Se você fizer um pé direito alto e colocar aquelas camas elevadas, tipo de loft, capaz de conseguir uma planta bacana, mesmo sendo pouca metragem, será que desenquadraria dessas habitações populares com legislação diferenciada?
Tiago, boa tarde. O problema é que, se a altura total passar de 12 metros (contando de soleira a soleira), a escada precisa deixar de ser uma escada aberta e passa a ser uma escada protegida, conforme as normas do Corpo de Bombeiros. A escada protegida deve ter porta corta fogo, espaço para cadeirante dentro do patamar da escada, etc... Isso aumenta significativamente o custo da obra. Por isso, é essencial fazer um planejamento adequado para garantir que o projeto atenda a todas as normas antes de iniciar a execução.
Nesse caso, se fizer apenas o pé direito alto em um dos andares, e depois de construído e com o habite-se eu fizer o mezanino de madeira? Vai ficar ilegal, eu sei, mas minha dúvida é se eu furar bloco estrutural pra pôr a madeira, isso prejudicaria a estrutura? Ou quem sabe posso prever isso antes, e já deixar isso preparado na estrutura, mas escondido...
@@thiagoincorporador lembrei deste vídeo e me veio a seguinte questão:se hipoteticamente fosse um prédio onde desses 8 AP , os 2 de cima são as coberturas, como ia ser dividido se eu quero os dois, o dono do terreno e o construtor também?
Thiago, excelente o vídeo, mas fico com uma dúvida, como você faz se houver inadimplência por parte dos investidores? Caso dois deles passem por problemas financeiros e não consigam pagar a parcela como você faz para que o andamento da construção não seja prejudicada e afete o seu trabalho e os outros investidores que estão com o pagamento em dia
Olá Thiago, seu vídeo é muito instrutivo, parabéns. É muito comum ver gente aqui no UA-cam incentivando os outros a fazerem o errado no mundo das kitnets (ex. não regularizar o imóvel), fico feliz de ver que você está ensinando as pessoas a construírem da forma correta. Uma curiosidade: de que forma você lida com o problema de inadimplência dos sócios investidores? Tira do bolso mesmo? Atrasa a obra? Imagino que não seja uma situação fácil. Um abraço.
João, boa noite. Obrigado pelo comentário! Fico feliz que tenha gostado do conteúdo. Sobre a inadimplência dos investidores, fazemos uma análise criteriosa antes de permitir que eles acessem o projeto. Além disso, temos um acordo de cotistas dentro do contrato social da SPE (Sociedade de Propósito Específico) que trata especificamente dessas questões. No nosso acordo, qualquer atraso de pagamento gera multa e juros, e se houver um atraso de duas capitalizações consecutivas (trinta dias), o cotista pode ser automaticamente substituído. Nesse caso, funciona assim: imagine que temos 24 capitalizações previstas, e um cotista pagou as 12 primeiras, mas deixou de pagar. Um novo sócio pode assumir essa cota a partir da 13ª capitalização e continua pagando até o final. Depois de quitar o compromisso com a SPE, o novo sócio passa a pagar diretamente ao sócio retirante o mesmo valor e número de parcelas que ele havia pago anteriormente.
Em termos de permuta, a negociação é sempre baseada no valor de mercado dos imóveis que serão construídos para pagar o terreno. Para fins de documentação, isso pode variar: o dono do terreno pode preferir transferir os imóveis pelo mesmo valor do terreno. Nesse caso, ele pagará a comissão e o imposto quando vender os imóveis prontos no futuro. Alternativamente, o proprietário pode optar por atualizar o valor no momento da permuta, pagando o imposto nesse ato. Isso depende da negociação estabelecida entre as partes.
Thiago, e em relação ao porteiro? Como fica? Tem que ser um pela tarde e outro pela noite e um reserva? Ou cada inquilino tem seu controle do portão e pronto?
Oi Luis, boa tarde. Aqui usamos um sistema elétrico com interfone. O portão da garagem é eletrônico, e cada morador tem seu próprio controle. Já o portão social abre com chave para quem chega a pé e também pode ser acionado de dentro do apartamento pelo interfone. A porta de acesso ao prédio funciona da mesma forma.
Olá, boa noite. O financiamento no modelo de aquisição de terreno e construção geralmente não é destinado a projetos multifamiliares; ele é voltado apenas para construções de casas individuais. Existem outros formatos de financiamento para projetos maiores, como o Apoio à Produção e o GERIC, mas esses seguem processos completamente diferentes.
Olá, bom dia. Para verificar as medidas da caixa de escada vc deve consultar as instruções técnicas do bombeiro do estado de MG. Pode mudar de estado para estado, mas via de regra a medida padrão 120cm de vão livre subindo, descendo e nos patamares.
