Bonjour, superbe vidéo merci beaucoup d’avoir donné des chiffres aussi précis mais j’ai une question. J’habite également à Toulon et d’ailleurs je ne trouve pas de biens aussi peu cher mais je voulais savoir si pour de la collocation il fallait obligatoirement avoir un bien près de l’université ou fac, merci beaucoup
Bonjour, ma pemière question est sur le bail individuel ou les chambres doivent faire au minimum 14m2 si je ne me trompe pas alors que les chambres de cet appartement font moins. Et deuxièmement, pourquoi ne prend tu pas en compte la consomation d'eau, ton assurance habitation et ton impôt dans ton calcul de cahsflow Net Net ?
Merci pour le commentaire matthieu ! Effectivement, j'ai omis d'indiquer l'assurance PNO de 12€/mois environ comme un autre commentaire me le signalait. A déduire du CF mensuel ! L'eau est inclue dans les charges de copro. Et pour l'imposition... elle est nulle pendant plusieurs années ;)
Joris, ton commentaire tombe à pic ! Il m'a permis de me replonger dans mes documents de prêt... pour vérifier les chiffres. Et tu as raison ! La somme à rembourser pendant le différé est de 126€ et ensuite de 560€ ! Mes excuses donc, j'ai confondu cette ligne de prêt avec une autre dont je vais faire une vidéo dans les jours à venir... Le cash-flow reste de plus de + de 500€ tout de même :) On va prendre en compte toutes vos remarques pour les prochaines !! benjamin
@@InvestImmoPerformance super merci beaucoup de ton retour, je pensais que le problème venait de mon calcul. Comme tu l'as dit cela reste une très belle opération ! C'est pour ça que j'essaye de me baser sur ton cas pour investir dans un bien. Pourrais tu me dire comment tu as fait pour trouver cette bonne affaire ? Si tu as fait appel à un chasseur immo ou si tu as fait les recherches toi-même ? Et aussi as tu déjà mis les chambres en location ? Si oui as tu toutes tes chambres de prises ou non et si tu risques d'avoir de la vacance locative ? Ca sera vraiment gentil si tu acceptais de me révéler tout ça, ca me conforterait dans l'idée de reproduire une action comme la tienne. Merci
Bonne vidéo est ce que tu pourras nous faire une vidéo sur la négociation des travaux car c'est incroyable d'obtenir un prix aussi bas =) 🎉 ils sont auto entrepreneur tes artisans ou au black? Sur les 11k combien représente le budget déco ? Merci et à bientôt
Merci, oui on va faire quelques vidéos travaux ;) Pour les entrepreneurs, ils sont auto effectivement ! Je ne fais pas de black et le déconseille fortement... Pour la déco, c'était dans les 4k€ de mémoire (en comptant la cuisine...) C'est une des premières colocations et désormais, j'ai augmenté le budget déco !
Bonjour. Je vis sur Toulon et je serai vraiment ravi que tu m'expliques comment tu comptes facturer 460 € pour une petite chambre dans une coloc avec promiscuité garantie alors qu'à ce prix n'importe qui peut louer un studio ou T1 facilement et vivre seul avec tout le confort. Sans porter de jugement (enfin j'essaye...), ça pue l'arnaque ton plan ! Mais j'attends des explications claires que tu as forcément...
Bonjour Sébastien et merci du commentaire. Effectivement, les colocations se louent entre 400 et 500€ ttc par mois. C'est le tarif en regardant sur leboncoin. Généralement, le prix d'une chambre en colocation est égal ou supérieur à un studio. Les colocations que nous proposons disposent de mobilier et d'équipements que l'on pourrait qualifier de "supérieur" et incluent toutes les charges + électricité + eau + internet. Il n'y a pas d'arnaque et beaucoup de demande à ce tarif là. La plupart des biens locatifs sont en mauvais état, avec un équipement sommaire et ce n'est plus ce que la plupart des gens souhaitent... Il faut savoir s'adapter à la demande et aux modes de vie qui changent. Bonne continuation ;)
@@InvestImmoPerformance Merci pour ta réponse que je trouve peu convaincante malgré tout. Je connais un célèbre investisseur rentier qui facture les chambres 300 € à Toulon dans ses colloc, ce qui est déjà cher mais compréhensible. Du coup, je ne comprends pas cet écart de prix (460 € vs 300 €). J'ai moi-même vécu en colloc et pour moi la meilleure raison de le faire est celle de réduire les dépenses, pas de les augmenter. Merci quand même pour ta réponse.
