VISITE D'UN IMMEUBLE DE RAPPORT DE 12 APPARTEMENTS ! Avec Fred Moulin
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- Опубліковано 5 жов 2024
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Il achète l'immeuble sans le voir? et ensuite, il dit qu'il a du valider la facade, la toiture, etc.... De plus, vous ne parlez pas des frais d'agence, assurance, taxe foncière, etc.... Et 38 appartements en moins de 2 ans????? Le tout avec crédit différé d'un an. Trop beau pour etre vrai votre histoire.
@tonton Ftn Personnellement oui. Déjà qu'on n'est pas à l'abris de vices cachés en effectuant la visite, alors je ne m'imagine pas sans aucune visite !!! On ne parle pas d'un studio à 100000 euros ou moins mais d'un immeuble de rapport !!! De votre coté, avez vous investi dans un immeuble ?
@tonton Ftn On ne se connait pas, donc merci de ne pas me tutoyer. J'ai pour ma part investi dans un immeuble en région parisienne. L'investissement total approche le million d'euros. Ne vivant pas en France, ma première démarche est bien sur d'avoir tous les renseignements nécessaires tels que les derniers loyers mais aussi l'ensemble des dépenses, taxe foncière, etc.... Une fois la 1ere selection faite, il faut bien visiter l'immeuble et aussi le quartier. Surtout quand il s'agit d'une ville que vous ne connaissez pas... De votre coté, avez vous aussi investi? Et surtout sans visiter? sans connaitre un minimum la ville ou le quartier? Ne croyez donc pas toutes les balivernes que l'on raconte sur youtube et ces pseudos investisseurs.
@tonton Ftn Si par ailleurs, vous recherchez un immeuble de rapport (avec ou sans visite), je compte le vendre cette année pour un autre projet immo assez important.
@tonton Ftn L'investissement aux états-unis ne veut rien dire. Selon les états, les impots locaux et fonciers sont plus ou moins élevés. Il faut aussi vous renseigner sur l'impot sur vos revenus immobiliers. Les prix ne sont pas forcément bas aux états-unis, tout dépend ou vous investissez. C'est comme la France. Paris peut etre 10 fois plus cher qu'une autre ville. Je voyage 3 à 5 fois par an dans différents pays et j'ai déjà investi ailleurs qu'en France. Les Français pensent à coup sur etre les champions du monde des impôts. Ayant vécu au début des années 2000 en Australie, mon taux d'imposition était de 48% sur la tranche la plus haute. Si vous voulez investir la bas, vous payerez un impôt de 32% sur vos revenus immobilier (flat tax).Sur Paris, je vous concède qu'il faut être fou car les rendements sont plus que bas. Par contre, en région parisienne, il existe certaines villes ou il y a encore des rendements corrects. Je vois que vous avancer beaucoup de choses sans vraiment connaitre la réalité des marchés Français ou étrangers. De votre coté, ou en êtes vous de vos investissements? Vous me semblez être un doux rêveur mais concrètement vous ne devez pas avoir fait grand chose….. De mon coté, je vous fais part d'expériences vécues et réelles...
@tonton Ftn Et non, je ne fais pas que survoler les frontières. Et oui, à titre d'exemple, la Californie a des impôts locaux très élevés tandis que le Nevada, état limitrophe, est beaucoup moins cher en termes d'impôts. Les Français pensent toujours que leurs salaires sont faibles, etc.… Forcément, vous ne dépassez pas les 50K en restant ouvrier. J'ai des relations et amis qui gagnent très bien leur vie en France et y vivent très bien. Mais si vous etes un pauvre Français moyen type gilet jaune, vous n'irez pas bien loin dans votre vie. Que vous soyez ouvrier en Australie ou en France ou ailleurs, ca sera toujours la meme chose. Beaucoup de disparités dans l'immobilier comme partout ailleurs. Pareil pour les salaires, ils ont tendance à être plus élevés sur Sydney ou Melbourne qu'ailleurs mais l'immobilier y est devenu tellement cher que des salaires plus élevés ne compensent plus. Sinon, je veux bien votre code bancaire !!! Merci pour l'offre.
Ouahhhh.