Se fosse pra construir apenas para locação, poderia eliminar essas vagas e fazer mais kitnets? Pq eu moro em Recife-pe e a galera nao deixa vaga pra carros nao 😂 ocupa o limite Maximo do terreno deixando apenas vaga pra moto
Para saber se é possível eliminar as vagas, o primeiro passo é consultar a certidão de uso do solo na sua cidade. Ela vai informar as regras específicas, incluindo se existe alguma exigência mínima para vagas de estacionamento, mesmo que o projeto seja apenas para locação. Em algumas cidades, principalmente em áreas de alta densidade, é permitido otimizar o espaço para unidades residenciais em vez de vagas, mas isso depende da legislação local. Além disso, a certidão de uso do solo trará informações importantes, como o número máximo de pavimentos permitidos (gabarito de altura), a taxa de ocupação, os recuos obrigatórios e outros parâmetros que definem o potencial construtivo do terreno.
Efraim, bom dia. Esse não é o gargalo desse negócio, por incrivel que pareça se os numeros estiverem bem ajustados é relativamente simples fazer a captação dos investidores.
@@thiagoincorporador Correto Thiago, porém como os atrair na primeira obra. Vemos que grandes incorporadores pagam boas comissões e prémios aos corretores que trazem investidores, e apresentam muitos casos de sucesso e a garantia da marca do incorporador. Já um iniciante não tem esse "cartão de visitas"
Sim, desde que atenda as condicionantes de uso do solo, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito de altura e recuos, é possível, sim. No meu caso, optei por uma obra econômica, sem elevador e pilotis. Com mais pavimentos, eu teria que implantar esses sistemas, o que aumentaria os custos.
Se você fizer um pé direito alto e colocar aquelas camas elevadas, tipo de loft, capaz de conseguir uma planta bacana, mesmo sendo pouca metragem, será que desenquadraria dessas habitações populares com legislação diferenciada?
Tiago, boa tarde.
O problema é que, se a altura total passar de 12 metros (contando de soleira a soleira), a escada precisa deixar de ser uma escada aberta e passa a ser uma escada protegida, conforme as normas do Corpo de Bombeiros. A escada protegida deve ter porta corta fogo, espaço para cadeirante dentro do patamar da escada, etc... Isso aumenta significativamente o custo da obra. Por isso, é essencial fazer um planejamento adequado para garantir que o projeto atenda a todas as normas antes de iniciar a execução.
Nesse caso, se fizer apenas o pé direito alto em um dos andares, e depois de construído e com o habite-se eu fizer o mezanino de madeira? Vai ficar ilegal, eu sei, mas minha dúvida é se eu furar bloco estrutural pra pôr a madeira, isso prejudicaria a estrutura? Ou quem sabe posso prever isso antes, e já deixar isso preparado na estrutura, mas escondido...
@@thiagoincorporador lembrei deste vídeo e me veio a seguinte questão:se hipoteticamente fosse um prédio onde desses 8 AP , os 2 de cima são as coberturas, como ia ser dividido se eu quero os dois, o dono do terreno e o construtor também?
Seus vídeos são muito bons parabéns!!
Muito obrigado 🙏🙏🙏🙏
Thiago, excelente o vídeo, mas fico com uma dúvida, como você faz se houver inadimplência por parte dos investidores? Caso dois deles passem por problemas financeiros e não consigam pagar a parcela como você faz para que o andamento da construção não seja prejudicada e afete o seu trabalho e os outros investidores que estão com o pagamento em dia
Olá Thiago, seu vídeo é muito instrutivo, parabéns.
É muito comum ver gente aqui no UA-cam incentivando os outros a fazerem o errado no mundo das kitnets (ex. não regularizar o imóvel), fico feliz de ver que você está ensinando as pessoas a construírem da forma correta.
Uma curiosidade: de que forma você lida com o problema de inadimplência dos sócios investidores? Tira do bolso mesmo? Atrasa a obra? Imagino que não seja uma situação fácil.
Um abraço.
João, boa noite.
Obrigado pelo comentário! Fico feliz que tenha gostado do conteúdo.
Sobre a inadimplência dos investidores, fazemos uma análise criteriosa antes de permitir que eles acessem o projeto. Além disso, temos um acordo de cotistas dentro do contrato social da SPE (Sociedade de Propósito Específico) que trata especificamente dessas questões. No nosso acordo, qualquer atraso de pagamento gera multa e juros, e se houver um atraso de duas capitalizações consecutivas (trinta dias), o cotista pode ser automaticamente substituído.
