Estimado le consulto: En el caso de ser copropietario de un terreno, que si bien esta ubicado en una zona que a la fecha aumento su valor, en el que se construyo una casa sin declarar (IRREGULAR), es decir que en la información catastral no figura, pero por lo vistosa y nueva, los demas copropietarios exigen una suma desorbitante por su parte. Los que se basan, por sus comodidades, en la comparativa con otras casas de igual tamaño y comodidades que se venden en misma zona. Lo vale o no vale nada esa casa, al estar irregular? Gracias
Hola Ignacio, si no hay expediente de infracción urbanística o expediente de demolición, ese inmueble debe valorarse junto al terreno aunque quizás no pueda hacerse mejoras en él, si que tiene un valor y por tanto revaloriza el suelo donde se úbica. Gracias por comentar
Usted lo dice muy bien ,es de lógica pero luego vienen los peros. 5 hermanos heredamos un edificio que es un proindiviso . La herencia de mi madre se repartió y la de mi padre no (yacente). El edificio tiene un sótano con garaje . Sobre el garaje hay un restaurante (alquilado desde 1992),sigue alquilado. En la primera planta un piso enorme con gran terraza. La segunda planta ,un piso idéntico al primero salvo que no hay terraza tan grande . La tercera planta son dos apartamentos (alquilados). He ofrecido a mis hermanos vender mi quinta parte ,sin haber pedido cantidad alguna ya mi hermano apostiya "si hombre ,vas a tenernos pillados por una gran cantidad porque tú lo digas." He ofrecido comprar la planta primera ,renunciando a los alquileres ,renunciando a la herencia de mi padre e hipotecandome ( ...las plusvalías dice el cuñao van a ser enormes ,mi hermano que te pires que eso hay que alquilarlo que eres un okupa nos debes dinero ) El piso primero a pesar de estar empadronado en el ,ha sido saqueado por mis hermanas ,no han dejado ni la despensa,cambiaron las llaves y cuando tras 6 meses sin entrar en la vivienda decidí entrar llamaron a la Guardia Civil ). En el garaje uno de mis sobrinos (de una de las hermanas saqueadoreas ) ha colocado el coche que "compró" a su abuelo y mete cosas que "pilla" por internet y vende en plataformas tipo "milanuncios" ,también me han desaparecido muchas cosas mías ya que esta era "la casa de todos" y con permiso de mis padres entraban a ver a mis padres y de paso se llevaban algo del tito ,que es marino mercante y el lo usa poco . Total que le pongo whatsapp a el sobrino "vendecosas" y como no contesta a los 9 meses cambio la cerradura del garaje .Sin hablar conmigo se va a la GC con la madre y una hermana y me ponen una denuncia por coacciones. El juicio con mi sobrino fué la semana pasada ,no tengo la sentencia pero he logrado demostrar que ha entrado al garaje ,que no saca el coche porque no tiene la ITV pasada y que igual que ha sacado cosas ,podría haber sacado el coche .Al garaje le han dado paso los del restaurante ,desde una puerta que no deberían usar pero como son inquilinos de mis hernanos les han intimidado o convencido para pasar. He ido a inmobiliarias ,para vender el edificio por lotes.No les ha parecido bien . He ido al ayuntamiento ,para poder dividir en otros dos apartamentos la segunda planta ,les ha parecido mal porque la normativa no permite eso porque en caso de incendio los bomberos deberían poder llegar con un camión escalera a la vivienda posterior algo no posible al no dar a la calle vamos que el piso de la planta 2 no es divisible según la normativa actual o podría serlo con una escalera de incendio que diera al patio de la planta baja,no se si es posible porque las salidas de emergencia deben dar hacia la calle ,no hacia recintos que aunque sean grandes ,son cerrados. Con la herencia de mi padre sin repartir ,con el dinero de los alquileres sin reapartir y sin poder vender algo dentro del edificio ,no puedo irme o tendría que irme a un piso alquilado lejos de esta zona ,que es muy cara y dejar que los ladrones administren ,como ya lo hacen la comunidad de bienes .
