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Matteo Peroni
Italy
Приєднався 21 гру 2012
Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale.
Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.
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Modalità di convocazione delle assemblee condominiali
Come si convoca un’assemblea condominiale? A mezzo pec, raccomandata, fax, email? Quale metodo devo utilizzare?
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Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assisto gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.
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Buongiorno, se possibile chiedo: l assicurazione menzionata all art 1129 punto 4, che deve essere adeguata in caso di lavori, si tratta delll assicurazione dell' amministratore o quella condominiale? E data la non obbligatorietà dell assicurazione condominiale, le cose cambiano se sono previsti lavori straordinari? Grazie
L'articolo da lei citato fa riferimento all'assicurazione dell'amministratore (sempre che l'assemblea abbia subordinato la sua nomina alla presentazione della polizza come previsto dal comma 3).
Buongiorno, io mando le delibere alla Guardia di Finanza comprese le email di tutti i condomini...
Mando le delibere alla Guardia di Finanza comprese le email degli altri condomini...
Correrei subito nel seggio.elettorale se si andasse a votare un Referendum per una Riforma Condominiale !!!! Quella del 2012 va cambiata !!!!
Correggo : Riforma Condominiale del 2012 : e' tutta da Rifare . Bisognerebbe anche istituire un Albo degli Amministratori condominiali , e chi si comporta male , andrebbe Radiato ! Così non potrà più esercitare la professione !!!!
La Riforma del 1912 , non mi piace ! Va cambiata ! Vanno punite gli abusi di potere delle Assemblee !!! Mi riferisco ai casi in cui i condomini , si associano per fare pagare più Spese del dovuto al Signor Rossi o signor Verdi , e l'amministratore esegue la volontà dei condomini di indebolire economicamente il signor Verdi , facendoli addebitare più spese di quelle che dovrebbe versare . Per me , già con la Mediazione , dovrebbe essere possibile Revocare l'amministratore , e le spese dovrebbero essere addebitate all'amministratore e ai condomini disonesti . Dovrebbe essere possibile ai condomini , anche Senza il Permesso dell'amministratore , di avere direttamente dalla banca la copia dell'Estratto del conto corrente condominiale . Come diceva Bartali , tornando alla Riforma condominiale : e' tutta da Rifare !!!!
Un amministratore può convocare un'assemblea con ordine del giorno lavori straordinari alle facciate con spese sicuramente superiori i 100.000 euro senza i preventivi. L'amministratore Mi ha risposto che i preventivi li vedremo il giorno dell' assemblea. Ma se io non sono in grado di capire i preventivi perché non sono un geometra?
La Cassazione afferma che non vi è obbligo di allegazione dei preventivi. Detto questo ritengo che l'amministratore debba reperli per tempo, soprattutto se rilevanti, ed inviarli ai condomini che li richiedano (questo secondo è un obbligo). Come sempre, se vi sono dei vizi nella procedura deliberatoria, non vi è altra strada se non quella di impugnare.
@@AvvMatteoPeroni Le posso chiedere qual è l'art. del C.C. che obbliga l'amministratore ad inviare i preventivi al condomino che li richiede ? Grazie
GIURISPRUDENZA BERLUSCONIANA-- E IO PAGO
buongiorno avvocato le polgo una domanda che mi lascia perplesso del mio condominio le scrivo la voce per come comunicatp supercondominio ( millessimi di propr. con box e p.a. ) o diritto di pagare questa voce visto che non sufruisco di box ringrazio anticipatamente la sua risposta al merito della domanda in attesa distinti saluluti
Posso fare un soppalco nel garage
Possiamo modificare solo la tabella del lastrico solare perché ci siamo accorti che è sbagliata in quanto i proprietari dei garage ai quali il lastrico funge da tetto pagano 0 noi condomini paghiamo una cifra spropositata
quando siamo in presenza di una tabella errata, suggerisco di nominare un tecnico il quale accerti se sia effettivamente così. Ove risultino verificati i presupposti dell'art. 69 disp. att.ve c.c., si può procedere all'approvazione di una nuova tabella.
