Merci pour ces clarifications étayées d'exemples, cela permet en effet de relativiser les propos de certains acteurs (banquiers, CGP et pseudo-formateurs) 😁
Merci pour ton commentaire 🙏 J’estime en effet qu’il faut toujours s’interroger sur ce qui motive un conseiller et rester focus sur ses intérêts personnels.
J'ai toujours été choqué non pas par les vendeurs de reves mais par les nombreux commentaires sous les différentes vidéos sur l'immobilier de lire que c'est pas grave les différentes impositions car il suffisait de faire des travaux pour créer du déficit...mais lol les mecs ils ne se rendent pas compte que premièrement il faut sortir de l'argent pour réaliser ces travaux et surtout que c'est travaux ne seraient jamais intégralement remboursé(loin de là) la solution miracle pour les nuls..je fais des travaux pour gagner de l'argent car l'état me remboursera plus(allo quoi..) bien sur que ces mesures peuvent aider éventuellement pour rénover son logement pour réaliser une éventuelle plus value à la revente mais cela s'arrête là..jamais au grand jamais il vous permettra de vous enrichir lorsque vous possédez le bien et vous le louer...depuis quand l'état vous donne plus que vous payez..??? Si c'était le cas tous les appartements seraient constamment en travaux...au bout d'un moment les gens sont tellement idiots que cela me donne même plus envie de les aider..je vous trouve très courageux dans votre combat..mais il faut arrêter d'assister les gens dans leurs bêtises.(mais je me doute que ce qu'il vous énerve le plus ce n'est pas la bêtise des gens mais les vendeurs de rêves qui s'enrichissent en vendant de le merde) désolé d'être un peu vulgaire dans mon message mais au bout d'un moment j'en peu plus face à autant de bêtises
Je vous comprends, concernant les travaux j’en parlais dans ma dernière vidéo justement. Effectivement on peut pour certaines personnes parler de bêtise, j’utilise davantage le terme de naïveté et Jessai de participer à une rééducation immobilière, pas forcément avec l’ambition de sauver tout le monde mais si déjà ça permet à certains de prendre du recul l objectif sera atteint. À bientôt
@@VDVSALVA Il y a une 3ème voie qui valide "plus je dépense en travaux aidés fiscalement plus je gagne"... c'est quand c'est financé par le crédit bancaire et remboursé par les loyers
Certes, mais si c’est financé par la banque, cela veut dire que la mensualité est plus élevée et qu à l’arbitrage ou la revente il faut s’assurer que le prix de revente est supérieur au prix financé. Et ce n’est pas toujours le cas selon la zone.
Bonjour, Merci infiniment pour la qualité de tes podcasts. J'ai du mal à comprendre la raison 1 et notamment la difference entre le déficit foncier sur le revenu global avec celui sur les revenus fonciers. Pour exemple j'ai acheté un garage, transformé en immeuble de 2 appts + 1 garage, environ 130k de travaux pour 30k d'acquisition. Location en nue, abattement de 70% sur les revenus car loyers sociaux. J'ai déclaré les travaux et donc baissé ma tmi. J'étais au courant pour les autres raisons que tu mentionnes mais pour la raison 1 je ne comprends pas trop qu'elle alternative il me restait à part faire un autre choix de régime fiscal, qui celui ci a été aussi réfléchi. C'est cette notion de déficit foncier sur le revenu global ou sur les revenus foncier que je ne comprends pas. Merci à toi, bonne continuation et passes de bonnes fêtes.
Salut, Tout d’abord bravo pour ton opération. Tu n’as en fait pas le choix que d’imputer ton déficit foncier sur tes revenus de salaire. La ou j indique que c’est présenté injustement comme une réduction d’impôt c’est que ce déficit ne te fait gagner que sur l’iR et la TMI, alors que si c’était imputé sur des revenus fonciers seulement tu bénéficerai d’une baisse d une base taxable à la TMI+ les prélèvements sociaux, donc en réalité tu perds la déduction des prélèvements sociaux sur ton déficit imputé. Ça reste dans ton cas avec Anah je pense intéressant ✅
Rien à voir, mais le DPE est une catastrophe, j’ai rénové 4 appartements a Paris, isolation du toit, changement chaudière, double vitrage partout, et mon DPE est encore F… les appartements construits avant 1948 ne peuvent pas faire mieux sauf à isoler les murs, sauf qu’on ne peut rien faire par l’exterieur avec l’haussmanien, et qu’avec le plafonnement des loyers au m2 l’isolation par l’intérieur est ruineux voire impossible (réduction de la taille des chambre en dessous de 9m2 par exemple).
Quel est le problème avec les chambres de moins de 9m2 ? C'est une question rhétorique car je connais la réponse : aucun ! C'est une fausse croyance aussi : vous pouvez absolument avoir des chambres de moins de 9m2, je vous laisse vérifier 😉
@@digifluks ce n’était pas pour le coté légal mais juste le fait qu’une chambre qui fait moins de 9m2 n’est pas confortable. N’étant pas marchand de sommeil je n’aime pas l’idée de louer des biens indigents.
Exact … le dpe.. 😡😡😡.. … l état veut que les proprios exécutent des travaux d isolation.. etc… Et ds le même temps… perdent de la surface carrez.. La législation en France est une vraie connerie .. complètement debile… On te demande de dépenser de l argent.. tout en en perdant sur la valeur du bien sur la surface légale…😡😡 Il est toujours possible d isoler à un coût raisonnable… mais la perte en carrez coûte « un bras » en terme de perte sur la valeur.. ça c est inacceptable.. Tu peux isoler des murs périphériques.. ossature métal m 70 .. r70 .. décalé du mur de 3cm .. et faire shooté du styrofam haute densité… + placo.. (113 min en moins) Tu obtiens un coef r impeccable..et une très bonne isolation phonique..Rapidité de mise en œuvre.. pas trop cher.. Mais tu perds de la surface carrez..😡 Bien le problème de la France… au Canada.. la surface habitable officielle.. c est les côtes extérieures du bâtiment .. plus logique.. Donc on isole un max.. Quelque fois .. si tu obtiens une bonne plus value à la revente..il est peut être temps de vendre.. à calculer.. Moi j ai entièrement rennovée ma villa sur la côte d azur…300.000 euros de travaux.., mais l ayant achetée pas cher il y a 15 ans.. ça s est avéré rentable.. bénéfice sur la valeur en capitalisation bonne et résidence principale.. pas d impôt sur la plus value.. Les travaux m ont permis de faire 100.000 euros de plus value.. + la plus value sur la capitalisation.. et le bien s est vendu vite.. car impeccable (haut de gamme) Et c est parti au prix haut /m2 de mon secteur.. Chaque cas .. se calcule..à l avance.. Vérifies bien ton dpe… car ces abrutis « d experts » te prennent mini 600 euros .. et ne font pas leur boulot correctement… Pour ma villa… la nana… murs ext isolation ..avait inscrit « inconnue »…😡 Je lui ai tel du Canada… pour lui demander si elle se foutait de ma gueule… J étais en C ds son résultat… Alors que j avais tout démoli et reisoler comme inscrit plus haut.. Motif.. évoqué par cette connasse..je n ai pas pu visuellement vérifier.. Je lui ai dit… démonter une prise elec.. retirer la boîte pour mesurer l épaisseur et le type de l isolant en shooté ..avec un pic à brochette Elle a accepté de revenir..faire ça..(j ai envoyé un copain avec elle).. 140 euros de facture additionnelle de cette conasse.. Mais classement en b finalement..
