1ère VISITE d'un IMMEUBLE de RAPPORT ! Comment analyser un immeuble lors d'une visite - Robin Eldin
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- Опубліковано 30 січ 2020
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investissement immobilier locatif
#immeuble #rentier #investissement
bonjour, vu le carrelage, le bâtiment date environ des années 65 à 70. Autrement dit, c'est comme dit le gouvernement une passoire thermique qu'il faut bien isoler. Idéalement isolation par l'extérieur, mais on peut aussi isoler par l'intérieur. Il me semble que vous avez omis de parler du chauffe eau. Bien sûr il faut un cumulus ce qui est plus pratique. Y a-t-il bien une chaudière individuelle pour chaque logement ? ça m'étonne, je me demande si ce n'est pas du chauffage collectif. Ceci dit puisque le gaz arrive dans chaque appartement pour le chauffe eau à gaz, on pourrait envisager de supprimer le chauffage collectif qui dans ce cas ferait partie des charges (attention aux mauvais payeurs) et mettre une chaudière à gaz à condensation (donc étanche) permettant l'installation d'une VMC. Ceci dit pour les installations de chaudières à gaz, il y a contrôle sur contrôle, c'est pénible, parfois, il faut refaire toutes les arrivées de gaz qui ne doivent pas passer par l'intérieur du bâtiment., et ça coûte cher. Si le chauffage est collectif, il faut l'individualiser, et là.... si on met des petits gadgets sur les radiateurs, il ne faut pas être très malin pour tricher. S'il faut refaire toute la tuyauterie, alors là, bonjour le coût. On peut peut-être installer une VMC collective, penser aux entrées d'air sur fenêtres du séjour et de chaque chambre, et détalonnage des portes intérieures pour permettre à l'air de circuler. On voit des immeubles neuf où il n'y a aucun passage sous les portes, il faut le faire soi-même sinon c'est la cata. Pour moi, il y a de gros frais d'isolation, vu les exigences en matière de DPE.
Pour la porte d'entrée, c'est une dépense complètement inutile de la changer. Il faut la mettre propre, mais surtout avec fermeture automatique, sinon elle sera la moitié du temps ouverte, et en hiver ça va être glacial. Et il faut la sécuriser, donc fermeture automatique. Mieux vaut cette porte qui ferme bien, qu'une porte neuve qui ne ferme pas automatiquement. Rien n'empêche d'y faire un petit doublage. A noter que souvent dans les immeubles il y a une double porte, c'est à dire un SAS pour moins perdre de chaleur. Personne n'entre sans clé, et par les temps qui courent, ce n'est pas un luxe. Attention aussi au bruit.
Pour les boîtes aux lettres, ne mettez surtout pas des blocs de boites. En effet, les blocs boîtes aux lettre comporte un grand panneau qui permet d'ouvrir toutes les boîtes aux lettres à la fois, ceci pour faciliter la distribution de colis.... Déjà quant le facteur ou le distributeur ouvre, il ne voit plus le nom, et il met parfois le colis dans la boîte au dessus, et si le voisin n'est pas très honnête, il garde le colis. En plus, il est très facile de se procurer des clés passe et n'importe qui peut ouvrir le bloc...... donc c'est un gros problème. Au sujet des vitrages, s'il y a du bruit d'un côté, il faut du vitrage phonique, car un double vitrage classique atténue très très peu par rapport à un simple vitrage. A l'époque où ça a été construit, on ne pensait pas à l'insonorisation, mais de nos jours, entre ceux qui ne veulent pas entendre le moindre bruit, et les sans gêne qui font comme s'ils avaient une maison en pleine campagne, ça va être pénible pour le bailleur. tout ça, expérience vécue.
Merci beaucoup pour cette vidéo ! Très intéressant ! Et vraiment géniales tes explications, c'est très concret
Avec plaisir ! Très heureux de partager mes modestes connaissances 😉
J'ai adoré ça nous permet de voir ce qu'on peut optimiser lors d'une visite d'un immeuble et les éventuels travaux à effectuer. Super vidéo Robin 👌🏻🔥
Yes merci beaucoup cela m’encourage à faire toujours plus ! 💪😁
Superbe vidéo dommage que le bétonnage pour le parking extérieur est pris en compte .... A notre époque ou l'on a besoin de verdure, devoir poser encore plus de béton ou c'est déjà superflu n'est pas une bonne touche écologique. Peut-être garder au moins un arbre qui viendrait abriter les voitures ?!