@@sebastienmeiries9205 Pour être honnête avec toi le but premier des gens qui cherchent des colocs n'est pas forcément pas de réduire leurs dépenses mais souvent de trouver quelque chose qui soit qualitatif avec tous les équipements que l'on peut difficilement avoir dans un studio : grande cuisine, lave vaiselle, lave ligne-sèche linge, grande télé etc... Et surtout de rencontrer du monde, ne pas être seul et socialiser. Dans tous les cas, si tu fais une étude de marché tu peux facilement te rendre compte que 460€ est un prix qui est tout à fait sensé et qu'il y a de la demande pour ce prix et les prestations que nous offrons.
@@InvestImmoPerformance et je rajouterais que les colocations ne sont plus destiné qu'aux étudiants... Donc différents niveaux de prestation! Super projet bravo!
Bonjour Pierre, merci pour ton message ! Alors il faut savoir que cela dépend des copropriétés, en effet dans certaines l'eau froide est incluse dans les charges communes (ce qui est le cas ici) Dans la majorité des cas en revanche, tu devras ouvrir un contrat de distribution d'eau auprès de l'organisme dédié dans ta commune et tu paieras de manière régulière ta consommation d'eau à part. A titre indicatif il faut compter entre 5 à 10euros par mois et par personne pour l'eau froide.
Bonjour Très bonne vidéo Je me pose une question sur le Cash Flow annuel. La durée des baux est de quelle durée ? Parce qu' un étudiant au mieux il loue 9/10 mois non ? Est ce que tu fais signer des baux de 1 an ? Si non, est ce qu' on peut faire de la LCD pendant les vacances par exemple ?
Et la fiscalité dans tout ça ? Amortissement des meubles 7 ans, du bien 20 ans (que les murs donc 60 000 / 70 000 euros), travaux pendant 10 ans mais ils semblent faible. Et vous ne passez pas par un comptable pour le BIC ? Vous achetez un bien pas cher (bravo) vous le louer à un rendement intéressant mais ne cachez pas que vous ne payez pas de fiscalité, c'est impossible ... votre cash flow se trouve entre 350 et 450 euros à mon avis. Ce qui est bien mais loin d'être 650 euros !
Bonjour Sebastien et merci pour le commentaire. Il s'agit d'un investissement dans mon parc immobilier. Cet investissement ne me permet de ne pas payer d'impôt pendant plusieurs années je vous le confirme. Pour ce qui est des frais comptables, ils sont à ajouter effectivement mais représente une toute petite somme surtout lorsqu'il y a plus de 10 biens... Et je peux vous partager mes 5 dernières liasses fiscales de LMNP et vous verrez que je ne paye pas d'impôts ! Si un cash flow (même de 450€) ne vous convient pas , vous être dur :) bonne journée.
Très bonne vidéo mais il manque quand même dans le calcul la PNO , La CFE ainsi que les frais de comptabilité sans compter un éventuel budget imprévu !
Salut ! La PNO, 12€/ mois environ. Pour la CFE, exonération totale l'année 1 et à 50% l'année 2, les frais de comptabilité entre 150 et 200€ / an (j'ai plusieurs lots... le tarif est bas ;) Et pour le budget imprévu... oui éventuellement mais c'est comme toujours !
@@oloto2137 difficile à dire au préalable, car cela dépend de ta ville et de ton chiffre d'affaire (revenus locatifs). Pour le coup j'ai plusieurs biens dans la même ville et cela représente donc une petite somme au final... D'expérience, c'est moins cher que la taxe foncière (environ 50% dans mon cas)...
Hello *Invest'Immo Performance* Super boulot pour la rénovation. Juste une petite: Tes chambres ont l'air d'avoir des surface inférieure à 14m2. Sans attendre le décret d'application de la loi Elan sur la surface des chambre (colocation), tu peux déjà faire des baux individuels?