si l'objectif n'es pas de baisser son imposition mais juste de crée du patrimoine (oui les impôt on les payera tôt ou tard) mais c'est normal après tant que les loyer couvre les crédit + impôt cava encore après oui faut pas rêver d'être rentier en nu avec le déficit
Bonjour, merci pour cette vidéo :) Mais je croyais qu'en LMP il était très difficile de créer un "déficit foncier" au sens strict puisqu'un comptable m'a dit que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit en meublé... l'amortissement non consommé est juste reportable
Bonjour, oui on parle de déficit d’ailleurs et non de déficit foncier, et en effet contrairement au déficit foncier les travaux ne passent pas en charges puisque s’amortissent et en effet ne créaient pas de déficit. Les déficits proviennent des charges et notamment des frais d’acquisition ( notaire agence)👌
C'est comme ces personnes qui déclarent qu'ils ne veulent pas gagner plus car ils paieront plus d'impôts..le but dans l'enrichissement ce n'est pas de payer le moins d'impôts possible mais d'avoir une trésorerie la plus positive possible après impôt à la fin de l'année et ce n'est pas la même chose du tout
C est exact. Le problème c’est que la fiscalité est fondamentale et pas assez creusée par beaucoup de coachs qui distillent trop de fausses croyances pour diminuer son impact. Il faut accepter l’impôt et être résilient, simplement de connaître la réalité de ces impositions évite bien des déconvenues…et en location nue admettons que l’imposition est plutôt défavorable…
@@VDVSALVA va jusqu'au bout de la démarche alors. Par vécu, concernant le LMP (mais tu peux l'associer au jeu du régime foncier) je peux t'assurer que tu sors avec 0 (cotis mini) sur plusieurs années quand tu sais l'exploiter correctement en tant qu'entrepreneur. C'est le seul régime avec lequel tu peux contrôler a 100% ta fiscalité en l'optimisant. En gros je suis d'accord avec ce que tu dis dans ta vidéo mais tu cible le mauvais coupable. Le titre de ta vidéo n'est pas le bon. C'est le statut du salariat qui est une vraie arnaque et qui bride la pleine puissance de l'optimisation. Pour info, j'apprécie ce que tu fais en temps normal, sauf sur cette vidéo 😆 Il fallait bien que ça arrive une fois :)
@@remylecomte5430 Salut Rémy, oui on a tout à le fait de droit de pas être en accord, je fais rarement l'unanimité, même parmi mes soutiens. Concernant le Salariat, on sera pas réellement en accord non plus, j'estime que c'est un bon moyen d'emprunter et de se sécuriser à condition de s'épanouir mais c'est un autre débat, je l'aborde dans la vidéo Fausse Croyance 5 (sur l'école). J'ai dû mal à imaginer comment on peut éviter l'impôt en location meublée (LMNP/LMP) c'est d'ailleurs l'objet de ma dernière vidéo réalisée avec un Logiciel Pro) lorsque les rendements dépassent les 10%. En dessous oui pendant 10 ans c'est possible, mais en dessous difficile d'en vivre et de se passer d'une autre activité (sauf énorme apport) et donc de ne pas imputer un éventuel déficit LMP sur des revenus de salaires ou d'activité. Et c'est justement à cause de cette imputation que tu perds le SSI sur ce montant de déficit imputé. Je ne comprends d'ailleurs pas comment tu peux réduire ta base taxable traitée fiscalement et socialement si tu imputes ton déficit sur ton revenu global sans limitation (sauf à ne pas avoir de salaire ou de revenus, mais du coup comment emprunter, enchainer....) avec un rendement te permettant d'en vivre. Les travaux s'amortissent et les déficis générés en LMNP restent stockés en LMNP. Je crois en l'optimisation mais il y a des choses inévitables. c'est mathématique , plus ton rendement est élevé plus il est difficile de gommer les revenus et donc t'éviter le SSI. Et ce que tu économises en impôts sur les revenus locatifs grâce aux amortissements tu le perds en partie à la sortie (même si conditions d'exonération respectées car le SSI de la PVCT reste à payer...et ça ça pique). La sortie il faut aussi y penser. Concernant le déficit foncier, hors mis la douille sur la perte des PS, il est certain qu'on puisse éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant quelques années avec d'importants travaux, je ne le conteste pas, mais du coup il faut s'assurer que le coût des travaux qui ne sera pas déduit de ta PV soit inférieur au gain fiscal, et que tu puisses gagner de l'argent, que tu perdras pas non plus les 3 ans ou tu seras obligé de louer en nu après imputation. Sur le statut d'entrepreneur, à part exercer une activité commerciale en SAS sans se verser de rémunération et avoir uneTMI à zero, je ne vois pas en quoi ca impacterait ta fiscalité en LMP ou en revenus fonciers... Au plaisir d'échanger...
Salut, merci pour cette vidéo. Tu mentionnes une rénovation complète à 1000€ du m2 ? Est-ce toujours possible avec l’inflation actuelle? Pour ma part je suis à un peu moins de 1500€ en incluant la création d’une colonne
OK, je suis dans un immeuble familial qui a toujours été loué (50 ans)...travaux obligatoires ,en location nue environ, 150 000€. Déficit sur au moins les 10 prochaines années impactant tous mes revenus fonciers...les fonciers papiers aussi. A la location année 2 mes revenus fonciers resteront en déficits et mon bâtiment est reparti pour les 40 années prochaines. Les travaux restant une obligation mais aussi une plus value sur du long terme.....Est ce que j'ai tout faux?Mais merci pour l'honnêteté du discours qui est rare.
Bonjour, Je ne conteste pas le déficit foncier imputé sur les revenus fonciers mais lorsque celui ci est imputé sur le revenu global. Avec 150k de travaux, bien qu'obligatoire, j'estime qu'il est essentiel de s'assurer d'une part que la valorisation sera prise en compte à la revente (je ne sais pas où tu as investi mais j'espère que c'est dans une zone plutôt patrimoniale autrement pas certain que tu récupères ces travaux à la sortie), d'autre part que l'économie d'impôts soit elle aussi à la hauteur de cette sortie de trésorerie initiale de 150k. Je ne suis pas anti location nue, j'invite simplement chacun à s'interroger sur l'enrichissement à long terme global (incluant la revente éventuelle ou la valeur vénale) et à ne pas traiter un investissement sous le seul prisme de l'économie d'impôt, car bien souvent cette économie a un coût. Il est probable que ton cas soit pertinent et de toute façon il n'existe pas de recettes miracles ;) A bientôt
@@VDVSALVA Merci beaucoup....c'est un bien de famille...au moins je 'travaille' pour les générations futures...😪 . Mais Merciiiiiiii je découvre la chaîne et je m'abonne. C'est pas facile de tout saisir...mais c'est instructif...😉
Bonjour et merci. Pas forcément mais il ne faut pas aller vers ces statuts juste pour obtenir une baisse d’impôts sur le revenu et être bien conscient des inconvénients…
Merci pour cette vidéo et le temps que tu passes à tout nous expliquer. Mais j'ai du mal a comprendre. Si le déficit est une douille, que nous reste il lorsqu'on est au max du plafond LMNP. Et pas trop d'intérêt pour une sci de suite. La location nue avec qq travaux sans plus,? Mais les impôts assassinent malgré tout. Je suis perdue 🤔
A un moment, quand on veut aller plus loin on professionnalise sa vie d’investisseur : SCI, SAS, LMP ;) Aucun statut n’est miracle mais le LMNP reste assez intéressant.