Merci pour ton retour, malheureusement l’emplacement de l’immeuble ne permet pas de se passer de stationnement et l’entretien d’un gazon pour gérer les véhicules n’est pas idéal mais je comprends le fond de ta réflexion que je partage 😉
Génial cette visite d’immeuble on en veut d’autres !!
Merci 😉
Merci beaucoup, hâtes de voir la suite de ce bien.
Avec plaisir, la suite au prochain épisode ! 😉
Encore et encore et encore une fois, excellente vidéo Robin. Merci beaucoup pour ton analyse et tes conseils ! Continue comme ça, j'ai hâte de voir les prochaines vidéos chaque samedi 😁
Et bien merci et merci et merci encore pour ce commentaire qui me motive à faire de nouvelles vidéos toujours plus poussés ! 😁
Salut Robin, merci pour cette vidéo.
Pour les volets roulants j'ai vu que tu conseilles plutôt des volets électriques, tu utilises plutôt une marque type SOMFY ou pas forcément ? Merci
Salut David,
Merci pour ton retour, non pas forcément car j’ai un bon artisan sur la partie menuiserie qui met sa marque et je n’ai jamais eu de soucis 😉
Merci pour ta vidéo et ton naturel !!
👍🏾👍🏾👍🏾
Merci également à toi pour ton commentaire qui m’aide 😁
Merci pour la vidéo ! Hâte de voir la suite 😁
En tout cas, ça permet d'avoir une bonne vision des choses à vérifier lors d'un achat IDR.
Avec plaisir, les prochaines seront encore plus poussées 😁
Très enrichissant cette vidéo. Bravo!
Je reviens sur les volets roulant, je rénove actuellement 4 T2, malheureusement je pense pas avoir le budget pour intégré des volet électrique partout, alors je pense en mettre principalement dans les chambres. Pense tu que le fait de pas en avoir sur toutes les ouvertures joue un rôle dans la location des bien?
hate a samedi pro, n pour la prochaine vidéo ;)
Merci beaucoup pour ton commentaire, pour te répondre je pense qu’il serait effectivement beaucoup mieux d’avoir des volets roulants électriques partout sachant que la différence de prix entre volets manuels et électriques est très faible. Autre inconvénient les volets manuels se bloquent souvent à cause d’une mauvaise utilisation des locataires contrairement aux volets électriques. 😉
Robin Eldin Merci pour ta réponse rapide 🤗
@@alexblow_renovations Bonjour,
Je suis complètement opposé à l'avis de Monsieur Eldin pour ma part. Le loyer ne sera aucunement impacté par ce détail. Avez-vous déja entendu un locataire cherchant un bien exclusivement avec volets électriques ? Ce n'est pas un critère important, mais un bonus simplement.. Et concernant le fait qu'un volet électrique s'use moins qu'un manuel, je ne suis pas convaincu. L'électrique coutera plus cher pour le remplacer et les locataires ne prendront pas soin du système, ils forceront le moteur.. Voila pour ma part. (Je suis agent immobilier et investisseur à titre privé en Belgique)
Super vidéo, dommage que tu ne parles pas de chiffres mais c’est cool quand même. Force à toi ✌️
Merci effectivement dans les prochaines vidéos je vous montrerai l’avancement de ce projet et vous détaillerai tous les chiffres précis 😉
Merci pour cette jolie vidéo je suis comme Michel sur le point du chiffrage travaux finis quand il dépasse le prix au mètre carré de la ville. Par contre pour ce qui est d'une ITE en investissement locatif, je n'y pense même pas....ou alors faut nous donner l'immeuble !
Merci à toi, comme j’ai répondu à Michel dans une ville non patrimonial le prix au mètre carré importe peu mais c’est plutôt l’état général du bien qu’il faut prendre en compte dans sa valeur 😉
Encore du contenu au top, simple et efficace!!
