inzhur - перший український REIT фонд нерухомості
Вставка
- Опубліковано 19 тра 2024
- Долучайтесь до чату з інвесторами та представниками INZHUR: t.me/+C1qcZV8UFx41NDVi
В кращих традиціях ми продовжуємо подорожувати нашою рідною країною в пошуках цікавих інвестиційних можливостей. В цей раз ми відправилися в передмістя Києва, в село Лісники. Щоб показати вам, як простий роздрібний український інвестор може стати співвласником великого серйозного бізнесу. Саме головне це все відбувається дуже прозоро і з невеликим чеком для входу 3000-5000$.
Давайте розбиратися детальніше. Приємного перегляду.
Навігація:
00:00 Вступ
06:08 Як обирається локація?
12:00 Вимоги до орендаря
15:40 На що може розраховувати інвестор?
19:10 Скільки коштує будівництво об'єкту?
20:45 Ціноутворення
29:45 Умови для інвестора
38:00 Як укладається угода?
42:55 Як заробляє інвестор?
54:05 Які є ризики для інвестора?
1:09:11 Висновки
Гості:
Андрій Журжій - засновник INZHUR
Керасюк Ольга - менеджер з продажів
Ведучі:
Дмитро Карпіловський / deverion
професійний інвестор та засновник УкрІнвестКлуб.
Олександр Тихомирів - / tikhomirov.ua
Серійний підприємець та інвестор. Співзасновник УкрІнвестКлуб.
Наші ресурси:
УкрИнвестКлуб - / ukrinvestclub
УкрИнвестЧат - t.me/+tODQebS-asNhNWVi
УкрИнвестКлуб Телеграм - t.me/UkrInvestClub
Інстаграм УкрИнвестКлуб / ukrinvestclub
Спасибо Инвест Клуб. Развивайте учите людей Украина будет развиваться благодаря грамотной вашей структурой денег. Слава Украине!👍🇺🇦🇺🇦🇺🇦🇺🇦🇺🇦🇺🇦🇺🇦
Крута українська компанія з новими і доступними підходами для інвестування!
Побільше таких компаній в Україні та схожих випусків на каналі УкрІнвестКлуб🇺🇦
Дякую за позитивний відгук!)
Вражений Вашою роботою. Дякую!
Дякую за відео!
Такий контент дуже важливий, бо в школі про це не розповідають, на жаль.
Це дуже круто що починають з’являтися можливості для того щоб звичайні українці могли вкладати гроші які працюють на нашу економіку. Це збагатшує країну в цілому, велике дякую таким людям і компаніям, вони закладають фундамент майбутнього процвітання нашої Батьківщини
Дякую за цікавий випуск!
Дуже якісно
Дякую!
Дякую, за інформацію для роздумів
Дякую за інфо
Дуже цікавий контент, дякую!
Андрій Журжій робить глобальні проекти і глобальні зміни на нашому ринку інвестування! Просто найкращий!!! Надихає!!! Респект!
Дякую за позитивний та надихаючий відгук!!!
Дякую хлопці, гарну роботу робите.
Дуже допомагаєте вибрати сферу інвестування
Цікавий гість та корисна інформація, дякую.
Цікаво було б побачити випуск про український проєкт: "Сімейні молочні ферми".
Дякую за вашу клопітливу працю та особливо за питання які Дмитро задавав. Дуже цікаво та корисно)
Дуже класний проект! 1). Люди розвивають економіку нашої держави +++ . 2). Дають можливість інвестувати майже кожному, тому 5т це навіть авто важко купити за такі гроші, а тут співвласник престижної та надійної нерухомості. 3) Особисто мені дуже подобається сам алгоритм співпраці. Одним словом проект супер!!! Дмитру та його команді велике спасибі за цінну інформацію, та високоякісний контент. Бережіть себе, своїх близьких та Україну! Разом ми обов'язково переможемо тому що ми Українці - ВЕЛИКИЙ СИЛЬНИЙ ТА ДРУЖНІЙ НАРОД!
Скільки ви вже інвестували?
дякую за крутий контент!👍
Дуже цікава інвестиція, для мене як для недосвідченого малого інвестора мабудь одна з небагатьох найпростіших та найменш ризикованих.
Дуже вдячна авторам каналу за вашу роботу, ви робите багато для добробуту країни, бо підвищуєте інвестиційну грамотність людей ❤🎉
Дякую вам за позитивний відгук!)
Ця тема мене дуже зацікавила. Дякую. Дуже вражений таким відео.
Раді що були корисними
Дуже круте і детальне відео, це перше що я подивилася на цьому каналі, одразу підписалася. Дякую вам за вашу роботу!
Дякуємо щиро!
Вчора зв'язався з Інжуром, отримати детальні умови, а сьогодні вийшло відео. Дякую.
Сподіваюсь все співпало?
Дякую за інформативне відео
дякую!
Гарний випуск. Гарний проект
Ви молодці!!!!
Крутезне інтерв‘ю!
Дякую за круте та цікаве відео!
Дуже крутий кейс, дякую за контент 😎
КЛАС
Інвестував у них якраз перед новим роком - всім задоволений, всім рекомендую)
Віктор, дякую за довіру!
При всій повазі, такий термін інвестування замалий, але професіоналізм, як кажуть, на лиці. Молодці. Скоро до Вас завітаю.
@@user-ud1ew7yy1r , дякую! Чекатимемо!)
Яка чиста дохідність?
@@user-fj6pf9hc3k , 9% $ після податків
Це цікаво і перспективно....і тут явно краще чим в ті буси інвестувати!)
А мне наоборот бусы выглядят интереснее. Туда ты заходишь на год а тут ты заходишь с прицелом на то что мы идем в ЕС и будет капитализация
Не варто порівнювати що «краще» - тепле, м‘яке чи солодке. Кожному своє. А ще краще мати всього потроху)))
@@dmytrokarpilovskyy8750 ну по бусам....ви що незрозуміли інвестори чекають поки їх продадуть....(
Хоч рік закінчився...
Прикольно якось...купити авто комусь...то не інвестиція а ідиотизм вже!
@@dmytrokarpilovskyy8750 а так да....кожному своє ...
