Immobilie an Kinder verkaufen: Einkommen- & Erbschaftsteuer sparen || Immobiliensteuerrecht - Teil 3
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- Опубліковано 17 тра 2019
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Wenn Sie Bestandsimmobilien frühzeitig an Ihre Kinder verkaufen, sparen Sie damit viel Einkommensteuer und vor allem auch Erbschaftsteuer. Wir zeigen die möglichen Steuervorteile auf und erklären, warum auch eine Immobilien-GmbH Vorteile hat.
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Steuerberater Christoph Juhn
Christoph Juhn ist Steuerberater und Hochschuldozent in Köln. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Zuvor studierte er Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management. Seit 2014 ist er zudem ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.
In der Praxis hat er sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Seine Kanzlei mit Standorten in Bonn und Köln erstellt für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.
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JUHN Partner GmbH
Steuerberatungsgesellschaft
Im Zollhafen 24
50678 Köln
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Warum niemals vererben oder verschenken?
Wenn man die an die Kinder verkauft... müssen die Kinder ja auch das Kapital haben oder einen Kredit aufnehmen. UND die Zinsen Plus die MwSt fällt ja trotzdem an!
Also Zinsen und MwSt zusammengezählt sind meist genauso hoch oder höher als Schenkungssteuer bzw. Vererben.
Da es beim Schenken sogar einen großen Freibetrag gibt. 400.000€ Freibetrag. UNZWAR für jedes Elternteil. Heißt 800K insgesamt. Warum dann überhaupt einen Kredit aufnehmen und unnötig Zinsen zahlen auch wenn man etwas Abschreiben kann.
Man kann auch über Dekaden immer einen Anteil schenken - somit kann man auch Millionen-Beträge steuerfrei verschenken.
Wenn man es an die Kinder verkauft...müssen die Kinder dieses Geld ja auch nochmal erwirtschaften - Also unnötiger Aufwand der im Leben entsteht und für was?? um 20€ mehr auf dem Papier zu sparen? Das ist doch ein Witz.
Mag seien das es Steuerlich Einsparungen gibt aber mit Menschenverstand hat das nichts zu tun.
Kann man Sie direkt kontaktieren?
gmbh & co kg gründen und Grunderwerbsteuer fällt nicht an
4:30 Ich wünschte, Sie hätten weiterhin mit 2% AfA gerechnet - dann wäre das Beispiel schlüssiger. So ist es aus meiner Sicht "schön" gerechnet, da faktisch ein (Groß-)Teil privat gehaltener und Vermieteter Objekte an Privatpersonen vermietet vermietet werden.
ja, wäre schlüssiger gewesen. aber lässt sich zum Glück ohne viel Aufwand selbst ausrechnen. Bei ner 2%-Afa blieben 60 Geldeinheiten, davon 15 % sind 9. Unterm Strich also 9 € Steuer auf 100 €
Genial und wieder was gelernt 👍🏻
Vielen Dank
Top erklärt Herr Jung. Vielen Dank!
Sehr sympathisch und sachlich erklärt. Vielen Dank 🙏
gerne.
BG, CJ
Absolut klasse erklärt. Danke für den tollen Content
Super Video, vielen Dank!
Wie immer super erklärt der Kanal ist nur weiterempfehlen echt top Videos
Vielen Dank für das tolle Feedback
VG Das Juhn Partner-Team
vielen dank für die wertvollen Informationen
Vielen Dank. Wieder etwas gelernt 👍🏽😃
Spannende u. hilfreiche Informationen, vielen Dank!
Vielen Dank Herr Professor Juhn,
Vielen Dank für das Video. Ich würde mich sehr über eine Ergänzung zum Thema "mit nießbrauch brauch an die Kinder verkaufen" freuen + evtl Option des späteren Erlasses des verkäuferdarlehens freuen. Danke und viele Grüße
Guten Tag in die Runde. Was passiert, wenn Mieten ausfallen und, wie verhält sich dann die (Renten-) Zahlungsverpflichtung?
Super Video. Ist der Verkauf auch im folgenden Fall grunderwerbsteuerfrei: Vater verkauft eine Wohnung and seine beiden Kinder, welche für den Erwerb der Wohnung zusammen eine GbR gegründet haben. Oder ist es nur steuerfrei, wenn direkt an eins der Kinder verkauft wird, ohne gbr?
Bei der angesprochen Rentenlösung (statt Kaufpreis): kann man eine Mindestlaufzeit vereinbaren um die Korrektur nach § 14 Abs. 2 BewG im Falle des frühen Todes des Verkäufers zu vermeiden ?
Vielen Dank für die nützlichen Informationen!
Wäre dieses Konstrukt auch zwischen Onkel/Tante und Neffe/Nichte möglich?
Guten Tag,
wenn die Immobilie bereits in einer GmbH & Co. KG ist und auch bereits abgeschrieben ist - wie vermeidet man dann die Aufdeckung stiller Reserven bei einem Verkauf an eine neue GmbH & Co. KG? Vielen Dank
Hätte mich interessiert, als dritte Variante den Verkauf an eine Familienstiftung durchzuspielen. Da hat man geringere Verwaltungskosten als bei der GmbH, wie bei der GmbH nur 15% Steuern und kann, wie eine Privatperson, nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
Vielen Dank für die vielen hilfreichen Videos!
Wie sieht das mit dem Eigenheim aus, da gibt es ja noch einige andere Fallstricke, wenn ich das frühzeitig an die Kinder weitergeben möchte. Vielleicht könnten Sie das auch einmal durchspielen?
Sehr interessant. Eine Frage: wenn das Kind in einer Zugewinngemeinschaft lebt dann fällt aber bei einem Verkauf der „Vorteil“ weg, dass im Falle einer Scheidung die Immobilie aus dem Zugewinn herausgenommen werden würde?