Bonjour sur le site du gouvernement il est expliqué que le déficit peut être reporté et deduis sur le revenu global des 6 années suivante pas seulement sur une année donc 10700€ x 6 années = 64200€ ou alors j’ai mal compris leur explication ? Merci de votre retour
Bonjour, Oui le déficit qui ne résulte pas des intérêts peut être reporté et déduit les 6 années suivantes du revenu global ce qui prolonge en réalité la douille de la perte des PS sur ce qui est imputé sur le revenu global bien qu’il faille toutefois avoir encore du report à imputer car ce report est d’abord utilisé sur les revenus fonciers ce qui limite son report sur plusieurs années.
Il paraît même qu'il y a des gens tellement méchants qu'ils préfèrent perdre de l'argent que rénover leus appartements...peu importe que je perde de l'argent celon les vendeurs de rêves tant que j'ai le plaisir de voir mes locataires vivre dans des taudis...
De toute façon aujourd’hui il est obligatoire de procéder à l’entretien de ses biens, ça permet de mieux les louer, de mieux les revendre lorsqu on arbitre, mais si l’objectif initial et principal et de limiter l’impôt bien souvent c’est pas pertinent ..
@@VDVSALVA on est parfaitement d'accord mais c'était juste pour faire remarquer la stupidité du concept que s'il suffirait de faire de travaux et obtenir des bonus fiscales et ainsi gagner de l'argent si c'était ainsi il n'y aurait aucun taudis en France maintenant on est d'accord qu'il est nécessaire encore plus aujourd'hui d'entretenir son appartement voire le renover mais cela un coût malgré les bonus fiscaux et cela reste un investissement et non un gain
bonjour, je trouve que la déduction des 10700€ sur le revenu global c'est assez naze, il vaut mieux le déduire sur un revenu foncier avec économie de csg et impôt plutôt que sur le revenu global où on économise que l'impôt. Pour quelqu'un qui n'est pas imposable c'est l'arnaque totale. Le déficit foncier peut permettre de ne pas payer d'impôt pendant plusieurs années, mais en cas de revente on paye l'impôt dessus avec la plus value, la seule solution c'est de garder longtemps le bien, car plus les années passent, plus la plus value es faible avec les abattements. A voir au cas par cas, mais les 1ères années, l'économie d'impôt générée par le déficit foncier est largement inférieure à l'impôt sur plus value généré par ces mêmes travaux. (sauf peut être avec une imposition à la tranche à 30-45%, par rapport à l'ir de la plus value qui est de 19%).
@jeremydu1137 oui d'accord avec toi. les 10700€ je trouve sa dégelasse ! perso je suis pas imposable je suis a la limite limite avant le 11 %.. mais du coup je vais avoir le fameux 10700€ la 1ère année mais qui va me servir a rien car de toute façon je paye 0... j'aurais préfère les gardez pour avoir presque 2ans de plus pour les déduire de mes foncier :/
Bonjour, merci pour les vidéos tjrs au top ! Je suis dans le cas d'une sci IR où l'on est en train de réaliser des travaux Il y a donc déficit foncier Les travaux sont étalé sur 2 ans, donc imputation sur les revenus globaux sur 2 années. 2 associé= 4x 10 700€ Le déficit va donc êtres absorbé très rapidement ( 60000€) de travaux. A la base l'objectif était de passé la SCI à l'IS dès que nous allons commencer à payé de l'impôt sur les revenus foncier. Suite à la vidéo, je me pose la question si il ne serait pas plus judicieux de passer directement à l'IS ? Merci d'avance pour votre aide
Bonjour, A voir avec une expert comptable mais le passage IR==>IS a des conséquences fiscales. Soit on paie une PV au passage soit on considère que l’amortissement du bien aura commencé déjà à l’IR, problème les travaux déjà déduits à l’IR ne pourront pas être amortis puisque déjà déduits. Ce serait trop facile sinon ;)
j'ai eu le même cas sur 2 SCI et j'ai fait différement pour les 2: 1 laissée en SCI à l'IR car location nue avec beaucoup de travaux (100k) et peu de charges. Attention le 10 700 ne se fait que année 1 puis ça passe en neutralisation des loyers) 1 autre passée en SCI à l'IS car c'était en location courte et j'avais des charges plus lourdes qui peuvent être déduites à l'IS. L'amortissement à l'IS était aussi très rapide donc très intéressant dans ce cas. Je rejoins @VdV: le comptable m'a bien éclairé sur le sujet.
Bonjour, peut être une idée, mais je n'en sais trop rien. Et si on basculait en meublé au delà 3 ans après l'imputation du déficit foncier, peut on s'en sortir ? Est ce que le deficit du non consommé peut être repris LMNP ? Ou vaut-il mieux d'attendre d'avoir consommé tout son deficit en nu ? Exemple simple : J'ai acheté 50 k€, je fais 100k€ de travaux. Je loue en nu jusqu'à un moment où il me reste que 30 k€ non consomme de deficit, et je passe en LMNP. Quelle valeur venale de bien est considérée pour le démarrage du LMNP sur ce bien ? Merci !
Bonjour, Si tu évolues vers un statut LMNP, soit certain de pouvoir changer de mode d'exploitation d'un point de vue contractuel (un bail nu c'est 3 an minimum), ensuite si tu bascules LMNP, la valeur prise pour calculer les amortissements sera la valeur vénale du bien au moment de l'entrée dans l'actif (Avis de valeur à effectuer). Vigilance si passage LMP à la plus value des biens migrants...
Et ben c’est pas glorieux tout ça, en tous cas merci pour les mises à jour avec la pilule rouge, Donc en gros…SCI a l’Is …Ou départ pour Dubai ou Malte ? 😅😢
Merci pour ton commentaire. La SCI IS présente des avantages et d'autres contraintes. A mon sens elle est pertinente mais ne doit pas être constituée seulement pour la fiscalité mais pour d'autres objectifs ( construction, gestion, transmission de patrimoine)... Dubai pas pour moi je risquerai de pas y être bien reçu;) Passe de bonnes fêtes.
Bonjour, C'est la première fois que je regarde une de vos vidéos et honnêtement c'est sensationnel de pouvoir avoir accès à ce genre de contenu gratuitement. La fiscalité est un sujet qui me passionne et je n'ai pas souvent la possibilité d'échanger avec d'autres personnes a ce sujet. Il y a néanmoins un point que j'ai peut être mal compris. Vous dites dans votre vidéo que le déficit foncier sur la location nue est une "douille" dans le sens où, lorsque elle s'applique sur le revenu global on perd l'occasion de les déduire uniquement sur des revenus fonciers desquels nous aurions également pu déduire les PS et la dessus je comprends totalement votre point de vu. Néanmoins, on ne peut pas nier le fait que cela reste quand même très intéressant, notamment pour les TMI les plus élevées. Quelqu'un qui peut déduire 10700 euros de son revenu imposable pendant 5 ans avec une TMI a 41 ou 45 appréciera quand même grandement cette économie d'impôt, même si je suis d'accord, il aurait théoriquement pu économiser plus si ce déficit ne s'était appliqué que sur ses RF.
Bonjour et merci pour votre commentaire. Ca peut être utile à un investisseur CSP ++ à forte TMI à l’instant T, sur une année, mais il perdra les PS quand même après. Et surtout n’oublions pas que l’imputabilité sur revenu de salaire n’est possible que l’année 1 du déficit ensuite le surplus est reporté sur les revenus fonciers, sauf à faire 2 x plus de travaux sur un autre bien ..
@@VDVSALVA D'accord, merci pour cette précision. Donc si j'ai bien compris il n'y a "que" ces 10700 euros où l'on perdrait les PS, si le surplus s'applique uniquement sur les RF les années suivantes ? A moins que j'ai mal compris ? Mais si c'est cela, cela s'avère quand même être pas mal intéressant non ?
