Acheter sa résidence principale: le pire investissement ?
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- Опубліковано 24 чер 2024
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✍️ Unpopular opinion: la résidence principale est le pire des investissements ! Encore mieux: ce n'est PAS un investissement. Je sais, c'est l'inverse de la pensée populaire en France, mais je vous explique mon raisonnement.
🤵 Trader puis manager dans des banques d'investissement et banques privées à Paris, Londres et Genève, Xavier Delmas décrypte les marchés financiers et l'économie.
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Je pense que votre conclusion est un peu ambigüe: le problème n'est pas d'avoir une résidence principale, mais d'investir tout son capital dans la résidence principale. Ce qui est très différent d'être locataire volontairement.
Ma maison n'est pas un investissement, elle me coute de l'argent tous les ans, je vais la rembourser encore pendant 10 ans. Ceci étant dit, je ne regrette pas de l'avoir achetée. C'est une maison pour laquelle j'ai eu un coup de cœur, elle est à 10 minutes de mon boulot, au calme, dans la nature avec des voisins super sympas. J'y passe du temps pour l'aménager, ainsi que le jardin et je m'y sens très très bien. Après mes études, j'ai bourlingué longtemps en France et à l'étranger, toujours en louant. Maintenant je travaille depuis plus de 10 ans dans une grande boite internationale et je ne compte pas en partir de si tôt. Bref, si je raisonne comme un tableau Excel, acheter ma maison ne représente pas la meilleure optimisation de mon patrimoine, loin de là. Pour autant, je suis un être humain qui a besoin de son petit coin douillet rien qu'à lui et qui n'a pas pour objectif de devenir l'homme le plus riche de son cimetière 🙂
Parfaitement résumé
Bien résumé ,la vie peut s'arrête a n'importe quel moment que tu sois propriétaire ou locataire, dans le cimetière ,on ne fais pas la différence .......
"L'homme le plus riche de son cimetière" 😂😂😂😂😂 tu m'as mis K.O 😂😂😂😂
@@ramses2505ifyoui mais quand tu es prioritaire au moins tes enfants ont une maison !
@@ramses2505ify Si on se pose ce genre de question, on s'arrête immédiatement de vivre. J'espère vivre le plu longtemps possible.
Personnellement, je n'ai jamais pris ça pour un investissement, mais pour le côté psychologique, c'est très important d'avoir sa RP, on a l'impression de mettre sa famille à l'abri.
Je pense que si on en a les moyens, sans se ruiner et en gardant la tête froide , c'est très bien d'avoir sa RP.
Qu’est-ce que j’aime cette émission, on veut plus d’unpopular opinions !
j'adore aussi ! MORE PLEASE
ua-cam.com/video/svuBjLKZtSo/v-deo.html
Merci Xavier pour cette vidéo. Je suis toutefois en désaccord sur certains points :
- pas de revenus : si, vous économisez des loyers implicites. Une fois le crédit remboursé, les loyers que vous ne payez plus (moins les taxes et charges, bien sûr) représentent un revenu.
- en lien avec le point précédent, le coût d'opportunité. Il faut toujours comparer au coût d'opportunité, qui est de rester locataire. Quand vous êtes locataire, vos loyers sont perdus pour toujours. À l'inverse, vos mensualités sur un crédit immobilier augmentent votre patrimoine net. C'est une forme d'épargne "forcée" (une fois le contrat signé) mais au moins c'est de l'épargne, pas un coût perdu.
- le levier : pas forcément un problème, au contraire, tant qu'il reste gérable. Le levier est l'une des meilleures façons d'accroître son patrimoine tant que l'on maîtrise son risque. Et d'ailleurs le crédit pour la RP est probablement le principal levier accessible au "commun des mortels" (qui n'ira pas acheter des turbos et ETF à levier).
C'est super ce que tu as dit sur les loyers ! :)
Je ne vois absolument pas ma maison comme un investissement mais comme mon chez moi, ma tanière, mon monastère, l'endroit où j'aimerai vivre toute ma vie, l'endroit où moi et ma famille on s'enracine ; comme le faisaient nos anciens qui naissaient et mourraient dans la même maison.
Je pense que dans le cas de la résidence principale il faut prendre de la hauteur.... et comme quand on analyse une société, ne pas regarder uniquement les chiffres mais aussi le narratif, l'histoire.
Je pense que les mentalités d'aujourd'hui où les gens changent de maison comme de chemises est au final plutôt triste et le signe que sans racines on se sent finalement bien nulle part.
Bonjour Xavier et merci pour vos émissions toujours tres intéressantes. Pour la résidence principale, je suis moins d'accord. Il me semble quil faut arbitrer avec le rendement locatif de 3 a 5 % apres prélèvement forfaitaire de 30 %. Donc il faut trouver un placement sans risque qui délivre régulièrement du 4.5 à 7.5 % pour pouvoir se payer un loyer sur un bien équivalent... pas simple. Et puis les biens en location ne sont pas les mêmes que ceux en vente. Et on n'a pas le droit de les modifier sans accord du propriétaire. Enfin, à quoi sert d'investir si ce n'est pas pour se faire un peu plaisir à un moment. Après, bien d'accord avec la nécessité de conserver une résidence principale à dimension raisonnable...
Je suis finalement assez d’accord avec la conclusion : ne pas mettre trop dans sa résidence principale. Ceci dit pour moi cela reste un investissement si on le traite comme tel. Le « problème » est qu’effectivement souvent on ne le traite pas comme un investissement et on n’en fait donc un mauvais.
Une résidence principale c’est comme une action : elle peut être trop chère, elle peut être pourrie mais elle peut aussi être peu chère et très rentable.
Pour moi je me demande quel est le loyer théorique que je me paye pour cette maison (ie combien je la louerai) pour voir si l’investissement est suffisamment rentable, ensuite je regarde si ce loyer est raisonnable dans mon budget. L’avantage : on économise sur la plus value et sur les prélèvements qui seraient fait sur un investissement locatif (scénario alternatif je suis locataire de ma rp et je prends un bien locatif à côté). Là où je vous rejoins c’est qu’il y a beaucoup d’émotionnel et d’avantages non pecunier (être chez soi, faire les travaux qu’on veut, possibilité de faire de la lcd, impossibilité de trouver certains biens à la location…) et que cela peut fausser le raisonnement.
Toujours intéressant de vous écouter
Tout a fait d'accord avec vous
Pour de la rentabilité le mieux à mon avis c est studio garage petit bien
En ce qui me concerne, je vois ma résidence principale comme étant plus qu'un investissement. Étant salarié, une bonne localisation me permet de gagner en temps de transports et en qualité de vie. En tant que jeune parent, une ville dynamique m'offre du choix en terme d'éducation pour les enfants. Des commerces proches me permettent de me nourrir facilement. Tous ces critères sont importants tant que loue mon temps à une entreprise.
D'un autre côté, rénover un bien est aussi une manière de faire fructifier son investissement. Souvent avec peu de taxes. Pour les personnes plus habiles de leurs mains qu'en finance, c'est un excellent choix.
Je terminerai simplement en disant qu'en plus d'être un investissement financier, c'est avant tout un investissement pour soi.
Parce qu’un investissement financier ne serait pas un investissement pour soi ? Étrange.
Et tout ce que vous avez cité (localisation etc) s’applique aussi à la location. Sauf la rénovation mais vous l’avez présenté comme une manière de faire fructifier le patrimoine.
Bref vous aussi vous le prenez comme un investissement
Unpopular opinion mais popular opinion chez les "influenceurs" (jaime oas ce terme) en investissements 😉
Et perso je trouve que le raisonnement est un peu biaisé car pour moi le fait de réduire un coût futur (loyer) doit vraiment être considéré comme équivalent à rendement futur.