Класний випуск
дякую, контент супер, правда хотілося б більшої кількості "перебивочних кадрів" в музичних заставках, вони у вас часто повторюються
Так цікаво, дякую))
Ще й українською ❤
Цікава модель в цілому, але не дуже прозорим та ризикованим поки що виглядає сам вихід з інвестиції, ліквідність під питанням. Фактично, здається, це опція покупки корпоративних цінних папарів, адже ніяких прав власності немає? Якби Inzhur гарантував викуп цих цінних паперів з комісією, це була б безпечніша та цікавіша пропозиція.
Ми очікуємо що жвавий вторинний ринок сформується за перші 6 міс якщо не буде воєнних форсмажорів. Також я впевнений сам inzhur та інші інвестори стануть маркетмейкером (завжди будуть готові купити частку інвестора і завжди будуть готові продати частку інвестору)
Згідно українського законодавства власники сертифікатів інвестиційного фонду нерухомості є співвласниками нерухомого майна, що належить фонду
@@dmytrokarpilovskyy8750 а военные действия на востоке Украины -- это еще не " воєнний форсмажор" ?
@@andruvolum4968 інжур активно запрацював вже під час повномасштабного вторгнення, тож враховує цю ситуацію. Щоб не сформувався вторинний ринок повинні бути знову танки під Києвом
❤
1. Чому така велика різниця дохідності у різних об'єктах? 10% у доларах і від 7.5% у гривні?
2. Як змінюється вартість оренди в орендаря протягом часу? Чи вплине це на дохідність інвестора?
3. Чому ви продаєте власні паї, якщо вони вже приносять вам гарний пасивний дохід як ви і хотіли?
1. Різні орендарі. Орендодавець намагається застрахувати свою виручку зазвичай за рахунок прив'язки до долара. МАК будучи певною мірою унікальним орендарем не підписує контракти в доларах (тільки в гривні). Але за рахунок прив'язки до виручки і враховуючи унікальність орендаря ви отримуєте фактично захист від девальвації.
2. Мінімальна оренда в доларах ні. Мінімальна оренда в гривні індексується на рівень інфляції. Зростання орендної плати і як наслідок доходів інвесторів протягом дії договору оренди можливе за рахунок зростання виручки.
3. Щоб купувати за ці гроші нові об'єкти. Ви побачите це в цьому році на кількості нових об'єктів які будуть з'являтись. Протягом найближчих 6 місяців мінімум 2 нових Сільпо і 1 МАК.
Інсту Ольги у студію !
Один з найкращих каналів українською по інформативності і актуальності. Дякую
Якщо не помиляюсь, в відео вже з повномасштабного вторгнення Андрій казав, що фонд під Макдональдс мав відкритися десь взимку. З чим пов'язана пізніша дата відкриття другого фонду?
Якщо помиляюсь з датами то вибачаюсь, дивився відео і до 24.02.2022 і після тож може плутаю.
Мак в Лісниках мав відкритись в березні 2022 року, але через повномаштабне вторгнення росії відкрився в листопаді 2022 року. Відповідно нам потрібен був ще певний період, щоб отримати дані по виручці і коректно оцінити об'єкт для придбання фондом.
@@AndriiZhurzhii зрозумів, дякую!
Мені сподобалось, ще допоможіть розібратись звідки беруться нові сертифікати, якщо ввесь об‘єкт викуплений і інвестори заповненні на 100% , чи просто розпилюється частка якогось інвестора і з’являються нові сертифікати, для залучення коштів?
Наприклад для купівлі другого/третього/подальшого об‘єкту кошти можна залучити через додаткову еміссію.
Мали 1 сертифікат = 1м в одній будівлі. Сталася додаткова емісія, у вас все ще 1 сертифікат, але тепер це 0.5 в першій будівлі і 0.5 в другій
Перспективна тема, але після війни. Починаючи з 2022 року оренди комерції дуже просіла, тому, зважаючи на сьогоднішні ризики, зараз прогнозувати дохідність практично не можливо.
Вітаю! Поливіться будь ласка офіційний аудит фонду нерухомості "1001" за 2022 рік у нас на сайті. І скажіть просіла чи ні )
Цікаво та професійно !
В Миколаєві мак пішов і не повернувся протягом війни
Підкажіть, будь ласка, чи передбачений механізм автоматичного реінвестування дивідендів?
Ні, не передбачений
Дякую за дуже цікаве відео :) Можливо, погано слухав, але... Підкажіть, будь ласка:
1) якщо немає прив'язки до квадратних метрів, то чи не призведе ріст кількості інвесторів до зменшення прибутку кожного з них? (прибуток компанії розподілятиметься між більшою кількістю людей).
2) які з умов договору можуть бути змінені з часом? (іншими словами, чи не стануть умови менш привабливими з часом)
Дякую
Дякую за гарне питання!)
1. Цe відповідальність Inzhur. Доходи не впадуть. Бо більше інвесторів це і більше об'єктів з яких отримується оренда. Тому виплати на один сертифікат не будуть зменшуватись.
2. Теоретично умови нового договору можуть бути як гіршими так і кращими. Наш досвід говорить про те, що якщо об'єкт в гарній локації і економічна ситуація в країні стабільна, то умови будуть не гіршими. А враховуючи, що ми плануємо зібрати велику кількість об'єктів, то є всі шанси мати кращі умови за рахунок об'єму.
Я так розумію що кількість сертифікатів в одному фонді не змінюється !?, тому прибуток - не розмивається
@@AndriiZhurzhii з приводу другого питання, я правильно зрозумів? що мається на увазі, після закінчення 10 річного терміну контракту з Сільпо договір оренди може змінитися як в гіршу так і кращу сторону, а протягом періоду цієї оренди умови не змінні
@@user-by9lo2qp5m я кількість сертифікатів змінюється, бо залучаються нові кошти. Але більше оренди, бо більшн об'єктів. Відповідно дохід на 1 сертифікат не падає.
@@user-vq5fr4sb7o , ну це буде новий контракт на новий термін. І теоретично там можуть бути як гірші умови так і кращі.
