⚖️ Des TRAVAUX NON DÉDUCTIBLES des revenus FONCIERS ?!
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- Опубліковано 10 чер 2017
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Je répète à travers toutes mes vidéos que les travaux de rénovations te permettront de réduire ton bénéfice imposable et donc d’améliorer ta fiscalité. Pourtant, il existe un cas particulier où cette règle ne s’applique pas !
La jurisprudence est très claire là-dessus : les dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien (arrivée d’eau, réseau électrique, cuisine équipée…) sont déductibles des impôts. Toutefois, les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement ne sont quant à elles pas déductibles !
Dans le cas donc où tu souhaiterais casser un mur entre deux lots pour n’en faire qu’un seul, la limite est plus floue. Ton objectif est dès lors de faire passer cet « agrandissement » pour une dépense d’amélioration. Dans ces cas spécifiques, le mieux est encore de prendre conseil auprès d’un avocat fiscaliste ou spécialisé dans l’immobilier. De plus, demander l’avis des impôts (le rescrit) te protégera contre d’éventuels litiges.
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► • ⚖️ Des TRAVAUX NON DÉD...
Il reste des interrogations sur certains cas particuliers et tu veux savoir si tes travaux seront déductibles de tes revenus fonciers ? Pose ta question dans les commentaires !
Bonjour Yann, je découvre tes vidéos depuis peu et m’intéresse fortement à l’investissement immobilier. J’ai éventuellement trouvé un immeuble avc des travaux dû à son âge. Il y a entre autre 35 000€ pour refaire le plancher qui est tout gondolé par l’usure. Est-ce pris en compte pour les déductions fiscales ?
Toujours très précis Yann, comme d'habitude, félicitations !
Merci pour ton travail et des réponses ^^
Génial ta chaînes Yann,
Je viens de la découvrir hier, j'ai déjà appris une quantité dingue de choses, fiscalité surtout
Informations de grande qualité, contenu relativement cours, un peu de humour ...
Au top !
Continu et merci pour ton partage
Avec Yann, j'apporte toujours mon pouce à l'édifice. Normal, il est trop bon ! A bientôt en vidéo !
Super vidéo, très utile et précise. Merci :)
merci yann très intéressant
Merci pour cette vidéo, Yann. Ca sera très utile, effectivement
Bonjour yann, merci beaucoup pour cette vidéo plutôt assez complète. Cependant une question: qu'elles sont les aides ou subventions pour travaux en lmnp
Punaise
Même 3 ans après ta vidéo m’est utile !!
Merciiii 🙏😎
super et merci
Bonjour. Pour commencer, merci pour votre chaîne, elle est très riche d'informations. Je suis dans un cas un peu particulier, je réhabilite un atelier en habitation. Il y a donc un gros budget travaux prévu. Pourrais-je déduire les dépenses de changement des huisseries, d'ajout de velux, de plomberie, d'électricité (il y a déjà un compteur), d'isolation-plaquage, peintures, cuisine équipée, sdb...bref,tous les coûts matériaux sachant que je rénove sans passer par une entreprise et qu'actuellement le local n'est pas considéré comme une habitation, il s'agit donc d'un changement de destination qui a nécessité la délivrance d'un permis de construire. Ces travaux seront-ils de fait considérés comme des travaux de construction même si les murs extérieurs et charpente/couverture ne sont pas modifiés. D'avance merci du temps que vous accorderez à ma demande.
Bonjour Seb, ici Sarah de l'équipe Yann Darwin.
Je te conseille de prendre un rdv téléphonique (gratuit) avec un membre de notre équipe ici : enfinrentable.fr/team. Tu pourras en discuter avec lui ;)
À très vite !
