덧글 감사합니다. 태평3 기준 맞습니다. 그리고 신흥3기준도 확인했죠.. 제가 태평3구역 자료를 참고한 부분은 (실제 감정평가 전에) 계산 방식에 관한 내용을 설명하기 위해 설명한 것입니다. 제가 2.1로 판단한 것은 위 2구역의 보정률보다는, 거래사례비교법을 이용하여 도출한 배수입니다. 재개발지의 경우, 잘 아시겠지만, 사업시행인가시점에서의 감정평가를 개발이익을 배제한 상태에서 감정을 하죠... 그래서, 저는 성남구도심내 전체 재개발 지역 바로 주변 주택들 중 2022년 물건들 모두를 조사해봤습니다. 그 것들의 실거래가격 및 공시가격 등을 비교검토해서, 적용한 배수입니다.
1. 안전마진 + 물가상승분반영 = 5.46억이 추정 투자수익입니다. 환급금 1.2억은 안전마진계산식에 이미 포함된 것입니다. 2. 84타입의 경우에도 안전마진 계산식에서 추가부담금 약4천을 포함해서 계산한것입니다. 3. 1+1이 수익은 크지만, 그만큼 부담도 크기때문에 개인적 여건에 따라 선택하시면 되니다. 4. 해당문건은 거래완료되었습니다. ㅠㅠ 끝으로, 이번주에 수진1,신흥1,신흥3 등 재개발 물건이 좀 거래되었습니다. 급매물건이라고 생각됐던 매물들(6억초반까지)이 거래되었고, 일부 물건들은 보류되었습니다. 다음주에 물건들을 전반적으로 다시 검토해봐야 겠습니다. 문의 주셔서 감사합니다... 시간되시면 한번 방문하시면, 성남 전체 개발지역들에 대한 상세한 분석자료를 통해 설명 한번 드릴께요 ~ ^^ 추가 문의가 있으시면, 언제든 연락주세요 010-2448-2003
![[산성역 포레스티아] 역전세 시작한 새 아파트, 4.2억 폭락에서 찾는 기회?](http://i.ytimg.com/vi/80StBMYDMH4/mqdefault.jpg)
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2:18 수진1구역 총 세대는 5,668세대에는 오피스텔이 포함되어 있는데, 일반분양세대(1,734세대)에는 포함시키지 않았습니다.
종전자산추정액은 태평3기준이네요 신흥3기준은 보정률(1.9-2.1)입니다
보정률은 1종-3종 준주거지에 따라 달라집니다
덧글 감사합니다. 태평3 기준 맞습니다. 그리고 신흥3기준도 확인했죠..
제가 태평3구역 자료를 참고한 부분은 (실제 감정평가 전에) 계산 방식에 관한 내용을 설명하기 위해 설명한 것입니다.
제가 2.1로 판단한 것은 위 2구역의 보정률보다는,
거래사례비교법을 이용하여 도출한 배수입니다.
재개발지의 경우, 잘 아시겠지만, 사업시행인가시점에서의 감정평가를 개발이익을 배제한 상태에서 감정을 하죠...
그래서, 저는 성남구도심내 전체 재개발 지역 바로 주변 주택들 중 2022년 물건들 모두를 조사해봤습니다.
그 것들의 실거래가격 및 공시가격 등을 비교검토해서, 적용한 배수입니다.
보통 조합원 입주권은 59를 무상으로 받을수 있게 설계됩니다.. 59 환급액이 너무 많네요..
덧글 감사합니다.
본 물건은 현재 시세 대비해서 저렴할뿐만 아니라, 공시가격 자체가 워낙에 높기때문에, 위와 같은 결과가 나왔습니다.
예컨대, 거래가격이 6.5억이고, 공시가격이 제곱미터당 300이라면, 아마도 님의 의견이 타당할 것 같습니다.
와아 성남 교통대책은 있나요?🤭
수진1구역은 대형 평형은 없나요?
전용104제곱미터도 예정되어있습니다.
소장님 잘봤습니다. 궁금한게 있는데요, 59타입같은경우 환급금이 약 1.2억정도 된다고 하셨는데 그렇게 보신다면 추정안전마진 + 물가상승반영분인 5.46억 외에 추가환급금 1.2억가량을 합쳐야하는거아닌가요? 그럼 실질적으로 6.66억의 마진을 얻는거고,
84타입은 분담금 4100만을 내야하는거니깐, 추정기대수익 5.66억에서 4천정도를 뺀 5.26억 정도의 마진으로 계산하는게 맞는지요?
저 물건 같은경우 그럼 59+39가 가능하고 또한 이게 수익이 더 클거 같은데요.
제가 생각하는게 맞는지 문의드리며
해당매물이 지금 거래되는 물건인지 문의드립니다.
(가능하다면 가격조정을 좀 요청드리고자 합니다)
1. 안전마진 + 물가상승분반영 = 5.46억이 추정 투자수익입니다. 환급금 1.2억은 안전마진계산식에 이미 포함된 것입니다.
2. 84타입의 경우에도 안전마진 계산식에서 추가부담금 약4천을 포함해서 계산한것입니다.
3. 1+1이 수익은 크지만, 그만큼 부담도 크기때문에 개인적 여건에 따라 선택하시면 되니다.
4. 해당문건은 거래완료되었습니다. ㅠㅠ
끝으로, 이번주에 수진1,신흥1,신흥3 등 재개발 물건이 좀 거래되었습니다.
급매물건이라고 생각됐던 매물들(6억초반까지)이 거래되었고, 일부 물건들은 보류되었습니다.
다음주에 물건들을 전반적으로 다시 검토해봐야 겠습니다.
문의 주셔서 감사합니다...
시간되시면 한번 방문하시면, 성남 전체 개발지역들에 대한 상세한 분석자료를 통해 설명 한번 드릴께요 ~ ^^
추가 문의가 있으시면, 언제든 연락주세요 010-2448-2003
@@-capsaicin 상세한 설명 감사합니다.
아 벌써나갔군요. 이틀밖에 안된거같은데 급매라 금방나간건지요
네.알겠습니다 연락드리고 방문한번하겠습니다
@@junseunglee2766 감사합니다~
@@junseunglee2766 딱봐도 허위매물이지 믿냐 ㅋㅋㅋ