Ciao, Giuseppe. Ti conosco da poco ed ho da subito apprezzato la trasparenza e l'onestà professionale, oltre che la competenza. Complimenti, continua così!
Sono sostanzialmente d'accordo con la tua metodologia di lavoro, il punto cruciale comunque è la profonda conoscenza del mercato specifico perchè se sbagli il prezzo di vendita salta la congruenza finanziaria dell'operazione!
Ciao Giuseppe mi sto interessando da pochi giorni al mercato immobiliare perchè vorrei cambiare professione e sono assolutamente d'accordo con la tua strategia, pulita, precisa e che lascia poco (o nulla) al caso. Complimenti
Ciao Michele, si tratta di un video del 2017. Ti invito a seguire la rubrica di Giuseppe ImmobiLive, ogni lunedì alle ore 21 è in diretta per approfondire temi legati al mondo degli investimenti immobiliari. Grazie. Manuela, Team Giuseppe Gatti
Scusami Giuseppe.. ma le agenzie con le quali lavori.. quanto prendono visto che dici che le paghi a prezzo pieno? Faccio questa domanda perché non mi torna il conto dell'esame finale dei costi.. ovvero agenzia 2700€
Buongiorno Giuseppe, forse sto per fare una domanda banale a cui non è facile dare una risposta puntuale. Quando parli di conoscenza del territorio, più esattamente cosa intendi? Ti ringrazio per il tempo che mi dedicherai, come puoi intuire non sono un operatore del settore.
Staff - Ciao Lorenzo, bisogna sapere conoscere molto bene la zona in cui si è deciso di operare, tra cui volumi di compravendita, target prediletti, valori di mercato ecc...
Grazie Giuseppe Il mio conto economico per quanto riguarda i costi era allineato al tuo e questo mi "gasa", ma non avrei mai pensato di offrire 75000 perchè era chiaro che sarebbe arrivato un no. Ovviamente non sono un investitore e mi sto preparando per una prima operazione. Non potevo minimamente immaginare che impostassi un ROI così alto e non capirò mai il perchè... Spero leggerai il mio commento anche se so che non avrai il tempo di rispondere. Sembri veramente una persona seria e con una certa etica. Mi piacerebbe fosse veramente così, la quasi totalità delle persone sono una delusione totale ed ormai non mi fido più nemmeno di me stesso.... La cosa che mi fa storcere un pochino il naso è il pagamento di un abbonamento per il gruppo Facebook, va beh spero offrirai una cosulenza adeguata! Ci farò un pensiero Grazie
Ciao Giuseppe, ho fatto una proposta per comprare una casa vincolata all'ottenimento del mutuo per il quale la banca non si è ancora pronunciata.Dato che il notaio mi aveva detto di far scrivere anche che la casa doveva essere libera da qualsiasi vincolo al momento del rogito, l'agente ha fleggato un quadratino sulla proposta dove c'è scritto:che il venditore dichiara e garantisce l'assenza di trascrizioni pregiudizievoli, oneri reali, vincoli e gravami qualsiasi, privilegi anche fiscali ed ipoteche, ad eccezione di.......(lui poi ha aggiunto) nulla.Io però non ho ancora visto una visura ipotecaria, che farò fare al notaio, tu cosa dici, è tutto regolare?Si può procedere anche saltando il compromesso e andando subito a rogito se le carte poi si dimostreranno tutte in regola?
BUONGIORNO A TUTTI!!! Per "Suggerimenti immobiliari" iscrivetevi al canale di Gabriele Ferrini: ua-cam.com/channels/PV9H8Ej3hZbmnG5KK9Hp6Q.html?app=desktop
Ci sono degli ottimi spunti di riflessione nei tuoi video, complimenti. L'unica cosa è che a mio avviso pagare più di 6000 euro per l'agenzia è ridicolo e solo 1000 per il tecnico( sarebbe meglio un architetto) che magari riuscirebbe a dare agli immobili quel qualcosa in più che altri non possono dare, una mia opinione.