Many thanks for the great videos!
I came to a similar idea recently and it is excellent to see it laid out like this.
I wanted to ask:
If the property is sold under market value (e.g. 60%) with the remainder being recognized as a gift (aber unter Schenkungssteuergrenze), will the AfA be based on the 100% market value?
In this instance the “child” is beginning their own investment in real estate and this would allow favorable financing, as well as parallel financing of further objects using the theoretical Eigenkapital produced. (In this case making a lump sum purchase via third party financing as opposed to a pension purchase model)
Ich gehe mal davon aus, dass du auch Deutsch verstehst:
In deinem Beispiel wird aufgeteilt: Das Kind kann Afa für den gezahlten Kaufpreis (60%) geltend machen.
In Höhe der 40%
Vielen Dank für das super Video.
Wie kann man das dann gestalten mit einer GbR die von den Kindern gegründet werden?
Wir möchten das Kapital nicht in eine GmbH o.ä einbringen.
Vielen Dank.
Hi super Video. Wie sieht es denn aus, wenn die Eltern die Immobilie selbst nutzen?
Hallo Herr Juhn,
vielen Dank für das tolle Video.
Anfangs sagen Sie, es kommt für aEltern bis 70 Jahre in Frage. Meine Eltern sind bereits 75 Jahre, dennoch würden wir gerne neues Abschreibevolumen durch Verkauf genereieren.
Ist ihr Prinzip das auch trotz des höheren Alters machbar? Gibt es da etwas zu beachten?
Vielen Dank
Arthur
Ist es das gleiche wenn man an die Familien GbR verkauft?
Wann macht Schenken denn Sinn?
Wieder ein Top Video. Herzlichen Dank, Herr Juhn.
Insofern jedes Kind eine eigene Holding GmbH gründet, könnte man einen Verkauf der Immobilien GmbH steuergünstig gestalten.
Einziger Wermutstropfen bleibt die Grunderwerbsteuer.
Und die Verwaltungskosten der GmbH nicht vergessen. Das lohnt sich für 95% der Privaten nicht.
Die Eltern geben als Verkäufer ein Verkäuferdarlehen. Muss das dem Drittvergleich standhalten oder geht auch ´zinsfrei´ zwischen Eltern und Kindern? Nach meiner Ansicht sollten zumindest die Inflation ausgeglichen werden, d.h. Zins nachträglich in Höhe der jährlichen Inflation. Für die Kinder/Erwerber Ausgaben/WBK, für die Eltern Zinseinnahmen.
Videos haben höchste Qualität. On point.
Zwei Aspekte dazu:
1. Was ist mit dem Schenkungsfreibetrag, sollte der nicht prioritär genutzt werden?
2. Was ist mit dem Schenken der Immobilie, wenn der Sohn/Tochter dort mind. 10 Jahre einzieht - dann müsste es ja ebenfalls Steuerfrei über die Bühne gehen. Blieb hier unerwähnt, danke für Ihre Antwort
Super erklärt. Aber was ist wenn es "zeitlich" doch nicht so optimal gestaltet wird.? Wenn die Eltern vorzeitig sterben? Was dann?
Sehr gutes Video - zwei Fragen hätte ich bzgl. Abschreibung im Modell Rente/Tilgung:
1. Kann bei der monatliche Rentenzahlung eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht bei Käufer vom FA unterstellt werden und damit Probleme bei der Abschreibung des Gebäudewertes entstehen ?
2. Kann die Renten bzw Tilgungszahlung für den Verkäufer vom FA in einen fiktiven Zinsanteil und Tilgungsanteil aufgespalten werden und der Zinsanteil dann vom Verkäufer versteuert werden?
Danke und Gruss
Hallo,
zu 1. Ja. Hier muss ein Gewinn bei den Kindern verbleiben.
zu 2. Ja. Das wird in der Tat aufgeteilt. Die Kinder sparen auf den fiktiven Zinsanteil aber Steuern bis 45 % und die Eltern zahlen (mit einem kleinen Modell) nur 25 % Steuern.
BG, CJ
meine oma möchte mir ihr haus und grundstück schenken, da sie im altersheim ist. wenn ich das haus nun abreisse und ein mehrfamilienhaus baue, kann ich dann das mfh abschreiben? oder wäre hier ein verkauf besser? danke vorab
Muessen die Eltern bei der Lösung Rentenkauf auf die Rentenzahlung EKst oder KV zahlen?
Super Video. Was macht man denn, wenn die Eltern über 70 Jahre alt sind am besten? Liebe Grüße
Die Erschaftssteuerentlastung und einen neuen Abschreibungsatz durch den Verkauf zu generieren ist interessant.
Sie haben aber keine Angaben zur Besteuerung der Ratenzahlung ( Zinsanteil mit 5,5 % per anno) oder zur Rentenzahlung ( sonstige Einkünfte 22-50 % Ertragsanteil je nach Alter) beim Verkäufer gemacht.
Der Kommentar von Mike Schmitt hierzu(vor 10 Monaten siehe unten)wurde von Ihnen nicht beantwortet.
Ich würde mich über eine Antwort freuen.
Ich halte dieses für einen Top Beitrag- einzige Frage die sich mir stellt ist, ob nach einem Grunderwerbsteuer freien Verkauf an die Familie, die 10 Jahresfrist für den steuerfreien neu beginnt, oder ob ein Verkauf an die Familie auch schon vor 10 Jahren erfolgen kann, um keine Steuerschädlichkeit herbeizuführen.