Je ne vois pas pourquoi si je paye X€ de loyer je ne pourrais pas envisager un emprunt à X€/mois (ou un peu plus si je veux le rembourser plus tôt) pour avoir gagné un loyer à ne plus payer dans 20/25 ans et en possédant en plus un bien immobilier.
Le seul point négatif pour moi est le fait que ça te prend quasi la totalité de ta capacité d'emprunt mais cela n'empêche en rien d'invesyir dans autre chose que l'immobilier (surtout vu qu'on y est déjà bcp exposé)
Le problème c'est que les études montrent que vous avez statistiquement très peu de chance d'être encore dans votre premier logement au bout de 20/25 ans. Le breakeven arrive heureusement avant dans la plupart des villes françaises, mais le risque de racheter (avec donc de nouveaux frais) avant que l'achat initial soit devenu l'option la plus intéressante est bien réel.
Et surtout ça coûte beaucoup plus cher une RP : travaux, remplacement du mobilier(sauf non-meublé)/électroménager, impôts foncier.
En creusant un peu le sujet, ma conclusion c'était que ça dépend beaucoup de localisation. Dans les grandes villes c'est très souvent plus avantageux de louer et dans les villes plus petites c'est souvent l'inverse.
En fait c'est pas si évident car tu as des coûts supplémentaires qui s'ajoutent en plus des intérêts notamment la taxe foncière et les frais d'agence (qu'il faudra payer a la revente). Donc tu as 5 années où tu es en négatif. A prendre en compte.
Ensuite si la bourse te rapporte 7% par an c'est peut-être mieux d'aller en bourse. Il faut faire le calcul.
Entre mettre X en loyer, et X en remboursement, c'est pas du tout la même chose ! Quand tu achètes, tu as des frais que les locataires n'ont pas: les frais de copros, la taxe foncière, et les gros travaux. Pour que la comparaison vaille, il faudrait comparer X en loyer, et [ X/2 en remboursement + X/2 en frais et taxes ]. Alors effectivement, quand tu aura fini de rembourser, là tu ne dépense que X/2, alors que le locataire continue de payer X.
entièrement d accord, ce n est pas un investissement, c est une assurance pour la retraite. .. voir meme une assurance deces pour les proches si on meurt.
donc il est important de l avoir meme si cela n est pas un investissement.
Assez sombre, mais très juste je trouve.
Tout à fait, il s’agit d’une bonne prévoyance, notamment quand on est le plus haut revenu (voire le seul) de la famille avec enfants
Assurance décès avec autant de droits de succession? ?
@@MsSoozz évidemment car le prêt est entièrement remboursé, mais oui il faut payer et encore payer des impôts
Pas de loyer depuis 15 ans , plus de crédit depuis 10ans , c 'est mon meilleur "trade" a ce jour :)
Crédit sur 5ans donc ??? Sinon, si tu es en appart, tu as les charges de copro, et n'oublies pas la taxe foncière... Et probablement des travaux avec les nouvelles normes énergétiques, ou une baisse de la valeur en cas de revente. La législation est mouvante, et c'est lze pire des investissement: complètement illiquide, et pied et poing liés aux décisions politiques
@@chainevide La résidence principale est un actif :) oui tu as les charges de copro en appartement et taxe foncière mais c’est mieux que jeter son argent par la fenêtre avec un loyer 😂
@@chainevide y pas de généralité surtout dans l'immobilier chaque vente est différente chaque rue dans les grandes villes est un marché a part entière différent d'une autre rue et a chaque vente les rapport de force sont différent en fonction de la situation des vendeurs
faire de la généralité en immo c'est spécial
@@xavier6134 Bien sur que chaque bien est unique ! Même au sein d'un immeuble, le 1ier ne sera pas valorisé comme le second, ni comme le 3ième... ni comme le dernier étage ! Par contre, ce qui est toujours vrai ce sont les problèmes législatifs, et autres contraintes.... Ce qui n'empêche pas chaque bien d'avoir sa spécificité.
dans une autre vidéo , autre chaine Xavier dit vivre avec ses placements immo... ua-cam.com/video/svuBjLKZtSo/v-deo.html
Bon investissement. Dans le cas de mon père avec sa petite retraite minimum, il n'a pas de loyer à payer. Son ami qui a vecu toute sa vie en loyer, lui demande du fric à son fils. Alors que moi j'ai mon argent pour moi. 👍
Et bien si petit retraite la CAF lui paie majorité du loyer
@@sebe2648 Ce n'est pas forcément le cas, ma belle maman touche 900€ par mois et a une aide de 80€ par mois pour un loyer de 400€. Mais c'est vrai qu'elle vit seule.
Bonjour Xavier,
Effectivement la majorité des gens utilisent la totalité de leur capacité d’endettement. Par contre les investisseurs chevronnés préfèreront payer un crédit à 1000e plutôt qu’un loyer à 1000e et à l’inverse ils préférons louer quand le crédit lui coûteras 2000 vs 1000e de loyer
Absolument
Complément d'accord avec ces éléments ! J'en rajoute un de plus : pour un premier achat, beaucoup de jeunes foyer sont contraint d'acheter leur RP loin de leur lieu de travail contrairement à la location plus accessible en ville. Le fameux pavillon en zone peri urbaine sans prise en compte des aleas, frais de carburant, bouchons...
Pour une fois que quelqu'un traite le sujet OBJECTIVEMENT ! Ça manque de nos jours, bravo 🎉
Merci pour vos arguments très pertinents. Je vois la RP comme un demi actif, qui rapporte un loyer net d'impôts sur le revenu quand le crédit est remboursé. Il faut acheter sa RP mais pas à son endettement maximal et le faire comme un investisseur, pas comme un coup de coeur. Et ne pas oublier que c'est vous qui vous levez le matin pour aller travailler et rembourser le crédit, alors que sur vos investissements locatifs c'est le locataire qui bosse et vous le paye 😂
Effectivement le point le plus important est de ne pas vouloir toujours plus gros… l’idéal est d’acheter sa première maison ou appartement très jeune et du rester toute sa vie et la c’est tout benef !
Tout comme en bourse, tu achètes et tu attends tranquillement sans vouloir acheter une autre action etc etc…
Tranquille tranquille 😮💨
A condition de ne jamais bouger professionnellement, ne jamais divorcer, ne jamais avoir d’enfant etc …. Bref ne pas avoir d’aléas de la vie
Raisonnement de vie sans relief
@@julienclairet7975 Exactement ! Une vie simple au possible 🤩
@@julienclairet7975 Je suis dans ce cas là et je n'ai pas une vie sans relief. Ne pas avoir de famille te dégage énormément de temps pour faire des choses intéressantes.
Une précision qui me fait penser moi que la RP est un investissement.
Si vous n'êtes pas propriétaire vous êtes obligé tout de même de vous loger, et vous payez donc cette location.
Or la banque tient compte de ce loyer comme d'un endettement. En louant son logement plutôt qu'en l'achetant, vous manger donc votre capacité d'endettement sans même faire l'acquisition de quoique ce soit.
Le problème pour moi n'est pas n'est donc pas que la RP ne soit pas un investissement, mais c'est que, et la je vous rejoins les gens ont la folie des grandeurs et vont vouloir être à 35% de leur endettement. Ou alors veulent des pergolas derniers cri, une piscine olympique...
Moi ma RP ne mange que 17% de mon endettement et je la considère vraiment comme un investissement car si je devais me loger en louant, je paierais certainement plus cher pour plus petit.
Et cela me mangerait donc plus que 17% de ma capacité d'endettement.