@@YannDarwin merci pour votre réponse rapide ! Rdv pris👍
Bonjour Yann,
Sur combien de temps sont amortis les travaux en LMNP ?
merci pour ta réponse
Gros travaux (dépenses d'agencements):
Façade : 75 ans
Gros œuvre : 75 ans
Installation électrique : 30 ans
Étanchéité (fenêtres) : 25 ans
Toiture : 25 ans
Chauffage : 20 ans
Plomberie : 20 ans
Aménagements intérieurs : 12 ans
Travaux : 10 ans
Cuisine équipée : 10 ans
Dépenses d’entretien et d’équipements :
Remplacement de meubles : 5 ans
Électroménager : 5 ans
Autres petits équipements : 5 ans
bonjour,
j'ai pas tout pigé, j'avoue car c'est vraiment très difficile à appréhender quand est pas du métier
pour en revenir à un exemple concret, je fais référence à tes 4 vidéos ou tu montres en détails (rentabilité, devis, avancement des travaux ou tu t''avais l'air de bien te cailler visiblement) la restauration d'une petite maison de 45 mètres et que tu loues en meublé
est ce que tu as pu tout déduire car y'avais du lourd niveau amélioration ? est ce que cela aurait été pareil pour de la location nue ?
peu de chance que tu répondes, mais j'ai tenté
Bonjour Yann, Qu'en est il d'un changement de fenêtre du au vieillissement des fenêtres actuelles ? Autre question peut on déduire des travaux si le bâtiment n'a pas encore été loué ? le tout en régime réel
Merci Yann
top !
Bonjour Yann. J'ai une maison avec une grande grande cave. J'aimerais faire des travaux dans cette cave, qui permettrait d'améliorer (selon moi) l'isolation. Mais en fait le but est de créer deux studio ou t1 dans la cave pour les louer donc travaux très importants. A ton avis est ce que ce sera déductible ?
Salut, Superbe vidéo merci pour toutez ces infos, Si je fait une cloison séche pour cacher et isoler un mur apparent en parpaing est-ce que le matériel est déductible ? ( Montant, Rail, Laine de Verre, Placo, Vis, Enduit Peinture... ?) Et si je refait l'assainissement ( Tout à l'égout inexistant ) pourrais-je déduire les travaux ? Merci d'avance.
Bonjour, ici Sarah de l'équipe Yann Darwin.
Le mieux c'est de prendre un rdv téléphonique (gratuit) avec un membre de notre équipe ici : enfinrentable.fr/team, afin d'en discuter avec lui.
À très vite !
Bonjour Yann,
Pourriez-vous nous indiquer ou vous avez pu trouver ces infos svp?
Dans un guide?? Un livre??
Merci beaucoup pour tout.
Salut Emmanuel, as tu trouvé réponse à ta question?
Excellente vidéo comme d'ab
Apres faut voir cela aussi avec les artisans dans l'établissement du devis pour mettre les termes de remise en état au lieu de création ou construction ?
Sur les factures, tout à fait, ça peut aider
+Yann Darwin du point de vue de l'artisan ca change rien car lui il a le chantier et toi tu as le bon devis pour faciliter les déductions donc tout le monde est content
Bonjour, j'avais une question de fiscalité, si je possède un logements meublé au bic reel qui me génère 8000 euros et dont j'ai 10000 de charge à déclarer. Les 2000 euros qui me reste peuvent ils ce déduire sur un 2eme bien immobilier mais cette fois nu et toujours au réel ?
negatif
non, le LMNP ne peux impacter que le LMNP ou les revenus BIC, pas les revenus foncier
Bonjour Yann, si tu as une immense salon avec deux fenêtres et que tu fais une chambre et petit salon à la place, est-ce déductible d'après toi ? Y a t-il une différence entre nu et meublé dans un tel cas ?
Merci pour cette vidéo et pour ta réponse.
non on ne peux pas déduire la création d’une pièce en nu, mais on peux le faire en meuble (LMNP)
Merci Yann pour cette vidéo très utile. Je me demande encore quel est l'avantage du LMNP (qui est tant valorisé sur internet) ? Alors qu'en location nu on peut déduire les mêmes choses et on a moins de frais par rapport au mobilier.