Hallo Volker Thyssen,
vielen Dank für das positive Feedback. Es muss zwischen Ertragsteuer und der Grunderwerbsteuer unterschieden werden. Die Veräußerung einer Immobilie in gerader Linie (z.B. Eltern an die Kinder) ist immer grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Die zehn Jahresfrist gilt pro Immobilie, sodass z.B. die Veräußerung von 2 Immobilien, die 15 Jahre im Privatvermögen gehalten wurden einkommensteuerfrei ist.
VG Das Juhn Partner Team
Perfekt erklärt!!!!
Habe eine Frage: Vermögensverwaltende GmbH & Co. KG gewerblich entprägt in dem man den Kommanditist zum Geschäftsführer bestellt.
Handelsrechtlich: Erstellung Bilanz , Veröffentlichen etc.
Steuerrechtlich: EÜR-Rechnung Afa -Bemessungsgrundlage beträgt doch keine 3 % sondern nur 2%. Veräußerung nach 10 Jahren steuerfrei.
Ich merke sofort, dass Sie vom Fach sind. Richtig: Es ist eine Handelsbilanz zu erstellen und steuerliche eine Ermittlung des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten (Anlage V). Streng genommen ist dies sogar nicht mal eine EÜR.
Vielen herzlichen Dank Herr Juhn @@juhnsteuerberater
Hmmm, mit über 80jährigen Eltern ist es bei mir für das Model wohl etwas zu spät. Danke aber für die interessante Anregung!
Gasthörer. Frage. Wenn die Immobilie im Eigentum der GmbH ist kann sie nur mit 2% abschreiben, wenn sie nicht gewerblich vermietet, obwohl es sich um Betriebsvermögen handelt???
kann ich die hälfte meines reihenhauses, in dem mein sohn mit frau + 2 kindern kostenfrei wohnt, an ihn verkaufen?
rentenkauf oder verkauf besser?
Muss das Geld wirklich fließen beim Verkauf an die Eltern?
Bemerkenswert kompetent! Frage mich, wie teuer eine Beratung bei Ihnen wohl ist, würde sehr gerne mehr erfahren. Cooler Kanal
Sieht man auf der Webseite
Frage eines steuerrechtlichen Laien; ließe sich der dargestellte Nachteil im Rahmen der Veräußerung der Immobilie durch die GmbH durch eine Liquidation der Gesellschaft umgehen? Oder fallen hier ähnliche steuerliche Belastungen an? Besten Dank im Voraus - super Videos!
Hallo Manuel Krauß,
die Grunderwerbsteuer wird bei jedem Rechtsträgerwechsel ausgelöst, sodass auch bei Liquidation einer GmbH diese anfällt.
VG Das Juhn Partner Team
Top 👍
Klasse Video und sehr aufschlussreich. Meinem Verständnis nach bringt das Verkaufsmodell jedoch nur den steuerlichen Vorteil bei Vermietung ggü. Dritten und nicht wenn die Immobilie von den Eltern selbst bewohnt wird.
@Johnny S: Ja und Nein. Die Eltern müssten zur Miete wohnen und die Mietzahlung würde durch die Tilgung des Privatdarlehens an die Eltern quasi wieder zurückgeführt werden
Genau das finde ich eine gute Idee, Vermietung an die Eltern sollte doch kein Unterschied darstellen solange die Miethöge marktüblich ist?
Vielen vielen Dank. Werde mich mal dahinter klemmen mit Geschwistern und Eltern zu reden. Für mich kommt nur die GmbH in frage um dann auch mehr Immobilien darauf folgen zu lassen ;) wir werden uns hören.
Hallo Technokrat J,
wir würden uns freuen von Ihnen zu hören.
VG, Juhn-Partner-Team
Es ist natürlich in jeder Famile anders, aber ich finde es sehr schwer mit den Eltern so etwas zu besprechen.
Was ein Fuchs. Sollte ich mal steuerlich Beratung nötig haben wäre Herr Juhn die erste Adresse
Nur um sicherzustellen, dass die Voraussetzungen für dieses Modell richtig verstanden wurden:
Das Modell funktioniert nur für Immobilien, die nicht selbst bewohnt werden und wenn man nicht älter als 70 Jahre ist?
Wenn ja, warum diese Voraussetzungen bzw. Einschränkungen?
Wie sieht es aus, wenn ich die GmbH durch eine Stiftung ersetze?
Wie verhält sich das bei mehreren Immobilien, die an die Kinder verkauft werden, und noch mit Darlehen belastet sind? Werden die Darlehen mit Verkauft? Kann die Restschuld beim Rentenbarwert berücksichtigt werden?
Darlehen: Ja, werden üblicherweise mitverkauft
Ja, die Darlehen müssen beim Rentenbarwert berücksichtigt werden, weil sie im Kaufpreis enthalten sind und den Wert des übertragenen Wirtschaftsguts schmälern
Hallo Herr Juhn, danke für das super Video. Eine Frage aber noch: Die Grunderwerbssteuer fällt aber bei dem Verkauf an die Kinder noch an oder? Angenommen diese beträgt 5%, dann muss ich in ihrem Beispiel noch 100 Geldeinheiten durch die Steuerersparnis "verdienen". In Ihrem Beispiel beträgt der steuerliche Gewinn ja (75-58) = 17 und somit rechnet es sich nach 6 Jahren. Oder habe ich hier einen Denkfehler :) Danke und Grüße!
Hallo Herr Brothe, beim Verkauf der Grundstücke von den Eltern an die Kinder können wir die Grunderwerbsteuer vermeiden, sodass nur noch Notargebühren & Grundbuchkosten anfallen. LG
@@juhnsteuerberater aber bei dem verkauf an die Kinder-GmbH komme ich um die grest wohl nicht rum... (evtl wäre da über KinderKG und dann Umwandlung in Kinder-GmbH ne gestaltung ohne grest denkbar, lass ich nun aber mal außen vor)
Kanal gefällt mir mega gut! Schöne Auffrischungseinheiten! Weiter so :-)
P.s. ok, da kam zum Ende der Hinweis zur grest...
