【FP解説】不動産の譲渡損失の特例をサクッと押さえて1点GET解説【完全E19】
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- Опубліковано 1 січ 2023
- FP試験対策として、不動産分野の中から不動産の譲渡損失に関する買換えと住宅ローンの特例について解説講義をお送りいたします。
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【ほんださんプロフィール】
大学在学中から日本における金融リテラシーに課題を感じ、金融教育のコンテンツ制作やセミナー運営を行う。24歳で1級ファイナンシャル・プランニング技能士を独学で取得。学習時の独学経験を踏まえ、21年4月にFP試験向け解説を手がける「ほんださんFPチャンネル」を開設。本質の理解を目指す分かりやすい講義が高い評価を集め、現在の登録者数は19万人超とFP業界でトップを誇る。
東京大学工学部都市工学科卒業（都市計画専攻）
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所々に挟むギャグセンス サイコーです! 「欲しくもないボロハウス」とか「めんどくさくて引き継がない」とか 話聞く気になるもん これからもドンドンぶっ込んでってください 楽しみにしてます♪
本当にここまで詳しい説明聞いたことがなかったので、有難いです😊
昭和56年(1981年)…生まれた年なので覚えやすい（笑）
いやー難しい分野ですが、ほんださんのおかげで勉強はかどります。
1:07～1:56
譲渡損失が生じた場合の特例
今までは譲渡して利益が出ていたので税金をなんとかしたいという話でした。
今度は譲渡することによって損が発生します。
つまり、買ったときの値段より売ったときの値段の方が低かった。ドンマイな人が対象。
ドンマイな人はどうしてくれたら嬉しいか。
今売ったら損が出そうだから売るの辞めたいなというのを国からするとなんとかしてあげたい。
そこで、損が発生したのなら他のところで税金を優遇してあげよう。
そういうときに譲渡損失、売った時に損が発生した場合の特例というのがいろいろと定められているんだよ。という話です。
だから損失が発生しても他の所得との損益通算や繰越控除を用いて、税金の支払額自体、要するにトータルの税金自体を軽減してあげることで売るハードルを下げてあげる為にこういうルールがある。
2:08~2:16
譲渡損失が生じた場合の特例の種類 買換え等による譲渡損失の特例
これは買換えのときに使う話なんです。
だから買換えを前提とするときはこの特例が使えます・
2:17～2:38
譲渡損失が生じた場合の特例の種類 特定居住用財産の譲渡損失の特例
売りました。しかしローンが残っています。
売って損しているのにローンが残っている地獄みたいな状況のとき。
そのときにこの特例を使って税金を軽減できるんだな。
なのでまず特例を見たら買換えからローンが残っているドンマイマンかを確認しよう。
2:40~3:35
譲渡損失が生じた場合の特例上記２つの共通要件
まず譲渡所得（儲かったとき）の特例と同じものが３つあります。
① 親族への譲渡ではないこと。
② 居住から3年以内に売っている。
③ 前年、前々年に使っていない。
これは譲渡所得の特例と一緒なので覚えなくて大丈夫かと思います。
また、これに加えて
譲渡した年の1/1における所有期間が5年超。
つまり言い換えると長期譲渡所得が使える人と覚えておくといいと思います。
あとは繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であることが条件になります。
つまり、高所得者なら税金損しても関係ないでしょ？払えよ。
但し、3,000万円行かない一般人レベルならこの損は大きいので、他と打ち消してもいいよ。
そういうのが許されているんだなと覚えてもらえばいいかと思います。
まずここまでが共通の要件です。
3:36～3:59
居住用財産の買換え特例（譲渡損失）
買換えをしています。
前の家を売ったら、そんなに高く売れず、結果的には損した形になっています。
さらに、買換えでローンを組んでいます。
その場合は他の所得と打ち消して良いという話です。
要するに、売って損してでもまだローンを組むガッツが残っている人を国からすると応援したいようなイメージです。
4:00～4:19
買換えによる譲渡損失の特例の要件
だから買換えの物件（新しく買った物件）が50㎡以上。よく出てくる床面積です。
そして、買換えの物件が10年以上の住宅ローン。
償還期間10年以上の住宅ローンとは要するに、住宅ローン控除と条件は一緒ですね。