Merci pour ton excellente remarque Fabrice ! Effectivement, actuellement les critères de décence imposent à un propriétaire de louer des chambres d'au moins 14m2 dans une colocation. Cette loi avait été écrite dans le but de protéger les locataires des marchands de sommeil qui divisaient "sauvagement" des appartements en dortoirs.... Bien évidemment ce n'est pas ce que je fais (ni les autres propriétaires de colocation d'ailleurs...) La loi Elan va venir recadrer cela en autorisant des chambres inférieures à 14m2 (et dans la mesure où elles restent supérieures à 9m2 !). Le décret d'application n'est pas encore passé effectivement. Cela devrait arriver dans le courant du 1er semestre 2019. Dans les faits, la plupart des bailleurs de colocation n'ont pas attendu cela pour faire signer des baux individuels de moins de 14m2... Dans mon cas, j'ai proposé aux locataires un bail collectif et leur ai proposé de passer sur un bail individuel dès que le décret d'application serait publié ! C'est la meilleure solution que j'ai trouvé pour le moment... afin de rester en accord avec la loi. Benjamin - Invest'Immo Performance
Bonjour, j'ai découvert que recemment votre chaîne dont j'apprécie le contenu pour les videos visionnees en tout cas Étant du coin..comme il est toujours bon de connaître de bon artisan .serait il possible de connaître avec quelle société vous travaillez pour la rénovation de vos appartements/ IDR? Ca m'intéresse dans le sens ou j'aimerais bien investir dans des biens à haut rendement voir les coupler à un IDR à l'avenir donc pas évident d'avoir sous la main de bon artisans pour de tels chantier d'ampleur comme vous avez pu le souligner dans vos videos En vous remerciant. Bonne continuation.
Bonjour ! Merci du commentaire Nogan. Mais je n'ai pas connaissance dans les villes où j'investis de la nécessité de fournir une place de parking. > As-tu des textes qui appuient cette information ? > Tu ne confondrais pas avec une division d'appartement et la création de lots ?
Super video! J'aurais une question :) Ou se situe ton investissement ? tu choisis plutôt le centre ville ou des quartiers excentrés ? Ton taux de remplissage est interessant ? Merci pour ta réponse! A plus
Salut ! taux de remplissage 100% ou presque. Investissement dans la Sud de la France (sud-est). Pour les localisations... c'est vraiment dépendant des types de biens et des bonnes affaires que je réussis à faire.
Si si mais c'est lissé sur plusieurs biens... Mais effectivement il faut le rajouter bien que cela ne soit pas indispensable (si on s'en sent la capacité)
merci super video
avec plaisir !
tres intéressant apres 11k pour meubler et travaux je trouve ça tres tres faible au vue des choses à faire
Tout est dans la négo ;)
Bonjour, superbe vidéo merci beaucoup d’avoir donné des chiffres aussi précis mais j’ai une question.
J’habite également à Toulon et d’ailleurs je ne trouve pas de biens aussi peu cher mais je voulais savoir si pour de la collocation il fallait obligatoirement avoir un bien près de l’université ou fac, merci beaucoup
Bonjour, merci beaucoup. Des biens comme ceux-ci ont fait l'objet de grosses négociations, on en trouve pas à tous les coins de rue...
Bonjour,
ma pemière question est sur le bail individuel ou les chambres doivent faire au minimum 14m2 si je ne me trompe pas alors que les chambres de cet appartement font moins.
Et deuxièmement, pourquoi ne prend tu pas en compte la consomation d'eau, ton assurance habitation et ton impôt dans ton calcul de cahsflow Net Net ?
Merci pour le commentaire matthieu !
Effectivement, j'ai omis d'indiquer l'assurance PNO de 12€/mois environ comme un autre commentaire me le signalait. A déduire du CF mensuel !
L'eau est inclue dans les charges de copro.
Et pour l'imposition... elle est nulle pendant plusieurs années ;)
j'oubliais, pour le bail, c'est 9m2 maintenant pour une coloc en bail individuel ;)
Bonjour, en rentrant tes chiffres je n'arrive pas à trouver un montant de 480€/mois de crédit mais plutôt de 550€.