P.p.s. anstelle einer Rente könnte man evtl auch ggn forderung an die kinder verkaufen und diese forderung nach ner schamfrist von 2-3 Jahren an die Kinder verschenken (bei GmbH geht das wohl nicht)
Hallo Herr Juhn, super Video.
Könnten die Eltern ihre Immobilien auch an die Familien-KG (Eltern + Kinder) verkaufen wo die Eltern Komplementäre sind?
Vielen Dank für die Informationen.
Beispiel: Vater gestorben, Wohnung 150k Wert, ich erwerbe/erbe sie nach Erb-Abrechnung mit Mutter und Geschwistern für 100k. Vater hat darin vorher gewohnt (20 Jahre, Neubau) und sie wurde nie abgeschrieben. Soll ich sie offiziell für 150k kaufen und meine 50k Resterbe separat machen oder ist der Kaufvertrag tatsächlich dann auch nur über 100k (weil von mir ja auch nur 100k fließen)? Kann ich sie dann noch über 50 Jahre á 2% absetzen oder (weil sie ja zum Teil geerbt wird), darf ich sie dann gar nicht abschreiben? Oder noch kürzer: Erbe oder kaufe ich die Wohnung? Ich will sie ja vermieten und die 100k sind ja eine Ausgabe für mich? Danke:)
Die Idee mit der Leibrente klingt super. Sie hat aber einen entscheidenden Nachteil und zwar das Leibrenten mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden und nicht mit dem Abgeltungssteuersatz.
Wenn wieder ein Verkauf der Immobilie aus der gegründeten GmbH erfolgen soll (wegen Tod der Eltern) oder/ mit Auflösung der GmbH, können dann die restlichen Abschreibungen beim Weiterverkauf durch die GmbH die Steuerlast senken?
Hallo Uwe Camenz,
die restlichen Abschreibungen (was meist dem Buchwert entspricht) können beim Verkauf der Immobilie aus der GmbH natürlich berücksichtigt werden. Wenn Sie bspw. die Immobilie für EUR 200 gekauft haben und bereits EUR 100 laufend abgeschrieben haben, sind noch EUR 100 als Buchwert übrig. Verkaufen Sie dann die Immobilie für EUR 250, so würden Sie die übrigen EUR 100 gegenrechnen und nur noch EUR 150 als steuerpfl. Gewinn versteuern. Insgesamt wurde so der ursprüngliche Kaufpreis EUR 200 komplett abgeschrieben.
VG Das Juhn Partner Team
Gutes Video. Muss ich nicht wenn ich Geld von einer GmbH als Gewinn ausschütten will auch darauf Steuern zahlen sprich normale Einkommenssteuer und wäre die dann nicht auch bei 42%?
Hallo Robin Quiring,
Gewinnausschüttungen werden mit dem gesonderten Steuertarif besteuert. Dieser beträgt 25 %. In diesem Fall fällt keine Einkommensteuer an. Unter gewissen Voraussetzungen können auf Antrag die Gewinnausschüttungen mit den Einkommensteuersatz besteuert werden, dann sind 40 % steuerfrei das sog. Teileinkünfteverfahren.
VG Das Juhn Partner Team
Ich verstehe den Vorteil bei der Erbschaft und auch den Vorteil der Abschreibung aber wenn ich es richtig sehe, geht es hier nur um effizientes vererben. Kann man das Model auch so aufsetzen, dass die Eltern eine gewisse Liquidität aus dem verkauf ziehen, ohne das die Liquidität der kinder leidet. In diesem Beitrag laufe die Mietzahlungen ja theoretisch gegen die Tilgung und der CF Effekt geht gegen 0, für beide Seiten.
was ist 2022/3 aktuell: wenn ich meine noch unvermietete, doch bald vermietbare möblierte 2-zi-eigentums-wohnung an sohn verkaufe?
Lohnt sich ein solches Modell auch, wenn ich ohnehin nur über eine Immobilie verfüge, die nicht mehr als 800.000 EUR wert ist und ich diese an meine beiden Kinder verschenken will zu Lebzeiten? Dafür dürften doch die jeweiligen Freibeträge ausreichend sein?
Ja, weil durch den Kauf Abschreibungsvolumen generiert wird, aber durch die Schenkung nicht. D.h. jedes kind kann den Kaufpreis über 50 Jahre abschreiben und so das zu versteuernde Mieteinkommen mindern.
Die Frage ist: kannst du die Immobilie an die Kinder verkaufen und ihnen den Verkaufserlös direkt wieder zurückschenken? Oder spielt das Finanzamt da nicht mehr mit?
Frage: Kann ich meinen Eltern die Immobilie abkaufen um das Abschreibungsvolumen zu generieren und können mir die Eltern den Kaufpreis dann direkt zurückschenken (angenommen unter €400k)?
Tolles Video. Danke!
Die "Hin- und Herschenkung" ist leider ein Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO und wird nicht anerkannt.
BG, CJ
@@juhnsteuerberater danke für die Antwort!
Dann ist das Ganze ja irgendwie sinnlos, oder gibt es andere Wege den an die Eltern gezahlten Kaufpreis zurückzubekommen?
Hallo Herr Juhn,
wäre es auch möglich, den Kindern das Geld vor dem Verkauf zu schenken, mit dem dann die vermietete Wohnung von den Eltern gekauft wird? Gibt es dabei eine Karenzzeit zwischen Schenkung und Kauf?
