Fundo de tijolo a Renda é Eterna. FII de papel, não!
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- Опубліковано 5 лют 2025
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Excelente explicação! Muito coerente e faz todo sentido. Infelizmente tem gente que não vai entender e ok. É como eu digo: não existe crise! Existe dinheiro saindo das mãos daquela que não tem conhecimento, e indo para as mãos daquele que tem! Abraço
Gente
Nao precisa se desfazer dos FII de papel não. Um bom FII de papel mesmo com inadimplência aguentará o tranco. Os fundos de tijolos tem problemas de vacância que para os melhores FII também é contornavel.
Eu já gostava de fll mas com suas análises com suas explicações estou gostando mais ainda 👍🤝
Ganhou um inscrito...já sabia disso...vc só confirmou... obrigado! Que Deus abençoe...
Poucos investimentos batem IPCA + 6,5% ou renda fixa acima de 13%. Se os juros continuarem altos, calotes virão e inadimplências também.
Incrível a explicação, obrigada!
Boa, estou nessa caminhada
Ótima análise!!!
indiscutivelmente, o melhor vídeo que eu já seu, mudou minha maneira de ver os fundos imobiliários, disruptivo.
Tem toda razão!!
Um apartamento nem sempre tem o seu valor corrigido pela inflação, temos a história que nos conta que os apartamentos ficaram desvalorizados até um bom imobiliário dos anos 2000
Barão parece iniciante da bolsa , qualquer coisa corre kkkkkkkkkkkkk😂😂😂😂😂😂
penso igual. Mas tenho um pequeno percentual de papel, pq estao muito descontados e pagando alto rendimento. diversifico bastante
Sabemos q o mercado imobiliário "real " tem sua dinâmica e imóveis considerados bons hoje pode se desvalorizar por alguns motivos , como por ex: a cidade se desenvolver p o outro lado da cidade desvalorizando a nossa região. Qdo há vacância às vezes não conseguimos fechar c o novo inquilino um aluguel c preços devidamente ajustados , ainda tem o fato dos novos imóveis comerciais serem fortes concorrentes c os mais antigos, etc. E isto tudo já aconteceu c FII de tijolo.
E os FII de papel tb tem seus problemas como todos nós já vimos.
No meio disso tudo eu tenho os dois pois diversifico e sigo em frente.
No meu ponto de vista os melhores Fii's são do segmento de logística e shoppings,
E a questao da emissao de novas cotas feita pelos gestores normalmente anualmente , fazendo com que os fiis de tijolos nao aumentem o valor patrimonial que os investidores em sua maioria nao falam .
Aí é problema do gestor e não da classe. De fato tem muito gestor ruim.
Tu consegue pegar o historio do valor patrimonial ao longo do tempo e tenho isso como regra, se ao longo do tempo o patrimonial ta caindo e menor do que o nascimento do fundo eu não compro!
@@hugo-garcia Pois é. Eu vi que essa coisa de fazer novas emissões parece ser o padrão da maioria dos Fiis. Eu abandonei fiis por isso. Eu concordo que não é um problema da classe, mas do gestor. MAs o problema é saber como separar o joio do trigo. É muito complicado saber o que o gestor vai fazer.
É incrível, mas as empresas da bolsa (quando bem escolhidas) parecem ser mais estáveis nas gestões que esses fiis. Não vejo uma responsabilidade na maioria desses caras que são gestores dos fiis.
Discordo em parte......existe a emissão de novas cotas
Edson, Barueri/SP
Travar, corrigir pela inflação 🤔 han ran sei 😂, tenho um fundo de tijo que renovou 2 contratos com 2 inquilinos e os 2 para baixo e não era contrato atípico.
Amigo, existem dois tipos de ajustes de preços.
O reajuste, que corrige por um indexador; e a revisional, que pode ser ajustado( tanto p cima qto p baixo )pelas condições de mercado atual.
