CASO REAL #1 ¡CÓMO INVERTIR EN INMUEBLES O BIENES RAICES PARA ALQUILAR!
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- Опубліковано 4 жов 2024
- #inversióninmobiliaria #invertireninmuebles #bienesraices
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Con el video de hoy voy a empezar una sección en el canal donde analizaré inversiones inmobiliarias propias o de gente cercana a mí que considero que vale la pena estudiar porque podemos aprender de ellas.
La teoría está muy bien pero tenemos que saber aplicar todos nuestros conocimientos en la práctica. En este video vamos a ver paso a paso una operación que un amigo mío consiguió cerrar en 2020 con un alquiler con opción a compra que firmó en 2018 en el que está obteniendo una rentabilidad extraordinaria. Además, hay lecciones muy importantes y particulares que podemos aprender de este caso concreto así que presta mucha atención.
El video lo voy a dividir en 5 partes:
1. Localización
2. Condiciones de la transacción
3. Inmueble
4. Financiación / Apalancamiento
5. Cálculo de rentabilidades
Os dejo un link sobre la cuestión del subarriendo.: www.iberley.es/practicos/caso-practico-subarriendo-vivienda-practica-legal-45621
Esto SÍ es invertir en inmuebles, nada de comprar cualquier vivienda creyendo que es una "inversión", así se analizan rentabilidades y se exploran oportunidades, magnifico video, lo voy a compartir por mis redes porque creo que aporta muchísimo valor. Gracias
Muchas gracias Oscar! ;)
yo no me animo porque la opinion del asesor que me enseña el piso no me suele convencer. ( eso y que estan caros)
Hola Sergio, que tal, antes de nada decirte que ¡excelente vídeo!
Te escribí en uno de tus vídeos y no he podido aguantar hacerlo en este por lo que expuesto en el, quería plantearte mi situación que viendo lo visto parece que es incluso mejor de lo que yo esperaba.
Te haré un pequeño resumen de mi operación ya que este vídeo en muchas cosas han sido similares.
Compre una vivienda de 80 m2 (útiles), 3 habitaciones y 1 baño (ahora son 2 baños ya que le he añadido uno mas), la casa la compré en 43.000 €, un 35% más baja de su precio actual tasado) la verdad que estuve meses hasta dar con esta y ser el primero en verla.
Por otro lado entre gastos del 20 % y el resto (el 80% a 25 años, cuota de 160 € mensuales), un interés del 2’ 1, le sumo el 3’ 5 de ITP (al ser mi primera vivienda), más gastos de notaria etc, sumado a la reforma (que como te comenté lo hemos hecho todo nosotros, con lo cual el coste de materiales nada más) hice un desembolso total de 23.000 €, decir que es un tercero sin ascensor ya que la compré así a caso hecho para que costara más barata y sabía que la alquilarían aunque parezca surrealista igual que una con ascensor (de hecho las próximas que obtenga intentaré que sean igual o similares).
Pues yendo más al grano, la tengo alquilada por 720 euros netos (gastos a parte, agua, luz, internet), de septiembre a junio a estudiantes y julio y agosto por el doble (1480 € por mes) ósea que al final son 14 meses anuales de 720 € de renta anual (quitando unos 500/ 600 euros ya que alguna semana entre estudiantes y veraneantes está vacía.
Entonces:
- Renta anual 9.500 €
- Gastos operativos 700 € (comunidad, contribución, basura, etc)
- Gastos hipoteca 1920 €
- Cashflow anual 7.580 €
- Inversión desembolso 23.000 €
Dicho esto, como te dije es una zona muy muy buena, encima espero la oportunidad y al conocer a tanta gente por mi negocio y demás siempre encuentro casos así, a parte de que la reforma la hago yo mismo gastándome solo los materiales dejando la casa como nueva y en este caso añadir otro baño, entonces me gustaría saber tu opinión, mi asesor y yo sabemos que es buena pero nunca hemos hecho números calculando exactamente los porcentajes y demás, todo lo que te he escrito es tal cual y veraz a día de hoy, espero sumar en los próximos 3/ 4 años un par de casas similares más, a ser posible claro dando los mismos pasos.