Sachant aussi que je loue mes appartements en loc nu et à un bon prix qu'il me semble pas possible d'augmenter, même avec des meubles.
Merci pour ton avis
Hello Jeremy. Non, on déduit BEAUCOUP plus de choses en meublé au réel. ;)
Bonjour Yann , Je souhaite te féliciter pour tes videos et tes précieux conseils .J aurai une petite questions si tu le permet .Nous avons un projet de transformer 3 garages en appartement style loft .
Il me faut faire une demande de changement de destination(garage a appartement) et donc cree de la surface taxable .
Ma questions et de savoir si je loue en LMNP , est il possible de déduire tout les travaux + emprunt ?
Merci beaucoup !
Merci et oui :)
mais du coup, les travaux de réparation et d'entretien ainsi que les travaux d'amélioration (qui sont autorisés en location nue) sont considérés comme des charges et non des amortissements (vu que ces derniers ne sont pas autorisés en location nue) ?
exactement, sachant qu’une charge dure dans le temps jusqu’a 10 ans donc t’as le temps
Bonjour Yan,
Petite question quand on loue en meublé, les meubles peuvent ils être déduis ?
J'ai vu qu'en meublé en régime réel il y a une cfe qui ce rajoute, et par la suite la coté administratif est lourd voir obligation de faire avec un comptable.
J'ai lu aussi que si nous prenons un régime réel nous devons le garder minimum 3 ans, mais une fois les travaux déduis ( par exemple Electricité, peinture etc ) l'année qui suit nous n'avons plus rien à déduire donc a part l’intérêt d'emprunt et la taxe foncière, il n'y aura rien de plus. Avec les taux actuel le regime micro bic est plus rentable en meublé (déduction de 50%)
Merci pour t'es vidéo, ça fait peu de temps que je te suit, c'est bien dommage j'ai fait une acquisition, et si j'aurais eut t'es conseilles avant j'aurais fait une bien meilleur transaction!
cdt
Tu te trompes sur l'imposition en BIC... C'est bien plus rentable que ça.
Yann Darwin comment ça bien plus rentable ? "Dans tous les cas, l'abattement du régime micro (71% pour les activités de ventes et fourniture de logement ou 50% pour les autres prestations de services et les loueurs en meublé) s'impute sur la totalité des recettes perçues. Le contribuable ne peut déduire ni charges, ni amortissements". Ce que je comprend dans le texte c'est sur un loyer annuel de 10 000 euros nous sommes fiscaliser sur 5000 soit 50% non ? Donc en quoi cela est plus rentable?
Merci de ta réponse
Yoh le régime réel est bien plus rentable, avec la prise en compte des amortissements et les charges
Ok merci, je vais essayer de regarder sur internet plus en détails, car j'ai pas vu qu'on pouvait déduire les charges aussi. Mais après niveau administratif, il ne faut pas obligatoirement faire appelle à un Comptable ? Ou juste une simple tenu de compte basique "loyer reçu" suffit ?
Yoh jette un oeil sur ma formation "Power meublé" ;)
Salut Yann ! C'est bon à savoir. Mais du coup ça veut dire que la division d'un appart en deux studios n'est pas déductible, ce qui plombe un peu la rentabilité de l'opération non ?
il faudra alors passer en LMNP pour que la création d’une pièce soit déductible
Refaire le peinture intérieur déductible ou pas ?
Oui, amélioration/rénovation
Y a il une liste complète quelque part
Bonjour Yann, j ai acheté un lave linge neuf avec facture, et refait les peintures et l enduit, je peux me faire déduire les matériaux que j ai employé ?
Merci pour ton retour, tu es top
Bonjour, ici Sarah de l'équipe Yann Darwin.