Buongiorno Avvocato. Il nostro amm ha suddiviso le spese parti comuni su millesimi ( sapendo che oltretutto sono errati palesemente, ma la maggioranza non vuole modificarli x risparmiare, )ma ci ha ripartito l' importo totale senza nel nessun dettaglio attribuito singolarmente e senza considerare le pertinenze ad uso esclusivo, Per darle esempio pratico: l'appartamento sopra al mio di 130 mtq che ricopre i due sottostanti di inferiore planimetria, esattamente la metà, ha 40€ di differenza nella spesa, seppur al piano superiore le soglie delle finestre (7 contro 3) e il cappotto termico ( il mio 40mq e sopra oltre i 100 mq) sia di enorme differenza di copertura. Il vano scala con il pianerotto ad uso esclusivo chiuso con un cancelletto a chiave è considerato parti comuni. Nonostante le richieste di chiarimento non sono giunte risposte e i lavori si sono rivelati eseguiti molto male con distacco dell'intonaco e infiltrazioni ovunque. Come ci si salva da tanta inefficienza??? Grazie del suo ascolto!
purtroppo certe situazioni vanno gestite con votazioni a maggioranza. Se viene approvata una spesa in modo errato non vi è alternativa se non quella di impugnare entro 30 giorni, altrimentila spesa diventa definitiva
@@AvvMatteoPeroni Non avremmo potuto impugnare in quanto i documenti ,nonostante le richieste messe a verbale ,ha eluso le risposte sin dopo la possibilità di contestare. Essendo anche avvocato oltre che amministratore ha usato strategie per temporeggiare sempre , non rispondendo nemmeno a mail di un legale.
Egr. Avv. Il mio amministratore ha suddiviso le spese del supersisma bonus in parti uguali anche se in ben due verbali di delibere, è chiaramente scritto che la ripartizione andava fatta in ragione dei millesimi di proprietà come tra l'altro previsto anche dal regolamento di condominio ( per lavori straordinari), così come ha sempre fatto nel passato. In questa circostanza la delibera è da considerarsi annullabile o nulla. Tra l'altro faccio presente che per i bonus fiscali, se qualcosa non dovesse andare per il verso giusto, i primi a rimetterci di tasca propria sono proprio i condomini. Grazie per la risposta.
Buongiorno avvocato, mi può dare delucidazioni sulla modalità con cui l'amministratore debba stabilire il proprio compenso su lavori straordinari da svolgere nel condominio? Se il suo compenso è in base alla percentuale della spesa effettuata dalla ditta non si potrebbe creare un conflitto d'interesse a gonfiare la spesa invece di ridurla?
circa la prima domanda è una questione "contrattuale" e va chiarita e determinata in sede di nomina. Circa la seconda domanda, è un problema di scelta dell'amministratore; se si sceglie un amministratore serio (e ci sono) la questione non si pone.
Buon giorno, molto utili sono gli argomenti da Lei trattati. Le chiedo se l'amm.re debba portare al seguito in assemblea, la documentazione relativa dell'anno in cui si discute il rendiconto. Il registro della contabilità anch'esso, dev'essere presente ugualmente? Il tutto indipendentemente da ciò che i condomini possono nei 5 gg. precedenti all'assemblea prendere visione ed eventualmente estrarre copia a proprie spese nell'ufficio dell'amministratore. La ringrazio.
direi di si, l'amministratore deve avere disponibili in assemblea i documenti componenti del rendiconto
La collocazione o meglio la concessione dello spazio condominiale concessa per l'istituzione di una antenna ripetitore di un segnale radio a una azienda di telefonia mobile rientra nelle servitù e vanno ripartite le spese condominiali anche addebitando le somme a chi usufruisce del passaggio con lo stesso criterio di a cui si ripartiscono le spese ai proprietari.Grazie.