@AndriiZhurzhii Пане Андрію, мені зрозуміло, нащо збирати інвестиції в 2й та 3й фонди, де планується збільшення кількості об'єктів. А навіщо Ви залучаєте кошти в фонд 1001, який має завершений об'єкт будівництва, що працює, та який не передбачає розширення?
Вітаю! Класичний REIT передбачає спочатку збирання коштів інвесторів, і лише потім інвестування. Враховуючи, що модель нова в Україні, то спочатку моя компанія проінвестувала в Inzhur, викупила об'єкт і переуклала договір оренди. І лише після цього запропонувала інвесторам стати співвласниками. Відповідно процес інвестування це придбання у вже існуючих інвесторів їх часток. Хочу вірити, що з часом обізнаність інвесторів та довіра дозволить нам перейти до класичної моделі.
@@user-dl3tf9lk4r , ви не уважні))) Ми хочемо зібрати під управлінням 100 + супермаркетів. Для цього потрібно значно більше грошей ні ж ми маємо.
@@AndriiZhurzhii це ок, збирати на 100 супермаркетів. Я з Вами. Сумніви викликає саме те, що хтось зі співвласників 1001 продає свою частку. Скажіть, будь ласка, хто та з яких причин?
@@illiakarpoff7784 , особисто я! Щоб за ці гроші будувати або викуповувати нові об'єкти. Найближчі тижні запускаємо новий фонд в продаж, який вже має в активах новий об'єкт і протягом 2х місяців викупить ще один. В інвесторському чаті під відео я багато разів про це писав. Зайдіть почитайте, якщо цікаво)
@@AndriiZhurzhii дякую! Цікаво. Заходжу.
оо, полетіла рекламна кампанія, потужно закупаються і на всіх майданчиках.
Чи правильно я розумію, вартість інвестиційних сертифікатів із часом змінюватиметься. І Ваша КУА зможе допомогти мені продати їх або по оціночній вартості з дисконтом 3%, або я сам їх продам на вторинному ринку.
І ще питання, строк володіння в договорі вказується чи він безстроковий?
Перша частина вірно. Строк володіння до кінця терміну діяльності фонду або до продажу іншому інвестору.
Є певні питання, які не дуже зрозумілі з самого відео:
1. Купується тільки ціла кількість "сертифікатів", чи можна якусь частку також придбати?
2. Ціну на сайті вказано у доларах, але працюєте Ви з гривнею, чи виплати відсотків прив'язані до величини інвестиції в доларах, чи в гривнях? Який курс долара Ви використовуєте для розрахунків?
3. Якщо відбувається зростання ціни активу, то відсотки будуть виплачуватись з величини початкової вартості активу чи з поточної?
4. Чи може керуюча компанія довипустити "сертифікати" штучно занижуючи зростання ціни активу?
5. Чи надаєте послуги оплати податків від прибутку для інвесторів фонду? Чи доведеться власноруч інвесторам займатись податками?(Питання не по темі, але: чи впливатимуть ці податки на величну пенсії при щорічному перерахунку?)
6. Що є джерелом "сертифікатів" на даний момент(це "сертифікати" власників фонду, інших інвесторів,...) для нових інвесторів?
7. Якщо я сьогодні стану Вашим інвестором придбавши сертифікат за 5364, за скільки завтра(буквально, от такі життєві обставини) я зможу його реально продати?
Завчасно дякую за відповіді!
Вітаю! Дякую за запитання)) Далі по порядку:
1. Купується тільки ціла кількість "сертифікатів", чи можна якусь частку також придбати?
Відповідь: тільки ціла частина сертифікату;
2. Ціну на сайті вказано у доларах, але працюєте Ви з гривнею, чи виплати відсотків прив'язані до величини інвестиції в доларах, чи в гривнях? Який курс долара Ви використовуєте для розрахунків?
Відповідь: оплата оренди та придбання сертифікатів та щомісячна виплата дивідендів в Фонді нерухомості «1001» здійснюються в гривнях відповідно до офіційного курсу НБУ. На сьогодні це 36,5686 грн за 1 американський долар; Оренда прив’язана до курсу долара з врахуванням граничних курсів (їх можна знайти в регламенті фонду на сайті).
3. Якщо відбувається зростання ціни активу, то відсотки будуть виплачуватись з величини початкової вартості активу чи з поточної?
Відповідь: якщо вартість активу зросла через зростання доходів від оренди, то з поточної, а якщо за рахунок інших факторів, то з початкової. Ресурсом для всіх виплат є орендна плата.
4. Чи може керуюча компанія довипустити "сертифікати" штучно занижуючи зростання ціни активу?
Відповідь: теоретично напевно так, а практично не уявляю для чого. Бо випустивши сертифікати їх потрібно викупити і завести гроші в фонд і нічого на ці гроші не купити.
5. Чи надаєте послуги оплати податків від прибутку для інвесторів фонду? Чи доведеться власноруч інвесторам займатись податками?(Питання не по темі, але: чи впливатимуть ці податки на величну пенсії при щорічному перерахунку?)
Відповідь: виплачуючи дивіденди ми утримуємо з інвестора податки як податковий агент і перераховуємо їх в бюджет. Додатково декларувати нічого не потрібно при цьому. На скільки мені відомо на вашу пенсію впливає розмір ЄСВ який ваш роботодавець сплачував до бюджету. Сплата ПДФО чи ВЗ з дивідендів не має відношення до розміру пенсій.
6. Що є джерелом "сертифікатів" на даний момент(це "сертифікати" власників фонду, інших інвесторів,...) для нових інвесторів?
Відповідь: продаж їх існуючим інвестором, який проінвестував на початку, щоб викупити готовий об’єкт.
7. Якщо я сьогодні стану Вашим інвестором придбавши сертифікат за 5364, за скільки завтра(буквально, от такі життєві обставини) я зможу його реально продати?
Відповідь: такий інвестор при купівлі умовно 01.04.23 р. заплатить за них 196 153 грн (5 364 * 36,5686). Якщо захочете продати їх 10.04.23 , то отримає 196 153 грн + 548 грн (це накоплений дивідендний дохід за 10 днів) - 5 901 ( це 3% нашої комісії за продаж).
