【築54年ネズミの糞まみれ】渋谷区一等地の再建築不可物件 買ったら儲かるのか？

[@トリフット]

東京で良い立地だとこんなんでも3000万とかなんだな、東京はすげえや

[@solisbohol]

大田区で再建築不可の物件に住んで８年になります。動画で紹介されたのとほぼ同じ大きさで、リフォーム済みの物件を現金で買いました。
家賃の相場が12～13万円のところなので、15年住めばトントンかなと思います。固定資産税が相場の半分以下だと思うので助かっています。引っ越した当初はネズミに悩まされたし、雨漏りも心配ですね。火事や地震で崩壊したら、再建築できないのが心配です。

[@よっちゃんバンザイ]

我が家のネズミは天井裏に安いLEDのミラーボールを設置し光ったとたんに一目散に逃げ出しました。
その後何年も出てきません。

[@peonyapple]

まじですか！すごい。やってみたいです。

[@tamani39]

あたまいい！！！
さっそく試してみます💡

[@yogorouza1979]

滝島さんも以前言ってたけどネズミは本当にタチが悪い。
一度駆除してもまた何処かの隙間を発見して侵入して来る。
築古物件は隙間だらけゆえモグラ叩きになっちゃう。
駆除→再侵入→再駆除→再々侵入・・・・
本当にしつこい。
気に入った物件は絶対に諦めない。
この物件もリフォームよりネズミの駆除が気になる。

[@まめたろうペロ]

ネズミには猫と昔から言うようにネズミは猫の匂いに反応して猫を住まわせたらすぐに居なくなります。賃貸で猫カフェや愛護団体等が入ったら一瞬で居なくなります

[@斎藤一-f6m]

入口を塞いでいないのに、駆除だけではそうでしょうね
病気は大体が食生活などの生活環境なのに、それを治さずに手術や薬だけ飲んでもその場しのぎです

[@angelheart0212]

リフォーム以前に、まず重機や車両の横付けが不可なので、内装解体を所謂「手バラシ」しないといけないので、その分割高になるし人工代、処分費等の工事費用だけで相当掛かると思います。そこからリフォームに入ると果たして700で収まるかな...
水廻りも全取っ替えだろうし。
ギリギリの見積り出してるとこが、さすが不動産屋って感じ😂
で、工事業者が泣く、と。

[@pugtexhkigesc6473]

それ思いました！
害虫駆除や雨漏り対策は必須だし、ちゃんとやったら1000万は越える気がするし、それくらい出さないと工務店さんがかわいそう。

[@Ribon-mama]

続きを楽しみにしてます😊

[@さわたか-s8h]

おばあちゃん頑張って生活してたんだろうな～。

[@わか-b1c]

すごくお優しいコメントで心がほっこりしました😮

[@ピースコンタクト]

これはもう旗竿接道に接する両側のお宅どちらかに捨て値で買ってもらうしかないと思うな。

[@雄三-v8x]

笑い　それしかない物件

[@Milepoch]

これは面白いな
修繕・リフォームで通る限界攻めたらロマンある

[@おれおれ-d3f]

これがよく「柱一本残して～」とかいう怪しい話の元になる物件ですね

[@REIWAnoSUNAFUKIN]

手前の物件の持ち主がこの動画を見てリフォームしなくていいから買うわ！みたいな事になったりして😆
両方解体しても十分プラスにできるぐらいの儲けが出そう😆

[@kaz-1188]

不動産屋は隣家には声をかけるので手前もご老人かもしれないですね。
私がその相続人なら借金してでも買いますけどね。羨ましい話。

[@sirmione905]

隣の土地と合わせれば再建築可になるから土地の値段は倍になるので土地代だけで5、6千万にはなる。その値段で買ってくれと言われても無理でしょう。不動産屋もそこはわかってるから隣家が買う場合は残念ながら相場の半分にはならない。これだけ立地がいいとリフォーム代は出すからこのまま相場の半分で土地買うよという人もいるだろうし。

[@patchuouli]

しかも買ってからどうするのよって話もありますね。
解体費用出して更地にしてからさてどうする？

[@sai-sw6tu]

