【FP解説】頻出の特定居住用の買換え特例はココがわかれば簡単だ！【完全E18】
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- Опубліковано 7 лют 2025
- FP試験対策として、不動産分野の中から不動産の譲渡所得の特定居住用財産の買換え特例（要件と繰延べとは）について解説講義をお送りいたします。
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【ほんださんプロフィール】
大学在学中から日本における金融リテラシーに課題を感じ、金融教育のコンテンツ制作やセミナー運営を行う。24歳で1級ファイナンシャル・プランニング技能士を独学で取得。学習時の独学経験を踏まえ、21年4月にFP試験向け解説を手がける「ほんださんFPチャンネル」を開設。本質の理解を目指す分かりやすい講義が高い評価を集め、現在の登録者数は19万人超とFP業界でトップを誇る。
東京大学工学部都市工学科卒業（都市計画専攻）
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#FP2級 #FP1級 #fp試験
定期的に鼻ホジりながら解いていく本田さん(笑)
テキスト睨みながら沸騰してたので助かりました！ありがとうございます✋
居住用財産の買替え時の特例で課税が将来に繰り延べされること初めて知りました。
前回の講義18との比較で説明して頂けたので分かりやすかったです☺
(譲渡損失を含め)話し聞いて切り崩せました。「税金払わんのに併用？意味わからん。」アタマに入りました。ありがとう。
1級実技試験対策で何度も見返しました。試験頑張ります！
買い替えの特例、やっと意味が分かりました！
1:00
【特例のおさらい】前回やったのが3,000万円の特別控除と軽減税率
【3,000万円の特別控除と軽減税率】譲渡所得を払わなければいけないからそれを減らしたいという人向けでした。
【買換えの特例】今払わなければ行けないけど先延ばしできるのが買換えの特例
【買換えの特例】買い換えるのが大前提の話。
【買換えの特例】新しい家が絶対登場するのがポイントです。→★★★
【特定の居住用財産を譲渡した場合】マイホームを売って新しい住宅を買った場合に使えます。
【特定の居住用財産を譲渡した場合】その場合、譲渡年には課税されず、買換た譲渡年まで課税が繰り延べできる。
【繰り延べ】今家に住んでいます。引っ越そうかなと考えている。
【繰り延べ】今の家を売って新しい家を買うか。
【繰り延べ】売った金額で新しい家を買う前提にしている。
【繰り延べ】5,000万円で売れたらそれを元に6,000万円の家を買おうか・・。（一部分を売ったお金で充てたいな）
【繰り延べ】今の日本の税金の仕組みだと、譲渡所得が入った瞬間に課税されてしまう。
【繰り延べ】2,000万円で家買いました。5,000万円で家売りました。お前3,000万円儲かってんじゃん。
【繰り延べ】その3,000万円儲かってんじゃん！というのを減らすのが3,000万円の特別控除と軽減税率の話でした。
【繰り延べ】でも5,000万円で家が売れました。6,000万円の家を買おうと思っているなら誰の目から見ても5,000万は購入代金にしようとしてるのがわかりますよね。
【繰り延べ】税務署「家の購入代金に使ってるね。じゃあ今は税金払わなくてもいいよ。」
【繰り延べ】これが課税の繰り延べ。将来に先延ばしするという話です。→★★★
【繰り延べ】買換えたこの家をさらに数十年後に売ることになりました。
【繰り延べ】この買換えた家も値上がりしていて儲けが出たとしましょう。そうしたらそのタイミングでここの所得と前の所得両方から税金を取りますよという意味。→★★★
【買換えの特例】本来マイホーム売ったら税金納めないといけないけど買い換えるなら現段階では納めなくてもいいよという特例。
【買換えの特例】課税の段階では現段階ではなかったものとして課税をしない。
【買換えの特例】一方そのマイホームを売却するときはその売却に加えて前回売却したマイホームの分も課税する。
【買換えの特例は節税ではない】そのため、重要なのは税金が節税出来ているという訳ではないこと。→★★★
【買換えの特例は節税ではない】ここで引っかかる。税金納めなくていいじゃんと。