@@AndriiZhurzhii Дякую за розгорнуту і оперативну відповідь!
@@Human-mj1xm , дякую, що цікавитесь!)
Чому не зробити токенізовані акції???
@@byzheggart9249 , для чого? В нових фондах старт інвестування від 122 000 гривень + доінвестування від 1 000 гривен.
Идея крутая, как и команда, поэтому, наверное, это единственное, почему я бы хотел в этот проект инвестировать. Но вместе с тем очевидно, что цена покупки совершенно не рыночная (стоимость суммы долей намного дороже стоимости самого объекта по рынку на данный момент). Потому, как мне кажется, это скорее про инвестиции в классную идею, нежели в квадратные метры коммерческой недвижимости под управлением.
Можете порадити новий об'єкт з цими орендарями за цією ж ціною? Я викуплю! Не жарт)
Э дві суперпрості методики зрозуміти чи ринкова ціна
1) чи отримаю я з цією ціною 10% річних? Якщо так - то ціна точно ринкова
2) чи можу я купити аналогічний об‘єкт з аналогічною ціною дешевше? Якщо ні - то ціна ринкова
З натяжкою можна також спитати себе чи купляють за цією ціною адекватні люди? Якщо купують - значить це ринок
не почув у відео конкретні цифри по податкам які мають сплачуватись. за купівлю/продаж/девіденти/премії/зберігання/оформлення/. які % за це все сплачуються? та чи є автоматичний супровід (напр. щоб організація слачувала податок за тебе, а на рахунок приходили кошти вже зі сплаченими податками)?
Дякую за запитання!
Щодо податків, то при виплаті дивідендів Inzhur є податковим агентом та утримує в момент виплати 9% ПДФО та 1.5% ВЗ. Інвестор отримує кошти на карту вже після податків.
Щодо комісій при придбанні чи зберіганні цінних паперів, то це 0%.
Щодо комісії пр продажі, то це 1% якщо інвестор сам знайшов покупця і 3% якщо покупця знайшов Inzhur
1) Чому 9, на скільки я знаю Пдфо 18% в Україні
2) фонд платить податок на прибуток ? Які реалії ?
@@user-qr5pv1gz8y, ПДФО в Україні: 0%, 5%, 9%, 18%. Дивіденди від інвестиційного фонду нерухомості оподатковуються за ставкою 9% ПДФО. ПДВ на загальних підставах. Податок на прибуток фонд не сплачує. Це специфіка спільного інвестування, що оподаткування доходу на рівні фонду немає, а лише на рівні інвестора.
2.1) пример что арендатор оплатил 100000 грн.
Сколько дойдёт инвесторам ? ( 2% менеджемкнт, налоги? Кроме пдфо
@@user-qr5pv1gz8y , 1,5- 2% в рік від вартості майна це винагорода Inzhur. Все інше виплачується інвесторам
Так і не зрозумів, звідки паї у продажі та по якій причині вони продаються?
Їх продаю я як засновник Inzhur (моя компанія) який проінвестував власні кошти, щоб викупити об'єкт і мати змогу запропонувати не ідею, а вже працюючу модель.
Есть ли в договорах корректировка не только на курс доллара, но и на инфляцию в долларах ?
Тільки курс. Корегування на валютну інфляцію відбудеться за рахунок зростання вартості нерухомості з часом при її продажі.
Вітаю
У мене поки що немає досвіду інвестування. Але поясніть, будь ласка, чим вигідніше інвестування у даний проект в порівнянні, наприклад, з військовими облігаціями. За облігаціями на рік пропонують 15% годових у гривні. А, наприклад, в супермаркетів 7.5 % у гривні.
Вітаю! В супермаркетах 9,5% в доларах по курсу НБУ.
Доброго дня, дякую за контент! Проект справді цікавий.
Питання по суті: на сайті фонду 1001 вказано, що об'єкт коштує приблизно 175 млн грн. Навіть якщо порахувати за курсом НБУ та поділити на кількість квадратних метрів виходить десь 1300-1350 usd за квадрат. Але фактична ціна для інвесторів 1788 usd/кв. Ця різниця, якщо відверто, це маржинальність фонду? Чи є інша відповідь на це запитання? Дякую
Вітаю! Це вартість на момент придбання при умовному курсі 28. Зараз вартість на балансі переоцінена відповідно до поточного курсу
@@AndriiZhurzhii дякую за відповідь! А чи є певні документи чи якесь інше джерело, за допомогою якого можна зрозуміти поточну вартість об'єкта фонду 1001 в грн або usd ?
@@Ivan-qt4hj , на сайті є офіційний аудит фонду за 2022 рік. Там є ця інформація)
@@AndriiZhurzhii зараз фонд 1001 вже давно працює і приносить девіденди, частки (паї) я так розумію розподілені. При купівлі сертифікату цього фонду, я викуплятиму його в Вас умовно кажучи, як акціонера?
@@user-td9nf9lu1v , саме так. У моєї компанії, яка проінвестувала свого часу або у когось з існуючих незалежних інвесторів хто подасть заявку на продаж (але таких ще не було).
А що буде з податками у випадку інвестиції у валюті та стрімкої девальвації? Я вірно розумію, що уся валютна переоцінка буде порахована як дохід і з неї треба буде сплатити податок?
ВСЯ ВАЛЮТНА ПЕРЕОЦІНКА БУДЕ ПЕРЕРАХОВАНА ЯК ДОХІД, ПЕРЕВЕДЕНА В ГРИВНЮ ПО КУРСУ НБУ, З НЕЇ ЗНЯТІ ПОДАТКИ І ВИ ОТРИМУЄТЕ "НА РУКИ" СУХИЙ ЗАЛИШОК.
З різниці в гривні доведеться сплатити податок 19,5% при продажу.
2 вопроса:
- не очень понятна процедура выхода. Наверняка были кейсы после 24 февраля.. рынка этих бумаг как я понял нет, кому мне их продавать?
- если фонд платит 10.5% налогов, должен ли инвестор платить еще налоги?
Податки з дивідендів утримує Inzhur при виплаті і нічого більше подавати не потрібно.