隣家に買ってもらえたらなあ
リフォームは４号改正に抵触しそうなのでリスク高ですね

[@_8_eight]

手前の家の入口が通路側にあって、この通路の権利が怪しい。。。

[@FunnyTriviaAcademy]

承役地の通行地役権の登記なんてまずしてないでしょうね😂

[@773さいこう]

私も不動産会社に案内
されて行ったのが再建築不可物件がありました。
最後の最後に実は、、、って説明
され、断りました。

[@栗原和之-o9l]

再建築不可だと 何かと大変ですね…

[@Nothwindam]

スケルトンリフォームしてくれないと、気持ち悪くて住めない。この動画を見た以上

[@gekokujyou1]

アスベストの現地調査で大変そう

[@2014ALART-cd7qk]

直近の道路も工事車両が路駐できるような状態ではなさそうだし、工期も伸びそうですね。

[@eisai9]

同様な物件をリフォームして売却なり賃貸にして何不自由なく住んでる成功例があれば紹介してほしいですね

[@YforM]

場所はわかりましたけど、かつて河骨川が流れてた低地で
その周辺だけ明らかに雰囲気が違う
確かに駅近ですけど魅力的だとは思わないですね

[@777-k7y]

参宮橋徒歩４分だったら欲しいなぁ

[@skca2827]

耐震基準も満たしてないし、今はともかくリフォームしても地震等で住めなくなって終わりだと思います。

[@user_desukedonanika]

都内だとこういう四方を家に囲まれた未接道物件をわりとよく見かけますがよくこんなところに建てるなあ…住むなあ…って思っちゃいます。
自分ならリフォームしてピカピカになってたとしても嫌です…

[@remark5269]

横浜の神奈川区など...
接道してない家が..非常に多い。
当然、消防・救急車は入れず、名ばかりの横浜。
セットバックすると、家じゃ無くなる程度の物件が多い。

[@T-Kore]

これは隣家との境界線で揉めるんじゃないかな？
通路部分の境界が隣家の建築物だと、こっちの売却でも隣家の売却でも揉める可能性が高そう。

[@雄三-v8x]

境界線の測量で7,80万かかるんじゃないかな？あと周りが　対応してくれるかどうか？

[@waywrong9301]

google mapで当該物件に蓋をしている道路に面した建物を見たら、間口が狭い2軒なのでちょっと買ってもらうのは期待薄・・・

[@choco-tc1ig]

ドキュメンタリー絶対見たい！

[@ひまわりのタネ]

リフォーム700万じゃ無理でしょー
マンションと違って断熱も床も全部やる事になるから1000万円はかかりそう

[@patchuouli]

それも騙し騙しで最低限じゃないですかね？ネズミはいるにしろ、腐ってなければ最低限だけ補修ってことで。

[@すいすいすーさん-e1s]

川口のクルド人が解体して足立区あたりの不法滞在中国人、ベトナム人が内装リフォームしたら700でお釣りくるかも。現場管理キッチリしなきゃいけないけどw

[@sinmori9936]

建築基準法4号特例の改正により、大規模な修繕等に関しては再建築不可物件だと、施行後できなくなる可能性があります
今回のケースは二階建てで床のリフォームも必要そうですし
動画撮ってる今なら間に合うと思うし、滝島さんの言うように活用出来るとは思うけども、このシビアなタイミングで触れないのは見た人ににリスクがある気がする

[@adosute3459]

ほんとそれ、４号特例縮小迫ってて、このタイミングでそれに触れないところ、なにか感じるよね

[@雄三-v8x]

普通は　これは絶対買うな！的動画になるはず

[@tomo-ho6ej]

リフォームしてから売るって言ってるんだから問題ないだろ？

[@小蘯喜うめ]

@@tomo-ho6ej うーん…今しか見えてないならそれで納得するのかもしれないけど次に修繕考えるあたりの時期に問題になるからね。今からだとあんまり触りたくないね。

[@reneseguelkembo]

自分の物件のメンテナンスなんて極めて個人的なことでそれを法律で締め付けてるのっておかしくないですか？

[@大祐衛藤]