Estude contratos típicos e atípicos, depois vc me agradece hehehe
@@Gjr-i4j Então você concorda comigo, não trava coisa nenhuma e depois vai reajustando pela inflamação, realmente não sei muito de FII só estou a 2 anos, eu prefiro ações.
Que ano? Que fase do ciclo imobiliário? A análise que me refiro e já fiz vídeo no canal é de um histórico de mais de 100 anos e não de 2020 pra cá como muitos fazem.
Amei o cachorro correndo lá atrás de vc no início do vídeo. É um Golden? Eu sou louca para ter um Golden, mas por enquanto não dá.
ai vc confundi o investidor !! que tem um monte de Fiis de papel, o cara após esse vídeo vai mudar a estratégia e começar a tirar os de papel e colocar os tijolo. rsss... mas, uma ótima explicação Leandro ! sou aluno do Luciano Fernandes e estou vendo bastante vídeos seus.... tem me ajudado bastante, parabéns pelos ótimos vídeos que faz.
Por isso que precisa diversificar e não só em 1 fiis de tijolo e nem em 1 fii de papel kkkk mercado é feito em ciclos ele diz no final do video kkkk
@@gUdUOficial to ligado que tem diversifica, isso é a máxima para o investimentos !! seguir uma estratégia e não ficar mudando porque viu um video ou outro.
Leandro, esse mesmo raciocínio do fundo de papel é aplicável ao fundo infra? Ou pode se dizer que no caso do fundo infra estariamos mais próximos de um travamento do rendimento como acontece numa NTNB?
Sim, Jose! Mas o prazo de travamento é bem menor. No IPCA+ é 20 anos e no Fundo uns 3 ou 4 anos.
Gostei do video
Está legal estes vídeos no Mato aí...tô curtindo, diferente. ..e o barão kkk
Valeu Leo!
Fala do findo fsrf11 que é florestal e custa atualmente centavos
Com as taxas do tesouro direto nos IPCA's girando em torno de inflação + 6,4% aa, não consigo enxergar mais segurança e tranquilidade que isso. Fiis são muito bons mas o risco está sempre rondando.
vá explicar isso para os apaixonados
@ortizteves Vc tem razão. Esse sentimento faz as pessoas tomarem decisões, que geralmente não são as melhores.
Bom do papel que puxa o DY pra cima, ajuda a balancear a carteira principalmente nas épocas de juros altos ... E pra quem faz alocação é inevitável o reinvestimento , pois como principal não corrige ele vai perder participação e planilha vai pedir aporte...
video top
Essa questão de aluguel subir conforme a inflação é uma tremenda mentira, a verdade que hoje se você não alugar por 0,5% do valor do imóvel e deixar pelo menos uns 3-4 anos sem reajustar você vai acabar deixando ele desalugado, a realidade do Brasil é outra... Talvez imóvel comercial sim, agora imóvel residencial esquece, ainda mais que se tem condomínio a pagar junto com o valor e outros impostos que o locatário tem que arcar.
depende do local. Blumenau SC pro exemplo sobe bem mais que a inflacao. Em 2021 aluguei AP por 1.000. Hoje nao acha por menos de 1300 no mesmo condominio. 30% de aumento, bem acima do IPCA
Nada é eterno nesse mundo. Tudo está sujeito às leis da impermanência.
FIIs de papel podem ter inadimplência; FIIs de tijolo podem ter vacância (o PATL11 está com um armazém frigorífico vago há meses).
ETERNO ßÓ DEUS E JESUS CRISTO🙏🙏
NEM NÓS SERES HUMANOS, MEROS MORTAIS.
JESUS DISSE.:
PORQUE DEUS AMOU TANTO O MUNDO QUE DEU SEU FILHO UNIGÊNITO AFIM DE TODO AQUELE QUE NELE CRER NÃO PEREÇA MAIS TENHA VIDA ETERNA. JOÃO 3:16
PERCEBEU QUE A ETERNIDADE DEPENDE DISSO.🙏🙏🙏🙏FÉ EM DEUS E JESUS CRISTO.
