Liebes Immocation-Team, lieber Immoheld, ich vertreibe selbst Pflegeimmobilien und fand den Beitrag sehr gut und sehr umfassend aufbereitet. Von mit ein Daumen hoch!
Sorry, aber ihr solltet euch echt besser auf die Themen vorbereiten, bevor ihr Gäste interviewed. Es gibt einiges an Risiken bei Pflegeimmobilien und auf diese hättet ihr ihn mehr löchern sollen. Ein wichtiger Punkt: Die QM-Anzahl bei Pflegeimmobilien beinhaltet die Gemeinschaftsfläche welche zu ca. 50% angerechnet wird bei der QM-Anzahl. D.h. Sie kaufen 50 QM und das Zimmer beträgt ca. 25 QM. Wie schlägt sich dies in 30 Jahren auf den Wiederverkaufswert nieder? 4-5% Rendite gemäß Verkäufer, halte ich für höchst unrealistisch; eher 3.4 bis 3.9%. So etwas solltet ihr auch bitte prüfen und euren Zuschauern zu helfen Entscheidungen zu treffen. Die Lage ist immer in der Pampa. Wie ist die Wertsteigerung in 30 Jahren unter Betracht der demographischen Entwicklung? Gemäß eines Maklers mit dem ich letzte Woche gesprochen habe: "Derzeit werden angeblich 270 k Betten für Pflegefälle benötigt. In 30 Jahren angeblich eine Mio weitere." Stimmt dies, ist die Lage unter diesen Aspekten wirklich "egal"??? Des Weiteren, die meisten Pflegeimmos werden gemäß KFW Standard gebaut. Man erhält Zuschüsse vom Staat bis zu 18 K und Zinsen zu ca. 1% und drunter. Die Pflegeimmo ist in der Tat interessant. Trotzdem würde ich mich um detailliertere Recherche hier freuen. Wir brauchen keinen Verkäufer, der uns die Verkaufsargumente erzählt und diese teilweise schöne redet (Rendite...). Von euch, Immocation, brauchen wir eine fundierte Analyse in Bezug auf Chancen und Risiken von Pflegeimmos. Das wäre dann wirklich von Interesse in Sachen Kontent. Hoffe, dass ihr dies noch nachholt. Vielen Dank trotzdem.
Wenn der eine Betreiber Pleite geht übernimmt es halt ein anderer? Ich meine die Menschen werden immer älter das ist fakt also werden doch solche Anlagen auch immer gebraucht werden.
Wie läuft es wenn ich diese Immobilie irgendwann verkaufen will wenn sie abbezahlt ist? Kann ich hier mit gleichen Wertsteigerungen wie im normalen Markt rechnen und wer sind hier die Käufer?
Die große Frage ist, was passiert nach dem Auslauf des Vertrages zwischen Eigentümer (ich) und dem Betreiber (Pächter)? Gewöhnlich laufen die Verträge 25-30 Jahre. Was ist danach?
@m4xxivideo, Danke! 🙂 Ähnlich der Vermietung gewerblicher Immobilien wird hier rechtzeitig, oft Jahre im Voraus, ein neuer Vertrag bzw. eine Absichtserklärung (LOI) geschlossen. Ganz aktuell haben wir gerade ein Heim bei dem der Pachtvertrag noch 7 Jahre läuft. Hier liegen bereits 2 LOI’s vor, da neben dem bestehenden Betreiber eine weitere Betreibergesellschaft Interesse an der Bewirtschaftung der Immobilie hat.