Hola, después de haber leído con detenimiento tu exposición, no me queda otra que decirte que te busques a un buen abogado que te asesore bien. Lo vas a necesitar. Saludos
Muy bien explicado, gracias. Pero hablas del valor de referencia y del valor "real". ¿Por qué no usar el valor de referencia? El valor real es muy relativo
Gracias. El valor de referencia no siempre refleja el valor real, aunque el catastro así nos lo "venda". Toman como referencia valores de compra ventas de viviendas de diferentes tipologias, estados y superficies. Eso nunca puede garantizar un valor de mercado justo y fiable. Gracias por comentar
Buenos dias Juan nos casamos en 1997 y yo vivia en el piso con todo el ajuar, en 2005 hicimos capitulacones con separacion de bienes y en 2020 me divorcio y ella pide 3% del valor de la vivienda. Que le corresponde y seria el 50% o el % del proindiviso que tiene ya quelo compre en privativo.
Hola Juan.Estoy en tramites de divorcio y para el tema del inmueble mi ex quiere que le done mi 50% y se hace cargo de la deuda ,claro esta yo quiero una compensación económica también pero ella no puede darme ese dinero ni el banco le da otro prestamo,eso si seria solo con su nombre,yo tendría que salir fuera de el...que se hace en estos casos en el que una de las partes no puede dar a la otra un dinero pero quiere quedarse si o si con el inmueble, hay un menor también. Y no queremos llegar a juicio y a subastar el bien. Un saludo.
En situaciones como la tuya, donde hay un deseo compartido de evitar el juicio y la subasta del inmueble pero existe una discrepancia en cuanto a la compensación económica, se pueden tomar alternativas al litigio. Una opción podría ser acordar un plan de pagos a plazos, donde tu ex te compensa económicamente por tu porción del inmueble a lo largo del tiempo, según lo que sus finanzas le permitan. Otra posibilidad es considerar el valor de otros activos dentro del matrimonio que puedan compensar la diferencia en el valor del inmueble. Esto puede incluir vehículos, inversiones, o cualquier otro bien de valor que pueda ser transferido a tu nombre como parte de la compensación. Además, es importante tener en cuenta las necesidades del menor y cómo la decisión afectará su bienestar. En ocasiones, se prioriza la estabilidad del menor, lo que puede influir en las decisiones sobre la propiedad. Si me permitíis un consejo, poneros en manos de un mediador de divorcios o un abogado especializado en derecho de familia, que puedan guiar el proceso. La mediación puede ser una forma efectiva de resolver estas situaciones sin necesidad de llegar a juicio. Gracias por comentar
En principio estamos con abogados cada uno . Ella tiene a la venta un piso suyo y podría valer para compensarme,otra cosa es que quiera hacerlo.sino quiere va ser difícil hacer esa compensación sin tener que ir a juicio o vender mi parte a un tercero ,eso sería lo último.Gracias por tu respuesta.Un saludo.
Buenas tardes Juan. Somos tres hermanos y no nos ponemos de acuerdo dos, pues uno dice que el valor de un inmueble es el valor catastral y el otro dice que es el valor de mercado. Serviría de algo pedir una"interpelación hereditaria del artículo 1005 del código civil"a un notario, por la que entiendo deberíamos llegar a un acuerdo, si o si, antes de 30 días. Y si no hay acuerdo tras ese tiempo, y con tu experiencia, qué nos aconsejas en como actuar? Gracias de antemano, gracias por los vídeos y un saludo.