Mit GmbH wird doch alles gewerblich und damit steuerverhaftet wegen der stillen Reserven?
Hallo C Z,
der erste Fall, in dem die Eltern den Kindern das Geld schenken und die Kinder mit diesem Geld die Immobilie erwerben, wurde bereits mal vom BFH als Gestaltungsmissbrauch entschieden. Unter anderem das BFH-Urteil vom 18.01.2001, Az. IV R 58/99; BFH/NV 2001 S. 700 dürfte hier Abhilfe schaffen.
Ob und wie lange eine Karenzzeit laufen muss, können wir nicht sagen.
Wenn die Immobilie in einer GmbH liegt, wäre diese tatsächlich steuerverhaftet und die stillen Reserven müssten beim Verkauf versteuert werden - allerdings könnte man stattdessen die Anteile an der GmbH vererben.
VG Das Juhn Partner Team
Ich habe vergessen, dass die Immobilie gewerblich genutzt wird (Hotel) und ich sicherlich den ermäßigten Steuersatz nach § 34 Abs. 3 EStG trotzdem bezahlen muss.
Dabei steht die Frage, ob der Steuersatz nach § 34 Abs. 3 EStG nur jährlich in Höhe der tatsächlichen Ratenzahlungen an mich als Elternteil erfolgt muss.
Wie kaufen die Kinder denn das Grundstück mit der GmbH wenn diese kein Geld haben? Kann du Gmbh dann Geld aufnehmen beim Kauf von der Bank um den Gewinn direkt zu realisieren? Z.b. bei einem Grundstückskauf von den Eltern?
@@holyHeidenei ja das ist verständlich. Mir geht es gerade darum, das die Kinder mit einer GmbH das vermietete Objekt der Eltern abkauft mit voller und direkter Zahlung, damit die Eltern z.B belastete andere Objekte tilgen können. Die GmbH würde das Kapital für den Kauf fremd finanzieren.
Hallo super Content vielen Herzlichen Dank!
Habe hierzu eine Frage.
Ich bin in der Situation, dass meine Mutter mir ihre Wohnung (Freund vermietet) übertragen möchte. Sie ist 66 Jahre und ich 40 Jahre. Funktioniert das von ihnen vorgestellte Modell auch in dieser Konstellation oder müsste ich 20 Jahre alt sein?
Hallo Daniel Wagner,
bei einem Verkauf der Immobile wird neues AfA-Volumen generiert, welches zu erneuten Abschreibungen führt. Auch die Grundfreibeträge ändern sich nicht, sodass das Modell unabhängig vom Alter des Kindes durchgeführt werden kann. jedoch ist bei einem Kind, welches noch zu Schule geht das Einkommen grundsätzlich deutlich geringer als bei einer 40-jährigen Person. Hierdurch hat man aufgrund des progressiven Steuersatzes eine niedrigere steuerliche Belastung.
VG Das Juhn Partner Team
Gilt das auch in der Schweiz?
Hallo.
Die 3% Afa würde nicht in Kombination mit erweiterten Gewerbesteuerkürzung greifen.
Eine VV GmbH greift für wohneigentum und hier ist ein gewerbeobjekt (deswegen 3% Afa)
So ist mein Stand.
Hallo,
die 3% greifen auch für Gewerbeobjekte. Voraussetzung ist aber, dass diese keine Betriebsvorrichtungen haben.
BG, CJ
JUHN Partner GmbH Steuerberatungsgesellschaft
Danke
Was ist, wenn die Eltern die Immobilie an die Kinder verkaufen und diese dann im Anschluss eine GmbH gründen und die erworbene Immobilie in die GmbH einführen?
Dass die Immobilie zuvor von den Eltern Erworben wurde dürfte in dem Fall irrelevant sein. Bei der Übertragung in die GmbH wird Grunderwerbsteuer fällig.
Wenn man jetzt noch die Restnutzungsdauer von 50 Jahren über ein Gutachten auf 33 oder 20 Jahre senkt, kann man mit deutlich mehr als 2% abschreiben.
Sehr interessant. Aber müsste man nicht noch betrachten, dass das 1. Einkommen der Eltern durch den Verkauf steigt, diese erhöhte Steuern zahlen müssen und 2. im Sterbefall dieses Vermögen ja auch an die Kinder vererbt wird und der Erbschaftssteuer unterliegt?
4:30 In diesem Beispiel ist die GmbH aber doch nicht gewerblich? Und falls es eine gewerbliche GmbH wäre, wäre sie ja auch gewerbesteuerpflichtig?!
Eine GmbH ist grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig (§ 2 Abs. 2 GewStG). Sie kann aber die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen und zahlt dann faktisch keine Gewerbesteuer.
BG, CJ
Gilt das alles nur für vermietete Immobilien? Wie ist es mit selbst genutzten Immobilien der Eltern? Macht es hier nicht auch Sinn diese dem Kind zu verkaufen, um dadurch steuerliche Abschreibungen zu generieren? Oder gibt es hierzu andere Modelle?
du kannst nix abschreiben wo keine Einnahmen sind. Die Immobilie muss nach Erwerb vermietet werden, sonst bringt das nichts.
So wie ich es verstehe rechnet sich dies nur, wenn die Eltern selbst kein Abschreibungsvolumen mehr haben. Dies sollte aber doch bei einer Abschreibung von 2% (50 Jahren!!!) in den seltensten Fällen der Fall sein, oder?
Wann es sich rechnet ist eine Einzelfallentscheidung. Wenn der Kaufpreis der Eltern niedrig war - 1985 zB. nur 1/3 der heutigen Schätzpreises - lohnt das natürlich trotzdem, obwohl die Eltern noch 15 Jahre (den niedrigen Preis von damals) abschreiben könnten.