Ton message résume parfaitement ce que je pense aussi
Entièrement d’accord vous soulevez un point pertinent 👍
ça dépend des régions... Au centre de Paris, avec +10.000€/m2 en achat, alors que tu es à 25€/m2 en location, il vaut largement mieux être locataire... En attendant que les prix dégringolent. En province, l'équation est bien sur différente, et souvent, c'est effectivement plus rentable d'acheter que de louer
@@chainevide
Tout à fait d'accord.
Ce qui confirme donc le fait que la question n'est pas de savoir si la RP est un investissement ou non. C'est un investissement.
La question est de savoir si la RP, a tel prix, tel endroit, tel montant, tel taux dinteret... est un bon investissement.
@@sepiainvestissement Pour vous, l'achat d'une voiture est-il un investissement ? A mon sens, immo et voiture c'est pareil: c'est de l'usage, qui se dégrade avec le temps, et qui nécessite des frais. Je loue mes voitures, car c'est très souple, et au final, ça revient moins cher que d'acheter. L'immobilier, c'est pareil, non ?
Pour moi la résidence principale a quand même quelques caractéristiques d'un investissement, même sans cash flow :
- le loyer économisé n'est pas une vue de l'esprit, si on achète un appart pas trop cher dans un secteur où les loyers sont chers, c'est un rendement, même implicite. d'ailleurs certains politiques voulaient taxer le "loyer virtuel" à l'impôt sur le revenu. le cash flow libéré peut servir à emprunter pour acheter à crédit des SCPI ou un bien locatif.
- l'illiquidité n'est pas un argument contre la notion d'investissement. certains biens sont par nature illiquides ou peu liquides tout en étant rentables et même indispensables. c'est très souvent le cas du patrimoine professionnel des indépendants. le fait est que dans la plupart des cas, la valeur d'un bien immobilier est possiblement récupérable, non seulement sans perte, mais parfois sans perte en euros constants : c'est une réserve de valeur. Et c'est une réserve de valeur non fraudable, assurée, et gardée/surveillée gratuitement par une personne digne de confiance, soi-même.
- la propriété du bien immo agit comme une garantie implicite (statut de propriétaire pris en compte dans les demandes de prêts) voire explicite (apport en hypothèque) auprès de créanciers : le propriétaire a accès à du financement. C'est une autre propriété "enrichissante".
- un appartement acheté en résidence principale peut être converti secondairement en bien locatif : c'est sous utilisé comme façon de faire, mais au final très intelligent (= on connait le site, l'emplacement, le syndic, la copropriété, pas de mauvaises surprises)
Autres avantages indirects : le sentiment de sécurité, d'estime de soi, etc.
Par contre les inconvénients :
- cela créé des postes de dépenses parfois ubuesques
- cela apporte des risques : il suffit de voir le nombre de gens qui sont dans des copropriétés casse bonbons (voisins cinglés ou mauvais payeurs, syndic malhonnête ou incompétent), ou les cas de nuisances créées par les municipalités etc
- cela fixe à un endroit : la non-mobilité géographique coûte en matière de revenus professionels. (à nuancer : la propriété de la résidence n'est pas le seul facteur qui empêche de bouger)
Cette video j'en pleurerais de joie !
Ca fait 15 ans que je dis exactement la meme chose et que , ma famille (dont mon épouse les 1ere années), mes amis, mes collegues, me regardent de haut du genre en me balacant des phrases d'une pauvreté intellectuelle sidérale :
- Nous au moins on est propriétaire
- Un loyer c'est de l'argent par les fenetres
- Tu as des enfants tu devrais penser à eux
- Au moins tu aurais quelque chose à toi
etc etc
je leur ai toujours proposé si vous voulez on a vraiment la discussion sur le fond, je sors excel et je vous montre. On y passe 2 H si il faut mais a la fin il n'y aura plus aucun doute. Personne n'a jamais accepté (évidement, il vaut tellement mieux resté dans le superficiel et les conventions sociales...). Meme mon épouse, au début elle tolérait (pensez donc, en bourse un jour ou l'autre on finit par tout perdre...) pour que vraiment elle comprenne en profondeur et que sa devienne une intimime conviction ca a pris peut-être 7 ou 8 ans
Depuis la seconde ou j'ai commencé à travailler, j'ai d'abord épargné puis investi en bourse uniquement (depuis 3 ans, US principalement).
Bilan : au bout de 15 ans un patrimoine net estimé (population type référente cadre parisien) environ entre 3x et 4x le leur., 0 dette, une boule de neige qui a dépassé la masse critique
Mais putain cette pression sociale et ce sentiment de parler à des murs
Tel un coming out financier : L'INVESTISSEMENT DANS LA RESIDENCE PRINCIPALE C'EST LE MAL ABSOLU
par contre maintenant je commence à y réfléchir et sans dépasser 25 % de mon capital.
Donc au final tu seras comme tout le monde. Amha la RP est obligatoire pour pas à avoir à payer un loyer à la retraite
@@nicokoala9512 la question n’est pas de ne pas payer de loyer à la retraite, mais de gagner le plus d’argent. C’est avec des objectifs comme ceux là (tout comme le fameux placement qui permet de « baisser l’impôt sur le revenus ») que l’on fait fausse route en investissement !
@@nicokoala9512 non parce que il n'aura pas payé 2 fois sa maison par rapport à quelqu'un qui a fait un prêt pour acheter en début de vie.
achat 250k perte :250k et sans compter les frais sur 20 ans (tout compris hein , faut être honnête avec soi même.)
amusez vous à faire le calcul. a l'arrivée la différence est ahurissante.
@@julexis11 totalement d'accord, la fiscalité bien que n'étant pas à négliger ne doit pas etre le driver, ca aussi tous ceux que j'entend autours de moi : j'investi dans telle bouse pour reduire mes impots...(j'en ai meme connu un qui a failli se retrouver avec un bateau habitant Paris et n'étant pas spécialement interessé par la navigation...) NON ! on investi dans un truc parce qu'on pense (apres analyse serieuse et objective) que le sous jacent c'est de l'or en barre et que c'est durable (apres on peut se tromper opérationnellement quelquefois mais au moins la logique est saine).
@@lionelg725 et surtout qu'ils changent de RP comme de chemise. C'est marrrant dans mes amis j'en ai un qui a vraiment mon parcours nemesis : on a commencé ensemble dans le même entreprise.
Lui : achat des que possible avec sa conjointe d'un premier appart des qu'il a commencé a travailler (surtout ne pas jeter d'argent par les fenetres)
Changement 5 ans apres (achat vente avec un credit relai) pour plus grand dans un moins bon arrondissement (pas les pires mais clairement dans la moitié inférieure)
encore 5 ans apres achat vente credit relai pour une maison à 2H de Paris, Paris étant trop cher soi-disant.
Et hop des prets qui repartent de 0 à chaque fois encore et encore.
Aujourd'hui sa nouvelle maison je pourrais l'acheter cash en mobilisant 20 / 25 % de mon capital comme un vulgaire frigo ou une télé. Quand à lui, il n'a jamais jeté d'argent par les fenetres...
Cette vidéo / chaîne en général est vraiment très bien car c’est un vrai regard d’investisseur. Rationnel. Expérimenté.
Ca fait un moment que je me pose cette question. content que tu sortes cette video !
Merci Xavier. Comme d'habitude au top. Sans compter l'égo et la pression sociale qui jouent dans les achats immobiliers pour avoir toujours plus. Entièrement d'accord avec toi même si j'ai l'impression qu'un certain nombre d'acheteurs font beaucoup de recherches avant d'acheter un bien (plus que lors de l'achat d'actions par exemple), comparent, et font des travaux eux-mêmes ce qui contribue à créer de la valeur pour leur bien immobilier
Très bonne question et très bien posée.