4号特例廃止（縮小）を言わないのはナンセンスでは？
床がとか言ってる段階で下地半分以上やり直す必要があり建確を出す必要が出て来ます。と言うことは接道義務を果たしていない建物の大規模改修は不可になるのでは？

[@フォートレス-o6u]

床直すだけでも建築確認ひつようになるの？そんなんありえるのか

[@remark5269]

@@フォートレス-o6u 床が腐っている＝大規模修繕
再築不可→改修部分が、壁・柱・床・梁・屋根・階段といった主要構造部の1/2を超えない範囲の改修に限られる→屋根と壁、柱は絶対に改修するので..無理です。
確認申請は...自治体や防火地域などによって、判断が異なる為、建築士でも判断は不可能。

[@2t647]

ネズミは人が居ないと出て行くからもう居ない感じの気がするなあ
あと外壁がサイディング貼りでそれなりに綺麗だから一瞬それほど古く感じなかったけど
内部見るとバランス釜に低めの天井と聚楽壁が４０年以上の古さを感じますね
価格は場所と状態を考えると良い値段だけど本当にあとはリフォーム次第ですねえ
相みつとっても後発に先に出した業者の見積もり見せると幾らでも下げて来るけど安さだけ見てると思いっきり手抜き＆雑な仕事してくる業者が居るから滝島さんがそんな業者さんをどんな基準で選ぶのか楽しみ
あとリフォーム過程も見ていきたいので是非経過を見せて欲しい

[@miichan6815]

板橋区をちょいちょいディスるの何か面白いですw

[@user_taka0926]

ホント(笑)。私は練馬区民。

[@べル-k1m]

@@user_taka0926板橋区の一部か

[@yusuke9458]

板橋区民の私はなんか複雑です。

[@itsuki9029]

最後で触れてたけど、接道してないってことは車も近づけない、
リフォームに名乗りを上げる工務店はあるだろうか。。。

[@trasersystem]

こういうのはリフォーム代に上乗せされるんじゃないのかな

[@HiroS-p9c]

参宮橋徒歩4分のブランドをいかに売り込むかですね。

[@zz-nd8su]

立地が良すぎる。所有権ありでしょ。２階の採光取れるのもグッド。内装と水回りぴかぴかにすれば3500万までなら買手いそう。こんな物件でも現金で買える変わり者がたくさんいるのが東京の強み。責任とらんけど。

[@kazuoka1143]

新宿でこの前、無接道の物件が4000万円で売りに出されていたけど、しっかり売れてたわ。
谷底みたいな地形で、かなりヤバいと思ったけど、買う人いるんだなぁ。

[@ヲイタ]

@@kazuoka1143 ずーっと所有してたら後々資産価値があると思って買うのかなぁ

[@飼育者ちーオス2君]

交通利便からリフォームし賃貸なら採算取れそうな物件ですよね👍
どうなるか楽しみです✋

[@やまだたろう-w5h]

来年の４月から建築確認申請が必要になり（建築基準法改正）、建築確認申請が必要となり（４号特例の廃止）救急車消防車が通れないので建築確認申請は通らないことになります。ということは、来年の３月末までに勝負をかけるってことですかね？

[@kazuoka1143]

私もその可能性が一番リスキーだと思いました。

[@雄三-v8x]

まあ普通にまともな不動産屋や工務店は絶対やめとけって言う物件、来年以降ほぼ無理じゃないの、大規模リフォーム。

[@Techno-jo5vd]

大規模リフォームなんかしなくていいんだよw

[@hisashi2]

令和７年度以降は、４号建築物の緩和がなくなるので、相当厳しいかも。この状態だと、部分的にという訳にはいかなそう。

[@ねねねね-t9e]

参宮橋、学生時代に合宿所みたいなところに行ったり、新宿寄りのビル街に働きに行ったりで使った覚えがあります。古い戸建がたくさんあった印象なので、その中の奥まった一つか〜！と妙な納得感。
新宿周りの渋谷区って、道が狭すぎる古い住宅街が多い印象があります。幡ヶ谷あたりとか。

[@remark5269]