Oui, sur ce Montant sauf si doublé. Il y a d’autres raisons qui ne le rendent pas si intéressant que ça mais pour certains profil ça peut être intéressant
Super mais alors comment fait on pour ne pas imputer en déficit foncier (sur revenus globaux) ? Je crois que c'est obligatoire! Ou alors il faut vendre avant les 3ans revolus suite au déficit foncier. Comme ça ils annulent leur cadeau fiscal (lol) et tout passe sur les loyers! Une solution? Et en lmp ?
En cas de vente avant les 3 Ans, je ne suis pas sûr que les déficits soient imputés seulement sur les loyers, j’opterai plus pour un remboursement des avantages recus sur l’IR. La solution c’est d’être resilient, de ne pas rechercher le déficit foncier pour des raisons fiscales, d’opter si possible pour le régime LMNP, ou une SARL de famille à l’IR si on souhaite effectuer des travaux sans les imputer sur son revenu global. La SCI is peut être une solution mais présente d’autres contraintes. A voir selon ses objectifs réels.
Bonjour, et un grand merci pour ces fausses croyances, même si cela n’est pas forcément rassurant le côté technique et administratif c’est vraiment un monde à part pour moi!!! Du coup par quoi commencer sur est rentable ? Ça fait déjà cinq ans, et voilà un CDI, mais la réalité du marché Mami face au mur avec les hausse des taux est le terme, primo accédant. Je n’ai pu investir.😢 J’en suis bien triste du coup coiffeur de sûre et de rassurant. Merci ❤
Si vous saviez juste le nombre de truc qui entre jeux de la phase de publicité pour attirer les prospects et à son arrivé pour le Passage au paiement. Vous deviendriez fou 🤣🤯 Je salut les formateurs qui précisent les potentiels risques liés à l'investissement, les efforts que cela demandent et surtout, le vrai fonctionnement des taxes au travers de leur formation en ce qui concerne les différents locations. Ah oui, vous payez la formation pour seulement UN type de location. Si vous achetez tous les types auprès de certains "formateurs", ça risquerai de coûter bonbon ! Je vous souhaite une agréable soirée et de joyeuse fête de fin d'année ! ❤️ P.S : Faite attention à vous.
Vous avez raison sur les formations qui traitent bien souvent que d’une stratégie. J’ai étudié les biais cognitifs et les mécanismes d influence et de manipulation et j’en ai fait une vidéo de 1h10mn sur cette chaîne;) Passez de bonnes fêtes 🙌
@@VDVSALVA Je me souviens de cette vidéo, qui était bien construite. En effet, vous avez bien mis en avant les différents biais qui fonctionnent, et fonctionneront toujours. Ceux de mon âge sont encore très naïfs et extrêmement paresseux pour la plupart. La plupart veulent faire de l'entrepreneuriat, la recherche de bon bien immobilier, etc... Et le tout sans faire d'effort ! Si vous ne "promettez" pas de résultat sur le champ. Soit, ils bandonnent dans la majorité des cas, soit ils payent tout de même. La deuxième option laisse supposer qu'ils achèteront une autre formation d'un mec qui lui, promet du résultat sur le champ...( "Promet"). Il faut en effet vendre de la promesses émotionnels. CEPENDANT, il faut être en mesure de la tenir ! Ça été prouvé mainte et mainte que de la MANIPULATION ne permet de que des résultats à court terme sur une audience. Dernier point, les meilleurs formateurs ne font JAMAIS de pub pour leur formation. Simplement, car il n'en ont pas besoin, ça risquerai en plus de détériorer leur crédibilité. La promesse que peux fournir un formateur immobilier est variable en fonction des 3 caractéristiques du prospects : - Capital - Revenus - Efforts ( celui-ci peut impacter les deux autres et créer un effet en chaîne ) Avoir la liberté financière est largement faisable, mais certainement pas en étant vautré sur le canapé comme certain laisse supposer. Et pas en 6 mois seulement 🤣 Les seuls qui peuvent être libre en 6 mois disposent en général des 3 caractéristiques ci-dessus à un top level. Merci d'avoir lu ce long message. Bonne journée 😉
Bonjour, et merci pour tes vidéos. Est-ce qu’il y a des cas de figures précis où il est plus intéressant d’être loueur nu que lmnp ? Merci pour ton aide
Salut, certains cas avec le dispositif ANAH sont pertinents. Je ne suis pas anti location nue, elle présente des avantages que ne présentent pas le meublé, mais il est fondamental de ne pas faire du Nu juste pour bénéficier d'un déficit foncier.
Bonsoir, on a pas réellement le choix si on est en location nue. En LMP, pas de recettes miracles soit on limite les amortissements pour pas être impacté à la revente avec la PVCT et on augmente les charges ( frais d’acquisition en charges par exemple et non en amortissement) mais on prend une douille sur le SSI au départ, soit on se prépare à une douille à la sortie en passant un maximum en amortissement. Aujourd’hui, le statut LMNP est le seul statut qui évite toutes ces contraintes. Une SARL de famille en LMNP le permet aussi, une SCI IS peut résoudre quelques problèmes mais pas tous et surtout ne doit pas être constituée seulement pour répondre à des objectifs fiscaux.
@@VDVSALVA merci pour cette réponse rapide. Comme quoi pas de miracle dans l’investissement… Super video comme d’habitude, un grand merci pour votre travail.
Je suis désolé, mais le doublement du déficit foncier à imputer sur le revenu brut global de 10 700€ supplémentaire instauré cette année n'est pas obligatoire, on peut choisir de le prendre si on le veut ou pas.
Oui c'est normal puisque l'éligibilité est sous conditions, en revanche le déficit de 10.7 est obligatoire. C'est pour cela que je précise bien, par exemple pour les PS ou CS qu'on les perd sur le déficit imputé sans préciser le montant.
A l'IR, ce sera pareil, à l'IS ça peut être judicieux même si la constitution d'une SCI ne doit jamais être opérée simplement pour des raisons fiscales. Et il y d'autres inconvénients pour la SCI IS. En réalité il faut utiliser la stratégie qui répond le mieux à ses objectifs et bien prendre en compte que l'impôt est inévitable...
Je suis comme d’habitude d’accord avec vous, très difficile d’expliquer ça aux gens qui essaient de nous expliquer que plus on dépense plus on gagne!
Et oui c’est compliqué les fausses croyances 😉
Oui dépenser 20 000€ pour économiser 2000 d'impôts donc 18k de sortie et les 2000 reviennent l'année suivante 😂
Merci pour la vidéo
Merci pour votre commentaire 🙏
Merci pour ces clarifications étayées d'exemples, cela permet en effet de relativiser les propos de certains acteurs (banquiers, CGP et pseudo-formateurs) 😁
Merci pour ton commentaire 🙏
J’estime en effet qu’il faut toujours s’interroger sur ce qui motive un conseiller et rester focus sur ses intérêts personnels.
Merci🙏🙏🙏.