Quel parcours !.. :-)
Superbe vidéo Maxence. Merci pour ton investissement et ce partage GRATUIT sur UA-cam. C’est toujours intéressant de voir ce format de vidéo SIMPLE mais très EFFICACE en MindSet.
Merci 🙏🏼 .
Et encore Bravo à Fred 😉
Merci pour ton retour Fred et content que cela te plaise!
Pour tous ceux qui souhaitent aller plus loin, voici une formation offerte réalisé avec Fred sur les Immeubles de rapport: bit.ly/immeuble-de-rapport
N'hésitez pas à me dire en commentaire si ce type de vidéo vous plait!
Slt Maxence je suis jeune et mes parent regarde t vidéo et je veut te proposer quelque chose 😁
Je te découvre sur cette vidéo et franchement, le format est top, j'en veux plus !
@@matheolanglais8390 Top merci!!
Merci 😊
Super cool t'as video, c'est très parlant. Nickel. Merci.
Vidéo au top comme toujours ! Juste ça serait bien de détailler un peut plus sur les charges (foncier, imposition, ect ... ).
Merci pour le partage ! 😉
Merci pour ton retour! 😉
C’est noté pour la prochaine!
@@maxencechabbert Ça fait plaisir de voir du contenu détaillé et surtout de qualité !
Tu penses que tu pourrais nous faire une vidéo sur les duplex / souplex ? Fiscalités / déclarations / règles d'aménagements ...
Merci a toi !
Merci beaucoup !
Je prends note! ;)
1500€ de cash flow...ca donne envie. Bien joué. C'était quoi comme association qui louait avant? Merci pour l'info.
J'espère que les futurs locataires n'ont pas le sommeil léger ; )
pour quoi dit tu sa
@@kiki75killian18 Parles plus fort j'entends pas...
T’es un ouf 😅😂😂
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I still dont believe that it could be 12 apartments in this building... Government put very strict regulations on immeuble rapport, or colocation as well. Belgium has a mentality against ' Rich people', the propertaires for example. it is nice to have so many " logements" in a single building.But if anything which does not fit in government regulation, it will be 100% backfire for the propertaires... ( i am very curious, and would like to know much more about the government regulations before investing in anything, if you can help, I would love to have a private coaching session)
Salut Maxence
j'ai découvert tes vidées aujourd'hui et je fais un marathon ;) Suoer cette vidée, très concrète.
Salut Cynthia, bienvenue alors!! Content que cela te plaise!
pourquoi tout le monde oublie la tf dans les calculs ???
X B 4500 euros sa doit etre byebye le cash flow😂
Cette vidéo est une bombe de cash flow et d’idée enrichissante
Merci beaucoup!!
Maxence Chabbert - INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS de rien juste la vérité
Rien avoir avec le sujet
Mais as-tu une vidéo sur le dpe et comment améliorer l’isolation d’un bien ??
Cool merci, à très vite. fred MOULIN
C est beau ! Bravo
Ah c bo 19 ans on est là 💪💪
Il n’a pas dis si il a ajouté un apport et si oui de combien pour un bien de 470k€?
Bel immeuble pour du logement étudiant cependant le plancher n'est pas "bois" au dire du proprio mais au vu de l'escalier et de la structure et des combles, ce n'est pas une dalle béton c'est sûr. Je pense que la cohabitation entre étudiant va être très compliquée entre les afters et les couches tard/lèves tôt je ne pense pas que la vie soit agréable ici. Si un des locataires du premier étage mets un peu de musique ou joue d'un instrument tout les autres au dessous et dessus entendront et pareil avec les bruits de pas pour les locataires du dessous. (c'est l'inquiétude que j'aurai dans ce cas précis)
C'est pourquoi j'aimerai savoir si il y a des retours d'expériences de la part de propriétaires concernant ce sujet " planché bois " que ce soit pour un simple appart ou un immeuble de rapport.
En Belgique:
Bonjour,
Outre les problèmes de nuisances sonores, il faut également prendre en compte les législations. En Belgique notamment, les normes pompiers imposent que chaque logement soit RF (résistant au feu) les un par rapport aux autres. Chaque appartement doit donc être compartimenté RF pour éviter la propagation du feu. La notion de plancher bois ou béton est donc très importante lors de l'achat puisqu'un plancher bois n'est pas RF. Il faudra donc le "couvrir" de plaques RF (plafond). (Pareil pour les cloisons murales qui délimitent l'appartement des communs). Un plancher béton est lui par nature RF. Egalement faire très attention aux petits logements et la loi particulière qui les réglemente. (Permis de locations etc. et anticiper le risque de devoir réduire le nombre de logements si la loi change et si taxation des petits logements dans le futur. (Car les petits logements y passeront certainement avant les appartements classiques)).