Por otro lado espero no ser una molestia y gracias por tus vídeos, son de lo mejor que a día de hoy veo en todo internet (al menos para mi caso en concreto), un saludo y un abrazo Sergio, sigue así 👍🏽
Emhorabuena, grandísima inversión ;)
Hola buenos dias, muy buena inversion, yo invierto en madrid, estoy a la espera de q salgan oportunidades, si quieres podemos conectar para ver si podemos hacer alguna operacion
Muy interesante! Justo estoy detrás de una operación muy similar a esta que expones. Deseando ver más vídeos que vayan en esta dirección.
A ver si la cierras! Si haré muchos más! ;)
Yo estoy pendiente de cerrar una operación muy parecida. Aunque en mi caso no tengo que pagar comisión. Muchas gracias por tu aportación.
Gran vídeo, lleno de información pràctica y de mucho interés. Gracias y saludos!
;)
Muy buen vídeo.
Yo tengo una idéntica, en cuanto a las cifras, no al tipo de operación.
Gracias por el contenido!
Gran inversión! Enhorabuena!
Muy interesante! Me vendría muy bien tu consejo.
Yo he estado una temporada muy interesado en el tema de subalquileres, pero la ley dice que a pesar de que consigas la clausula de permiso de subalquiler, el dinero que percibas por el alquiler debe ser inferior al precio que tu pagues por el alquiler. ¿es posible que tu amigo lo hiciera en b?
Dicho esto encontré un piso de alquiler por 500 euros en una zona universitaria con una cuota de comunidad de 120 euros al mes, que incluía calefacción y agua.
Este inmueble tenía 5 habitaciones que se podrían alquilar por 300 euros cada una, lo cual sumaba 1.500 euros, pero al informarme un poco vi que tendría que hacerlo en base a un contrato de gestión de inmuebles, lo cual provoca que las habitaciones vayan sujetas a IVA, así como que tu tengas que pagar autónomos al entenderse que estas realizando una actividad profesional. Esto se traduce en que si suponemos que tenemos 5 hab. alquiladas: 500 € alquiler + 120 € comunidad + 300 € autónomos + 315 € IVA = 1.235 € Gastos, por lo que se te quedan limpios 265€, pero si tienes una habitación vacía ya pierdes dinero ...
Es posible que lo esté enfocando mal ... ¿Me podrías echar una mano con esto?
Hola Alberto,
Lo primero lo desconozco.
En cuanto a tu operación y en general esas operaciones, tienen sentido si tienes varios inmuebles ya que el gasto de autónomos por ejemplo lo podrías repercutir sobre más. Yo recomiendo alquileres normales, que son fiscalmente más ventajosos y más sencillos para empezar al menos.
@@Invernomics Muchas gracias por la respuesta. Yo también lo creo que los alquileres normales son más ventajosos. Un abrazo.
Alberto Galbe en vez de subarrendar, tendrías que comprar el inmueble y tendrías grandes beneficios, y los contratos de alquiler tendrían que ser de 1 año para que cuente cómo “vivienda habitual”.
Investiga más porque estas prácticas las hace Cesar Rivero y Samuel Heath, te recomiendo investigar sobre estos dos personajes y encontrarás toda la información.
Un saludo!
Me encanta tu canal y la claridad con la que explicas! Mucho ánimo.
Muchas gracias! 😊
Mucha información de calidad y precisa, ahora estoy pensando en invertir en inmuebles, ya me he suscrito y he visto casi todos tus vídeos ¡Enhorabuena por el canal!
