黃竹坑站上蓋 晉環｜左鄰右里都係名人？｜近3萬呎質素會係點？｜房玻璃有2mm大崩花！！｜工人廁中間多咗舊野阻住行？｜橫廳開則望咩景？｜會所有咩玩？｜香港｜路勁｜平安不動產｜港鐵｜易發睇樓團｜開箱X驗樓
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- Опубліковано 4 сер 2024
- 【易發睇樓團🏠 開箱X驗樓】黃竹坑站上蓋 晉環｜左鄰右里都係名人？｜近3萬呎質素會係點？｜房玻璃有2mm大崩花！！｜工人廁中間多咗舊野阻住行？｜橫廳開則望咩景？｜會所有咩玩？｜香港｜路勁｜平安不動產｜港鐵｜易發睇樓團｜開箱X驗樓
港鐵黃竹坑站上蓋的住宅項目港島南岸，一共分了六期，由不同發展商發展，提供超過5200伙。第一期的晉環位於車站以南的用地，由路勁、平保旗下子公司平安不動產發及港鐵合作發展，在1月時已經陸續收樓入伙。
驗收單位位於1B座中低層D室，實用面積882平方呎，屬三房一套連工人房及廁間隔。業主在次輪銷售時，以折實價2774.9萬元買入，呎價3.14萬多元。單位採用橫廳布局，第1座標準樓層中只有這柱是這樣開則。現時單位管理費是5600元，每呎約6.35元。
客飯廳闊約3.2米，長約6.7米，總共有約236平方呎。至於單位層與層之間的高度，就是新盤標準高度3.15米。單位向東南，早上時間陽光頗充沛。不過從玻璃幕牆看出去，卻以樓景為主。由左至右，分別是第四期項目，香港大學黃竹坑學生宿舍及大廈自身。看回資料，對面兩座港大學生宿舍大樓樓高17層，及有3層連停車場、多功能設施及禮堂的平台。換言之應該要在23樓或以上的單位，才會有開揚景觀，看到南朗山。客飯廳相連31平方呎的露台，但翻查大廈公契，規定了住戶只可以在工作平台曬晾衣物，而曬晾高度不能超過欄杆水平，業主需要留意。
之前路徑在香港第一個住宅項目元朗山水盈，驗樓質素一般。驗樓師鍾智剛指，今次樓盤質素有進步，整體有80分。單位未有發現很多大問題，主要扣分來自窗、鋪磚及來去水項目，當中窗部分更是不合格。雖然進步了，但仍然可以找到大量不細心的瑕疵，好像是客飯廳部份天花及牆身有不平滑及污漬、大門對出天花有鬆批盪，及右邊窗附近的插座與電話插座出現傾斜等。
廚房面積頗大，採用三邊工作檯面﹐所以儲物量及備餐空間都非常多。單人位配備不少家電，包括有焗爐、酒櫃及咖啡機等﹐全部來自德國品牌Miele。驗收後發現主要問題來自鋅盤去水喉漏水，需要修理。工人房連廁的空間不大，但進去廁所時要小心些，因為地下中間有一個通渠口，方便業主使用通渠藤轉走渠內淤塞物。鍾Sir認為擺位不理想，會阻礙出入。
全部睡房與客廁分布於走廊﹐近廳房方方正正，有大約50平方呎。因為與客廳同向，所以都是望向樓景。中間房面積相若，但設曲尺形落地玻璃窗，不過其中一扇玻璃有超過2毫米崩花，需要更換。客廁屬主流設計，使用企缸。另外有窗，對比大部分新樓客廁是黑廁，這點實屬加分位。主人套房大約127平方呎，相連16平方呎的工作平台。房間可以做到三邊下床，但或要將雙人床稍微靠近門口位置，以預留空間造衣櫃，及不需要正對套廁。房間仍然以鋁門窗有較多問題，另部分地板有崩花、釘孔未補，及房門右邊插座不能插進等。
晉環在2021年開賣，作為港島區30年來第一個的鐵路上蓋新盤，價錢並不便宜。首張價單折實平均呎價要29689元，一度是最貴的鐵路盤。雖然戶戶樓價過千萬元﹐但當年反應非常好，首兩輪銷售即日沽清。樓盤更吸引了不少演藝界人士及商界名流家族入市，包括盧淑儀、汪詩詩、已改名為呂姵霖的呂麗君、TOM集團前首席執行官王兟，及著名建築師呂元祥等。不過之後銷情後勁不繼，去年9月發展商再發售160伙時，即使開放式單位增加百分之3.7折扣至百分之21.7，令入場單位樓價降至886萬元，但開賣首日仍然要「食白果」。直至現在，這批單位也只是賣出了5伙。隨著今年港島南岸會再有至少兩期項目開售，若發展商想加快去貨套現，或要再減價來增加競爭力。
晉環由兩座物業組成，提供800個單位。實用面積由289至2084平方呎，涵蓋開放式至四房戶型。屋苑只有107個私家車車位，即每7.4戶才分配一個。由2021年開售至今，晉環已經賣出了628個單位，尚餘172伙，由958萬元至4197.7萬元不等。另外現時市場上，有超過100個放租盤。參考28Hse的網站，叫租由一房19500元起步。與驗收單位相同開則的放租盤，則叫價59000元，呎價約66.9元。若以驗收單位買入價2774.9萬元計算，租金回報率約2.5厘。
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00:00 開場
01:07 晉環簡介
02:18 驗收單位簡介
02:53 驗收單位- 客廳
05:57 驗收單位- 廚房及工人房連廁
11:07 驗收單位- 房間及浴室
13:30 分數及發展商回應
14:05 晉環租盤、成交、餘貨
15:27 晉環會所、車位等介紹
16:51 總結
延伸閱讀：
* 晉環 www.28hse.com/new-properties/晉環
強烈建議Mickey365 黑絲😍
黑絲Mickey!!!