Normalerweise finde ich Eure Videos sehr toll und informativ. Dieses Video von Dominik zu Pflegeimmobilien ist mir definitiv viel zu unkritisch. Oft wird in einer Art "vorauseilendem Gehorsam" die Antwort schon halb selbst gegeben. Klar will Dominik seine Produkte unter die Leute bringen, vermutlich gegen eine schöne Provision. Immerhin habt Ihr beiden im Vorspann darauf hingewiesen, dass Ihr selbst diese Anlageform kritisch seht. Dies wird jedoch relativiert, indem Ihr dann im Interview sagt, Ihr wäret vorher skeptisch gewesen usw. und die Vergangenheitsform benutzt. Dennoch kommt mir das Video eher wie eine Werbung für Immoheld vor. Immocation sollte sich davor hüten, dass der Eindruck entsteht, die Videos wären lediglich gut getarnte Werbung für Finanzierer und ähnliche Dienstleister. De facto gewinnt mit Pflegeimmobilien definitiv einer: Der Bauträger. Grundsätzlich ist diese Form der Investition sehr riskant, der Anleger verschuldet sich für eine relativ geringe Rendite. Falls die Vollvermietung nicht gegeben ist, sinkt die Rendite. Der Betreiber ist, wie ganz richtig erwähnt wird, der einzige Mieter bzw. Pächter. Der Betreiber geht im Zweifelsfall in den Konkurs, alles schon erlebt, den letzten beißen dann die Hunde. Ein Pflegeheim kann, wenn das Konzept nicht aufgeht, nicht einfach anderweitig als normale Mietwohnung genutzt werden, es sind aufwändige Umbauarbeiten notwendig und daher weitere hohe Investitionen. Der Eigentümer hat keinen Zugriff auf seine eigene Immobilie und kann sie auch nicht in Eigeninitiative vermieten bzw. selbst nutzen. Die Aussage, ältere Leute würden gerne im Grünen leben, stimmt doch so überhaupt nicht. Senioren wollen vor allem im angestammten Umfeld in der Nähe von Kindern, Verwandten und Freunden bleiben. Sollte die Immobilie an Wert verlieren, bewertet die Bank den Wert neu, dann wird der Eigentümer nachschusspflichtig. Dieses Konzept erinnert doch sehr stark an Steuersparmodelle wie Ferienimmobilien oder Bauherrenmodelle. Ich bin mir sicher, dass wir bald viele weinende Anleger hören werden, die sich ihre Wunden lecken.
Hey Ma Kali, wie gesagt, wir selbst sind kritisch ggn. dem Modell und würden lieber immer eine Immo selbst aussuchen, kaufen und vertreiben. Aber es gibt genug Leute, die es am Ende doch nicht tun weil z.B. die Zeit fehlt. Wir kriegen keine Provision von immoheld. Danke für deine kritische Ergänzung! Gruß Marco
Sehr gut und richtig beschrieben/erörtert! Fakt ist, man (der Käufer einer Pflege Immobilien) ist nicht absoluter alleiniger Eigentümer ! Das ist ein ganz großer Nachteil.
Hallo zusammen :-), ich erlaube mir eins zwei Gedanken an der Stelle ... die Banken haben das generelle Problem bei Pflege, eine "Summe" & somit die Beleihung zu erfassen, deshalb sind eher 80 % Finanzierung & 20 % Eigenkapital realistisch, nach meiner Auffassung. Ferner fehlen die zwei wichtigsten Fragen: 1. Was genau passiert nach den 20 - 30 Jahren Betreibervertrag und 2. Gibt es einen Zweitmarkt, kann ich verkaufen nach 10 Jahren & mit welcher Entwicklung, da der Pachtvertrag augenscheinlich dann nur noch 15 Jahre läuft? VG Markus
Diese Frage "was passiert wenn der Pachtvertrag ausläuft" kam bereits von "m4xxivideo". Ähnlich der Vermietung gewerblicher Immobilien wird hier rechtzeitig, oft Jahre im Voraus, ein neuer Vertrag bzw. eine Absichtserklärung (LOI) geschlossen. Ein Verkauf ist definitiv möglich. Mit der Indexierung der Pacht steigt über die Jahre logischerweise auch die Rendite. Insofern kann auch von Wertsteigerungen ausgegangenen werden. Diese sind im Vergleich zu einer ETW sicherlich deutlich moderater und standortspezifische Sonderfaktoren fallen weg, auf der anderen Seite steigt allerdings auch der Bedarf.
Viele Betreiber sichern dem Eigentümer eines Zimmers oder eines seiner Familienmitglieder das Recht auf ein Zimmer in einem ihrer Immobilien zu sollten sie im Alter Bedarf haben. Das muss nicht in dem Pflegeheim sein in das man investiert ist, sondern kann auch eines an einem anderen Ort sein.