Comme d'habitude, excellente émission, bravo !
Un problème est qu'à partir d'une certaine taille de logement (imaginons une famille avec 3 enfants qui souhaite un logement avec 4 chambres + 1 bureau) l'offre en location est extrêmement limitée voire quasiment inexistante !
Evidemment ! C'est pas rentable de louer de grands espaces; il vaut mieux louer petit, quitte à avoir des rotations de locataire. DU coup, dans le marché, ça n'existe pas... Ou complètement paumé, sans réseau, ni infrastructure...
Malheureusement cette émission est très incomplète car une stratégie de résidence principale bien ficelée avec une revente tous les 3 ou 4 ans permet de considérablement s'enrichir.
3 ou 4 résidences principales te permettea la revente d'être plus riche que si tu avais 10 studios.
Je ne parle même pas de la stratégie des viagers .
Bref pas du tout d'accord avec l'option de ce monsieur en immo
Super vidéo comme toujours, merci Xavier !
merci de nous ouvrir à de nouvelles idées, ça fait du bien dans ce monde d'enfonceurs de portes ouvertes !
Merci Xavier. C’est tjs un plaisir de vous écouter
Merci de nous ouvrir les yeux sur cette aspect des choses . Je suis triste de voir et d entendre tous les jours des non sens, des croyances stupides encrées sur l immobilier . Quant on voit ce qu un tout petit capital peut générer en trading, peut-être créer un emploi ...bravo pour votre déménagement, avoir pris conscience du potentiel d investissement qui dormait dans "les murs" de votre maison c est chouette, l économie a bien besoin de ce genre "de bouffée d air " . Chapeau Xavier, comme toujours .
Génial comme d’habitude.
Merci Xavier, super vidéo !!!
Pour moi la résidence principale c'est à la fin de sa vie, quand on sait vraiment où on va vivre. En moyenne on déménage tous les 7 ans, donc on paie le notaire tous les 7ans et bizarrement en 7 ans les prix augmentent de 10%... si c'est pas le cas, c'est perte sèche (sans parler du coût du crédit + travaux + taxes locales).
Dans mon cas c'est le pire investissement de ma vie, que je paie encore car on a changé de pays et la maison est invendable (encore des travaux à faire, il faut y être pour par être squatté quand on met en vente) et in-louable à distance (avec tous les risques locatifs en plus) et elle nous coûte une fortune en taxes.
Mais au début j'ai fait ce que tout le monde me disait, et je le regrette bien.
Super vidéo ! Pour ma part je ne considère absolument pas l'achat de sa RP comme un investissement, et si c'en était un il serait très mauvais car il nous pompe la quasi totalité de notre capacité d'emprunt, pour au final toucher les fruits (l'arrêt de l'emprunt sans avoir de loyer à payer) dans 20/25 ans. En 20/25 ans on aurait pu faire énormément fructifier notre patrimoine en utilisant notre capacité d'emprunt pour un projet immo couplé avec de la bourse (DCA, stockpicking etc).
Néanmoins il faut noter que la résidence principale a bien d'autres aspects que celui d'investissement. Pour moi qui suit issu d'un milieu modeste et qui est jeune (24 ans), avoir une maison est une sorte d'accomplissement de vie ainsi qu'une sécurité. Dans ma tête je me dis que si je suis handicapé du jour au lendemain ou retraité ce sera beaucoup plus facile de vivre avec 1000€ si j'ai pas de dette et de loyer que si j'ai un loyer. Au final ce problème se pose assez peu car je suis conscient qu'ayant une mentalité pro investissement et étant encore jeune je n'aurai surement aucun problème de cette nature, je suis persuadé que mon avenir financier sera bien au dessus de la moyenne française, mais j'ai toujours cet aspect sécuritaire qui trotte dans un coin de ma tête. Sans même parler de la psychologie, on vie dans une époque qui favorise la location à la possession (leasing pour les voitures, plateformes de streaming, location de matériel entre particulier etc), personnellement je ne me retrouve pas là dedans, j'ai une mentalité beaucoup plus conservatrice, je veux pouvoir poser ma main sur 200m2 de pierre et plusieurs hectare de terrain et me dire que c'est à moi jusqu'à la fin de ma vie (on revient à l'aspect "sécuritaire").
Enfin je rejoins totalement la conclusion de la vidéo. Avoir une RP pour moi c'est crucial, en revanche tant que c'est possible (enfant notamment), je veux une RP économique le temps de bâtir mon patrimoine, quitte à faire la transition entre petite maison en banlieue pas cher et grosse villa de millionnaire avec piscine vers mes 50 ans du jour au lendemain, je veux d'abord être sûr d'avoir un beau patrimoine qui va fructifier jusqu'à ma mort et pour mes descendant (à l'image de la vidéo d'il y'a quelques semaines sur le don de rente versé à la petite commune française depuis plus d'un siècle)
haaa du nouveau sur zone bourse...félicitation pour cette analyse qualitative du groupe en terme de croissance. bref et très bien expliqué (merci Roxan). malheureusement votre public est essentiellement des actionnaires, donc parler des pelle et des pioche nous intéresse plus que l action en question.mais en global, cela reste une video tres qualitative et rapide. merci encore pour votre super travail
Merci pour cette belle vidéo 😊👍🏿😊
Ca aurait été intéressant une partie sur le rendement de du bien par les économies qu'il produit pour voir si ca compense les inconvénients que vous avez cité dans la vidéo.
Clairement. Ca manquait un peu de quantitatif.
Dans son bouquin Peter Lynch conseille l'inverse, c'est-à-dire acheter sa RP car il explique qu'aucun autre investissement ne permet générer 5% de PV/an (inflation moyenne des prix sur l'immo) en ne payant que 20% de la somme totale : l'apport.
Après on peut discuter des chiffres : coût du capital, impôts foncier et performance du marché immo.
Ca compense rien. Tu t'endettes, tu ruines ta capacité d'endettement, pour "faire des économies" au lieu de gagner de l'argent positivement. Ca s'appelle utiliser le levier pour te taper sur la tête avec comme un singe.
@@osefbloublou1597 ça dépend tellement des endroits... A Paris, tu as tout sur place, et les prix sont en conséquence; en Lozère, tu dois faire des km pour certains services, et plein de choses n'existent pas; les prix ne sont pas les même, et l'équation économique non plus... Impossible donc de prendre un exemple pour illustrer, car chaque cas est particulier.
Je suis d'accord avec le fait qu'en achetant sous un effet coup de coeur on a tendance à acheter trop cher et à investir de l'argent pour améliorer ce bien sans pour augmenter sa valeur intrinsèque (cusine haut de gamme, meubles chics,etc...). On ne considère pas sa RP comme un investissement en bref et on anticipe pas forcément une future revente. Top cette vidéo
Super vidéo, à chacun d'en conclure à sa sauce ce qu'il en estime le mieux, personnellement je suis entièrement en accord avec cet état d'esprit.
Toujours top!
Il y a un siècle ou deux, j'ai vendu mon petit apart à Paris et j'ai loué un autre, plus grand, que je n'aurais pas pu acheter. Vaste domaine sociétal : la propriété empêche la mobilité et effectivement on est scotché avec ce boulet.
Passionnant comme toujours !
Un jour, j'ai discuté avec un ami qui était le directeur du secours catholique sur l'antenne local, pour lui il y avait 2 catégories de pauvre chez les personnes âgées : les propriétaires qui s'en sortent mieux car ils n'ont pas de loyer à payer et ont payé depuis longtemps leurs appartements et les autres qui après avoir payé leurs loyers n'avaient plus rien pour manger.
