Immobilienkauf: Die häufigsten Fehler - und wie sie sich vermeiden lassen.
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- Опубліковано 8 чер 2024
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Fehler beim Immobilienkauf zu machen kann gravierende Auswirkungen haben. Worauf achten beim Immobilienkauf ist deshalb eine zentrale Frage, die du dir beim Kauf von Immobilien als Kapitalanlage stellen solltest. Wie du Fehler vermeiden beim Immobilien kaufen kannst zeigen wir dir deshalb in unserem heutigen Video. Der erste von vielen Immobilienirrtümer liegt sicher darin, dass du bei der Standortauswahl nicht zielstrebig vorgehst. Hast du einmal eine fundierte Standortanalyse begangen solltest du dich auch festlegen und zu deiner Auswahl stehen. Richtig rechnen vor dem Kauf ist ein weiterer Punkt, den du unbedingt genauer unter die Lupe nehmen solltest. Deine Immobilienkalkulation sollte auf keinen Fall zu knapp bemessen sein. Doch sind das wirklich die größten Fehler beim Hauskauf? Nein, es gibt noch ein paar andere wichtige Dinge, die berücksichtigen solltest. Hast du das richtige Vermietungsmodell gefunden? Berücksichtigst du vor dem Kauf das Zinsänderungsrisiko? Und hast du für dich die optimale Finanzierung gefunden? Bei dieser Frage kann dir ein Finanzierungsvermittler helfen. Als schlimmster Fehler beim Immobilienkauf entpuppte sich für uns die Tatsache kein Geld mehr auf dem Konto nach dem Kauf zu haben. Rücklagen bilden sich erst nach einer gewissen Zeit.
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Fehler
Nr. 1. Makrostandort genau prüfen und sich für eine Stadt entscheiden
Nr. 2. Renditeerwartung im Vorhinein genau definieren 2:09
Nr. 3. Bei der Besichtigung sich auf die wesentlichen Dinge beschränken und objektiv betrachten 3:23
Nr. 4. Checkliste benutzen (Zwecks Vergesslichkeit, Dokumentation und Vergleich) 4:36
Nr. 5. Nicht vom Kaufpreis blenden lassen, sondern eine genaue Renditeberechnung durchführen 5:49
Nr. 6. Risiken mit einkalkulieren 8:08
Nr. 7. Bei positivem Cash-Flow entsteht eine Steuerbelastung 10:02
Nr. 8. Schon vor dem Kaufprozess mit der Bank reden 11:01
Nr. 9. Keine Rücklagen mehr direkt nach dem Kauf 12:20
Vielen Dank, das spart 15 Minuten!
mega. danke, andi!
Du tust Gottes Arbeit, Sohn.
Hammer!!! genau das wonach ich gesucht hab auf UA-cam.
Na dann willkommen :) Was ist dein Plan? Gruß Marco
Super Video. Danke euch👍
Super informatives Video inklusiver toller insights!
Tolles Video!
Danke defjam 01!
Jkjiwks
Hallo, wie immer sehr informatives Video. Wo bekomme ich eine Checkliste her? In meinem Fall für ein 3 Fam. Haus. VG André
Der größten Fehler sind sich gar nicht, zu wenig oder zu spät mit dem Thema zu beschaffen!:)
Sagt mal wie habt ihr euch beide gegenseitig abgesichert? Durch eine Gbr? GMBH ? Das würde ich gerne einmal wissen. Danke
Danke Jungs
Super Tipps habe euch gleich auch abonniert. Jetzt habe ich eine Frage und zwar könnt ihr ein Video zu den Nebenkosten machen die bei einem Kauf anstehen was wenn man sich die Kosten nicht leisten kann und soweit ich weiß übernehmt keine Bank die sogenannten weichen Kosten habt ihr da Tipps?
LG
Hallo DrDrako, wir machen gerne eine Video dazu! Du kannst grob mit 10-15% des Kaufpreises rechnen. Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland, einfach googlen), Notar und Grundbuch 1,5-2% und noch der Makler 3,5-7%.
Es gibt auch die Möglichkeit diese Kosten mit zu finanzieren - aber das würden wir nicht tun, schließlich steht den Schulden dann kein Gegenwert gegenüber. Die allermeisten Banken werden es ohnehin nicht mit machen, wenn dir wirklich das Geld dazu fehlt. Gruß Marco
Nice 👍
Dankeschön ♥️
Ükä
Danke für Euer Video. Sehr informativ.