@Steuerzahler, richtig! Besonders bei Investoren höheren Alters bzw. bei Investoren, die Angehörige haben die in dieser Situation sind oder denen die Pflege unter Umständen bevor steht, ist das oft ein großer Beweggrund. Das von dir beschrieben Vorbelegungsrecht gilt allerdings nur innerhalb der Betreibergruppe die das Pflegeheim führt in das man investiert hat. Es gibt aber zahlreiche Betreiber die mehrere Heime betreiben, sollte dir als Investor dieser Punkt wichtig sein, muss der Punkt mit auf die Checkliste im Kaufprozess :)
Hey ihr zwei , ich verfolge nun schon seit längerem euren kanal und finde eure arbeit sehr gut ;) mich würde mal folgendes interessieren: welches szenario müsste eintreten oder was müsste passieren dass eine immobilienblase platzt und die preise wieder deutlich günstiger werden? kann sowas in einem relativ kleinen zeitfenster eintreten? und was ist eure tendenz wie lange wir noch so ein hohes preisniveau haben werden? ich weiss das wird sicher schwer zu sagen sein aber ihr seid ja die erfahrenen hasen in dem bereich ;) danke schonmal M f g Michi
Hallo @otti24, immoheld.eu ist definitiv nicht offline. Ich weiß nicht was da schief gelaufen ist, du kannst aber gerne jederzeit bei uns vorbeischauen. Gerne auch persönlich: Cuvilliesstr. 25 in München. Viele Grüße
![So bewerten wir Immobilien bevor wir investieren [in 4 Schritten]](http://i.ytimg.com/vi/voRRowzKXII/mqdefault.jpg)
![So bewerten wir Immobilien bevor wir investieren [in 4 Schritten]](/img/tr.png)
![So hat Doreen ihre erste Immobilie gekauft [Interview Doreen]](http://i.ytimg.com/vi/gfBVPtL8uzQ/mqdefault.jpg)
Liebes Immocation-Team, lieber Immoheld, ich vertreibe selbst Pflegeimmobilien und fand den Beitrag sehr gut und sehr umfassend aufbereitet. Von mit ein Daumen hoch!
Sorry, aber ihr solltet euch echt besser auf die Themen vorbereiten, bevor ihr Gäste interviewed. Es gibt einiges an Risiken bei Pflegeimmobilien und auf diese hättet ihr ihn mehr löchern sollen. Ein wichtiger Punkt: Die QM-Anzahl bei Pflegeimmobilien beinhaltet die Gemeinschaftsfläche welche zu ca. 50% angerechnet wird bei der QM-Anzahl. D.h. Sie kaufen 50 QM und das Zimmer beträgt ca. 25 QM. Wie schlägt sich dies in 30 Jahren auf den Wiederverkaufswert nieder? 4-5% Rendite gemäß Verkäufer, halte ich für höchst unrealistisch; eher 3.4 bis 3.9%. So etwas solltet ihr auch bitte prüfen und euren Zuschauern zu helfen Entscheidungen zu treffen. Die Lage ist immer in der Pampa. Wie ist die Wertsteigerung in 30 Jahren unter Betracht der demographischen Entwicklung? Gemäß eines Maklers mit dem ich letzte Woche gesprochen habe: "Derzeit werden angeblich 270 k Betten für Pflegefälle benötigt. In 30 Jahren angeblich eine Mio weitere." Stimmt dies, ist die Lage unter diesen Aspekten wirklich "egal"??? Des Weiteren, die meisten Pflegeimmos werden gemäß KFW Standard gebaut. Man erhält Zuschüsse vom Staat bis zu 18 K und Zinsen zu ca. 1% und drunter. Die Pflegeimmo ist in der Tat interessant. Trotzdem würde ich mich um detailliertere Recherche hier freuen. Wir brauchen keinen Verkäufer, der uns die Verkaufsargumente erzählt und diese teilweise schöne redet (Rendite...). Von euch, Immocation, brauchen wir eine fundierte Analyse in Bezug auf Chancen und Risiken von Pflegeimmos. Das wäre dann wirklich von Interesse in Sachen Kontent. Hoffe, dass ihr dies noch nachholt. Vielen Dank trotzdem.
DANKE!!! Für diese wichtigen Informationen.