Salve, volevo sapere se il passaggio di consegne ha un costo
come recita l'articolo 1129 comma 8 c.c., l'amministratore non ha diritto a compensi per il passaggio di consegne
@@AvvMatteoPeroni grazie per la risposta e comunque il nostro amministratore quando non lo abbiamo confermato ha preso 5 anni di compensi che a suo dire aveva messo in bilancio ma non preso e € 700 per passaggi di consegne
Buonasera avvocato, il mio amministratore ha approvato un bilancio consuntivo del 2021 e del 2022 con assemblea 2023. Posso contestare il consuntivo 2021 in quanto la delibera risulta nulla .nel caso come devo procedere se la PEC é inutile.
Se si vuole impugnare una delibera occorre andare da un legale e procedere con una mediazione (entro trenta giorni per buona parte dei vizi)
In Assemblea si aprono le buste della gara d'appalto per lavori straordinari. Si approva il preventivo, ma si lascia in sospeso la ripartizione per millesimi. Il regolamento contrattuale prevede che tutte le spese debbano essere approvate in toto e con allegato il riparto. Fondo di riserva costituito dopo un mese insieme al riparto. Molti condomini rifiutano di versare le loro quote, adducendo ab susbstantiam: non avremmo approvato una spesa tanto ingente se avessimo conosciuto la stringente ed importante somma da pagare ogni mese per la costituzione del fondo speciale. La confusione regna sovrana e la ditta non ha iniziato i lavori. Come se ne esce? Chi stava pagando inizia a tirarsi indietro e ha sospeso i versamenti. L' amministratore sfugge: che fare?
premesso che il fondo va costituito in assemblea, quando si creano situazioni di questo tipo l'amministratore - a mio avviso - dovrebbe riconvocare l'assemblea. Può comunque esservi costretto se i condomini lo richiedono ai sensi dell'art. 66 disp. att.ve c.c.
@@AvvMatteoPeroni Grazie, credo che l'assemblea sarà convocata.
L’impresa edile per i lavori straordinari può intervenire in assemblea in video chiamata?
Non vedo preclusioni a tale intervento se la maggioranza è d'accordo
Grazie per questi video,molto interessanti anche per i non addetti ai lavori
Il mancato fondo x lavori superbonus,avviati comunque da una delibera di maggioranza può determinarne la nullità?
Mancata costituzione del fondo = vizio di nullità (ovviamente l'assemblea potrebbe ratificare e "correggere" la delibera)
Buongiorno, una delibera che suddivide le spese per lavori straordinari che non tiene conto di una parte di condominio parziale è impugnabile ad oltranza? Considerando una ripartizione a millesimi che favorisce alcuni e penalizza notevolmente altri?
Vizio di ripartizione = vizio di annullabilità
Buona sera dottore Peroni le spese per il rifacimento del tetto di una mansarda abitabile ad uso esclusivo a chi tocca e in che percentuale Grazie e buona serata
un tetto di copertura dell'edificio (in generale e salvo diverse pattuizioni) è comune e pertanto le spese seguono i millesimi generali
Buongiorno Avvocato, noi abbiamo una maggioranza che sfugge alla revisione dei millesimi indubbiamente sbagliati. In tema superbonus la divisione delle spese ripartita a millesimi è stata molto vantaggiosa x alcuni e impropria x altri ...posso contestare e chiedere la rivalutazione dei suddetti costi? So che bisognerebbe avere una assegnazione tecnica ma in virtù del fatto che una proprietà abbia beneficiato di un rivestimento a cappotto termico di 150 mt e un altro solo 30, con ulteriori 8 soglie sulle finestre contro una sola...mi sembra evidente che ci sia grande disparità . La divisione dei pani e dei pesci sta creando motivo di procedura legale. Non avendo mai avuto un computo metrico ne prendiamo visione a lavori finiti. Quindi impugnabile la ripartizione.