Muchisimas gracias :)
Hola Sergio, cuanto valor aportas en tu contenido de UA-cam, además estoy leyendo tu libro. Sin embargo, hasta la fecha no he visto nada relacionado con situaciones en las que uno mismo vive de alquiler en una zona tensionada (Madrid, Barcelona, Pozuelo de Alarcón, etc.) y el acceso a la vivienda requiere de un desembolso habitualmente inasumible para jovenes, aunque tengas ahorros. ¿Es esta situación incompatible con la inversión? Recomendarías comprar en primer lugar una vivienda habitual y en unos años empezar a invertir? ¿Mudarse y vivir fuera de estas zonas? Gracias de antemano!!
Gracias!!!! que Dios te bendiga 👍🏻
Gracias por la exposición, yo soy Román de Torrent (y mi zona de inversión se mueve en esta zona), actualmente estoy reformando un piso para alquilar cuyo coste de compra mas impuestos mas reforma es de 69400€ y el alquiler previsto es de 500€ con lo que según la tabla del múltiplo del alquiler que has indicado estaría en 138 veces, si necesitas saber que zonas son interesantes de Torrent me avisas, un saludos y gracias.
Genial, gracias !
Buenisimo canal! Se nota que sabes mucho de lo que hablas y transmites mucha confianza, sigue así! Gracias por el contenido que aportas :)
Gracias a ti Oier
Excelente post amigo! Muchas gracias
Gracias por comentar
Hola Sergio. Muy bien resumido.
Gracias 😊
Como siempre excelente video, la información que aportas es muy interesante, muchas gracias.
Con mucho gusto ;)
Tengo entendido que un piso tasado o valorado en 50000 euros por ejemplo,si lo compras por menos te penalizan o te piden la diferencia a modo multa,me equivoco??
Hola Sergio! Una pregunta: Si te dieran 100K€, a priori, ¿irías antes a por 3 viviendas de 100-120K (apalancándote con una inversión propia del 30% en cada una), o mejor a por una única vivienda de mayor valor, de unos 300K? ¿O quizás una tercera opción que no se me ha ocurrido? ¡Gracias!
Hola! Probablemente iría a por 2 de 100-120K salvo que tengas ingresos muy altos y ya algo de experiencia. Además que puede que el banco solo te financie dos.
Perfecto resumen. Gracias por aportar. Dos preguntas si me permites:
1. Cuando hablas de 2.040,00 euros de gastos de hipoteca al año, supongo que te refieres a intereses del prestamo mas devolución del capital ¿no es así?.
2. min. 13:05 ¿Cómo calculas el Cash Flow anual de 2.800 € y la rentabilidad del 14,70 %). Gracias.
Hola,
1. Correcto
2. Hice un video sobre cómo calcular las rentabilidades.
Cashflow: Renta - Gastos Op - Hipoteca
Rentabilidad: Cashflow / Inversión inicial
Entendido. Gracias Sergio.
Hola, gracias por el contenido. Es interesante verlo con españoles ya que muchos UA-camrs que generan contenido similar son americanos y la legislación no es exactamente la misma así que genial tener gente como tú por aquí.
Por otro lado no has calculado que el precio del alquiler subirá y tampoco la inflación (últimos 11 años ha sido un 1,2% de media). Calculas que en 30 años se habrá revalorizado de 54000 a 85000 pero seguro que será muchísimo más en 30 años por la inflación + crecimiento demográfico + evolución salario medio + edificabilidad/suelo limitada, aunque este último punto puede jugar en la contra de la revalorización ya que por lo que comentas es un pueblo muy pequeño que es probable que no tenga problemas de crecer en número de vivienda.
Y por otro lado según el link que compartes de subarriendo lo que hacía tu amigo de alquilar el 100% de la vivienda es ilegal ya que para que se considere subarriendo debería vivir el en la propiedad. Esta historia es real o es una fábula? Sea lo que sea es buen contenido pero es para saber qué es lo que estoy viendo. Gracias!
Hola Joaquín, era por mantenerlo más simple y conservador. Gracias por el aporte!
real que yo sepa
@@Invernomics me ha interesado mucho lo del subarriendo pero me ha chocado lo de que se tiene que vivir en el inmueble! Lo alquiló sin contrato?