Quand on arrive en retraite et qu'on est encore locataire, on a clairement raté sa vie.
J'ai un collègue qui suit ce chemin: lui et sa femme sont en HLM, ils fument tous les deux.
A l'âge de la retraire ils seront encore en HLM, et auront fumé une maison tout au long de leur vie.
@@Flarestar79 Bête et méchant
@@ericdemassas7787 Voire "Pyramide de Graham"
Hello Xavier, je pensais au début comme toi (17 ans locataire) mais j'ai ensuite acheté ma résidence principale (car les locations pour une pièce supplémentaire étaient trop élevée en région parisienne ...sauf si on s éloigne...Mais je ne voulais pas passer ma vie dans les transports en commun... même si désormais on travaille moins sur site avec le développement du télétravail). Néanmoins, il faut ajouter dans ton raisonnement un point malheureusement, c'est celui de la retraite. Tu perds en moyenne 50% de ton salaire à la retraite et vu l'inflation (+6%) désormais, ça peut être intéressant malgré tout d acheter sa résidence principale (inflation des loyers à Paris même si encadré cette année +2%). Le fait d'avoir rembourser à la retraite te permet de profiter de ta pension de retraite qui sera malheureusement bien faible. Chaque situation est différente. Désormais les taux pour emprunter sont en moyenne à 3,80% mais ils étaient a 0,5% hors assurance il y a pas si longtemps. Je pense que c'est le montant des retraites qui a poussé les français sur cette voie
A Paris, acheter est du délire, à 10.000€ le m2 ! Il vaut mieux louer, en attendant que les prix reviennent raisonnable, autour de 4000 à 5000€/m2. Au delà, c'est absurde d'acheter.
@@chainevide louer à Paris est aussi du délire....et qui dit que ça arrivera un jour à 5000e....et quand ?...compliqué si ton reve c'est Paris ....
@@chainevide c'est malgré tout le prix (il y a toujours quelqu'un qui a plus de pouvoir d'achat que vous et c'est malheureusement le cas). Tant qu'il y aura des gens à mettre ce prix (car ils en ont les moyens) ce sera ce niveau de prix. Avec la remontée des taux ça pourrait s'inverser. Mais malgré tout, il y a un problème d'offre car bcp de ménages divorcent et les gens doivent se reloger (avec la même surface souvent car il faut des chambres pour les enfants) et les gens (malgré les prix élevés) préfèrent rembourser un emprunt (car à la fin le bien vous appartient) plutôt que de perdre son argent ds un loyer. Chaque situation est différente (célibataire de 25 ans versus couple de 45/50 ans etc...). Acheter aujourd'hui pour penser à faire un profit à court terme est voué à l échec à mon avis, surtout avec la remontée des taux
Tout dépend de la zone effectivement. Et de la situation familiale… à paris on recule assez loin qd on a une famille…
Bonjour, merci pour ce sujet très interessant et permettant d'échanger nos points de vue. Kyosaki (Père Riche, Père pauvre) prétends que sa résidence principale n'est pas un actif, puisqu'elle ne génère aucun revenus, mais occasionne de fortes dépenses. Elle le devient lorsqu'elle est intégralement payée et du coup évite un loyer ou un crédit.
Sauf que vous occultez le sujet rapidement dès le début : "si on est pas propriétaire, il faut payer un LOYER", à vie, et à fond perdu. Ensuite plus rien sur le sujet. Il faut donc réellement comparer dans Excel pour un bien donné sur une période finie, la capacité d'épargne générée par le fait d'être locataire avec les coût liés au prolétaire du même bien. Il faut évaluer au m2 ce qui est le plus rentable, le ratio Location du m2/ce qu'il me couterait en crédit. Cela change selon le lieu, le quartier. Parfois les loyers sont tellement chers en proportion qu'il vaut mieux carrément acheter, parfois l'inverse.
Je suis d'accord sur beaucoup de points, notamment l'escalade des besoins tout au long de sa vie, qui fait qu'on augmente fortement ses dépenses quand on améliore sa situation. J'en suis un peu revenu comme vous, et suite à un divorce compliqué, je me suis rabattu sur un bien que je pouvais financer facilement et seul, payé cash à 50 ans donc sans crédit. Je pense réduire la voilure et garder cette maison (parfaite pour moi et mes enfants) même si mes revenus continuent d'augmenter. Par contre le fait d'avoir payé sa maison assez tôt, est une vraie sécurité, et un vrai confort. Mon but à présent est d'investir pour mes vieux jours dans un appartement ou maison sans charges et sans travaux qui pourrait mettre en péril mon nouveau modèle.
Je pense que la vérité sur ce qu'il faut faire dépend de son âge. Quand on est jeune, il faut absolument se constituer son patrimoine immobilier et acheter au plus tôt un studio, puis un T2, T4 selon sa vie. Car une fois payé, ce bien est une sécurité dont on peut disposer avec un coût évité évident qui améliore considérablement la vie. Ensuite, quand on a un bien constitué, libre alors de choisir de continuer à l'habiter pour dégager des revenus et investir, ou vendre le bien pour le placer intégralement et bénéficier de revenus qui permettent de financer un loyer, et être libre. Quand on est jeune et déjà riche, la question de la liberté ne se pose pas, mais pour 99% d'entre nous si.
C'est surtout de l'épargne forcé. Personnellement j'ai acheté la résidence principale comme un bien que je pourrais louer (tout les travaux sont fait dans ce sens) Lorsqu'il be me conviendra plus, je louerais autre chose et je le mettrai en location ;-)
Tout est dit. Bravo, comme d' habitude.
J'ajouterai surtout que dans beaucoup de zones urbaines le rendement locatif est faible (même pas 4% brut avant charges)et qu'il vaut mieux louer pour investir ailleurs où le rendement locatif est bon
Je partage ton point pour l'inflation des mètres carrés
Merci pour cette vidéo, sympa le format investissement, ça change des vidéos bourse 🙂! Je suis tout à fait d'accord, j'ai 2 maisons en locations (construction) mais locataire de ma résidence principale. Quand Madame parle d'acheter notre premier chez nous, la première chose à laquelle je pense c'est un petit immeuble dans lequel on vivrait au R+1 et on louerait le RDC.
L'avantage du locatif à mon avis c'est qu'on a moins de pression qu'en bourse. On peut avoir des centaines de k€ en immobilier sans trop mal dormir par contre quelques k€ en bourse et je me fais un sang d'encre !!!
Très bonnes questions ! je dirais tout est relatif.
Si vous acheter une maison dans l'optique de faire une belle plus value (vos choix sont orienté sur la localité, le potentielle sous évalué, etc) ça deviens un investissement. Par contre si vous utilisez l'intégralité de votre taux d'endettement pour un coup de cœur non réfléchie, ça devient un boulet.
Ce qui importe, AMHA, c est d investir AVANT que d acheter sa RP. En effet le taux maximum d emprunt va souvent empêcher de pouvoir obtenir un second prêt pour investir dans du locatif. Avant que d acheter sa RP , il faut aussi se demander si elle a potentiel à la revente ou à la location. Comme en toute chose il faut essayer de voir les choses sous des angles différents.
Tout à fait d'accord sur ce point. Si on est raccord sur la stratégie d'investissement et que ça roule tout seul, je ne vois pas pourquoi il faudrait ne pas se lancer.
Et autre point non évoqué, cela fait passer l'être humain pour un être centenaire, qui ne va jamais rien lui arriver.