Wenn der eine Betreiber Pleite geht übernimmt es halt ein anderer? Ich meine die Menschen werden immer älter das ist fakt also werden doch solche Anlagen auch immer gebraucht werden.
Hallo, ich schätze eure Videos sehr. Könnt ihr nicht einmal eins über Ferienwohnungen in Deutschland als Kapitalanlage machen ?
Wie läuft es wenn ich diese Immobilie irgendwann verkaufen will wenn sie abbezahlt ist? Kann ich hier mit gleichen Wertsteigerungen wie im normalen Markt rechnen und wer sind hier die Käufer?
Die große Frage ist, was passiert nach dem Auslauf des Vertrages zwischen Eigentümer (ich) und dem Betreiber (Pächter)? Gewöhnlich laufen die Verträge 25-30 Jahre. Was ist danach?
@m4xxivideo, Danke! 🙂
Ähnlich der Vermietung gewerblicher Immobilien wird hier rechtzeitig, oft Jahre im Voraus, ein neuer Vertrag bzw. eine Absichtserklärung (LOI) geschlossen.
Ganz aktuell haben wir gerade ein Heim bei dem der Pachtvertrag noch 7 Jahre läuft. Hier liegen bereits 2 LOI’s vor, da neben dem bestehenden Betreiber eine weitere Betreibergesellschaft Interesse an der Bewirtschaftung der Immobilie hat.
Normalerweise finde ich Eure Videos sehr toll und informativ. Dieses Video von Dominik zu Pflegeimmobilien ist mir definitiv viel zu unkritisch.
Oft wird in einer Art "vorauseilendem Gehorsam" die Antwort schon halb selbst gegeben.
Klar will Dominik seine Produkte unter die Leute bringen, vermutlich gegen eine schöne Provision. Immerhin habt Ihr beiden im Vorspann darauf hingewiesen, dass Ihr selbst diese Anlageform kritisch seht. Dies wird jedoch relativiert, indem Ihr dann im Interview sagt, Ihr wäret vorher skeptisch gewesen usw. und die Vergangenheitsform benutzt.
Dennoch kommt mir das Video eher wie eine Werbung für Immoheld vor. Immocation sollte sich davor hüten, dass der Eindruck entsteht, die Videos wären lediglich gut getarnte Werbung für Finanzierer und ähnliche Dienstleister.
De facto gewinnt mit Pflegeimmobilien definitiv einer: Der Bauträger.
Grundsätzlich ist diese Form der Investition sehr riskant, der Anleger verschuldet sich für eine relativ geringe Rendite. Falls die Vollvermietung nicht gegeben ist, sinkt die Rendite. Der Betreiber ist, wie ganz richtig erwähnt wird, der einzige Mieter bzw. Pächter. Der Betreiber geht im Zweifelsfall in den Konkurs, alles schon erlebt, den letzten beißen dann die Hunde. Ein Pflegeheim kann, wenn das Konzept nicht aufgeht, nicht einfach anderweitig als normale Mietwohnung genutzt werden, es sind aufwändige Umbauarbeiten notwendig und daher weitere hohe Investitionen. Der Eigentümer hat keinen Zugriff auf seine eigene Immobilie und kann sie auch nicht in Eigeninitiative vermieten bzw. selbst nutzen. Die Aussage, ältere Leute würden gerne im Grünen leben, stimmt doch so überhaupt nicht. Senioren wollen vor allem im angestammten Umfeld in der Nähe von Kindern, Verwandten und Freunden bleiben.
Sollte die Immobilie an Wert verlieren, bewertet die Bank den Wert neu, dann wird der Eigentümer nachschusspflichtig.
Dieses Konzept erinnert doch sehr stark an Steuersparmodelle wie Ferienimmobilien oder Bauherrenmodelle. Ich bin mir sicher, dass wir bald viele weinende Anleger hören werden, die sich ihre Wunden lecken.
Hey Ma Kali, wie gesagt, wir selbst sind kritisch ggn. dem Modell und würden lieber immer eine Immo selbst aussuchen, kaufen und vertreiben. Aber es gibt genug Leute, die es am Ende doch nicht tun weil z.B. die Zeit fehlt. Wir kriegen keine Provision von immoheld. Danke für deine kritische Ergänzung! Gruß Marco
Sehr gut und richtig beschrieben/erörtert! Fakt ist, man (der Käufer einer Pflege Immobilien) ist nicht absoluter alleiniger Eigentümer ! Das ist ein ganz großer Nachteil.