Joris, ton commentaire tombe à pic ! Il m'a permis de me replonger dans mes documents de prêt... pour vérifier les chiffres.
Et tu as raison !
La somme à rembourser pendant le différé est de 126€ et ensuite de 560€ !
Mes excuses donc, j'ai confondu cette ligne de prêt avec une autre dont je vais faire une vidéo dans les jours à venir...
Le cash-flow reste de plus de + de 500€ tout de même :)
On va prendre en compte toutes vos remarques pour les prochaines !!
benjamin
@@InvestImmoPerformance super merci beaucoup de ton retour, je pensais que le problème venait de mon calcul. Comme tu l'as dit cela reste une très belle opération !
C'est pour ça que j'essaye de me baser sur ton cas pour investir dans un bien.
Pourrais tu me dire comment tu as fait pour trouver cette bonne affaire ? Si tu as fait appel à un chasseur immo ou si tu as fait les recherches toi-même ? Et aussi as tu déjà mis les chambres en location ? Si oui as tu toutes tes chambres de prises ou non et si tu risques d'avoir de la vacance locative ?
Ca sera vraiment gentil si tu acceptais de me révéler tout ça, ca me conforterait dans l'idée de reproduire une action comme la tienne. Merci
Super vidéo toutes les informations sont vraiment pertinentes ! Bravo et à bientôt.
merci à toi ;) C'est avec plaisir !
Bonne vidéo est ce que tu pourras nous faire une vidéo sur la négociation des travaux car c'est incroyable d'obtenir un prix aussi bas =) 🎉 ils sont auto entrepreneur tes artisans ou au black? Sur les 11k combien représente le budget déco ? Merci et à bientôt
Merci, oui on va faire quelques vidéos travaux ;) Pour les entrepreneurs, ils sont auto effectivement ! Je ne fais pas de black et le déconseille fortement... Pour la déco, c'était dans les 4k€ de mémoire (en comptant la cuisine...) C'est une des premières colocations et désormais, j'ai augmenté le budget déco !
Super votre étude de cas, good job.
merci çà fait plaisir !
Bonjour. Je vis sur Toulon et je serai vraiment ravi que tu m'expliques comment tu comptes facturer 460 € pour une petite chambre dans une coloc avec promiscuité garantie alors qu'à ce prix n'importe qui peut louer un studio ou T1 facilement et vivre seul avec tout le confort. Sans porter de jugement (enfin j'essaye...), ça pue l'arnaque ton plan ! Mais j'attends des explications claires que tu as forcément...
Bonjour Sébastien et merci du commentaire. Effectivement, les colocations se louent entre 400 et 500€ ttc par mois. C'est le tarif en regardant sur leboncoin. Généralement, le prix d'une chambre en colocation est égal ou supérieur à un studio. Les colocations que nous proposons disposent de mobilier et d'équipements que l'on pourrait qualifier de "supérieur" et incluent toutes les charges + électricité + eau + internet. Il n'y a pas d'arnaque et beaucoup de demande à ce tarif là. La plupart des biens locatifs sont en mauvais état, avec un équipement sommaire et ce n'est plus ce que la plupart des gens souhaitent... Il faut savoir s'adapter à la demande et aux modes de vie qui changent.
Bonne continuation ;)
@@InvestImmoPerformance Merci pour ta réponse que je trouve peu convaincante malgré tout. Je connais un célèbre investisseur rentier qui facture les chambres 300 € à Toulon dans ses colloc, ce qui est déjà cher mais compréhensible. Du coup, je ne comprends pas cet écart de prix (460 € vs 300 €). J'ai moi-même vécu en colloc et pour moi la meilleure raison de le faire est celle de réduire les dépenses, pas de les augmenter. Merci quand même pour ta réponse.
@@sebastienmeiries9205 Pour être honnête avec toi le but premier des gens qui cherchent des colocs n'est pas forcément pas de réduire leurs dépenses mais souvent de trouver quelque chose qui soit qualitatif avec tous les équipements que l'on peut difficilement avoir dans un studio : grande cuisine, lave vaiselle, lave ligne-sèche linge, grande télé etc...