Ça serait tout de même pas de bol d'avoir une stratégie d'epargnant sans même s'être fait plaisir et faire une crise cardiaque à 40ans et se dire "si j'avais su, j'aurai été plus dans l'instant présent "
Donc l'investissement c'est très bie, mais vivre sa vie via cet angle de vue peut la rendre bien triste je trouve
Tout a fait d’accord ! Je ne compte plus les débats avec les collègues sur ce sujet…
Quand j’ai acheté ma résidence principale je l’ai fait dans l’idee d’en faire un asset financier quelques années plus tard : via de la location meublée.
Aujourd’hui on a un appartement a paris qui est loué (ex residence principale) un grand un appartement à Montpellier dans lequel on vit (qui deviendra une coloc dans 5-10 ans) et des investissements a lille : 2 appartements.
L’idee c’est de se construire un petit empire immo via un jump de residence principale en résidence principale
Bonjour Xavier, pour ton prochain sujet, j'ai une petite idée : que se passe t-il si ton broker fait faillite (je n'ai pas trouvé grand chose sur internet) et merci pour tes videos...
Ne pas oublier le caractère spéculatif de l'immobilier, où une très grande majorité des gens sont certains que l'immobilier ne baissera jamais.
Et bien ces gens vont pleurer dans les mois qui viennent
Exact n’oublions pas que les supprimes sont avant tout une crise immobilière
Merci pour cet éclairage. Je comprends les arguments que vous avancez .
Toutefois, le cycle immobilier (généralement long par rapport aux cycles boursiers) dans lequel on investit a son importance et peut sensiblement changer la donne : j'ai acheté et revendu mes RP successives dans un marché de plus en plus haussier, et dans ce cas l'effet de levier a été un atout majeur pour créer de la richesse (quelle banque en France vous prête de l'argent pour investir en Bourse....?).
Comme vous, une fois atteint la taille de RP souhaitée, j'ai vendu pour une zone moins centrale et dégagé des liquidités. Aujourd'hui, vivant à l'étranger dans une ville ou l’immobilier est extrêmement cher, je suis à nouveau locataire et complètement liquide. J'attendrai d'aller dans une plus petite ville moins chère pour peut-être racheter un petit bien en RP, à mesure que la retraite se rapproche.
Ce que je retiens c'est qu'avec mon modeste apport de départ, je ne pense pas que j'aurais constitué en bourse le même patrimoine, même avec des stratégies très agressives. Mais j'ai eu la chance d'avoir un cycle immobilier haussier.
Je découvre votre collègue avec sa chaine Victor Ferry business
Je met en garde car c'est un influenceur qui est là pour faire vendre de l'affiliation (RealT, Degiro)
Bien sur il ne conseillera pas d'investir dans un PEA car Degiro son lien affilié ne le propose pas !
Acheter des sociétés à dividendes c'est le pite conseil pour des jeunes investisseurs qui ont bcp de temps devant eux et pas du tout conseillé fiscalement (vous etes taxé à chaque versement de dividende) et pareil quand vous faites tourner vos positions sur un comote titre contrairement à un PEA
On comprend très rapidement qu'il est là pour son intérêt avec ses liens affiliés
Bonjour Xavier. Encore une fois merci pour ton travail ! Le sujet de la dédollarisation est sur toutes les bouches en ce moment. Les BRICS (Brésil, Russie, Inde, Chine, Afrique du Sud) se réuniront en août pour annoncer la création d’une nouvelle monnaie BRICS+ (les cinq précédents, plus d’autres pays invités, plus 20 nouveaux candidats à l’adhésion à ce groupe). Que vont devenir le dollar, l'euro et l'or dans les années à venir ? Comment cela affectera le marché et la bourse ?
Super intéressant , merci. J'ai revendu ma résidence principale lors de mon départ à la retraire et après donations , ai placé en AV sur plusieurs contrats, ma plus value de ma cession immobilière au bon moment et mon indemnité de départ à la retraite pour réduire l'impact de la fiscalité sur mes enfants lors de la succession ..C'est donc devenu maintenant : un retour sur investissement .
Vous m avez pas convaincu mais vous avez gagné un abonné. L’investissement commence a donner ses dividendes quand la maison est payée mais aussi on ne mesure pas la valeur de pouvoir aménager et rénover a sa guise
Entièrement d’accord, un élément : tu as 200k à placer tu achètes ta RP à Paris, ça fait +21% sur 10 ans (selon meilleurs agents) sans compter les taxes et frais divers. Tu investis cette somme sur le nasdaq 100 tu fais +420% sur la même période sans bouger de ton canapé avec un simple téléphone.
La question est vite répondue.
Merci pour la video. J"ai du mal a voir, pour un appart "raisonnable en taille" en quoi rembourser un prêt n'est pas mieux que payer un loyer (argent completement perdu). Ca compense largement les frais.
Personnellement, quand j’ai acheté ma RP il y a 3ans, c’était avec un objectif de revente passé 2 ans. Des travaux à faire, bien placé etc; j’ai rajouté de la valeur.
Je l’avais pas choisi en coup de cœur mais surtout comme un investissement.
Pour l’instant j’y reste mais quand les taux baisseront et que le marché sera enfin calme, j’exclue pas de vendre ou louer et moi bouger pour en faire un bien qui me dégagera cash ou loyer
Mais pour la majorité des cas, je suis d’accord avec toi
Excellent sujet de reflexion!
Pour moi, le jour ou tu ne payes plus de crédits, tu libères du cash pour investir justement, et ca peut être un sacré accélérateur quand tu peux mettre plusieurs milliers d euros par mois en bourse ensuite, sans négliger l'aspect psychologique de ne plus avoir de loyers crédits. Le problème comme tu dis, c est que bcp mettent tout leur apport dans leur RP et s endettent au max sur 20 a 25 ans, ce qui les empêche de diversifier ensuite leurs placements et crée un effet pauvreté, car ils repartent a 0 en mettant de toute petites somme de cotés quand ils le peuvent et sur des livrets. Ces petites sommes économisées sont souvent dépensées dans des travaux obligatoires, ou petites imprévues de vie, et leur donnent l' impression de stagner. C'est ce qui explique en partie la faible culture financière des Français même si heureusement chez les jeunes, cela change. J ai fais le choix de mettre une petite partie de mon épargne dans ma RP en IDF et de faire un crédit raisonnable pour conserver une capacité d'épargne, et permettre justement de faire croitre cette partie " actifs financier" tout en développant d' autres actifs alternatifs ( métaux précieux , crypto). Au total, cette partie devrait égaler a moyen terme le montant de mon bien immobilier dans mon patrimoine (je serais à 50-50). Niveau RP, je ne pense pas avoir fait un bon investissement quand je vois les frais de notaire, taxe foncière, et travaux de rénovations énergétiques à venir .... ou alors il faudrait vendre et aller dans une région où l'immobilier est bcp moins cher pour avoir mieux et moins cher.
Top Xavier merci je transfère de suite à mes enfants qui sont dans ce paradigme
La résidence principale n'est pas un investissement financier à proprement parler mais elle est l'assurance de protéger sa famille en cas de décès ou de gros accident de la vie et la garantie d'une transmission souvent accompagnée d'une jolie plus value. Elle devrait faire partie du patrimoine de tout bon père de famille 😊
Merci Zonebourse pour cette vidéo enrichissante. De mon point de vue, acheter sa résidence principale peut réellement être perçu comme un actif, à condition que l'achat soit basé uniquement sur des considérations financières et non sur des aspects émotionnels. L'absence d'imposition sur la plus-value constitue un levier d'enrichissement indéniable. Combiner des investissements locatifs avec des achats-reventes de résidence principale est aujourd'hui une stratégie très lucrative si elle est correctement mise en œuvre, en ciblant le bon type de bien immobilier en fonction de la bonne stratégie d'investissement locatif.