【買換えの特例は節税ではない】今納めなくてもいいけど、後々納めないといけない。全然節税にはなっていないんです。
【買換えの特例は節税ではない】課税の繰り延べは法人の節税でも出てくるけど、節税にはなっていない。タイミングをずらすだけ。
【買換えの特例は節税ではない】現段階で税金を取ると不都合だから後に回しているだけ。
【買換えの特例は節税ではない】なので、この買換えの特例制度は使ったらオトクなのか？というと微妙なラインです。
【買換えの特例は節税ではない】普通に3,000万円の特別控除した方がオトクな人もいる。どちらの制度を利用したほうがオトクなのか判定する必要がある。
【買換えの特例のポイント】考えればわかるが、今現段階でこの買換え特例制度の利用者。税金払ってないんですよね。
【買換えの特例のポイント】3,000万円の特別控除や軽減税率と併用できる訳がないんですよ。
【買換えの特例のポイント】税金払ってないんだから。仕組みさえ分かっていれば解ける問題なのでこれは一点取りましょう。→★★★
これが買換えの特例の全体像です。
5:12
【買換の特例の中身】
【買換の特例】売った家と買った家の2軒が出てきます。私は今までAに住んでいました。今度はBに住みます。それぞれに要件がある。
【買換の特例】売った家には譲渡資産の、買った家には買換資産のルールがある。
【譲渡資産:売った方の条件①】譲渡価格が1億円以下であること。売ったら豪邸で数億になりました！→特例使う必要ないじゃん。
【譲渡資産:売った方の条件①】大金持ちには使わせないよ。だから1億円以下という条件がありますよ。→★★★
【譲渡資産:売った方の条件②】譲渡した時点で居住期間が10年超であること。→★★★
【譲渡資産:売った方の条件②】これは軽減税率と一緒なので覚えやすいかと思います。
【譲渡資産:売った方の条件②】ここでは家を持って10年、住んで10年が出てくる。ここを覚えてほしい。→★★★
【買換資産:買った方の条件①】売った年の前年・当年・翌年の3年以内に買換資産を取得していること。→★★★
【買換資産:買った方の条件①】つまり、買換えのためにお金が必要だからこういう配慮をしているんだよね。
【買換資産:買った方の条件①】5年後に住みました。買換えの特例を使わせてください！
【買換資産:買った方の条件①】いやいや5年もあるなら税金納められるじゃんということで当年も入れて前後3年の中で出てくる話。
【買換資産:買った方の条件②】譲渡翌年の12/31までに買換資産に居住していること。
【買換資産:買った方の条件②】前の家に住むのを辞めてすぐに引っ越すことが重要。→★★★
【買換資産:買った方の条件②】「自分で新しい家に住んでいますか？」がポイント。
【買換資産:買った方の条件③】買換えた家が豪邸過ぎてもおかしな話なので、買換え資産が50㎡以上 →これはよく出てくるので大丈夫かと思います。★★★
【買換資産:買った方の条件③】50㎡以上・・マイホームみたいな家かつ、敷地面積が500㎡以下。→★★★
【買換資産:買った方の条件③】あんまり豪邸過ぎる家やちっちゃ過ぎる家はNGということ。→★★★
【買換資産:買った方の条件③】住宅なら地方でも駐車場入れてもこれぐらいじゃね。というのが500㎡ぐらい。こういう要件があるんだなと覚えておいてください。
7:14
【課税繰延べ額】どれぐらい税金を繰り延べられるんですかという話。
【課税繰延べ額】これはちょっとむずかしい。2級受験生ならさっくりでいいと思います。
いつも利用させてもらっています。分かりやすい動画をありがとうございます。
居住用財産と特定居住用財産は同じ意味と考えても良いでしょうか？
買い替えの特例を使った住居を相続した場合はどうなるんでしょうか？
3000万円と税率の特例は、買換え特例で繰り延べできなかった部分について併用できないということでしょうか？
んー最後がわからない
難しいですよね😅
ややこしい仕組みすぎる😂
ちょっとの金額はすぐ課税するけど
大きくは課税繰り延べって事でしょうか？？
買換えの特例を使って譲渡益の課税を繰り延べた場合に
課税繰り延べには期限があるの？
買い換えた自宅を売却するまでなら何年でも繰り延べられるということ？
売却しなければ、非課税同然のようですね（譲渡税に関しては）。
鼻くそほじりながらｗ