Et surtout de rencontrer du monde, ne pas être seul et socialiser.
Dans tous les cas, si tu fais une étude de marché tu peux facilement te rendre compte que 460€ est un prix qui est tout à fait sensé et qu'il y a de la demande pour ce prix et les prestations que nous offrons.
@@InvestImmoPerformance et je rajouterais que les colocations ne sont plus destiné qu'aux étudiants... Donc différents niveaux de prestation! Super projet bravo!
Combien d étudiants ont utilisé ce logement en 2020 avec la covid?
Hello. Super vidéo. Petite remarque, tu as oublié (si je ne me trompe pas) d'ajouter l'eau dans tes dépenses mensuelles.
Bonjour Pierre, merci pour ton message !
Alors il faut savoir que cela dépend des copropriétés, en effet dans certaines l'eau froide est incluse dans les charges communes (ce qui est le cas ici)
Dans la majorité des cas en revanche, tu devras ouvrir un contrat de distribution d'eau auprès de l'organisme dédié dans ta commune et tu paieras de manière régulière ta consommation d'eau à part.
A titre indicatif il faut compter entre 5 à 10euros par mois et par personne pour l'eau froide.
Bonjour
Très bonne vidéo
Je me pose une question sur le Cash Flow annuel.
La durée des baux est de quelle durée ? Parce qu' un étudiant au mieux il loue 9/10 mois non ?
Est ce que tu fais signer des baux de 1 an ? Si non, est ce qu' on peut faire de la LCD pendant les vacances par exemple ?
Et la fiscalité dans tout ça ? Amortissement des meubles 7 ans, du bien 20 ans (que les murs donc 60 000 / 70 000 euros), travaux pendant 10 ans mais ils semblent faible. Et vous ne passez pas par un comptable pour le BIC ?
Vous achetez un bien pas cher (bravo) vous le louer à un rendement intéressant mais ne cachez pas que vous ne payez pas de fiscalité, c'est impossible ... votre cash flow se trouve entre 350 et 450 euros à mon avis. Ce qui est bien mais loin d'être 650 euros !
Bonjour Sebastien et merci pour le commentaire. Il s'agit d'un investissement dans mon parc immobilier. Cet investissement ne me permet de ne pas payer d'impôt pendant plusieurs années je vous le confirme. Pour ce qui est des frais comptables, ils sont à ajouter effectivement mais représente une toute petite somme surtout lorsqu'il y a plus de 10 biens... Et je peux vous partager mes 5 dernières liasses fiscales de LMNP et vous verrez que je ne paye pas d'impôts !
Si un cash flow (même de 450€) ne vous convient pas , vous être dur :)
bonne journée.
Très bonne vidéo mais il manque quand même dans le calcul la PNO , La CFE ainsi que les frais de comptabilité sans compter un éventuel budget imprévu !
Salut ! La PNO, 12€/ mois environ. Pour la CFE, exonération totale l'année 1 et à 50% l'année 2, les frais de comptabilité entre 150 et 200€ / an (j'ai plusieurs lots... le tarif est bas ;)
Et pour le budget imprévu... oui éventuellement mais c'est comme toujours !
@@InvestImmoPerformance Merci de votre réponse . Et pour la CFE comment faites vous pour la déterminé sur les années 3,4,5,6,7 etc ?
@@oloto2137 difficile à dire au préalable, car cela dépend de ta ville et de ton chiffre d'affaire (revenus locatifs). Pour le coup j'ai plusieurs biens dans la même ville et cela représente donc une petite somme au final... D'expérience, c'est moins cher que la taxe foncière (environ 50% dans mon cas)...
Hello *Invest'Immo Performance*
Super boulot pour la rénovation.
Juste une petite: Tes chambres ont l'air d'avoir des surface inférieure à 14m2.
Sans attendre le décret d'application de la loi Elan sur la surface des chambre (colocation), tu peux déjà faire des baux individuels?
Merci pour ton excellente remarque Fabrice !