Вихід здійснюється через продаж. Все, що зараз відбувається це і є продаж на вторинному ринку часток. Тільки продаємо зараз ми (моя компанія), а так будуть продані частки інвестора який хоче вийти. Якщо знаходите покупця самі, комісія 1%, а якщо ми маємо знайти є, то комісія 3%.
@@AndriiZhurzhii тобто ця історія довгострокова, про що і йдеться у відео, бо зараз депозит в банку на 3 місяці дає чисті 12% можно вважати у долларі, бо офіційний курс ніхно не буде відпускати в найближчий час
@@user-jw5pt7dx1l , ви про долар говорите як про грошову одиницю чи як про більш стабільну валюту? А якщо відпустять?😉
@@user-jw5pt7dx1l по нещодавному документу МВФ, відпуск НБУ курсу - це є одним із пунктів для отримання ліній кредитів 4х річної программи. Тому якщо гроші МВФ насправді дуже необхідні нашій країні, то вони повинні будуть відпустити курс (можливо навіть цим літом)
панове! нащо мені, дуже маленькому інвестору бути співвласником чогось, де я я нічого не вирішую, але в разі краху чудового інвест проекту, гроші повертаю в останню чергу? я розумію, що ви пропонуєте навіть не долі в власності конкретного обьекту, а участь в інвестиційному фонді. це зовсім інші речі. це вже проходили. мені дуже близька ця тема. я вже порядка тридцяти років чекаю запровадження такого дуже адекватного механізмаі як облігаці . так, це кредитування організації роботи любого конкретного позичальника, конкретним інвестором. я дуже-дуже хочу щоб це запрацювало і готова приєднатися до співдумців.
Як державному службовцю декларувати учась у Вашому фонді 1001 (який розділ заповнювати: об'єкт нерухомості, цінні папери, корпоративні права ...).
цінні папери
У нас в городе Мак ушёл с здания когда война началась , а сейчас вернуться пока 1 мак , а тот с которого ушли не хотят восстанавливать....
Чому відомі арендарі не будуть закриватися через відтік покупців за кордон та заощадливого образу життя? Зараз багато в центрі Київа закриваються арендарів, а приміщення продають. Той же макдональдс зараз звільняє деяких працівників, не факт що він залишиться надовго
Тому що з літа минулого року відбувається щомісячно приплив, а не відплив покупців.
Мак відкривався в цій локаціі на сьомий місяц війни розуміючи всю ситуацію - воєнну, економічну та демографічну. Думаю їх аналітики не найгірші у світі.
Мак вбухав в відкриття величезні кошти, навіть бункер побудував для укриття. Це точно не про стратегію спробувати і передумати якщо «не полетить»
Мак підписав контракт, це ж не ТОВка-нулёвка, сьогодні підписав завтра зник і трубку не бере)))
Довідка про доходи потрібна?)
Будь який доказ джерела походження (офіційна зарплатня минулих років, фоп декларація, продаж нерухомості, іноді навіть позика від кума/боата/свата)
Привіт!
Якщо ми інвестуємо наприклад 5000$під 10%річних,це 500$ наш заробіток за рік?
Математика говорить, що так )
Мені не зрозуміло, про яку дохідність від 7,5% річних у гривні можна казати, при інфляції від 19%
Згоден, це 7.5 в грн це смішно
Доброго дня. Сільпо, так бере в оренду. А як же Макдональдс? Вини ж заробляють на здачі в оренду своєї землі своєму франчайзі. То до чого тут Инжур? Чи це не справжній мак?
Або ви передивились фільмів про МАК!) ВІтаю!
Відповідно до законодавства України фонд не має права будь-яким чином гарантувати або обіцяти дохідність. Гарно менеджер повелася на запитання на 33:25
Єдиний канал коммунікаціі саме фонда - це проспект. Там все вказано згідно законодавства
Inzhur - компанія упраляюча активами, і може коммунікувати ширше. Андрій - як фізособо, ще ширше.
Але я за весь час спілкування гарантій або обіцянок конкретного доходу не чув. Всі розмови крутяться навколо прогнозу ареедного потоку та його розподілу
Цікава ідея.
А можлива подібна схема з сільхоз землею?
Так. Але після 2024 року, коли можна буде викуповувати великі масиви, які в оренді у великих і зрозумілих агрохолдингів.
просто питання від дилетанта (я просто щойно дізнався що таке взагалі існує)
а який сенс вкладатись сюди якщо ж ті ж банки дають вищий відсоток ? да і ввклади там гарантуються
чи це я щось не так зрозумів ??
Вітаю! А де і які банки вам дають 8-15% річних в доларах?
так наче інжур бере саме гривню от і дивлюсь гривня депозит
в моно банку 15ть зараз @@AndriiZhurzhii
Вопрос: операционные расходы 2 %, от чего ?
2% від вартості майна це максимальна винагорода Inzhur в рік за управління.
Чи є юридична можливість отримувати дивіденди на рахунок ФОПа?
Немає. Ви інвестуєте, як фізична особа.
@@AndriiZhurzhii дякую
Важко бути останнім капіталістом
Формула : річна оренда розділена на 12% - це майже не реально знайти такий об'єкт, щоб купити і здавати в оренду. Цифри з неба.
Нехай присутні заперечать.
Вітаю! А що саме ви хочете, щоб вам зеперечили?) Не полініться і зайдіть на сайт в розділ документи і почитайте аудиторський звіт за 2022 рік. Будь ласка! І потім продовжимо, якщо буде що заперечувати після цього )
@@AndriiZhurzhii заперечити. Окупності 8 років не існує
@@user-yq6dj3kt8e , не існує чи ви не бачили?)
@@AndriiZhurzhii не бачив, бо інвестую у нерухомість з окупності 15років
@@user-yq6dj3kt8e , ми вміємо знаходити трошки кращі об'єкти ) Якщо серйозно, то зазвичай чим вища ціна тим менша конкуренція і тому можна знайти об'єкти з кращою дохідністю.
А у чому суть мака під 7.5% якщо банки більше дають?