👍👍👍
Champagne, caviar, fois gras, chapon, marron, buche, chocolats, merci pour ce festin Martin! 🎉 Et vive la SCI ❤
Merci beaucoup 😁
Passe d’excellentes fêtes 🥳
À bientôt
@@VDVSALVA Merci je te souhaite d’excellentes fêtes de fin d’année également! 🍾
merci infiniment pour ses riches informations et bonnes fêtes également à tous 🙌👏
Merci Marcelo 🙏
À bientôt 🙌
bravo toujours bien detaillé et expliqué
Merci antoine
J'ai toujours été choqué non pas par les vendeurs de reves mais par les nombreux commentaires sous les différentes vidéos sur l'immobilier de lire que c'est pas grave les différentes impositions car il suffisait de faire des travaux pour créer du déficit...mais lol les mecs ils ne se rendent pas compte que premièrement il faut sortir de l'argent pour réaliser ces travaux et surtout que c'est travaux ne seraient jamais intégralement remboursé(loin de là) la solution miracle pour les nuls..je fais des travaux pour gagner de l'argent car l'état me remboursera plus(allo quoi..) bien sur que ces mesures peuvent aider éventuellement pour rénover son logement pour réaliser une éventuelle plus value à la revente mais cela s'arrête là..jamais au grand jamais il vous permettra de vous enrichir lorsque vous possédez le bien et vous le louer...depuis quand l'état vous donne plus que vous payez..??? Si c'était le cas tous les appartements seraient constamment en travaux...au bout d'un moment les gens sont tellement idiots que cela me donne même plus envie de les aider..je vous trouve très courageux dans votre combat..mais il faut arrêter d'assister les gens dans leurs bêtises.(mais je me doute que ce qu'il vous énerve le plus ce n'est pas la bêtise des gens mais les vendeurs de rêves qui s'enrichissent en vendant de le merde) désolé d'être un peu vulgaire dans mon message mais au bout d'un moment j'en peu plus face à autant de bêtises
Je vous comprends, concernant les travaux j’en parlais dans ma dernière vidéo justement. Effectivement on peut pour certaines personnes parler de bêtise, j’utilise davantage le terme de naïveté et Jessai de participer à une rééducation immobilière, pas forcément avec l’ambition de sauver tout le monde mais si déjà ça permet à certains de prendre du recul l objectif sera atteint.
À bientôt
Merci pour ton message! A bientôt
@@VDVSALVA Il y a une 3ème voie qui valide "plus je dépense en travaux aidés fiscalement plus je gagne"... c'est quand c'est financé par le crédit bancaire et remboursé par les loyers
Certes, mais si c’est financé par la banque, cela veut dire que la mensualité est plus élevée et qu à l’arbitrage ou la revente il faut s’assurer que le prix de revente est supérieur au prix financé. Et ce n’est pas toujours le cas selon la zone.
wow merci beaucoup pour tout le travail que tu fais ! j'en suis reconnaissant! Vos formations sont une mine d'Or
Merci pour ce message. Ça donne beaucoup de sens à ce que je fais..
@@VDVSALVA Avec plaisir l'ami c'est la vérité ;)
Bonjour,
Merci infiniment pour la qualité de tes podcasts.
J'ai du mal à comprendre la raison 1 et notamment la difference entre le déficit foncier sur le revenu global avec celui sur les revenus fonciers.
Pour exemple j'ai acheté un garage, transformé en immeuble de 2 appts + 1 garage, environ 130k de travaux pour 30k d'acquisition. Location en nue, abattement de 70% sur les revenus car loyers sociaux.
J'ai déclaré les travaux et donc baissé ma tmi.
J'étais au courant pour les autres raisons que tu mentionnes mais pour la raison 1 je ne comprends pas trop qu'elle alternative il me restait à part faire un autre choix de régime fiscal, qui celui ci a été aussi réfléchi. C'est cette notion de déficit foncier sur le revenu global ou sur les revenus foncier que je ne comprends pas.
Merci à toi, bonne continuation et passes de bonnes fêtes.
Salut,
Tout d’abord bravo pour ton opération.
Tu n’as en fait pas le choix que d’imputer ton déficit foncier sur tes revenus de salaire. La ou j indique que c’est présenté injustement comme une réduction d’impôt c’est que ce déficit ne te fait gagner que sur l’iR et la TMI, alors que si c’était imputé sur des revenus fonciers seulement tu bénéficerai d’une baisse d une base taxable à la TMI+ les prélèvements sociaux, donc en réalité tu perds la déduction des prélèvements sociaux sur ton déficit imputé. Ça reste dans ton cas avec Anah je pense intéressant ✅
Rien à voir, mais le DPE est une catastrophe, j’ai rénové 4 appartements a Paris, isolation du toit, changement chaudière, double vitrage partout, et mon DPE est encore F… les appartements construits avant 1948 ne peuvent pas faire mieux sauf à isoler les murs, sauf qu’on ne peut rien faire par l’exterieur avec l’haussmanien, et qu’avec le plafonnement des loyers au m2 l’isolation par l’intérieur est ruineux voire impossible (réduction de la taille des chambre en dessous de 9m2 par exemple).
Oui. Il y a des cas ou c’est absolument pas applicable…
Quel est le problème avec les chambres de moins de 9m2 ? C'est une question rhétorique car je connais la réponse : aucun ! C'est une fausse croyance aussi : vous pouvez absolument avoir des chambres de moins de 9m2, je vous laisse vérifier 😉
@@digifluks ce n’était pas pour le coté légal mais juste le fait qu’une chambre qui fait moins de 9m2 n’est pas confortable. N’étant pas marchand de sommeil je n’aime pas l’idée de louer des biens indigents.
Ca peut être problématique pour exploiter une colocation.
Exact … le dpe.. 😡😡😡..
… l état veut que les proprios exécutent des travaux d isolation.. etc…
Et ds le même temps… perdent de la surface carrez..
La législation en France est une vraie connerie .. complètement debile…
On te demande de dépenser de l argent.. tout en en perdant sur la valeur du bien sur la surface légale…😡😡
Il est toujours possible d isoler à un coût raisonnable… mais la perte en carrez coûte « un bras » en terme de perte sur la valeur.. ça c est inacceptable..
Tu peux isoler des murs périphériques.. ossature métal m 70 .. r70 .. décalé du mur de 3cm .. et faire shooté du styrofam haute densité… + placo.. (113 min en moins)
Tu obtiens un coef r impeccable..et une très bonne isolation phonique..Rapidité de mise en œuvre.. pas trop cher..
Mais tu perds de la surface carrez..😡
Bien le problème de la France… au Canada.. la surface habitable officielle.. c est les côtes extérieures du bâtiment .. plus logique..
Donc on isole un max..
Quelque fois .. si tu obtiens une bonne plus value à la revente..il est peut être temps de vendre.. à calculer..
Moi j ai entièrement rennovée ma villa sur la côte d azur…300.000 euros de travaux.., mais l ayant achetée pas cher il y a 15 ans.. ça s est avéré rentable.. bénéfice sur la valeur en capitalisation bonne et résidence principale.. pas d impôt sur la plus value..
Les travaux m ont permis de faire 100.000 euros de plus value.. + la plus value sur la capitalisation.. et le bien s est vendu vite.. car impeccable (haut de gamme)
Et c est parti au prix haut /m2 de mon secteur..
Chaque cas .. se calcule..à l avance..
Vérifies bien ton dpe… car ces abrutis « d experts » te prennent mini 600 euros .. et ne font pas leur boulot correctement…
Pour ma villa… la nana… murs ext isolation ..avait inscrit « inconnue »…😡
Je lui ai tel du Canada… pour lui demander si elle se foutait de ma gueule…
J étais en C ds son résultat…
Alors que j avais tout démoli et reisoler comme inscrit plus haut..
Motif.. évoqué par cette connasse..je n ai pas pu visuellement vérifier..
Je lui ai dit… démonter une prise elec.. retirer la boîte pour mesurer l épaisseur et le type de l isolant en shooté ..avec un pic à brochette
Elle a accepté de revenir..faire ça..(j ai envoyé un copain avec elle)..
140 euros de facture additionnelle de cette conasse..
Mais classement en b finalement..
