월세 절대로 연체하면 안 되는 이유? | 법무법인 효현 김재권 변호사 | 임대차계약해지, 계약갱신요구권, 권리금회수권, 지상물매수청구권

안녕하세요! 법무법인 효현 대표 변호사 김재권입니다.
이번 시간에는 ‘임차인이 월세를 절대로 연체하면 안되는 이유’란 주제에 대해 알아보겠습니다.
근래 코로나 펜데믹으로 인한 장기간의 경기불황이 있어왔고, 그 이후에도 경기침체가 겹쳐 임차인들의 폐업이 크게 늘어나고 있고, 그나마 영업하는 임차인들조차 차임을 연체하는 사례가 늘고 있습니다. 이에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하고 건물명도소송을 제기하는 사례가 많아지고 있지요.
그런데, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권, 권리금회수청구권, 지상물매수청구권 등 강력한 권리를 보장해 주고 있어 과거처럼 임대인이 임차인을 내보내기가 매우 어려워진 상황입니다.
그러나 임차인에게 보장되는 이러한 강력한 권리들이 임차인이 차임을 2기(주택임대차, 민법상 임대차), 또는 3기(상가임대차)분을 연체하는 순간 다 사라져버린다는 점 특히 유의해야 합니다. 즉, 연체하는 순간 임차인에게는 잃어야 할 것들이 너무 많고 큽니다.
즉, 먼저 임대차계약을 해지당해서 살던 집, 영업하던 곳에서 쫓겨나야 하고, 계약갱신요구권(주택 2년, 상가 10년)은 물론 기간만료시 권리금을 회수할 기회도 없어집니다. 또한 남의 땅을 빌려 건물을 지어 임차한 경우에는 지상물매수청구권도 없어지는 손해를 입게 됩니다.
권리금회수청구를 하여 회수하거나 지상물매수청구권을 행사하여 매매대금을 받을 수 있던 것을, 차임연체 때문에 권리금, 매매대금을 한 푼도 받지 못할 뿐 아니라 거꾸로 수천만 원 이상의 원상복구비용을 부담해야 하는 것은 매우 큰 손해라 할 것입니다.
그렇다고 연체된 월세를 안내도 되는 게 아니고, 파산하지 않는 한 어차피 내야 할 돈이고 보증금에서 공제당하거나 임차인의 다른 재산에서 집행당하기도 합니다.
이처럼 월세를 연체한 대가는 매우 혹독한데, 먼저 월세 연체란 어떤 의미인지부터 알아보고, 월세 연체시 잃어야 할 대가 내지 손해에 어떤 것이 있는지 구체적으로 살펴보겠습니다.
● 월세 연체란
민법 618조는 “임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.”라고 규정하여 임차인이 남의 부동산 등 물건을 사용수익하는 대가로 차임을 지급하는 것이 중요한 요소입니다.
‘차임’에는 순수하게 매월 일정금액을 내는 월세, 보증금과 월세를 내는 보증부 월세, 10개월 단위로 내는 ‘사글세’, 1년 단위로 내는 ‘년세’가 있습니다만, 대부분 월 단위의 월세이므로, 차임을 ‘월세’로 통칭하고자 합니다.
여기서 임대차계약해지 등의 조건으로서 '차임연체액이 2기 내지 3기에 달할 것‘이란, 어떤 의미인지 정확히 이해할 필요가 있습니다. 이 의미를 제대로 이해하지 못해 억울하게 계약해지 당하는 등 손해보는 임차인이 종종 있습니다.
2기, 3기의 '기(期)'란 차임을 주는 간격이라 할 것인데 대부분 월 단위로 정해지다보니 ‘1기’란 ‘1개월’을 뜻하게 됩니다.
그렇다면 ‘2기 내지 3기에 달한다’는 것과 관련하여 다시 '연속해서 2개월, 3개월인지' '통틀어서 2개월, 3개월인지' 여부가 문제되는데, 판례는 연속해서 2개월분, 3개월분에 달할 때에는 물론, 통틀어서 2개월분, 3개월분에 이르면 해지사유가 된다고 봅니다.
‘주택’임대차의 예를 들면, 5·6월분 차임을 연속해서 연체한 경우뿐만 아니라, 5월분 연체 후 6·7·8월분은 내다가 다시 9월분을 연체한 경우도 포함됩니다.
또한 여러 달에 걸쳐 조금씩 연체한 금액의 합계가 2개월분에 이를 때도 마찬가지입니다. 예를 들어 약정한 월세가 50만 원인데, 10개월 동안 월세를 매월 10만 원씩 연체하여 연체한 합계가 2개월분인 100만 원에 달한 때에 해지할 수 있는 거죠. 매월 연체금액이 달라도 합계가 100만 원이 되는 시점에 해지할 수 있겠죠.
만약 사글세라면 10개월 단위로 1기가 되므로 2기분에 달하려면 20개월분의 차임이 연체되어야 하고, 1년 단위로 차임을 내는 ‘년세’의 경우 2기분에 달하려면 2년분의 차임이 연체되어야 하는 점 유의해야 하겠지요.
● 월세 연체시 잃어야 할 권리들
월세를 연체하면 임대차계약해지를 당해 쫒겨나야 하고, 계약갱신요구권, 권리금회수권, 지상물매수청구권이 없어지는 크나큰 손해를 입게 되는 점 에 대해 항목별로 자세히 소개하겠습니다.
...
영상을 통해 자세히 살펴 보겠습니다.
【법무법인 효현】 ☎[phone] ※ 서울 상담 가능
대구 수성구 동대구로 348-15(범어동, 율촌빌딩 5층)
【법무법인 효현 홈페이지】 www.hyohyeon.com/
【법무법인 효현 카페】 cafe.daum.net/l...
【법무법인 효현 블로그】 blog.naver.com...
#월세연체 #차임 #임대차계약해지 #계약갱신요구권 #권리금회수권 #지상물매수청구권 #효현
#대구변호사 #포항변호사 #구미변호사 #경산변호사 #안동변호사
사진, 이미지 = 게티이미지 코리아, 어도비 스톡

[@세월빠르다]

법적으로 이해가 애매한사항 잘정리하여설명해주시니. 너무좋아요

[@Ki-Taek_Nam]

우와 정말 귀에 쏙쏙 들어오는 설명 잘 듣고갑니다~~ 근데 공장은 다른가요?

[@sselpagg]

어두은 밤길을 달빛에 의존하여 걷고 있었다면 이 채널은 자동차 쌍라이트를 켜준 것과 같다!!
영상 해설이 매우 디테일하고 핵심을 꼭꼭 찍어주기에 상가임대차를 하려는 분은 10번 돌려보시길 바랍니다.

[@hyohyeon]

감사합니다

[@doyeon4636]

확실한 정리 감사합니다.

[@hyohyeon]

도움이 되셨다니 다행입니다.

[@KJY5556]

2기 3기 연체시 해지효가 바로 생기는 것은 아니고 납부통보와 함께 미납시 해지하겠다는 의사표현을 먼저 하여야 합니다. 통보를 받고 임차인이 납부한다면 임대차해지는 불가합니다. 2기나 3기 연체했다고 즉시 계약해지되었으니 나가라고 하는 것은 효력이 없습니다.
다만 계약기간이 끝나면 연체사실을 빌미로 갱신계약을 거절하고 나가라고 할 수는 있겠습니다.

[@hentai-e4v]

정보 고맙습니다.