Zudem beginnt der 50-Jahre Zeitraum ja nur beim Verkauf von neuem. Hat der Opa das Mehrfamilienhaus 1970 gekauft, es 1995 an die Eltern vererbt (oder verschenkt) so endete der Abschreibungszeitraum 2020 - auch wenn die Eltern es erst 25 Jahre besessen haben, denn als Startdatum der Abschreibung (und Wertbasis) gilt 1970.
Ich habe einen Sohn. Was passiert, wenn er vor mir stirbt? Wie kann man sich beim Verkauf absichern?
Liebe Frau Ilina,
bei spezielleren Fragen dürfen wir Sie bitten sich für einen Beratungstermin an unsere Kanzlei zu wenden. Eine solche Beratung können wir gerne auch telefonisch durchführen. Bitte nehmen Sie hierzu Kontakt mit uns unter Telefon 0221 999 832-01 oder per E-Mail (Mail@Juhn.com) auf. Wir gehen dann gerne auf die unterschiedlichen Fragen ein.
Viele Grüße, Dein Team von JUHN PARTNER
Kinder haben gerade als Minderjährige niedrige Steuersätze. Funktioniert ein Verkauf gegen Rentenzahlung an Kinder?
Ja, mit Ergänzungspfleger.
CJ
@@juhnsteuerberater Danke.
Gilt dieser Ratschlag nur für selbstständige ? Oder auch für Angestellte ?
Hallo, die Frage bei Minute 8 wurde leider nicht vollständig beantwortet. Was passiert wenn die Eltern vorzeitig versterben. Die folgenden Ausführungen suggerieren, dass die Restschuld voll auf Erbschaftsfreibetrag angerechnet wird. Ich habe diese Frage auch einem Anwalt gestellt.
Die Antwort war wie folgt: "Falls Ihre Mutter verstirbt und Sie Alleinerbe werden, fallen doch Kreditgeber und Kreditnehmer zusammen, d.h. das Darlehen ist nicht mehr zu tilgen. Während der Laufzeit des Darlehens haben Sie nur Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit. Falls die gezahlten Zinsen nich im "Vermögen" Ihrer Mutter bei dem Tod vorhanden sind, erben Sie das natürlich auch kein Guthaben bei der Bank."
Dies suggeriert, dass eine Restschuld nicht auf den Erbschaftsfreibetrag angerechnet wird, sondern die Schuld beim Erben einfach entfällt. Der Vertrag quasi zum Status quo sich "in Luft auflöst".
Was ist nun richtig?
Ziel ist der Verkauf der Eltern an das Kind über ein endfälliges Darlehen mit reinen, steuerlich absetzbaren, Zinszahlung an die Eltern. Versterben die Eltern vor Fälligkeit geht das Haus in den Besitz des Kindes über ohne das der Wert oder der Schuldanspruch beim Erbschaftsfreibetrag angerechnet werden.
Funktioniert das so?
Wie kriegen die Kinder 2.000 GE?
Kann man auch verkaufen, wenn die Mutter selbst noch die Wohnungen zum Teil abbezahlt?
Hallo X Z,
das ist möglich. Da sollten Sie aber die Bank informieren und ggf. mit an den Verhandlungstisch holen. Solange aber die Raten weiterhin getilgt werden, dürfte da kein Problem bestehen. Die Bank will die Sicherheit der Raten natürlich gewährleistet haben.
VG Das Juhn Partner Team
Was ist wenn die Eltern nur 95% des Objektes verkaufen. Sind dann grunderwerbssteuer nötig
Steuerlose-Gott, einfach klasse!!! 👍👌
Steuerspar-Gott
Wurde hier nicht vergessen, dass die Eltern den Kindern ein Verkäuferdarlehen geben, dieses verzinst werden muss und die Eltern auf die Zinsen Steuern zahlen müssen?
Allerdings muss man leider die nicht unerheblichen Notarkosten beim Verkauf gegenrechnen, die bei einer Schenkung nicht in dem Umfang anfallen.
Warum niemals vererben oder verschenken?
Wenn man die an die Kinder verkauft... müssen die Kinder ja auch das Kapital haben oder einen Kredit aufnehmen. UND die Zinsen Plus die MwSt fällt ja trotzdem an!
Also Zinsen und MwSt zusammengezählt sind meist genauso hoch oder höher als Schenkungssteuer bzw. Vererben.
Da es beim Schenken sogar einen großen Freibetrag gibt. 400.000€ Freibetrag. UNZWAR für jedes Elternteil. Heißt 800K insgesamt. Warum dann überhaupt einen Kredit aufnehmen und unnötig Zinsen zahlen auch wenn man etwas Abschreiben kann.
Man kann auch über Dekaden immer einen Anteil schenken - somit kann man auch Millionen-Beträge steuerfrei verschenken.
Wenn man es an die Kinder verkauft...müssen die Kinder dieses Geld ja auch nochmal erwirtschaften - Also unnötiger Aufwand der im Leben entsteht und für was?? um 20€ mehr auf dem Papier zu sparen? Das ist doch ein Witz.
Mag seien das es Steuerlich Einsparungen gibt aber mit Menschenverstand hat das nichts zu tun.
@@soydansogukcesme470 leider wurde einer der wichtigen Punkte nicht erklärt. Das die Kinder das Geld bei der Bank aufnehmen wäre völlig absurd. Die Eltern geben selber den Kredit ans Kind und das Kind tilgt den Kredit der Eltern über die Mieteinnahmen. Bei dem Privatkredit können sogar noch Zinsen steuerlich geltend gemacht werden.
Frage: entstehen bei den Eltern nicht Einkünfte aus Kapitalerträgen, die zu 25% zu versteuern sind?
