Immobilien Kalkulation: Was musst du wirklich ausrechnen? (Rendite, Cash Flow und Co).
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- Опубліковано 31 тра 2024
- Wir erklären dir welche Kennzahlen dein Immobilienkauf optimal unterstützen und worauf es bei der Rendite wirklich ankommt.
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💡 ÜBER DIESES VIDEO
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Um Immobilien als Kapitalanlage richtig zu nutzen ist es wichtig die richtigen Immobilienkennzahlen zu kennen und diese richtig zu berechnen. Doch welche Kennzahlen gehören dazu? Cash Flow, Bruttomietrendite, Nettomietrendite oder doch nur die Eigenkapitalrendite? Wir sprechen in diesem Video über das Thema "Rendite einfach erklärt." und zeigen dir welche Rendite Immobilien dir wirklich einbringen können.
Um die Immobilienrendite berechnen zu können reicht es zu wissen, zu welchem Kaufpreis die Immobilie angeboten wird und welche Kaltmiete momentan bezahlt wird. Ein Immobilien Rendite Rechner oder auch eine schnelle Bierdeckelrechnung gibt dir einen ersten groben Überblick - die Bruttomietrendite. Willst du genauer die Immobilien Rendite berechnen dann lohnt es sich einen detaillierter Blick auf den Cash Flow nach Steuern zu werfen.
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(es heißt: Die Do-it-yourself-Rente. Passives Einkommen aus Immobilien zur Altersvorsorge.)
Tolle Videos macht Ihr. Was mir leider fehlt ist der Hinweis, dass es nicht ausreicht den Cashflow nach Steuern nur für das Jahr der Anschaffung zu kalkulieren. In der Regel wird eine Immobilie ja über ein Annuitätendarlehen finanziert. Und dieses zeichnet sich dadurch aus, dass die zu zahlenden Zinsen im Laufe der Zeit sinken. Zinsen sind hier Kosten, die steuerlich geltend gemacht werden können, also Einfluss auf das zu versteuernde Einkommen haben. Sinken also die Zinsen und damit meine steuerlichen Kosten, so steigt mein zu versteuerndes Einkommen (bei sonst gleichbleibenden Faktoren). Mit steigendem zu versteuerndem Einkommen steigt freilich auch der Betrag, den das FA haben möchte. So kann also aus einem anfangs positiven Cashflow mit der Zeit ein negativer werden. Nur, damit es nicht zu Überraschungen kommt 😉
Jedes Video von euch ist sehr informativ. Ich finde euch super. Macht weiter so
Hallo Björn, dankeschön :) Schöne Pfingsten. Gruß Marco
Danke für das tolle Video.
Jetzt erstmal in eurer Hörbuch reinhören :D
Hallo Julius, danke für dein Vertrauen und viel Spaß mit dem Hörbuch. Wenn du deine Bestellbestätigung an post@immocation.de schickst, schicken wir dir gerne noch das PDF vom Buch zum Nachschlagen (falls das interessant für dich ist).
Gruß Marco
Aber selbst wenn ich ein Cashflow von z.B. -30€ habe und eine Wohnung im Wert von 200.000€ in z.B. 30Jahren mit Eigenkapital von 20.000€ abbezahlt habe habe ich doch immer sehr hohen gewinn gemacht.
30€x360Monate= 10.800€
EK 20.000€
Dann habe ich doch am Ende eine Wohnung für 200.000€ für die ich trotzdem nur 30.800€ bezahlt habe da der rest von Mieteinnahmen bezahlt wird. Das heißt das ganze wäre selbst bei 60€ Monatlich noch sehr Lohnenswert. Oder habe ich bisher irgendetwas komplett vergessen oder nicht verstanden?
Danke für die gute und sehr hilfreiche informatsionen
Immer gerne, Mehmet!
Zählt man die Kaufpreisnebenkost wir GrdSt, Makler und Notarkosten in den Kaufpreis ein bei der Berechnung der Bruttorenditen Berechnung?
Hallo ihr beiden, Tolle Videos macht ihr hier. Was ein bissel schade ist, ist die suboptimale Akustik, die ihr in eurem Studio habt. Mit ein paar einfachen Hausmittelchen könnte man das in den Griff bekommen. Ihr solltet schallabsorbierende Gegenstände im Raum platzieren. Das wären z.B. Matratzen, aber auch spezielle Schaumstoffe (z.B. Basotect). Auch eine Decke kann schon Wunder wirken. Wenn ihr das machen würdet, dann könntet ihr eure beiden Stimmtracks im Audio deutlich mehr komprimieren und damit den RMS Pegel erhöhen.