Effectivement, actuellement les critères de décence imposent à un propriétaire de louer des chambres d'au moins 14m2 dans une colocation. Cette loi avait été écrite dans le but de protéger les locataires des marchands de sommeil qui divisaient "sauvagement" des appartements en dortoirs.... Bien évidemment ce n'est pas ce que je fais (ni les autres propriétaires de colocation d'ailleurs...)
La loi Elan va venir recadrer cela en autorisant des chambres inférieures à 14m2 (et dans la mesure où elles restent supérieures à 9m2 !). Le décret d'application n'est pas encore passé effectivement. Cela devrait arriver dans le courant du 1er semestre 2019.
Dans les faits, la plupart des bailleurs de colocation n'ont pas attendu cela pour faire signer des baux individuels de moins de 14m2...
Dans mon cas, j'ai proposé aux locataires un bail collectif et leur ai proposé de passer sur un bail individuel dès que le décret d'application serait publié !
C'est la meilleure solution que j'ai trouvé pour le moment... afin de rester en accord avec la loi.
Benjamin - Invest'Immo Performance
Bonjour, j'ai découvert que recemment votre chaîne dont j'apprécie le contenu pour les videos visionnees en tout cas Étant du coin..comme il est toujours bon de connaître de bon artisan .serait il possible de connaître avec quelle société vous travaillez pour la rénovation de vos appartements/ IDR? Ca m'intéresse dans le sens ou j'aimerais bien investir dans des biens à haut rendement voir les coupler à un IDR à l'avenir donc pas évident d'avoir sous la main de bon artisans pour de tels chantier d'ampleur comme vous avez pu le souligner dans vos videos En vous remerciant. Bonne continuation.
Merci pour le contact et le commentaire ;) Envoie nous un mail à coaching@investimmoperformance.fr
@@InvestImmoPerformance fait 👍🏽. Merci pour votre réponse rapide à mon comm'
Hello! Super vidéo! Félicitation! Et pour la consommation d’eau et l’assurance du logement? Elles ne sont pas prises en compte dans ta vidéo?
Bonjour, les baux individuels doivent fournir une place de parking dans la plupart des villes, comment as tu fais ?
Bonjour ! Merci du commentaire Nogan. Mais je n'ai pas connaissance dans les villes où j'investis de la nécessité de fournir une place de parking.
> As-tu des textes qui appuient cette information ?
> Tu ne confondrais pas avec une division d'appartement et la création de lots ?
Hello et merci pour ta vidéo !
Juste une question : tu ne prends pas en compte les impôts dans ta rentabilité net net ?
Merci
La magie de la fiscalité (lorsqu'elle est bien maitrisée)... pas d'imposition dans ce cas là pendant plusieurs années... !
En effet je ne calcule pas mon Net Net de cette manière
@@InvestImmoPerformance Bonjour, du coup quelle a été ta position fiscale pour bénéficier de cette exonération? Merci et bonne continuation
@@francoisjaudon9097 Bonjour François, il n'y a pas d'éxonération à proprement dit, simplement un déficit comptable grâce au statut de Loueur Meublé.
En ce qui concerne le différé de remboursement tu règles quoi pendant la première année ? Les intérêts ?
Intérêts + assurance ;) c'est un différé partiel
Super video!
J'aurais une question :)
Ou se situe ton investissement ? tu choisis plutôt le centre ville ou des quartiers excentrés ?
Ton taux de remplissage est interessant ?
Merci pour ta réponse!
A plus
Salut ! taux de remplissage 100% ou presque.
Investissement dans la Sud de la France (sud-est).
Pour les localisations... c'est vraiment dépendant des types de biens et des bonnes affaires que je réussis à faire.
@@InvestImmoPerformance Merci pour ta réponse!
Bonjour, combien de temps dure les travaux effectués ?
j'avoue que je n'ai plus exactement les délais en tête mais il me semble que cela a duré 2 mois tout compris (travaux / ameublement)
Très belle opération ! Tu es en réel ou en micro bic?
réel ;)
Merci pour ton retour. 😉
Pas frais d'expertise comptable pour ce projet ?
Si si mais c'est lissé sur plusieurs biens... Mais effectivement il faut le rajouter bien que cela ne soit pas indispensable (si on s'en sent la capacité)