Auf die Tilgung der Kaufpreisforderung fällt keine Steuer an. Schließlich liegen hierbei Schulden vor, die die Kinder nun begleichen. Schuldenerstattungen sind aber kein steuerbarer Gegenstand (steht in keinem Steuergesetz). Und wenn die Immobilie erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird, ist auch dies steuerfrei. Selbst wenn der Verkauf vor Ablauf der Frist erfolgen sollte, stellt der Gewinn keine Kapitaleinkünfte dar, sondern Einkünfte aus privatem Veräußerungsgeschäft. :)
Muss die Immobilien abbezahlt sein?
Hallo The Blangster,
grundsätzlich muss das Objekt für dieses Model nicht abgezahlt sein. Zu beachten ist, dass die Bank auch ein Mitspracherecht bzgl. der Veräußerung hat, es seiden die GmbH bzw. Kinder lösen die Verbindlichkeiten bei der Bank ab.
VG Das Juhn Partner Team
Wie alt müssen die Kinder sein? Ist ein Verkauf an Minderjährige möglich?
Hallo Naum Kocherovskiy,
es bedarf in diesem Fall die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Solange der Erwerb der Immobilie im Interesse des Kindes ist, sollte es hier keine Probleme geben. Folglich ist die Veräußerung einer Immobilie an Minderjährige möglich. Kommt es in diesem Zusammenhang zur Gründung einer Gesellschaft wird in den meisten Fällen ein Ergänzungspfleger benötigt.
VG Das Juhn Partner Team
Danke für dieses Video, sehr informativ 👍🏻 Wie ist es aber, wenn die Mutter in einer abgezahlten ETW wohnt und ins Heim kommt. Sie ist nicht mehr geschäftsfähig. Die Tochter hat eine Generalvollmacht und wohnt in einer identischen ETW aber noch mit Schulden. Sollte die Tochter in die ETW der Mutter ziehen um mietfrei zu leben und ihre eigene ETW wird renoviert und vermietet oder verkauft? Und in einem 2. Schritt kauft sie die ETW der Mutter, um später Erbschaftssteuer zu sparen. Kann sie denn mit sich selber einen Miet- und Kaufvertrag machen, in Vertretung der Mutter. Und wie ist das bzgl. den Kosten für das Pflegeheim? Gibt es eine Mindestsumme bei der Miete oder dem Kaufpreis, wenn die Tochter die ETW mietet oder kauft oder könnte sie nur 1€ eintragen. Die Mutter würde niemals eine Miete oder einen realistischen Kaufpreis verlangen. Aber evtl. verlangt das Sozialamt irgendsowas um die Kosten für das Pflegeheim auszugleichen. Die Mutter würde aber nicht wollen, dass die Whg. für sowas draufgeht. Was wäre das cleverste?
Jeder Tipp wäre hilfreich , danke 🙏🏻
Wie gestaltet es sich wenn ich das haus, das wir selber bewohne an die Kinder verkaufe und dann an meine Kinder eine Miete zahlen. Wir zahlen dann eine ortsübliche Miete.
Der Verkauf löst Grunderwerbsteuer aus, die Kinder müssen dann die Mieteinnahmen versteuern. Ob dies vorteilhaft gegenüber der Nutzung des Freibetrags bei Schenkung und Einrichtung eines Wohnrechts ist, wage ich zu bezweifeln
@@kaisaathoff7882 da meine Tochter Steuerberaterin ist ist der Verkauf erheblich sinnvoller. Wir haben es durchgerechnet. Ihr Mann auch Steuerberater.
@@maxmadmax8729 Das ist doch prima, gut, wenn die Tochter was Nützliches gelernt hat :-)
@@kaisaathoff7882 ob das nützlich ist, kann ich nicht sagen. Produktiv ist es aber nicht. Ihr Job ist es ja eher Steuern zu reduzieren oder gar zu vermeiden. Eine produktive Tätigkeit ist es eher nicht.
@@kaisaathoff7882 Hier ist auch noch ein anderer Hintergrund. Ich möchte das Geld das durch den Verkauf fliesst für den kauf von weitere Mehrfamilienhäuser nutzen. Da das Objekt im Münchener Raum liegt, wird dieses auch ein 7 stelliger Wert sein
Immobilien frühzeitig an Ehegatten zu verkaufen, ist steuerrechtlich sinnvoll. Aus familienrechtlicher Sicht würde ich das eher nicht empfehlen. Wieviele Ehen werden in Deutschland geschieden?
Es ist richtig, dass darauf, dass Menschen sich scheiden lassen, nicht eingegangen wird, man das aber berücksichtigen sollte.
In Bezug auf Gewinnermittlung unter den Eheleuten sollte das eine schöne Sache sein um den Beitrag der Krankenkassen zu schmälern oder?
Wenn die Eltern verrentete Zahlungen bis ans Lebensende erhalten, wer trägt die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten der Immobilie? Ich vermute die Kinder. Wo ist der Vorteil für die Kinder und ggf. deren Ehepartner, wenn der CF der Immobilie nach ratierlicher Kaufpreiszahlung, Instandhaltungsrücklage negativ ist?
Wie sieht die Bonität der Kinder mit der hohen Kaufpreisverhindlichkeit für zukünftige Investitionen aus?
Du kannst die Renten doch so strukturieren, dass den Kindern genug Cash Flow Überschuss für entsprechende Rückstellungen bleibt.
Bezüglich der Bonität werden die Kaufpreisverpflichtungen normalerweise die Vermögenswerte gehenübergestellt.
Der Vorteil für die Kinder besteht insbesondere in der Vermeidung von Schenkungs- und Erbschaftssteuer.
