전세 계약 연장 계약서 다시 써야 하나요? 전세 재계약시 주의사항과 전세 보증금 인상/감액 시 보증금 지키는 방법!
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- Опубліковано 5 сер 2024
- 묵시적 갱신, 계약갱신청구권, 재계약 중 내 상황에 맞는 전세 계약 연장 방법은 뭘까요?
세 가지 방법의 차이점과 계약서를 다시 작성해야 하는 상황, 계약서 작성 시 꼭 들어가야 하는 내용에 대해
법무법인 고운 부동산 전문 이호영 변호사님이 알려드립니다!
00:00 오프닝
00:16 전세 계약 연장 방법 세 가지
00:48 묵시적 갱신
01:18 계약갱신청구권
01:40 전세 재계약
02:19 전세 계약 연장 계약서 써야 하는 경우
02:46 동일한 조건으로 연장할 때 계약서 작성
03:11 전세 보증금 감액 재계약서에 꼭 필요한 내용
03:50 전세 보증금 인상 시 전세 재계약 확정일자 받아야 하는 이유
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임대사업자라 구청에 신고해야한다고 동일 조건에 기간만 연장한 계약서를 새로 작성하고 싶다고 하시는데, 이 때 기존 계약의 우선 변제권을 유지할 수 있는 특약사항 문구같은게 있을까요? 그리고 만약 앞에 말씀드린 상황이 된다면 계약갱신청구권을 행사한 형태가 되는건지 궁금합니다!
종은 내용 잘 봤습니다 많은 도움이 됩니다~
궁금한 점이 있어 여쭤 봅니다.
임차기간 만료 4개월 전에 거래 부동산에서 임차인에게 전화 통보 후 5% 인상하여 계약기간 연장을 약속 받았다고 합니다.
(당시 5% 인상 및 연장 하기로 한 녹취 기록이 부동산 있다고 합니다 !!!)
만기 3일 전에 연장 계약서 작성을 통보하니
임대인에게 통보가 없었다며 자동 갱신이 되었다고 주장을 한다고 합니다.
이런 경우 어떻게 되는 건가요??
20년 동안 거래한 부동산도 이런 임차인은 처음이라며 황당해 하고 있습니다.
부동산이 연장 통보하고 임차인도 약속한 녹취 내용 기록도 있는데
임차인 주장대로 묵시적 갱신으로 인정이 되나요?
반드시 임대인 본인의 통보만이 인정이 되나요??
부동산에서 통보 및 임차인의 연장 승인한 약속은 전혀 쓸때없는 일인가요??
입주후 갱신권까지 4년 전세가 모두 끝나가고 전세금 증액없이 임차인과 문자로만 2년 연장 갱신계약을 할 예정입니다.임차인에게 문자 내용을 어떻게 남기면 되는건지 궁금해서 질문좀 드립니다.예를들어 제가 적어보낼 내용을 알려주시면 더 감사하겠습니다.2년 연장에 00년00월00일까지 날자도 들어가야 하는건지도 궁금합니다.
일주택자로
상생임대한지만이년이 안돼었는데주택을하나더구입하면상생임대주택상실되는지꼭알려주세여
안녕하세요!! 궁금한점이 한가지 있습니다. 현재 전세를 살고있는데 다음달이 전세만기지만 이미 집주인과의 소통이 없어 자동으로 묵시적갱신이 된 상태입니다. 근데 집주인이 오늘 건물이 매각되어 다음달에 집주인이 바뀔거라고 하네요... 다음달 전세기간만기전에 집주인이 바뀌더라도 현재시점 이미 묵시적갱신이 이루어진 상태라면 새주인이 와도 전주인과 묵시적갱신이 이루어짐을 주장하며 전과 같은조건으로 2년동안 지내두 되는건가요?
대항력 확보하신 상태면 주택 임대차 보호법상 매각으로 집주인이 바뀌어도 바뀐 집주인이 임대인의 지위를 그대로 이어받는 걸로 알고 있습니다... 오히려 임차인이 새로 바뀐 집주인이 탐탁지 않다 싶으면 승계를 거부하고 원 집주인에게 전세금 반환 요청할 수 있는 걸로 알아요.....
안녕하세요 변호사님.
최초 계약을 19년 4월에 ~ 20년 3월 종료로 작은 오피스텔을 전세계약 하면서 등기권리증을 받은 상태입니다.
종료이후 4년이 지났고, 현재까지 집주인의 전세금 인상없는 상태인데, 나중에 문제가 되는것인지 여쭙고 싶습니다.
임대인이 임대사업자라 부동산에 연장 의사를 밝혔고 전세금 증액하여 연장할 경우 우선 순위가 증액된 부분만 밀리는 것인가요? 증액 연장할 경우 새로 계약서를 작성해야 하나요? 부동산도 믿을수 없으니 법률 전문가 의견을 듣고 싶습니다.
증액 부분만 밀리는 것이고 증액부분에 대해 새로 계약서를 작성하시되, 기존 계약서의 증액계약임을 명시하여 기존 보증금은 기존 계약서 작성순위보전을 받으시는 것이 좋습니다.