Holaaa.Cuanto cuesta actualmente ,todos los electrodomésticos línea blanca y muebles básicos? Para hacer los.números ? Muchas gracias
Muchas gracias por el vídeo, ha sido muy interesante ver aplicadas las fórmulas que usas de forma práctica. ¿Tienes más como este que puedas recomendarme ver? O ¿tienes pensado sacar otros similares? Un saludo
Es el primero, iré haciendo!
Invernomics genial, perfecto! ¿Quizás hablando de alguna de tus operaciones?. Por cierto¿cuantas propiedades tienes actualmente y cuál es tu objetivo?
Sí, comentaré alguna mía también. Actualmente 3, mi meta mínima es 6.
Invernomics joe que bien, oye revisionando, me he dado cuenta que los 3.000€ del principio no lo metes como gasto, ¿ese dinero se lo queda a cuenta el propietario y no se descuenta del precio?
Video muy interesante a demás de sencillo. Genial, sigue así!!!!
Gracias!
Hola una duda que tengo , para alquilar un piso, se que hacienda te obligan a vivir 3 años con tu primer vivienda menor de 33 años... Una vez que hayas vivido en el piso y deseas alquilarlo? Cuando haces declaracion hacienda Cuanto se quedan ellos? Amortizar es mejor cualquier mes o en enero? No me queda claro... Podrias informarnos para personas jovenes menores de 33 años y MUCHAS GRACIAS
Hola,
Correcto, hay que esperar 3 años. Luego puedes mudarte y alquilarlo. Te dejo link para el tema de impuestos y el tema de la amortización:
Tributación vivienda alquiler: ua-cam.com/video/ZU9oGSeGYEA/v-deo.html
Amortizar o no?: ua-cam.com/video/I_-o2Zzyq9I/v-deo.html
Para poner en práctica el múltiplo de 150 habria que contar solamente con el precio total de la vivienda o añadir también los gastos que conlleva como el ITP, los gastos de notaría, etc... en esa operación? Gracias 😀
Sólo añade al precio de compra la comisión inmobiliaria y los gastos de reforma si los hubiera!
Sergio, muy buen vídeo... qué cifras más bajas barajas, Barcelona es el doble o más... mucho más difícil.
sí, parte de la periferia de valencia es barata, xo esto fue un chollo
Si mis padres quieren comprar una propiedad y me dicen que pagan ellos la mitad y yo simplemente adquiero una hipoteca de 50000 y nos repartimos el alquiler a la mitad lo considerarias una buena inversion? Al final solo gano 50 euros al mes pagando la hipoteca
Sin duda hazlo! Aunque no tengas cashflow tu inversión es 0, retorno infinito via amortización y apreciación.
De que manera se puede adquirir una hipoteca en España siendo colombiana, no vivo en España pero si tengo residencia en Holanda.
Gran vídeo, yo seguramente empiece con /opción A/ un piso en Badalona (Barcelona) de 150000 (la oferta q haré) lo convertiría en un piso de 5 habitaciones y 2 baños aproximadamente unos 15000€ de reforma más. o /opción B/ 2 pisos en Alicante a 90000 x los 2 (mismo dueños) (sería la oferta q haría) sin reformas y ya amueblados. Q opinas?
2 pisos en Alicante preferiría yo ;)
Otro buen vídeo, muchas felicidades por el canal.
En los casos de alquiler con opción a compra, sabes si los bancos consideran estos alquileres que descontaremos del precio como parte de la entrada? Lo digo de cara a calcular sobre qué importe te financiarían.
Conoces algun vídeo, podcast, libro, artículo o algún recurso donde se profundice sobre esta modalidad de alquiler con opción a compra?
Gracias!!
Indagaré sobre el asunto. No conozco la verdad nada al respecto. Gracias!
Interesante pero me gustaría poder hacer los cálculos con una plantilla para analizar otras oportunidades con esos mismo criterios, ¿sabes donde lo puedo consultar? Gracias!!
Estoy trabajando en una para el libro, pero seguramente haya algo por Internet.