@Alex Guillou En ce qui concerne la sonorité, j'ai pour ma part un immeuble structure plancher béton des années 50. L'isolation acoustique n'est donc pas top mais je n'ai pas de réels retours négatifs des locataires vis à vis de cela.
Ces vidéos sont au top!!
Pouce bleu. Merci Fred de partager ton projet. Voilà une vidéo enrichissante sur les immeubles de rapport. Comme d'habitude Maxence, tu trouves des témoignages intéressants. Encore bravo et à bientôt en vidéo !
Merci Michel!!
A très vite!
comment on peut savoir avec un coup d'oeil que la toiture, la facade, la plomberie, les planchers, l'electricité, l'isolation sont ok? Il a appelé des artisans pour valider ou c'est juste au feeling?
Bel exemple, Merci
Merci Steph!
S'il y a 12 compteurs pour un IDR de 12 appartements il y a un problème. Il doit y avoir un compteur pour les parties communes, donc 13.
Que penser de l'IFI qui risque de ne faire que monter dans le temps?
Que se passe-t-il si la fiscalité avantageuse change?
Si la banque qui prête fait faillite, quel risque y a-t-il à voir les modalités du crédit en cours changer?
Intéressant la localisation, comment convaincre le propriétaire de l'immeuble a distance. Auprès de la banque je voudrais savoir comment ci prendre avec la banque,cest sur que ci je monte un projet avec toi ,j'ai des garanties ci je me pointe à la banque pour savoir quoi dire et comment ci prendre.
Financé à 110% ? Frais de notaire payé ou agence? Un apport éventuel?
4:21 😭😂
Les compteurs sont pas censés être à l’intérieur de chaque appartement ?
J'ai une question:
1) Comment ca se passe lorsque j'achete un bien? Je fais une offre que le vendeur accepte. Et puis? Je demande un pret hyothecaire a la banque, et le vendeur attend que la banque dise oui ou non? Je dois payer le vendeur pour reserver son bien? Il guarde mon argent si la banque did non?
Je m'excuse pour ces questions. Je ne vis pas en France mais je veux acheter un immeuble en France.
Bonjour, vous faites une offre d'achat au vendeur et si elle est acceptée vous avez un delai (pour faire des.devis de travaux si vous ne les a ez pas fait avant afin de totaliser le besoin en argent de l'emprunt) et ainsi contacter la banque qui vous répondra ( chez moi c'est 3 ou 4 jours mais ça peut etre un peu plus) assez rapidement, de là vous vous mettez en rapport avec vos notaires respectifs , ça peut être un notaire d'une des deux parties ou les deux qui se partageront les émoluments (frais de notaires). Le notaire se chargent de rapatrier la somme de la banque pour sécuriser la vente et la reverse après la signature au vendeur.
@@jetapneiste Merci beaucoup!! J'ai encore une petite question: Dois-je payer quelque chose au vendeur pour reserver l'appartement, et est-ce que je perds cet argent si la banque decide ne pas me faire le pret hypothecaire?
Maintenant j'habite a Hong Kong, et je dois payer 10% du prix d'achat, que je peux perdre si la banque decide de ne pas me preter l'argent. Et la banque a besoins de 1 a 2 mois pour decider. Alore en France c'est decisement mieux.
@@MsLittleChristine il est normalement illégal de donner une somme d'argent au vendeur pour bloquer le bien, même si il existe notamment sur les grosses villes ce type de procédé..attention quand même que le vendeur garde l'argent et trouve un autre acquereur !!!
@@fredetco ca exisite une promesse de vente je croix ?
Félicitations pour cette vidéo
Merci!!
Merci cool
Salut Maxence vidéo nickel 👌
Et toutes les portes d’entrée de chaque appartements on été changer par l’ancien propriétaire où on été changé par Fred le nouveau propriétaire ?