Wenn ich eine Immobilie "umziehen" möchte. An einem Ort verkaufen und an einem anderen Ort eine neue Immobilie kaufe. Was muss ich da bedenken. Habt Ihr dazu auch ein Video?
Hey, angenommen man findet eine Neubauwohnung mit einer Mietrendite von über 3,5 % wo die Kaufnebenkosten bereits eingerechnet sind (400€ Miete bei 133.000€ Gesamtkosten)
Wenn man davon ausgeht, dass sie durchgehend vermietet ist & ich etwa 20-30.000 EK reingebe in die Finanzierung, spricht eurer Ansicht nach etwas dagegen?
Liebes Immocation Team,
Ich weiß ja nicht wo ihr eure Wohnungen habt aber ich finde keine Wohnung zum Kauf als Altersvorsorge mit auch annähernd nur 6% Rendite. Natürlich wäre es auch mein Traum dass sich die Wohnung von selbst abbezahlt aber no way.
Ich wohne nördlich von München und habe mich nun über 8 Monate im Umkreis + 80 km von München schlau gemacht. Munchen sowieso nicht und selbst weit im Hinterland komme ich auf eine Rendite von 2.3 - 3.2%. ich bin mir sicher ihr habt hier in dieser Gegend keine Wohnung :).
Weiter weg kommt für mich nicht in Frage. Wahrscheinlich wird der Traum von der eigenen Wohnung die sich selbst abbezahlt und zumindest hier ein Traum bleiben. Preise explodieren auch noch ins Unermessliche.
Hallo Mike Bayern,
Rendite ist nicht gleich Rendite! Die hier vorgestellte Renditeerwartungen sind vermutlich Brutto-Anfangsrenditen. Die berechnet sich einfach aus Jahreskaltmiete/Kaufpreis.
Die Netto-Kaltmiete zum Beispiel ist bereits geringer. Betrachtet man also z.B. Erwerbnebenkosten, Bewirtschaftungskosten, Zinsausgaben für Fremdkapital und steuerliche Belastungen, so liegt man schnell bei ca. 3%.
Der Großraum München ist hierbei nochmals gesondert zu betrachten, da hier stellenweise ein starkes Missverhältnis zwischen Mietverträgen und Kaufpreisen vorliegt. Die geringe Mietrendite wird hier oft durch hohe Renditeerwartungen aus der Wertentwicklung des Objekts kompensiert. Damit werden auch geringere Renditen akzeptiert. Darüber hinaus ist das Leerstandsrisiko in München sehr gering, weshalb der daraus resultierende Renditeaufschlag geringer ausfällt.
Richtet sich das das Tool ausschließlich an Wohnungskäufer? Was ist mit Reihenhäusern, Mehrfamilienhäuser, etc.?
Zeigt doch mal wie groß der Aufwand ist eine Immobile zu verwalten. Beispielsweise was passiert genau, wenn ein Mieter keine Miete mehr zahlen will, oder kann. Wer zahlt schon gerne Miete, da gibt es Mieter die sehr kreativ sind und sehr viel Zeit haben. Danke für das Teilen Eurer Erfahrungen und Eure Videos sind echt top!
Das Problem, dass Mieter keine Miete zahlen oder gar Mietnomaden sind, wird in den Medien hochgespielt. Sicher, es kommt vor, aber nicht sehr häufig. Ich vermiete seit zwanzig Jahren Wohnungen, und es ist mir noch nie passiert. Übrigens hat mir ein deutscher hochdotierter Manager in anderthalb Jahren eine Wohnung regelrecht verwüstet im Gegensatz zum benachbarten polnischstämmigen Arbeiter, der seit zehn Jahren seine Wohnung pflegt. Man steckt nicht drin in den Leuten...
Hi würde mich freuen wenn ihr mir folgende Frage beantwortet. Was bedeutet Hausgeld und wie oft muss man es zahlen im Jahr? VG :-)
Hallo privatepaula, das Hausgeld bezahlst du als Eigentümer an die Hausverwaltung - die Frequenz ist unterschiedlich, oft monatlich oder quartalsweise. Damit bezahlt du einen Abschlag an die Hausverwaltung für Rücklagen und die Bewirtschaftung des Hauses. Einmal im Jahr gibts dann eine Abrechnung und für dich eine Nach- oder Rückzahlung. Ein Teil des Hausgeldes (wie z.B. Heizkosten) gibst du an den Mieter weiter (der "umlagefähige Teil"). Deshalb musst du auch einmal im Jahr gegenüber deinem Mieter eine Abrechnung erstellen. Ich hoffe das hilft. Schau mal, in diesem Video
wird es gezeigt ua-cam.com/video/Dkh3OrqSppU/v-deo.html Gruß Marco
Danke.