Hallo zusammen :-), ich erlaube mir eins zwei Gedanken an der Stelle ... die Banken haben das generelle Problem bei Pflege, eine "Summe" & somit die Beleihung zu erfassen, deshalb sind eher 80 % Finanzierung & 20 % Eigenkapital realistisch, nach meiner Auffassung. Ferner fehlen die zwei wichtigsten Fragen: 1. Was genau passiert nach den 20 - 30 Jahren Betreibervertrag und 2. Gibt es einen Zweitmarkt, kann ich verkaufen nach 10 Jahren & mit welcher Entwicklung, da der Pachtvertrag augenscheinlich dann nur noch 15 Jahre läuft? VG Markus
... & P.S.: danke dafür, dass Ihr meine Email als Inspiration angesehen habt :-(
Diese Frage "was passiert wenn der Pachtvertrag ausläuft" kam bereits von "m4xxivideo". Ähnlich der Vermietung gewerblicher Immobilien wird hier rechtzeitig, oft Jahre im Voraus, ein neuer Vertrag bzw. eine Absichtserklärung (LOI) geschlossen.
Ein Verkauf ist definitiv möglich. Mit der Indexierung der Pacht steigt über die Jahre logischerweise auch die Rendite. Insofern kann auch von Wertsteigerungen ausgegangenen werden. Diese sind im Vergleich zu einer ETW sicherlich deutlich moderater und standortspezifische Sonderfaktoren fallen weg, auf der anderen Seite steigt allerdings auch der Bedarf.
Viele Betreiber sichern dem Eigentümer eines Zimmers oder eines seiner Familienmitglieder das Recht auf ein Zimmer in einem ihrer Immobilien zu sollten sie im Alter Bedarf haben. Das muss nicht in dem Pflegeheim sein in das man investiert ist, sondern kann auch eines an einem anderen Ort sein.
@Steuerzahler, richtig! Besonders bei Investoren höheren Alters bzw. bei Investoren, die Angehörige haben die in dieser Situation sind oder denen die Pflege unter Umständen bevor steht, ist das oft ein großer Beweggrund. Das von dir beschrieben Vorbelegungsrecht gilt allerdings nur innerhalb der Betreibergruppe die das Pflegeheim führt in das man investiert hat. Es gibt aber zahlreiche Betreiber die mehrere Heime betreiben, sollte dir als Investor dieser Punkt wichtig sein, muss der Punkt mit auf die Checkliste im Kaufprozess :)
Hey ihr zwei ,
ich verfolge nun schon seit längerem euren kanal und finde eure arbeit sehr gut ;)
mich würde mal folgendes interessieren: welches szenario müsste eintreten oder was müsste passieren dass eine immobilienblase platzt und die preise wieder deutlich günstiger werden? kann sowas in einem relativ kleinen zeitfenster eintreten? und was ist eure tendenz wie lange wir noch so ein hohes preisniveau haben werden? ich weiss das wird sicher schwer zu sagen sein aber ihr seid ja die erfahrenen hasen in dem bereich ;)
danke schonmal
M f g Michi
Vielen Dank, das macht Sinn ja.
muss man kucken, ich weiß nur dass die Niedrigzinspolitik sicher nicht ewig gehen kann
Immoheld.eu ist offline -
Und die immoheld.de gehört der Wüstenrot,
schade, wirkt dadurch nicht wirklich seriös.
otti24, bei mir funktioniert die Website: www.immoheld.eu
Ist nicht offline aber ok. xD
Hallo @otti24,
immoheld.eu ist definitiv nicht offline. Ich weiß nicht was da schief gelaufen ist, du kannst aber gerne jederzeit bei uns vorbeischauen. Gerne auch persönlich: Cuvilliesstr. 25 in München.
Viele Grüße
Nun, ICH gehöre niemanden! Und unter www.pflege-investo24.de und www.immo-investo24.de findest du unabhängige Beratung zum Thema Pflegeimmobilien! :-)