Ogni ripartizione è impugnabile se si fonda su millesimi errati, ma l'azione va fatta entro trenta giorni altrimenti l'impugnazione diventa definitiva.
Buongiorno Dott' Pironi. Può un amministratore non consegnare il contratto, e altra documentazione inerente, redatto dall'impresa appaltatrice al superbonus , al condomino contrario che dovrà per maggioranza subire i lavori alle parti comuni?? Grazie!
Parlando in termini generali, la documentazione condominiale (quindi anche il contratto) vanno consegnati ai condomini richiedenti; eventualmente dovranno essere corrisposte le relative spese per la copia.
@@AvvMatteoPeroni Io ho mandato una pec con la richiesta anche di altra documentazione ,ma è stata ignorata, ( Tutti ne hanno avuto copia , tranne io senza richiesta) , esclusa anche dalla chat whatsapp del condominio, aperta dall'amministratrice, quindi all'oscuro di ogni dinamica e cronoprogramma. Non risponde nemmeno al mio legale.
Il nostro condominio risale al 1992, il mio appartamento, con un cambio d'uso da negozio a privato nel 1996.. dividento il perimetro in due ulteriori unità. Ma non riesco a trovare la ripartizione dei millesimi dell'epoca, visto che il costruttore aveva ripartito solo le parti comuni....mi ritrovo con millesimi palesemente sbagliati e svantaggiosi. Che posso fare? Nemmeno nel primo atto di vendita sono ripartiti i millesimi.
Se i millesimi sono errati, si può approvare una tabella corretta (art. 69 disp. att.ve. c.c.). Se l'assemblea non accetta, si deve agire per la revoca giudiziale.
@@AvvMatteoPeroni La ringrazio!
Salve, quanto tempo prima l'amministratore deve comunicare ai condomini che l'assemblea convocata discuterà dei lavori straordinari e SOPRATTUTTO quanto tempo deve dare ai condomini di presentare eventuali preventivi?
I termini per dare notizia della discussione inerente i lavori straordinari sono quelle indicati dal codice (quindi 5 giorni prima della data dell'assemblea) Allo stesso modo non c'è un termine da concedere per presentare eventuali preventivi. Il problema non riguarda però quanto previsto dal codice civile, ma dovrebbe essere la professionalità dell'amministratore a suggerirgli di concedere dei termini congrui per permettere ai condomini una giusta valutazione dei lavori oggetto di delibera.
Siamo un condominio di 8 appartamenti senza amministratore si è votato e firmato 5 favorevoli e 3 contrari alla chiusura del contatore di acqua condominiale,chi vince in questo caso? Noi oltretutto abbiamo un pozzo di proprietà condominiale per attingere acqua gratis come alternativa.
Buongiorno avvocato. Nel mio condominio siamo in sei ed è presente un parcheggio esterno alle abitazioni per ciascuna unità.questi parcheggi non sono accatastati ma sono stati semplicemente assegnati dell'architetto che ha fatto il progetto. Se si decidesse di riassegnarli qual è la modalità? All'unanimità o a maggioranza? Grazie mille
Ma in uno stabile con 80 appartamenti, con quante deleghe si può presentare un condomino ?
Buonasera avvocato posso avere la sua mail? Grazie
matteo@studioperoni.eu
Il mio condominio ha una stanza condominiale chiusa a chiave di proprietà in parti uguali di 12 condomini. Si è proposto di affidare le chiavi ad uno solo dei condomini in assemblea, quali sono le maggioranze richieste? Posso pretendere la chiave essendo uno dei comproprietari? A quali articoli di legge appellarmi?
Salve ho avuto uno spandimento , l'amministratore si è rifiutato di darmi il numero di tel del condomino sotto casa mia ..... Cosa fare ?