Muy muy muy buen contenido si señor
Gracias David ;)
Buenas tardes Sergio, en q zona de españa da la mejor rentabilidad para invertir en inmuebles?y que rentabilidad seria, soy de argentina y pienso en mudarme a España y invertir en inmuebles, gracias Sergio y muy buena info
Justamente, mi ciudad Valencia es una de las más rentables y en mi opinión con más potencial de futura apreciación.
Buen vídeo , que recomiendas si el préstamo de la vivienda es 30000 euros ya que un hipotecario no lo dan tan bajo , ejemplo piso vale 40000 y pago 10000 por ejemplo , préstamo personal o lo pago de golpe ?
Hola! si puedes financiar por menos de 4%, personal es asumible. Si fuese más, efectivo diría yo.
Hola Sergio, son videos interesantes pero das un enfoque demasiado positivo y faltan demasiados datos; Cuantos intereses abra pagado al final de la hipoteca? Dices que ha pagado solo 19000e deduciendo que la hipoteca la ha pagado el inquilino..... Si tu no percibes el alquiler, la estás pagando tu! Con su dinero pero la pagas tu ya que es un dinero que dejas de percibir has de contar el coste total de la vivienda cuando la acabes de pagar. Por otra parte cuando haces una inversión, ya sea inmobiliario, negocio, etc, siempre has de contemplar el peor de los escenarios y si tu con tus ingresos podrás afrontar con todos los gastos, es decir : Supongamos que el inquilino se queda sin trabajo, tardarás bien bien dos años (sin tener en cuenta que te la destrocen y te gastes más en reforma que su valor) en poder recuperar esa vivienda más los gastos de un abogado, procurador etc, tendrás que tener cubierto cada mes los 470 más 70e que dices que tenía de gastos eso son 540 e podrías tener cubierto ese capital con tus ingresos durante dos años? Si es así adelante con la operación. Aún así para mi el apalancamiento no puede ser tan elevado como mucho la mitad de la mitad del alquiler una vez neto. Tengo la sensación de que estamos en un momento que mucha gente se quiere "hacer rico" en dos dias y con esfuerzo cero.... Si no llegas a tener como mínimo 50% de la inversión empieza de otra manera :ponte una meta en corto plazo de ahorro, y cuando tengas una menor cantidad prueba con trasteros plazas de parquin etc y esas pequeñas inversiones te irán a más hasta llegar a tu primera vivienda, el resto es jugar a la ruleta rusa si no te paga el inquilino..... Y si encima pierdes tu también tu trabajo, embargado!! sin casa donde vivir y con la deuda, Antes de hacer una inversión contemplar el peor de los escenarios, conozco más de uno que ya no se si podrá levantar cabeza.... Y por otro lado a día de hoy no conozco ninguna vivienda que se haya doblado en 10 años en una economía normal, solo se aproximó en la burbuja inmobiliaria.
Hola Periko, entiendo tu postura. Sin embargo, si haces cálculos y he hecho videos sobre eso y en mi libro lo explico, apalancarse genera mayor rentabilidad aunque pagues más intereses. En cualquier caso, cada uno se debe apalancar en función de su perfil de riesgo e ingresos. Siempre con cabeza. Estoy de acuerdo en que mucha gente quiere enriquecerse de forma rápida, no es algo que yo fomente en mi canal. Siempre digo que esto es a largo plazo. Gracias por tus comentarios. Saludos!
Periko Trucker, Amén 🙌🏼
Vivo en Alemania y estoy pensando en invertir en España pero con dinero propio pagando de contado,
Quiero empezar en alicante y después expandirme pero no conozco a nadie en España que me pueda ayudar con este caso, para cuando llegue el momento y se pueda viajar... podría contratarte como asesor!? Muchísimas gracias 😊
Sí claro, sin problemas!
@@Invernomics muchas gracias que Dios lo bendiga☺️
Muy buen video Sergio!
Consejos y matices que no siempre surgen en nuestras ideas y opciones de inversion... Y que son muy interesantes.