Vous oubliez l'aspect fiscal : c'est l'équivalent d'un rendement sur lequel vous ne payez pas d'impôts sur le revenu....
Intéressant comme point de vue, pour ma part j’ai fait l’opposé avec ma résidence principale qui représente 85% de mon patrimoine, je m’arrête à ce stade et me diversifie uniquement depuis 2 ans
Il dit quand même des choses bien mais il faut écouter jusqu'à la fin 😊
Tellement vrai. Il y a en plus un coût d'acquisition (droits de mutation) et de détention (taxe foncière, travaux) qu'on oublie souvent de prendre en compte quand on évalue la "plus value" et qui plombent souvent cet "investissement" qui n'en est pas un à mon humble avis.
Il y a de très bonnes feuilles de calcul qui comparent l'intérêt d'acheter ou de louer un même bien immo. L'achat n'est pas toujours meilleur.
Mais il faut dire que ça ne prend pas en compte l'émotion et la volonté d'être "chez soi" et faire les travaux que l'on souhaite.
Bonjour.
Je viens de voir la vidéo et les derniers commentaires avec qui je suis d'accord. Faire un achat crédit puis avoir un capital ensuite, car fin du crédit, pour investissement bourse et autres avec la sécurité d'un toit. Je pense que de la frontière à Biscarosse, ce fut un bon trade.
Merci pour les vidéos enrichissantes
C est aussi un endroit où on ne peut pas se faire mettre dehors
Evidemment: être locataire volontaire est une approche très particulière, il faut vraiment aimer avoir un propriétaire qui augmente son loyer au grès de l'inflation mdr
Mettez votre cash dans la résidence principale si ça permet de vous rassurer 😂
Tant mieux si vous avez les moyens mais sinon en terme d'investissement, c'est mauvais, la résidence, c'est tout.
Si vous êtes en difficulté financière, propriétaire ou pas, vous dégagez du logement 🦶
@@bibubibu7214« en terme d’investissement c’est mauvais, c’est tout » ok cette phrase est sensée clore le débat?
Xavier n’a volontairement donné que les arguments négatifs pour créer le débat, mais il y a des arguments positifs pour l’achat évidemment : la mensualité fixe pendant que le loyer augmente toute la vie. La mensualité nulle (quand on a fini de rembourser) contre le loyer infini. Pour ne citer que les plus évidents.
merci pour ca me réconforte sur mon idée de base étant de faites de rester locataire a vie.
Tout dépend du prix de la maison que vous souhaitez acheter.
Dans mon cas, je rembourse 620 € par mois à la banque et je serai libre de crédit au bout de 15 ans.
Si j'étais locataire d'une maison équivalente dans la même commune, je paierais 800 € de loyer et la maison ne serait jamais à moi...
Donc le calcul est vite fait !
Exact !
Il vous faudra faire une analyse des ratios pour distinguer la partie investissement d’une résidence ou même de tout bien immobilier. Le terrain prendra toujours de la valeur et majoritairement les bâtiments se déprécieront toujours. En fait pour conserver la valeur du bâtiment c’est généralement coûteux. Vous avez raison pour l’effet de levier, mon avis est qu’on ne devrait pas l’employer du moins pour le moins longtemps possible sauf pour de l’investissement.
Connaissez-vous le principe de “mise à part” en fiscalité?
ça dépend tellement du prisme avec lequel on regarde l'achat d'une résidence principale.
Je suis d'accord avec tous tes points, de l'autre coté, on peut avoir une sacrée plus value, et une réduction de couts relativement importante comparé à une location.
Même si "comptablement parlant" on retrouve notre RP sur le passif, je la vois plus dans une zone grise !
Non.
D'un point de vue comptable : Bien immobilier = actif
Ceux qui te disent bien immobilier = passif n'ont pas de compétences en comptabilité
Il manque un élément dans cette analyse : l'impact psychologique. A la fois à l'achat de sa RP car même si on a un crédit, on sait que cet argent n'est pas "jeté par la fenêtre". Et quand le crédit est remboursé, c'est tout simplement jouissif de ne plus avoir cette contrainte financière (crédit ou loyer).
Alors oui ce n'est pas un investissement à proprement parler, c'est vrai. Mais pour moi ça n'a pas le même rôle du tout. L'investissement classique lui a pour objectif de protéger son patrimoine ou de le faire grossir. Alors que l'achat de la résidence principale a pour objectif de se libérer psychologiquement d'une contrainte imposée par la société et ça, ça n'a pas de prix.
Cela permet aussi de se constituer un capital tout en jouissant du bien!
De plus souvent une assurance est rattachée au crédit donc cela sert de prévoyance en cas de décès si il reste du capital à rembourser.
@@ludwig7777 sauf qu"en immo, on ne compte jamais les coût cachés que sont les taxes, les frais de copro, et l'entretien du gros oeuvre. L"immo, une fois tout compté, c'est comme la voiture: un gouffre. Car pour la voiture, le coût, ce n'est pas que l'essence, mais tous les passages chez le garagiste !!!
Bonjour Xavier ,
Vous avez quand même achetez votre résidence principal ?
Tout d'abord, merci Xavier pour tes émissions qui m'ont ouvert l'esprit sur la complexité des placements boursiers et du mindset à développer.
Pour moi, la RP est un investissement car c'est un bien qui conserve sa valeur et qui peut s'apprécier dans le temps (avec de l'entretien bien sur comme tout placement immobilier en direct). Effectivement, elle ne produit pas de revenus et elle est indivisible. Mais nous pouvons constater la même chose avec l'art, les voitures de collection ... Par contre, je ne pense pas que la priorité dans la construction de son patrimoine est l'acquisition d'une RP ; tout dépend du prix de l'immobilier, sa mobilité professionnelle, son évolution familiale... La RP est un investissement à long terme qui doit être envisager lorsque l'on est stable.
Merci. Réflexions intéressantes sur l'immobilier.
Oui l'achat de sa résidence principale est un investissement. C'est surtout de l'argent que l'on ne perdra pas. Lorsque le crédit est terminé , tu deviens libre. C'est aussi un capital qui peut être revendu. Lorsque tu es locataires tu devras toute ta vie payer un loyer qui servira à augmenter le patrimoine d'une autre personne. Ton propriétaires peux te donner congé.
Et une résidence principale peut se transformer en locatif
Bien sûr: quel meilleur bien mettre en location qu'un bien que l'on connaît sur le bout des doigts !
ce n'est pas un investissement mais ça peut être une manière de bien dépenser son argent. On l'oubli assez souvent mais très peu d'investissement sont rentables comparé à l'effort et à l'énergie qu'on y consacre.
Cela dépend dépend de tes critères de rentabilité. C'est assez subjectif comme critère.
la problématique posée est absurde : la résidence principale n’est pas un produit spéculatif : on ne l’achète pas pour la revendre 2 ou 3 ans plus tard avec une plus-value. C’est une dépense nécessaire pour se loger comme l’est le loyer dans la location.
Je pense a 3 points : d'abord en Belgique, on deduis son pret, capital et intérêts des impots, meme si ca baisse apres 10 ans cest tres intéressant. Ensuite, quand on arrive a la pension, les revenus chutent, on a bien interet a etre propriétaire d'un logement, et puis aussi, ma maison est divisible en 2 appartements, donc, c'est possible de faire evoluer une rp devenue trop grande avec le depart des enfants.