Hallo Raf, danke für dein Feedback und die Tipps - wir sollten das Thema Akustik mittlerweile endlich gelöst haben. Die ab jetzt folgenden Videos sollten laut genug und ohne Hall sein. Wäre toll, wenn du nächsten Sonntag nochmal reinhören und Feedback geben kannst. Gruß Marco
Ich vermute mal, dass euer "Studio" ein relativ leerer Raum ist mit glatten Oberflächen. Da würde es mit Sicherheit nicht schaden, wenn ihr euch ein paar Basotect Schaumstoffplatten besorgt, die ihr an Wand und Decke montiert Wenn ihr hinsichtlich der Akustik noch Tips o.Ä. braucht, dann können wir gerne persönlich In Kontakt treten.
Nebenkosten werden nicht versteuert? Ich muss also nur schauen, welche Ausgaben (Afa, Zinsen, ...) noch Absetzbar sind und diese von der Kaltmiete abziehen?
Super Videos von euch Beiden! Hab mir schon ein paar angeschaut, ihr bringt die nötigen Informationen auf den Punkt.
@Marco: leider versteht man deine tiefe Stimme nur sehr leise. Mit meinem Handy war ich eben auf voller Lautstärke und musste dich ans Ohr heben. Vielleicht achtest das nächste mal darauf, etwas deutlicher zu sprechen.
Danke und Gruß :)
Hallo Zwieback, schön, dass die Infos dir helfen!
Danke mit dem Hinweis zur Lautstärke. Leider war bei diese Aufnahmen mein Mikro aus und wir mussten den Ton im Nachgang bearbeiten. Das sollte sich am nächsten Sonntag erledigt haben und die Videos sollten lauter sein. Vielleicht magst du uns dann nochmal Feedback geben. Danke und Gruß Marco
Hallo .
Möchte zwei wg kaufen für 180.000 diese beiden für ca 800-900vermieten im guter Anfang ? Oder Risiko?
Ich finde eure Ansicht bezüglich Cashflow zu engstirnig.
Der Cashflow hängt stark davon ab, wie ich tilge. Tilge ich über >30 Jahre, nur mit der Miete; habe ich einen positiven CF. Schieße ich monatlich einen Betrag zu und bin dadurch nach 10 Jahren fertig, habe ich einen negativen. Dass ich danach schuldenfrei bin, kein Zinsveränderungsrisiko habe und schon 20 Jahre früher die Mieteinnahmen privat verwenden kann, wird dabei nicht berücksichtigt.
Was genau ist positives Cashflow ? Wenn ich zb 300€ Kredit zahle für 30 Jahre und die Kaltmiete 320€ ist das ein positives Chasflow?
Hi! Errechnet sich die Bruttomietrendite anhand des Kaufpreis oder Kaufpreis + Kaufnebenkosten?
Bruttomietrendite immer ohne KNK
Warum eigentlich ohne KNK? Dadurch ist es zwar besser zu vergleichen, aber zählt am Ende nicht was ich tatsächlich an Geld reingesteckt habe?
Bei der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage wird gerne übersehen, dass die WEG die Höhe bei der Eigentümerversammlung neu festlegen kann. Wenn es viele Entnahmen aus der Rücklage gab kann es sein, dass die WEG beschliesst, den monatlichen Betrag z.B. vorerst zu verdoppeln. Später kann er (nach Beschluss) auch wieder gesenkt werden. Zumindest sollte klar sein, dass die Höhe der Zuführung durchaus variieren kann und die cash flow Betrachtung sich entsprechend ändert.
Das stimmt, dennoch ist das kein verlorenes Geld. Es geht ja auf jeden Fall in die Instandhaltung mit rein. Also zur Werterhaltung. Zudem kann man dann zu dem Zeitpunkt auch die Rücklagen steuerlich absetzen, sobald sie eingesetzt werden.
Zu guter Letzt kannst du beim Verkauf deinen Anteil der Rücklagen mit in den Verkaufspreis einfließen lassen.