Merci beaucoup ! 😊
Bonjour, j'ai suivie la visite et vos commentaires, il y a des points litigieux voir graves. La cuisine, le plafond qui se craquelle c'est signe d'une mauvaise étanchéité du toit, chaque appartement a sa chaudière pourquoi mettre un ballon d'eau chaude ? Une pompe à la chaudière suffirait, la porte d'entrée de l'immeuble n'est pas large profitez des carreaux sur les côtés pour y installer une porte large et vitrée pour profiter de la lumière naturelle la journée, attention pour la douche à l'italienne c'est bien à la mode mais bien faire une isolation au sol et aux murs car l'humidité arrive vite et les voisins du dessous vont avoir aussi la douche au plafond. Attention aux superflus comme interphone avec caméra ça demande des frais et un circuit propre ça balance sur les charges car un entretien régulier et pourquoi pas un interphone simple et un accès à clé numérique, pour ce qui est de la cours dommage pour le peu de verdure les enfants et il va y en avoir dans cette résidence seront bien pour jouer avec bien-sûr l'installation d'un portail côté rue pour sécuriser la résidence et les habitants. Par expérience la plomberie dans les murs c'est source de problème et la moindre intervention va coûter bonbon aux propriétaires. La cage d'escalier doit avoir un éclairage automatique par présence et des lampes à leds plus économiques et éclairage optimal. L'étanchéité du toit doit être la priorité dans les travaux, on attend pas que les appartements soient rénover pour travailler sur le toit c'est sources de fuites et refaire les appartements surtout ceux du dernier étage. Voilà mon analyse et si vous êtes en région parisienne dites moi je cherche un T3 dans une petite résidence autogérée. Bon courage pour la suite
J'étais de premier abord sceptique sur votre commentaire, mais après l'avoir lu en entier vous avez clairement l'air d'être un connaisseur. Vous fournissez beaucoup de bons conseils et finalement je tenais à vous dire merci, car ça peut aider certain.
Merci Robin pour ta vidéo qui a été très instructif. Comment as-tu trouvé ce prix de rénovation en moyenne de 500 € le m2. Merci de ta réponse
Merci ! Je t’invite à regarder la vidéo de ma chaîne « attention arnaque » trouver le bon artisan 😉
Interessant merci.
Quels sont les chiffres de l’operation?
Merci à toi également, alors je ferais des prochaines vidéos au fur et à mesure de l’avancement des travaux en reprenant les chiffres précis mais globalement 160k€ FAI + 130k€ travaux donc projet à environ 310k€ tout compris pour 23400€ de loyers annuels 😉
vidéo très interessante, concernant le chauffage collectif, j avais cru comprendre que tu n y étais pas très favorables (charges élévées , impossibilité pour le locataire de gérer son chauffage...)Est ce que tu vas essayer de mettre une chaudière par appartement ou rester sur une seule chaudière pour l immeuble?je te poses la question car je me suis positionné sur un immeuble avec chauffage collectif et je me poses la question de passé en individul (malgré le coût engendré)
Merci pour ton commentaire, pour ce projet il s’agit bien de chauffage individuel, chaque appartement possède bien sa propre chaudière.
Pour ton projet si tu as la possibilité de passer en individuel je te le conseille, facile en passant en tout électrique si la puissance d’alimentation de l’immeuble est suffisane sinon tu devras passer par une colonne montante.
À moins que tu souhaites faire de la location courte durée ou collocation toutes charges incluses auquel cas ce n’est pas trop dérangeant 😉
Super vidéo ! Pour tu fais pas au forfait de charge ? Ou alors tu mais tout au nom du locataire comme l’électricité par exemple 🙂
Merci Jonathan ! Le forfait de charges peut être dangereux si le locataire consomme plus que anticiper car tu ne peux faire aucune régulation. Pour mettre au nom du locataire il faut que ce soit des compteurs individuels et non divisionnaire 😉
Robin Eldin merci de ta réponse 🙂
J’adore le concept
Merci pour ton commentaire 😁
cool
Merci Robin. J'ai hâte de voir la suite. Les chiffres : Achat + travaux etc. Rentabilité. Prix au M2 avec les travaux…. Robin, je n'ai pas tes compétences et je m'inquiète toujours quand l'achat de l'immeuble ajouté au montant des travaux dépassent largement le prix du M2 de la ville… A bientôt !
Toujours le Premier Michel !!!
Merci à toi je vais faire une vidéo avec tous les chiffres précis de ce projet au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
C’est normal d’être inquiet au début, il ne faut pas se fier uniquement au prix au mètre carré car cela dépend des secteurs. Dans mon secteur les prix varie entre 300 € et 2000 € du mètre carré en fonction de l’état du bien. Sur des secteurs plus patrimoniaux le prix au mètre carré est à prendre en compte. 😉
Merci Robin. Dans mon secteur Robin, Annecy, même région, il m'est impossible de trouver des biens rentables. C'est hors de prix. Je me demande où tu te trouves à ce prix-là... ? Le prix me fait rêver.