Lamentablemente, donde yo vivo (Pamplona), por 50.000 euros igual consigues comprar un trastero y plaza de garaje jajaj. Un piso por menos de 100.000€, que no sea una ruina, es practicamente imposible de conseguir. Y por otro lado, aunque los alquileres si son superiores a las cifras que comentas, la diferencia no es proporcional. Por lo tanto, conseguir el multiplo de 150-175 es muy complicado.
Enhorabuena por el canal, esperemos que sigas ofrenciendonos toda esta info :)
Un saludo!
Sin duda, hay muchas ciudades que ya no son rentables. Hay que explorar otros mercados ;) Gracias!
Y digo yo. Si todo el mundo o bastante personal hace dicha operaciones. Habrá mucha oferta, si hay oferta ¿ Quién va a alquilar dichos inmuebles?
Buena operación
No es fácil de negociarlo, pero es una opción a considerar.
Buen video, pero me genera dudas... Yo vivo en los alrededores de Barcelona y los pisos a no ser que busques uno en muy mal barrio o malas condiciones de 150.000€ no bajan... Eso ya son 30.000€ de hipoteca + el 10% de ITP son 15.000€ mas... Necesito una inversion inicial de 45.000€ sin contar otros gastos.... Como veo que en el video no cuentas el ITP mi pregunta: con el tipo de contrato que firmo tu amigo puedes estalviarte pagar el ITP si eres menor de 32 años? ( Tengo entendido que solo lo puedes evitar pagar si es tu 1era vivienda y la compras para vivir no para alquilar )
Hola! el ITP sí que está contado en video. El ITP es obligatoria en cuaquier vivienda salvo que sea obra nueva. Como bien dices puedes ahorrarte parte en ciertas comunidades si tienes esa edad y el limite de ingresos que ponen, pero siempre hay que pagarlo. Es cierto wue BCN es muy caro ya.
@@Invernomics te agradezco mucho la respuesta, una ultima pregunta, siendo residente de Barcelona, ves viable invertir en vivienda en Valencia etc donde los precios son mas atractivos?
Sí, yo personalmente no invertiría en mercados tan caros ya y buscaría alternativas.
Y que opinas de la compra en Torrent?
Buena zona también, aunque la conozco menos. Sin duda vale la pena estudiarla.
pero que sois todos de valencia?🤣
Me gustan tus vídeos, creo que son útiles y enseñas cosas interesantes. Pero, las cifras que das a veces me parecen demasiado buenas/optimistas... un piso que compras por 50K que cueste 220 o 240 en 20 años? Recordemos que en 20 años ese inmueble tendrá 70... puede que esté para demolerlo...
un saludo!
Se aprecia es suelo, la vivienda se deprecia por eso hay invertir en ella! También ten en cuenta la inflación! Saludos!
Sergio, ofreces mentoring?
Sí, Alexander. Puedes escribirme a invernomics@gmail.com
Muy buenas Sergio! Encantado de saludarte. Enhorabuena por tu canal y por lo divulgativo que haces las inversiones en inmuebles. Me gustaría también seguirte por IG y tal vez ponernos en contacto para colaboraciones futuras. Soy de Valencia. Puedes ver, si quieres, más de mí en mi canal o por IG, y hablamos. Sea lo que sea, igualmente te deseo lo mejor. Un saludo!
Perfecto, lo miro. No tengo IG comercial todavía ;) Pero quedamos un día ;)
Qué suerte de encontrar pisos a ese precio, yo no los veo!!
50.000 seria una vivienda vieja no?
De los 70
@@Invernomics Hola Sergio. Aunque como comentas puedes hacer una buena reforma, la finca puede que vaya a peor, incluso a nivel estructural. En esos casos puede afectar a la rentabilidad. No crees que es mejor ir a por fincas de unos 10/15 años? Gracias y un saludo
Sí, yo prefiero obras algo más reciente. La única excepción es si está en zona prime y estructuralmente está todo correcto.
Mucho blablabla