@@gounlaw 기존 계약서 +증액된 부분 계약서 작성하면 확정일자가 2개가 발생되는건가요? 서로 확정일자가 발생하여 2개라면 주민센터에서 인정 및 법적으로 2개의 대항력도 인정되는건가요? 해당 아파트에 등기부등본이 깨끗하고 부동산에서 채무가 없다고 확인 받으면 증액된금액 포함된 전체금액에 대한 새로운 계약서를 작성해도 불이익이 없을까요? 채무가 없다는 확인방법이나 서류를 뭘 요구해야 할까요?
전세가 처음이라 참 어렵네요. 바쁘시겠지만 답변 부탁드립니다
그러면 감액 계약서를 썻을 때 확정일자를 안받아도 최우선 변재 금액 안에 들면 최우선 변재는 받을 수 있나요? 2억에서 1억 5천으로 변경되어서... 혹시 경매로 넘어가게 되어도? 그리고 저는 집주인이 바뀌었는데 그경우도 감액 게약서시 남겨 놓으면 될까요?
기존에 받은 확정일자 순위로 우선변제 받으실 수 있습니다. 집주인이 바뀌어도 기존 계약서에 따라 순위가 유지되니 계약서를 다시 작성하실 필요 없습니다.
@@gounlaw 집주인 말로는 경매로 넘어 갈 수 있을꺼를 대비해서 1억 5천에 대한 확정일자를 받으라고 하는데,,, 지금 집은 2억인데 21년 근저당이 있어서 1억5천 최우선 변제 금액을 맞추려고 합니다. 그래도 확정일자는 그존것 로 쭈욱 유지가 되는걸까요???? 답주셔서 감사합니다!!
21년 근저당 설정에 1억 5000만원이라고 하신다면 서울 같은데 일부만 보장되는 최우선 변제 말씀하시는 거면 최우선 변제의 경우 확정일자 필요 없는 걸로 알고 있습니다... 현재 근저당 설정 금액이 얼만지도 모르겠고 경매 발생 시 낙찰가에 따라 최악의 경우 달라질 수도 있긴 하겠지만 일반적으로 5000만원인가 까지만 보장이 되고 나머지는 보장이 안 되니 우선 변제권도 확보를 해야 하는데 확정일자는 우선 변제권 확보를 위한 공증의 방법 중 하나고 둘 다 경매 넘어가게 되는 경우 종기일 전 배당 신청은 해야 하는 걸로 알아요 하지만 근저당 순위나 금액에 밀리면 최우선 변제금 말고는 돌려 받기 어렵겠죠... 근데 집 주인이 경매 대비 하라는 이야기 하는 자체가 좀 무서운 듯..........
제가 현업 종사자라 예전에 해당 기관에 물어 봐서 답을 얻었던 건데 다른 내용들이 있네요..... 재계약서 썼을 때 이미 사용한 갱신 청구권이 다시 살아나는 경우는 임대인 임차인이 청구권 다시 새롭게 하기로 합의 했을 때라고 들었던 거 같고 확정일자도 인터넷으로 임대차 신고 하면 자동으로 확정일자 받아진다길래 물어 보니 그렇게 확정일자 다시 받아도 이전 계약서 가지고 있으면 전에 받은 걸로 할 수 있어서 상관없다고 했었는데 뭐가 맞을까요...? 동일 금액의 계약서 작성의 경우 임대차 신고 할 필요가 없어서 상관없을 거 같고... 감액 계약서 개별 등기 다세대 아파트 기준이긴 합니다 여튼 동사무소에 물어 보니 잘 모르겠다고 국토교통부였나 어디에 물어 보라고 해서 물어 봤던 거 같은데.....
집주인이 민간임대사업자면 구청 신고 때문에 동일조건으로 연장이라도 계약서 새로 써야된다는데 근거없는말인가요?
임대사업자의 경우 관할지자체에 계약 체결과 갱신시 신고를 해야하고 그때 해당 계약서를 첨부해야합니다. 반드시 신규로 다시써야하는것은 아니나 증빙자료제출을 위해 요구하실수 있습니다.
임대인과 합의하여 기존계약서에
기간만 연장 수정 하였는데
재계약 입니까? 갱신청구란 문구는 없습니다.
안녕하세요. 기존계약서를 그대로 사용하셨다면 재계약보다는 계약 갱신으로 평가될 가능성이 높아 보입니다.
다만 계약연장을 하시게 된 경위와 주고받은 협의내용 등 제반 사정을 토대로
갱신인지, 재계약인지 판단할 수 있을 것으로 보이며 해당 계약서만으로는 단정하기 어렵습니다.
좀 더 자세한 내용을 준비해 가까운 변호사 사무실에서 상담받아 보시거나
수원, 평택 지역에 거주하신다면 저희 법무법인 고운(1566-0456)에 방문하셔서 상담 진행하시기를 권장드립니다.
@@gounlaw 감사합니다
계약갱신요구를 그냥 임대인에게 계약을 좀더 연장해서 살고싶다고 말하면 된다고 생각해서 통화를 했는데 임대인은 계약갱신요구를 명시적으로 한게 아니라고 하네요...이게 맞나요?
계약갱신요구는 전화, 문자, 메일 어떤 방식이든 상관없습니다. 다만 증빙을 남겨두시는것이 추후 분쟁의 소지를 줄일수 있습니다.
국토부 에서 전세 계약 폐지 했습니다