Hola Julio, El valor catastral y el valor de mercado son conceptos distintos y pueden diferir notablemente. El valor catastral es un valor administrativo fijado por el Catastro, mientras que el valor de mercado es el precio al que se vendería el inmueble en condiciones normales de mercado. El único que garantiza un reparto justo es el valor de mercado. Seguramente el que quiere establecer el valor catastral es por que quiera quedarse como único propietario de ese bien, ¿verdad?. ¿ Puedes confirmarme este tema? La "interpelación hereditaria" del artículo 1005 del Código Civil puede ser una herramienta para intentar alcanzar un acuerdo, pero no garantiza que lo logréis. Si tras esos 30 días no llegáis a un consenso, sería recomendable solicitar una tasación por un perito independiente para determinar el valor real de mercado del inmueble. Esta tasación puede servir como base neutral para las negociaciones. Si aún así no lográis un acuerdo, la vía judicial podría ser el último recurso, aunque siempre es aconsejable intentar soluciones amistosas antes de llegar a ese punto y un asesoramiento a través de un abogado especializado en derecho sucesorio. Te agradezco por seguir los vídeos y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. ¡Un saludo y mucho ánimo! Juan - Perito Tasador.
@@JuanSastrePeritotasador Buenas noches Juan.Como tú bien comentas, efectivamente, el que quiere que sea sobre el valor catastral, es para quedar como único propietario del inmueble.El sigue diciendo que no quiere hacer una tasación según mercado porque, lógicamente no saldría tan beneficiado.Y yo le he dicho,y el otro hermano así lo entiende que, para hacer la tasación según mercado es lo más razonable para los tres hermanos.Pero el no quiere.No nos deja otra que ir a juicio, aunque ninguno de los tres hermanos queremos llegar a ése extremo.Gracias.
Hola Juan me gustaría que me resolviera unas dudas sobre un terreno rustico que estoy interesodo comprar pero es de proindiviso del vendedor es de un solo dueño que la vende por porcentajes que inconvenientes tendría podría alguna vez escriturarlo para dos dueños ese porcentaje
Estimado le consulto: En el caso de ser copropietario de un terreno, que si bien esta ubicado en una zona que a la fecha aumento su valor, en el que se construyo una casa sin declarar (IRREGULAR), es decir que en la información catastral no figura, pero por lo vistosa y nueva, los demas copropietarios exigen una suma desorbitante por su parte. Los que se basan, por sus comodidades, en la comparativa con otras casas de igual tamaño y comodidades que se venden en misma zona.
Lo vale o no vale nada esa casa, al estar irregular? Gracias
Hola Ignacio, si no hay expediente de infracción urbanística o expediente de demolición, ese inmueble debe valorarse junto al terreno aunque quizás no pueda hacerse mejoras en él, si que tiene un valor y por tanto revaloriza el suelo donde se úbica.
Gracias por comentar
Usted lo dice muy bien ,es de lógica pero luego vienen los peros.
5 hermanos heredamos un edificio que es un proindiviso .
La herencia de mi madre se repartió y la de mi padre no (yacente).
El edificio tiene un sótano con garaje .
Sobre el garaje hay un restaurante (alquilado desde 1992),sigue alquilado.
En la primera planta un piso enorme con gran terraza.
La segunda planta ,un piso idéntico al primero salvo que no hay terraza tan grande .
La tercera planta son dos apartamentos (alquilados).
He ofrecido a mis hermanos vender mi quinta parte ,sin haber pedido cantidad alguna ya mi hermano apostiya "si hombre ,vas a tenernos pillados por una gran cantidad porque tú lo digas."
He ofrecido comprar la planta primera ,renunciando a los alquileres ,renunciando a la herencia de mi padre e hipotecandome ( ...las plusvalías dice el cuñao van a ser enormes ,mi hermano que te pires que eso hay que alquilarlo que eres un okupa nos debes dinero )
El piso primero a pesar de estar empadronado en el ,ha sido saqueado por mis hermanas ,no han dejado ni la despensa,cambiaron las llaves y cuando tras 6 meses sin entrar en la vivienda decidí entrar llamaron a la Guardia Civil ).