Il va falloir réfléchir à un mix entre location meublée LMNP et location nue avec convention ANAH
Oui, ça peut en effet se prêter à certains selon leur objectif
si l'objectif n'es pas de baisser son imposition mais juste de crée du patrimoine (oui les impôt on les payera tôt ou tard) mais c'est normal après tant que les loyer couvre les crédit + impôt cava encore après oui faut pas rêver d'être rentier en nu avec le déficit
Bonjour, merci pour cette vidéo :)
Mais je croyais qu'en LMP il était très difficile de créer un "déficit foncier" au sens strict puisqu'un comptable m'a dit que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit en meublé... l'amortissement non consommé est juste reportable
Bonjour, oui on parle de déficit d’ailleurs et non de déficit foncier, et en effet contrairement au déficit foncier les travaux ne passent pas en charges puisque s’amortissent et en effet ne créaient pas de déficit. Les déficits proviennent des charges et notamment des frais d’acquisition ( notaire agence)👌
C'est comme ces personnes qui déclarent qu'ils ne veulent pas gagner plus car ils paieront plus d'impôts..le but dans l'enrichissement ce n'est pas de payer le moins d'impôts possible mais d'avoir une trésorerie la plus positive possible après impôt à la fin de l'année et ce n'est pas la même chose du tout
C est exact. Le problème c’est que la fiscalité est fondamentale et pas assez creusée par beaucoup de coachs qui distillent trop de fausses croyances pour diminuer son impact. Il faut accepter l’impôt et être résilient, simplement de connaître la réalité de ces impositions évite bien des déconvenues…et en location nue admettons que l’imposition est plutôt défavorable…
En général oui. Mais ca dépends aussi du temps/énergie dépensé aussi en face.
Je ne suis pas anti location nue, j’estime simplement important d’indiquer toutes les spécificités notamment celles du déficit foncier.
@@VDVSALVA va jusqu'au bout de la démarche alors. Par vécu, concernant le LMP (mais tu peux l'associer au jeu du régime foncier) je peux t'assurer que tu sors avec 0 (cotis mini) sur plusieurs années quand tu sais l'exploiter correctement en tant qu'entrepreneur. C'est le seul régime avec lequel tu peux contrôler a 100% ta fiscalité en l'optimisant.
En gros je suis d'accord avec ce que tu dis dans ta vidéo mais tu cible le mauvais coupable. Le titre de ta vidéo n'est pas le bon. C'est le statut du salariat qui est une vraie arnaque et qui bride la pleine puissance de l'optimisation.
Pour info, j'apprécie ce que tu fais en temps normal, sauf sur cette vidéo 😆 Il fallait bien que ça arrive une fois :)
@@remylecomte5430 Salut Rémy, oui on a tout à le fait de droit de pas être en accord, je fais rarement l'unanimité, même parmi mes soutiens.
Concernant le Salariat, on sera pas réellement en accord non plus, j'estime que c'est un bon moyen d'emprunter et de se sécuriser à condition de s'épanouir mais c'est un autre débat, je l'aborde dans la vidéo Fausse Croyance 5 (sur l'école). J'ai dû mal à imaginer comment on peut éviter l'impôt en location meublée (LMNP/LMP) c'est d'ailleurs l'objet de ma dernière vidéo réalisée avec un Logiciel Pro) lorsque les rendements dépassent les 10%. En dessous oui pendant 10 ans c'est possible, mais en dessous difficile d'en vivre et de se passer d'une autre activité (sauf énorme apport) et donc de ne pas imputer un éventuel déficit LMP sur des revenus de salaires ou d'activité. Et c'est justement à cause de cette imputation que tu perds le SSI sur ce montant de déficit imputé. Je ne comprends d'ailleurs pas comment tu peux réduire ta base taxable traitée fiscalement et socialement si tu imputes ton déficit sur ton revenu global sans limitation (sauf à ne pas avoir de salaire ou de revenus, mais du coup comment emprunter, enchainer....) avec un rendement te permettant d'en vivre. Les travaux s'amortissent et les déficis générés en LMNP restent stockés en LMNP.
Je crois en l'optimisation mais il y a des choses inévitables. c'est mathématique , plus ton rendement est élevé plus il est difficile de gommer les revenus et donc t'éviter le SSI. Et ce que tu économises en impôts sur les revenus locatifs grâce aux amortissements tu le perds en partie à la sortie (même si conditions d'exonération respectées car le SSI de la PVCT reste à payer...et ça ça pique). La sortie il faut aussi y penser.
Concernant le déficit foncier, hors mis la douille sur la perte des PS, il est certain qu'on puisse éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant quelques années avec d'importants travaux, je ne le conteste pas, mais du coup il faut s'assurer que le coût des travaux qui ne sera pas déduit de ta PV soit inférieur au gain fiscal, et que tu puisses gagner de l'argent, que tu perdras pas non plus les 3 ans ou tu seras obligé de louer en nu après imputation.
Sur le statut d'entrepreneur, à part exercer une activité commerciale en SAS sans se verser de rémunération et avoir uneTMI à zero, je ne vois pas en quoi ca impacterait ta fiscalité en LMP ou en revenus fonciers...
Au plaisir d'échanger...
Salut, merci pour cette vidéo. Tu mentionnes une rénovation complète à 1000€ du m2 ? Est-ce toujours possible avec l’inflation actuelle? Pour ma part je suis à un peu moins de 1500€ en incluant la création d’une colonne
Bonjour.
Oui les prix ont évolué à la hausse et les tarifs dépendront du type de rénovation effectué. Tes prix semblent cohérents.
OK, je suis dans un immeuble familial qui a toujours été loué (50 ans)...travaux obligatoires ,en location nue environ, 150 000€. Déficit sur au moins les 10 prochaines années impactant tous mes revenus fonciers...les fonciers papiers aussi. A la location année 2 mes revenus fonciers resteront en déficits et mon bâtiment est reparti pour les 40 années prochaines. Les travaux restant une obligation mais aussi une plus value sur du long terme.....Est ce que j'ai tout faux?Mais merci pour l'honnêteté du discours qui est rare.
Bonjour,
Je ne conteste pas le déficit foncier imputé sur les revenus fonciers mais lorsque celui ci est imputé sur le revenu global.
Avec 150k de travaux, bien qu'obligatoire, j'estime qu'il est essentiel de s'assurer d'une part que la valorisation sera prise en compte à la revente (je ne sais pas où tu as investi mais j'espère que c'est dans une zone plutôt patrimoniale autrement pas certain que tu récupères ces travaux à la sortie), d'autre part que l'économie d'impôts soit elle aussi à la hauteur de cette sortie de trésorerie initiale de 150k.
Je ne suis pas anti location nue, j'invite simplement chacun à s'interroger sur l'enrichissement à long terme global (incluant la revente éventuelle ou la valeur vénale) et à ne pas traiter un investissement sous le seul prisme de l'économie d'impôt, car bien souvent cette économie a un coût.
Il est probable que ton cas soit pertinent et de toute façon il n'existe pas de recettes miracles ;)
A bientôt
@@VDVSALVA Merci beaucoup....c'est un bien de famille...au moins je 'travaille' pour les générations futures...😪 . Mais Merciiiiiiii je découvre la chaîne et je m'abonne. C'est pas facile de tout saisir...mais c'est instructif...😉
La transmission est une excellente raison d investir en immobilier. Il existe des solutions pour l’optimiser (SCI a par exemple)..
Salut super vidéo au top, pour faire simple faut-il mieux éviter l’es régime nu et lmp et donc privilégier le lmnp et sci ?😊
Bonjour et merci.
Pas forcément mais il ne faut pas aller vers ces statuts juste pour obtenir une baisse d’impôts sur le revenu et être bien conscient des inconvénients…
Merci pour cette vidéo et le temps que tu passes à tout nous expliquer. Mais j'ai du mal a comprendre. Si le déficit est une douille, que nous reste il lorsqu'on est au max du plafond LMNP. Et pas trop d'intérêt pour une sci de suite. La location nue avec qq travaux sans plus,? Mais les impôts assassinent malgré tout. Je suis perdue 🤔
A un moment, quand on veut aller plus loin on professionnalise sa vie d’investisseur : SCI, SAS, LMP ;)
Aucun statut n’est miracle mais le LMNP reste assez intéressant.