Nesse caso, funciona assim: imagine que temos 24 capitalizações previstas, e um cotista pagou as 12 primeiras, mas deixou de pagar. Um novo sócio pode assumir essa cota a partir da 13ª capitalização e continua pagando até o final. Depois de quitar o compromisso com a SPE, o novo sócio passa a pagar diretamente ao sócio retirante o mesmo valor e número de parcelas que ele havia pago anteriormente.
@@thiagoincorporador em 10:43 não entendi os ap no valor do terreno, seria 290k ou 220k pro dono do terreno?
Em termos de permuta, a negociação é sempre baseada no valor de mercado dos imóveis que serão construídos para pagar o terreno. Para fins de documentação, isso pode variar: o dono do terreno pode preferir transferir os imóveis pelo mesmo valor do terreno. Nesse caso, ele pagará a comissão e o imposto quando vender os imóveis prontos no futuro. Alternativamente, o proprietário pode optar por atualizar o valor no momento da permuta, pagando o imposto nesse ato. Isso depende da negociação estabelecida entre as partes.
Thiago, e em relação ao porteiro? Como fica? Tem que ser um pela tarde e outro pela noite e um reserva? Ou cada inquilino tem seu controle do portão e pronto?
Oi Luis, boa tarde.
Aqui usamos um sistema elétrico com interfone. O portão da garagem é eletrônico, e cada morador tem seu próprio controle. Já o portão social abre com chave para quem chega a pé e também pode ser acionado de dentro do apartamento pelo interfone. A porta de acesso ao prédio funciona da mesma forma.
Gostei, quero virar investidor! Tem vaga no seu próximo projeto?
Oi Helcio, boa noite.
Me manda um direct no instagram @thiagoincorporador que falamos por la
financiamento de terreno + construção é uma boa?
Olá, boa noite.
O financiamento no modelo de aquisição de terreno e construção geralmente não é destinado a projetos multifamiliares; ele é voltado apenas para construções de casas individuais. Existem outros formatos de financiamento para projetos maiores, como o Apoio à Produção e o GERIC, mas esses seguem processos completamente diferentes.
Bom dia thiago, aqui de bh Mg, qual seria as medidas minimas para uma caixa de escada para dois aps por andar?
Olá, bom dia.
Para verificar as medidas da caixa de escada vc deve consultar as instruções técnicas do bombeiro do estado de MG. Pode mudar de estado para estado, mas via de regra a medida padrão 120cm de vão livre subindo, descendo e nos patamares.
Se fosse pra construir apenas para locação, poderia eliminar essas vagas e fazer mais kitnets? Pq eu moro em Recife-pe e a galera nao deixa vaga pra carros nao 😂 ocupa o limite Maximo do terreno deixando apenas vaga pra moto
Para saber se é possível eliminar as vagas, o primeiro passo é consultar a certidão de uso do solo na sua cidade. Ela vai informar as regras específicas, incluindo se existe alguma exigência mínima para vagas de estacionamento, mesmo que o projeto seja apenas para locação. Em algumas cidades, principalmente em áreas de alta densidade, é permitido otimizar o espaço para unidades residenciais em vez de vagas, mas isso depende da legislação local.
Além disso, a certidão de uso do solo trará informações importantes, como o número máximo de pavimentos permitidos (gabarito de altura), a taxa de ocupação, os recuos obrigatórios e outros parâmetros que definem o potencial construtivo do terreno.
Vc está calculando qual custo de mão de obra por m2 ?
Oi Marcelo, não contrato mão de obra por m², faço por etapa. Isso pode dar uma grande diferença de custo.
A Prefeitura é dona da obra, sem ajudar a comprar um prego sequer...
O gargalo é encontrar financiadores "investidores".
Efraim, bom dia.
Esse não é o gargalo desse negócio, por incrivel que pareça se os numeros estiverem bem ajustados é relativamente simples fazer a captação dos investidores.
@@thiagoincorporador Correto Thiago, porém como os atrair na primeira obra. Vemos que grandes incorporadores pagam boas comissões e prémios aos corretores que trazem investidores, e apresentam muitos casos de sucesso e a garantia da marca do incorporador. Já um iniciante não tem esse "cartão de visitas"
É possível fazer 6 pavimentos
Sim, desde que atenda as condicionantes de uso do solo, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito de altura e recuos, é possível, sim. No meu caso, optei por uma obra econômica, sem elevador e pilotis. Com mais pavimentos, eu teria que implantar esses sistemas, o que aumentaria os custos.
@@thiagoincorporador Elevador aumenta muito os custos, inclusive de manutenção.
Isso ai, aumenta o custo de obra e de manutenção. Tem que ser um produto ajustado para esse tipo de sistema, que geralmente vem com pilotis.