1) не 7.5% а "не менше ніж 7.5%" , а реалістично значно вище
2) мак за рахунок індексаціі цін дає умовно валютну виручку, а банки навіть близько не дають "від 7.5%" у валюті
Я звичайно не юрист, але мені щось здаєтся, що в Україні не можна зареєструвати REIT, ну або як мінімум оформлення і ведення далеко до Американського/Європейського стандартного REITа
Inzhur є членом американської асоціації NAREIT, що об'єднує REIT в США та по всьому світу. Щоб стати членом потрібно пройти кваліфікацію на відповідність! Те саме з доменним ім'ям @REIT.
Стандарти REIT не особливо відрізняються по світу. Не менше 90% доходу виплаувати власникам часток, не мати високої концентрації активу в одних руках, керуватися проф. учасником ринку та мати наглядову раду, отримувати дохід з нерухомості а не інших джерел і так далі. Звісно сама форма фонду в США буде сильніше врегульована, а регулятор там має більше повноважень, але вцілому концепціі не дуже відрізняються
@@dmytro-karpilovskyСтосовно стандартів REIT і конкретно про заборону високої концентрації частки активу в одних руках.
У показаній нам структурі власників "Сільпо" на Лісниках Андрій Журжій володіє часткою майже 20 % та часткою 40% через ТОВ "Смарт Констракшн", як бенефеціар.
То чи є це порушенням стандартів REIT, Дмитро?
P. S. Перепрошую, "Смайл Констракшн")
У разі смерті власника сертифікату, він успадковується спадкоємцями?
Звісно! Це ж його майно
Без оренди )
мій комент
Дякую за ваш змістовний внесок в дискусію)))
И еще вопрос, почему компания говорит о развитии и капитализации определенного фонда вместо этого создает разные фонды под каждый объект?
Є певний еволюційний процес)
Фонд нерухомості 1001 - один об"єкт;
Фонд нерухомості 2001 - передбачає багато об"єктів одного орендаря;
Фонд нерухомості "Inzhur Supermarket" - буде доступний з кінця квітня та передбачає багато супермаркетів різних мереж. Ціль зібрати 100 +
чтоб убыточность одного объекта не влияла на общую картину и на другие объекты! проще отслеживать финансы...
@@user-yk5ie9ds7w , все простіше) Запускати продукт треба було з максимально простою структурою. Якщо об'єкт збитковий, то ми не купимо його! Ми ж купуємо лише працюючі об'єкти і бачимо його показники по виручці перш ніж купити)
Посмотрите на любую украинскую КУА. У всех есть различные фонды, с разными условиями и порогами входа.
А если уже есть счет у брокера (ИСУ/Универ) то можно прямо туда купить сертификат?
Щоб купити потрібно буде відкрити рахунок в Inzhur. Після цього, якщо захочете зможете перевести до будь якого іншого зберігача. Але якщо потім захочете продати через нас, то доведеться знов повернути)
Мы инвестируем а Андрей зарабатывает.. крутая бизнес модель!
Ви праві! На зараз заробляє саме Андрій, як основний інвестор! Але ідея в тому, щоб заробити разом всім інвесторам і керуючій компанії!
І ще сільпо заробляє, кляті капіталісти. А і ще 200 людей працівників заробляють, хай їм грець. І в маку могли би безкоштовно бургерами кормити, коммерси кляті. Я взагалі за те щоб ми не інвестували, а бариги ці всі нам платили за те що ми їх продукцію споживаємо, оце було би чесно.
@@AndriiZhurzhii Компания раз в месяц, выписывает себе зарплату 2% от стоимости объекта... И что там останется инвесторам на дивиденды?
А по поводу заработать всем на росте недвижемость когда нибудь может быть! это такое себе может быть когда нибудь.
@@user-mp8kj5xj4u , ви не уважні! не більше 2% в рік. А що залишається ви можете побачити в аудиторському звіті за 2022 рік, який розміщений на сайті.
ну конечно. Все риски на "инвесторах". А управляющая компания зарабатывает при любом раскладе и ничем особо не рискует.
Тема дуже перспективна, але тільки в правовій державі. На жаль, Україна - це корупційна держава...
Давайте будувати правову і сільну Україну! І створювати історії успіху!
@@AndriiZhurzhii Давайте. Я ж не проти :) Але в країні відсутнє верховенство закону. Все побудовано на крадіжках і рішалово...
забули сказати, чи прокрутив що ще податок ще буде 19,5% а можливо ы за зберігання цінних паперів, при малих суммах може зїдати весь дохід як з валютними ОВДП
Податок на дивіденди 10,5% (9% ПДФО і 1,5% ВЗ). Відкриття рахунку в цінних паперах і зберігання цінних паперів забезпечує безкоштовно депозитарна установа Inzhur Capital (фактично це оплачує Inzhur).
@@AndriiZhurzhii а яка середня вартість цих послуг в іншому депозитарії?
@@illiakarpoff7784 , від 100 грн за відкриття рахунку і від 100 грн в місяць за зберігання.
БУГАї НА ФРОНТ !!!!!!!!!!👈👈👈👈👈👈📢📢📢📢📢❗
Как часто пересчитывается стоимость части? Допустим если я сегодня куплю 1 пай за 1000$ и буду получать 100$ в год, а через 5 лет стоимость части будет 2000$, я всеравно буду получать 100$ в год? Если да то тогда лучше продать и сразу откупить и уже получать 200$ в год (10% от 2000$)
Якщо ринкова ціна 2000 і ви продаєте за 2000, то хто ж вам продасть за 1000 потім?
я бы вообще это не делал.. долевой пай!? уже звучит хреново! вас в конце кинут, так как вы мажеритарий (меньшенство) то и подчинятся вы будете большенству тоесть не иметь права голоса, что скажут то и будете делать и ещё и деньги будете платить... и так как вы собственник пая, там есть расходы на содержание (оренда земли, комуналка, персонал по типу уборщиц. охраны) эти расходы будут делится на всех без учёта размера пая, не факт что вы получите 100 из 1000.. проще говоря вы дадите денег дяде для поддержания бизнеса вот и всё!
или поможете скинуть не ликвид путём дробления на паи.
@@user-yk5ie9ds7w, враховуючи, що ви інвестуєте у вже працюючі об'єкти, то перш ніж інвестувати ви маєте змогу подивитись на них в живу. Чи гарна локація... чи є в ній люди ....чи є машини на парковці. І якщо ви вирішите, що це неліквід, то просто не проінвестуєте в нього.