Buongiorno, ma come può un proprietario accettare di scendere da 115.000 euro di richiesta iniziale a 75.000? E' uno sconto ENORME: quasi del 35%! Così è molto più facile fare un conto economico conservativo! Offrendo una cifra molto più verosimile di 95.000 euro, secondo me al 50% la proposta verrà comunque rifiutata, ma lasciando invariate le altre voci si finisce in PERDITA di 2.300 euro. Se il proprietario non accetta, e si alza l'offerta, saltano tutti i parametri (e io, nella mia modesta opinione, credo che il 99% dei proprietari, e non il 50%, rifiuteranno una tale misera offerta). O mi sbaglio? Nel video non viene detto se il proprietario ha accettato questa proposta. Se poi si opera sui grandi numeri, ovvero si fanno 100 proposte al mese, allora statisticamente UNA verrà accettata. E poi, se accetta a 75.000, perché non rivendere IMMEDIATAMENTE a 90.000, realizzando un + 15% a rischio zero, senza interventi di alcun tipo? Grazie, contenuti ad ogni modo molto interessanti ed istruttivi
Scusate, ma la tassa sul plus valore non ce la mettete? Se comprate un immobile e lo rivendete prima di 5 anni, il guadagno che ne ricavate lo dovete tassare del 20% . Se comprate a 100 e rivendete a 130, da quei 30 dovete togliere 6000€ che vanno in tasse.
Ma scusa se fai sempre un offerta più bassa poi non corri il rischio che di non acquistarlo c'è anche l'offerta beta venga mediamente rifiutata o che ti passi avanti qualcun altro
Ciao Davide, l'importo dell'offerta dipende sempre dal nostro conto economico. Il conto economico ci dice qual è la cifra massima a cui possiamo acquistare l'immobile, se viene rifiutata semplicemente si passa ad analizzare l'operazione successiva. - Staff Giuseppe Gatti
@@GiuseppeGatti sì sì hai ragione ma io intendevo qual è la percentuale delle occasioni che perdi... Intendo se poi alla fine con questo metodo conservativo nessuno accetta le tue proposte... Quante volte ragiono come te in maniera conservativa Ma poi puntualmente c'è sempre qualcuno che offro 2 o €3000 più di me... Nella mia statistiche personale su 10 offerte che faccio 9,9 vengono puntualmente superate
Mitico! Vedi che avevo ragione io ad offrire 78K?? Non sono andato lontano... (certo ovvio sono investitore anche io! ahahahah).....ma poi la proposta e' andata a buon fine?
Ciao Giuseppe, il fatto che tu abbia impegnato del tempo per formulare un conto economico e una offerta dipende anche dal fatto che l'agente ti ha dato dei margini di trattabilità del prezzo che potevano collimare -più o meno- con quello che hai elaborato tu oppure hai comunque formulato la tua offerta? In sostanza consigli comunque di "provarci"? grazie in anticipo
Scusate ma basta sparare il 30%/40% in meno rispetto alla valutazione di mercato aspettando il venditore pollo o qualcuno che ha bisogno poi si sopravvaluta una ristrutturazione e si rivende a mercato? C'era bisogno di un video dettagliato? 🤔
Ciao Giuseppe e ciao a tutti. La mia situazione ad oggi è questa: vorrei acquistare un immobile di 55000 euro del quale mi fanno un mutuo del 80% . Calcolando che dovrei ristrutturalo(12000), pagare agenzia immobiliare (3000), notaio (6000) , spese bancarie (2800), ci spendo sui 85000. Per guadagnarci 10000 euro, dato che poi dovrò ripagare agente immobiliare (altri 3000) devo rivenderlo a 97000 euro almeno . Mi sembra un po' una cosa impossibile. Dato che a sto prezzo nella mia zona non hanno quasi nessuno il box e la palazzina è quasi sempre con lavori da fare. Non capisco proprio come facciate voi a comparare ristrutturare e rivendere e averci un guadagno più alto. Per capirlo potrei avere qualche consiglio o qualche indicazione in più? O potrei leggere un manuale o un qualcosa ???? Anticipatamente grazie. Saluti Paoliello Danilo.
Se posso permettermi alcune considerazioni, l'unico modo reale per poter fare questo tipo di operazioni, è quello di comprare a sconto di almeno il 30% sullo street price (ovvero un prezzo per il quale quell'immobile una volta ristrutturato possa essere rivenduto senza molti problemi). TI faccio un esempio: prezzo al mq nella zona "x" di immobile ristrutturato 1300€. Trovo immobile da ristrutturare, 100 mq, al prezzo di 100.000€. Offro 70.000/75.000€ e la proposta viene accettata. A questo punto ammettiamo di comprare per 75.000€ + 5.000€ notaio + 7500€ tassa sulla seconda casa + 2250€ agenzia (il 3%) + 10.000€ lavori ristrutturazione = 100.000€ (arrotondato per eccesso). Rivendo per 130.000€, pagherò il 20% in tasse sulla plusvalenza, e avrò un utile netto di 24.000€. Nel tuo calcolo stai andando troppo basso col ROI atteso, qualsiasi piccolo imprevisto (sovrapprezzo), azzererebbe di fatto il tuo utile.