Eu não sabia disto. Eu tenho um fii de papel que gosto muito. Não tem inadimplência dos fii de tijolo.
Toooop 🔥🔥🔥
Quem sabe , sabe.
Olá tbm ,onde fica seu sítio
Travado! AHAM, com aumento da taxa de juros não renegocia PRA BAIXO NÃO pra ver se vai ter renda!
Há controvérsias! E quando os laudos de avaliação dos imóveis, por algum motivo qualquer, tem um decréscimo e o fundo de tijolo não consegue alugar os espaços no mesmo nível de preço ou num valor maior corrigido pela inflação? Ou se o próprio ciclo imobiliário fizer com que outras áreas e imóveis estejam em oferta no mercado e não seja possível alugar os imóveis no mesmo nível de preço ou corrigindo a inflação?
Aí a culpa é sua por não ter feito o dever de casa de saber analisar o fii que está entrando,escolhendo um fii bom com uma gestora confiável
Os bons FII de tijolo tem longos históricos de ativos sempre valorizando e aumento de dividendos
@@jeankarlo8792- e quem tá dizendo que alguém tem culpa ou deixa de ter, cara? Não viaja! Só estou colocando situações hipotéticas que devem ser levadas em consideração! Mas entendi que vc só quis lacrar no meu comentário!
@@jeankarlo8792já vi que o especialista sabe o que comprar e o que vender. Dá até para largar a docência.
@@drew2025br lacrar é coisa de petista, coisa que não sou, essa hipótese que vc colocou só fica existe para quem não entende de ciclo de mercado,para saber a hora de entrar nos Fiis,e de saber comparar os FIIS com a NTNB, adicionando um prêmio de risco. É preciso estudar mais para parar de falar besteira.
Não vejo lógica nessa discussão sobre a fatalidade do retorno ruím no futuro dos Fundos de papel.
É sabido que para escolher um fundo de papel devemos olhar muito bem o Gestor!
Quanto aos fundos de tijolos o game é muito parecido depende da Gestão!
Quando a inflação cair os juros vão cair! E o valor dos contratos de alugueis também, com oferta de imóveis o aluguel para de subir e só capitalismo....
Me desfiz de fundos agricolas e não me arrependi.
Talvez um Fii passivo se aproxime disso. Em Fii ativo o gestor gira imóveis constantemente, fora emissões.
Sim! Quanto mais ativo mais dependemos de boas ações do gestor.
Ja pensei nisso so que a questão é que precisa de fato de bons fiis de papel e bons fiis de tijolo e ponto final se nao nao adianta... eu tenho considerado fiis logistico sao tijolo e ponto é um imóvel fisico que ganha com aluguel e shoppings não considero tijolo kkkkk... mas fiis de papel eu so pego uns hibridos que tenham imoveis juntos tbm kkkk e diversificado e só comprar com p/vp 0.90 ou 0.85 ou 0.80 issonde entrar em fiis 1.25 junca mais faço principalmente em mercado de alt so tomei nabo11 nisso daí e a ujica frustração dos fiis é que a cota desvaloriza demais pq dividendos sa delas praticamente se olhar em graficos ajustados que a clear ta usando direto agora no home broker é a droga... mas enfim... 65% papel e 45% tijolo e vida que segue
o mais surreal,e a pessoa ter investimentos e viver de renda,principalmente em lugar desse,como tranquilidade.....
Acho que no Brasil isso não funciona muito não. A dinâmica de gestão aqui é outra. Sem contar o risco Brasil, o risco corrupção, o risco ambiental, o risco de má gestão e o risco do risco.
Aí é problema do gestor e não a característica da classe. Cabe a nós escolher melhores gestores.
Uma ação na carteira com 110% de Dividend Yield é um alerta?
Pensar assim é o mesmo que dizer que “rentabilidade passada é garantia de rentabilidade futura”, o que simplesmente não existe em investimentos!
