COMPRARE casa vs andare in AFFITTO: la mia opinione!
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- Опубліковано 25 сер 2024
- È meglio comprare casa o andare in affitto? Quali sono i problemi alla base di questa scelta? Quali sono i rischi?
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Parli di avere la visione giusta; io quando ho comprato casa 12 anni fa, avevo intuito solo la metà di quello che hai spiegato molto bene nel video, non è facile avere argomenti così saggi e validi. Complimenti.
Io la vedo così:
1. Sei un proletario? È meglio fare un mutuo.
Come ben sappiamo i lavoratori dipendenti sono persone che vivono grandissima parte della loro vita in una o poche città, questo perché fare i nomadi presenta costi e volatilità maggiori (andare da Caserta a Milano, ad esempio, comporta spendere di più per gli stessi beni)
Praticamente è difficile per una famiglia di proletari muoversi da una parte all’altra del mondo molteplici volte (per questioni puramente economiche) quindi la rigidità del mutuo pesa poco.
In più, essendo che il proletario ha un poche risorse, queste vanno ottimizzate, quindi se deve investire e patrimonializzarsi in qualcosa è bene che prenda 2 piccioni con una fava: se fa un mutuo sta sia investendo/assicurando/patrimonializzando, ma sta anche utilizzando la casa che paga come bene di consumo.
2. Hai un patrimonio multimilionario ben gestito e diversificato? Compra direttamente casa senza fare un mutuo, oppure vai in affitto.
Questo perché chi ha patrimonio soffre di meno, o addirittura giova fortemente dall’inflazione. I prezzi degli affitti aumentano? Nessun problema! I miei dividendi sono aumentati del 20% negli ultimi 3 anni, e posso anche io alzare l’affitto dei miei immobili!
In più, questa tipologia di persone tendono a essere più “mobili”, vedono gran parte del mondo o addirittura prendono 60 aerei nell’arco di 2 anni.
Questo porta a preferire l’affitto sia perché reggono il passo con l’inflazione, e sia perché la rigidità del mutuo gli darebbe qualche noia (l'opzione migliore per non "legarsi ad un luogo" è quella di comprare direttamente casa e pagare qualcuno per gestirla, cosa che senza soldi non si può fare)
Insomma, detto brevemente: “sei ricco?” Compra o Affitta “sei povero?” Mutuo
Non è un caso che i ricchi sconsiglino il mutuo e amino gli affitti, mentre per i poveri hanno tutti il mutuo e considerino l'affitto 'soldi persi' 😂
Ottimo punto di partenza, più approfondisci e vai nel tecnico e meglio è data la complessità dell'argomento: il mercato è molto complicato sia per differenze tra stati che per differenze all'interno dello stesso stato. Anche sulla tua visione del malfunzionamento del mercato stesso e delle sue fasi mi piacerebbe un approfondimento: l'immobiliare, a livello di prezzi varia già in ritardo, più dolcemente e con drawdown meno ampi rispetto, ad esempio, ad azionario e obbligazionario; vedevo il problema delle variazioni ma non lo percepivo come tale. Non ho mai ragionato nei tuoi termini e trovo che sia un punto di vista molto interessante!
Ne ha viste tante di analisi sul dilemma affitto -acquisto , ma questa e' di gran lunga la migliore e più razionale. Bravissimo Alessandro
Speravo di sentire la tua campana a riguardo, in particolare lato tassazione. Il problema è che gli immobili sono un asset rischioso, ottimo solo per fare leva.
Se rimani in affitto senza investire non ha senso, meglio comprare. Ma con immobile di proprietà hai un costo opportunità notevole: gli immobili tengono l'inflazione, forse qualcosina in +, mentre i mercati rendono il 4% post inflazione.
Inoltre siamo molto scarsi a prevedere il mercato a 30 anni di distanza, se salgono bene, ma se scendono? Se ti costruiscono una autostrada vicino? E' un rischio...
La mia analisi era al contrario, e cioè cosa succede se salgono e tu non hai comprato? Ora, per la stragrande maggioranza degli asset uno può dire "vabbè, c'è di più nella vita", il problema che mettevo in luce è che gli immobili non sono solo un asset, ma anche un bene di consumo, per cui dove va il mercato immobiliare influenza il nostro stile di vita.