@@user-yk5ie9ds7w , одразу видно, що ви не ознайомлювались з документами фонду чи з аудитом за 2002 рік, що розміщені на нашому сайті! Якщо не маєте часу дослідити це питання, то моя порада вам - не інвестуйте!
А що дає цей сертифікат? Та нічого. Це все фікція ви не є власником. І цих сертифікатів можуть дати набагато більше ніж є цих квадратних метрів нерухомості. Щось схоже на чергову піраміду
Сертифікат є цінним папером зареєстрованим в коміссіі по цінним паперам, факт володіння сертифікатом зафіксовано депозитарною установою по ліцензіі НБУ, сертифікат посвідчує володіння часткою фонду, володіння часткою фонду нерухомості законом прирівнюється до володіння часткою нерухомості
Щоб випустити більше сертифікатів треба в мішок з активами додати більше грошей або нерухомості. Так піраміду не побудуєш
Лайк, якщо теж чекав, коли вже Корпіловський Макдоналдс прорекламує 😂
Моя власна думка що це якась шляпа , нiкого не переконую та звiсно можу помилятись . Весь спiч завязано на м2 i оренда з них а по факту купуете умовнi «цiннi папери, cертефiкати» . Блiн , мене вiд двох слiв якi в одному реченнi -сертефiкати=iнвестицiя , просто коробить.
Володіння сертифікатами для такого типу фондів і є спів-володінням нерухомістю за законом. Просто цей форммат поки що незвичний, всі звикли купувати м2 по класиці
Та нашо таке щастя потрібне якщо з чємоданчіком прийти не можна?))
У нас пів країни банків шарахається.
Після слів «management fee 2% в рік від вартості обєкту далі можна навіть не слухати))) якшо дохідність обєкту 7.5 відсотків , то людям лишається 5% і то не факт. І не треба в банк за кредитом йти якщо є такі щедрі мікроінвестори)))
Відповідаю) Якщо ви відкриєте регламент фонду, то побачите, що прогнозована дохідність- це після оплати послуг за управління. І якщо говорити про Мак, який від 7,5% річних, то вартість управління в рік там до 1,5% від вартості.
Податки?
@@maxprofik , Inzhur платить 20% ПДВ і це до дохідності. З умовних 7,5% або більше податки ( ПДФО і ВЗ) платить інвестор (Inzhur утримує в момент виплати). Тобто коли ми озвучуємо дохідність, то це до податків з інвестора
Виходить 7.5 - 20% = 6% річних в гривнях, правильно?
@@maxprofik , 7,5% - 10,5%податків = 6,72% після податків. І це від)
Виходить що ми інвестуємо в квадратні метри, та наші сертифікати залежать від вартості кв/м на ринку, але оператор який працює на цьому місці вже підписав договір на 30 років і ціна орендної плати не буде нижчою ніж та яка прописана в договорі, навіть якщо ціна нерухомості впаде в 2 рази, в той час ми як інвестори залежні від коливання цін. Сертифікати не є ліквідними, сама компанія навіть коли бере 3% за свої послуги може здійснювати продаж пів року, рік або більше. Висновок:
1.Інвестиції ти можеш втратити за рахунок здешевлення нерухомості.
2. Якщо не буде бажаючих купити твій "сертифікат" цікаво чому не акцію, то ціна такого сертифікату буде знижуватися.
3. Якщо ти вирішив вийти з гри, це буде дуже складно зробити.
Олег, доброго дня. Дякую за коментар. Інвестуваню в фонди нерухомості притаманні всі плюси та мінуси від інвестицій в нерухомість.
Ваше тверженя, що оренда не буде нижчою ніж в контракті у разі зниження варстості нерухомості це скоріше плюс ніж мінус.
Щодо висновків, то:
1. Нерухомість може як зростати так і падати. Але історично якщо дивитись в довгу якісна нерухомість зростає.
2. Щодо ліквідності, то все залежить від попиту та пропозицї. Станом на зараз ви зможете перепродати сертифікати за 1 день. По ряду об"єктів попит більший ніж ми можемо запропонувати.
3. дивісь відповідь на пункт 2.
Якщо будуть додаткові питання, то задавайте.
Дякую!
оплата в usdt?) тоже ведь безнал...
всі платежі в гривні
Поясните мне смысл инвестиции в существующий объект. На что пойдут деньги инвестора в сданное помещение под Макич? На выплату % инвесторам? Формат инвест очень зашел с учетом отчетности четверки и оценщиков.
Коли ви інвестуєте зараз в готовий об'єкт, то фактично купуєте в існуючих учасників їх частки. Ці кошту в подальшому підуть на будівництво або придбання інших об'єктів або просто на будь які цілі на які побажає їх власнних. Але це ніяк не впливає на діяльність фонду. І ці кошти фізично не можуть піти на виплати дівіків
@@AndriiZhurzhii частки компанії оператора, чи участь у фонді?)) Що захищає інвестора при розподілі прибутків, тільки договір? Дивіденди в тов хоч законом, статутом регулюються, а тут виключно ваші правила гри, які ви напевно ще й змінювати по ходу зможете, адже міноритарний член фонду навряд чи на щось має право.. були в мене клієнти, сам реєстрував і куа і торговців ц.п., але завжди розцінював це як незахищені полулегальну модель.. це ж як купувати майнові права у забудовника, найризикованіший варіант.😮
@@auto-respect я пропоную почитати документи , а потім продовжити. В нашому випадку ні міноритариний ні мажоритарний інвестор ні на що не впливає.
@@AndriiZhurzhii отож)) фінансовим ресурсом інвестора керуєте Ви. Кредитні спілки менш ризикові. Це персональна думка про модель інвестування, а не про вашу порядність чи професійність.
@@auto-respect , як вам вдється в двух реченнях написати діаметрально протилежні висновки? Ми керуємо - тому це ризик і кредитні спілки які беруть гроші - це менший ризик. Але я керую нерухомістю, яка здана топовим орендарям і приносить стабільний дохід, а кредитні спілки , що роблять? І де там менший ризик?!