強列建議黃竹坑起簡約公屋
你咁大怨氣係唔係啟德業主 😂
支持，可以有埋青年宿舍
和合石呢？
3萬幾蚊呎👻豪宅價錢，大灣區質素，公屋用料🥳🥳驗樓師好有保留，比我寧願搵詹Sir有信心D😂
詹Sir好難約架😂
用3000萬800多呎, 真佩服 ! 工廠區, 樓景或南朗癌病院景, 放學時間塞爆, 管理費就極豪 !
之後香港仔隧道...不敢想像🙈🙈
主持好正
agreed!
🤩
黑絲
好普通
3萬蚊呎 買樓對樓😂
嗰條路塞車塞到傻. Mickey著多啲黑絲. 呢個係流量密碼！
Mickey件衫好靚呀😍
呢塊地前身係公屋黃竹坑新邨，附近除左有國際學校外咩配套都無
單位無咩特別可惜景觀真係麻麻，再加上係山水盈的發展商路勁，聽到都已經怕怕😂😂😂
呢個呎價值唔值得就見人見智，除左佢係地鐵站上蓋之外真係無咩賣點，睇見銷情就知咩事，管理費$6.5真係搶錢，我住嘉里的屋苑有相同設施都係$3.8一呎，再加上車位咁緊拙的情況下，都好難吸引人買大面積的單位
如果用2700萬去薄扶林，貝沙灣或西半山已經買到過千呎的單位+車位
總結：如果唔係追新樓的話可以有好多優質的選擇
Mickey對腳真係🎉🎉🎉🎉
其他期數又會唔會考慮呢？🤔
BTW，多謝你話俾我哋知睇法。請將登入UA-cam時的名稱截圖，然後whatsapp至51659760，以便聯絡領取咖啡禮券
美主持,可惜字幕遮住咗黑絲美腿😆😎
Excellent 😛
14座入晒伙，香港仔隧道就不敢想像
住過幾個地區，南區最好住..黃竹坑人少，環境好，係港島返工搭地鐵幾個站就到，中意近市區但又唔想多人就岩晒。住市區又有開揚海境係最大賣點！但呢個單位幾千萬竟然無境觀可言..真係唔明點解一定要選新樓，除左鐵路上蓋，下面有商場之外，旁邊大把靚海景單位選擇..例如：深灣9號❤行去地鐵站同商場只係2-3分鐘😅
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地產生態改變了！投資客走晒？冇人接就GG！
蝕讓🙈🙈
工人廁舊野,索性地面加返一個活動架蓋過佢，廁門比它高，加架後不會關不上門
呢個意見幾好啊😊
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@@28hse_com 先謝謝，但我不太興趣咖啡，不需要領了
我南區小野猫都想住，可惜無錢
2024年呀，蝕咗幾多 XD
貝沙灣2700可以買1000呎底層對海。。。。。
海景一流🙈
保安惡做盤之一
27m 身價，7m 質素，仲要食 5.6k 管理費😢
仲要連晾衫都唔比
開則大路，裝修一般，但地段貴，所以樓價亦貴。
鐵路站上蓋點都貴啲🙈🙈
3萬蚊呎其實合理，始終南區而且上蓋物業，等通關一段時間後，美國加息週期完結，樓市很大機會再創高峰。經濟週期有升有跌好正常，趁而家發展商開價較保守，絕對係入市時機。不過睇返晉環開則同交樓質素，似乎未去到30K應有水準。項目仲有咁多期，唔急，長實有機會低開。
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咁都叫合理 唔怪得住到青山咁遠既地方都咁多人爭住買
祝你早日得道升天
@Nocomment2023 白白痴痴扮先知!
@@yahushuahong9350 呢啲味正一陽春怪
工廠區，密度又高
好多轉型緊做商廈，但的確有唔少🥲
你幾耐無去過黃竹坑？好多工廠已收購改建左做甲級商廈，呢區人口居住密度以市區黎講應該好低先岩..走一走可能你有新體會🙂
@@barbiema7083 但係都仲有好多工廠
成個設計真係難以想象係豪宅
🙈🙈🙈
咁嘅尺價四面環樓....景😪😪
橫廳睇得清清楚楚🙈
@@28hse_com 但終於係鐵路盤有保值
2700萬買d咁個view，白痴先買🤭
行過D般咸道，上面都唔使咁貴
人蠢無藥醫😅
2700 百萬，冇車位，好難信說服自己買
名人住隔鄰整個人都好似高尚咗高級咗叻咗有錢咗飄飄然咗？你同我慳少少啦！
鐵路盤都冇人搶就知係貴到離地
隨時等哂6期賣哂先有二手，同埋要賣幾錢呢！？站還站，呢個站你第日想放4萬！？
之後有配套，會唔會好啲呢？🤔
呢间好快会跌到500万左右
你嘅心地唔好，不過，我覺得仲可以再低😂
有咁平，就真係世界大亂！
宜家應該全部坐艇
🤫🤫🤫
零成交?
去年9月再賣嘅時候，首日零成交
以後一定長期落簾、想喺屋企著條底褲行嚟行去都唔得
🙈🙈🙈景觀真係麻麻地
景觀全是樓景，太差
人傻錢多😂
🙈🙈🙈
黃竹坑3萬一尺 傻仔先買🤭
3000萬樓望樓
傻的