Sec te è vero che la causa principale di questo nei paesi anglosassoni ma non solo sono le zoning laws o c'è dell'altro? Esempio contrario tipo Houston dove la regolamentazione è molto più lasca e infatti la città è praticamente raddoppiata negli anni '80. Cioè quanto dipende dalla regulation pubblica e quanto da qualche difetto intrinseco del mercato immobiliare (tipo qualche asimmetria informativa ex che per valutare bene una casa dovresti viverci prima un po' o il fatto che c'è poco feedback visto che consumi una sola volta nel corso della vita a differenza di altri prodotti che consumi continuamente) ..
La riposta è assolutamente sì, stavo anch'io per citare il Texas proprio come esempio di sistema "free market" dove però il free market esiste davvero, e cioè ti fanno costruire: il risultato è che il prezzo degli immobili è molto più in linea con il potere d'acquisto dei residenti rispetto ad altre aree degli Stati Uniti.
Un caso opposto è quello austriaco, dove esistono degli enti regolamentati che costruiscono e affittano immobili dietro il rispetto di certi standard in cambio di un certo livello di profittabilità, praticamente come si fa con le utility.
Il caso peggiore è una situazione di mercato dove il mercato non è né libero né ben regolamentato, da cui appunto il fallimento di cui parlavo.
Sarebbe interessante un approfondimento sugli immobili commerciali, i negozi, che, se ben posizionati, risultano avere una redditività di gran lunga superiore agli immobili residenziali.
Londra, new York ... ma quali località italiane sono paragonabili? E se i prezzi degli immobili non sono destinati a salire nel breve-medio termine (meno gente farò un mutuo visti i tassi crescenti, le difficoltà economiche, ...), perché dovrebbero aumentare gli affitti?
Per l'inflazione ad esempio. In genere i contratti di affitto sono indicizzati all'inflazione, per cui se avremo inflazione persistente è probabile che saliranno anche gli affitti.
Ottima video come sempre! Come si potrebbe risolvere questo probema degli immobili ?
Non è semplice, ma le best practice che hanno funzionato finora includono a) costruire di più (ovviamente) e b) regolamentare il settore in vari modi: può essere che il governo interviene per limitare la speculazione sui prezzi (Singapore) oppure che vengono creati dei soggetti che hanno il compito di costruire e affittare in modo regolamentato, un po' come con le utility (tipico di paesi centro e nord europei). Un'altra strada in fase di esplorazione è includere il prezzo degli immobili nel calcolo dell'inflazione in modo che le banche centrali intervengano quando i prezzi cominciano a salire troppo.
@@AlessandroLazzaro Grazie mille!!
Come sempre Alè ottimo video complimenti vivissimi 👍❤️❤️❤️❤️
Un rapido calcolo: se ogni mese ho una minusvalenza in meno di 500/600 euro, in un anno ne accumulo una parte, diciamo intorno ai 5.000, perche sono virtuoso, anche la moglie è virtuosa e non ci sono figli. Se dopo 10 anni decido di cambiare casa e voglio venderla si dovrebbe essere svalutata in modo pazzesco per perdeci dei soldi, anche perché quello che ho risparmiato l'avrò investito, nel frattempo. Ma posso anche pensare di affittarla. Funziona ancora meglio se la zona è di interesse turistico. Può funzionare questo ragionamento? Non è un asset, nel senso di attività, anche solo per il fatto che elimino una minusvalenza costante?
Esattamente, la casa di proprietà una volta pagata elimina una passività, appunto l'affitto. Il focus del video era proprio sul fatto di eliminare tale passività per non correre il rischio che aumenti a dismisura, però è chiaro che si può fare un calcolo più pragmatico e considerare come rendimento interno dell'immobile anche gli affitti "evitati", non tanto come rischio quanto proprio come liquidità pura e semplice. Sicuramente un tema da approfondire.
Però la liquidità che accumulo negli anni la posso gestire investendo se acquisto casa il valore dell'immobile può scendere ed i tempi di vendita sono luoghi i titoli in borsa si liquidano più facilmente
Certo, infatti esiste un trade off tra rischio e flessibilità, e naturalmente la scelta dipende dalla situazione personale.
Caro Alessandro i tuoi video sono vere perle ! Mi servirebbe un tuo consiglio! Pensi che un broker straniero per un pac a 10 /12 anni sia affidabile o meglio optare per uno italiano ! Io ho trade republic credi che sia più sicuro passare a directa? Grazie mille !
I broker sono tanti, specialmente negli utili anni ne sono venuti fuori tantissimi, e il modo di operare cambia a seconda dei diversi modelli di business. Da un punto di vista di affidabilità, un broker che ha avuto regolare autorizzazione a operare in Italia mi aspetto che sia conforme alla normativa italiana come qualsiasi altro broker, italiano o straniero.
@@AlessandroLazzaro grazie mille