Merci à toi de nous faire partager tous ces infos Maxence😉😁
Salut georges, les portes d'entrée étés déjà en place, c'etait cooll!!! merci de ton commentaire. fred MOULIN
Cash-flow à 1500€ c'est faux. Il faut retirer tous les impôts.
125k€ a amortir pas d'impots tout de suite
Salut Maxence super vidéo ! Si j’ai bien compris il faut un compteur électrique général pour tous les appartements + un compteur par appart’ ? Et exactement pareil pour l’eau ? Ou on peut avoir seulement un seul compteur par appartement est pas obligé d’avoir un compteur global ?
Beau projet mais quelques incohérences pour moi. Immeuble en bon état, pas de gros œuvre, pas d’électricité, pas de cloisons à faire ni de fenêtres à remplacer mais 100000€ de travaux !!? 7000/8000€ par studio ! Ca ne me parait pas très optimisé pour de la peinture.
Gros pouce bleu. Oui on veut plus de video d'exemples concets, merci. Petite question, est ce que pour les immeubles de rapport, il est mieux de prendre des planchers en béton à la place des planchers en bois .
Salut patrick c'est vrai que le béton c'est plus sécurisant maintenant quand le plancher est en bon état c'est pas mal non plus...tu fais quoi toi ?
12 appartements:en gros, c'est une maison de ville et il a transformé chaque pièce en studio .
Super
Top!!!
Merci!!
La caméra n'a pas filmé la poutre ni l'ensemble des pièces.
OK SUPER !!!!!!!!!!!!!!!!!
Merci nicolas
Au top le projet, je suis en region parisienne, c'est un très bon projet, je cherche 400k max tout compris, travaux et fn, avec 10/12 pièces pour coloc avec location à 450/500€ par mois par chb
Super intéressant! N’hésite pas à nous tenir informé!!
Moi j'ai un bien a vendre 320K€ pour 4 lots 3 deux pieces un studio tout rénové total loyers brut 1800€
Merci Dilliam, effectivement ton budget peut te permettre d'aller dans des villes moyennes avec des beaux immeubles de rapport. Bonne route. fred MOULIN
super video bon contenu mais les chiffres sont vraiment bof pour 12 apparts faut voir le temps que sa donne en gestion parceque tu passe par agence tu passe en negatif direct et 2-3 vacances locatives tes dans le negatif direct dans les chiffres
Salut julien, d'ou l'importance de valider le marché ou tu investis, pour ton info dans la zone aucune vacance locative (plus de demande que d'offre sur la ville), du coup peu de turn-over, gestion allegée (je délègue juste les visites et état des lieux à un autoentrepreneur). Tu as raison d'être prudent, après on dégage 1660€ de cash flow je trouve ça pas mal...tu investis sur quelle ville ?
Frédéric MOULIN bha la dernièrement j’ai investit dans la Somme 9000 habitants dernièrement 5 apparts 236k avec les Traveaux frais notaire inclus
32000 brut soit 1200 cash flow net avec gestion intégral!! Mais sinon j’ai pas d’endroit précis!! J’ai quelques trucs en IDF aussi!!
Après je suis d’accord avec toi parceque tu fait aussi du patrimonial ducoup car tu investi dans des villes plus grosses ducoup fau l’integré aussi dans ta renta quand tu arbitrera ton patrimoine!!
Bon contenu Fred en tout cas bon investissement et top ton immeuble 800 m2😉
La lumiere est impirtante et le bruit extérieur aussi
Quel taux occupation depuis l achat?
Salut lea, 100% loués en 15 jours (1/3 reservé par téléphone sans visité juste avec les photos)..bonne année et à très vite fred MOULIN
Dans ce quartier pas du tout recherché par les locataires bon courage.... proche du train, sous le pont de la FAC, mal fréquenté, ....
Tu dis que ça fait pas 9m2. si j'ai une pièce qui fait 13m2 avec un plafond á 2m. Est-ce c'est consideré comme une chambre car fait plus de 20m3 ? Merci
What? Non
Sujet au top, investisseur au top, tout est dit!
Ça donne envie de dupliquer notamment en région lyonnaise une région de coeur mais il faut être bien accompagné !
Je compte sur toi Maxence 😁
Jphilippe de l'IL
Merci pour ton retour Jean-Philippe!