住宅ローン控除と同じように長―いローンを組んでいる方はこの要件となります。
4:20～5:26
買換えによる譲渡損失の特例の効果
何が出来るのか。
不動産を売ったときの譲渡損失というのを、他の所得から控除することができます。
損益通算できます。
これおかしな話なのわかります？
タックス分野学習した方ならわかると思いますが、不動産で損したものをって基本的に損益通算できないんですよね。分離課税だから。
だから損益通算発生しないはずなのに、この場合だけは例外的に他の所得と打ち消せる。
例えば給与がこの年1,000万円ありました。
1,000万円からも打ち消して良いということになります。
だからすごい効果があるんだなとざっくりイメージしておいてください。
そしてその年の所得から引いて引いて引いてもなお控除しきれない、消せない損失があるほどの家を売った場合は3年間。翌年以降も引いていいですよ。というのが繰越控除ですね。個人の繰越控除はどんなものであろうと3年ですので。
ここは税金分野やった方ならイメージ湧いているかと思います。
簡単に言うと、売ったら損になっちゃいました。なのにまだローンを組んでくれる人だったら、他の給料からも消してこれからの税金の支払いを3年分は軽くしていいよ。これが制度の概要なんだと軽く覚えてくれればいいと思います。
5:28～5:48
特定居住用財産の譲渡損失の特例
物件が安くしか売れませんでした。しかしローンだけが残っています。
要するに売った物件のローンが残っているんですよ。
家は住んでないのにローンだけ残っている可哀想な人は打ち消して良いという話です。
5:49～6:18
特定居住用財産の譲渡損失の特例の効果
この部分は一緒なので覚えなくていいです。
要するに、損が出ました。それを他と打ち消します。
他と打ち消してもまだ損失がある場合は翌年以降3年間繰越控除していいよ。
さっき勉強したのでSKIPします。
そして、また新しくこの人ローンを組みましたという場合。
新しくローンを組んだ場合は住宅ローン控除とも併用可能です。
要するに、この損益通算を使ってかつ、新しい住宅ローン控除で税金を減らす仕組みを使ってもOKというのは一応さっくり覚えておけばいいかと思います。
わからないんだったらそんなに無理して覚える必要はありません。
6:19～8:15
特定居住用財産の譲渡損失の特例の損益通算可能な控除額
譲渡損失で、他の損益と打ち消していいよというのは大きく分けると以下の２つです。
どちらか少ない方になります。
1つ目は今残っている住宅ローンの残高から、入ってきた金額の差し引きした額。
2つ目が譲渡損失の金額です。
何を言っているのか訳わからないと思うので、図でざっくりイメージするといいと思います。（6:40の図）
この方、5,000万円の住宅ローンを組んで、6,000万円の家を買いました。
だから1,000万円は頭金で入れたんですね。
そして引っ越すか～となったとき。10年後に売ったとき。
家が2,000万円でしか売れませんでした。土地や建物を含めて。
要するに、郊外とかの終わっている住宅地を買ってしまった人。
但し、住宅ローンは返しきれず、3,000万円残っている。
結構悲惨な状況ですよね。そういうときに譲渡損失の特例が使えます。
いくらまで使えるんだろうか。
パターン①
住宅ローンの残高から譲渡収入金額を引いた場合。
どういうことかというと、
今残っている住宅ローンは3,000万円です。
手元に入った金額は2,000万円です。
つまり、この人今すぐこの2,000万円を返却に充てたとしても、
家が残っていないのに、残りのローンを払い続けないといけないドンマイな人なんですよ。
ということでこのパターンは1,000万円の赤字です。
パターン②
譲渡損失の金額
この方6,000万円で買いました。2,000万円でしか売れませんでした。
なので、4,000万円損している訳ですよね。なので△4,000万円。
このパターン①かパターン②のどちらか小さい方を入れて良い。
今回でいうと1,000万の赤字の方が小さいですよね。
だから今後1,000万円の赤字を他と損益通算で打ち消していいし、3年間に渡って繰越控除していいということになります。
今の話聞いてざっくりイメージできればいいと思いますし、細かいなと思ってもあんまり出題されませんので、もっと頻出の内容に注力して貰えればいいと思います。
2024年の試験では、空き家に係る譲渡収益の特別控除の問題は出ないと考えていいでしょうか。2023/12/31までの譲渡が対象なので。
テキストの方には2027/12/31までに譲渡、と記載があるので単純にタイプミスなのかと思います
モスキート音だけなんとかしてほしい