Bonjour sur le site du gouvernement il est expliqué que le déficit peut être reporté et deduis sur le revenu global des 6 années suivante pas seulement sur une année donc 10700€ x 6 années = 64200€ ou alors j’ai mal compris leur explication ?
Merci de votre retour
Bonjour,
Oui le déficit qui ne résulte pas des intérêts peut être reporté et déduit les 6 années suivantes du revenu global ce qui prolonge en réalité la douille de la perte des PS sur ce qui est imputé sur le revenu global bien qu’il faille toutefois avoir encore du report à imputer car ce report est d’abord utilisé sur les revenus fonciers ce qui limite son report sur plusieurs années.
Il paraît même qu'il y a des gens tellement méchants qu'ils préfèrent perdre de l'argent que rénover leus appartements...peu importe que je perde de l'argent celon les vendeurs de rêves tant que j'ai le plaisir de voir mes locataires vivre dans des taudis...
De toute façon aujourd’hui il est obligatoire de procéder à l’entretien de ses biens, ça permet de mieux les louer, de mieux les revendre lorsqu on arbitre, mais si l’objectif initial et principal et de limiter l’impôt bien souvent c’est pas pertinent ..
@@VDVSALVA on est parfaitement d'accord mais c'était juste pour faire remarquer la stupidité du concept que s'il suffirait de faire de travaux et obtenir des bonus fiscales et ainsi gagner de l'argent si c'était ainsi il n'y aurait aucun taudis en France maintenant on est d'accord qu'il est nécessaire encore plus aujourd'hui d'entretenir son appartement voire le renover mais cela un coût malgré les bonus fiscaux et cela reste un investissement et non un gain
Tout à fait👍
bonjour, je trouve que la déduction des 10700€ sur le revenu global c'est assez naze, il vaut mieux le déduire sur un revenu foncier avec économie de csg et impôt plutôt que sur le revenu global où on économise que l'impôt. Pour quelqu'un qui n'est pas imposable c'est l'arnaque totale.
Le déficit foncier peut permettre de ne pas payer d'impôt pendant plusieurs années, mais en cas de revente on paye l'impôt dessus avec la plus value, la seule solution c'est de garder longtemps le bien, car plus les années passent, plus la plus value es faible avec les abattements. A voir au cas par cas, mais les 1ères années, l'économie d'impôt générée par le déficit foncier est largement inférieure à l'impôt sur plus value généré par ces mêmes travaux. (sauf peut être avec une imposition à la tranche à 30-45%, par rapport à l'ir de la plus value qui est de 19%).
Oui c’est totalement mon discours dans la vidéo ;)
@jeremydu1137 oui d'accord avec toi. les 10700€ je trouve sa dégelasse ! perso je suis pas imposable je suis a la limite limite avant le 11 %.. mais du coup je vais avoir le fameux 10700€ la 1ère année mais qui va me servir a rien car de toute façon je paye 0... j'aurais préfère les gardez pour avoir presque 2ans de plus pour les déduire de mes foncier :/
Bonjour, merci pour les vidéos tjrs au top !
Je suis dans le cas d'une sci IR où l'on est en train de réaliser des travaux
Il y a donc déficit foncier
Les travaux sont étalé sur 2 ans, donc imputation sur les revenus globaux sur 2 années. 2 associé= 4x 10 700€
Le déficit va donc êtres absorbé très rapidement ( 60000€) de travaux.
A la base l'objectif était de passé la SCI à l'IS dès que nous allons commencer à payé de l'impôt sur les revenus foncier.
Suite à la vidéo, je me pose la question si il ne serait pas plus judicieux de passer directement à l'IS ?
Merci d'avance pour votre aide
Bonjour,
A voir avec une expert comptable mais le passage IR==>IS a des conséquences fiscales. Soit on paie une PV au passage soit on considère que l’amortissement du bien aura commencé déjà à l’IR, problème les travaux déjà déduits à l’IR ne pourront pas être amortis puisque déjà déduits.
Ce serait trop facile sinon ;)
j'ai eu le même cas sur 2 SCI et j'ai fait différement pour les 2:
1 laissée en SCI à l'IR car location nue avec beaucoup de travaux (100k) et peu de charges. Attention le 10 700 ne se fait que année 1 puis ça passe en neutralisation des loyers)
1 autre passée en SCI à l'IS car c'était en location courte et j'avais des charges plus lourdes qui peuvent être déduites à l'IS. L'amortissement à l'IS était aussi très rapide donc très intéressant dans ce cas.
Je rejoins @VdV: le comptable m'a bien éclairé sur le sujet.
Remise en cause de ce déficit de 10700€ si non respect de l'engagement de louer jusqu'au 31/12/N+3...
Salut philippe, C’est indiqué dans la vidéo ;)
Bonjour, peut être une idée, mais je n'en sais trop rien.
Et si on basculait en meublé au delà 3 ans après l'imputation du déficit foncier, peut on s'en sortir ?
Est ce que le deficit du non consommé peut être repris LMNP ? Ou vaut-il mieux d'attendre d'avoir consommé tout son deficit en nu ?
Exemple simple :
J'ai acheté 50 k€, je fais 100k€ de travaux. Je loue en nu jusqu'à un moment où il me reste que 30 k€ non consomme de deficit, et je passe en LMNP. Quelle valeur venale de bien est considérée pour le démarrage du LMNP sur ce bien ?
Merci !
Bonjour,
Si tu évolues vers un statut LMNP, soit certain de pouvoir changer de mode d'exploitation d'un point de vue contractuel (un bail nu c'est 3 an minimum), ensuite si tu bascules LMNP, la valeur prise pour calculer les amortissements sera la valeur vénale du bien au moment de l'entrée dans l'actif (Avis de valeur à effectuer). Vigilance si passage LMP à la plus value des biens migrants...
Et ben c’est pas glorieux tout ça, en tous cas merci pour les mises à jour avec la pilule rouge, Donc en gros…SCI a l’Is …Ou départ pour Dubai ou Malte ? 😅😢
Merci pour ton commentaire.
La SCI IS présente des avantages et d'autres contraintes.
A mon sens elle est pertinente mais ne doit pas être constituée seulement pour la fiscalité mais pour d'autres objectifs ( construction, gestion, transmission de patrimoine)...
Dubai pas pour moi je risquerai de pas y être bien reçu;)
Passe de bonnes fêtes.
Bonjour,
C'est la première fois que je regarde une de vos vidéos et honnêtement c'est sensationnel de pouvoir avoir accès à ce genre de contenu gratuitement. La fiscalité est un sujet qui me passionne et je n'ai pas souvent la possibilité d'échanger avec d'autres personnes a ce sujet.
Il y a néanmoins un point que j'ai peut être mal compris. Vous dites dans votre vidéo que le déficit foncier sur la location nue est une "douille" dans le sens où, lorsque elle s'applique sur le revenu global on perd l'occasion de les déduire uniquement sur des revenus fonciers desquels nous aurions également pu déduire les PS et la dessus je comprends totalement votre point de vu. Néanmoins, on ne peut pas nier le fait que cela reste quand même très intéressant, notamment pour les TMI les plus élevées. Quelqu'un qui peut déduire 10700 euros de son revenu imposable pendant 5 ans avec une TMI a 41 ou 45 appréciera quand même grandement cette économie d'impôt, même si je suis d'accord, il aurait théoriquement pu économiser plus si ce déficit ne s'était appliqué que sur ses RF.