Il y a plus qu’à!! 😉
Q
.r
M
C
très belle prise cet immeuble, bravo, après il faut déjà les reins solide pour financer un projet à quasi 500 k€, pas donné aux débutants. mais en tout cas chapeau bas.
Merci!
38 en 2 ans, comment gérer le taux d'endettement de 33% ?
Si chaque investissement te génère du cash flow , tu rembourses ton emprunt donc c'est comme si tu n'avais pas d'endettement .
Exemple: tu dois payer 250€/mois à la banque mais que tu loues ton biens a 500€ , tu rembourses tes dettes et tu génères même de l'argent donc tu agrandis ta capacité d'endettement :)
Opération en LMNP ou SCI pour ces locations en meublées?
Bonne question! Je vais lui demander!
@@maxencechabbert alors Max t'as la réponse?
@@maxencechabbert salut tu as la réponse ?
@@matdollars Voila réponse, LMNP...a+
LMNP, a+
le marche a agen est catastrophique
la ville est en chute libre...
es tu sure que cet IDR est sur AGEN?
@@julien7692 oui à AGEN...a+
Á villeneuve sur lot vous Avez des immeubles á 40 milles euros
Quel est le facebook de Fred Moulin? J'ai entendu Fred Imocochin??
Oui c’est Fred Immocoaching
@@maxencechabbert Merci!
Un seul compteur = 15 000 euros ? Il c'est pas un peu trompé la ... 15 000e les 12 compteurs ok mais 1 ca me parait enorme non ?
En effet c’est bien tous les compteurs pour 15ke!
@@maxencechabbert Ah d'accord jsuis rassuré ^^ merci
Salut oui bien sur c'est tous les compteurs pour 15.000€ !!! et c'est déjà pas mal
@@fredetco Oui c'est déjà énorme ^^'
38 appartements en 2 ans mais c'est quoi ce marchand de tapis sa fais presque 1 par moi
Avec 12 appartements dans 1 IDR ça va vite :)
@@jordanboubou6282 😂
c est pas des apparte c est une chambre
500kE, il faut espérer qu'il n'y aura pas trop de mauvaises surprises et de vacances locatives.
Pour le moment tout se passe bien et a été loué très vite! ;)
@@maxencechabbert Cool, ça donne quoi alors finalement en rendement brut / net ? Au fait, lors de la vidéo, à aucun moment il ne parle de la taxe foncière à payer pour cet immeuble, c'est de combien la TF pour cet immeuble de rapport ?
@@zetrader Au vu de la superficie environ 2000€ annuel
@@zetrader Salut Pierre, TF de 4.400€ par an, soit un mois de loyer...à très vite. fred MOULIN
Top la vidéo 👍 quid de la place de stationnement obligatoire au PLU pour créer le 12eme lot ?
Il est à moins de 500m de la gare = parking public. En fonction de certaines communes, on peut être exonéré grâce à ça, c'est indiqué dans le PLU. 😉
Salut anthony, pour etre précis le 12ieme lot etait existant en mairie mais pas habitable car volume habitable trop petit (inférieur à . Avec les modifications intérieur nous avons pu louer et pas besoin de place de parking car déjà déclaré. A+ fred MOULIN
Le compteur des communs où est-il
Justement je me suis posé la question..
Niveaux. Alarme. Feu 🔥. T’a pence ?
Salut giuseppe, l'obligation est de mettre des detecteurs incendies dans chaque lot...donc oui c'est OK. merci à toi de ton commentaire. fred MOULIN
Ceux ne sont pas des appartements mais des chambrettes 😕 rien à voir.
6000 l’escalier mdrrr
Les compteurs sont gratuit car il appartienne à EDF mito
Non, ENEDIS prend 2000€/compteur. Comme si ils allaient venir t’installer un compteur gratuitement 😂😂😂
desseaux maël mais l’immeuble n’est pas neuf et les ancien compteur son remplacer gratuitement par les nouveau t’a déjà vu un immeuble sans compteur ?
Eric Douplat t’as même pas regardé la vidéo en fait ... il parlait de vérifier qu’il y a le bon nombre de compteur par rapport au nombre de lot car sinon pour chaque compteur faut mettre 2000€
Une societe de credit
Faut pas croire tout ces bande de clown il ont plus de dette qu'autre chose