@@giangra92 il fatto è che ad oggi posso permettermi bassi importi . Sui 50000. Quindi magari dovrei guardare le aste . È forse meglio.. che ne pensi??
@@cicciochef2129 Scusa ma prima hai detto che potevi spendere 85.000€ e ora 50.000€? Qualcosa non mi torna. Comunque ti rispondo così. Se fai un investimento per il quale tra mutuo e soldi tuoi arrivi a spendere appunto 85.000€, dovresti riuscire ad avere un profitto lordo di almeno 20.000 (quindi 16.000€ al netto). Se ritieni che il valore di 105.000€ non sia rivendibile vuol dire che devi riuscire a strappare un miglior prezzo al momento dell'acquisto o cambiare operazione. Spero di essermi spiegato. Devi puntare ad un ROI di almeno il 25/30% quale che sia la tua cifra da investire.
Complimenti per la trasparenza.
Ciao, Giuseppe. Ti conosco da poco ed ho da subito apprezzato la trasparenza e l'onestà professionale, oltre che la competenza. Complimenti, continua così!
Sono sostanzialmente d'accordo con la tua metodologia di lavoro, il punto cruciale comunque è la profonda conoscenza del mercato specifico perchè se sbagli il prezzo di vendita salta la congruenza finanziaria dell'operazione!
è molto importante conoscere il proprio mercato specifico, grazie per il tuo punto di vista - Team GGH
Ciao Giuseppe mi sto interessando da pochi giorni al mercato immobiliare perchè vorrei cambiare professione e sono assolutamente d'accordo con la tua strategia, pulita, precisa e che lascia poco (o nulla) al caso. Complimenti
Molto interessante grazie
Grazie Giuseppe, molto molto interessante.
Si ma quanti ne trovi che svendono fino a questi livelli? Ormai sono pochi gli sprovveduti.. non può esserci un margine così alto, non ci credo
Ciao Michele, si tratta di un video del 2017.
Ti invito a seguire la rubrica di Giuseppe ImmobiLive, ogni lunedì alle ore 21 è in diretta per approfondire temi legati al mondo degli investimenti immobiliari.
Grazie.
Manuela, Team Giuseppe Gatti
Grande Giuseppe!
Sei grande!!! 😊😉
Quindi hai acquistato un immobile quasi al 40% del prezzo di rivendita... come trovi appartamenti in svendita?
Scusami Giuseppe.. ma le agenzie con le quali lavori.. quanto prendono visto che dici che le paghi a prezzo pieno? Faccio questa domanda perché non mi torna il conto dell'esame finale dei costi.. ovvero agenzia 2700€
ciao giuseppe una domanda... nel tuo conto economico hai calcolato anche i costi per la plusvalenza ?
Ma il notaio non viene considerato come costo?
come si può partecipare alle tue operazioni come investitore di capitale?
Buongiorno Giuseppe, forse sto per fare una domanda banale a cui non è facile dare una risposta puntuale. Quando parli di conoscenza del territorio, più esattamente cosa intendi? Ti ringrazio per il tempo che mi dedicherai, come puoi intuire non sono un operatore del settore.
Staff - Ciao Lorenzo, bisogna sapere conoscere molto bene la zona in cui si è deciso di operare, tra cui volumi di compravendita, target prediletti, valori di mercato ecc...
Grazie mille per la risposta. Esistono delle fonti attendibili per questi dati oltre al borsino immobiliare e l'agenzia delle entrate?
Grazie
@@lorenzomar_ L'agenzia delle entrate direi di no. Esperienza sul campo, mappatura della zona e tanta pratica.
Grazie Giuseppe
Il mio conto economico per quanto riguarda i costi era allineato al tuo e questo mi "gasa", ma non avrei mai pensato di offrire 75000 perchè era chiaro che sarebbe arrivato un no. Ovviamente non sono un investitore e mi sto preparando per una prima operazione.