Il condominio dove vivo ha un portico delimitato con i cartelli "proprietà privata" spesso arrivano i ragazzini e ci parcheggiano i motorini, oppure ci bivaccano e schiamazzano anche fino ad ora tarda, l'amministratore non vuole mettere cartekli più chiari dicendo xhe tanto non serve a niente, come posso fare a impedire il parcheggio e il bivacco?
Salve! Siamo un condominio di 11 propietari ma solo in 4 famiglie siamo fissi in estate due o tre famiglie si aggiungono il problema è che due anziane che si vedono solo in estate da sempre si organizzano con le deleghe e siamo arrivati al punto che una ha fatto fare x se stessa palesemente uno scivolo dal gradino che aveva all uscita del garage di fianco perché cambiando macchina le fa comodo così e la giustificazione e che il gradino è pericoloso x chi cammina ! Allora nel retro i pedoni non passano e ci sono altri gradini e quelli che rimangono facciamo lo scivolo anche lì? Grazie x l eventuale risposta
Cosa mi dici per la Tari dell’immobile non pagata dal precedente proprietario ? Grazie ancora
Grazie sei stato molto di aiuto . Spero che il tuo canale cresca 👌🏻☺️😎
Chi si è distaccato tanti anni fa doveva comunque avere una perizia?
In generale direi che se ci fossero state delle disfunzioni sarebbero emerse quindi difficile che vengano provate. Resta ferma la necessità di contribuire alle spese
@@AvvMatteoPeroni dottore. In realtà si ci sono sia economicamente che termiche.
Salve avvocato. Ma il distacco da quando è stato possibile farlo? Grazie
Il mio vicino pretende di essere informato di tutte le persone che entrano negli spazi comuni,amici ,tecnici …Nel caso contrario mi aggredisce verbalmente.
Salve vorrei avere delle informazioni in merito alla distaccamento dei Riscaldamenti....
Buonasera, per consulenze allego link ... gumroad.com/l/LwVWJR
Cosa succede se alcuni condomini non vengono mai convocati perché irraggiungibili?
grazie del suggerimento, prendo spunto per un video (bisogna comunque notificare i verbali secondo la procedura prevista per i soggetti irreperibili; confrontatevi con il vostro legale sul punto)
nel 2018 l'assemblea decide di installare una rastrelliera per le bici con una maggioranza dei presenti che non arrivano al 50% dei mm del condominio . Nel 2022 un condomino comunica che la delibera è nulla . come ci dobbiamo comportare nella prossima assemblea ? grazie
Salve, per quanto concerne l'anagrafe condominiale, volevo sapere come si procede nel caso in cui si sia proprietario (nonché residente) di una prima casa di cui alcune stanze vengono locate a studenti universitari (quindi con contratti spesso di 6mesi/1 anno). Posso comunicare solo i miei dati come proprietario non essendo di fatto l'immobile affittato in toto a un inquilino? Grazie!
teoricamente dovrei comunicare i nominativi degli inquilini che via via si succedono (la norma non ha limitazioni per i contratti turistici)
Salve, per quanto concerne l'anagrafe condominiale, volevo sapere come si procede nel caso in cui si sia proprietario (nonché residente) di una prima casa di cui alcune stanze vengono locate a studenti universitari (quindi con contratti spesso di 6mesi/1 anno). Posso comunicare solo i miei dati come proprietario non essendo di fatto l'immobile affittato in toto a un inquilino?
Vorrei sapere ..per problemi che tutti sappiamo per pandemia lavoro troncato chiusure attività ecc se non ho pagato condominio per 1-2 anni cosa succede casa di proprietà..grazie
Le consiglio vivamente di trovare un accordo per un piano di rientro con il condominio; ciò al fine di evitare l'inizio di un'azione legale (che fa lievitare notevolmente le spese e può comportare la vendita all'asta dell'immobile). Se ciò non fosse possibile può valutare di ricorrere alla procedura per la composizione della crisi da sovraindebitamento.