En el garaje uno de mis sobrinos (de una de las hermanas saqueadoreas ) ha colocado el coche que "compró" a su abuelo y mete cosas que "pilla" por internet y vende en plataformas tipo "milanuncios" ,también me han desaparecido muchas cosas mías ya que esta era "la casa de todos" y con permiso de mis padres entraban a ver a mis padres y de paso se llevaban algo del tito ,que es marino mercante y el lo usa poco .
Total que le pongo whatsapp a el sobrino "vendecosas" y como no contesta a los 9 meses cambio la cerradura del garaje .Sin hablar conmigo se va a la GC con la madre y una hermana y me ponen una denuncia por coacciones.
El juicio con mi sobrino fué la semana pasada ,no tengo la sentencia pero he logrado demostrar que ha entrado al garaje ,que no saca el coche porque no tiene la ITV pasada y que igual que ha sacado cosas ,podría haber sacado el coche .Al garaje le han dado paso los del restaurante ,desde una puerta que no deberían usar pero como son inquilinos de mis hernanos les han intimidado o convencido para pasar.
He ido a inmobiliarias ,para vender el edificio por lotes.No les ha parecido bien .
He ido al ayuntamiento ,para poder dividir en otros dos apartamentos la segunda planta ,les ha parecido mal porque la normativa no permite eso porque en caso de incendio los bomberos deberían poder llegar con un camión escalera a la vivienda posterior algo no posible al no dar a la calle vamos que el piso de la planta 2 no es divisible según la normativa actual o podría serlo con una escalera de incendio que diera al patio de la planta baja,no se si es posible porque las salidas de emergencia deben dar hacia la calle ,no hacia recintos que aunque sean grandes ,son cerrados.
Con la herencia de mi padre sin repartir ,con el dinero de los alquileres sin reapartir y sin poder vender algo dentro del edificio ,no puedo irme o tendría que irme a un piso alquilado lejos de esta zona ,que es muy cara y dejar que los ladrones administren ,como ya lo hacen la comunidad de bienes .
Hola, después de haber leído con detenimiento tu exposición, no me queda otra que decirte que te busques a un buen abogado que te asesore bien.
Lo vas a necesitar.
Saludos
Muy bien explicado, gracias. Pero hablas del valor de referencia y del valor "real". ¿Por qué no usar el valor de referencia? El valor real es muy relativo
Gracias. El valor de referencia no siempre refleja el valor real, aunque el catastro así nos lo "venda". Toman como referencia valores de compra ventas de viviendas de diferentes tipologias, estados y superficies. Eso nunca puede garantizar un valor de mercado justo y fiable.
Gracias por comentar
Buenos dias Juan nos casamos en 1997 y yo vivia en el piso con todo el ajuar, en 2005 hicimos capitulacones con separacion de bienes y en 2020 me divorcio y ella pide 3% del valor de la vivienda.
Que le corresponde y seria el 50% o el % del proindiviso que tiene ya quelo compre en privativo.
Hola, este tipo de preguntas las reponderá mejor un abogado especialista en derecho de familia que yo.
Un saludo
Hola Juan.Estoy en tramites de divorcio y para el tema del inmueble mi ex quiere que le done mi 50% y se hace cargo de la deuda ,claro esta yo quiero una compensación económica también pero ella no puede darme ese dinero ni el banco le da otro prestamo,eso si seria solo con su nombre,yo tendría que salir fuera de el...que se hace en estos casos en el que una de las partes no puede dar a la otra un dinero pero quiere quedarse si o si con el inmueble, hay un menor también. Y no queremos llegar a juicio y a subastar el bien.
Un saludo.
En situaciones como la tuya, donde hay un deseo compartido de evitar el juicio y la subasta del inmueble pero existe una discrepancia en cuanto a la compensación económica, se pueden tomar alternativas al litigio.
Una opción podría ser acordar un plan de pagos a plazos, donde tu ex te compensa económicamente por tu porción del inmueble a lo largo del tiempo, según lo que sus finanzas le permitan.