Wie wäre es denn, die Rentenzahlung an den Netto-Betrag (58 GE) der Eltern vor dem Verkauf anzupassen? Die Differenz (94 - 58 = 36 GE) verbleibt dann in der GmbH (Bei "normaler" 2%iger Afa wäre die Rechnung 91-58=33 GE).
Und was ist, wenn die Kinder gar nicht kaufen können? Weiterhin werden die Eltern für's verkaufen doch mehr bestraft als für's vererben oder verschenken?
Zwei Fragen:
- Ist die Fremdvermietung relevant oder kann eine Immobilie auch eigen genutzt sein?
- Sind Ihre Erklärungen auch außerhalb der genannten Personengruppe von 40-70 Jahre anwendbar?
zu 1.) Bei Eigennutzung müssen die Kinder anschließend an die Eltern vermieten. Das kann steuerlich ungünstiger sein, da die Mieteinnahmen bei den Kindern steuerpflichtig sind.
zu 2.) Ja. Sie können das quasi in allen Altersgruppen nutzen.
BG, CJ
Hallo Herr Juhn,
1. fehlt bei der Rechnung nicht die Berücksichtigung der Steuer, die die Eltern auf die monatlichen Zahlungen der Kinder entrichten müssen? Dann sieht die Rechnung etwas anders aus, oder? Der aufgezeigte Vorteil wäre dahin.
2. Ferner: Woher kommt das Geld für die Instandhaltung etc, die die Kinder für die Bewirtschaftung der Immobilien benötigen? Die Kinder werden regelmäßig alle Mieteinnahmen benötigen, um das Darlehen / Rente der Eltern zu bedienen.
Über eine kurze Rückmeldung würde ich mich sehr freuen.
Gibt es dazu schon eine Antwort? Würde mich auch interessieren, ob v.a. die Rentenzahlung an die Eltern für diese steuerpflichtig ist.
Es tauchen viele Fragen auf. Was sind mit den laufenden Kosten? Was ist wenn die GmbH verkauft wird? Dann greifen nämlich hohe Steuersätze die höher sein können, als die Erbschaftsteuer usw. Ein theoretisches Model, aber in der Praxis eher schwierig. Was hilft ist Steuerflucht, so will es der Staat!
Was können wir,als Eigentümer gemeinschaft,so machen,ich ,meine Frau u kinder + meine Partner 12 Wohnungen +2 Gewerbe laden
Danke
Ich verstehe die Logik dahinter nicht so ganz. So wie ich es raus hören kann verkauf ich die Immobilie an meine Kinder das ich aber wahrscheinlich für sie bzw.für die GmbH der Kinder selber wieder Finanzieren muss, weil die Kinder noch kein Einkommen haben. Wieso dann nicht mit der Finanzierung nicht ein weiteres Objekt gleich kaufen statt mein bestehendes? Hätte doch mehr Vorteile, statt nur Steuern zu sparen...
Nja, der Denkfehler ist, dass es keine "Finanzierung" gibt, da das Darlehen zinslos ist. Die Eltern verkaufen ja ihre Immobilie direkt an die GmbH der Kinder und bekommen den Kaufpreis in Form von Mieteinnahmen zurück. Würde man mit den Mieteinnahmen ein weiteres, vergleichbares, Objekt finanzieren, dann habe ich wieder Zinszahlungen an den Kreditgeber. Und am Ende des Tages zwei Immobilien, auf die ich Erbschaftssteuer entrichten muss.
Und ich muss das Eigenkapital noch für die zweite Immobilie aufbringen
Ziel ist es Erbschafts- und Schenkungssteuer zu umgehen und gleichzeitig Abschreibungsvolumen zu generieren.
Super, dafür wurde die Steuer eingeführt, damit schmierige Steuerberater der Oberschicht helfen sie zu umgehen und am besten noch Provision machen. So geht Sozialstaat.
Leider komplett die exorbitante Grunderwerbsteuer und die Notarkosten vergessen, die die gesamte Ersparnis von Anfang an zunichte machen
Hallo,
den Nachteil der Grunderwerbsteuer klären wir in Minute 10:10 auf.
VG, Juhn-Partner-Team
Beim Privatverkauf von Eltern an Kinder wird keine Grunderwerbssteuer fällig!
Müssen die Eltern die Tilgungs- und Zinszahlungen die sie durch den Verkauf erhalten nicht versteuern?
Müssten dann 25% KSt sein und damit wären die Eltern dann fast genau auf dem Niveau wie vor dem Verkauf. Man gewinnt dann lediglich die Steuerfreiheit bei Weitergabe der Eltern und es springt schon etwas für die Kinder raus.
Super ! Doch wie sollen die Kinder die Forderung begleichen, ohne eigenes Geld zu verdienen?
Alles nur pures kapitalismus und pure verarschung junge
Zinsloses Darlehen der Eltern 😊
Es geht bei dem Beispiel nur um VERMIETETE Objekte, nicht selbst-genutzte Immobilien (hier greift der Steuerfreibetrag).
Kinder sind doch noch gar nicht voll geschäftsfähig um einen rechtswirksamen Kaufvertrag einzugehen. Kinder können aus dem gleichen Gund auch keine GmbH grūnden und Geschäftsfūhrer werden.
@@berndfreudinger7254 Kinder (ab 7j.) können Verträge schließen, sie benötigen aber die Genehmigung der vertretungsberechtigten Person.
Was , wenn der Verkäufer schon 83 Jahre alt ist?
Hallo Keit Isensee, das alter des Verkäufers hat grundsätzliche keine Auswirkungen auf die Struktur. Lediglich der Kapitalisierungsfaktor ändert sich und hat somit Auswirkung auf die Höhe der Rente.
VG Das JuhnPartner Team.