Klasse Video ich habe euch gleich abonniert habt ihr auch ein Video über den Kauf einer Wohnung zum Eigenbedarf
Kommt alles mit der Zeit, wir haben noch eine lange Liste an Themen vor uns. :)
@@immocation woher soll ich wissen wann der Marktwert unten ist?
Oder welche Wohnung sich lohnt zu kaufen?
Wie kauft ihr eure Immobilien durch Makler oder ?
Welche Finanzierungsvermittler könnt ihr in Berlin empfehlen? Danke für das Video!
Hallo Soul Food,,
schau gerne bei unseren immocation Stammtischen vorbei. Eventuell findest du dort einen Finanzierungsvermittler in Berlin.
immocation.de/stammtische/
LG Anita vom Team😊🚀
Hallo,
die Wohnung wird für 600€ warm vermietet die Hausverwaltung kosten sind 180€, wie hoch soll Rate sein das sich das abdeckt?
Danke für schnelle Antwort
Wo ist die Antwort ? 😅
Wie errechne ich die Steuern nach dem Cashflow ?
Was haltet ihr von Pflegeimmobilien, die z.B. von Sparkassen vermittelt werden.
Hallo Steuerzahler2, wir selbst würden keine kaufen weil einfach mehr Leute mit verdienden, dadurch die Renditen schlechter sind und du nicht wirklich "am Fahrersitz deiner Geldanlage" sitzt. Aber es kann für Leute interessant sein, die an das Modell glauben, weniger Renditeerwartung haben und selbst keine Zeit investieren wollen. Als Basis für einen größeren Vermögensaufbau aber ungeeignet. Gruß Marco
alle was von jemandem extra angeboten wird, nicht kaufen.... jemand verdient an der Verwaltung, Pflege usw, nicht du
Gutes Video, wie immer sehr interessant. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass jüngere Erstkäufer viel zu teure Neubauwohnungen kaufen und sich dadurch die Chance auf eine gute Rendite nehmen. Man muss verstehen, dass die aktuellen Preise - vor allem für Neubau - unverhältnismäßig hoch zur erwartenden Miete stehen. Wenn ich 15 Jahre warten muss, um einen positiven Cashflow zu generieren, macht der Kauf aus meiner Sicht nur wenig Sinn. Deshalb ist ein zu hoher Preis durchaus auch ein großer Fehler.
Hallo Ben F., danke für die wertvolle Ergänzung, das sehe ich ganz genauso. Gruß Marco
Es geht mir nicht um Mietwohnung, sondern um Immobilien-Kauf , gemäß eurer Überschrift.
Geldanlage sei mal dahin gestellt XD
aber das Video ist auch super für leute wie mich die ein haus kaufen wollen zum wohnen
Ich schau heute euer klasse Video vor vier Jahren an und stell mir gerade die Frage, ob ich weiter investieren soll oder bis Ende des Jahres warten soll, wenn es Zwangsversteigerungen geben sollte und aufgrund dem Thema Grundsteuer, trotz Einspruch kann hier eventuell in 2,3 Jahren etwas überraschendes kommen.
Die Zukunft kennt niemand so genau. Prognosen sind Vorhersagen, aber selbst die, sollte jeder für sich selbst prüfen. Wenn du wartest, auf was wartest du? Die Inflation schläft trotzdem nicht... und Überraschende Dinge werden immer kommen.
LG Anita🚀
Sollte die erste Immobilie eine Wohnung sein oder besser noch ein Mehrfamilien Haus?
Groooooße Frage 😉 Ich persönlich würde mit Wohnung starten bevor die Komplexität eines Hauses kommt. Marco
Wie lange habt Ihr gespart um euren Plan zu realisieren?
Gar nicht. Erste Wohnung mit 7k EK gekauft.
Woher soll ich wissen ob der Marktwert gerade unten ist??
Wie im Video gesagt, Erfahrung am Standort
6% mietrendite . Meinst du damit dir Brutto- oder Nettomietrendite ?
Immer Bruttomietrendite
Wo kann man sich den so eine Liste ausdrucken .?