Pourquoi le premier ? ced bello. Le premier de quoi ? Je ne comprends pas… ?
@@Michel-qm1gm , je suis depuis un bon moment les vidéos de Robin. J'ai juste constaté que toi aussi , que tu les aimais et que tu étais toujours l'un des premiers à les commenter . Je tenais juste à faire un petit clin d'œil à ton assiduité 😉
Oh top ! Peut t’on enlever le gaz et mettre absolument tout à ll’électricité ? 😊
Oui effectivement c’est une bonne solution, je dirais même si le budget le permet de passer en climatisation réversible et viser un loyer plus élevé !
Par contre attention car en mettant l’immeuble en tout électrique ton alimentation générale risque de ne pas être suffisante et tu risque d’avoir une demande d’enedis pour réaliser une colonne montante...
@@Robin_Eldin_YT et ça coûte très cher de mettre une colonne ? Ça vaut le coup ?
Ça va dépendre du budget travaux possible pour chaque projet, le coût est de 5 à 15k€ en moyenne suivant la complexité des travaux et du nombre de logements à raccorder
@@Robin_Eldin_YT d’accord ça marche merci !
Merci pour ces infos ! Est-ce que tu passes avec un entrepreneur avant de faire une offre ou après ?
Avec plaisir ! Je fais toujours passer un entrepreneur après avoir fait une offre et bloquer le bien pour éviter que notre investisseur passe avant moi 😁
Bonjour Robin, j'ai une petite question pour toi :
- Sur un IDR avec 4T1 (loyers 1400€/mois) (projet 160K€) il est possible de faire un cash-flow net de 518€/Mois et quand on arrive au NET NET on tombe à 186€/Mois. (la fiscalité...)
- Pas de travaux à prévoir donc pas de déficit foncier.
Mes questions sont les suivantes : Tu fonces sur un projet comme ça ou pas ? Et Projet Locatif prend en compte la fiscalité des clients où il s'agit simplement de chasseur ?
Merci et bonne journée à toi.
Bonjour,
Il faut avoir plus de détail pour analyser le projet désolé... peut-être pourrais-tu adapter le mode de détention ?
Pour ProjetLocatif effectivement nous proposons une approche globale, nous prenons en compte l’emblème des éléments pour permettre de mieux optimiser chaque projet tout en le sécurisant. La partie travaux est assurée par le conseiller et des informations concernant la fiscalité sont apportées 😉
@@Robin_Eldin_YT
Bonjour Robin,
Dans un 1er temps un très grand merci à toi de prendre le temps de répondre aux commentaires, car je sais que tu es une personne occupée.
Oui, par ma part, j'ai pensé au mode de détention. Pourquoi pas faire du LMNP et être au réel amortir des travaux d'embellissement et du mobilier et autres charges.... Où encore voir sur une SCI IS, je ne sais pas....
De notre côté, mon chasseur (PL) ne tient pas compte de la fiscalité, il me l'a dit clairement. C'est dommage pour lui, car au final, il fait des propositions qui ne correspondent pas à mes objectifs et mes attentes. Donc il perd en temps et en crédibilité.... Pour mon cas je pense qu'il me faut impérativement des travaux pour avoir du déficit foncier, sinon le net net n'est pas intéressant.
J'espère vraiment qu'un jour, tu vas suivre des élèves novices, car je pense que tu es un très bon formateur et coach en investissement rentable (en net net lol).
Bonne soirée à toi.
@@Robin_Eldin_YT
Bonjour Robin,
Dans un 1er temps merci de prendre le temps de répondre aux commentaires.
Oui j'ai eu la réflexion sur le mode de détention pourquoi pas le LMNP au réel ou voir si SCI IS est intéressant ou non.
Me concernant mon chasseur (PL) ne prend pas en compte la fiscalité et c'est dommage pour moi comme pour lui. Car au final il ne fait pas des propositions dans nos demandes et il perd en temps et crédit.
Robin vivement que tu prennes en charges le coaching de futurs investisseurs novices car je suis sur que tu es super en coaching.
Bonne soirée à toi.