Otra posibilidad es considerar el valor de otros activos dentro del matrimonio que puedan compensar la diferencia en el valor del inmueble. Esto puede incluir vehículos, inversiones, o cualquier otro bien de valor que pueda ser transferido a tu nombre como parte de la compensación.
Además, es importante tener en cuenta las necesidades del menor y cómo la decisión afectará su bienestar. En ocasiones, se prioriza la estabilidad del menor, lo que puede influir en las decisiones sobre la propiedad.
Si me permitíis un consejo, poneros en manos de un mediador de divorcios o un abogado especializado en derecho de familia, que puedan guiar el proceso. La mediación puede ser una forma efectiva de resolver estas situaciones sin necesidad de llegar a juicio.
Gracias por comentar
En principio estamos con abogados cada uno . Ella tiene a la venta un piso suyo y podría valer para compensarme,otra cosa es que quiera hacerlo.sino quiere va ser difícil hacer esa compensación sin tener que ir a juicio o vender mi parte a un tercero ,eso sería lo último.Gracias por tu respuesta.Un saludo.
Buenas tardes Juan. Somos tres hermanos y no nos ponemos de acuerdo dos, pues uno dice que el valor de un inmueble es el valor catastral y el otro dice que es el valor de mercado. Serviría de algo pedir una"interpelación hereditaria del artículo 1005 del código civil"a un notario, por la que entiendo deberíamos llegar a un acuerdo, si o si, antes de 30 días. Y si no hay acuerdo tras ese tiempo, y con tu experiencia, qué nos aconsejas en como actuar?
Gracias de antemano, gracias por los vídeos y un saludo.
Hola Julio,
El valor catastral y el valor de mercado son conceptos distintos y pueden diferir notablemente. El valor catastral es un valor administrativo fijado por el Catastro, mientras que el valor de mercado es el precio al que se vendería el inmueble en condiciones normales de mercado. El único que garantiza un reparto justo es el valor de mercado. Seguramente el que quiere establecer el valor catastral es por que quiera quedarse como único propietario de ese bien, ¿verdad?. ¿ Puedes confirmarme este tema?
La "interpelación hereditaria" del artículo 1005 del Código Civil puede ser una herramienta para intentar alcanzar un acuerdo, pero no garantiza que lo logréis.
Si tras esos 30 días no llegáis a un consenso, sería recomendable solicitar una tasación por un perito independiente para determinar el valor real de mercado del inmueble. Esta tasación puede servir como base neutral para las negociaciones.
Si aún así no lográis un acuerdo, la vía judicial podría ser el último recurso, aunque siempre es aconsejable intentar soluciones amistosas antes de llegar a ese punto y un asesoramiento a través de un abogado especializado en derecho sucesorio.
Te agradezco por seguir los vídeos y quedo a tu disposición para cualquier otra consulta. ¡Un saludo y mucho ánimo!
Juan - Perito Tasador.
@@JuanSastrePeritotasador Buenas noches Juan.Como tú bien comentas, efectivamente, el que quiere que sea sobre el valor catastral, es para quedar como único propietario del inmueble.El sigue diciendo que no quiere hacer una tasación según mercado porque, lógicamente no saldría tan beneficiado.Y yo le he dicho,y el otro hermano así lo entiende que, para hacer la tasación según mercado es lo más razonable para los tres hermanos.Pero el no quiere.No nos deja otra que ir a juicio, aunque ninguno de los tres hermanos queremos llegar a ése extremo.Gracias.
Hola Juan me gustaría que me resolviera unas dudas sobre un terreno rustico que estoy interesodo comprar pero es de proindiviso del vendedor es de un solo dueño que la vende por porcentajes que inconvenientes tendría podría alguna vez escriturarlo para dos dueños ese porcentaje
Muy mal explicado y no aclara nada. Esa es mi opinión
Gracias por aportar tu opinión, aunque no sea compartida.