Hallo dersim, unsere Checklisten findest du auf www.immocation.de/tools. Gruß Marco
immocation Hallo Marko ich hätte da eine Frage ab wie viel Wohungen oder Mehrfamilienhäuser sollte man das gewerblich machen also in eine GmbH umwandeln ?
LG
@@dersimkocero7042 hängt doch mit den kalteinnahmen zusammen.
Wenn du jährlich über 17.000 mit deinen wohnungen verdienst dann musst du steuern zahlen.
Ansonsten reicht es die einnahmen dem Finanzamt zu melden.
Aber ganz durchblicken tu ich da auch nicht
6% BRUTTO- oder NETTOMietrendite?
Brutto
Also ihr sprecht immer vom kaufen. In Tübingen überhaupt etwas mal anzuschauen zu dürfen ist wie ein 6er im Lotto 🤣
Warum dreht sich bei diesem Thema nur um Immobilienkauf zum Vermieten und so gut wie nie um Kauf wegen Selbstbenutzung???
Wenn du erstmal was zur Vermietung kaufst, dann ist es eine Investition. Bedeutet sie kostet dich sozusagen kein Geld, sondern bringt dir welches. Wenn alles ordentlich kalkuliert ist. Die Mieter zahlen dein Objekt ab. Du steckst also nicht monatlich selbst Geld rein, sondern bekommst quasi monatlich Geld. Wenn du die Immobilie für dich kaufst, dann sind die monatlichen Zahlungen eine Verbindlichkeit. Das Geld wird dir quasi aus der Tasche gezogen. Wenn du was optimales für dich findest, könntest du es natürlich kaufen und die eh zu zahlende Miete einfach nutzen, um den Kredit abzuzahlen. Problem dabei ist, dass du dann womöglich nicht in der Lage sein wirst, einen weiteren Kredit aufzunehmen für eine zu vermietende Wohnung und somit keine lohnende Investition am Laufen hast. Weiß es grad nicht klarer zu erklären. Erst für andere, dann für dich. Dann tragen die anderen irgendwann dich und du hast Sicherheiten bei der Bank :)
@@tpetri3665 Danke! Stimmt das, dass der Verkaufspreis der Wohnung aus der Jahreskaltmiete gerechnet wird und nach welcher Formel genau?
Wieso sollen Immobilien eigentlich sicherer sein als Aktien als Geldanlage? Lieber würde ich 100% bei Aktien im Wert von 10.000€ verlieren als bei einer Immobile 20% bei 200.000€. Bei Aktien kann ich natürlich nicht den Kursverlauf beeinflussen, aber innerhalb von Sekunden verkaufen um meinen Ertrag zu sichern oder den Verlust niedrig zu halten. Was mache ich denn bei einer immobilie? Geht das auch alles so unkompliziert und schnell mit dem Verkauf wenn die Zinsen steigen?
Warum willst du verkaufen wenn die preise sinken?
Die miete sinkt NICHT bei sinkenden immopreisen.
Du lässt also alles beim alten und zahlst weiter dein kredit ab und dein mieter zahlt.
Wenn die preise sinken ist das eher ein grund noch schnell das portfolio aufzustocken.
Vorrausgesetzt man kann das dann auch und hat sich vorher nicht zu hoch gehebelt und sein kartenhaus bricht ein weil für zinsänderung kein puffer eingebaut wurde.
@@manunes4598 "Die miete sinkt NICHT bei sinkenden immopreisen." aber auch nur WENN du diese auch vermietest und das regelmäßig bzw. ohne großen leerstand.
Die Miete kann auch sinken. Nämlich dann, wenn die Wohnung kaputt und alt ist. Dann muss man wieder viel Geld reinstecken, um die Miete wieder anzupassen.
Ja, ich bin auch lieber der Typ Aktien
Fehler Nummer 1: Der Kunde denkt er ist der einzige auf dem Markt.
Wenn ihr zB ne Wohnung kauft für 100.000 Euro ....Lebt ihr auch in Deutschland ? 😂
Ja. Gerade welche für 60k das Stück gekauft 😉 Marco
immocation Wieviel qm und wie hoch ist die Rendite auf herkömmlichen Wege finde ich nixhts zumindest nicht in NrW andere Städte sind logistisch nicht machbar Wartungen etc
Wo gibt es Wohnungen für 60k und 100k???? Da wo ich lebe, kosten normale 4 Zimmer Wohnungen 500k bis 800k. Wie soll ich mir sowas leisten?