Je te propose un rdv téléphonique (gratuit) avec un membre de notre équipe ici : enfinrentable.fr/team. Tu pourras en discuter avec lui car cela dépend du régime fiscal ;)
À très vite !
salut Yann , peut on deduire egalement les frais de notaire, d'agence, les charges, l' i.foncier , intérêt d'empreint ??...etc
Bonjour Aurel,
Sur les montages à l’IS, oui. En LMNP et LMP aussi.
A bientôt !
@@YannDarwin Merci beaucoup 👍
J’ai une question peu etre bète mais j’ai du mal à avoir un réponce claire :
Qu’on fasse de la location nu ou meublé la déduction des travaux s’applique de la même façon?
Matthieu C je me pose la meme question
ua-cam.com/video/jCPAlotmFmY/v-deo.html
non du tout
Bonjour Yann,
J'ai une question. Je m'appelle à faire une offre pour un T3/4 que je souhaiterais mettre en colocation meublé,mais une question me turlupine : Est-ce que je peux inclure le prix des meubles (électroménager/lit/table) dans le coût global de mon prêt immobilier ? La banque accepterai t'elle de m'emprunter pour celà ?
Cela peut se négocier avec le banquier. Il faut qu'il comprenne que cela fait parti intégrante du projet.
alors t’en ai ou 4 ans après ? t’as fais ton investissement meublé ?
@@lejoueurdudouze5327 pas celui là non
@@geraudwillingbonou-s4676 donc un autre bien ? tu peux raconter ton histoire ? je suis curieux de savoir ce que l'on peux faire en 4 nas !
@@lejoueurdudouze5327 pour le bien dont je parlais dans ce commentaire, la vente à été annulé la veille de la signature définitive. Car en relisant l'acte définitif j'ai découvert qu'il avait une convention Anah sur le bien (non déclaré par le proprio évidemment) ce qui empêchait d'office la colocation.
En dehors de ça j'ai un immeuble de 5 apparts et une RP pour le moment. Mais j'ai plus jamais retenter la coloc depuis je suis plus vraiment fan par contre je regarde de plus en plus pour un prochain en Airbnb, une fois les travaux dans la RP finis
Bonjour,
J’ai une question svp.
Pouvez-vous me dire comment je fais si mes travaux d’agrandissement sont supérieurs aux encaissements de loyer?
Ex:
- loyers encaissés: 10 000€
- charges déductibles: 4000€
- charges non déductibles (agrandissement) : 20 000€
Merci beaucoup
Hello, ici Sarah de l'équipe Yann Darwin.
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A+
Bonjour comme je t'ai dis je me lance dans l'immobilier locatif et nous avons visiter une petite maison de ville sur desertines (03). La maison est a 38000€ et j'ai négocier a 28000€! Il fait 80m2 avec un jardin de 120m2. L'intérieur est a refaire complément du sol au plafond. Je fait faire un devis par un pro et verdict 60000€ de travaux!!! Je ne connais rien au tarif des travaux mais a ce point 60000€ de travaux + 28000€ de maison ça ne me fera pas une bonne rentabilité ! Le pro m'a dis qu'il prenais a peu près 700€ du m2 tout compris clé en main!! Quand pense tu? Trouves tu que les travaux sont chers? Combien un artisan vers chez toi prend au m2 de travaux? Merci
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700€ le mètre pour une rénovation totale, c'est pas déconnant
OK merci mais a ce prix la, mon taux de rentabilité sera de 6% donc pas bon! je croyais que l'achat de petite maison individuelles sera plus intéressant mais je vais changer mon fusil d'épaule! car en fin de compte l'achat d'un immeuble créé une meilleur rentabilité ! en tout cas merci
Anthony Andriau les maisons individuelles sont très rentables DANS CERTAINES VILLES
Bonjour Yann, j'ai découvert tes vidéos depuis peu. Je suis aussi O. Seban. Connais tu la formation de O. Seban à 900euros. qu'en penses tu?
Je n'ai pas de légitimité à commenter ce que font les autres acteurs de l'immobilier.