Faz sentido.
Não tem a ver com isso. Não falei em garantia de percentual, mas em garantia de renda. O que faria um imóvel deixar de ter inquilino?
Eu diria que é mais como dizer : "o que sempre deu certo, tende a continuar dando. Pelo menos, tem mais chances de dar certo do que algo que acabou de surgir. "
Só esqueceu de dizer pra renda ser eterna precisa ter inquilino caso contrário não tem renda ou terá menos rendas já no papel as dividas sempre serão de fato eterna já que tem pessoas e empresas pegando emprestado. Enquanto existir pessoas sempre vai existir dividas
Amigo, no FII de tijolo existe vacância. Já no de papel existe a inadimplência ;)
Se o devedor der calote? Existe algum imóvel que fica eternamente sem inquilino?
@@500Pratas1 para isso existe as "garantias" no contrato na emissão de um cri, caso o devedor dê calote! é claro que tem muitos fundos ruins que investem em cris da própria casa e o devedor fica sendo o própria gestora, é por isso que nós investidores precisamos avaliar bons fundos de papéis, seus devedores e porcentagem exposto em cada um justamente para não ter surpresas em caso de inadimplência, sobre o lance do inquilino é óbvio que não existe imóvel fica sem inquilino eternamente, apenas apontei um detalhe na sua narrativa que precisa ser dito, renda eterna precisa de inquilino caso contrário cai a renda ou fica sem renda se o fundo for monoimovel. Eu mesmo tenho os 2 ativos tanto papel e tijolo, nunca vou puxar sardinha ou diminuir o outro por preferência, pois sei os prós e contras de cada um
@@500Pratas1 para isso existe as "garantias" no contrato na emissão de um cri, caso o devedor dê calote! é claro que tem muitos fundos ruins que investem em cris da própria casa e o devedor fica sendo o própria gestora, é por isso que nós investidores precisamos avaliar bons fundos de papéis, seus devedores e porcentagem exposto em cada um justamente para não ter surpresas em caso de inadimplência, sobre o lance do inquilino é óbvio que não existe imóvel fica sem inquilino eternamente, apenas apontei um detalhe na sua narrativa que precisa ser dito, renda eterna precisa de inquilino caso contrário cai a renda ou fica sem renda se o fundo for monoimovel. Eu mesmo tenho os 2 ativos tanto papel e tijolo, nunca vou puxar sardinha ou diminuir o outro por preferência, pois sei os prós e contras de cada um
Dependendo do valor e da localização, sim é posssivel.
Imoveis com anos ou decadas de vacância. Mas não to falando de fiis e sim de imovel físico. @@500Pratas1
Vc nunca fala de fundos agricolas. Porque?
Iara, já fiz vídeos aqui na comunidade sobre eles e estou começando a montar posição bem aos poucos para sentir esse mercado.
Parou de usar preto?
Renda eterna? Esses FIIS não se sustentam por 5 anos, tu vem falar de renda eterna?
Errado! Sem inquilino nao existe renda pro acionista, so para o admin/gestor. Vejam quantos fundos estao com alta vacancia, inadimplência, dy baixo, cota abaixo do vp etc.. quem sempre ganha são os gestores mesmo
400 Fii no mercado, na sua carteira tu precisa de no muito 10 Fii... filtra os que não tem alta vacancia e compra simples
A gente precisa urgentemente desnaturalizar chamar de “duration”, já que na nossa língua existe “duração” rs
Cara,, excelente! Sigo por essa mentalidade... e vou além... não tenho FIIs de papel, só tijolo (esperando as pancandas por não comprar papel kkkk)! Obrigado pela análise! 👍👍👍
🤣🤣
Fica tranquilo! O importante é entender a lógica de cada classe e decidir conscientemente.
você manca da perna ?
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Esse vídeo e um desserviço
TOP essa explicação. Parabéns!!!