А,чому,,ведучи,недывляця,вкамеру,очи,ховають
Бо під час діалогу дивишся в очі тому з ким розмовляєш а не звертаєшся до камери
Ничего не понятно. Никакой конкретики. Не больше ни меньше і 10% річних це для дуже займанів інвесторів. Ну дууже шоб це було цікаво
Світлана, добрий вечір! Давайте я допоможу з конретикою ))) Які є питання? Буду відповідати
ТОВ КУА, тож і ризики відповідні 😅 про ризики венчурного інвестування казати не буду.. у нас он забудовники як гриби зникають.. don't like this model, тим паче в Україні
До чого тут венчурне інвестування? До чого забудовники які зникають? Щось розумне хотіли написати напевно!
@@AndriiZhurzhii ну я ж не бачив ваші доки. У вас куа і ісі (венчурний фонд), напевно. Забудовники навіть з більш регульованими ффб банкрутують, до цього аналогія. А КУА взагалі ТОВка, сьогодні одні учасники, завтра інші, хто персонально буде відповідати за управління коштами інвесторів .
Так нерухомість вже збудована, які ви вбааєте клюові ризики?
@@dmytro-karpilovsky а кому вона належить згідно даних реєстру? Чи може дійсний власник її продати чи закласти? Який порядок виходу з договору? Хто в наглядовій раді фонду? Який шанс продати(переоформити) сертифікат під час війни? У разі невдалого керування куа, яке може легко змінити учасників, кому інвестор пред'явить претензії? Дуже цікаво почитати доки про цільове призначення фонду і що буде, якщо він збанкрутіє (вийшов з договору, який інвестор не читає, Макдональд, а плата за землю і енергію залишилась, чи вклали в новий об'єкт, але щось не передбачили юридично, тут треба читати про захист ісі і потенційні ризики). Люди вже питали, якщо нерухомість збудована, то куди йдуть нові залучені кошти, на купівлю нової? Тоді це піраміда. Це досить ризикова інвестиція, тим паче коли договори зазвичай пишуть юристи з того боку. Як юрист який мав справу з ісі,куа, торговцями,кс, кооперативами,і якому пропонували участь в подібному бізнесі, я вважаю такі інвестиції малозахищеними і ризиковими, але предметно можна говорити, коли побачиш документи, а так пан Андрій буде робити вигляд, що не розуміє про що мова. Тут немає прямого зв'язку інвестора і права власності, тут є общак (Піф чи як там його) і чужа куа. А взагалі схема не нова, це здається і рекреація чи реіновація великий науковий хаб в Івано-франківську і мережа соціальних кафе велика була, і різниця зі схемою купівлі нерухомості через ісі невелика, тільки там потім тобі зобов'язані продати збудований об'єкт, а тут лише дають якийсь шматок оренди, при цьому заробляючи на твоїх коштах. Бізнес цікавий і законний, однак і Андрію дуже нелегко шукати інвесторів під це, тож він дуже крутий, що в нього виходить переконувати та підписувати договори.
Скиньте просто мне денег на карту, зачем такие сложности.гг
Ви некоректно подаєте інформацію. Ви не станете співвласником об'єкта купуючи частку в ПІФ. Не можна так маніпулювати
НЕ пишіть те чого не знаєте! Прочитайте 41 статтю Закону "про Інститути спільного інвестування". Власники інвестиційних сертифікатів є співвласниками активів!
Дозволю собі трохи вільне трактування цієї статті:
"Інвестиційний фонд нерухомості «1001» - це сукупність нерухомості, що належить власникам його інвестиційних сертифікатів на праві спільної часткової власності, перебуває в управлінні Inzhur та обліковуються окремо від результатів господарської діяльності Inzhur".
@@AndriiZhurzhii перепрошую. Дійсно, ви праві. Я помилився.
@@ganjaph , все ок! Дякую за коментар!)
ну куда тебе бигмак, ты же лопнешь...
А ти подай та відійди)))
@@dmytro-karpilovsky дякую за пораду!
8:04 Дмитро! Час зав'язувати інвестувати в себе Макдональдс, це не твоє...!
Не засуджуйте. Може це генетика.
У всіх свої слабкості, хтось виступає по фастфуду, хтось повчає малознайомих людей))
ахахах "инвест клуб" )))).... какие инвестиции во время войны ? Вы в своем уме ? Так называемым "продавцам мечты" надо напомнить главное правило инвестора: в тяжелые времена средства надо сохранить а в хорошие приумножать. А Вы на что подбиваете людей ?
а сама идея помоему слизана у Оскара Хартманна.(впрочем он и сам любит пользовать чужие идеи) Кому интересно, загуглите "AKTIVO - Фонд коллективных инвестиций в недвижимость"
Головне правило інвестора - купувати треба коли по вулицям тече кров, навіть якщо це ваша власна кров
Черговий лохотрон. Звучить красиво, а по документах просто робиш подарунок на благодійність
Дякую за ваш коментар. Не інвестуйте будь ласка, якщо не довіряєте. Якщо не складно, підкажіть де ви в документах прочитали про подарунок? Дякую!
@@AndriiZhurzhii Ще ні разу такого не було щоб в Україні не пробували кинути на гроші. Особливо за допомогою Карпіловського. Не потрібно бачити документів, щоб розуміти що їх або немає, або вони є але юридично все оформлено так, що інвестицію вже ніколи не повернути.
@@oleksandrhome5787
А що у вас є на Карпіловського?
@@AndriiZhurzhii довіряти можна коли тобі дають гроші,а коли відаєш свої,то треба докумеет на власність а не блабла-фантік
@@user-kj7xj3si5k, зрозумів) Дякую за коментар!
И каким по счету штатом числиться украина , раз везде цены в долларах значит уже там.Да и управление оттуда .
Якби мені треба було обирати між прапором США та вашою огидною аватаркою - я би вибрав США. А поки що справляємось без материнської імперіі
@@dmytro-karpilovsky Оу так США для юкрейн уже мама , ктоб сомневался .😂😁
Кацап шо ти тут забув на українському каналі? йди дивися своїх фашиський недоблогерів