La seule chose que je peux te garantir, c'est que je mets tout en oeuvre pour faire la différence dans la qualité de mon contenu.
Si je comprends bien et d'après les exemples que tu donnes, mettre quelques cloisons au deuxième étage d'une maison pour créer trois chambres supplémentaires (3 chambres existantes déjà), ça ne serait pas dans les clous pour être déductible :S
C'est plus nuancé que ça... Construction, reconstruction, agrandissement : Pas déductible.
Amélioration, entretien, réparation : Déductible.
Regarde à nouveau la vidéo et cherche à comprendre dans quel cas tu te situes
Oui, c'est bien la question que je me pose, j'ai déjà visionné cette vidéo 3 fois!
En tout cas merci pour les tips de toutes tes vidéos, surtout en termes de négo : je viens d'acquérir une maison de type coloc (6 chambres), à 152k€ au lieu de 170k€ (première offre à 144k€), environ 1820€ de loyer mensuel net de toutes charges. Pour un CF net net de 1000€ mensuels la première année, puis environ 550€ par mois les années suivantes (je n'ai pas de travaux à faire car elle est complètement rénovée, donc je vais commencer à payer des impôts dès la 2è année). Mais ça me fait tout de même un bon ratio CF net net / Coût total d'acquisition (meilleur KPI à regarder selon moi, tout comme le CF net net / Loyers perçus : personne ne parle jamais de ces indicateurs, alors je me les suis créés!). Next step, maison avec petits travaux d'amélioration.
Yann Darwin mais dans cete video on parle de travaux deductible dzs revenus locatifs mais en cas de reventet plus value la liste s inverse? Cad ce sont cette fois les travaux de construction qui sont dedictibles? Oui?
Ok pour tout ça, mais dans le cas d'un immeuble qui serait modifié (travaux de reconstruction intérieur), en cas de contrôle qu'Est-ce qui prouve que cette transformation a eu lieu et que l'immeuble était différents avant ? on peut trés bien affirmé n'avoir fait que de l'amélioration, comment vont-ils prouver les changements???
jEROME VI dans le cas d'un contrôle de l'administration fiscale, c'est à toi de prouver ton innocence, et non l'inverse ;)
Oui effectivement mais ce que je veux dire c'est que sur l'acte de vente de immeuble la décomposition de lieux n'est pas forcément toujours précise ou à jour, donc comment fait l'administration fiscale pour contrôler la désignation d'origine du bien??? En se basant sur les factures des travaux peut-être....
Ils contrôlent sur présomption. Si tu déduis trop ou que les chiffres ne sont pas cohérents.
Un certain nombre de contrôles "au hasard" aussi...
Pour le reste, il n'ont pas besoin de connaître l'état antérieur de l'immeuble. En cas de contrôle, ça sera à toi de prouver les choses, sur pièces.
Des photos de l'immeuble avant travaux par exemple, et surtout les devis et factures des artisans, qui indiquent la nature des travaux (reconstruction, agrandissement, rénovation etc...)
Peut-être même qu'une idée serait de faire constater l'état antérieur par huissier ? Ça coûte un peu mais c'est une preuve solide. Ou faire expertiser l'immeuble par un expert en immobilier ?
Effectivement pas mal de questions sur les façons de prouver l'état antérieur (appartements identiques existants), sans parler du fait que les travaux peuvent être fait par le bailleur lui même donc pas de facture... A mon avis pas mal de cas où la nature des travaux est difficilement vérifiable par qui que ce soit. Après il y a toujours l'idiot qui va refaire tout le gros œuvre et le passer en charges...... là ça se voit trop ! Pour ce qui est d'expertiser l'appartement (ou immeuble) avant travaux je n'ai jamais entendu personne qui l'avait fait. C'est pourtant une question cruciale dans un investissement immo, car sans déduction de travaux, en ce qui me concerne je vois pas l'intérêt d'investir, mais c'est mon avis perso...