この細い通路...通路入口の水道メーターと、奥右の雨水や汚水桝は右隣の向井塗装さんの物と思われ、出窓やガスメーターも出っ張っている。左隣の玄関は通路側にしかない。物件の水道メーターは玄関脇。更に、奥の家はこの通路以外の出入口は無く、4軒が共用している...揉め事しか無いこの物件、悪意のないプロなら絶対に..手を出さない..ストリートビュー

[@remark5269]

2009年のストリートビューまで遡って見たが...
2014年に向井さんのお隣が新築している。
向井塗装さんの水道メーターや汚水桝等が、2018年の映像から、反対側や正面に無い事から通路のメーターBOXや汚水桝等は、向かって右隣の向井さんの物と思われる。

[@remark5269]

東京都渋谷区代々木４丁目２０−４

[@おもかげ-s6t]

参宮橋から４分なら原宿・渋谷・西新宿も徒歩圏で賃貸需要も多いだろう。

[@nanachan2994]

新宿まで徒歩圏内だけど間取りがファミリーでは狭いし一人向け
そうなると新宿近辺に大量にある家賃20万のマンションと勝負することになるからどうなんだろ
隣家に囲まれて閑静とは言えないし
あえて参宮橋住みたい人って首都高使いつつ生活したい人だけど近所は駐車場も不便そうだよね

[@amazon8594]

@@nanachan2994
そーなんだよね。
安けりゃ住みたいって人は多いけど、じゃあ高くて住む人がいるかってーと…ってね。

[@死神-l3d]

バランス釜が令和の渋谷にまだ存在してたことに驚くわｗｗｗ

[@aiueokakikukeko288]

四号特例廃止に触れないのね

[@bluesyunkannokatati6894]

まわりの土地より低くて、湿度がたまりやすい立地でこういった再建築不可だった場合、1階の床下まわりに湿度がたまりにくくするリフォームの方法や床裏の乾燥方法などはあるのでしょうか。

[@hiroxx3665]

再建築不可ならいくらでも買いたくないなぁ。。

[@kazuoka1143]

大規模なリフォームを行うにあたって、4号特例の廃止が気になりますね。
果たしてリフォーム代が700万で済むのか、そもそもリフォームの範疇で収まるかという懸念があります。
まあ、そのリスクを取って、無事リフォームに成功すれば、十二分にリターンの得られる投資だとは思います。
失敗したら近所に売るしかなくなると思います。

[@imotuto]

度々仰ってますが都内のハズレ枠は板橋区なんですね😭

[@ピーナッツバター-l2b]

この立地だったら再建負荷でも２０００万は安いな。ほしい。

[@saitonagisa6589]

全然、リフォームしたら行けると思う！

[@t2r551014]

板橋区も見てます

[@マートンクレイグ]

接道した土地の持ち主にとっては超バーゲンセールなのになぁ。

[@焼き芋-n8p]

これ、4号特例が絡んでくる物件ですよね？
その辺はどうなのでしょうか？

[@fuuten177]

すごい面白い物件ですね
渋谷区という圧倒的ステイタスとそれでもひるんじゃうマイナスを併せ持っていますねｗ

[@フォートレス-o6u]

あー、いまは暗渠になっている川沿いとかの物件なんですかね？　それは床腐るし、ネズミも沢山でるわなぁ…

[@juniortennis1]

ネズミが出たら終わりっていってたやん

[@やきにくにんにくん]

今の技術なら建て直しでなくてリフォームでいけるんだ
それは面白い情報

[@sleepy-i7r]

700万じゃ全然厳しくないですか〜？😂ｗｗ

[@kamuirakuto]

勉強になります。

[@sousou1179]

世田谷にも隣墓場で焼け落ちてる接道してない家が一軒あるんですよね。

[@meowlala-R5]

秘密基地みたいで面白いですね。
住み始めた頃は周りは空いてたけど、道が狭くなってしまったのかな。隣が空いたら両方買えば特なのか！

[@yuuazuma86]

うーん、買いたいとは思わないなぁ…。
リフォームした暁には、どっかのTV番組みたいに「なんてことでしょう！」って滝島さんがビフォーアフターを紹介したらウケそうｗ

[@りん-l4v1i]

うちの旦那の実家もこれ😢
場所良いのに売れず、固定資産税だけ払い続けてます😢😢😢😢😢😢😢

[@kazuoka1143]