Non potevo minimamente immaginare che impostassi un ROI così alto e non capirò mai il perchè...
Spero leggerai il mio commento anche se so che non avrai il tempo di rispondere.
Sembri veramente una persona seria e con una certa etica. Mi piacerebbe fosse veramente così, la quasi totalità delle persone sono una delusione totale ed ormai non mi fido più nemmeno di me stesso....
La cosa che mi fa storcere un pochino il naso è il pagamento di un abbonamento per il gruppo Facebook, va beh spero offrirai una cosulenza adeguata! Ci farò un pensiero
Grazie
Ciao Giuseppe, ho fatto una proposta per comprare una casa vincolata all'ottenimento del mutuo per il quale la banca non si è ancora pronunciata.Dato che il notaio mi aveva detto di far scrivere anche che la casa doveva essere libera da qualsiasi vincolo al momento del rogito, l'agente ha fleggato un quadratino sulla proposta dove c'è scritto:che il venditore dichiara e garantisce l'assenza di trascrizioni pregiudizievoli, oneri reali, vincoli e gravami qualsiasi, privilegi anche fiscali ed ipoteche, ad eccezione di.......(lui poi ha aggiunto) nulla.Io però non ho ancora visto una visura ipotecaria, che farò fare al notaio, tu cosa dici, è tutto regolare?Si può procedere anche saltando il compromesso e andando subito a rogito se le carte poi si dimostreranno tutte in regola?
Staff - Ciao Mario, ti consiglio di farti fare sempre una visura ipotecaria dal notaio (che l'agenzia dovrebbe già avere)
BUONGIORNO A TUTTI!!!
Per "Suggerimenti immobiliari" iscrivetevi al canale di Gabriele Ferrini:
ua-cam.com/channels/PV9H8Ej3hZbmnG5KK9Hp6Q.html?app=desktop
Ci sono degli ottimi spunti di riflessione nei tuoi video, complimenti. L'unica cosa è che a mio avviso pagare più di 6000 euro per l'agenzia è ridicolo e solo 1000 per il tecnico( sarebbe meglio un architetto) che magari riuscirebbe a dare agli immobili quel qualcosa in più che altri non possono dare, una mia opinione.
Buongiorno, ma come può un proprietario accettare di scendere da 115.000 euro di richiesta iniziale a 75.000? E' uno sconto ENORME: quasi del 35%! Così è molto più facile fare un conto economico conservativo! Offrendo una cifra molto più verosimile di 95.000 euro, secondo me al 50% la proposta verrà comunque rifiutata, ma lasciando invariate le altre voci si finisce in PERDITA di 2.300 euro.
Se il proprietario non accetta, e si alza l'offerta, saltano tutti i parametri (e io, nella mia modesta opinione, credo che il 99% dei proprietari, e non il 50%, rifiuteranno una tale misera offerta). O mi sbaglio? Nel video non viene detto se il proprietario ha accettato questa proposta.
Se poi si opera sui grandi numeri, ovvero si fanno 100 proposte al mese, allora statisticamente UNA verrà accettata.
E poi, se accetta a 75.000, perché non rivendere IMMEDIATAMENTE a 90.000, realizzando un + 15% a rischio zero, senza interventi di alcun tipo?
Grazie, contenuti ad ogni modo molto interessanti ed istruttivi
Scusate, ma la tassa sul plus valore non ce la mettete? Se comprate un immobile e lo rivendete prima di 5 anni, il guadagno che ne ricavate lo dovete tassare del 20% . Se comprate a 100 e rivendete a 130, da quei 30 dovete togliere 6000€ che vanno in tasse.
Ma scusa se fai sempre un offerta più bassa poi non corri il rischio che di non acquistarlo c'è anche l'offerta beta venga mediamente rifiutata o che ti passi avanti qualcun altro
Ciao Davide, l'importo dell'offerta dipende sempre dal nostro conto economico. Il conto economico ci dice qual è la cifra massima a cui possiamo acquistare l'immobile, se viene rifiutata semplicemente si passa ad analizzare l'operazione successiva.