Merci et bravo pour la video. La residence principale est un investissement a condition de ne jamais vendre avant la fin de vie. Les achats/revente residence principales ou locatives sont un investissement surtout pour l Etat avec ce que lui rapportent les frais de notaire et les plus value 😅
Pour répondre aux questions, ce n'est pas un investissement, mais plutôt une nécessité. Pour l'investissement, je suis plutôt attiré par les marchés financiers en raison du rapport effort/bénéfice potentiel. Une fois l'actif acheté, il y a très peu de travail et on peut se déplacer partout avec. Il y a moins de contrainte dans un actif financier.
Comme vous le dite à un moment pour moi c’est un capital pour mes enfants et non un investissement pour moi . Mais on est bien obligé dans passer par là.
non tu peux leguer des investissement en bourse par exemple
assez d'accord sur le principe de ne pas faire un All in dans sa RP. Gardez les pied à terre, perso je fonctionne comme tout le monde au coup de coeur mais je reste rationnel sur ce type d'achat, donc je dirais oui et non. On peut considérer ça comme un investissement, si par exemple cela permet d'avoir 1 véhicule au lieu de 2 ; si ça permet d'avoir toutes les commodités à proximité sans perdre de temps ( j'entend par là, la fameuse boulangerie à 10km en ras campagne) etc... A l'inverse, si sa localisation n'apporte rien, et qu'en plus c'est acheté sur un coup de coeur avec un all in, c'est pas du tout un investissement mais un caprice d'adulte :)
Évidement il y a des bons arguments dans les 2 sens. Tu devrais peut être faire une vidéo sur "pourquoi l'immobilier est quand même un bon investissement pour beaucoup de Français, et un vecteur d'enrichissement long terme pour la plupart des gens".
L'immobilier est haussier sur le long terme, environ 2-3% par an de mémoire (et démultiplié par l'effet de levier). Le fait qu'il soit très illiquide empêche des gens de vendre à la moindre frayeur et les force à "holder" long terme. Et il n'y a pas manqué le prix de la maison sur la façade avec mise à jour journalière.
L'alternative à l'immobilier pour la plupart des français c'est le livret A ou des fonds euro AV, et NON la bourse (car vue comme trop risquée, même si les drawdown sont similaires sur les indices boursiers et l'immobilier ; le prix de la maison n'est pas écrit en permanence dessus, on ne peut pas "panic sell".). L'investissement dans sa résidence principale (avec crédit bancaire) surperfome très largement livret A et AV(fonds euro).
Le raisonnement se tient totalement dans les zones comme Paris, Lyon, Bordeaux etc. En finançant à 70% via un crédit mon T3 je paierai presque le double en mensualité que le montant de mon loyer. Dans d'autres zones, le raisonnement n'est peut-être pas le même. Si l'investissement était rentable en moins de 5 ans, je le ferais. Et je pense que ce serait alors un bon investissement.
Le fait d'avoir sa RP c'est encré dans les mœurs ça permets surtout aux gens de soit disant se sentir à l'abris (la plupart des gens ne connaissent rien a l'investissement et suivent le troupeau). Le soucis c'est que 95% des gens mettent tout leur argent dans leur RP et/ou voiture et forcément ils n'ont plus grand chose à coté ! Un équivalent location/achat sera moins cher en location car pas de taxe foncière, taxe d'habitation et évidemment être proprio nécessite de mettre la main à la poche pour l'entretien... La chose intelligente à faire de mon point de vue est soit d'acheter une RP en s'endettant au maximum à 20% et avoir tout de même de quoi investir suffisamment à coté (la RP est un passif de mon point de vu) ou alors d'être locataire comme je le fais et ducoup d'investir d'avantage pour compenser le fait de payer son loyer à vie (si c'est fait intelligemment d'une façon ou d'une autre c'est tout benef)
Selon moi, tout acte d’achat ou de location doit être fait en « bon père de famille », donc oui la RP est un investissement. Maintenant, est-ce un bon investissement ? Et bien, étant donné que nous occupons la RP pour y vivre, on doit tenter de s’y sentir bien, confortable, en phase avec ses valeurs, mais tout en se disant selon moi que cet investissement doit rester rentable a minima, donc ne pas perdre d’argent lorsqu’on aura revendu le bien à termes (en incluant le coût du crédit, les travaux, la plue-value). Je n’ai jamais pensé acheter ma RP en me disant que ma priorité était que ce soit un investissement hyper rentable, non juste rentable tout en vivant dans un lieu confortable pour le bonheur de la famille. Le bonheur n’a pas de prix… Merci encore pour vos super vidéos Xavier !
Je suis propriétaire de ma résidence principale parce qu’il était plus facile d’acheter à Paris en 2002 en empruntant que de louer, les garanties demandées par les bailleurs étant plus importantes (caution, niveau de salaire) que celles requises par la banque (crédit logement)
Par ailleurs, j’ai réalisé à ce jour une plus-value latente de 4,5 fois le prix d’acquisition en 2002. Si l’achat est difficile aujourd’hui compte tenu des restrictions financières avec des taux élevés, marché locatif parisien est devenu très fermé de sorte que l’alternative a l’achat n’est pas aisée pour se loger
Et n’oublions pas que si le propriétaire paie de la taxe foncière et des charges de copropriété, une partie de ces charges est supportée par le locataire au titre des charges locatives récupérables
Pour conclure, l’achat de sa résidence principale est une question de moyens, de plaisir pendant son occupation. dont la plus-value en cas de vente n’est pas taxable
Oui la résidence principale est un investissement. Est-ce que c'en est un bon ? Cela dépend du ration achat/loyer + d'autres paramètres tels que la durée pour laquelle on va y habiter. Il n'y a pas de réponse exacte, il faut étudier les paramètres que l'on connait parfois après coup (exemple: augmentation des prix immobiliers sur 10 ans, mobilité/sédentarité vis à vis de son travail, divorce ou naissances)
Bonjour,
Je vous rejoins sur vos arguments, mais, une autre manière d'approcher le sujet est de regarder l'ecart de flux de tréso entre la location et la propriété (parce que oui ça demande plus de trésorerie chaque mois d'acheter) + la perte de revenus du fait de l'apport. Tout ceci donne un flux de tréso, à actualiser sur la durée du prêt ou de detention. On en retire un rendement, et là on peut comparer ;)
Il ne faut jamais oublier que l'on habite dans un pays avec un biais immobilier très fort (la preuve avec cette fameuse résidence principale que l'on met quasiment systématique en actif "spécial" alors qu'il constitue pour la majorité des gens le principal voir l'unique actif de leur patrimoine).
Je pense qu'il y a 2 avantages incontestables pour posséder sa résidence principale :
1/ la fiscalité, car c'est l'unique bien immobilier dispensable de taxes sur les plus-values + abattement de 20% possible à la succession (sous conditions)
2/ la faible fluidité du marché locatif français : ce n'est pas aussi simple que dans d'autres pays pour louer. Les biens de qualité à louer sont rares, particulièrement dans les grandes villes et il y a beaucoup d'administratif pour signer un bail (la contrepartie de la surprotection du locataire)
Pour moi ce n’est effectivement pas un investissement. Je partage 100% cet avis. J’ai aussi constaté que la grande partie de mon entourage me regarde avec des grands yeux lors j’aborde le sujet
Bonjour, pour répondre à la question je vous conseille une vidéo de la chaîne Elucid d'Olivier berruyer qui a calculé si c'était plus rentable d'acheter ou de louer suivant plusieurs critères. C'est très intéressant. Plus généralement aujourd'hui si on sait investir il est préférable d'investir d'abord et d'acheter plus tard plus on commence les intérêts composés mieux c'est...
Merci pour vos vidéos, toujours un plaisir à écouter. Bonne continuation!