Bonjour et merci pour votre commentaire.
Ca peut être utile à un investisseur CSP ++ à forte TMI à l’instant T, sur une année, mais il perdra les PS quand même après.
Et surtout n’oublions pas que l’imputabilité sur revenu de salaire n’est possible que l’année 1 du déficit ensuite le surplus est reporté sur les revenus fonciers, sauf à faire 2 x plus de travaux sur un autre bien ..
@@VDVSALVA
D'accord, merci pour cette précision. Donc si j'ai bien compris il n'y a "que" ces 10700 euros où l'on perdrait les PS, si le surplus s'applique uniquement sur les RF les années suivantes ? A moins que j'ai mal compris ? Mais si c'est cela, cela s'avère quand même être pas mal intéressant non ?
Oui, sur ce Montant sauf si doublé.
Il y a d’autres raisons qui ne le rendent pas si intéressant que ça mais pour certains profil ça peut être intéressant
Super mais alors comment fait on pour ne pas imputer en déficit foncier (sur revenus globaux) ? Je crois que c'est obligatoire!
Ou alors il faut vendre avant les 3ans revolus suite au déficit foncier. Comme ça ils annulent leur cadeau fiscal (lol) et tout passe sur les loyers!
Une solution?
Et en lmp ?
En cas de vente avant les 3 Ans, je ne suis pas sûr que les déficits soient imputés seulement sur les loyers, j’opterai plus pour un remboursement des avantages recus sur l’IR.
La solution c’est d’être resilient, de ne pas rechercher le déficit foncier pour des raisons fiscales, d’opter si possible pour le régime LMNP, ou une SARL de famille à l’IR si on souhaite effectuer des travaux sans les imputer sur son revenu global.
La SCI is peut être une solution mais présente d’autres contraintes. A voir selon ses objectifs réels.
Hello,
Donc si on a d'autres biens en location sur lesquels imputer le déficit des travaux, pas de problème ! (en tout cas pour le point n°1)
Oui, seulement ils se consomment plus vite du coup ;)
Bonjour, et un grand merci pour ces fausses croyances, même si cela n’est pas forcément rassurant le côté technique et administratif c’est vraiment un monde à part pour moi!!!
Du coup par quoi commencer sur est rentable ?
Ça fait déjà cinq ans, et voilà un CDI, mais la réalité du marché Mami face au mur avec les hausse des taux est le terme, primo accédant. Je n’ai pu investir.😢 J’en suis bien triste du coup coiffeur de sûre et de rassurant. Merci ❤
PS, sans argent et sans crédit 😅😢😢😮
Si vous saviez juste le nombre de truc qui entre jeux de la phase de publicité pour attirer les prospects et à son arrivé pour le Passage au paiement.
Vous deviendriez fou 🤣🤯
Je salut les formateurs qui précisent les potentiels risques liés à l'investissement, les efforts que cela demandent et surtout, le vrai fonctionnement des taxes au travers de leur formation en ce qui concerne les différents locations.
Ah oui, vous payez la formation pour seulement UN type de location. Si vous achetez tous les types auprès de certains "formateurs", ça risquerai de coûter bonbon !
Je vous souhaite une agréable soirée et de joyeuse fête de fin d'année ! ❤️
P.S : Faite attention à vous.
Vous avez raison sur les formations qui traitent bien souvent que d’une stratégie.
J’ai étudié les biais cognitifs et les mécanismes d influence et de manipulation et j’en ai fait une vidéo de 1h10mn sur cette chaîne;)
Passez de bonnes fêtes 🙌
@@VDVSALVA Je me souviens de cette vidéo, qui était bien construite.
En effet, vous avez bien mis en avant les différents biais qui fonctionnent, et fonctionneront toujours.
Ceux de mon âge sont encore très naïfs et extrêmement paresseux pour la plupart.
La plupart veulent faire de l'entrepreneuriat, la recherche de bon bien immobilier, etc... Et le tout sans faire d'effort !
Si vous ne "promettez" pas de résultat sur le champ. Soit, ils bandonnent dans la majorité des cas, soit ils payent tout de même.
La deuxième option laisse supposer qu'ils achèteront une autre formation d'un mec qui lui, promet du résultat sur le champ...( "Promet").
Il faut en effet vendre de la promesses émotionnels.
CEPENDANT, il faut être en mesure de la tenir !
Ça été prouvé mainte et mainte que de la
MANIPULATION ne permet de que des résultats à court terme sur une audience.
Dernier point, les meilleurs formateurs ne font JAMAIS de pub pour leur formation. Simplement, car il n'en ont pas besoin, ça risquerai en plus de détériorer leur crédibilité.
La promesse que peux fournir un formateur immobilier est variable en fonction des 3 caractéristiques du prospects :
- Capital
- Revenus
- Efforts ( celui-ci peut impacter les deux autres et créer un effet en chaîne )
Avoir la liberté financière est largement faisable, mais certainement pas en étant vautré sur le canapé comme certain laisse supposer.
Et pas en 6 mois seulement 🤣 Les seuls qui peuvent être libre en 6 mois disposent en général des 3 caractéristiques ci-dessus à un top level.
Merci d'avoir lu ce long message.
Bonne journée 😉
Ya tjrs des pièges... 😅
Oui aucune recette miracle…
Bonjour, et merci pour tes vidéos.
Est-ce qu’il y a des cas de figures précis où il est plus intéressant d’être loueur nu que lmnp ?
Merci pour ton aide
Salut, certains cas avec le dispositif ANAH sont pertinents. Je ne suis pas anti location nue, elle présente des avantages que ne présentent pas le meublé, mais il est fondamental de ne pas faire du Nu juste pour bénéficier d'un déficit foncier.
@@VDVSALVA top ! Merci pour votre aide, en effet il faut que je creuse la question.
Bonsoir, alors on fait quoi avec les travaux de nos appartements loués en nu? On ne les passe pas en déficit?
Bonsoir, on a pas réellement le choix si on est en location nue.
En LMP, pas de recettes miracles soit on limite les amortissements pour pas être impacté à la revente avec la PVCT et on augmente les charges ( frais d’acquisition en charges par exemple et non en amortissement) mais on prend une douille sur le SSI au départ, soit on se prépare à une douille à la sortie en passant un maximum en amortissement.
Aujourd’hui, le statut LMNP est le seul statut qui évite toutes ces contraintes. Une SARL de famille en LMNP le permet aussi, une SCI IS peut résoudre quelques problèmes mais pas tous et surtout ne doit pas être constituée seulement pour répondre à des objectifs fiscaux.
@@VDVSALVA merci pour cette réponse rapide. Comme quoi pas de miracle dans l’investissement…
Super video comme d’habitude, un grand merci pour votre travail.
Avec plaisir 🙏
Je suis désolé, mais le doublement du déficit foncier à imputer sur le revenu brut global de 10 700€ supplémentaire instauré cette année n'est pas obligatoire, on peut choisir de le prendre si on le veut ou pas.
Oui c'est normal puisque l'éligibilité est sous conditions, en revanche le déficit de 10.7 est obligatoire. C'est pour cela que je précise bien, par exemple pour les PS ou CS qu'on les perd sur le déficit imputé sans préciser le montant.
Alors sci
A l'IR, ce sera pareil, à l'IS ça peut être judicieux même si la constitution d'une SCI ne doit jamais être opérée simplement pour des raisons fiscales. Et il y d'autres inconvénients pour la SCI IS. En réalité il faut utiliser la stratégie qui répond le mieux à ses objectifs et bien prendre en compte que l'impôt est inévitable...