinsen p.a. und dieselbe Rate wie beim Verkäuferdarlehen von 1.666 €/pM führen zu 31,88 Jahren bis zur Volltilgung. Also schon deutlich länger als 20 Jahre. Aber viel gravierender: die Zinsen betragen in Summe 277.546 Euro. Selbst nach einem Steuernachlass von 42% bezahlt man also mindestens knappe 161.000 mehr als in der Variante des Verkäuferdarlehens, denn die vollen 360.000 plus die Zinsen müssen ja an die Bank bezahlt werden. Wenn ich das eingebaut hätte, dann wäre gar keine Vergleichbarkeit mehr da gewesen. Die Erstattung wäre vielleicht höher, aber wenn unterm Strich nach Steuern man um mehr als 160.000 Euro schlechter fährt, dann hat das auch keine Aussagekraft.
10+
Ich halte das Modell für völlig unrealistisch. Warum sollte der Verkäufer sich auf eine 20 jährige Finanzierung einlassen? Der Verkäufer hat dann das Inflationsrisiko, ihm entgehen Gewinne die er mit dem Kapital machen könnte und er trägt das Risiko, dass der Verkäufer das Darlehn nicht bedient. Als Käufer ist man Sie dem Vorschlag bei 99% der Käufer raus. Ich kann mir nicht vorstellen, dass das in Deutschland funktioniert. Evtl. bei Verkauf innerhalb der Familie/an Kinder.
Guten Morgen,
Ich kann Ihre Meinung absolut verstehen. Deswegen war mir wichtig, dass ich darauf hinweise, dass das ein Beispiel zur Anschaulichkeit ist. Schauen Sie mal hier 04:26 .
Für die Praxis können Sie natürlich auch 5 Jahre, 10 Jahre oder 15 Jahre Laufzeit vereinbaren. Sie sind da völlig frei. Das in Kombination von nur einem Teil des Kaufpreises als Verkäuferdarlehen und den Rest über eine Bankfinanzierung z.B. Sie können ihm auch eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen als Sicherheit oder die Möglichkeit im Kaufvertrag einräumen bei Nicht-Zahlung direkt in Ihr Vermögen vollstrecken zu können. Ich denke solche Bausteine erhöhen die Anwendbarkeit in der Praxis enorm. Auch wenn wahrscheinlich für 80 % der Fälle trotzdem diese Art der Finanzierung keine Alternative sein wird.
Beste Grüße
Eric Preusche
PS: Ein Mandant von mir setzt das gerade übrigens bei einer Immo-Investition in ein MFH um. 200.000 Euro vom Kaufpreis laufen da über Seller-Finance.
Der Kreditvertrag wird ja Kündigungsmöglichkeiten enthalten. Wie soll der Käufer sicherstellen, dass bei einer Kündigung (egal von welcher Seite) sein entgangener Zinsvorteil entgolten wird? Der Aufschlag auf den Kaufpreis ist im Gegenzug ja schon vollständig geflossen auf der Gegenseite. @@StBEricPreusche