- Staff Giuseppe Gatti
@@GiuseppeGatti sì sì hai ragione ma io intendevo qual è la percentuale delle occasioni che perdi... Intendo se poi alla fine con questo metodo conservativo nessuno accetta le tue proposte... Quante volte ragiono come te in maniera conservativa Ma poi puntualmente c'è sempre qualcuno che offro 2 o €3000 più di me... Nella mia statistiche personale su 10 offerte che faccio 9,9 vengono puntualmente superate
Mitico! Vedi che avevo ragione io ad offrire 78K?? Non sono andato lontano... (certo ovvio sono investitore anche io! ahahahah).....ma poi la proposta e' andata a buon fine?
No è stata rifiutata.
Eh.. peccato... ovvio era circa il 30% in meno... un po' poco....
Ciao Giuseppe, il fatto che tu abbia impegnato del tempo per formulare un conto economico e una offerta dipende anche dal fatto che l'agente ti ha dato dei margini di trattabilità del prezzo che potevano collimare -più o meno- con quello che hai elaborato tu oppure hai comunque formulato la tua offerta? In sostanza consigli comunque di "provarci"? grazie in anticipo
Come fai a capire quanto vale un immobile?
www.giuseppegatti.it/stabilire-valore-un-immobile.html
Scusate ma basta sparare il 30%/40% in meno rispetto alla valutazione di mercato aspettando il venditore pollo o qualcuno che ha bisogno poi si sopravvaluta una ristrutturazione e si rivende a mercato? C'era bisogno di un video dettagliato? 🤔
Ciao Giuseppe e ciao a tutti.
La mia situazione ad oggi è questa: vorrei acquistare un immobile di 55000 euro del quale mi fanno un mutuo del 80% . Calcolando che dovrei ristrutturalo(12000), pagare agenzia immobiliare (3000), notaio (6000) , spese bancarie (2800), ci spendo sui 85000. Per guadagnarci 10000 euro, dato che poi dovrò ripagare agente immobiliare (altri 3000) devo rivenderlo a 97000 euro almeno . Mi sembra un po' una cosa impossibile. Dato che a sto prezzo nella mia zona non hanno quasi nessuno il box e la palazzina è quasi sempre con lavori da fare.
Non capisco proprio come facciate voi a comparare ristrutturare e rivendere e averci un guadagno più alto.
Per capirlo potrei avere qualche consiglio o qualche indicazione in più? O potrei leggere un manuale o un qualcosa ????
Anticipatamente grazie.
Saluti Paoliello Danilo.
Se posso permettermi alcune considerazioni, l'unico modo reale per poter fare questo tipo di operazioni, è quello di comprare a sconto di almeno il 30% sullo street price (ovvero un prezzo per il quale quell'immobile una volta ristrutturato possa essere rivenduto senza molti problemi).
TI faccio un esempio: prezzo al mq nella zona "x" di immobile ristrutturato 1300€. Trovo immobile da ristrutturare, 100 mq, al prezzo di 100.000€. Offro 70.000/75.000€ e la proposta viene accettata. A questo punto ammettiamo di comprare per 75.000€ + 5.000€ notaio + 7500€ tassa sulla seconda casa + 2250€ agenzia (il 3%) + 10.000€ lavori ristrutturazione = 100.000€ (arrotondato per eccesso).
Rivendo per 130.000€, pagherò il 20% in tasse sulla plusvalenza, e avrò un utile netto di 24.000€.
Nel tuo calcolo stai andando troppo basso col ROI atteso, qualsiasi piccolo imprevisto (sovrapprezzo), azzererebbe di fatto il tuo utile.
@@giangra92 il fatto è che ad oggi posso permettermi bassi importi . Sui 50000. Quindi magari dovrei guardare le aste . È forse meglio.. che ne pensi??
@@cicciochef2129 Scusa ma prima hai detto che potevi spendere 85.000€ e ora 50.000€? Qualcosa non mi torna. Comunque ti rispondo così. Se fai un investimento per il quale tra mutuo e soldi tuoi arrivi a spendere appunto 85.000€, dovresti riuscire ad avere un profitto lordo di almeno 20.000 (quindi 16.000€ al netto). Se ritieni che il valore di 105.000€ non sia rivendibile vuol dire che devi riuscire a strappare un miglior prezzo al momento dell'acquisto o cambiare operazione. Spero di essermi spiegato. Devi puntare ad un ROI di almeno il 25/30% quale che sia la tua cifra da investire.
@@giangra92 si tra immobile, spese varie ecc. Arriviamo sugli 80/85000 € . Grazie
Finestre + tappatele e ristrutturare, che sia vivibile, ai me massimo 70k