Quando non usare la cessione del preliminare: 3 situazioni.

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Oggi voglio parlarti della cessione del preliminare. Molto spesso si sente parlare di cessione del preliminare in tutte le salse e si pensa che la cessione del preliminare sia sempre la soluzione migliore, ma è davvero così?
Secondo le mia esperienza, non è sempre la soluzione migliore, o meglio, ci sono alcuni contesti nei quali è importante e molto utile usare la cessione del preliminare, ma in altri contesti decisamente no.
Vediamo insieme quali sono le tre situazioni, secondo il mio punto di vista, che non sono l'ideale per fare la cessione del preliminare:
1) La prima è la società.
Quando operi non come persona fisica, ma come persona giuridica, quindi come società, devi stare molto attento al conto economico, perché l'imposizione che viene utilizzata come società è completamente diversa, rispetto a quella della persona fisica.
Provo a spiegarmi meglio con un esempio: ipotizziamo che stai opzionando a 100 mila euro un immobile e poi vai a cedere il preliminare a 160 mila euro.
Se operi come persona fisica, il delta dell'operazione che va dai 100 ai 160 mila (quindi 60 mila euro) subirà una tassazione del 3% per la cessione del preliminare, che verrà pagata naturalmente dall'acquirente, quindi un'imposta di registro del 3% su 60 mila euro.
Se, invece, stai operando come società, il delta, quindi i 60 mila euro di prima non saranno assoggettate a imposta di registro del 3%, ma al 22% di IVA e, dunque, cambia notevolmente la situazione.
2) La seconda è la denuncia dei redditi.
È molto importante sapere a quale scaglione IRPEF sei, perché quando fai una cessione del preliminare non è come quando compri un immobile e lo vendi, laddove in questa situazione puoi pagare il 20% della plusvalenza.
Non essendo una vendita immobiliare, ma una cessione di un contratto, non puoi pagare il 20% sulla plusvalenza, ma dovrai portarti in pancia e pagare le tasse in base allo scaglione IRPEF in cui sei.
Quindi, devi farti un conteggio fatto molto bene, perché a volte è più conveniente fare l'atto, comprare, vendere l'immobile, pagare il 20% sulla plusvalenza, piuttosto che portarsi in dichiarazione dei redditi l'utile generato dalla cessione del preliminare, perché a volte si pagano più tasse.
3) La terza è la negoziazione.
In alcuni contesti il venditore non digerisce bene la cessione del preliminare e si irrigidisce, non muovendosi sul prezzo di vendita. A volte è necessario passare attraverso una compravendita, dicendo al cliente "guarda, andiamo in atto tra due-tre me,si però chiudiamo la partita subito" e magari è disposto a scendere di prezzo.
Se, invece, gli dici "guarda, dobbiamo fare una cessione di preliminare e andremo a sei mesi, otto mesi all'atto" è probabile che questa persona non si muova dai suoi passi, quindi in quei casi non conviene utilizzare la cessione del preliminare.
Bene, ti ho descritto quali sono, secondo il mio punto di vista, le situazioni nelle quali la cessione del preliminare non è conveniente.
Naturalmente, in tutte le altre lo è e anche molto. Quindi, valuta tu quando utilizzare o meno la cessione del preliminare.
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[@video040]

questo è un esempio tipico che pochi te lo faranno notare, buon video!

[@danilosettineri1660]

Ciao scusa, ma da privato non hai modo di "scaricare" le spese di eventuale ristrutturazione ? Cioe io compro a 100, spendo 20 per ristrutturare, vendo o meglio cedo a 160..... il mio delta è 40 non 60. Mi sfugge qualcosa ?

[@GiuseppeGatti]

Ciao,
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Buon lavoro!
Daniele - Team Giuseppe Gatti Holding