土地値の比率が高いから、固定資産税がエグイことになってそう。

[@ウエイノ-l7l]

欲張るからでしょ😅立地が良いなら隣の家に無料であげたらいいだけ

[@べル-k1m]

価格下げんかい！

[@りん-l4v1i]

場所だけです。
建替えできないのでどこの不動産会社も相手にしてくれません。
私は関西でかなりの大手の不動産会社に勤務してますが、営業マンに頼んでも相手にされません（笑）
売買できないような土地なのに価値付けて税金だけとられることに腹がたちますね。

[@まーくん-t7e]

おいくらですか、値段次第では買う人知ってます🎉

[@賃貸管理サポートチャンネルb-x5u]

赤いネクタイ、かっこいいですね！

[@ぎるぴ]

再建築不可は相続の時に苦労しそうなんですよね
相場は半額以下になるかもしれませんが、評価額はそんなに安くなりませんから相続税が相場の割には高いことがほとんどだと思います
そんなに高く評価するんならその額で買ってくれよ😠

[@shinyama1928]

接道側の家主が買ってしまえば良いのにな。買って、自分の土地含めて売れば儲かりそう

[@pazcollege]

隣人は購入の価格次第で検討しても良いですよね😊

[@user-gu9wr1xq6m]

不思議と隣人は隣地を買わないか？と提案してもほとんど買わない
逆に隣地が欲しくて隣地オーナーに頼んでもほとんど売らない
不動産取引とはそういうもんです

[@pazcollege]

@@user-gu9wr1xq6m なるほどー

[@sayo5779]

@@user-gu9wr1xq6m なるほど。私が隣の家のオーナーならこれ欲しいですね。自分の不動産価値が倍増するから。

[@星-b6o]

お互いに足元を見て価格の折り合いがつかないとか
もしくは、お金が無いとどうにも出来ないです。

[@Dragon_Machine_V]

毎度引き合いに出されて、無意味に傷付けられる板橋区😂
オレ、板橋区好きやで。何があるかは知らないけど。畑がいっぱいあるんだっけ？

[@文興緒方]

南青山の45．71平米古狭小戸建に居ました3780万円→5500万円で安売りしましたけど

[@となりの羊]

少なくともワンルームマンション買うより圧倒的にいい物件。

[@Yangpa2]

不良債権という面ではどっちもどっちですよ
ワンルームマンションは損はしても売っぱらってスッキリはできるが、こんな住宅地ど真ん中の再建築不可物件は下手したら手放しもできず永遠に固定資産税払うだけの重荷になる可能性が非常に高いです

[@JY_STATS]

台東区ワンルームマンションよりかは魅力的

[@kwms1978]

建築基準法の改正により来年度からこの手のリフォームでも建築確認申請が必要になり、おそらくこの地域だと完全に準防火構造にしないと申請が通らないので相当リフォーム費用が掛かりますね

[@レオ-r6n]

そもそも未接道だから建築確認申請通らなくないか？

[@ウエイノ-l7l]

​@@レオ-r6n四号特例知らないのか😅?素人か？

[@レオ-r6n]

@@ウエイノ-l7l 4号特例が縮小されて大規模リフォームの時は建築確認申請が必要になるから未接道だと大規模リフォームができなくなるという話してるのに君は何を言ってるの？

[@雄三-v8x]

確認申請通らないよ　、普通に接道してる、古家でも大規模リフォームの時に確認申請必要になるから面倒な話、しかも昔の建物は今と違って色々違反、越境してたりするから、その場合またさらに面倒なことになるよ。違反部分を改善とか、だから今みんな慌ててリフォームしてるよ

[@ウエイノ-l7l]

@@レオ-r6n 頭大丈夫？現行で申請すれば間に合うノシランの？ノロノロ来年にしてたら間に合わないだけ。実際の工事なんて後でできる。建築確認申請担当課にいたワシに知識マウント取ろうとするなよ😅😅😅😅😅😅😅😅😅😅😅😅

[@remark5269]

どう考えても、法改正に間に合わない。
間に合う暇な（ダメな）業者が居たとしても...
耐震性やべた基礎など含め、新築以上に手間と費用が掛かるのは、絶対！
改正前でも...1/2以内の改装では、絶対に...無理→誤魔化し＝違法建築物。