Der einzige Nachteil ist dann eigentlich die Liquidität die sich dann zu dem Zeitpunkt der höheren Zahlungen verschlechtert.
Eine interessante Frage: Wenn jemand (meistens eine Bank) eine Immobilie vollständig abbezahlt hat und besitzt, warum sollte dieser sie jemals veräußern? Für mich klingt das nach einem permanenten Cashflow, den zu opfern nur Sinn macht, wenn man deutlich mehr als den fairen Wert des Objekts verlangt. Das würde aber heißen, dass jegliche Immobilie mit jedem Verkauf immer überbewerteter wird.
weil man Geld für andere Projekte braucht. Ich beabsichtige meine abbezahlte 1-Zimmer Wohnung bald zu verkaufen und das Geld für den Kauf eines MFH zu verwenden, um weniger zu finanzieren und alles in einem Paket zu verwalten.
Tipp: vielleicht könnt ihr noch die KV-Beiträge berücksichtigen oder wird das zu kompliziert
Hallo Manfred, meinst du die Beiträge zur Krankenversicherung? Gruß Marco
immocation, genau die Beiträge für Kranken- und Pflegeversicherung
Moin Moin, eine Frage von mir ist...
Kann man das Einkommen einer PV-Anlage zum Gewinn bzw zur unversteuerten Kaltmiete dazu rechnen ?
Mit freundlichen Grüßen
Super Videos, super Kanal. Gerade euren Kanal abonniert. Gebt ihr auch 1-1 Seminare/Stunden?
Gruß Tobi
Hallo, wir bieten keine Einzelcoachings an. Du kannst dich aber gerne hier über die Mastercalss informieren, bei der ebenfalls Coachings mit unseren Coaches inbegriffen ist: www.immocation.de/masterclass
Beste Grüße, Christine vom immocation Team
Danke für diese tollen Videos! Wie ist es wenn man die Rendite zu 100% tilgt,
Muss Mann dann die Rendite trotzdem versteuern?
Hey Alaa B, ja die Tilgung ist Vermögensaufbau gilt nicht als Kosten aus Sicht des Finanzamt! Gruß Marco
Ehrenmänner
Super Video 👍🏻
Hallo zusammen,
ich habe vor eine Wohnung zu kaufen! Kaltmiete pro Jahr 3600Euro
55.000 Kaufpreis , 50qm ! Lohnt sich das, wegen der niedrigen Jahresmietrendite?!🤔
Freue mich über euren ehrlich gemeinten Feedback!!!
Beste Grüße Eugen
Die Bruttorendite liegt hier also bei 6,54%.
Je nachdem wie du finanzieren kannst und welche Rücklagen du bilden möchtest, könnte das Objekt zumindest Cashflowneutral sein.
Ist die Miete schon am ortsüblichen Limit?
Gibt es einen Sanierungsstau?
Ist das Mietklientel aufwändig?
Je nachdem wie das alles aussieht, könnte es GERADE SO gehen oder eben nicht :/ :)
Mit Bruttomiete ist doch die Warmmiete gemeint oder? Im Video wird die Bruttomiete als Kaltmiete bezeichnet.
Hallo TheMORG4N, nein, mit BruttomietRENDITE ist das Verhältnis von Kaltmiete zu Kaufpreis gemeint. Die Warmmiete ist hier nicht entscheidend weil sie ja nur zusätzliche Kosten beinhaltet, die nachher vom Mieter getragen werden. Ich hoffe das macht Sinn. Gruß Marco
Warum empfehlt ihr keine komplett Finanzierung also 100% bzw 110% mit Kaufnebenkosten? Ist doch umso besser wenn die Eigenkapitalrendite unendlich ist und die Bank bei der Finanzierung mitmacht. Kann mir jemand vlt was dazu sagen?
Vincent Hagen Das macht eine Bank nur in Ausnahmefällen, z.B. 6.000€ Netto pro Monat & kurz vorher 80.000€ Bafög zurückgezahlt. Ist schlecht für den Beleihungswert bzw. das Verhältnis. Kaufnebenkosten haben keinen Gegenwert, denn im Notfall werden diese Kosten für den nächsten Käufer auch fällig.
PS: Du brauchst nicht mal Eigenkapital um eine Wohnung zu kaufen.
Ein ordentliches Mikro hat wohl nicht mehr gereicht?