@@Robin_Eldin_YT Merci pour ton aide Robin
Je suis tombée sur vous par hasard sur UA-cam Mais je vous connais de tiktok grâce aux vidéos prank de votre fils 👍🏼
Le monde est petit... 😁👍
Sur une réno de ce genre ça m’étonnerait qu’on ne soit qu’à 500€/M2... Ça mériterait une bonne ITE. Par contre très bel IDR dans une configuration idéale , Bravo pour la trouvaille 😜👍🏼!
Oui a peu pres 500 €/m2 car ce n'est pas de la renovation lourde.
Cela va dépendre des régions et de tes partenaires mais je te confirme être à 500 € par mètre carré pour cette rénovation.
Le problème de l’isolation par l’extérieur c’est que le coût/gain n’est pas intéressant en terme de rentabilités.
Je ferai des vidéos suivantes au fur et à mesure de l’avancement du chantier pour détailler la rénovation. 😉
Super cet immeuble combien la rentabilité ?
Yes ! 8% brut et totalement passif 😁
Bonjour Robin.
Je me pose la question de qu'elle est la différence ou avantages inconvénients entre investir en SCI à l'IS et investir en SAS immobilière ??
La responsabilité limitée qui peut freiner la banque avec là SAS
Du coup pas de meublé, donc en en nom propre ou SCI ?
Effectivement achat en nom propre pour gommer ma fiscalité sur mes revenus locatifs sur les 3 prochaines années grâce au reports des déficits , explications sur ma vidéo du déficit foncier 😉
@@Robin_Eldin_YT Ok nickel ! Bien joué je fais la meme avec un immeuble aussi sauf que j'ai des combles à aménager et du coup ca je vais pas pouvoir le déduire...
A moins que tu loue en meublé... 😁
Top tes videos robin ! Tu vas les louer en T4? en nu ?
Merci beaucoup ! Oui ça sera de la location nue, gage de tranquillité 👌
Beau projet ! Tu dit que c'est interdit de relier les communs sur le compteur d'un appart mais il me semble que c'est toléré avec un sous compteur sur l'elec des communs afin de faire une régul annuelle et remboursement au locataire. Quel est ton avis ?
Merci Robin, c’est limite car il est normalement interdit de revendre de l’électricité, un forfait charges sans régularisation est plus adapté 😉
Sympa cet immeuble en plus il est pas collé à d'autres immeubles et il y a un jardin. Enfin un parking privé 🙂
Salut Robin! Au début de la vidéo tu fais un point sur la façade crépis, simplement à nettoyer avec le karcher. Est-ce pour toi un gros point noir sur tes investissements? Si tu devais la refaire dans l'immédiat, est-ce que tu considérerais l'investissement? La façade se chiffre vite..
Salut Max ! Une façade en pierre ne nécessite aucun ravalement de façade donc c’est plutôt un avantage. En revanche ce n’est pas rédhibitoire si la façade demande un ravalement il faut juste que la rentabilités totale du projet soit quand même intéressante 😉
@@Robin_Eldin_YT Tout s'apprécie en effet :)! Je me posais également une question par rapport à l'isolation par l'extérieure, c'est toujours mieux si elle est en place. Pour autant, dans l'immeuble des années 70 que tu visites, lorsque le mur sonne creux tu indiques qu'elle a été réalisée "comme à l'époque" en doublant par de la pierre, et que c'est mieux que rien. Quand est-il en terme d'isolation? Est-ce que tu redoubles tout de même les murs par l'intérieur ou tu te contentes de l'isolation en place?
L’isolation par l’extérieur coûte très cher, en revanche on peut dans certaines conditions bénéficier d’aides locales aux économies d’énergie. Pour l’isolation intérieure cela va dépendre des surfaces des pièces car cela réduit légèrement la taille de la pièce, donc en général je ne le fait pas sauf sur les biens d’avant 1970 qui n’ont vraiment aucune isolation 😉
@@Robin_Eldin_YT ça marche!
Pour être complet sur l'isolation, tu profites de poser un nouveau sol pour y ajouter une couche d'isolant. J'avais une question dans le cas d'un immeuble avec un -1, une cave par exemple. Est-ce que tu vas mettre en place une isolation en sous-face ou bien est-ce que tu vas mettre une couche d'isolant sur le plancher des communs (ou bien rien du tout et alors le 1er niveau d'isolation sera celui du plancher du dessus)?
J'arrête avec mes questions isolation ensuite ;)