[@まおたん-r9z]

クラファンで投資物件企画希望

[@antiqueitemchannel]

これ柱だけ残してリフォームと言いたいが重機もはいらないからなかなかですね。

[@kcandy4110]

ほしい😍😍

[@宿題のない夏休み]

隠れ家的棲家で好き

[@ytanaka257]

これから先は法的にクリアできているものしか価値がなくなっていくと思う。
ワンチャン何とかなるというのは時間が経てば経つほど法律の改定についていけなくなりそう。

[@nishi153yt]

路地の突き当りの家も同じ環境ですね

[@user-bz4oh4ir5g]

キャッシュで2千万を払って買うなら他の案件に投資する方がリスクは低そうかと。

[@kchk2271]

NTT買いますねww 利回り3%

[@kazuoka1143]

これに融資をつけるのは、中々ハードですよね。

[@makototanaka5814]

700万で？きれいになるのかここ

[@John-pi5ti]

板張って新品水回り設備入れるだけでそこは新品だからな。築６０年のフルリフォーム物件みてみ

[@manly_k]

うちの実家が再建築不可物件で売るに売れず、壊すと固定資産税が上がるので放置状態。
日本にはこういう物件沢山あるんでしょうが、結局残して放置してるなら消防上危ないわけで再建築出来るように法律を変えて欲しいですね。

[@ウエイノ-l7l]

無理。更地が一番防火対策だから無理だよ😅しかも四号特例廃止で中規模リフォームも無理になるのが来年

[@いーむー-t6u]

地面師たちは絶対に狙わない山wwww

[@deyo5204]

都内の再建築不可人気あります。現金持っている方なら買います。

[@tapiro_piro]

こういう物件を買って中途半端にDIYして詰んでるオーナー時々見るよね
工務店とか入るならまだしも素人オーナーDIY物件とか嫌すぎる、特に水周り

[@BOKU-NO-SEIKATU]

楽待とかで売りに出てる物件の内装見て「あーこれDIYだなー」って感じると危険な気がして買いたくないw

[@睡龍-o1c]

場所が場所だけに土地も合わせて持ってるなら固定資産税だけでもやばそうな物件だなあ

[@まぐろあじ]

匠募集中ww

[@Tonya20131]

ルーフバルコニー付けられないですかね

[@たかはし-w3u]

地代もだけど　これをリフォームとなると大変だな　廃材出すのも一苦労どころでない

[@ちゅうたろう]

他の方も書いているけど、4号特例改正に触れないのは何故？
そういうことしていると信頼失うよ？

[@r9740]

新築そっくりさんって実際どうなんだろう、こういう理由でのリフォーム物件見たことがない。

[@糖質退治ボランティア]

こういう物件は不動産クラウドファンディングに任せたらいいんですよね

[@f650gs8]

いつも勉強になる動画ありがとうございます。リフォームの件、前向きに検討してみます。

[@レモンサワーおかわり]

再建築不可の家って最後どうなるんでしょうね。わからないように違法建築するのかな。実際あちこちにありますよね

[@vivace4you873]

目先数年はいいけど
投資回収は無理だろ

[@tatsuyaterry8817]

これじゃプライベートも無いし貸し出しても音で周りと揉めそうですね。悲惨ですね。

[@Aquarist1942]

ネズミがいついたらもう
何しても戻ってくるんですよね
そういうリスクを許容できるか

[@katateneko7758]

三宮橋は東京で初めて住んだ場所だな。

[@luci1025]

付近にある神宮傍の月家賃３３０万の物件と比べると、まさに天と地を感じますな。

[@netetahito5223]

渋谷の小動物ってどこに居るんだろうと思ったけど、そうか人が住んでない家ちょいちょいあるのか

[@大型子猫]

たきしまさん、
背が高くてかっこいいな！
ガタイも良くて。
昔ながらの家に立って歩いてたら良くわかりますね！

[@ミッドナイト.イーグル]

DIY大家が買って過程を見たい

[@user-s738-c2l]

外人や若者向けのシュアハウスとしてリフォームしたら、需要はあると思う